ZNALECKÝ POSUDEK. č o ceně podílu 3600/10000 na obytném domě čp. 70 se stavební parcelou č. 100 v katastrálním území Lom u Mostu

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně podílu 3600/10000 na obytném domě čp. 70 se stavební parcelou č. 100 v katastrálním území Lom u Mostu Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Igor Olma - soudní exekutor nám. Míru 53/ Svitavy Účel znaleckého posudku: cenový podklad pro exekuční příkaz č.j. Sp. zn. 111 EX 3762/09-7 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Petr Tláskal Jandečkova Litvínov PTlaskal@seznam.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litvínově

2 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: podíl na obytném domě čp. 70 Adresa předmětu ocenění: Komenského Lom Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Lom Katastrální území: Lom u Mostu Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) IV 1,01 I 1,00 I 1,00 II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 524,99 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti bez účasti. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) výpis z listu vlastnictví č pro k.ú. Lom u Mostu 2) informace a údaje zjištěné na místě 3) informace sdělené vlastníkem 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Pan Patrik Pagač, Komenského 70, Lom, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3600 / Pan Patrik Pagač, Komenského 70, Lom, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3600 / Celkový popis nemovité věci Oceňovanou nemovitost tvoří podíl 3600/10000 na obytném domě čp. 70 se stavební parcelou č. 100 v katastrálním území Lom u Mostu. Na nemovitosti jsou tyto omezení vlastnického práva : Zástavní právo exekutorské č.j. 097 EX-604/ ve výši 5.299,- Kč ze dne , pro Česká podnikatelská pojišťovna, IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/

3 Zástavní právo exekutorské č.j. 134 Ex-03765/ ve výši 5.000,- Kč ze dne , pro Město Litvínov, IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/10000 Zástavní právo exekutorské č.j. 074 Ex-04536/ ve výši 2.962,- Kč ze dne , pro Česká pojišťovna a.s.., IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/10000 Zástavní právo exekutorské č.j. 120 Ex-40420/ ve výši ,- Kč ze dne , pro ČEZ Prodej, s.r.o., IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/10000 Zástavní právo exekutorské č.j. 074 Ex-10388/ ve výši ,63 Kč ze dne , pro RWE Energie s.r.o. a.s.., IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/10000 Zástavní právo exekutorské č.j. 186 Ex-500/ ve výši 6.098,- Kč ze dne , pro ČEZ Prodej, s.r.o. IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/10000 Zástavní právo exekutorské č.j. 170 Ex-1764/ ve výši 9.174,- Kč ze dne , pro ČEZ Distribuce, a.s.., IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/10000 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu č.j. ÚzP v Mostě /2015/ ve výši 2.520,- Kč ze dne , pro Česká republika, Finanční úřad pro Ústecký kraj, IČO : , povinný : Pagač Patrik - podíl 3600/10000 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne , Sp. zn. 111 Ex-3762/ Pagač Patrik - podíl 3600/10000 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne , Sp. zn. 134 EX-03765/ Pagač Patrik - podíl 3600/10000 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne , Sp. zn. 074 EX-04536/ Pagač Patrik - podíl 3600/10000 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne , Sp. zn. 074 EX-10388/ Pagač Patrik - podíl 3600/10000 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne , Sp. zn. 120 EX-40402/ Pagač Patrik - podíl 3600/10000 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne , Sp. zn. 186 EX-500/ Pagač Patrik - podíl 3600/10000 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze dne , Sp. zn. 134 EX-15043/ Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce - 21 Nc-6369/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce - 43 EXE-2965/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce - 21 Nc-14078/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce - 43 EXE-6403/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce - 43 EXE-9528/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce - 43 EXE-18234/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce EX-500/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/10000 nařízení exekuce EX-1764/ ze dne , Pagač Patrik - podíl 3600/

4 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Podíl na domě čp Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Negativní změny - Větší počet nepřizpůsobivých I -0,08 občanů 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,860 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00-4 -

5 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,10 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,970 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Podíl na domě čp. 70 Ocenění staveb nákladovým způsobem Obytný dům čp. 70 Samostatně stojící zděný, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlaží, obytný dům se sedlovou střechou s obytným podkrovím a půdou. Jedná se o sídlištní zástavbu. Dům byl postaven v roce V I.NP, II.NP jsou bytové jednotky, chodba a schodiště a v podkroví je půdní prostor. Konstrukce - základové betonové pásy, izolace proti zemní vlhkosti, zdivo cihelné o tl 45 cm, stropy s rovným podhledem, krov dřevěný vaznicový, klempířské konstrukce úplné, vnitřní omítky dvojité vápenné, fasádní omítky hladké vápenné, schodiště s povrchem teraco, dveře hladké plné a prosklené, okna dřevěná jednoduchá, vytápění kombinované - plyn a lokální, elektroinstalace světelná, rozvod pouze studené vody, odtok do veřejné kanalizace, plyn zaveden, ohřev teplé vody je průtokovými plynovými ohřívači. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] Podezdívka 15,15*13,10 = 198,47 I.NP 15,15*13,10 = 198,47 II.NP 15,15*13,10 = 198,47 Půda 15,15*13,10 = 198,47 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná plocha Konstr. výška Součin - 5 -

6 Podezdívka 198,47 m 2 70,00 m ,90 I.NP 198,47 m 2 3,50 m 694,65 II.NP 198,47 m 2 3,50 m 694,65 Půda 198,47 m 2 1,10 m 218,32 Součet 793,88 m ,52 Průměrná výška podlaží: PVP = ,52 / 793,88 = 19,53 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 793,88 / 4 = 198,47 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor Podezdívka (15,15*13,10)*(70,00) = ,55 m 3 I.NP (15,15*13,10)*(3,50) = 694,63 m 3 II.NP (15,15*13,10)*(3,50) = 694,63 m 3 Půda (15,15*13,10)*(1,10) = 218,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor Podezdívka PP ,55 m 3 I.NP NP 694,63 m 3 II.NP NP 694,63 m 3 Půda Z 218,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: ,12 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 1,38 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 3,00 2. Svislé konstrukce S 18, ,00 18,80 3. Stropy S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické P 2, ,46 0, Schody P 3, ,46 1, Dveře P 3, ,46 1, Vrata X 0, ,00 0, Okna P 5, ,46 2, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění P 4, ,46 2, Elektroinstalace S 5, ,00 5,20-6 -

7 17. Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod S 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 0, Vybavení kuchyní P 1, ,46 0, Vnitřní hygienické vyb. P 3, ,46 1, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,34 Koeficient vybavení K 4 : 0,7534 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9533 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,4075 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7534 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 240,81 Plná cena: ,12 m 3 * 1 240,81 Kč/m 3 = ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 95 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 95 / 120 = 79,2 % Koeficient opotřebení: (1-79,2 % / 100) * 0,208 Obytný dům čp výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,41 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Obytný dům čp zjištěná cena = ,87 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Obytný dům čp ,87 Kč ,87 Kč Nákladové ceny - celkem = ,87 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Bytové domy typové Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 5,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] dům čp ,00 420, , ,

8 Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,36 Kč - výměra stavebního pozemku: 454,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 208,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,72 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,54 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,46 Kč Míra kapitalizace 5,50 % / 5,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,50 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = ,87 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,50 Kč Rozdíl R = ,37 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = ,50 Kč Podíl na domě čp výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,30 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,

9 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,860 Index polohy pozemku I P = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,860 * 1,000 * 0,970 = 0,834 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,99 0, ,84 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 437, ,36 Stavební pozemek - celkem 454,00 m ,36 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,36 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * / Pozemek - zjištěná cena = ,57 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Podíl na domě čp ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Podíl na domě čp ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Pětsettřitisícšestset Kč Výsledná cena obvyklá: ,- Kč

11 slovy: Pětsetisíc Kč Cena jednotlivých práv a závad je vypsána v části A, článek 5. Tyto částky jsou bez příslušenství a ostatních nákladů. V Litvínově Petr Tláskal Jandečkova Litvínov PTlaskal@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne č.j. Spr. 497/78 pro obor ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Litvínově Petr Tláskal Jandečkova Litvínov PTlaskal@seznam.cz