MODERNÍ APLIKACE VÝNOSOVÉ METODY

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Katedra oceňování majetku MODERNÍ APLIKACE VÝNOSOVÉ METODY Modern Applicatin of the Income Method Diplomová práce Autor: Bc. Renata Votavová Studijní obor: Finance, oceňování majetku Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha 2010

2 Prohlašuji, že jsem dilomovou práci na téma Moderní aplikace výnosové metody vypracovala samostatně. K práci jsem použila pouze pramenů, které byly uvedeny v seznamu použité literatury. V Praze dne 30. března 2010 Bc. Renata Votavová

3 Poděkování: Chtěla bych tímto poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu práce, za jeho ochotu a pomoc za při tvorbě diplomové práce a dále děkuji všem svým kolegům za získané zkušenosti a znalosti z oboru oceňování majektu.

4 ANOTACE Main purpose of the thesis is to explain the income method of evaluation and to analyze it in detail since it is one of the methods most frequently used for market valuation of the commercially used real estate. The topic has been selected with respect to the practical experience in evaluation using this method. The income method approach is based on market relations and assesses the real estate profitability with regard to its location and economic function. The income method is able to reflect the real market value. The thesis defines first all terms related to the income method. It also explains the method principles pointing out the need of a good quality input. Then it compares the approach to the evaluation in relation to its purpose from the point of view of economic behavior that has an impact on setting of the final market value of the real estate. And at the end, the described principles are presented on an example of application of its most common form, which is based on actual market data.

5 OBSAH ÚVOD VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ Hodnota (value) Definice podle EVS: Reprodukční hodnota (replacement value) Věcná hodnota Porovnávací hodnota (comparative value) Výnosová hodnota (income value) Tržní hodnota (market value) Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Definice podle IVSC/TEGoVA Tržní hodnota na volném trhu (open market value) definice podle EVS Obvyklá cena Definice podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku: Cena (price) Definice ceny podle IVSC v Mezinárodních oceňovacích standardech: Tržní cena (market price) Definice podle EVS: Reprodukční cena (gross replacement cost) Definice podle EVS: METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Obecná charakteristika Nákladová metoda (cost method) Základ amortizovaných reprodukčních nákladů DRC (depreciated replacement cost basis) - definice podle EVS Porovnávací metoda (market method) Přístup srovnání (comparative approach) - definice podle EVS Výnosová metoda (income method) Příjmový přístup 1 (income approach 1) - definice podle EVS Definice dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku VÝNOSOVÁ METODA Definice výnosové hodnoty Aplikace výnosové metody Metoda kapitalizovaného výnosu Kapitalizace přímá... 24

6 Výnosová kapitalizace nepřímá Metoda diskontovaného cash-flow ANALÝZA VSTUPNÍCH ÚDAJŮ Analýza investičních možností Výnosy z nájemného Hrubý výnos (gross income) - definice podle EVS Hrubý potenciální příjem (potentional gross income, PGI) Čistý provozní výnos (net operating income, NOI) Náklady na dosažení výnosů z nájemného Výdaje (outgoings) - definice podle EVS Daň z nemovitostí Pojištění stavby Správní režie Náklady na opravy a údržbu Ostatní provozní náklady Rezerva na renovace Nejlepší možné využití (highest and best use) Dodržení právních předpisů Technická proveditelnost Investiční proveditelnost Maximální ziskovost Analýza komerčních charakteristik nemovitosti MÍRA KAPITALIZACE Definice pojmů podle EVS Výnos (yield) Kapitalizace (capitalisation 1) Míra kapitalizace (capitalisation rate) Kapitalizační míra zjištěná z tržních cen Stavebnicový model kapitalizační míry Obecný stavebnicový model Inwoodova a Hoskholdova premisa Kapitalizační míra podle metodiky peněžního ústavu Kapitalizační míra podle cenového předpisu MODIFIKACE STAVEBNICOVÉHO MODELU Metodika České komory odhadců majetku Vymezení souvisejících pojmů a použité vstupní údaje Algoritmus výpočtu Aplikace výpočtu zásobitelem Výnosová míra Míra dlouhodobého rizika (r3) Příklad hodnoty nemovitosti pro zástavu (HNZ) Závěr... 54

7 7. KOMPARACE VÝNOSOVÝCH METOD Základní charakteristika nemovitosti Popis konstrukcí a umístění výrobní haly Aplikace metodou přímé kapitalizace Aplikace metodou diskontovaného cash-flow Vyhodnocení aplikace výnosových metod ZÁVĚR SEZNAM LITERATURY: SEZNAM ZKRATEK: SEZNAM PŘÍLOH:... 69

8 ÚVOD Záměrem mé práce je přiblížit problematiku výnosové metody a analyzovat jednu z nejužívanějších metod tržního oceňování zejména u komerčně využitelných nemovitostí. Téma bylo zvoleno vzhledem k praktickým zkušenostem s oceňováním touto metodou. Tržní oceňování je nutno považovat za systematický a individuální tvůrčí proces, spočívající především v hledání argumentů, v jejich analýze a následném vážení všech vlivů, které na hodnotu nemovitostí působí v konkrétních podmínkách tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodovatelná. V tržním ocenění neexistují přesné návody a vzorce, do kterých lze mechanicky dosazovat. Používají se určitá postupová schémata, ale jejich aplikaci je třeba pečlivě vybírat, zvažovat, přizpůsobovat konkrétním podmínkám a individuálně dotvářet. Tržní hodnotu nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout. Výnosová hodnota v ramci tržního ocenění reprezentuje pouze jeden z dílčích přístupů v postupném hledání a přibližování se ke konečnému výsledku. Přístup na bázi výnosů vychází z tržních vztahů a je pohledem na ziskovost nemovitosti vzhledem k jejímu umístění a k ekonomické funkci. Výnosová metoda je schopna odrážet její tržní hodnotu. Práce definuje pojmy, které souvisí s výnosovou metodou. Popisuje problematiku dané metody s důrazem na kvalitu vstupních údajů. Porovnává přístup k ocenění v závislosti na účelu ocenění z hlediska ekonomického chování s vlivem na stanovení výše výsledné tržní hodnoty nemovitostí. Dokládá popsanou problematiku na názorném příkladu aplikace její nejrozšířenější formy, který vychází z aktuálních tržních údajů. 7

9 1. VYMEZENÍ ZÁKLADNÍCH POJMŮ 1.1. Hodnota (value) Podle ekonomické koncepce hodnota 1 vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod., přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto nutné vždy zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Hodnota je veličinou, která by měla pokud možno nejlépe vystihnout dosažitelnou cenu, přitom ovšem vždycky zde budou ve větším či menším protikladu hlediska prodávajícího a kupujícího, jako u každé věci Definice podle EVS: 2 1. Obecně je hodnota pojmem pro všechno, čeho si vážíme a ceníme. Jde o určitý aspekt statků buď objektivizovatelný (užitná a směnná hodnota) nebo subjektivní, který je určující pro tržní chování spotřebitele daného statku. 2. Hodnota majetku, majetkového podílu nebo jiného aktiva je výsledkem analytického oceňovacího modelu, jako částka vyjádřená peněžním ekvivalentem, kterou je možné racionálně očekávat, pokud by s majetkem bylo naloženo v daném čase specifikovatelným způsobem a za specifikovatelných okolností Definice podle mezinárodních oceňovacích standardů: 3 Hodnota je ekonomickým pojmem, vyjadřujícím peněžní vztah mezi zbožím a službami určenými k prodeji a těmi, kdo je nakupují a prodávají. Hodnota není skutečností, ale odhadem ceny/hodnoty zboží a služeb v daném okamžiku v souladu s podrobnou definicí hodnoty. Ekonomický pojem hodnoty odráží tržní hledisko užitku, kterého dosahuje vlastník zboží nebo uživatel služeb k datu, ke kterému je hodnota stanovena. 1 BRADÁČ, A., FIALA, J., Nemovitost - oceňování a právní vztahy, 1. vyd. Praha: LINDE, 1996, ISBN Odhadce a oceňování majektu, Praha: Česká komora odhadců majetku, 2/2004, ISSN Odhadce a oceňování majektu, Praha: Česká komora odhadců majetku, 1/2005, ISSN

10 Hodnota 4 je vztah mezi určitým předmětem a neuspokojenými potřebami. Představuje množství věcí, které lze získat výměnou za jiné, je obrazem návrhu či názoru. Hodnota se může ale taky nemusí rovnat ceně. O hodnotě mohou být různé představy třeba z pohledu potenciálního poptávajícího a prodávajícího a až v procesu dalšího vyjednávání a okamžiku realizace tato představa vyústí do konkrétní ceny. V současné teorii hodnoty 5 je užitek chápán jako schopnost majetku uspokojovat lidské úsilí, potřeby, přání nebo touhy. Míra užitku, jeho funkčnost, forma a efekt mají základní vlivy na tvorbu hodnoty. Pociťovaný nedostatek, resp. vzácnost určitého typu zboží je měřen současným nebo očekávaným zájmem a tudíž nabídkou v relativním vztahu k poptávce po tomto typu na trhu. Je-li poptávka konstantní, nedostatek zvyšuje hodnotu chybějící komodity. Poptávka je poplatná touze či přání potenciálních kupujících, které jsou vysvětlovány přirozenou lidskou tendencí po uspokojování základních potřeb ve vztahu k plnohodnotnému životu. Bohužel však pouhé přání k tomuto uspokojení nestačí, neboť je podmíněno efektivní kupní silou, tedy schopností účastníků trhu za zboží či službu zaplatit či nabídnout jiný odpovídající směnný ekvivalent. O hodnotě 6 nelze hovořit jako o přesném čísle, ale pouze o možném optimálním rozpětí, o vzájemných srovnatelných relacích či o pravděpodobných limitech v závislosti na tom, z jakých hledisek, za jakých podmínek a k jakému účelu je hodnota zkoumána Reprodukční hodnota (replacement value) Definice podle EVS: 7 Reprodukční hodnota se používá jako odhad celkových nákladů na uvedení budov do původního stavu. Jak je uvedeno v EVS 4 (Amortizované reprodukční náklady), 4 parafráze dle ZAZVONIL, Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996, ISBN ZAZVONIL, Z., Oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996, ISBN parafráze dle KRATĚNA, J., Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě, In: Znalec, Praha: Komora soudních znalců, 3/ Odhadce a oceňování majektu, Praha: Česká komora odhadců majetku, 2/2005, ISSN

11 použití oceňovacích postupů založených na reprodukčních nákladech nebo nákladech na rekonstrukci k odhadu hodnoty podniku pro účely finančního výkaznictví je přípustné pouze ve speciálních případech. Odhady pro pojistné účely jsou někdy prováděny současně s oceňováním aktiv. Hodnota, 1 za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení Věcná hodnota 8 Dle právního názvosloví časová cena věci, je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci Porovnávací hodnota (comparative value) Hodnota stanovená na základě porovnání s nemovitostmi obdobného charakteru, technických parametrů a kvality provedení v místě a čase, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány a jsou známé Výnosová hodnota 8 (income value) Součet všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti, diskontovaných na současnou hodnotu. Uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo částka investovaná na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 8 parafráze dle BRADÁČ, A., FIALA, J., Nemovitost - oceňování a právní vztahy, 1. vyd. Praha: LINDE, 1996, ISBN

12 1.6. Tržní hodnota (market value) Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je ovlivněn účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) 9 Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu, mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta,zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji Definice podle IVSC/TEGoVA 9 Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Pouhé dualistické pojetí hodnoty na dvou odlišných a nesouvisejících principech užitku a nákladů většinou nestačí, neboť hlavní princip tvorby tržní hodnoty 5 spočívá v dílčím hodnocení významu a velikosti výhod, uspokojování potřeb, požitků a přijemností subjektivně uznávaných jednotlivými účastníky trhu, které nakonec v rámci komplexního širšího pohledu je zobecněno do finálního výsledku, jenž by měl pokud možno objektivně vyhovovat představám předpokládané množiny účastníků trhu a jeho příslušném segmentu. V souvislosti 5 s některými právními předpisy a odbornou literaturou může být tržní 9 ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, ISBN

13 hodnota označována také jako směnná hodnota, případně cena v místě obvyklá. Tržní hodnotu je možno definovat i jako ocenění práv k majetku, tzn. právo nemovitosti vlastnit, užívat, pronajmout, prodat, zastavit či jinak s nemovitostmi nakládat Tržní hodnota na volném trhu (open market value) definice podle EVS 7 Nejlepší cena, kterou je možné racionálně očekávat jako výtěžek za majetkový podíl k datu ocenění při transakci rovnocenných partnerů, z výhradou zákonných požadavků, které mohou být vyžadovány Obvyklá cena Obvyklá cena je též označovaná jako cena obecná nebo tržní hodnota. Obecná cena byla ustáleným pojmem v soudní praxi. V současné době se většinou používá pojem cena obvyklá, kterou do právních předpisů zavedl zákon č. 151/1997 Sb Definice podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku: 10 Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena 11 se zjišťuje analýzou trhu. Existuje pouze u zboží, s kterým se 10 BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V., KREJČÍŘ, P., Úřední oceňování majetku 2008, zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majektu, vyhláška MF č. 3/2008 Sb.(oceňovací vyhláška), Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, ISBN

14 běžně obchoduje. Je to cena běžná, pravidelně se opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme odhadnout s poměrně velkou přesností nebo s malým rozptylem od průměrné hodnoty. Obecná cena 6 je hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci. Zjišťuje se porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Úroveň obecné ceny je odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci podobného druhu, vlastností, stáří apod., jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, a proto ji nelze chápat ani jako pevný údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesnou peněžní částkou. Přívlastek obecná 1 vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. cena zvláštní obliby) Cena (price) Definice ceny podle IVSC v Mezinárodních oceňovacích standardech: 3 Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Cena 4 je hodnota vyjádřená v penězích, kterou v současnosti mají budoucí příjmy plynoucí z vlastnictví. Cena je měřena výší nákladů do výrobku vložených nebo je 11 KRATĚNA, J., Několik poznámek k obvyklé ceně a tržní hodnotě, In: Znalec, Praha: Komora soudních znalců, 3/

15 všeobecně uvažovaná jako konkrétní vyjádření určité pevně dané částky, tedy jako přesné číslo. Dle zák. č. 526/90 Sb. je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Cena je dosažená či realizovaná skutečnost, případně administrativně nařízená či regulovaná. Cena je orientovaná spíše k produkci či vlastnímu prodeji než k vyjednávání o směně Tržní cena (market price) Definice podle EVS: 7 Částka realizovaná při prodeji majetku na daném trhu. Obvykle, avšak nesprávně, se používá jako synonymum k pojmu tržní hodnota. Tržní cena 6 je pevná částka neboli kupní cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitost skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit. Vlastní cena 1 se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit Reprodukční cena (gross replacement cost) Definice podle EVS: 2 Reprodukční cena (hrubé náklady náhrady) představují odhad nákladů, za které je možné srovnatelný majetek (bez zohlednění opotřebení) v daném místě a čase pořídit. V Zákoně o účetnictví 12 se pro účely tohoto zákona rozumí reprodukční pořizovací cenou cena, za kterou by byl majetek pořízen v době, kdy se o něm účtuje. 12 Zákon č. 563/1991 Sb. o účetnictví v úplném znění, jak vyplývá ze změn a doplnění provedených zákony č. 117/1994 Sb., č. 227/1997 Sb., č. 492/2000 Sb., č. 353/2001 Sb., č. 575/2002 Sb., č. 437/2003 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 669/2004 Sb., č. 495/2005 Sb., č. 179/2005 Sb., č. 81/2006 Sb., č. 57/2006 Sb., č. 230/2006 Sb., č. 264/2006 Sb., č. 69/2007 Sb., č. 261/2007 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 348/2007 Sb., č. 126/2008 Sb., č. 304/2008 Sb. a č. 304/2008 Sb. 14

16 Její výše může být podkladem v rozhodování investora, potenciálního kupce, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. 15

17 2. METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY 2.1. Obecná charakteristika Metody zjištění hodnoty nemovitostí jsou obecně platné, běžně používané postupy. Tržní oceňování se provádí různými způsoby a podle různých hledisek. V současné době se používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou, porovnávací a metodou stanovení věcné hodnoty. Všechny tři přístupy sjednocuje nutnost vycházet z tržní analýzy, tedy ze stavu trhu v příslušném segmentu a z jeho předpokládaného vývoje. Výsledkem jednotlivých přístupů je názor na hodnotu v číselném vyjádření z různých pohledů a slouží jako orientační ukazatel v rámci celého procesu. U věcné hodnoty je dominantní nákladová stránka hodnoty, u výnosové složka užitku, u porovnávací hodnoty, získané z odrazu trhu, by měly být obě tyto složky zastoupeny v takovém poměru, jak je pro konkrétní typ nemovitostí akceptuje trh. Metoda porovnání tržních cen je nejprůkaznější a nejlépe zobrazuje situaci na trhu. Pro použití této metody je nutné mít dostatečné množství aktuálních porovnatelných hodnot z realizovaných prodejů. Neměla by chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Podle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS by v procesu zjišťování tržní hodnoty měly být využity takové metody a postupy, které by nejlépe zaručily podstatu oceňovaného majetku i okolností, za kterých by se majetek nejsnáze odchodoval na volném trhu. Metodami směřujícími ke stanovení tržní hodnoty jsou podle standardu: - porovnávací metoda - metoda kapitalizovaných příjmů nebo diskontovaného Cash Flow - nákladová metoda Ve standardech se uvádí, že všechny metody, techniky a postupy určení tržní hodnoty, jestliže jsou v konkrétním případě použitelné a vhodně a správně aplikovatelné, vedou k obecnému vyjádření tržní hodnoty. Důležité jsou informace z trhu, od kterých by se mělo odvíjet srovnání prodejů nebo jiné metody tržního 16

18 porovnání. Stavební náklady a opotřebení by měly být stanoveny ve vztahu k analýze tržních odhadů nákladů a celkového opotřebení. Metoda kapitalizovaných příjmů by měla být založena na tržně stanovených mírách návratnosti odvozených ze situace na trhu. Při použití jakékoliv metody, která je založena na datech odvozených z trhu, musí být výsledkem vždy tržní hodnota. O vhodnosti různých metod nebo postupů pro odhadování tržní hodnoty rozhoduje částečně i způsob, jakým by se majetek odchodoval na trhu. Základním předpokladem dobře fungujícího, konkurenčního a efektivního trhu je dobrá informovanost každého subjektu, který se může kvalifikovaně a dobrovolně rozhodovat. Znát dobře trh a mít dobré informace v dostatečném množství je základem pro proces zjišťování tržní hodnoty, tedy základem oceňování Nákladová metoda (cost method) Přístup na bázi nákladů hodnoty 5 je založen na převážně technickém pohledu na nemovitost, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota, někdy též označovaná jako substanční nebo technická hodnota. Zjednodušeně řečeno její výše by měla odpovědět na otázku, kolik by činily současné celkové náklady na znovuvybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku Základ amortizovaných reprodukčních nákladů DRC (depreciated replacement cost basis) - definice podle EVS 7 Amortizované reprodukční náklady (DRC) jsou oceňovací metodou, která se používá pro získání hodnoty dané stávajícím využitím specializovaného majetku, který se na trhu obchoduje nebo pronajímá zřídka, pokud vůbec, jinak, než jako součást podniku. Reprodukční pořizovací náklady stavby mají své uplatnění jako doplňující údaj u nejrůznějších nemovitostí. Jsou využitelné pouze u reprodukovatelných druhů a typů staveb. Neplatí u pozemků, monopolních typů nemovitostí nebo tam, kde záleží na poloze. Jejich stanovení je důležité hlavně u novějších a veřejně prospěšných staveb nekomerčního charakteru, jako např. kostely, veřejné školy, nemocnice, komunikace 17

19 apod. Zjišťují se podrobným položkovým rozpočtem, pomocí agregovaných položek nebo pomocí technicko-hospodářských ukazatelů Porovnávací metoda (market method) Přístup na bázi porovnání 5 je založen na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly realizovány v nedávné době na trhu. Jeho výsledkem je porovnávací hodnota, rovnající se ceně podobné nemovitosti dosažené na volném trhu s eventuálním zohledněním případných odlišností a časového odstupu Přístup srovnání (comparative approach) - definice podle EVS 7 Tento termín se používá spíše než přístup tržního srovnání, protože se přístup používá jako pro kapitálové ocenění, tak pro ocenění nájemného. Název přístupu jej sám o sobě vysvětlením. Ocenění je provedeno srovnáním majetku s jiným, kde existuje důkaz o tržní transakci, která splňuje kritéria pro kategorii hodnoty, která je požadována. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách nemovitostí, srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nevýhodou je zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. S množstvím a kvalitou informací o trhu roste i přesnost hodnocení a schopnost odlišit vliv jednotlivých parametrů na cenu Výnosová metoda (income method) Přístup na bázi kapitalizace výnosů hodnoty 5 je založen na převážně ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a jeho výsledkem je výnosová hodnota, rovnající se součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu existence tohoto efektu. Budoucí výnosy je nutno přepočítat na současnou hodnotu peněz pomocí tzv. kapitalizace. Tímto způsobem ocenění lze porovnat zisky z vlastnictví nemovitosti se zisky z 18

20 investování částky ve výši ceny nemovitosti. Princip je využitelný, jsou li výnosy či jiné ekonomické výhody rozhodujícím motivem Příjmový přístup 1 (income approach 1) - definice podle EVS 7 V obecných pojmech je příjmový přístup formou investiční analýzy. Je založen na schopnosti majetku generovat užitek (tj. obvykle peněžní příjmy ve formě renty) a převodu tohoto užitku na současnou hodnotu. Užitek může být jednoduše sledován jako rozdíl mezi očekávanými příjmy a výdaji spojenými s oceňovaným majetkem. Příjmový přístup může být použit buď pro odhad tržní hodnoty nebo pro výpočet individuální hodnoty investice dané stávajícím využitím. Při odhadu tržní hodnoty začíná proces u současných podmínek na trhu. To znamená, že všechna data a předpoklady musí být odvozena z trhu. Pokud je účelem odhadnout hodnotu investice danou stávajícím využitím, začíná se od situace individuálního investora. Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu tržní ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, jako charakteristiku užitkovosti. Dosažitelné nájemné musí být v místě obvyklé a lze ho objektivně zjistit Definice dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Jiným způsobem oceňování 13 stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem 13 parafráze dle BRADÁČ, A., SCHOLZOVÁ, V., KREJČÍŘ, P., Úřední oceňování majetku 2008, zákon č. 151/1997 Sb, o oceňování majektu, vyhláška MF č. 3/2008 Sb.(oceňovací vyhláška), Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008, ISBN

21 a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se a) ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění použitého materiálu z jejího odstranění sníženého o náklady na odstranění b) ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti c) z technického opotřebení stavby Oceňuje-li se stavba výnosovým způsobem, stanoví vyhláška způsob výpočtu ceny, způsob zjištění výnosu a výši míry kapitalizace pro dané časové období. Oceňuje-li se stavba porovnávacím způsobem, stanoví vyhláška hlediska, která se při porovnání berou v úvahu. Výnosovým způsobem ocenění majetku 10 se podle zákona č. 151/1997 Sb. oceňují nemovitosti, práva vyplývající z průmyslových práv a práva na označení a výrobně technických poznatků (know-how, licence, chráněné vzory atd.), věcná břemena, podnik, stanoví-li tak prováděcí vyhláška, práva autorská a práva pořizovatelů databáze. 20

22 3. VÝNOSOVÁ METODA 3.1. Definice výnosové hodnoty Výnosová hodnota nemovitosti je součtem všech předpokládaných čistých budoucích výnosů plynoucích z jejího pronájmu a odúročených na současnou hodnotu peněz. Je dána velikostí kapitálu, který je třeba v dnešní době uložit na složené úrokování při stanovené úrokové sazbě, aby v budoucnu umožnil vyplatit částky rovnající se předpokládaným budoucím výnosům z nemovitosti. Reprezentuje čistě ekonomický pohled na vlastnictví nemovitosti, která je schopna přinášet výnos. Oceňování na bázi výnosové hodnoty je založeno na předpokladu, že investora zajímá zajištěný čistý peněžní tok z dané nemovitosti, který je odvozován od současného využití nebo od potenciálně možného použití a nákladů na změnu využití. Při výpočtu se nejčastěji počítá s konstantními příjmy po celé období metodou věčné renty, kdy výnosová hodnota nemovitosti je rovna podílu stabilizovaného čistého příjmu a procentní kapitalizační míry. Vypočtená výnosová hodnota je však omezena prokazatelnou výší a spolehlivostí toku čistých výnosů a stanovením vhodné kapitalizační míry, tedy převodu toku výnosů na jejich současnou hodnotu. Výnosový způsob ocenění se užívá při odhadu tržní hodnoty nemovitostí, které jsou pronajaty nebo kde je alespoň reálná možnost pronajmutí. Výnosová hodnota je důležitým pohledem především u nemovitostí komerčního charakteru, jako jsou např. obchodní, provozní, administrativní, ubytovací, činžovní, skladovací a obdobné nemovitosti, kde je možno očekávat výnos z pronájmu. Nemusí se jednat jen o výnos finanční, ale i o užitek spojený s vlastnictvím nemovitosti, jako jsou úspory na nájemném, přínos v souvislosti s nejrůznějšími výhodami, jako doprava, parkování, podnikání nebo reklama, obtížně vyčíslitelné uspokojení, jakými jsou relaxace a zdravé životní prostředí nebo další možnosti rozvoje. Výnosový přístup lze uplatnit i u dalších typů nemovitostí, jsou-li podmínky k jejich pronájmu nebo pokud lze přibližně vyčíslit očekávané výhody. Důležitá je celková váha výnosové hodnoty na výslednou tržní hodnotu. Přístup na bázi kapitalizace výnosu 5 je založen na principu očekávání, má důraz 21

23 v ekonomickém pohledu na nemovitosti a soustřeďuje se především na míru jejich užitku. Užitek je zde měřen čistým výnosem, který je možno od nemovitostí očekávat, a dobou, po kterou tento výnos potrvá, přičemž tyto charakteristiky srovnává s obdobnými nemovitostmi, ale i s jinými investičními příležitostmi, přinášejícími zhodnocení vloženého kapitálu či zhodnocení formou výhod jiných. Výnosová hodnota je tedy pravděpodobnou cenou, kterou je potenciální kupující v současnosti ochoten za nemovitost zaplatit v souvislosti s očekáváním všech budoucích zisků plynoucích z jejich držení. Přitom se předpokládá, že kupující porovnává tuto cenu s alternativními investičními možnostmi, které připadají v úvahu, a je ochoten tuto cenu akceptovat tehdy, přinese-li mu oproti srovnatelným alternativám vyšší výnos, užitek či jinou výhodu. Bere se v úvahu, že se stoupajícím výnosem roste i pravděpodobnost rizika, že toto očekávání se nenaplní. Při hledání výnosové hodnoty je nutné vzít v úvahu řadu dalších předpokladů. Princip očekávání 5 budoucích výnosů nebo jiných výhod je spojován se změnami ve vývoji na trhu v příslušném segmentu a se změnami v souvislosti s nejlepším a nejvyšším využitím. Porovnávání výnosů a rizik s jinými možnými investicemi probíhá prostřednictvím nákladů alternativních příležitostí a výsledky se promítají hlavně do výše kapitalizačních měr. K dalším aspektům patří vztah mezi hlavními zdroji výnosů, rovnováha mezi stabilizovanými příjmy a výdaji a přizpůsobivost výnosů a výnosových měr v rámci příbuzných typů nemovitostí v určitém prostředí. Nabídka a poptávka se odráží ve výši nájmů, jejich stabilitě a trendech a konkurence nabídky souvisí se schopností nemovitostí rychle se přizpůsobit a reagovat na měnící se standard. Přebytek v souvislosti s nespotřebovaným výnosem se váže na možnost jeho využití v obnovovacích nákladech a souvisí s návratností. Způsoby stanovení hodnoty nemovitostí na základě výnosového přístupu jsou založeny na očekávaných budoucích výnosech, vyjádřených součtem jednotlivých výnosů nebo formou jednoho reprezenativního výnosu a přepočteny na současnou hodnotu prostřednictvím kapitalizace. Oba pohledy jsou založeny na shodných principech součtů všech očekávaných výnosů. Rozdíl je ve formě výnosů, se kterou je uvažováno. 22

24 3.2. Aplikace výnosové metody Při stanovení výnosové hodnoty se vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výpočet se provádí zjištěním možných pronajmutelných ploch násobených dosažitelným v místě obvyklým čistým nájemným bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním podle druhu, stavu a lokality dané nemovitosti. Je nutno zohlednit uzavřené nájemní smlouvy i obsazenost pronajímaných prostor a stanovit tak množství, spolehlivost a délku trvání budoucího stabilizovaného výnosu. Od takto zjištěného ročního příjmu se odčítají náklady související s nemovitostí, tedy odpisy, daň z nemovitosti, pojištění nemovitosti, náklady na správu, opravy, údržbu a obsazení pronajímatelných prostor. S vytváření rezervy na obnovu stavby tak, aby byl střádán kapitál na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti je nutné v nákladech uvažovat. Čisté výnosy po odečtení nákladů je nutno kapitalizovat odpovídající kapitalizační mírou, tj. převést budoucí peněžní tok na jeho současnou kvantitativní úroveň. V případě použití přímé kapitalizace se kapitalizační míra odvozuje z realizovaných prodejů nemovitostí. Další způsob stanovení úrokové míry kapitalizace vychází z možného průměrného bezrizikového zúročení peněz na kapitálovém trhu např. prostřednictvím Dluhopisů České Republiky nebo hypotéčních zástavních listů s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi tj. zvýšením o míru rizika při nákupu konkrétní nemovitosti. Problémem je stanovení výše úrokové míry, zejména v období vyšší inflace nebo v případě regulovaného nájemného u bytů. Stanovená výnosová hodnota nemovitosti se váže k datu ocenění a s výší úrokové míry z vkladů, vývojem úrovně nájemného, cen stavebních prací nebo s náklady na správu a údržbu se mění. Technika výnosové metody je proti ostatním metodám komplikovanější a skrývá více rizik. Její vazba na reálný trh nemusí být ve všech směrech zohledněna a tím může reprezentovat extrémy. U přístupu na bázi kapitalizace výnosu není jisté, zda výnosy jsou pro potenciálního zájemce prvořadým motivem. U nákladové metody je 23

25 nevýhodou možnost odlišné situace na trhu stavebních prací a materiálů oproti stavu na trhu s nemovitostmi. Neúčelně vydané náklady nemusí znamenat také vysokou hodnotu na trhu a naopak. Rozdíly mezi výnosovou a nákladovou hodnotou mohou mít řadu příčin. Vysoké náklady a nízký výnos mohou vypovídat o nepřiměřeně draze postavené stavbě na špatném místě nebo o nevhodném způsobu využití. Naopak nízké náklady a vysoký výnos odpovídají nejlepšímu a nejvyššímu užití, ale levná nebo stará stavba neobstojí v konkurenci s přihlédnutím k její přizpůsobivosti blízkého okolí a případný vysoký výnos může být pouze dočasný. Stavbu je možno postavit za přibližně stejné náklady na libovolném místě, ale na různých místech při volném působení trhu může i totožná stavba vynášet různé výnosy, jejichž výši nelze předem stanovit Metoda kapitalizovaného výnosu Kapitalizace přímá Výpočet se provádí formou kapitalizace jediného stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu na současnou hodnotu mírou kapitalizace za předpokladu, že v příslušném tržním segmentu existuje rovnováha a hledanou hodnotu lze vyjádřit jako násobek ročního výnosu, který z nemovitosti plyne. Ta může představovat porovnání s uloženou jistinou při alternativním investování kapitálu do peněžního ústavu, kdy úroky budou stejné jako roční výnos nemovitosti a vypočte se ze vzorce věčné renty: čistý stabilizovaný výnos z nájmu (Kč/rok) výnosová hodnota = *100 % úroková míra kapitalizace v % Tento vztah platí za předpokladu, že příjmy budou po celou dobu konstantní a trvalé. Použití vzorce věčné renty při nekonečném počtu období a konstantní formy výnosů i úrokové míry představuje postup nazývaný kapitalizací přímou. Opakování 24

26 výnosů je zjednodušeno do formy jediného ročního výnosu, který je volen jako stabilizovaný průměr, stejně jako kapitalizační úroková míra. Schéma výpočtu výnosové hodnoty přímou kapitalizací - Čisté roční nájemné Provozní náklady = Nájemné Kč/m 2 p.m. x plocha m 2 x 12 = Náklady na správu + náklady opravy a udržování + riziko výpadku nájemného + odpisy = / Čistý roční výnos výnosová míra => výnos po nekonečně dlouhou dobu = Výnosová hodnota Zdroj: BALÁK, J., [internet], Vymezení trhu nemovitostí - oceňování nemovitostí, Praha: HVB Bank, 2006, vlastní úpravy Výnosová kapitalizace nepřímá Ostatní postupy, které využívají prognóz vývoje očekávaných budoucích výnosů případně i úrokových měr v jednotlivých obdobích, patří do oblasti kapitalizace nepřímé. Nepřímý způsob kapitalizace má nesčetný počet nejrůznějších variant, které vychází z různých typů a modelů předpokládaných výnosů, ze záměrů o dalším vývoji nemovitostí po uplynutí její ekonomické životnosti, z různé výše použitých úrokových měr v souvislosti s odhadnutým vývojem nebo z trendů a způsobů financování zejména v souvislosti s případným úvěrovým zatížením. Problematika budoucích výnosů je složitá a jejich výše závisí na řadě okolností, které lze předvídat jen s určitou pravděpodobností. Pro použití správného vztahu je důležité stanovit, jestli např. příjmy budou dosahovány jen po určitou dobu nebo neomezeně dlouho, jestli budou konstantní nebo proměnlivé, zda budou jisté nebo jestli bude nemovitost na konci užívání prodána za určitou hodnotu. 25

27 U vícefázových metod se předpokládá, že příjmy ve vzdálenějším časovém období jsou méně jisté. Vyšší míra rizika se ve výpočtu projeví tak, že v pozdějších letech bude použita vyšší úroková míra a tím se sníží výsledná hodnota. Schéma výpočtu výnosové hodnoty nepřímou kapitalizací - = - = x = + = Čisté roční nájemné Provozní náklady Čistý roční výnos Podíl připadající na pozemek Čistý roční výnos budov Multiplikátor (zásobitel) Výnosová hodnota budov Hodnota pozemku Výnosová hodnota = Nájemné Kč/m 2 p.m. x plocha m 2 x 12 = Náklady na správu + náklady opravy a udržování + riziko výpadku nájemného = Hodnota pozemku x výnosová míra = Funkce výnosové míry a zbývající životnosti Zdroj: BALÁK, J., [internet], Vymezení trhu nemovitostí - oceňování nemovitostí, Praha: HVB Bank, 2006, vlastní úpravy 3.4. Metoda diskontovaného cash-flow Jedná se o obdobný výpočet výnosové hodnoty, kdy jednotlivé předpokládané čisté budoucí výnosy z nemovitosti, s ohledem na jejich časovou posloupnost po předpokládanou dobu, jsou diskontovány na současnou hodnotu pomocí diskontní míry, zohledňující jejich výnosnost a následně sečteny. Pro výpočet současné hodnoty budoucích výnosů se používá převrácená hodnota úročitele, nazývaná odúročitel nebo-li diskontní faktor. Při analýze diskontovaného cash flow, je nutné 26

28 vzít v úvahu odhad proměnného a nepravidelného toku příjmů v jednotlivých letech za omezené časové období a také odhadnout a diskontovat výnos z prodeje nemovitosti na konci analyzovaného období. Diskontní míra, která se používá k odúročení jednotlivých výnosů, je přímým odrazem míry výnosnosti z nemovitostí v daném segmentu trhu nebo srovnatelných investic a zároveň zahrnuje i rizikovou složku. Výsledná současná hodnota pak představuje množství kapitálu, který investováním při předpokládané velikosti a časové formě výnosů dosáhne výnosnosti vyjádřené ve formě diskontní míry v jednotlivých letech. Diskontování budoucích výnosů se používá ve stabilizovaném ekonomickém prostředí, kde nedochází k výraznějším změnám vstupních dat, potřebných pro výpočet a kde trh s nemovitostmi je bez výraznějších výkyvů. Graf Metoda DCF Zdroj: BALÁK, J., [internet], Vymezení trhu nemovitostí - oceňování nemovitostí, Praha: HVB Bank, 2006, vlastní úpravy 27

29 4. ANALÝZA VSTUPNÍCH ÚDAJŮ 4.1. Analýza investičních možností Vlivem inflace rostou každoročně ceny stavebních prací a tím i reprodukční hodnota staveb rychleji než úroky ze stejně vysoké jistiny uložené do peněžního ústavu a to i po odečtení opotřebení. Nemovitosti jsou aktiva, které fyzicky existují a nelze je zcizit ani nepozorovaně zničit. Pozemky jsou stálé a stavby si udržují hodnotu i v případě, krachu provozované obchodní činnosti. V souvislosti s tím jsou nemovitosti nejvíce vyhledávaným způsobem ručení. Oproti cenným papírům mají nemovitosti obvykle vyšší počáteční výnos. V tržních ekonomikách má pohyb výnosů z nemovitostí souvislost s výnosy z cenných papírů. Jestliže v jedné oblasti výnosy stoupají, ve druhé naopak klesají, což lze zejména u velkých investorů využít k snížení rizik volbou vhodného portfolia. Vlastní investiční riziko u nemovitostí bývá ve většině případů ve srovnání s jinými typy finančních investic velmi nízké. Inflační vlivy lze většinou smluvně ošetřit a promítnout do nájemného a cen servisních služeb. Nemovitosti jsou oproti jiným typům investic proti inflaci chráněny. To platí i u rizik spojených s vnějšími ekonomickými vlivy. Na možné ekonomické výkyvy projevující se na finančním trhu ceny nemovitostí reagují mírně a jsou jednou z nejbezpečnějších investic. Potenciální poptávající je však často motivovaný i jinými výhodami nemovitostí, které u jiných investic lze očekávat jen zprostředkovaně, např. uspokojení potřeby bydlení, podnikání nebo rekreace a z toho plynoucí úspora nákladů s těmito potřebami spojenými. Nemovitosti mají většinou vyšší životnost, jsou nepřenosné a rozhodování o nákupu a prodeji obvykle dlouhodobé. Hlavní nevýhodou je jejich nízká likvidita, kdy je zapotřebí dlouhá doba k tomu, aby byly směněny za hotové peníze. V souvislosti s povinnou evidencí vlastnictví a nutností splnění dalších zákonných formalit je doba realizace obchodu s nemovitostmi ve srovnání s cennými papíry delší. Nemovitosti vyžadují nákladnou správu spojenou s provozem, opravami, pojištěním a různými zákonnými povinnostmi. Navíc mohou být vystaveny různým 28

30 regulacím. Technické řešení nemovitostí počítá většinou s dlouhou životností, a proto se na nich projevuje zastarávání v souvislosti se znehodnocením, technickou a ekonomickou životností, fyzickým a morálním opotřebením a mohou podléhat i módním trendům. V některých případech mohou mít na nemovitý charakter, pevnou polohu a nepřenosnost nemovitostí vliv i nejrůznější rizika vnějšího charakteru. Na další vývoj cen nemovitostí bude mít vliv především celkový hospodářský vývoj ve státě, který v současné době závisí především na globální ekonomické situaci. Krize ve finančním sektoru, vyvolaná nedostatkem disponibilních prostředků vlivem přehřáté americké hypoteční politiky se projevuje v hospodářské a průmyslové sféře celosvětově vč. ČR, která je svázána se středoevropským teritoriem. Je pravděpodobné, že problémy finančního světa budou dlouhodobější a s tím bude souviset stagnace či zpomalení růstu řady světových ekonomik vč. té naší. Při současném trendu lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat stagnaci cen prakticky všech typů nemovitostí Výnosy z nájemného Hrubý výnos (gross income) - definice podle EVS 7 Předpokládaný příjem za určité období (převážně uvažováno období jednoho roku) z nemovitosti je souhrn příjmů z tržního pronájmu, který není upraven o žádnou nákladovou položku (uvažováno riziko pronájmu), z podkladů účetnictví jde o souhrn veškerých vykazovaných tržeb Hrubý potenciální příjem (potentional gross income, PGI) Je součtem všech jednotlivých příjmů (výnosů) plynoucích z nemovitosti za předpokladu, že je stoprocentně využívána. Stanoví se obvykle jako součin komerčně využitelné plochy a nejvyššího trvale dosažitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemních smluv. Nájemné je peněžní částka, kterou nájemce hradí pronajimateli nemovitosti za 29

31 přenechání práva nemovitost užívat s přihlédnutím k její hodnotě a za údržbu a všechny náklady související s vlastnictvím a provozem nemovitosti. Ekonomické nájemné vlastníkovi pokryje náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájem a přinese přiměřený výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti s příslušenstvím vložen. Nákladové nájemné pokryje vlastníkovi náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti a jejím pronájmem, nepřinese však žádný další výnos z kapitálu, který byl do pořízení nemovitosti vložen. Výnos z nemovitosti je nutno stanovit z dlouhodobě dosažitelného, místně obvyklého nájemného, kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor. Za výnosy plynoucí z vlastnictví a provozu nemovitostí jsou obvykle uvažovány příjmy z pronájmu jako celku, případně součet příjmů z jednotlivých prostorů nebo jiných částí oceňované nemovitosti. K nepřímým možnostem výnosů patří umístění reklam a antén, využití venkovních ploch k parkování a skladování a další možné způsoby využití nebo schopnost a připravenost staveb k dalšímu rozvoji. Pro výpočet tržní hodnoty se uvažuje se smluvním nájemným, které vyplývá z nájemní smlouvy. V případech, kdy oceňované prostory nejsou pronajaty, údaje o výši nájmu není známa nebo sjednané nájemné v nájemní smlouvě neodpovídá tržním podmínkám je nutno počítat s nejvyšším stabilizovaným, trvale dosažitelným místně obvyklým tržním nájemným. Vychází se z čistého výnosu před zdaněním. Při stanovení výše tržního nájemného je možno vyjít z informací na základě porovnání, vlastního sběru dat a zkušeností, získaných se srovnatelnými nemovitostmi. Z tohoto důvodů je vhodné si vytvářet vlastní databáze nejrůznějších ukazatelů, které budou postupně aktualizovány a vzájemně porovnávány. K nejdůležitějším patří databáze realizovaných cen pozemků a staveb, obvyklých nájmů, nákladů na provoz a údržbu nemovitosti a realizovaných nákladů na pořízení stavby. V souvislosti s regulací nájemného je nutno zohlednit vnější vlivy související s politickým a hospodářským vývojem. Některé výhledové údaje lze získat i ze sociální skladby a stáří nájemníků nebo jejich zvyků. 30

32 Před zohledněním výnosů z nájemného je nutno provést analýzu kvality nájemních vztahů s posouzením, na jak dlouhou dobu jsou smlouvy uzavřeny, jaké služby jsou spojeny s nájemným, zda je dohodnuta inflační doložka a ověřit, zda nedošlo k právní změně nebo změně rozsahu ploch možných k využití. Dlouhodobé pronájmy vypovídají o stabilitě nájmu, naopak krátkodobé nejsou plnohodnotné. Nepřiměřená výše nájmu může znamenat nepronajmutelnost nemovitosti. Dále je nutno neuvažovat se smlouvami, které mají sjednány neobvyklé podmínky. Problémem v souvislosti s příjmem jsou výnosy z komerčních činností u nemovitostí typu penzionů nebo hotelů. Na výši dosažitelného nájemného působí řada vlivů, jako situace na trhu nebo typ nemovitosti. Ve výnosech je nutné zohlednit některé nejistoty a předvídatelná rizika, která lze odhadnout. Možný výpadek nájemného vlivem neobsazenosti nebo ztráty z neplacení nájemného bývá stanoven jako srážka z potenciálního hrubého příjmu, po jejíž aplikaci vznikne efektivní hrubý příjem Čistý provozní výnos (net operating income, NOI) Čistý provozní výnos je vyjádřen jako rozdíl mezi efektivním hrubým příjmem z nemovitosti a součtem jejich celkových provozních výdajů a rezerv na renovace. Zahrnou-li se do něj jako odpočet i roční splátky z případného úvěru, vznikne typ výnosu, označovaný jako cash-flow před zdaněním, používaný v nepřímé kapitalizaci Náklady na dosažení výnosů z nájemného Výdaje (outgoings) - definice podle EVS 7 Náklady ke vrubu vlastníka majetkového podílu, obvykle počítané na roční bázi, např. řízení, opravy, poplatky, pojištění a nájemné splatné vlastníkovi nebo držiteli nadřazeného pronájmu, odpovídající jeho smluvním nebo jiným závazkům. V případě větších vydání, které jsou splatné v intervalech delších než rok, je obezřetné tvořit každoročně rezervy na budoucí vydání. 31

33 Výdaje, resp. náklady jsou opakující se platby spojené s udržováním a provozem nemovitosti v takovém stavu, aby vznikal efektivní hrubý příjem. Vzhledem k jejich charakteru bývají označovány jako provozní náklady, rozdělují se na režijní, neboli fixní a variabilní a jsou vztaženy ke určitému období. Režijní náklady vznikají nezávisle na tom, zda je nemovitost užívána a patří sem náklady daň z nemovistosti a pojištění. Variabilními náklady se rozumí takové provozní náklady, jejichž výše se více či méně mění v závislosti na rozsahu, intenzitě a způsobu využívání nemovitostí. Položkami variabilních nákladů jsou zejména náklady na správu nemovitostí, náklady na stavební údržbu a opravy a jiné náklady Daň z nemovitostí Předmětem daně z pozemků 15 jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitostí. Předmětem daně ze staveb jsou stavby na území České republiky, na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané a nebo podle dříve vydaných obecně závazných právních předpisů dokončené. Poplatníkem daně je vlastník stavby Pojištění stavby Jedná se o pojištění živelní a o pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti za případné škody, které by mohly vzniknout jiným osobám. Pokud stavba není pojištěna, je třeba výši pojistného odhadnout ve výši 1,0 promile 14 z reprodukční ceny staveb Správní režie Zahrnuje náklady na property management, které souvisejí s administrativou nezbytnou ke správě nemovitosti a náklady na facility management, jenž jsou spojeny komerčním využitím objektu. Při chybějících podkladech se započítá 10 % 14 ZAZVONIL, Z., Výnosová hodnota nemovitostí, 1. vyd. Praha: CEDUK, 2004, ISBN Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí ve znění pozdějších předpisů 32