Znalecký posudek č. 3584/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3584/2012 o ceně obvyklé - 1/2 domu č.p. 3 umístěného na pozemku parc. č. St. 139 a 1/2 pozemku parc. č. St. 139 v kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice, okres Český Krumlov, ve vlastnictví Řezáče Radomila. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská Litoměřice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 8234/08-4 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holečkova 657 Hálova Praha 5 Košíře Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 288, vedené Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dům Bohdalovice Bohdalovice Region: Jihočeský Okres: Český Krumlov Katastrální území: Bohdalovice u Větřní 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 288, kat. úz. Bohdalovice u Větřní, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. VS II 35-14, měřítko 1:2880, kat. úz. Bohdalovice u Větřní - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8234/08-4 ze dne usnesení o opětovném ustanovení znalce č.j. 124 EX 8234/ ze dne fotokopie rozsudku Okresního soudu v Českém Krumlově, č.j. 7 C 9/ ze dne , právní moc fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 288, kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice, okres Český Krumlov, ze dne

3 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: SJM Řezáč Radomil a Jirková Dagmar, Bohdalovice 3, Český Krumlov 1 oddíl B - nemovitosti: stavba určená k bydlení č.p. 3 umístěná na pozemku parc. č. St. 139 pozemek parc. č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 109 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 1Nc-911/ ze dne ; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Litoměřice, 124EX-8234/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 12Nc-42/ ze dne ; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad České Budějovice, 8EX-795/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 12Nc-9/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Český Krumlov - Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Litoměřice, 124EX- 8234/ ze dne Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 13Nc-461/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Břeclav, 123EX-3365/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Břeclav, 123EX-3365/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 11Nc-933/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha - východ, 081 EX-11765/ HeD ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Velká privatizace - kupní smlouva 388/1996 ze dne Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 3

4 Ačkoli jsou, dle LV č. 288 pro kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice a okres Český Krumlov, nemovitosti - stavba č.p. 3 na pozemku parc. č. St. 139 a pozemek parc. č. St. 139 ve SJM Řezáče Radomila a Jirkové Dagmar, Okresní soud v Českém Krumlově rozsudkem č.j. 7 C 9/2011 ze dne , PM vyloučil ideální polovinu pozemku parc. č. St. 139 a ideální polovinu stavby č.p. 3 na pozemku parc. č. St. 139, ve vlastnictví žalobkyně, z výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí soudním exekutorem. Usnesení č.j. 124 Ex 8234/ ze dne o opětovném přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku na nemovitosti ve vlastnictví povinného je vystaveno s ohledem na rozsudek OS Český Krumlov, č.j. 7 C 9/2011 na 1/2 nemovitostí ve vlastnictví povinného. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Bohdalovice leží v Jihočeském kraji, jihozápadně od okresního Českého Krumlova a tvoří ji 6 vesnic. Území obce protíná řada cyklostezek, v zimním období jsou zde vhodné terény pro běžkaře. Okolní lesy jsou bohaté na houby a lesní plody. V obci je základní občanská vybavenost, kompletní v Českém Krumlově (cca 10 km). Dopravu zajišťují autobusy (zastávka cca 1,5 km). Oceňovaný dům stojí na okraji zastavěného území Bohdalovic s přístupem z jihu po zpevněné místní komunikaci. Nemovitost je podsklepená, jednopodlažní s půdními prostory, napojena na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům Oceňovaný rodinný dům č.p. 3 je umístěn na pozemku parc. č. St. 139 a leží v severní okrajové části obce Bohdalovice. Přístup k domu je z jihu po zpevněné místní komunikaci. Dům je situován s odstupem od komunikace a východní částí sousedí s nemovitostí jiného vlastníka. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce 1.PP je zděná, 1.NP montovaná, na bázi dřevní hmoty, zápraží zděné. Střecha nad hlavní budovou je sedlová krytá osinkocementovými tvarovkami, plochá střecha zápraží je krytá eternitem. Dům je pravděpodobně podsklepen, je jednopodlažní s půdními prostory. Dveře jsou dřevěné, okna jednoduchá dřevěná, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Na domě bylo započato zateplování fasády. Dům je zásobován vodou z vodovodního řadu a vlastní studny, odpadní vody svedeny do kanalizace, el. přípojka vzdušným kabelem. Vzhledem k nesoučinnosti majitele byly informace o domu čerpány dostupné dokumentace a při místním šetření, užitná plocha a stáří domu stanoveno odhadem. 4

5 b) Pozemky b 1 ) Pozemek Pozemek parc. č. St. 139 se nachází v kat. úz. Bohdalovice u Větřní, v severní okrajové části obec Bohdalovice, okres Český Krumlov, je obdélníkového tvaru, v mírně svažitém terénu, zastavěn oceňovaným domem s předzahrádkou. Pozemek je možno napojit na elektrorozvod, kanalizaci a vodovodní řad. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 37 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 576,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 9*7 = 63,00 m 2 1.NP: 9*7+5*2+2*1 = 75,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 63,00 m 2 2,20 m 1.NP: 75,00 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: 1.PP: (9*7)*(2,20) = 138,60 m 3 1.NP: (9*7+5*2+2*1)*(2,90) = 217,50 m 3 zastřešení: = 110,25 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 466,35 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 75,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 138,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,84 Výpočet indexu cenového porovnání: 5

6 Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu IV 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 37 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,80 = 0,646 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti I -0,04 více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,840 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 6

7 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 0,840 * 0,950 = 0,516 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 576,- Kč/m 3 * 0,516 = 1 845,22 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 845,22 Kč/m 3 * 466,35 m 3 = ,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,35 Kč ,35 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Dům - zjištěná cena = ,18 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Rodinný dům a 1 ) rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 122,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v obci Němče, okres Český Krumlov. Dvougenerační, dvoupodlažní montovaný dům po rekonstrukci na pozemku o výměře 124 m 2, napojený na elektřinu a vodu, plyn na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Světlíku, okres Český Krumlov. Třípodlažní dům okálového typu napojen na vodovod a kanalizaci, vytápěn tuhými palivy. Součástí domu je garáž a kotelna se skladem tuhého paliva. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Nové Včelnici, okres Jindřichův Hradec. Jednopodlažní, rohový dům s půdními prostory vhodnými k půdní vestavbě, garáží a kotelnou na pozemku o výměře 344 m 2 je vyklizený a neobývaný. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Dívčích Kopech, okres Jindřichův Hradec. Jednopodlažní dům po rekonstrukci střechy je v původním stavu, na pozemku o výměře 700 m 2, napojen na vodu z místního zdroje, vytápěn lokálně tuhými palivy. K domu náleží garáž a kůlna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. 7

8 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] RD Němče ,- Kč 0,80 1,00 0,80 0,97 1,00 1,00 122, ,93 RD Světlík ,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 150, ,67 RD Nová Včelnice ,- Kč 1,00 1,00 1,10 0,97 1,50 1,00 180, ,75 RD Dívčí Kopy ,- Kč 1,10 1,00 0,95 0,97 1,00 1,00 90, ,04 Součet: ,39 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 6 526,10 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 5 666,67 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 7 123,93 Kč/jedn. Základní cena: 6 526,10 Kč 122,00 á 6 526,10 Kč/ = ,20 Kč - výsledná cena = ,20 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) rodinný dům = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 35, ,- Součet 3 815,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -3 % - 114,45 Mezisoučet 3 700,55 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2560 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemek - zjištěná cena = 5 008,10 Kč 8

9 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 5 010,- Kč Cena pozemků činí celkem 5 010,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč 5 010,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: klidná část obce c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, předpoklad vložení investic, pozemek malé výměry, obec bez základní občanské vybavenosti Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši Kč. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- Kč slovy: tři sta devadesát osm tisíc jedno sto Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 9

10 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3584/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 295/2010. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10