ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK /2014 spoluvl.podílu: 1/4 na pozemcích p.104/1, p.104/2 s rodinným domem čp.266 a příslušenstvím v obci Osek, okres: Beroun. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - j.088ex 3828/12 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 303/2013 Sb., 340/2013 Sb. a 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích p.104/2, p.104/1 s rodinným domem čp.266 a jeho příslušenstvím v k.ú.osek u Hořovic, obec: Osek, okres: Beroun; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům - spoluvl.podíl: 1/4 Osek Osek Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Osek Katastrální území: Osek u Hořovic Počet obyvatel: 769 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 2 45 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) V V V Pi 0,65 0,60 0,80 0,85 V V 0,80 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 467,81 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.martiny Humlové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne (j.088 EX 3828/12) - exekuční příkaz ze dne žádost Exekutorského úřadu Kladno o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Osek: a/ stavební povolení ze dne vydané ONV Beroun pod j.259/86-332/5 b/ kolaudační rozhodnutí ze dne vydané pod j.výst.743/89 c/ stavební plán novostavby rodinného domu z r Vlastnické a evidenční údaje

3 -3- - viz Příloha 4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl :1/4 na pozemcích p.104/1, p.104/2 s rodinným domem čp.266 a příslušenstvím v jihovýchodní části obce Osek. Příslušenství tvoří 1 vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.104/1, p.104/2 - spol.podíl: 1/4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 340/2013 Sb., 303/2013 Sb. a 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu 1/4 je výrazně nižší než u celé nemovitosti...! 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V záplav Pi -0,06-0,04 1,00 4 ndex trhu T P5 * (1 + Pi) 0,900 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba

4 -4-3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -0,01-0,02-0,03 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,968 i2 Koeficient pp T * P 0,871 ndex trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu 1/4 je výrazně nižší než u celé nemovitosti...! 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V záplav Pi -0,06-0,04 1,00 4 ndex trhu T P5 * (1 + Pi) 0,900 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec

5 -5- Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -0,02-0,03 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,968 i2 Koeficient pp T * P 0, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.104/1, p.104/2 - spol.podíl: 1/4 Jedná se o pozemky přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na vodovod, plynovod; bez možnosti napojení na kanalizaci; pozemky jsou svažité k jihovýchodu. Jedná se o průměrnou polohu, a proto nebylo použito přirážek ani srážek... Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jedná se o průměrnou polohu ( bez dalších úprav...). 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 1,000 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,900 ndex polohy pozemku P 0,968 V Pi

6 -6- Celkový index T * O * P 0,900 * 1,000 * 0,968 0,871 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,81 Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo 104/2 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 104/1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ndex Koef. 0,871 Upr. cena [Kč/m2] 407,46 Výměra [m2] 135,00 Jedn. cena [Kč/m2] 407,46 Cena [Kč] ,10 461,00 407, , ,16 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.266 Jedná se o přízemní, samostatně stojící rodinný dům čp.266, podsklepený, s podkrovím; se sedlovou střechou a krytinou z eternitových šablon. Rodinný dům byl kolaudován v r.1989 a má částečně zanedbanou údržbu..., je zde předpoklad menších stavebních úprav. Obvodové zdivo je o tl.40 cm ze škvárobetonových tvárnic a stropy jsou s rovným podhledem; okna jsou dřevěná, zdvojená, schodiště je železobetonové s kobercem. Přízemí je dispozičně členěno na předsíň, chodbu, WC, koupelnu, kuchyň, pokoj, ložnici, obývací pokoj; v podkroví je chodba, 2 pokoje, koupelna, balkon, WC a kuchyň; v suterenu je garáž, kotelna, chodba, komora, dílna, uhelna, sklad. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod; vytápění je ústřední, teplovodní (kotel na uhlí); v kuchyních jsou plynové sporáky na PB, ohřev TUV je el.bojlerem. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy : přípojky inženýrských sítí (voda, elektroinstalace), oplocení, žumpa, zpevněné plochy, plotová vrátka a plotová vrata, lehké zastřešení terasy; a dále 1 vedlejší stavba o rozměrech 3,60*4,20m. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do obyvatel 25 let 3 504,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 9,70*10,0+2,0*5,90 podkroví: 9,70*10,0 108,80 m2 97,00 m2

7 -7-1.podz.podl.: 9,70*10,0+2,0*5,90+3,50*4,20 Název podlaží 1.nadz.podl.: podkroví: 1.podz.podl.: Zastavěná plocha 108,80 m2 97,00 m2 123,50 m2 Konstrukční výška 2,80 m 2,70 m 2,45 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: podkroví: 9,70*10,0+2,0*5,90*2,80 9,70*10,0*(0,90+4,90/2)+5,50*1,80*1,0+2,20* 1,80*2,0/2 1.podz.podl.: (9,70*10,0+2,0*5,90+3,50*4,20)*2,45 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 3,03 123,50 m2 130,04 m3 338,81 m3 302,58 m3 771,43 m3 108,80 m2 329,30 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 25 let: s 1-5 * 25 0, ndex vybavení V (1 + Vi) * V13 * 0,875 0,707 i1 Vi typ C -0,02 0,02 0,05-0,10 0,85

8 -8- ndex trhu s nemovitostmi T 0,900 ndex polohy pozemku P 0,968 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 3 504,- Kč/m3 * 0, ,33 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 771,43 m3 * 2 477,33 Kč/m3 * 0,900 * 0, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Studna Jedná se o kopanou studnu, hloubka je 3m, napojena na domácí vodárnu. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC kopaná 3,00 m 1 ks 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy 16: 3,00 m * 1 950,- Kč/m hloubka: elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl dle SKP): Upravená cena studny + + * * 5 850,- Kč 9 480,- Kč ,- Kč 0,8000 2, ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ 100 % * 25 / ,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS * * 0, ,- Kč 0, ,55 Kč Studna - zjištěná cena ,55 Kč Cena staveb celkem ,55 Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.104/1 Jedná se ovocné dřeviny na pozemku p.104/1 : 1 hrušeň, 2 broskvoně, 1 meruňka;

9 -9- oceněno zjednodušeným způsobem. Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Kč ,00 m2 461,00 m2 15 Kč ,35 * 0, ,00 Trvalé porosty na p.104/1 - zjištěná cena 2 965,- Kč Cena porostů celkem Pozemky p.104/1, p.104/2 - spol.podíl: 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky p.104/1, p.104/2 - spol.podíl: 1/4 - zjištěná cena * 2 965,- Kč ,71 Kč 1/ ,- Kč C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.104/1, p.104/2 - spol.podíl: 1/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč ,- Kč

10 Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena spoluvl.podílu: 1/ ,-Kč (slovy: čtyřistapadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem /2014.

11 FOTO: Rodinný dům čp.266, Osek, okres: Beroun Pohled severní Pohled západní

12 Pohled východní 1.nadz.podlaží obývací pokoj

13 nadz.podlaží - koupelna podkroví - pokoj