ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2471/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2471/2015 O ceně obvyklé podílu 1/2 rodinného domu v Uhercích, ul. Hlavní č.p. 87 s pozemky č.par. 1534/1 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 1535/1 zahrady v obci Uherce, okres Plzeň - sever, kat. území Uherce u Nýřan, kraj Plzeňský Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - sever 304EXE 673/ EX- 285/15-30 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé podílu 1/2 rodinného domu v Uhercích, ul. Hlavní č.p. 87 s pozemky č.par. 1534/1 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 1535/1 zahrady v obci Uherce, okres Plzeň - sever, kat. území Uherce u Nýřan, kraj Plzeňský 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hlavní Úherce Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Úherce Katastrální území: Úherce u Nýřan Počet obyvatel: 340 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 183,60 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti spoluvlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - stav zjištěný ohledáním nemovitosti a od spoluvlastníka - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Lucie Smolová, Hlavní 87, Úherce, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Blanka Koželuhová, Hlavní 87, Úherce, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Lucie Smolová, Hlavní 87, Úherce, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Blanka Koželuhová, Hlavní 87, Úherce, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti. Prohlídka interiéru byla umožněna. 7. Celkový popis nemovité věci Obec Uherce je vzdálena 8,5 km od krajského města Plzně a od města Nýřany 2 km. V obci je základní občanská vybavenost vyšší v Krajském městě Plzeň (MŠ, ZŠ, střední školy, nemocnice, banky, obchodní centra, katastrální úřad a soud). Nemovitost je rodinný dům určený k rodinnému bydlení, který leží v zástavbě rodinných domů v blízkosti centra. Příjezd po místní komunikaci, kde jsou uloženy přípojka elektřiny, obecní kanalizace, vodovodu a zemního plynu. Zemní plyn není zapojen je pouze pilířku v hradbě. Nemovitost byla postavena cca v roce 1930 jako zděný rodinný dům částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím, s podkrovím a sedlovou střechou. Stavba je založena na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti a radonu, obvodové stěny zděné cihelné na 600mm, vnější omítka vápenná, vnitřní omítky vápenné, stropy dřevěné povalové se záklopem, střecha sedlová s pálenou krytinou. Okna dřevěná zdvojená, podlahy dlažby a textilní. Schodiště do podkroví dřevěné. Vytápění je kotlem na tuhá paliva s ústředním topením, ohřev teplé vody bojler. Dispozice: v suterénu je kotelna, uhelna a sklepem. V I.NP je zádveří, chodba, WC s koupelnou, kuchyně, kde je schodiště do podkroví, obývací pokoj dva dětské pokoje a ložnice. V podkroví je kuchyně, koupelna se sprchou, WC, a dva pokoje. Součástí nemovitosti je oplocení s vraty a vrátky. Technický stav nemovitosti je horší.. Příslušenstvím jsou přípojky inženýrských sítí (obecní voda, kanalizace, elektřina), zpevněné plochy a porosty s oplocením zahrady. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-4 -

5 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 740,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 9*4 = 36,00 m 2 I.NP: 14,7*9,6 = 141,12 m 2 podkroví se zastřešením: 12,2*9,94 = 121,27 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 36,00 m 2 2,10 m I.NP: 141,12 m 2 2,98 m podkroví se zastřešením: 121,27 m 2 2,35 m Obestavěný prostor sklep: (9*4)*(2,10) = 75,60 m 3 I.NP: (14,7*9,6)*(2,98) = 420,54 m 3 podkroví se (12,2*9,94)*(2,35) = 284,98 m 3 zastřešením: Obestavěný prostor - celkem: = 781,12 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 141,12 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 298,39 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,11-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,536 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 740,- Kč/m 3 * 0,536 = 932,64 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 781,12 m 3 * 932,64 Kč/m 3 * 0,970 * 1,010= ,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,13 Kč - 6 -

7 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 1,000 * 1,010 = 0,980 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,60 0, ,93 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1534/ ,00 179, ,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1535/1 174,00 179, ,82 Stavební pozemky - celkem 1 274,00 m ,82 Pozemky - zjištěná cena = ,82 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsetčtyřicetdvatisícdevětsetpadesát Kč - 8 -

9 ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Prodej rodinného domu 220 m2, pozemek 421 m2 Výhledy, Nýřany Celková cena: Kč za nemovitost Naše společnost vám zprostředkuje prodej RD 220m2 s možností podnikání v pěkné lokalitě města Nýřany. Nemovitost je rozdělena na dvě části. Jedna část stavby 100m2 je obyvatelná ihned, v druhé části 120m2 je třeba provést rekonstrukci. Obyvatelná, částečně podsklepená část se zánovními plastovými okny je dispozičně řešena jako 2+1 s koupelnou a WC 51m2, v podkroví je půdní vestavba se třemi pokoji 50m2. Vytápění zajišťují el. přímotopy, nebo kamna na tuhá paliva, ohřev vody obstarává el. bojler. V druhé části domu 120m2 (bývalá pražírna kávy,)jsou v obou patrech skladovací a výrobní prostory, které vybízejí k mnohým dispozičním úpravám i různým podnikatelským záměrům. Možná je také přestavba na prostory k trvalému bydlení. Objekt stojí na vlastním pozemku za domem je oplocená zahrada s přístřešky, před domem neoplocený zatravněný pozemek a stání na osobní automobily. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 110 m2 Plocha podlahová: 220 m2 Plocha pozemku: 421 m2 Plocha zahrady: 300 m2 Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické 2.Prodej rodinného domu 170 m2, pozemek 460 m2 Úherce, okres Plzeň-sever Celková cena: Kč za nemovitost Naše společnost Vám exkluzivně zprostředkuje prodej domu v Úhercích u Plzně. Cihlový dům o výměře 170m2 se skládá z 5ti místností a nachází se v krásném prostředí na návsi obce Úherce. Dům je z části podsklepen a je zde potřeba rozsáhlé rekonstrukce. Pozemek o velikosti 460m2 je oplocen a jeho součástí je také zděná kaple, na jejíž opravu je možné získat dotaci od státu Zelená úsporám. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 170 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha podlahová: 170 m2 Plocha pozemku: 460 m2-9 -

10 3.Prodej rodinného domu 80 m2, pozemek m2 Žihle, okres Plzeň-sever Celková cena: Kč za nemovitost Naše společnost Vám zprostředkuje prodej domu v Žihli na severním Plzeňsku. Dům se skládá ze 2 bytů o velikosti 2+1 a každý má samostatný vchod ze společného schodiště. Z chodby je přístup do spižírny, wc, koupelny a kuchyně. Z kuchyně se pak dostaneme do obývacího pokoje a z něho pak do ložnice s šatnou. Dům je v původním stavu ze sedmdesátých let. Na dům navazuje prostorná zděná garáž o ploše cca 36m2. Na pozemku je k dispozici ještě jedna plechová garáž a drobné dřevěné stavby (dřevník, kolna...). Dům je podsklepen a jsou zde prostory pro uskladnění uhlí a pro každý byt samostatný kotel. Na hranici pozemku je vyveden plyn. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 1190 m2 Parkování: 1 Topení: Ústřední tuhá paliva ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. Při porovnání s nabízenými a prodanými rodinnými domy je nutné přihlédnout ke stáří rodinného domu, technickému stavu s nutnou investicí do oprav a případné rekonstrukce. Cena vyhlášková ,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ,-Kč

11 Hodnotu podílu ½ za rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem lze cenu obvyklou v místě a čase stanovit na částku ,-Kč Ve Vejprnicích Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2471/2015 znaleckého deníku