Znalecký posudek č. 1078/95/2012

Transkript

1 Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova 408/68, Ždˇár nad Sázavou 2, tel , Znalecký posudek č. 1078/95/2012 O ceně nemovitosti rozestavěného rodinného domu bez č.p./č.e na p.č. 626/14 v Novém Městě na Moravě části Slavkovice, včetně příslušenství a pozemků p.č. 626/13 a 626/14 k.ú. Slavkovice, okres Žďár nad Sázavou Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková, soudní exekutor Slévárenská 410/ Ostrava - Mariánské Hory Účel posudku: exekuční řízení č.j. 024 EX 3811/11-78 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova Žďár nad Sázavou Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Žďáru nad Sázavou,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit zjištěnou a obvyklou cenu nemovitosti k datu místního šetření. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Majitel nemovitosti se nedostavil na místní šetření a tím i neumožnil přístup do domu. Provedena byla teda pouze prohlídka z vnějšku budovy a její zaměření. Pořízena byla i fotodokumentace viditelných částí nemovitosti. Nemovitost je oceněna podle projektové dokumentace zajištěné exekutorským úřadem. Rozestavěnost užitá v ocenění je stanovena podle znaků viditelných z vnějšku nemovitosti a může se od skutečné rozestavěnosti stavby lišit. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro LV 337 k.ú. Slavkovice ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Stavební povolení vydané MÚ Nové Město na Moravě dne pod č.j. MUNMNM/33714/ Ohlášení rozestavěné budovy k zápisu do katastru nemovitostí ze dne Kupní smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti Neúplná ověřená projektová dokumentace pro stavební řízení vypracovaná Ing. Bohumilem Škarkou pod č.zak. P/138/07 Výsledky místního šetření a měření Fotodokumentace pořízená při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Nové Město na Moravě Katastrální území: Slavkovice (750310) List vlastnictví číslo: 337 Vlastník: Král Miloš Vratislavovo náměstí 103, Nové Město na Moravě, Dokumentace a skutečnost Byla předložena neúplná ověřená projektová dokumentace pro stavební řízení. Při místním šetření bylo zjištěno, že dům není postaven v souladu s touto dokumentací. Na místě plánované Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 terasy je přistavěn sklad provozně propojený se stavbou domu. Sklad není zaměřen, stavba je v katastru nemovitostí zapsaná bez přístavby. 6. Celkový popis nemovitosti Nové Město na Moravě je průmyslovým a rekreačním městem. Ve městě jsou základní i střední školy, je zde okresní nemocnice, sídlí zde podniky na výrobu sportovního vybavení a zdravotnických nástrojů. Ve městě je celý sortiment služeb a obchodů. Město je významným rekreačním místem. Dopravní spojení do města je vlakem a autobusem, ve městě je MHD autobus. Město má schválený územní plán. Slavkovice tvoří stavebně nesrostlou část obce vzdálenou 2km. V místě je mateřská škola, 1.stupeň základní školy, prodejna, restaurace. Dopravní spojení je autobusem s dostatečným počtem spojů. Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji souvislé zástavby obce podél příjezdu od Žďáru nad Sázavou. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod a elektro. Splašková kanalizace v místě není. Předmětem ocenění je volně stojící rozestavěný rodinný dům. Objekt je postaven na pozemku p.č. 626/14. K nemovitosti náleží i pozemek p.č. 626/13 užívaný jako zahrada. Pozemek zahrady je se stavebním pozemkem ve funkčním celku. Před domem je plocha zpevněná štěrkem. Ostatní venkovní úpravy chybí. Pozemek není upravený. K malé části pozemku p.č. 626/13 se váže věcné břemeno vedení NN. Jedná se o umístění pojistkové skříně pro tuto nemovitost. Břemeno nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Žďár nad Sázavou Počet obyvatel: obyvatel a) Rodinný dům 5 Popis: Rodinný dům je částečně podsklepený. Má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Je založen na betonových pasech s vodorovnou i svislou izolací proti vodě. Svislé nosné konstrukce podzemního podlaží jsou provedeny z betonových bednících dílců. Nadzemní část je zděná z keramických bloků tl. 40cm. Stropy nad podzemním podlažím jsou betonové s předpjatých panelů, nad 1.NP jsou z betonových nosníků a betonových vložek, v podkroví jsou plánované zateplené s SDK podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným krovem a krytinou z tvarovaného plechu s povrchovou úpravou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Okna jsou plastová, jedno je dřevěné zdvojené, vstupní dveře jsou plastové, vrata jsou plastová sekční. Navržené schodiště je betonové s keramickou dlažbou. Podlahy obytných místností jsou navrženy laminátové plovoucí a keramické dlažby. V garáži je navržená terasová dlažba, v podzemním podlaží budou betony a teracové dlažby. Vnitřní omítky budou štukové, keramické obklady budou v koupelnách, WC a kuchyních. Vnitřní dveře budou dýhované. Vnější omítka je navržena silikátová. Vytápění objektu bude ústřední s kotlem na dřevoplyn a plechovými radiátory. V koupelně jsou plánovány standardní zařizovací předměty, v kuchyni elektrický sporák. V projektu je navržen rozvod elektro 230 a 400V, studené a teplé vody v plastovém potrubí a kanalizace v plastovém potrubí. Zdrojem TUV bude elektrický boiler. Objekt bude napojen na veřejný vodovod a rozvod elektro. Kanalizace bude svedena do jímky. Dispozice: V podzemním podlaží je chodba se schodištěm, kotelna, sklad paliva a sklep. V 1.NP je zádveří, chodba, sprcha s WC, schodiště, kuchyně, jídelna, obývací pokoj, dvojgaráž a sklad. Sklad je postaven v rozporu s projektem na místě plánované terasy a je zjevně dodatečně přistavěn. Není ani v geometrickém plánu pro vyznačení stavby. V podkroví je navržena chodba se schodištěm, dva pokoje, šatna, komora, koupelna a WC. Stáří, opotřebení: Objekt je rozestavěný od roku Není temperovaný ani udržovaný. Objekt již vykazuje jisté opotřebení. Rozestavěnost: Nebyl umožněn přístup do rodinného domu. Provedeny jsou základy, izolace proti vodě, svislé nosné konstrukce, dělící konstrukce 1.NP, stropy nad 1.PP a 1.NP, konstrukce krovu s krytinou a klempířskými konstrukcemi střechy. Osazena jsou okna, vrata a vstupní dveře. Rozestavěnost ostatních konstrukcí nelze uvažovat, protože nejsou z vnějšku viditelné.

5 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Koeficient prodejnosti: 0,909 (Rodinné domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1PP 2,80 m 4,88 7,53+4,50 6,09 = 64,15 m 2 1NP 2,90 m 16,30 11,80 2 4,50 = 183,34 m 2 podkroví 3,05 m 9,30 11, ,80 = 192,34 m 2 Součet: 8,75 m 439,83 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1PP 2,80 (4,88 7,53+4,50 6,09) = 179,62 m 3 1NP 2,90 (16,30 11,80 2 4,50) = 531,69 m 3 podkroví 3,05 (9,30 11,80)+7,80 7,00 2,70 = 482,13 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 193,44 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 8,20 % Standardní 2. Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy 7,90 % Standardní 4. Střecha 7,30 % Standardní 5. Krytina 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Standardní 12. Dveře 3,20 % Standardní 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Standardní 16. Vytápění 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 3,10 % Standardní

6 6 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,40 % 0,0340 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9560 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9560 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1550 Koeficient prodejnosti K p : 0,9090 Základní jednotková cena upravená: = 4 803,11 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 193,44 m ,11 Kč/m 3 = ,60 Kč Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 2. Zdivo 21,20 % / 0,9560 (100 80) % + 4,435 % 3. Stropy 7,90 % / 0,9560 (100 60) % + 3,305 % 4. Střecha 7,30 % / 0,9560 (100 85) % + 1,145 % 6. Klempířské konstrukce 0,90 % / 0,9560 (100 70) % + 0,282 % 7. Vnitřní omítky 5,80 % / 0,9560 (100 0) % + 6,067 % 8. Fasádní omítky 2,80 % / 0,9560 (100 0) % + 2,929 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % / 0,9560 (100 0) % + 2,406 % 11. Schody 1,00 % / 0,9560 (100 0) % + 1,046 % 12. Dveře 3,20 % / 0,9560 (100 10) % + 3,013 % 13. Okna 5,20 % / 0,9560 (100 65) % + 1,904 % 14. Podlahy obytných místností 2,20 % / 0,9560 (100 0) % + 2,301 % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % / 0,9560 (100 0) % + 1,046 % 16. Vytápění

7 7 5,20 % / 0,9560 (100 0) % + 5,439 % 17. Elektroinstalace 4,30 % / 0,9560 (100 0) % + 4,498 % 18. Bleskosvod 0,60 % / 0,9560 (100 0) % + 0,628 % 19. Rozvod vody 3,20 % / 0,9560 (100 0) % + 3,347 % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % / 0,9560 (100 0) % + 1,987 % 22. Kanalizace 3,10 % / 0,9560 (100 25) % + 2,432 % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9560 (100 0) % + 0,523 % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % / 0,9560 (100 0) % + 4,289 % 25. Záchod 0,30 % / 0,9560 (100 0) % + 0,314 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 53,336 % Úprava ceny: ,60 Kč 53,336 % ,78 Kč Cena stavby: = ,82 Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy standardní 5 / ( ) 100 = 3,333 % 3,333 % 8,20 % / 0, ,613 % 2. Zdivo standardní 5 / (5 + 75) 100 = 6,250 % 6,250 % 21,20 % 80 % / 0, ,376 % 3. Stropy standardní 5 / (5 + 75) 100 = 6,250 % 6,250 % 7,90 % 60 % / 0, ,664 % 4. Střecha standardní 5 / (5 + 65) 100 = 7,143 % 7,143 % 7,30 % 85 % / 0, ,994 % 5. Krytina standardní 5 / (5 + 35) 100 = 12,500 % 12,500 % 3,40 % / 0, ,953 % 6. Klempířské konstrukce standardní 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 % 16,667 % 0,90 % 70 % / 0, ,235 % 12. Dveře standardní 5 / (5 + 45) 100 = 10,000 % 10,000 % 3,20 % 10 % / 0, ,072 % 13. Okna standardní 5 / (5 + 45) 100 = 10,000 % 10,000 % 5,20 % 65 % / 0, ,758 % 22. Kanalizace standardní 5 / (5 + 25) 100 = 16,667 %

8 8 16,667 % 3,10 % 25 % / 0, ,290 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 6,955 % Odpočet opotřebení: ,82 Kč 6,955 % ,24 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,58 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,58 Kč b) Pozemky 28 Pozemek p.č. 626/14 je zastavěný rodinným domem. Pozemek p.č. 626/13 je užíván jako zahrada a se stavebním pozemkem je ve funkčním celku. Nejsou provedeny terénní úpravy okolo domu, zahrada je převážně bez ornice. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod a elektro. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 208,90 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemky jsou umístěny ve stavebně nesrostlé části města vzdálené 3km. Slavkovice jsou umístěny mimo frekventovanou komunikaci. Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 30 % 0,700 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,909 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a 626/ ,90 266, ,47 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemky jsou umístěny ve stavebně nesrostlé části města vzdálené 3km. Slavkovice jsou umístěny mimo frekventovanou komunikaci. Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby 30 % 0,700 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % 0,930 Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,909 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400

9 9 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] trvalý travní porost 626/ ,90 106, ,99 Součet cen všech typů pozemků: = ,46 Kč Pozemky zjištěná cena: ,46 Kč C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům ,58 Kč b) Pozemky ,46 Kč Výsledná cena činí celkem: ,04 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Závěr: Zjištěná cena nemovitosti je , Kč Cena slovy: dvamilionyšestsetdvacetdevěttisícčtyřista Kč

10 10 D. Stanovisko k obvyklé ceně nemovitosti Srovnatelné dokončené nemovitosti jsou prodávány za až Kč/m 2 započitatelné plochy bez pozemku. Z rozestavěnosti 53 % vyplývá obvyklá cena až Kč/m 2. Celková užitná plocha domu je 265,56m 2. Plocha podzemního podlaží, skladu a garáží je celkem 137,78m 2 (započítává se jednou polovinou). Započitatelná plocha domu je 196,67m 2. Pozemky pro výstavbu rodinných domů jsou ve srovnatelných obcích prodávány za 100 až 200 Kč/m 2. Výhodou nemovitosti je umístění v blízkosti správního centra, na okraji zástavby, mimo frekventovanou komunikaci. V obci je průměrná občanská vybavenost. K nemovitosti náleží přiměřeně velký pozemek. Dům je rozestavěnou novostavbou z roku V místě není splašková kanalizace, objekt nelze napojit na zemní plyn. Rodinný dům není udržovaný. V objektu jsou tři druhy zabudovaných oken. Bezmála polovina užitné plochy domu je tvořena sklepy a garáží se skladem. Přístavba skladu k domu není povolená stavebním úřadem. Věcné břemeno umístění vedení NN dle přiloženého geometrického plánu nemá vliv na obvyklou cenu pozemku p.č. 626/13. Na základě uvedených skutečností stanovuji obvyklou cenu nemovitosti při dolní hranici cenového rozpětí na Kč/m 2 započitatelné plochy, což je Kč. Obvyklou cenu pozemků stanovuji ve středu cenového rozpětí na 150 Kč/m 2. Obvyklá cena pozemku p.č. 626/13 je Kč a cena pozemku p.č. 626/14 je Kč. V obvyklé ceně nemovitosti nejsou zohledněna zástavní práva ani exekuce. E. Rekapitulace obvyklé ceny Výsledné obvyklé ceny: Rodinný dům Pozemek p.č. 626/13 Pozemek p.č. 626/13 Výsledná cena činí celkem: Kč Kč Kč Kč Závěr: Obvyklá cena nemovitosti je , Kč Cena slovy: Jedenmilionjednostodvacetsedmtisíctřistapadesát Kč Ve Žďáru nad Sázavou, Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova Žďár nad Sázavou

11 11 F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 2124/96 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1078/95/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. G. Seznam příloh výpis z katastru nemovitostí pro LV 334 kopie katastrální mapy geometrický plán pro vyznačení VB fotodokumentace

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20