Podmínky převodů zemědělské půdy a jejich role v podpoře trhu s půdou v ČR a vybraných sousedních zemích

Transkript

1 Návrh IVP 2014 Podmínky převodů zemědělské půdy a jejich role v podpoře trhu s půdou v ČR a vybraných sousedních zemích Ing. V. Voltr, CSc. Ing. V. Vilhelm, CSc., Ing. M. Hruška, Ing. L. Jelínek, PhD., Ing. T. Medonos, PhD.

2 Řešení IVP Identifikace problémů Řízené rozhovory se zástupci odborných organizací a vlastníků Konzultace problematiky v Německu a na Slovensku, Překlady zákonů Interpretace možností dalšího rozvoje trhu s půdou, kompatibility s cíli agrární politiky

3 Subjekty pro řízené rozhovory V ČR : MZe, SPÚ, ČÚZK, MŽP, Svaz vlastníků půdy, Asociace soukromého zemědělství, Agrární komora, Zemědělský svaz, Spolek pro obnovu venkova, odhadce majetku, projektanti pozemkových úprav, soukromí vlastníci a farmáři. Slovensko: MZe, Agrární komora, VÚEPP Bratislava, Německo: Thünnen Institut Braunschweig, MZe Sasko, MZe Bavorsko

4 Výzkumné otázky Jakým způsobem dále zefektivnit převody zemědělské půdy? Jaké jsou překážky, jak jsou vážné (pro účastníky), jak dlouho existují, jaké mají výhledy řešení. Jaký je přístup dotčených organizací k omezení dělení pozemků? Má být prohlouben informační systém k trhu s půdou pro vlastníky půdy? Jaká je role vlastníků půdy v péči o půdu? Jaké jsou hlavní poznatky z trhu s půdou ze sousedních zemí pro zlepšení převodů půdy? Do jaké míry jsou zahraniční podmínky kompatibilní s cíli naší agrární politiky a na tomto základě definovat rozsah (závažnost) opatření pro efektivní rozvoj trhu. Správné pochopení cílů sledovaných politik je důležitým předpokladem pro objektivní interpretaci podmínek převodů půdy.

5 Metodika řešení Pomocí řízených rozhovorů se zástupci klíčových organizací ve vybraných státech působících na trhu s půdou vyhodnotit přístupy k řešení problémů na trhu se zemědělskou půdou. Jako podklad k řešení byla zpracovaná strukturovaná schémata otázek pro oslovená pracoviště

6 Zahraniční zkušenosti Diskuse v Německu a na Slovensku Překlady právních norem z Německa i ostatních zemí: Maďarsko, Francie, Horní, Dolní Rakousy, Polsko, Rumunsko, Holandsko, Francie, Belgie, Dánsko Vyhodnocení dalších podkladů k přednostním právům v Evropě.

7 Okruhy otázek Vyhodnocení procesu pozemkových úprav, Rozdrobenost půdního fondu, problematika převodů zemědělské půdy, Posouzení role vlastníků půdy v trhu s půdou a péči o půdu Ošetření podmínek nájemních smluv v péči o půdu a tím udržení odpovídající kvality půdy, Vyhodnocení předkupního práva státu na prodanou státní půdu, Vyhodnocení podmínek převodu půdy v sousedních zemích, Vymezení možností podpory trhu s půdou pomocí zemědělské politiky státu, Míra ochrany zemědělské půdy před převody do nezemědělského stavu. Evidence druhu pozemku v terénu

8 Výsledky 1. Obecně platí podpora PÚ, avšak vyskytují se některé problémy: přerušení pachtu, necitlivý přístup k historii katastrálního území, problémy s financováním nejsou dořešené záruky za dílo, není podporovaná soukromá iniciativa 2. Potvrzený vliv PÚ na užitnou hodnotu pozemků, vliv na cenu je ale problematický 3. Prodej státní půdy je téměř ukončen. Předkupní právo státu podle většiny respondentů svůj smysl má. Nájmy nejsou omezené, není nástroj, jak používat pozemky neznámého vlastníka 4. Administrace prodeje půdy bez podstatných problémů, není potřeba zákonné omezení velikosti převáděné parcely, stačí pouze zvýšení poplatků za převod 5. Informační systém k trhu s půdou pro vlastníky půdy by měl být prohlouben pro potřeby vlastníků s bydlištěm mimo danou lokalitu, místní obyvatelé cenu znají, možné sledování kvality půdy v nájmu, ale bez veřejných zdrojů 6. Připuštěna možnost regulace spekulativních nákupů, úvaha o podpoře strukturálního rozvoje venkova a mladých farmářů

9 Výsledky 7. Specifický požadavek na vlastníky ZP při převodu není žádný 8. Trh se ZP v ČR v podstatě není regulován. Z porovnání s ostatními evropskými státy máme zcela liberální trh 9. Nesouhlas odborné veřejnosti s potenciální regulací ceny půdy v rámci uplatnění přednostního práva. 10. Pacht půdy není v ČR vnímaný jako předmět nutný k podpoře zemědělců. 11. Není specifikovaná zemědělská politika k nabývání soukromé půdy s výjimkou PGRLF. Existuje všeobecná obava z omezení vlastnického práva. Jakýkoli přístup k regulaci vlastnického práva musí být zdůvodněn veřejným zájmem. 12. Politiku ochrany zemědělského půdního fondu je třeba nastavit kvalitativně odlišně, s využitím stávajících nevyužívaných ploch v zastavěných územích. Účinnost poplatků v posledním období se začíná projevovat. Převažující podpora výjimky za platby při odnětí ze ZPF v případě zemědělských staveb. 13. Neochota více podpořit stabilitu kultury travních porostů, obecně platí častý rozpor evidence druhu pozemku a skutečnosti na ČÚZK

10 Omezení vlastnického práva v Evropě Téma/Země Česká republika Dánsko Francie Maďarsko Německo Holandsko Polsko Slovensko Belgie Rakousy dolní Rakousy horní Rumunsko Předkupní právo částečně 19) ANO ANO ANO ANO částečně 9) ANO částečně 10) částečně 16) ANO - ANO Hierarchie předkupního práva NE - - ANO - - ANO 13) ANO NE 16) ANO - ANO Bydliště vlastníka NE ANO - ANO ANO - ANO ANO - ANO ANO částečně 18) Regulace ceny NE - ANO 3) - ANO - částečně 14) částečně 15) Omezení velikosti podniku NE ANO 1) částečně 5) ANO 7) ANO ANO ANO NE ANO Fragmentace NE ANO 2) ANO 4) - ANO ANO 12) částečně 17) Schválení převodu/prodeje NE ANO - ANO ANO ANO 11) ANO ANO - ANO ANO ANO Regulace nájemních vztahů částečně 20) ANO 8) ANO - Požadavek na kvalifikaci uživatele NE - - částečně 6) - ANO ANO ANO 1) omezení velikosti samostatné faremní jednotky se samostatnou obytnou/provozní budovou na 200ha 2) pracuje se s minimální výměrou 2ha v případě převodu samostatné části pozemku 3) instituce SAFER s předkupním právem má možnost nabídnout vlastní cenu, odvolání proti výši nabídnuté ceny je možné soudní cestou 4) jde o pobídku ve směru k vytváření souvislých, ekonomicky efektivně obhospodařovatelných ploch 5)preference farmářů podle výměry 6) požadováno odborné vzdělání v oboru nebo 3letá praxe (není podmínkou obojí současně) 7) podrobná klasifikace subjektů 8) požadavek propachtovat zemědělskou půdu zemědělskému subjektu 9) předkupní právo pro nájemce 10) předkupní právo pro hospodáře z obce a přilehlých obcí 11) podmínka využití z. p. za účelem zemědělské produkce 12) snaha bránit se zbytečné fragmentaci zemědělských ploch, drobení vlastnictví 13) předkupní právo Agentury a nájemce půdy 14) pokud není uvedeno má Agentura možnost stanovit cenu prodávané nemovitosti s využitím metodik užívaných k ocenění nemovitosti 15) konečná cena převodu nesmí být nižší než výchozí nabídnutá cena, cenu je možno v rámci konkurenčních nabídek pouze zvyšovat 16) zmíněno pouze předkupní právo nájemce 17) omezení fragmentace definováno v účelu zákona 18) zahraniční subjekty mohou nakupovat půdu podmínkou "reciprocity" uvedené v zákoně 19)předkupní právo státu na prodané pozemky, částečné řešení spoluvlastnických vztahů 20) Nájem státní půdy

11 Zkušenosti z Německa a Slovenska V Německu i na Slovensku je zřízený specifický zákon pro regulaci převodů půdy. Regulační zásahy podle zákona jsou v Německu nízké, řídí se přiměřeností ceny a hodnotí štěpení zemědělského podniku. Regulaci podléhají převody nad stanovenou výměru. Existuje zde specifická organizace pro zastupování obecných zájmů společnosti (Landgesellschaft), která má přednostní právo při nákupech pozemků. Regulace prodejů na Slovensku podléhá nově nastavenému zákonu o prodeji půdy. Vzhledem k poměrně přísné podobě některých ustanovení zákona, zejména nutnosti 10-letého trvalého bydliště na Slovensku je v současné době zákon předmětem dotazů EU. Svým rozsahem je regulace přísnější než v Německu.

12 Hlavní faktory působící vlivem trhu s půdou Příliv kapitálu do území Atraktivita prostředí Stabilita podnikání Zdravé konkurenční prostředí Soutěž farem Vyšší příjmy v regionu Soulad podnikatelských zájmů a rozvoje území Rozvoj aktivit v regionu Rozvoj životního prostředí v regionu

13 Problémy stávajícího prodeje Noví vlastníci s místem pobytu mimo dané území Příjem z nájmu uniká mimo dotčené území Přerušení místních vztahů, chybí vazba na místní prostředí Koncentrace vlastnictví jako projevu kapitálové jistoty bez vztahu k zemědělství Vznik velkých podniků Labilita pachtu pozemků v případě prodeje Stát nemá garantované přednostní právo při prodeji pozemků, do budoucna obtížné řešení výkupu pozemků

14 Jak rychle má být převod proveden? Má se převod uspěchat? Vlastnictví půdy není totožné s vlastnictvím movitých věcí a staveb Půda je nositelem obživy pro region a jeho venkovské oblasti Vlastnictví se podílí na tvorbě krajiny a kulturního dědictví Zemědělská půda je součástí integrity státu

15 Působení vlastnictví půdy Kvalita podnikání, atraktivita prostředí Místní aktivity a společnost Změna prostředí, prodej půdy Místní prostředí, pozemkové úpravy Vlastnictví půdy a kapitál

16 Dopady změny vlastnictví Vazba na místní kulturu Vliv na místní politiku Změna vlastnictví Vliv na místní podnikání Koncentrace vlastnictví Vztah k životnímu prostředí

17 Omezení vlastnických práv absolutní vyvlastnění provádí se většinou ve veřejném zájmu relativní omezení práva částečné vyjmutí vlastnického práva za úplatu bez zásahu do vlastnického titulu.

18 Schvalovací proces převodu nemovitostí? Administrativní náročnost Omezení pohybu kapitálu Omezení vlastnictví Obecná překážka vzniku a rozvoje farem Zamezení nežádoucích trendů vlastnictví půdy Omezení spekulativních nákupů půdy Podpora stability podnikání v místě

19 Existuje zdůvodnění pro regulaci nabývání půdy? Článek 11 listiny základních lidských práv a svobod Omezení vlastnictví je možné jen ve veřejném zájmu Mladí zemědělci, malé zemědělské podniky zachovat kulturu, životní prostředí a dědictví venkovských oblastí. zaměření politiky by mělo především udržovat a rozvíjet místní aktivity

20 Doporučení Další diskuse k podpoře zemědělské politiky na úrovni trhu s půdou, zejména podpora předkupního práva státu na pozemky v územích s nedostatkem státní půdy a zohlednění místa bydliště u kupce Řešení pozemkových úprav s hlubší znalostí historie a zkušeností z katastrálního území, větší zapojení vlastníků do prováděných pozemkových úprav. Je možné zrušení předkupního práva státu na prodané pozemky státu po splacení ceny. Zavedení vyšších poplatků za štěpení vlastnických parcel pod určitou prahovou hodnotu na ČÚZK

21 Aktivity Analýza hlavních problémů převodů zemědělské půdy, tvorba schématu řízených rozhovorů, tvorba hypotéz problémů trhu s půdou - březen Uskutečnění řízených rozhovorů duben červenec. Porovnání poznatků, vytvoření rámce pro porovnání podmínek převodů půdy. Zpracování strukturovaného scénáře pro realizaci/ověření vytyčených hypotéz srpen září, příprava publikace listopad Zpracování studie pro SPÚ listopad, prosinec

22 Předpokládaný výstup Kapitola v odborné knize Příspěvek na konferenci, článek

23 Čerpání cestovné-zahraniční cesty ,34 překlad,tlumočení ,00 mzdové náklady ,00 zákonné sociální pojištění ,00 Náklady celkem ,90 Plán ,00 Výsledek hospodaření za organizaci: ,90

24 Děkujeme za pozornost