Fakulta stavební, VŠB TU Ostrava

Transkript

1 Fakulta stavební, VŠB TU Ostrava Aktivita A10103 Návrhy opatření a nástrojů politik ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností nejvíce ohrožených hospodářskou krizí Optimalizace evidence (pasportizace) obecního domovního a bytového fondu Jan ČESELSKÝ jan.ceselsky@vsb.cz

2 Návrhy nástrojů Nástroj Druh Cíl Cílová skupina Finanční povahy Nefinanční povahy Legislativní povahy Dotační tituly (MMR, SFRB) Nájemní byty Družstevní byty Specifická skupina obyvatel dle potřeb krajů, obcí Daňové formy Podnikové byty PPP Specifická skupina dle subjektu, neziskový sektor Úvěrové formy Metodické nástroje Referenční příklady Stavební standardy a postupy cílené na ekonomiku provozu Obecní byty Konzultace, metodické pokyny Zveřejnění dobrých příkladů Zefektivnění výstavby z veřejných zdrojů Zefektivnění provozu a transparentnosti hospodaření s bytovým fondem Obce, neziskový sektor, PPP byty Investor, zadavatel Obce SZ + prováděcí předpisy Stavebně technické parametry uživatelé Zákon o obcích Zákon o krajích Změny kompetencí státní správy v oblasti bydlení Zákon o neziskových organizacích Zefektivnění a zvýšení transparentnosti financování bydlení Obce Kraje Neziskové bytové společnosti

3 HLAVNÍ CÍL Opatření ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení a snížení regionálních disparit ve fyzické dostupnosti bydlení pro skupiny domácností ohrožených hospodářskou krizí DÍLČÍ CÍLE Optimalizace správy obecního domovního a bytového fondu AKTIVITY NÁSTROJE Optimalizace evidence (pasportizace) obecního domovního a bytového fondu Evidence (pasportizace) disponibilních bytů pro řešení bytové situace v obcích a městech Evidence (pasportizace) disponibilních ploch pro rezidenční development

4 Cíle zvýšit znalostní potenciál jednotlivých obcí a měst o vlastněném bytovém portfoliu zefektivnit proces hospodaření s obecním domovním a bytovým fondem snížit zanedbanost obecního domovního a bytového fondu (zejména fondu postaveného panelovou technologií) zvýšit technicko-ekonomickou udržitelnost stávajícího obecního domovního a bytového fondu Zvýšit fyzickou dostupnost bydlení pro skupiny domácností, které poptávají obecní bydlení

5 Postup 1. Deskripce stávajícího stavu problematiky v úrovni obcí a měst 2. Definice problematických bodů 3. Návrh možnosti změn a opatření

6 Pojmosloví Evidence obecně rozuměno vedení záznamů a přehledů o něčem, v tomto případě o vlastněném nebo spravovaném domovním a bytovém majetku. 2 roviny - obecnější chápání tohoto pojmu se pohybuje v rovině znalostí informací o kvantitativním a kvalitativním stavu bytového fondu podobném informacím ze Sčítání domů, bytů a obyvatelstva, tedy informacím nezabývajícím se detailně jednotlivými objekty a jejich technicko-ekonomickým stavem (stavebnětechnické informace). - konkrétnější chápání tohoto pojmu se již zaměřuje na informace o jednotlivých domech a bytech. V této rovině je však vhodnější používat pojem pasport.

7 Pojmosloví Pasport pojem, kterým lze v souvislosti s domovním a bytovým fondem chápat jako architekturu stavby, doklad o vybavenosti, soubor informací o technických parametrech, informací o stavu konstrukčních prvků objektu, o jejich způsobu použití apod. Jde vlastně o technicko-ekonomickou dokumentaci skutečného současného stavebně technického stavu jednotlivých obytných domů a v nich situovaných bytů (nebytových prostor) a dalších základních prostředků, která jsou v domě umístěny.

8 Pojmosloví Pasportizace - proces zpracování technicko ekonomické dokumentace do jednotné soustavy, inventarizace skutečného stavu objektů a jejich konstrukčních částí a prvků a zjišťování jejich míry opotřebení - zjišťování aktuálního stavu objektů a jejich nižších složek 2 roviny - první rovina je charakteristická pouhým převodem již zpracované standardní evidence do softwarového nástroje, který se stává v dnešní době informačních technologií nepostradatelnou podporou správy majetku; pouze některé dílčí informace a data jsou zjišťována dodatečně při místních šetřeních. - druhá rovina, typická kompletním zpracováním nového formátu pasportu, celkového šetření předmětného majetku a vytvoření elektronického pasportu v databázové podobě s vazbou na další elektronickou dokumentaci.

9 Pojmosloví Data Informace a data, která jsou v pasportech vedena by měla, v souvislosti se zkvalitňováním procesu pasportizace, vedením pasportů a celkové optimalizace správy a údržby domovního a bytového fondu, vykazovat známky pravdivosti, průkaznosti, být zpracovány dle předepsaných náležitostí, musí být pohotová, trvanlivá a hospodárná.

10 Historie a legislativa usnesení vlády ČSR č. 179 z roku výsledky zjištěných technicko ekonomickou evidencí pasportizací bytového fondu využito pro plánování oprav, údržby a modernizace v roce 1971 se k zajištění tohoto úkolu objevila první Metodika pro vedení a zpracování pasportů domů a bytů předpoklad - výsledky pasportizace budou použity pro plánování oprav, modernizace a odpadu domů a bytů a plánování potřeb materiálu, zařizovacích předmětů a zajištění potřebných stavebních kapacit. zásadním předpokladem řádné praktické použitelnosti pasportizací domovního a bytového fondu bylo základní soubor oživovat, doplňovat a vyhodnocovat nastalé změny a tím základní soubor pasportizace aktualizovat. Požadavek dále zdůraznilo usnesení vlády ČSR č. 216 z roku 1977, které v opatřeních ke zlepšení tehdejšího stavu ve správě a údržbě domovního a bytového fondu tehdejších národních výborů znovu uložilo vyhodnotit pasportizaci domovního a bytového fondu a zajistit její využívání pro plánování oprav a modernizace bytového fondu.

11 Historie a legislativa

12 Historie a legislativa zákon č. 172 /1991 Sb., o převodu některých věcí z majetku ČR zákon č. 128/2000 Sb., o obcích 38 majetek musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede evidenci svého majetku např. zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví. zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu povinnost pořídit a vést dokumentaci skutečného provedení stavby / pasport dokumentace však neodráží stav budovy v případech, kdy následné změny stavby nevyžadují ohlášení nebo stavební povolení stavebních úprav problémy s formou Statutu statutárních měst

13 Historie a legislativa

14 Historie a legislativa

15 Současné problémy neexistence přesných informací o stavu evidence (vedení pasportů) obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů (nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný Ústavem územního rozvoje) Úrovně kvality pasportů 1. dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba ( papírový pasport ) 2. lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek 3. forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací

16 Proč mít správný pasport 1) Neexistuje žádný pasport - není přehled o nemovitostech, zejména o jejich stavu a míře opotřebení, nejsou známy nezbytné investice do budoucna - hrozí riziko havárie či závad - nelze srovnávat 2) Existuje pasport v papírové podobě - k dispozici pouze základní informaci - složitý výběr a třídění 3) Existuje pasport v elektronické podobě - v textové podobě, v tabulkové podobě, v databázové podobě 4) Pasport je v softwarovém nástroji - data lze snadno vybírat, filtrovat, třídit - data lze vázat na grafickou prezentaci - data lze integrovat s dalšími SW aplikacemi - je možno vázat další elektronickou dokumentaci

17 Současné problémy nezpochybnitelné, že šetření v rámci jednoho statutárního města nemůže poskytnout relevantní informace vzhledem k podobným podmínkám všech obcí a měst a chování politické reprezentace napříč regiony, poskytují tabulkové data alespoň odhad situace

18 Současné problémy neexistence přesných informací o stavu evidence (vedení pasportů) obecního domovního a bytového fondu a o kvalitě a formách pasportů (nejkvalitnějším výběrovým šetřením Monitoring komunálního bydlení realizovaný Ústavem územního rozvoje) Úrovně kvality pasportů 1. dostačující formu pasportu je zástupci obcí považována listinná podoba ( papírový pasport ) 2. lepší formou vedení pasportů, která je také často zástupci obcí považována za zcela dostačující formu, je forma úrovně excelovských tabulek 3. forma pasportu vedená již ve specializovaných softwarech, úskalí této formy je zejména v úplnosti obsažených dat a jejich aktualizací

19 Současné problémy Současný stav Je využíváno několika dílčích datových zdrojů (ČÚZK, mapový portál, stávající neúplný pasport, dílčí soubory např. excel), jimž chybí vzájemná provázanost. Získaná data jsou velmi často neaktuální, neúplná a chybí přesný popis.(např. kompletní pasport budov) K čemu vedou uvedené postupy? Obce a města, především odbory investiční a majetkové, nemohou dostatečně využívat tato data a hlavně komunikovat. Nezřídka nejsou k dispozici všechna nezbytná data pro požadované informace a je nutné dotazovat konkrétní správce. Zvyšuje se administrativa. Obce a města často nemají objektivní informace o stavebně-technickém stavu jednotlivých objektů, který je ve Rozhodovací procesy pro jednotlivé investiční akce mohou být problematické, kdy odbor investiční a majetkový nebo bytový nemůže objektivně posuzovat jednotlivé investiční požadavky. správě. Nemožnost řešit objektivně a z globálního hlediska stav opotřebení majetku. Náklady na provoz a opravy se mohou za určité období několikanásobně navýšit.

20 Současné problémy Současný stav Často neexistuje jednotná evidence o nakládání s nemovitým majetkem, která by mapovala a dokladovala veškeré potřebné úkony v průběhu realizace majetkoprávních operací. Požadované výstupy jsou prováděny na základě zpracování dílčích podkladů v tabulkách MS Excel či jen v papírové podobě. Procesy schvalování jsou stvrzovány ručním podepisováním dokumentů. Dokumenty je nutno předávat mezi odpovědnými osobami. Jednotlivé části IS řešících bytovou problematiku uvnitř úřadů nejsou odpovídajícím způsobem propojeny s ostatními částmi IS. K čemu vedou uvedené postupy? K velké časové náročnosti při zpracování těchto procesů. K množení papírové dokumentace provázející jednotlivé majetkoprávní operace. Časová prodleva při vyřízení potřebných úkonů majetkoprávních operací. Neefektivní systém správy a hospodaření s bytovým fondem.

21 Současné problémy Současný stav Někdy obce a města disponují vyspělou IT infrastrukturou, ale ta je na nízké technologické úrovni nebo je naopak datová základna zastaralá a neaktuální. Oblast CAFM je teprve na počátku svého budování, a to po všech stránkách (systémové, datové, aplikační, personální) K čemu vedou uvedené postupy? Nejsou zajištěny podmínky pro implementaci počítačové podpory správy majetku a budov. Aktuálně zvýšené požadavky na investiční prostředky nákupu příslušného informačního systému a na pořízení a zpracování všech požadovaných dat o stavebních objektech a nemovitém majetku obecně.

22 index tržní výkonnosti Pasport Příklad struktury informací v pasportu objektu Hlavní ukazatele Pozice ve strategii produktu Strategie objektu Základní údaje jedn. 1 Identifikační číslo lokality index ekonomické návratnosti udržovat + regenerovat 2 Identifikační číslo objektu plánovaná akce rok poznámka 3 Adresa objektu 10 4 Typ bydlení 9 5 Počet bytů v objektu 8 6 Nebytové provozy v objektu 7 7 Prům. počet obyt. místností v bytech 6 X 8 Rok výstavby 5 PMC model Příjmy z nájemného 4 11 Čisté měsíční nájemné 3 stav sociální standard nadstandard celkem 12 Body kvality 2 nerodinné 13 Cílové nájemné 1 rodinné 14 Zvýšení nájemného v běž. roce v % speciální 15 Max. náj. vzhledem k předpisům Význam barev 16 Čisté nájemné v % max. nájemného výhled sociální standard nadstandard celkem Tržní pozice / tržní index převést na tržní sociální segment nerodinné 21 Atraktivita lokality (sídliště) ve městě udržovat prodat/privatizovat rodinné 22 Atraktivita umístění objektu v lokalitě změnit image, fci dožití+demolice speciální 23 Ohodnocení tržní výkonnosti 24 Funkční uživatelská kvalita - byty 25 dtto - dům a bezprostřední okolí Přehled objemů investic retrospektiva a plán 26 dtto - vybavení v okolí 27 Hodnocení objektu uživateli rok Vývoj energ. / envir. náročnosti velké akce - přestavba Ekonomická pozice / IRR regenerace+ velká údržba 31 Hodnota objektu podle vyhlášky regenerace+modernizace 32 Účetní hodnota objektu regenerace+zlepšení 33 Čistá současná hodnota (NPV) běžná údržba+malé opravy 34 Technický stav objektu havárie

23 Pasport Kategorie opatření rok specifikace, náklad rok specifikace, náklad rok specifikace, náklad A Velké investiční akce C Menší opravy, zvýš. komfortu E Technická (plánovitá) údržba A1 Demolice a novostavba C1 Individuální opravy pro vyšší komfort (byt) E1 Cyklická výměna dožilých stavebních prvků (okna, stoupačky) A2 Celková rekonstrukce C2 Opravy společných prostor (dům) E2 Cyklická údržba (střechy, malování atd.) A3 Odstranění statických vad C3 Prevence vloupání (zamykání, okna, dveře, alarmy atd.) E3 Individuální úpravy v bytech s příspěvkem nájemníkovi A4 Velké technické opravy budovy (celkové zateplení) C4 Úpravy vstupů do domu E4 Úprava vybavení do souladu s požadavky norem A5 Dispoziční úpravy a zlepšení C5 Investice do zlepšení okolí domu E5 Ostatní komfortu (spojování malých bytů) A6 Rekonstrukce pro přesun do jiného C6 Ostatní segmentu trhu, přeměna na nebyt. B Cenová opatření D Opatření pro specielní uživatele F Ostatní B1 Požadované nájemné (při novém D1 Úpravy pro zpřístupnění domu F1 Zřízení zahrádek ve vnitrobloku nájmu) vozíčkáři B2 Roční zvýšení nájemného (stávající nájmy) D2 Úprava bytu pro seniory (vybavení, dispozice) F2 Zřízení vrátnice a domovnického bytu B3 Aplikace nájmu s pevnou cenou D3 Přeměna na pronájem cílovým F3 Úpravy parterů pro nebytové funkce (místo roční valorizace) skupinám (sociální péče) B4 Zvýšení nájmu dohodou za investice do komfortu D4 Zlepšení související se zvýšením nájmu F4 Další nadstandardní služby (pojištění atd.) B5 Rozprodej po bytech D5 Úprava na přechodné ubytování po F5 Ostatní dobu rekonstrukce bytu B6 Ostatní D6 Úprava na ubytování sociálně nepřizpůsobivých domácností

24 Pasport Prostorový pasport Stavební pasport Technický pasport Personální pasport

25 Pasport a CAFM Od stavebního pasportu k integrovanému dokumentu pro životní cyklus stavby - europasportu

26 Pasport a CAFM GIS Aplikace Databáze Grafická prezentace v Grafická prezentace v internetovém prostředí

27 Výsledky optimalizace zvýšení znalostního potenciálu o domovním a bytovém fondu jednodušší plánování investic možnost ocenění skutečnou hodnotou majetku tvorba mapy nájemného Zefektivnění hospodaření s obecním domovním a bytovým majetkem - snížení dluhů - snížení černého trhu s byty - zvýšení účelného využívání obecního bytového fondu Hodnocení Nástroj - opatření optimalizace pasportizace Náročnost na finanční zdroje Zdroj financování Politická průchodnost Praktická testovatelnost ++ OR -- ++

28 Výstupy aktivity Plánované výstupy článek v odborném (nerecenzovaném) časopise paper na ENHR odborný příspěvek na II. národním worshopu Skutečné výstupy odborný příspěvek Facility management 2011, Bratislava článek v odb. recenzovaném časopise Správca bytových domov monografie Pasportizace opatření ke zvýšení fyzické dostupnosti bydlení