Znalecký posudek č /2017 c) v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2017 c) v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně podílu na nemovitých věcech - pozemcích parcelní číslo 7554, 7715 v katastrálním území Veselí-Předměstí, obci Veselí nad Moravou, okrese Hodonín Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 5384/ ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny podílu na nemovitých věcech v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Otrokovicích, dne 5. září

2 Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci 3 4. Podklady pro vypracování posudku 3 5. Použitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 4 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko Základní popis lokality 4 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 5 C. Rekapitulace 6 D. Přílohy 6 2

3 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora. Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovitých věcech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 1/6 na nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 7554 orná půda a parcelní číslo 7715 orná půda v katastrálním území Veselí nad Moravou, obci Veselí nad Moravou, okrese Hodonín. 2. Informace o nemovité věci: Kraj Okres Obec Katastrální území : Jihomoravský : Hodonín : Veselí nad Moravou : Veselí-Předměstí 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci: Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 4. září 2017 znalcem. 4. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Usnesení č.j. 196 EX 5384/ ze dne ) kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) místní šetření znalce dne ) databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí 5) informace realitních kanceláří o nájmu a prodeji obdobných staveb 5. Použitá literatura: 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku, kterou se provádějí ustanovení zákona 3) Bradáč A. - Teorie oceňování nemovitostí CERM V. vydání, Brno ) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č je pan Josef Vaďura, nar. dne id. 1/6 bytem Veselí nad Moravou, Benátky 28 vlastníkem podílu ve výši id. 1/6 na oceňovaných nemovitých věcech pozemcích parcelní číslo 7554 orná půda o celkové výměře 6000,0 m 2 a parcelní číslo 7715 orná půda o celkové výměře 998,0 m 2 v katastrálním území Veselí-Předměstí, obci Veselí nad Moravou, okrese Hodonín. 8. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena, ani omezení vlastnického práva. Finanční závazky vlastníků evidované na předloženém LV se do výsledné ceny podílu na nemovitých věcech dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovitých věcech nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy, pozemky se nenacházejí v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Radonové riziko se nezvažuje. 10. Základní popis lokality: Město Veselí nad Moravou leží na území okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Veselí nad Moravou je také obcí s rozšířenou působností. Obec leží asi dvacet tři kilometrů severovýchodně od Hodonína. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Protéká zde řeka Morava. Obec je vzdálená přibližně 13 km od slovenských hranic a žije zde obyvatel (dle platného lexikonu 2016). Veselí nad Moravou je správním centrem pro okolní obce, najdeme zde kompletní síť úřadů a služeb, několik mateřských a základních škol, školy střední. V obci je několik sportovišť, divadlo, kino a muzeum, pořádají se tu každoročně kulturní akce. Posuzované parcely leží východně od zastavěné části obce, jsou součástí rozlehlého zemědělského honu, parcely se navzájem nedotýkají. Z evidence LPIS je zřejmé, že plochy aktivně obdělává většinový spoluvlastník. Obsah ocenění: 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 7554, 7715 v katastrálním území Veselí-Předměstí, obci Veselí nad Moravou, okrese Hodonín podíl ve výši id. 1/6 4

5 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 7554, 7715 v katastrálním území Veselí-Předměstí, obci Veselí nad Moravou, okrese Hodonín podíl ve výši id. 1/6 Výpočet ceny podílu na pozemcích - stanovení ceny dle 6 vyhlášky Zemědělské pozemky parcelní číslo 7554, 7715 podíl id. 1/6 Obec Katastrální území Kraj Velikost podílu Počet obyvatel Přirážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Srážky dle přílohy č. 5 vyhlášky Malý lexikon obcí uzemí obce s počtem obyv tis. bez srážek Plocha celkem m 2 Veselí nad Mor. Veselí-Předměstí Jihomoravský 1/ ,00% 0,00% 6 998,0 Parcelní číslo Výměra (m 2 ) BPJE Základní cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) CP = ZC * P * podíl , ,65 16, , , ,65 16,83 392,70 858, ,17 17, ,28 Cena podílu na pozemcích CP (Kč) ,98 Administrativní cena podílu na nemovitých věcech ke dni ocenění (zaokr.) id. 1/ ,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá Posuzovaný podíl na zemědělské půdě je podílem minoritním, id. 1/6, což reprezentuje 1.166,3 m 2 půdy z celkové plochy 0,6998 ha. Jestliže nahlédneme do nabídek realitního trhu, orná půda v místní nabídce chybí. Důvodem je vysoký zájem trhu, půda se zde obchoduje většinou mimo veřejné nabídky, neboť se jedná o kvalitní hony, o které mají zájem především hospodařící subjekty. Jednotková cena administrativní posuzovaných parcel přesahuje 15,00 Kč/m 2, zvyšující vliv na jednotkovou administrativní cenu půdy v místě má především procentuální úprava ceny dle počtu obyvatel v obci. Ale ani skutečný trh nesjednává ceny výrazně níže, navíc na dosažitelnou cenu za ornou půdu nemá negativní vliv ani skutečnost, že předmětem převodu nabídky, je jen podíl z celku. V místě se cena za hektar orné půdy pohybuje od ,00 Kč výše, kvalita půdy je v tomto katastru vysoká. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za podíl ve výši id. 1/6 na posuzovaných pozemcích ve výši: Obvyklá cena podílu na nemovitých věcech ke dni ocenění id. 1/ ,00 Kč C. Rekapitulace: 5

6 Administrativní cena podílu na nemovitých věcech id. 1/ ,00 Kč Obvyklá cena podílu na nemovitých věcech id. 1/ ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. 1/6 na posuzovaných nemovitých věcech evidovaných na LV č vedeném pro katastrální území Veselí-Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, tj. na pozemcích parcelní číslo 7554, 7715 orná půda s ohledem na současnou situaci na trhu vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši: ,00 Kč Slovy : osmnácttisíc korun českých V Otrokovicích, dne 5. září 2017 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2016 c) znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 163/17. D. Přílohy: Mapové podklady: pozemky parcelní číslo 7715 a p.č. 7554, k.ú. Veselí-Předměstí Fotodokumentace: 6

7 Součástí tohoto honu je pozemek parcelní číslo 7554, dál od cesty je pak parcela 7715 Výpis z katastru nemovitostí: 7