ENCYKLOPEDIE VAD NEMOVITOSTÍ

Transkript

1

2 ENCYKLOPEDIE VAD NEMOVITOSTÍ 1. díl HYDROIZOLACE STATIKA POVRCHY

3 ÚVOD Dostává se Vám do rukou publikace, která si klade za cíl být Vaším rádcem při základním prověřování technického stavu nemovitostí určených k bydlení.vůbec nezáleží na tom, zda takovou nemovitost právě pořizujete, užíváte nebo ji zamýšlíte prodat. Jde o to, abyste s pomocí této publikace sami dokázali vytipovat rizika jejího technického stavu, která by Vám jinak mohla zůstat skryta, a podle toho se vědomě rozhodovali, co s nemovitostí dál. Někdy se říká blahá nevědomost, v případě nemovitostí však důsledky nevědomého rozhodování obvykle vedou k nečekaným, hlavně však nepříjemným situacím. Pokud nejde přímo o zdraví, tak zcela jistě o velké fi nanční prostředky ať už se jedná o dlouholeté úspory nebo o hypotéky s dlouholetou splatností. Koneckonců se o řadě takových neblahých příkladů můžete přesvědčit sami na stránkách této publikace. Pro jednotlivé obory je zde uveden přehled typických poruch, ale co je důležitější, uvádí znaky, podle kterých jednotlivá rizika poruch rozpoznat. Jsme si vědomi toho, že z pestré palety multioboru poruch staveb nepostihuje zdaleka všechny, avšak ty níže uvedené považujeme za zásadní a nejčastější. V tomto prvním dílu jsou uvedena rizika poruch z oborů statiky, izolace staveb a povrchových úprav. V druhém dílu budou následovat obory zdravotní nezávadnosti a bezpečnosti, technických zařízení budov, akustiky a energetiky. Publikaci jsme zpracovali na půdě znaleckého ústavu Dekprojekt. Vycházeli jsme při tom z desítek let zkušeností Doc. Ing. Zdeňka Kutnara, CSc. a našich expertů s posuzováním vad (poruch) nemovitostí. Kniha je záměrně koncipovaná a formulovaná tak, aby byla rádcem stavebním laikům. Na druhou stranu předpokládá základní technickou erudici čtenáře. Doporučujeme všem laickým uživatelům prostudovat a pochopit úvodní kapitoly encyklopedie Jak knihu správně používat a Pojmy a názvosloví. Je třeba neskrytě upozornit na to, že užívání této publikace a veškeré rozhodování na základě informací v textu obsažených provádíte na vlastní riziko. Proto platí, že byste měli v případě sebemenší pochybnosti ohledně své konkrétní nemovitosti kontaktovat odborníky, např. zpracovatele této publikace. Nechť je Vám tato kniha dobrým rádcem! Kolektiv autorů 3

4 24 ROZBOR PROBLÉMU Nikomu se určitě nelíbí, jestliže se jeho dům při přívalovém dešti ocitne uprostřed jezera špinavé vody. Při současném vývoji klimatu se to stává stále častěji. Velmi ohrožené jsou domy na nepropustných zeminách v oblastech, kde není zřízena dešťová kanalizace a likvidace srážkových vod probíhá přímo na daném pozemku. Žádné nebo malé riziko je jen na štěrku, štěrkopísku nebo písku bez hlinitých příměsí. Riziko se zvyšuje v případech, kdy je okolní terén nevhodně tvarován nebo dům je do něj nevhodně osazen. RIZIKOVÉ FAKTORY dům v dolíku na málo propustných zeminách bez odvodnění povrchu terénu dům pod svahem tvoří překážku v toku povrchové vody (podélný půdorys delší stranou kolmo na spád svahu, L nebo U půdorys otevřený proti svahu) snížené vstupy nebo vjezdy do prostor pod úrovní terénu (podzemní garáž...) Nahromadění srážkové vody kolem domu vede k: pronikání vody nad a pod podlahy přízemí nebo do suterénu, promáčení zemin kolem objektu, promáčení soklu. OBVYKLÉ PROJEVY Pronikání vody nad a pod podlahy přízemí nebo do suterénu způsobuje: vlhnutí spodních partií obvodových stěn ve styku s terénem nebo pod terénem, plesnivění podlahových krytin u podlaží výškově blízko úrovni terénu, případně v suterénu, degradaci materiálů vrstev (především tepelněizolační) v podlahách, degradaci nášlapných vrstev podlah od vlhkosti (boulení, napadení dřevokazem). Promáčení zemin kolem objektu způsobuje: poškození vegetace nadměrnou závlahou, rozbřednutí povrchu terénu, propadání nebo zvedání dlažby v okolí domu, zarůstání venkovní dlažby mechem. Promáčení soklu vyvolává: degradaci povrchových úprav soklů, vzlínání vody do svislých konstrukcí v podlaží pod úrovní terénu. 25 JAK KNIHU SPRÁVNĚ POUŽÍVAT Tato kniha je úmyslně koncipována jako encyklopedie (katalog) jednotlivých vad nemovitostí. Vady nejsou krom základního členění do 3 kategorií nijak systematizovány. Při aplikaci obsahu knihy na konkrétním domě je vhodné použít metodiku tzv. inspekce nemovitostí (např. metodiku NEMOPAS či jiných inspekcí). Jedná se většinou o seznam návodných otázek (tzv. kontrolní seznam či checklist). Jak tedy správně encyklopedii spolu s vhodnou metodikou používat? 1 Na základě kontrolního seznamu otázek se vytipují rizikové faktory či projevy vady, které se na konkrétní nemovitosti vyskytují. Například u rizika ukázaném na následujících dvoustranách se ptáme: zda je dům pod svahem či v dolíku, zda jsou v okolí domu nepropustné horniny, zda je dům podsklepen. apod. 2 ZAPLAVENÍ POVRCHU TERÉNU V OKOLÍ H01 OBJEKTU A PRONIKNUTÍ VODY DO KONSTRUKCÍ Kladné odpovědi na tyto otázky vedou k podezření na určitou vadu. V našem případě na vadu H01. 3 stékající voda potenciální nedostatečné ukončení prosakující či vzlínající voda dům pod svahem (jako hráz) či v dolíku okolí zaplavené vodou Uživatel encyklopedie se nyní seznámí s problematikou konkrétní vady (na velkém ilustračním Schématu a v části Rozbor problému) a získá informace o způsobech přesnější diagnostiky (část Možnosti diagnostiky na druhé dvoustraně). Na základě těchto informací (a případně na základě ilustračního příkladu) je schopen kvalifikovaně rozhodnout, zda vada na dané nemovitosti nastává a zda se následné poruchy na nemovitosti mohou projevit. 8

5 26 MOŽNOSTI DIAGNOSTIKY Obecně prohlídka projektu a domu se zaměřením na rizikové faktory a obvyklé projevy, na základě shody obvyklých projevů a rizikových faktorů zhodnotit příčinu projevu Na co se hlavně zaměřit zhodnotit propustnost zemin, tvar terénu kolem objektu a osazení objektu do něj v širokých souvislostech HODNOCENÍ ZÁVAŽNOSTI Pokud hrozí riziko zaplavení povrchu terénu, ale voda nemůže proniknout do domu, jde o omezení užívání okolí domu, případně o poškození povrchových úprav či vegetace. Pokud zadržená voda může pronikat do domu, jde o závažné riziko, které může vést k velkým škodám na konstrukcích i vybavení domu. Užívání zasažených ZPŮSOB ODSTRANĚNÍ Nelze jednoduše odstranit, často vyžaduje složité zásahy do širšího území ovlivňující vlastnické vztahy. Snahy o utěsnění původních hydroizolací bez odvedení vody mívají malou spolehlivost. Řešení obvykle spočívá v realizaci žlabů, příkopů nebo valů, které brání přitékání vody z okolních pozemků k objektu a v OCENĚNÍ Pokud není kam vodu odvádět jdou náklady do miliónů. s ohledem na možnost přitékání srážkové vody k objektu a posoudit, zda hydroizolace udrží vodu mimo dům zkontrolovat způsob likvidace srážkových vod domu i sousedů a posoudit, zda při přívalových deštích nehrozí přitékání srážkové vody k objektu a případně do něj zkontrolovat funkčnost systému odvodnění a legálnost likvidace vody ze systému, pokud je kolem domu nebo na pozemku zřízen Doporučujeme provedení diagnostiky specialistou. prostor může být velmi omezeno (plísně, vlhké a degradované povrchy). Stabilita nosné konstrukce není bezprostředně ohrožena. Doporučujeme podrobné zhodnocení závažnosti rizika specialistou. realizaci odvodnění povrchu terénu kolem domu. Opatření bývá doplněno o úpravu systému hydroizolační ochrany vlastního domu, jako je například zřízení drenáže kolem domu. 4 U konkrétní vady uživatel encyklopedie získá další cenné informace o závažnosti, možnostech sanace jak vady, tak vzniklých poruch (defektů) a orientační ceně sanace, které mu umožní zhodnotit, jak zásadní roli hraje dané riziko na konkrétním objektu. V knize je použito několik termínů, které je zapotřebí přesněji vysvětlit: Rizikový faktor Stav, který sám nebo v kombinaci s ostatními faktory může způsobit vznik vady. V našem příkladě např. dům v dolíku, nepropustná zemina v okolí apod. Riziko vady (poruchy) Situace, při které může dojít vlivem kombinace rizikových faktorů a dalších podmínek ke vzniku vady (poruchy). V našem případě dojde po přívalovém dešti k zaplavení okolí domu, dům se octne v rybníčku, izolace není na tuto situaci připravena a voda může proniknout do interiéru. Vada nebo porucha* Situace, při které dochází k ztrátě funkce konstrukce. V našem případě je vadou (poruchou) proniknutí vody izolací do stěn a vrstev podlahy. * pozn. V právní terminologii pojmy vada a porucha neznamenají totéž. Vada je spojena s odpovědností (např. vada v projektu či v provedení díla). Pro potřeby naší knihy budeme pojmy vada a porucha používat jako synonyma. Projev vady (poruchy) Zjevné poškození konstrukce či materiálu na nemovitosti. V našem případě jsou projevem poruchy mokré vrstvy podlah a spodní části svislých zdí. 9

6 SCHÉMA Schéma zobrazuje modelovou situaci, při které jsou splněny některé rizikové faktory a podmínky, a dochází k vzniku vady (poruchy). dům pod svahem (jako hráz) či v dolíku stékající voda potenciální nedostatečné ukončení prosakující či vzlínající voda okolí zaplavené vodou 24 10

7 ROZBOR PROBLÉMU Vysvětlení vzniku a příčin vady (poruchy). ZAPLAVENÍ POVRCHU TERÉNU V OKOLÍ OBJEKTU A PRONIKNUTÍ VODY DO KONSTRUKCÍ ROZBOR PROBLÉMU Nikomu se určitě nelíbí, jestliže se jeho dům při přívalovém dešti ocitne uprostřed jezera špinavé vody. Při současném vývoji klimatu se to stává stále častěji. Velmi ohrožené jsou domy na nepropustných zeminách v oblastech, kde není zřízena dešťová kanalizace a likvidace srážkových vod probíhá přímo na daném pozemku. Žádné nebo malé riziko je jen na štěrku, štěrkopísku nebo písku bez hlinitých příměsí. Riziko se zvyšuje v případech, kdy je okolní terén nevhodně tvarován nebo dům je do něj nevhodně osazen. OBVYKLÉ PROJEVY H01 Nahromadění V tomto srážkové bloku jsou vody kolem soustředěny domu vede projevy k: dané vady pronikání (poruchy). vody nad Je a třeba pod podlahy si uvědomit, přízemí nebo že projevy mohou do suterénu, být na konkrétní nemovitosti skryty (i úmyslně), promáčení zemin kolem objektu, promáčení nebo nastávají soklu. pouze za určitých podmínek (např. v zimě, po dešti apod.). RIZIKOVÉ FAKTORY OBVYKLÉ PROJEVY dům v dolíku na málo propustných zeminách bez odvodnění povrchu terénu dům pod svahem tvoří překážku v toku povrchové vody (podélný půdorys delší stranou kolmo na spád svahu, L nebo U půdorys otevřený proti svahu) snížené vstupy nebo vjezdy do prostor pod úrovní terénu (podzemní garáž...) RIZIKOVÉ FAKTORY V tomto bloku jsou soustředěny stavy, které jsou buď samy, nebo ve vzájemné kombinaci za určitých podmínek příčinou vzniku vady (poruchy). Pronikání vody nad a pod podlahy přízemí nebo do suterénu způsobuje: vlhnutí spodních partií obvodových stěn ve styku s terénem nebo pod terénem, plesnivění podlahových krytin u podlaží výškově blízko úrovni terénu, případně v suterénu, degradaci materiálů vrstev (především tepelněizolační) v podlahách, degradaci nášlapných vrstev podlah od vlhkosti (boulení, napadení dřevokazem). Promáčení zemin kolem objektu způsobuje: poškození vegetace nadměrnou závlahou, rozbřednutí povrchu terénu, propadání nebo zvedání dlažby v okolí domu, zarůstání venkovní dlažby mechem. Promáčení soklu vyvolává: degradaci povrchových úprav soklů, vzlínání vody do svislých konstrukcí v podlaží pod úrovní terénu

8 MOŽNOSTI DIAGNOSTIKY Obecně prohlídka projektu a domu se zaměřením na rizikové faktory a obvyklé projevy, na základě shody obvyklých projevů a rizikových faktorů zhodnotit příčinu projevu Na co se hlavně zaměřit zhodnotit propustnost zemin, tvar terénu kolem objektu a osazení objektu do něj v širokých souvislostech HODNOCENÍ ZÁVAŽNOSTI Pokud hrozí riziko zaplavení povrchu terénu, ale voda nemůže proniknout do domu, jde o omezení užívání okolí domu, případně o poškození povrchových úprav či vegetace. Pokud zadržená voda může pronikat do domu, jde o závažné riziko, které může vést k velkým škodám na konstrukcích i vybavení domu. Užívání zasažených ZPŮSOB ODSTRANĚNÍ Nelze jednoduše odstranit, často vyžaduje složité zásahy do širšího území ovlivňující vlastnické vztahy. Snahy o utěsnění původních hydroizolací bez odvedení vody mívají malou spolehlivost. Řešení obvykle spočívá v realizaci žlabů, příkopů nebo valů, které brání přitékání vody z okolních pozemků k objektu a v OCENĚNÍ NEZBYTNOST ODBORNÍKA Ikona signalizující požadavek na využití odborníka při diagnostice vady, posouzení závažnosti či návrhu způsobu odstranění. s ohledem na možnost přitékání srážkové vody k objektu a posoudit, zda hydroizolace udrží vodu mimo dům zkontrolovat způsob likvidace srážkových vod domu i sousedů a posoudit, zda při přívalových deštích nehrozí přitékání srážkové MOŽNOST vody k objektu a případně DIAGNOSTIKY do něj zkontrolovat funkčnost systému odvodnění a legálnost likvidace vody ze V systému, této sekci pokud naleznete je kolem domu způsoby, nebo na jak prověřit riziko pozemku zřízen vady (poruchy). Jedná se o postupy, kterými lze Doporučujeme provedení zjistit přítomnost diagnostiky specialistou. rizikových faktorů i obvyklých projevů poruch. Zde je třeba zmínit fakt, že ne všechny diagnostické metody jsou proveditelné prostor může být velmi laicky omezeno (tj. bez (plísně, použití vlhké složitých měřících a degradované povrchy). technologií). V případě potřeby náročných diagnostických metod je sekce grafi cky označena. Stabilita nosné konstrukce není bezprostředně ohrožena. Doporučujeme podrobné zhodnocení závažnosti rizika specialistou. HODNOCENÍ ZÁVAŽNOSTI V této sekci autoři přibližují čtenářům, jaké dopady má projev uvedené vady (poruchy). Je potřeba si uvědomit, že některé vady mohou mít laicky realizaci odvodnění pouze povrchu estetický terénu kolem význam domu. (např. Opatření zatékání vedoucí bývá doplněno o úpravu k mokrým systému skvrnám hydroizolační na stropě), ochrany ale v některých vlastního domu, jako případech je například může zřízení skrytě drenáže docházet kolem k degradaci domu. materiálů a konstrukcí, které se mohou projevit mnohem negativněji (např. skryté stropní dřevěné trámy mohou vlhkostí ve stropě hnít a posléze se může strop zhroutit). ZPŮSOB ODSTRANĚNÍ V této sekci jsou orientačně naznačeny způsoby, kterými lze danou vadu (poruchu), potažmo projevy vady, odstranit. 26 Pokud není kam vodu odvádět jdou náklady do miliónů. OCENĚNÍ Tato sekce úzce souvisí se sekcí ZPŮSOB ODSTRANĚNÍ a orientačně zobrazuje řádovou výši nákladů na sanaci. 12

9 A1 A2 REÁLNÉ PŘÍKLADY ILUSTRUJÍCÍ KONKRÉTNÍ RIZIKO VADY ČI SAMOTNOU VADU A3 Dům je postavený pod svahem v oblasti s jílovitou zeminou, kde navíc nebyla možnost zaústit dešťové svody do kanalizace. Po prvním letním přívalovém dešti po uvedení do provozu se dům stal ostrovem uprostřed bažiny a majitel si uvědomil rozsah problému. A4 A5 A6 Voda si rychle našla nedokonalosti v provedení hydroizolace, zvláště netěsnou, nízko položenou spáru na spodku stěny a pod rámem dveří. Voda proniklá na horní povrch vodorovné hydroizolace se rychle rozlila po celém půdorysu domu. Voda vzlínala do stěn. A7 B1 B2.. i do vrstev pod podlahou. Kromě namočení tepelné izolace způsobila rozvoj mikroorganismů napadajících materiál podlahové krytiny. Zpevněné plochy se svažují k vjezdu do garáže, při přívalových deštích odvodňovací žlábek nestačí vodu odvádět. Ani dodatečně osazený pryžový profi l situaci nevyřeší a voda proniká na vodorovnou hydroizolaci a projevuje se mokváním stěn

10 POJMY A NÁZVOSLOVÍ V této části jsou vysvětleny některé pojmy používané v knize. Na schématu domu jsou ukázány názvy konstrukcí a částí domu. Pasivní trhlina Aktivita trhlin se obvykle zjišťuje nanesením vrstvy sádry (sádrového terče) přes trhlinu a sledováním, zda nedošlo k prasknutí sádrového terče. Pokud v průběhu jednoho roku nedojde k prasknutí terče, lze trhlinu považovat za pasivní. Aktivní trhlina Aktivita trhlin se obvykle zjišťuje nanesením vrstvy sádry (sádrového terče) přes trhlinu a sledováním, zda nedošlo k prasknutí sádrového terče. Pokud v průběhu jednoho roku dojde k prasknutí terče, je trhlina aktivní. Důvody aktivity trhliny doporučujeme konzultovat se specialistou. HŘEBEN ŠIKMÁ STŘECHA STŘEŠNÍ OKNO SKLÁDANÁ KRYTINA Vnější tepelněizolační ( zateplovací ) kompozitní systém (ETICS) je sestava výrobků určená ke kontaktnímu zateplování vnější strany obvodových stěn budov, která se skládá z: lepicí hmoty, tepelněizolačního materiálu, mechanicky kotvicích prvků, základní vrstvy, konečné povrchové úpravy. Doplňková hydroizolační vrstva (DHV) Hydroizolační vrstva, která zachycuje a odvádí vodu proniklou pod skládanou krytinu. Vrstva skládané krytiny sama o sobě za určitých klimatických podmínek, které se při užívání stavby vyskytují, není těsná vůči vodě působící hydrostatickým tlakem, vůči polétavému sněhu či vůči větrem hnanému dešti. Obvykle není těsná ani proti pronikání prachu. Na dolním povrchu vrstvy skládané krytiny za určitých, běžně se při užívání stavby vyskytujících podmínek dochází k povrchové kondenzaci vlhkosti, která z povrchu krytiny může odkapávat. Z uvedených důvodů je na většině staveb nezbytnou součástí skladby střechy doplňková hydroizolační vrstva. SOKL 14

11 ÚŽLABÍ POVLAKOVÁ IZOLACE PLOCHÁ STŘECHA ATIKA TERASA OSTĚNÍ PARAPET OBVODOVÉ STĚNY SPODNÍ STAVBA 15

12 HYDROIZOLACE VADY A NEGATIVNÍ PROJEVY PRONIKÁNÍ VODY DO NEMOVITOSTI 17

13 HYDROIZOLACE PŘEHLED RIZIK H01 ZAPLAVENÍ POVRCHU TERÉNU V OKOLÍ OBJEKTU A PRONIKNUTÍ VODY DO KONSTRUKCÍ H04 ZATÉKÁNÍ VODY DO KONSTRUKCÍ A INTERIÉRU NETĚSNOSTMI HYDROIZOLACE SPODNÍ STAVBY PO OBVODU OBJEKTU H02 NAHROMADĚNÍ VODY V ZÁSYPECH KOLEM SUTERÉNU DOMU A JEJÍ PRONIKÁNÍ DO KONSTRUKCÍ H05 ZATÉKÁNÍ VODY DO KONSTRUKCÍ V DŮSLEDKU POŠKOZENÍ SOUVISLOSTI HYDROIZOLACE SPODNÍ STAVBY H03 ZVEDNUTÍ HLADINY PODZEMNÍ VODY K PODZEMÍ STAVBY A JEJÍ PRONIKÁNÍ DO KONSTRUKCÍ H06 ZATÉKÁNÍ PLOCHOU STŘECHOU NAMÁHANOU TLAKOVOU VODOU 22

14 H07 ZATÉKÁNÍ STŘECHOU VLIVEM NADMĚRNÉ DEGRADACE POVLAKOVÉ KRYTINY PŘI NEDOSTATEČNÉ ÚDRŽBĚ H13 ZATÉKÁNÍ VLIVEM RIZIKOVÉHO ODVODNĚNÍ ŠIKMÝCH STŘECH H08 ZATÉKÁNÍ VODY NETĚSNOSTMI V DETAILECH PLOCHÉ STŘECHY ČI TERASY H14 ZATÉKÁNÍ DO KONSTRUKCÍ VLIVEM VADNĚ ODVODNĚNÉ FÓLIE UMÍSTĚNÉ POD KRYTINU ŠIKMÝCH STŘECH H09 ZATÉKÁNÍ DO STŘECHY ČI TERASY VLIVEM RIZIKOVÉHO ODVODNĚNÍ H15 PRONIKÁNÍ VELKÉHO MNOŽSTVÍ VODY NA FÓLII POD SKLÁDANOU KRYTINOU ŠIKMÉ STŘECHY H10 ZATÉKÁNÍ DO TERASY, BALKONU NEBO LODŽIE A DO PŘILEHLÝCH KONSTRUKCÍ NEVHODNÝMI DETAILY H16 TVORBA LEDOVÝCH VALŮ NA SKLÁDANÉ KRYTINĚ SE ZATÉKÁNÍM PŘI SNĚHOVÉ POKRÝVCE H11 ZATÉKÁNÍ DO FASÁD S OMÍTKOU NEBO SE ZATEPLOVACÍM SYSTÉMEM VADNÝMI KLEMPÍŘSKÝMI KONSTRUKCEMI H17 ZATÉKÁNÍ VODY Z KOUPELNY (MOKRÉHO PROVOZU) DO PODLAH A STĚN H12 ZATÉKÁNÍ DO FASÁD S VĚTRANÝM PŘEDSAZENÝM OBKLADEM 23

15 dům pod svahem (jako hráz) či v dolíku stékající voda potenciální nedostatečné ukončení prosakující či vzlínající voda okolí zaplavené vodou 24

16 ZAPLAVENÍ POVRCHU TERÉNU V OKOLÍ OBJEKTU A PRONIKNUTÍ VODY DO KONSTRUKCÍ H01 ROZBOR PROBLÉMU Nikomu se určitě nelíbí, jestliže se jeho dům při přívalovém dešti ocitne uprostřed jezera špinavé vody. Při současném vývoji klimatu se to stává stále častěji. Velmi ohrožené jsou domy na nepropustných zeminách v oblastech, kde není zřízena dešťová kanalizace a likvidace srážkových vod probíhá přímo na daném pozemku. Žádné nebo malé riziko je jen na štěrku, štěrkopísku nebo písku bez hlinitých příměsí. Riziko se zvyšuje v případech, kdy je okolní terén nevhodně tvarován nebo dům je do něj nevhodně osazen. RIZIKOVÉ FAKTORY dům v dolíku na málo propustných zeminách bez odvodnění povrchu terénu dům pod svahem tvoří překážku v toku povrchové vody (podélný půdorys delší stranou kolmo na spád svahu, L nebo U půdorys otevřený proti svahu) snížené vstupy nebo vjezdy do prostor domu pod úrovní terénu (podzemní garáž...) Nahromadění srážkové vody kolem domu vede k: pronikání vody nad a pod podlahy přízemí nebo do suterénu, promáčení zemin kolem objektu, promáčení soklu. OBVYKLÉ PROJEVY Pronikání vody nad a pod podlahy přízemí nebo do suterénu způsobuje: vlhnutí spodních partií obvodových stěn ve styku s terénem nebo pod terénem, plesnivění podlahových krytin u podlaží výškově blízko úrovni terénu, případně v suterénu, degradaci materiálů vrstev (především tepelněizolační) v podlahách, degradaci nášlapných vrstev podlah od vlhkosti (boulení, napadení dřevokazem). Promáčení zemin kolem objektu způsobuje: poškození vegetace nadměrnou závlahou, rozbřednutí povrchu terénu, propadání nebo zvedání dlažby v okolí domu, zarůstání venkovní dlažby mechem. Promáčení soklu vyvolává: degradaci povrchových úprav soklů, vzlínání vody do svislých konstrukcí v podlaží pod úrovní terénu. 25

17 MOŽNOSTI DIAGNOSTIKY Obecně prohlídka projektu a domu se zaměřením na rizikové faktory a obvyklé projevy, na základě shody obvyklých projevů a rizikových faktorů zhodnotit příčinu projevu Na co se hlavně zaměřit zhodnotit propustnost zemin, tvar terénu kolem objektu a osazení objektu do něj v širokých souvislostech s ohledem na možnost přitékání srážkové vody k objektu a posoudit, zda hydroizolace udrží vodu mimo dům zkontrolovat způsob likvidace srážkových vod domu i sousedů a posoudit, zda při přívalových deštích nehrozí přitékání srážkové vody k objektu a případně do něj zkontrolovat funkčnost systému odvodnění a legálnost likvidace vody ze systému, pokud je kolem domu nebo na pozemku zřízen Doporučujeme provedení diagnostiky specialistou. HODNOCENÍ ZÁVAŽNOSTI Pokud hrozí riziko zaplavení povrchu terénu, ale voda nemůže proniknout do domu, jde o omezení užívání okolí domu, případně o poškození povrchových úprav či vegetace. Pokud zadržená voda může pronikat do domu, jde o závažné riziko, které může vést k velkým škodám na konstrukcích i vybavení domu. Užívání zasažených prostor může být velmi omezeno (plísně, vlhké a degradované povrchy). Stabilita nosné konstrukce není bezprostředně ohrožena. Doporučujeme podrobné zhodnocení závažnosti rizika specialistou. ZPŮSOB ODSTRANĚNÍ Nelze jednoduše odstranit, často vyžaduje složité zásahy do širšího území ovlivňující vlastnické vztahy. Snahy o utěsnění původních hydroizolací bez odvedení vody mívají malou spolehlivost. a v realizaci odvodnění povrchu terénu kolem domu. Opatření bývá doplněno o úpravu systému hydroizolační ochrany vlastního domu, jako je například zřízení drenáže kolem domu. Řešení obvykle spočívá v realizaci žlabů, příkopů nebo valů, které brání přitékání vody z okolních pozemků k objektu OCENĚNÍ Pokud není kam vodu odvádět, jdou náklady do miliónů. 26

18 A1 A2 A3 Dům je postavený pod svahem v oblasti s jílovitou zeminou, kde navíc nebyla možnost zaústit dešťové svody do kanalizace. Po prvním letním přívalovém dešti po uvedení do provozu se dům stal ostrovem uprostřed bažiny a majitel si uvědomil rozsah problému. A4 A5 A6 Voda si rychle našla nedokonalosti v provedení hydroizolace, zvláště netěsnou, nízko položenou spáru na spodku stěny a pod rámem dveří. Voda proniklá na horní povrch vodorovné hydroizolace se rychle rozlila po celém půdorysu domu. Voda vzlínala do stěn A7 B1 B2 i do vrstev pod podlahou. Kromě namočení tepelné izolace způsobila rozvoj mikroorganismů napadajících materiál podlahové krytiny. Zpevněné plochy se svažují k vjezdu do garáže, při přívalových deštích odvodňovací žlábek nestačí vodu odvádět. Ani dodatečně osazený pryžový profi l situaci nevyřeší a voda proniká na vodorovnou hydroizolaci a projevuje se mokváním stěn. 27

19 STATIKA VADY A NEGATIVNÍ PROJEVY ZPŮSOBENÉ POHYBEM, DEFORMACEMI A PŘETÍŽENÍM KONSTRUKCÍ NEMOVITOSTI 95

20 STATIKA PŘEHLED RIZIK S01 TRHLINY V KONSTRUKCÍCH DOMU ZALOŽENÉHO NA VÍCE RŮZNÝCH HORNINÁCH S04 TRHLINY V KONSTRUKCÍCH DOMU ZPŮSOBENÉ PŘETÍŽENÍM ZÁKLADŮ S02 TRHLINY V KONSTRUKCÍCH DOMU OD PROMRZÁNÍ ZEMINY POD ZÁKLADY S05 TRHLINY STĚN DOMU OD KONCENTRACE NAPĚTÍ S03 TRHLINY V KONSTRUKCÍCH DOMU ZPŮSOBENÉ VYSYCHÁNÍM NEBO SMÁČENÍM HORNIN S06 TRHLINY ZDĚNÝCH STĚN OD SMRŠŤOVÁNÍ A DOTVAROVÁNÍ 100

21 S07 PORUŠENÍ CIHELNÝCH PILÍŘŮ OD TLAKU S13 VZNIK NADMĚRNÝCH TAHOVÝCH TRHLIN ŽELEZOBETONOVÝCH STROPNÍCH KONSTRUKCÍ S08 TRHLINY VE STĚNÁCH, SLOUPECH NEBO PILÍŘÍCH OSLABENÝCH OTVORY S14 ROZESTOUPENÁ KLENBA S09 TRHLINY V NENOSNÝCH KONSTRUKCÍCH VYVOLANÉ DEFORMACEMI JINÝCH KONSTRUKCÍ S15 TRHLINY VE STĚNÁCH VLIVEM NEDOSTATEČNÉHO VODOROVNÉHO ZTUŽENÍ S10 NADMĚRNÉ PRŮHYBY TRÁMOVÝCH STROPŮ S16 TRHLINY VE STĚNÁCH OD NEDOSTATEČNÉHO ZAKOTVENÍ POZEDNIC UHNILÁ ZHLAVÍ TRÁMŮ DŘEVĚNÝCH STROPŮ NADMĚRNÉ DEFORMACE KROVU S12 S11 S17 TRHLINY MEZI KRAJNÍM NOSNÍKEM TRÁMOVÉHO STROPU A STĚNOU S18 ODPADNUTÍ KONTAKTNÍHO ZATEPLOVACÍHO SYSTÉMU VLIVEM NEDOSTATEČNÉHO PŘICHYCENÍ 101

22 prasklé zdivo méně než 800 mm (či mm v jílovitých zeminách) vysychání či zvlhčení = smrštění či bobtnání 110

23 TRHLINY V KONSTRUKCÍCH DOMU ZPŮSOBENÉ VYSYCHÁNÍM NEBO SMÁČENÍM HORNIN S03 ROZBOR PROBLÉMU Některé horniny se při vysychání smršťují, část domu na nich založená pak může poklesnout, naopak při namočení bobtnají a nadzvedávají základy. K vysychání a smáčení dochází při kolísání podzemní vody v horninách pod domem, velké množství vody mohou k domu přivádět nebo naopak od domu odvádět výkopy podzemního vedení, event. podzemních staveb (tunel). Blízko pod povrchem terénu je obsah vody v hornině závislý na počasí, smršťování a bobtnání hornin tudíž značně ovlivňuje mělce založené objekty. Vysychání může způsobit také strom rostoucí blízko RIZIKOVÉ FAKTORY založení v jílovitých zeminách částečné nebo úplné obnažení základu voda ze střech svedena k základům objektu (svody končí výtokovým kolenem u stěny) terén se svažuje k objektu (povrch terénu nebo vrstvy pod ním mohou přivádět vodu k základům objektu) na území kolísá hladina podzemní vody (vždy se projevuje v blízkosti říčních toků) výkopy sítí a podzemní stavby v okolí objektu (podsklepený objekt, tunel, důlní dílo) vzrostlejší stromy blíže než 5 m od objektu, resp. keře 1,5 m od objektu (vyjma písčitých a kamenitých půd) nové rozsáhlé povrchové úpravy kolem domu na jílovitých zeminách v rámci rekonstrukce domu na jílovitých zeminách provedena drenáž kolem domu domu, který svými kořeny odebírá vláhu. Důsledkem změn objemu hornin od vysychání a smáčení je nerovnoměrné sedání domů a vznik trhlin v základech a ve stěnách, které na základech spočívají. K vytvoření trhlin může dojít i na domech, které byly do té doby bez problémů. Změnu vlhkosti zeminy pod domem mohou způsobit dodatečné úpravy kolem domu, které vodu od domu odvádějí, nebo naopak přivádějí. Příkladem jsou drenáže kolem domu, osazení stromů k domu, nové povrchové úpravy terénu nebo i vyhloubení studny, a to i u souseda. Před rekonstrukcí domu se doporučuje se statikem prověřit, zda rekonstrukce nebude mít nepříznivý vliv na podloží pod domem. OBVYKLÉ PROJEVY trhliny v rozích stěn (obvykle aktivní) trhliny stěn orientovaných na jih (obvykle aktivní) tzv. zkřížení oken (obtížné otevírání důsledkem deformace rámu) 111

24 MOŽNOSTI DIAGNOSTIKY Obecně prohlídka projektu a domu se zaměřením na rizikové faktory zmapování obvyklých projevů na základě shody obvyklých projevů a rizikových faktorů zhodnotit příčinu projevu prověřit historické změny konstrukcí i užívání domu včetně jeho okolí Na co se hlavně zaměřit kontrola aktivity trhlin, např. provedením sádrových terčů přes trhlinu kontrola způsobu odvodnění okolí objektu Doporučujeme provedení diagnostiky specialistou. HODNOCENÍ ZÁVAŽNOSTI Trhliny mohou podle šířky a rozsahu omezovat využívání hlavně obytných prostor a veřejných prostor přiléhajících k domu. Z postižené konstrukce může opadávat povrchová úprava, což může ohrozit zdraví a životy lidí, vybavení domu a ostatní konstrukce. Přes trhliny v obvodových stěnách v zimě táhne studený vzduch. U pasivních trhlin a u aktivních trhlin malé šířky a rozsahu zřícení domu obvykle bezprostředně nehrozí. U rozsáhlejších aktivních trhlin v nosných konstrukcích může jít, z hlediska stability nosných konstrukcí, o velmi závažný problém. Dům nebo část domu se může i zřítit. Doporučujeme podrobné zhodnocení závažnosti specialistou. ZPŮSOB ODSTRANĚNÍ Pasivní trhliny se vhodným způsobem vyspraví. Aktivní trhliny je nutné konzultovat se statikem, který zvolí adekvátní způsob řešení. OCENĚNÍ 112

25 A1 A2 A3 Rodinný dům založený na jílovitých zeminách. Při rekonstrukci domu došlo k částečnému obnažení základů. Po vydatných deštích se roh domu náhle zřítil. Akutní situaci řešili přivolaní hasiči. A4 A5 Hasiči provedli provizorní podepření domu do doby, než statik rozhodne, co s domem dál. Následující noc došlo k zřícení celé stěny přiléhající ke zřícenému domu. 113

26 POVRCHY VADY A NEGATIVNÍ PROJEVY POVRCHOVÝCH ÚPRAV NA NEMOVITOSTI 175

27 POVRCHY PŘEHLED RIZIK P01 MECHANICKÉ POŠKOZENÍ POVRCHOVÝCH ÚPRAV NA STĚNÁCH P04 VYPADÁVÁNÍ SPÁROVACÍ HMOTY, TRHLINY VE SPÁROVACÍ HMOTĚ LEPENÉHO OBKLADU P02 TRHLINY A BOULE V OMÍTCE, OPADÁVÁNÍ OMÍTEK MIMO KONTAKTNÍ ZATEPLOVACÍ SYSTÉMY P05 TRHLINY A BOULE V POVRCHOVÉ ÚPRAVĚ KONTAKTNÍCH ZATEPLOVACÍCH SYSTÉMŮ P03 UVOLŇOVÁNÍ LEPENÉHO OBKLADU OD PODKLADU, TRHLINY V OBKLADU P06 MECHANICKÉ POŠKOZENÍ ETICS 182

28 P07 PORUCHY U NAPOJENÍ POVRCHOVÝCH ÚPRAV Z RŮZNÝCH MATERIÁLŮ MEZI SEBOU A NA NAVAZUJÍCÍ KONSTRUKCE P13 PROHÝBÁNÍ PODLAHY P08 PORUCHY V MÍSTĚ STYKU RŮZNÝCH MATERIÁLŮ PODKLADU P14 UVOLŇOVÁNÍ LEPENÉ DLAŽBY OD PODKLADU, TRHLINY V DLAŽBĚ P09 ZNEČIŠTĚNÍ POVRCHOVÉ ÚPRAVY FASÁDY VLIVY PROSTŘEDÍ P15 VYPADÁVÁNÍ SPÁROVACÍ HMOTY, TRHLINY VE SPÁROVACÍ HMOTĚ LEPENÉ DLAŽBY ZNEČIŠTĚNÍ POVRCHU FASÁDY VANDALY MECHANICKÉ POŠKOZENÍ DLAŽBY P10 P16 P11 BIOTICKÉ NAPADENÍ POVRCHOVÉ ÚPRAVY FASÁDY P17 DEFEKTY VNITŘNÍCH PODLAH S VYTÁPĚNÍM P12 DEFORMACE DŘEVĚNÝCH PODLAHOVIN OD ZVÝŠENÉ VLHKOSTI 183

29 poškození ptáky poškození židlemi při použití terasy 204

30 MECHANICKÉ POŠKOZENÍ ETICS P06 ROZBOR PROBLÉMU Mechanické poškozování zateplovacích systémů je jev, ke kterému dochází vlivem užívání stavby, a obvykle mu nelze zcela zabránit. Kritickými místy bývají rohy stěn, stěny přiléhající k úzkým prostorám (průchody apod.), stěny v okolí dveří a dveřních klik, okolí vjezdů do garáží, okolí silnice nebo parkovacích míst. Poškození zateplovacích systémů však nemusí mít na svědomí pouze lidé, v okolí lesů, parků nebo skupin stromů bývají zateplovací systémy poškozovány ptactvem. porušeným zateplovacím systémem může docházet k zatékání srážkové vody a jejímu působení na něj i na další konstrukce a může způsobovat jejich další degradaci. Ve všech případech mechanického poškozování zateplovacího systému dochází obvykle v různém rozsahu k porušení povrchové omítky, základní vrstvy s výztužnou síťovinou, případně i tepelné izolace. Takto RIZIKOVÉ FAKTORY umístění stavby v blízkosti lesa, parku křídlo dveří nebo oken doráží ke stěně bez ochranných dorazů zateplovací systém v úzkých průchodech k objektu přiléhají veřejné prostory, například komunikace, hřiště, průchody a průjezdy, vjezdy do garáží, parkovací stání, kontejnerová stání zateplovací systém v garážových stáních OBVYKLÉ PROJEVY vrypy, škrábance, důlky v povrchu ETICS 205

31 MOŽNOSTI DIAGNOSTIKY A Obecně prohlídka projektu a domu se zaměřením na rizikové faktory a obvyklé projevy, zhodnocení příčiny projevu na základě shody výskytu rizikových faktorů a obvyklých projevů Na co se hlavně zaměřit kontrola vhodnosti ETICS z hlediska mechanické odolnosti, odolnost povrchu lze vyzkoušet speciálním zařízením, doporučujeme provedení diagnostiky specialistou HODNOCENÍ ZÁVAŽNOSTI Poškození povrchových vrstev zateplovacího systému v místech, kde není systém pravidelně namáhán vodou, je estetickou vadou. V případě defektů zateplovacích systémů namáhaných vlhkostí jde o středně závažný problém, protože hrozí poškození zateplovacího systému a podkladní konstrukce v důsledku pronikání vlhkosti do omítky a do podkladu. Z hlediska bezpečnosti při užívání domu jde o méně závažný problém. Mechanické poškození ETICS v ploše stěny. B ZPŮSOB ODSTRANĚNÍ Porušená místa zateplovacího systému je třeba opravit odstraněním základní vrstvy a omítky a provedením nové základní vrstvy zateplovacího systému s vyztužením s přesahem do okolní nepoškozené části zateplovacího systému. V případě poškození zasahujícího až do úrovně tepelné izolace nebo v případě jejího poškození zatékající srážkovou vodou je třeba provést opravu včetně náhrady poškozené části tepelné izolace. Mechanické poškození ETICS v ploše stěny. C OCENĚNÍ Mechanické poškození ETICS v ploše stěny. 206

32 D E Detail poškození ETICS strakapoudem. F Mechanické poškození ETICS na bytovém domě ptactvem. Poškození povrchové úpravy ETICS ve veřejném prostoru vandaly. G Mechanické poškození ETICS v rohu. 207