ZNALECKÝ POSUDEK Č.1365/14/65

Transkript

1 spis. zn. 056 EX 9883/09 Č.j. 056 EX 9883/ Vlastník: Jindřich Bureš, t.č. adresa MÚ náměstí J.M.Marků 12, Lanškroun-Vnitřní Město Lanškroun původně bytem Dolní Třešňovec 76, Lanškroun ZNALECKÝ POSUDEK Č.1365/14/65 o ceně nemovitosti: pozemek parc. č. St. 68/2, zastav. plocha a nádvoří pozemek parc.č. 215/1, zahrada pozemek parc. č. 223/5, zahrada budova bez čp/če, bývalá zem. usedlost nyní dílny a garáže vše v Dolním Třešňovci obec Lanškroun, zapsáno na LV č obec katastrální území oblast kat. území kraj : Lanškroun : Dolní Třešňovec : Ústí nad Orlicí : Pardubice Posudek objednal: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, Brno-Město vyřizuje Mgr. Martin Kuběna, exekutorský kandidát Účel posudku: Zjištění stávající ceny výše uvedených nemovitostí pro účel exekuce a stanovení poplatků. Cena je stanovena ke zjištěné skutečnosti dne a je pro tento účel platná. Znalecký posudek obsahuje.. stran textu vč. titulního listu a.. stran příloh a předává se ve dvou písemných a jednom elektronickém vyhotovení. Čtvrté pare je uloženo u znalce. Prováděcí předpisy: vyhláška č. 199/2014 Sb., která mění vyhlášku č. 441/2013 Sb. vč. vyhlášky č. 3/2008 Sb. a všech následujících k zákonu č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a pozdějších předpisů. Posudek vypracoval: Václav JETMAR soudní znalec obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí Mánesova 207 Pražské Předměstí Vysoké Mýto pare:

2 = 2 = Předmětem znaleckého posudku je ocenění bývalé zem. objektu ze 70. let 20. století později upraveného do stávajícího stavu na dílny pro opravy a garážování vozidel (dle údajů sousedky a místních obyvatel). Objekt mohl být vidován a ofotografován pouze zvenku a to při druhé návštěvě, protože vlastník oceňované nemovitosti, povinný Jindřich Bureš odepřel vstup do objektu a na jeho pozemek, takže jeho vnitřní vybavení nemohlo být vizuálně zkontrolováno. Objekt se mě podařilo následně za pomoci mého spolupracovníka zaměřit, takže bylo možné provést ocenění k datu prohlídky K tomu posloužily informace od sousedky přilehlého obytného domu a ortogonální snímky získané nahlížením do katastru nemovitostí. Rovněž tak byl vidován další oceňovaný pozemek zahrady, určený k exekuci, u nedalekého rod. domu č.p. 87 v kat. území Dolní Třešňovec. Podklady pro ocenění: 1. exekuční příkaz č.j. EX 9883/09-12 Exekučního úřadu Brno-město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský ze dne Usnesení Exekučního úřadu Brno-město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský o ustanovení V. Jetmara, soudního znalce s úkolem stanovit cenu obvyklou (tržní) na nemovitosti uvedené v exekučním příkaze č.j. EX 9883/ kopie katastrální mapy dotčeného území k.ú. Dolní Třešňovec, M=1:1000 ze dne ortogonální snímek dotčeného území v měřítku 1 : 5000 ze dne katastrální mapa obce Lanškroun v měřítku 1 : 5000 ze dne informace o pozemku parc.č. st.68/2 zastav. plocha a nádvoří v k.ú. Dolní Třešňovec získaná nahlížením do katastru nemovitostí informace o pozemku parc.č.215/1 - zahrada v k.ú. Dolní Třešňovec získaná nahlížením do katastru nemovitostí informace o pozemku parc.č.223/5 zahrada v k.ú. Dolní Třešňovec získaná nahlížením do katastru nemovitostí doporučený dopis s výzvou k prohlídce oceňovaného objektu pro J.Bureše z fotodokumentace oceňované nemovitosti pořízené znalcem (celkem 7 snímků) 11. údaje sdělené sousedy oceňované nemovitosti Stručný popis a zatřídění: Jedná se o objekt bývalého kravína, nyní upravený a používaný jako dílna pro údržbu a garážování vozidel do které nebyl znalci umožněn přístup. Objekt je napojen na všechny v místě dostupné inž. sítě, přístup je po zpevněné vozovce ze silnice z Lanškrouna, vzdálenost do jeho centra je cca 2,5 km. Objekt je zatříděn a oceněn dle status qo tj. stav k datu prohlídky a to jako budova pro údržbu oceněná dle 12 s použitím 10 a 11. Přilehlý pozemek zahrady je zvětší části zaplněn autovraky a zbytky stavebního materiálu, v ohradě na jižní straně mezi zbytky vraků jsou chována černá čínská prasata. Zbylé části jsou zatravněny. Oplocení je zcela zničené, nebo je sousedů. Pozemek se ocení dle 4 pozemky stavební a přilehlé, rovněž tak se ocení pozemek zahrady u rod. domu č.p. 87. Venkovní úpravy se ocení samostatně dle 18 venkovní úpravy s redukcí ceny koeficienty K5 = poloha stavby a Ki = zatřídění dle SKP

3 = 3 = 3 a 4 - stavební pozemek (a pozemek v jednotném funkčním celku) (vyhl.č.199,str.2242) Nález: Pozemek zastavěné plochy a nádvoří je v rovinatém terénu s možností napojení na všechny běžné inž sítě vč. ZP. Přístup k němu je po zpevněné komunikaci vedoucí přes přilehlou zahradu, která s ním tvoří jednotný funkční celek a rovněž předmětem exekuce a ocenění. Ze strany východní a částečně jižní k němu přiléhá pozemek zastav. plochy se stavbou souseda, jinak je obklopen vlastní zahradou. Pozemek zahrady u rodinného domu č.p. 87 (je rovněž v exekuci) je v rovinatém terénu s možností napojení na všechny běžné inž. sítě s přístupem po zpevněné vozovce. Tento pozemek má stanoven vzhledem v jinému druhu stavby samostatný index Ip = index polohy pozemku. Výměry: - dle LV č pro obec Lanškroun k.ú. Dolní Třešňovec - parc.č. St. 68/2 zastavěná plocha a nádvoří výměra: 797 m2 - parc.č. 215/1 zahrada (u objektu dílen) výměra:1042 m2 - parc.č. 223/5 zahrada (u rod. domu) výměra: 461 m2 Stanovení základní ceny ZC: Základní cena výchozí ZCv pro kraj Pardubice, oblast okresu Ústí nad Orlicí dle vyhl.č. 199/2014 Sb. platné od 1.října 2014 (příl.2 tab.1) ,00 Kč/m2 ZCv se upraví koeficienty O1, O2, O3, O4, O5. O6 takže ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 (dle tab.2 příl.2) označení znaku název znaku hodnota znaku O1: I. velikost obce nad 5000 obyv. 0,95 O2: III. hospodářsko-správní význam obce 0,85 O3: V. ostatní případy 0,80 O4: I. infrastruktura: všechny sítě 1,00 O5: II. autobus. zastávka 0,95 O6: I. obč. vybavenost: kompletní 1,00 ZC = 740,00 Kč/m2 x 0,95 x 0,85 x 0,80 x 0,95 x 2x1,00 = 454,14 Kč/m2 ZCU = ZC x I kde I = It x Io x Ip kde It = index trhu Io = index omezujících vlivů Ip = index polohy stavby

4 = 4 = Stanovení indexů: It = index trhu (příl.3, tab1, str.2256) č. název znaku popis pásma pásmo hodnota Pi 1. situace na trhu menší poptávka I. - 0,03 2. vlastnické vztahy pozemek se stavbou i bez V. 0,00 3. změny v okolí bez vlivu II. 0,00 4. právní vztahy negativní (exekuce) I. - 0,04 5. ostatní snižující cenu (zástavy) I. - 0,20 6. povodňové riziko zanedbatelné IV. 1,00 suma Pi1 až Pi5..- 0,27 It = Pi6 x (1 + - Pi1 až Pi5) = 1,00 x (1-0,27) = 0,730 Io = index omezujících vlivů (str. 2257) č. název znaku popis pásma pásmo hodnota Pi 1. geometrický tvar bez vlivu na využití II. 0,00 2. svažitost do 15% IV. 0,00 3. základové podmínky neztížené III. 0,00 4. ochranné pásmo žádné I. 0,00 5. omezení mimo chráněná území I. 0,00 6. ostatní snižující (smetiště,skládka) II. -0,10 suma Pi1 až Pi6.. -0,10 Io = 1 + (suma Pi1+ až Pi6) = 1,00 0,10 = 0,900 Ip = index polohy (str.2260, tab.4, sloupec f ) č. název znaku popis pásma pásmo hodnota Pi 1. druh a účel stavby sklady,doprava I. 0,40 2. zástavba okolí rezidenční RD I. - 0,03 3. inž. sítě všechny běžné I. 0,00 4. dopravní dostupnost zpevněná vozovka II. 0,00 5. parkování dobré II. 0,00 6. komerční využitelnost část. výhodná poloha III. 0,05 7. vlivy neuvedené snižující cenu (chlívky) I. - 0,10 suma Pi2 až Pi7.- 0,08 Ip = Pi1 x (1 + - suma Pi2 až Pi7) = 0,40 x (1 0,08) = 0,40 x 0,92 = 0,368

5 = 5 = Ip = index polohy pro rod. dům (str. 2258) č. název znaku popis pásma pásmo hodnota Pi 1. druh stavby RD v obci nad 2000 obyvatel I.f 1,00 2. zástavba v okolí rezidenční zástavba I. +0,04 3. poloha pozemku okrajová část obce III. - 0,05 4. inž. sítě napojení na všechny inž. sítě I. 0,00 5. obč. vybavenost celá a dostupná I. 0,00 6. dopravní dostupnost zpev. vozovka a parkování VI. +0,01 7. hromadná doprava dobrá dostupnost centra III. +0,02 8. komerční využití bez využití II. 0,00 9. obyvatelstvo bezproblémové v okolí II. 0, nezaměstnanost průměr v kraji II. 0, ostatní vlivy snižující cenu (exekuce) I. - 0,20 suma Pi2 až Pi11. 0,18 Ip pro RD = Pi1 x (1 + suma Pi2 až Pi11) = 1,00 x (1 0,18) = 0,820 Ocenění: 1. pozemky u objektu dílen - pozemek parc.č. st.68/2 zastavěná plocha a nádvoří 797 m2 x 454,15 Kč/m2 x 0,730 x 0,900 x 0, ,64 Kč - pozemek parc.č. 215/1 zahrada u objektu dílen 1042 m2 x 454,15 Kč/m2 x 0,730 x 0,900 x 0, ,27 Kč součet pozemků u dílen ,91 Kč 2. pozemek u rod. domu - pozemek parc.č. 223/5 zahrada u RD č.p m2 x 454,15 Kč/m2 x 0,730 x 0,900 x 0, ,29 Kč cena všech pozemků celkem k ,20 Kč

6 = 6 = Objemové podíly: 12 budova pro údržbu a garážování vozidel Dolní Třešňovec R typ: konstrukce a vybavení skutečné povedení S N P CH 1. základy vč. zemních prací beton s izolací x 2. svislé konstrukce zdivo tl. 3é až 45 cm x 3. stropy nespalné x 4. zastřešení mimo krytinu vázaný krov x 5. krytina střech vlnitý eternit a plech x 6 klempířské konstrukce pozink. plech z ½ chybí x 0, úprava vnitřních povrchů vápenné omítky poškozené x 0, úprava vnějších povrchů vápenné omítky z ½ poškozené x 0, vnitřní obklady keramické neuvažuje se schody chybí 0, dveře ocelové x 12. vrata ocelové x 13. okna ocel, dřevo x 14. povrchy podlah beton. maz. z ½ poškozená x 0, vytápění z ½ ÚT x 0, el.instalace kompletní x 17. bleskosvod ano x 18. vnitřní vodovod plast x 19. vnitřní kanalizace plast x 20. vnitřní plynovod neuvažuje se ohřev vody bojler x 22. vybavení kuchyní neuvažuje se hyg. zařízení umyvadlo, WC x 24. výtahy neuvažují se ostatní /dom. telefon, TV/ chybí 0, inst. pref. jádra neuvažují se - součet.. 0,127 K4 = 1,00 0,127 = 0,873 S = standard N = nadstandard P = podstandard CH = chybí

7 = 7 = 12 budova (s použitím 10 a 11) Nález: Jedná se o budovu bývalého kravína, nyní rozdělenou několika příčkami na tři větší sekce a sloužící údajně jako dílna pro údržbu vozidel a jejich příp. garážování. Budova je přízemní s nevyužitým půdním prostorem, nepodsklepená a krytá sedlovou střechou na vázaném krovu s krytinou z vlnitého eternitu a pozinkovaného plechu. Je napojena na běžné inž. sítě vč. ZP. Oproti stavu uvedenému v katastru nemovitostí došlo k ubourání původního vstupu a dozdění malé nakládací rampy. Údržba je zanedbaná, přesné stáří nelze zjistit, stavba je zřejmě ze 70. let 20. století, opotřebení stanoveno při stáří cca 40 let a životnosti 80 let lineární metodou na 50 %. Opotřebení vybavení nelze určit, protože nám byl odmítnut vstup do budovy. Výměry: zastavěná plocha hlavní stavby: 10,62 x 49,57 = 526,43 m2 výška 1.NP : 5,20 m zastavěná plocha rampy : 4,20 x 6,15 = 25,83 m2 - konstr. výška : 3,00 m zastavěná plocha celkem. = 552,26 m2 výška krovu : 4,10 m obestavěný prostor hl. budovy: 526,43 m2 x 5,29 m = 2 737,44 m3 obestavěný prostor krovu : 526,43 m2 x (4,10:2) m = 1 079,19 m3 obestavěný prostor rampy : 25,83 m2 x 3,00 m = 77,49 m3 O.P. celkem 3 894,12 m3 Ocenění (vyhl.441,str.7427): ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x KI ZC dle příl.8,str.7474,vyhl.441 ZC pro SKP typu R 46,21, budova pro údržbu a opravy vozidel: Kč/m3 K1 = dle příl.10,str.7482 = 0,939 K2 = 0,92 + 6,60 : 552,26 = 0,932 K3 = (2,10 : prům. výškou 5,139) = 0,709 K4 = 1,00 0,127 (str.6) = 0,873 K5 = poloha stavby: ostatní města = 1,000 Ki = (vyhl.199,příl.41,str.2278) = 2,050 ZCU = Kč/m3 x 0,939 x 0,932 x 0,709 x 0,873 x 1,000 x 2,050 = 2 731,69 Kč/m3 CSn = ZCU x O.P. x (1 opotř.50%:100) = = 2 731,69 Kč/m3 x 3 894,12 m3 x 0,50 = ,00 Kč Cena nákladovým způsobem ,00 Kč Cena stavby: Cena stavby CS = CSn x pp kde pp = It x Ip (str.4) = 0,730 x 0,368 = 0,269 CS = ,00 Kč x 0,269 = ,00 Kč Cena stavby k datu ,00 Kč

8 = 8 = 18 venkovní úpravy Nález: Přesné výměry inž. sítí a žumpy nelze zjistit pro odmítnutí spolupráce vlastníka objektu. Výměry byly stanoveny dle konfigurace přilehlého terénu a dosahu rozvodů inž. sítí v okolí oceňovaného objektu. pol.č přípojka vody DN 50 mm potrubí ocelové, délka cca 25 m, stáří 40 let, životnost 50 let dožitá 25 m x 420 Kč/m ,00 Kč příl.20: K5 = poloha stavby ost. města x 1,00 příl.41: Ki = pro SKP x 2,293 ZC ,50 Kč opotřebení max. 85% ,02 Kč cena přípojky vody k ,47 Kč 3 611,47 Kč pol.č přípojka kanalizace DN 250 mm potrubí kameninové délka cca 20 m, stáří 40 let, životnost 80 let, 20,00 m x 1810 Kč/m ,00 Kč K5 = poloha stavby ost. města x 1,00 Ki = pro SKP x 2,284 ZC ,80 Kč ,40 Kč cena přípojky kanalizace k ,40 Kč ,40 Kč pol žumpa z monolitického i montovaného betonu, nepřístupná, velikost stanovena porovnáním se zem. stavbami (kravíny) podobného typu 4,00 x 4,00 x 3,00 = 36,00 m3 stáří 40 let, životnost 80 let, cena: 36,00 m3 x Kč/m ,00 Kč K5 = poloha stavba ost. města x 1,00 Ki = pro SKP x 2,284 ZC ,20 Kč ,60 Kč cena žumpy k ,60 Kč ,60 Kč

9 = 9 = pol přípojka elektro Al 25 mm2 vzdušná, střešníková dl. 10,50 m, stáří 10 let, životnost 20 let cena: 10,50 m x 450 Kč/m 4 725,00 Kč K5 = poloha stavby ost. města x 1,00 Ki = pro SKP x 2,199 ZC ,27 Kč ,14 Kč cena el. přípojky k ,14 Kč 5 195,14 Kč pol.4.1 plynová přípojka do DN 40 mm délka 10 m, stáří 20 let, životnost 40 let cena: 10,00 m x 305 Kč/m 3 050,00 Kč K5 = poloha stavby ost. města x 1,00 Ki = pro SKP x 2,269 ZC 6 920,45 Kč ,22 Kč cena plyn. přípojky k ,22 Kč 3 460,22 Kč venkovní úpravy celkem k ,83 Kč Poznámka: Zpevněné plochy a zbytky oplocení jsou zcela zničené, neoceňují se. 47 ovocné dřeviny, okrasné rostliny Nález: Trvalé porosty se nacházejí pouze na pozemku parc.č. 223/5 zahrada u RD č.p. 87. Výměry: (dle LV č pro obec Lanškroun, k.ú. Dolní Třešňovec za dne ) parc.č. 223/5 zahrada výměra: 461 m2 Ocenění: ZC pozemku parc.č. 223/5: 461 m2 x 454,15 Kč/m2 x 0,730 x 1,00 x 0,820 = ,29 Kč z toho cena 1/3 pokryvné plochy cena smíšených porostů (koeficient 0,065 dle 47, odst. /5/) k : ,83 Kč ,83 Kč x 0, ,39 Kč

10 = 10 = R E K A P I T U L A C E 3 a 4 - pozemek stavební a pozemky v jednotném funkčním celku 1. pozemky u objektu dílen: - parc.č. st. 68/2 zastav. plocha a nádvoří ,64 Kč - parc.č. 215/1 - zahrada ,27 Kč mezisoučet ,91 Kč 2. pozemek u rod. domu č.p.87 - parc.č. 223/5 zahrada ,29 Kč pozemky celkem ,20 Kč 12 budova dílen ,00 Kč 18 venkovní úpravy ,83 Kč 47 trvalé porosty (u RD) 2 441,39 Kč Zjištěná cena celkem k ,42 Kč Kč Zaokrouhlená dle ,00 Stanovení ceny obvyklé (tržní): Vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi, kde již po dobu cca pěti posledních let převažuje nabídka nad poptávkou a také ke krizovým jevům v celém hospodářství státu a hlavně s porovnáním s podobnými nabízenými nemovitostmi v tomto regionu (MM reality, Reality mix, realitní kancelář EVROPA Broumov, TANA Ústí nad Orlicí, POHODA Vys. Mýto) se cena obvyklá (tržní) pohybuje min. o cca 40 až 45 % níže než cena stanovená dle cenového předpisu. Pro porovnání je připojena nabídka podobných objektu v Pardubickém kraji. OBVYKLÁ CENA TRŽNÍ SOUČASNÁ ČINÍ až Kč slovy: jeden milion osm set třicet tisíc až dva miliony korun českých ve Vysokém Mýtě