ZNALECKÝ POSUDEK. č. 496/5946/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 496/5946/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 3 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel St. 3/2 a 722/14, k.ú. Drachkov u Strakonic, obec Drachkov, okres Strakonice, Jihočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 496/5946/2012 LV no.: 377 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 3 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel St. 3/2 a 722/14, k.ú. Drachkov u Strakonic, obec Drachkov, okres Strakonice, Jihočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Drachkov 3, Strakonice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč nestanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům včetně navazující části technického zázemí přípojky IS, oplocení, vrata, studna a kanalizační jímka s napojením do veřejného řadu, venkovní bazén se zastřešením, zahradní altán, zpevněné plochy, zemní sklep, kotec pro psa, dřevěná kolna, opěrné zídky širší centrální část obce Drachkov v obci Drachkov základní, úplná ve městě Strakonice (cca 6 km) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena St. 3/2 722/ Kč Kč nestanoveno Kč m 2 zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost 300 ( 50 ) Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (užitná): zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: cca 355,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 378,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: cca 378,00 m 2 m 2 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: cca 1 900,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nezjištěn, celková přestavba r Kč/m 2 Income: Příjem: Cost: Náklady: m 2 Kč Kč Wear (average): Znehodnocení: 20 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 377 ze dne jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Zdeňka Březiny, bytem Drachkov 3, Strakonice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 377 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícímu omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky: A: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč, B: budoucí pohledávky do výše ,- Kč, ve prospěch Komerční banky, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění), - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky: A: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč, B: budoucí pohledávky do výše ,- Kč, ve prospěch Komerční banky, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění), - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu na pohledávku v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Finančního úřadu ve Strakonicích (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 377 je k oceňovaným nemovitostem podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 377 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 377 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícímu zástavními právy: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky: A: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč, B: budoucí pohledávky do výše ,- Kč, ve prospěch Komerční banky, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění), - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky: A: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč, B: budoucí pohledávky do výše ,- Kč, ve prospěch Komerční banky, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění), - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu na pohledávku v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Finančního úřadu ve Strakonicích (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 3 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Podle zjištění při místním šetření je objekt č.p. 3 užíván jako rodinný dům se 2 bytovými jednotkami a navazujícím technickým zázemím. Stav evidovaný v katastru nemovitostí tedy odpovídá skutečnosti. Weak points / slabé stránky: - pouze základní občanská vybavenost v obci Strong points / silné stránky: - velmi dobrý technický stav veškerých oceňovaných staveb - lokalita v klidném a ekologicky nenarušeném prostředí vhodném pro rodinné bydlení - dostatečná výměra pozemku zajišťující soukromí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 377 pro k.ú. a obec Drachkov u Strakonic, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Drachkov u Strakonic vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne , za účasti přítomné osoby, z jejíž strany bylo umožněno provedení pouze vizuální prohlídky nemovitosti, bez možnosti provedení zaměření nemovitosti a dále nebyly sděleny nezbytné skutečnosti potřebné k provedení ocenění. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálníhoúzemí Název katastrálního území : Drachkov u Strakonic Kód obce : Název obce : Drachkov Počet obyvatel obce : 162 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0316 Název okresu : Strakonice Název kraje : Jihočeský Poloha v obci : Širší centrum obce Infrastructure / Infrastruktura: Obec Drachkov patří se svými méně než 200 obyvateli k malým obcím okresu Strakonice. Jedná se o obec lokálního významu. Obec Drachkov disponuje základní občanskou vybaveností (obecní úřad, restaurace). S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Strakonice (cca 6 km). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu ve městě Strakonice navazují na silnice I/4 a I/22. V obci je zavedena autobusová doprava, nejbližší železniční zastávka je vzdálena cca 2 km v obci Pracejovice. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejná kanalizace a vodovod. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaná nemovitost je situována v širším centru obce Drachkov, při hlavní průjezdní komunikaci obcí směrem na obec Kraselov, okolní zástavba je tvořena zejména rodinnými domy. Short description property / stručný popis majetku: RODINNÝ DŮM Č.P. 3: Rodinný dům č.p. 3 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 3/2, k.ú. Drachkov u Strakonic. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům, který je prakticky rozdělen na část užívanou pro bytové účely a část užívanou jako technické zázemí. Rodinný dům je s půdorysem do tvaru písmene "L", severní, bytová část je tvořena 2 bytovými jednotkami situovanými v 1.NP (byt 3+kk), v podkroví (byt 4+kk) a společenskou místností, dále navazuje technická část se samostatně přístupným půdním prostorem. Navazující přízemní část je užívána jako technické zázemí s prostory pro parkování osobních automobilů, prostory domácích skladů a dílenskými prostory. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou nespalné do ocelových profilů, vnitřní a vnější schodiště je dřevěné, střecha je dřevěné konstrukce, sedlového tvaru, střešní krytina obytné části je tvořena taškovou, střešní konstrukce nad částí technického zázemí je pultová s krytinou eternitových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, v obytné části s běžnými povrchy (keramická dlažba, laminátové plovoucí). Okna jsou dřevěná s izolačním dvojsklem. Dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí v 1. i 2.NP doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké. Budova má provedené vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace. Vytápění je ústřední kombinované elektrokotlem a na pevná paliva. Zdroj teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí jsou vybavena běžnými zařizovacími předměty (splachovací WC, vany, sprchový kout, umývadla). Stáří a stavební stav: Stáří původního objektu nebylo zjištěno, v roce 2000 proběhla kompletní přestavba, z původní stavby zůstala pouze část maštale, dnes užívaná jako technické zázemí a společenská místnost. Na budově nejsou patrné žádné statické, či jiná závažná narušení. Celkový technický stav lze hodnotit jako dobrý, s prováděnou řádnou údržbou. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří zejména příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná o samostatně stojící pergolu na pozemku čís. parcelní St 3/2, dále zastřešený bazén na pozemku čís. parcelní St 3/2, dále přípojky IS, oplocení, vrata, kopanou studnu, kanalizační jímku, kotec pro psa, dřevěnou kolnu, opěrné zídky a v severozápadním výběžku pozemku čís. parcely St. 3/2 zemní sklep přístupný z pozemku čís. parcely 803/1. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

5 Pozemky: Předmětem ocenění jsou následující pozemky: Pozemek čís. parcely St. 3/2, k.ú. Drachkov u Strakonic Jedná se o pozemek o výměře 959 m2, který je z části zastavěn rodinným domem č.p. 3 s navazující technickou částí, částečně je zastavěn dalšími stavbami v příslušenství, nezastavěnou část tvoří nádvoří u rodinného domu. Pozemek čís. parcely 722/14, k.ú. Drachkov u Strakonic Jedná se o pozemek o výměře m2. Jedná se o pozemek zahrady ve funkčním celku oceňovaného souboru nemovitostí. Podrobné situování a uspořádání jednotlivých pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Stavební pozemek je napojen podle dostupných informací na elektrický proud, veřejný rozvod kanalizace a vodovodu. Přístup k pozemkům je veden po zpevněné komunikaci, pozemku čís. parcely 803/1 (ostatní plocha/jiná plocha ve vlastnictví obce Drachkov), který tvoří hlavní průjezdní komunikaci obcí. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 3 včetně příslušenství a pozemků čís. parcel St. 3/2 a 722/14, k.ú. Drachkov u Strakonic, obec Drachkov, okres Strakonice, Jihočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8. října 2012 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Dvamiliónyšestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 377 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícímu omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky: A: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč, B: budoucí pohledávky do výše ,- Kč, ve prospěch Komerční banky, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění), - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky: A: a) ve výši ,- Kč s příslušenstvím, b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč, B: budoucí pohledávky do výše ,- Kč, ve prospěch Komerční banky, a.s. (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění), - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu na pohledávku v celkové výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Finančního úřadu ve Strakonicích (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 377 je k oceňovaným nemovitostem podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 496/5946/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. října