ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 6940/180/2014. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6940/180/2014 o ceně nemovitosti - nedokončeného rodinného domu bez čp. s příslušenstvím, stavební plocha p.č v obci Horní Bečva, k.ú. Horní Bečva, okres Vsetín Objednavatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 30.prosince 2014 Posudek vypracoval: Ing. Havránek Zdeněk Bělidla 1123 Bystřice pod Hostýnem Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran. V Bystřici pod Hostýnem, dne 30.prosince 2014

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v jihovýchodní okrajové části obce Horní Bečva ve směru na Bytču v lokalitě "Mšadla" a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Dům je přízemní zcela podsklepený s obytným podkrovím stavebně upraveným a funkčně využívaným, volně stojící v řadové zástavbě. Svým stavebním uspořádáním dům vyhovuje podle 2 odst.a2) vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na výstavbu charakteru rodinného domu. Výstavba domu byla zahájena v roce 1991, v roce 1995 byly práce zastaveny - dom v nedokončeném stavu, v dalších letech nebyla prováděna žádná stavební údržba ani výměna prvků krátkodobé životnosti. Nemovitost je tvořena nedokončeným rodinným domem a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav. Z venkovních úprav k domu náleží kanalizační přípojka, žumpa. Pozemek není oplocen plotem vlastníka a osázen trvalými náletovými porosty. Dispozice domu : 1.PP - schodiště, chodba, kotelna, uhelna, prádelna, sklady 1.NP - zádveří, garáž, chodba, hala se schodištěm, WC, koupelna, kuchyně, pokoj, spíž 2.NP - schodiště, chodba, koupelna, 2 pokoje, balkón Veškeré údaje nutné k provedení byly získány při místním šetření a výpovědi spoluvlastníka. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Horní Bečva, obec Horní Bečva, okres Vsetín, list vlastnictví č. 1282, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti spoluvlastníků nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Horní Bečva, obec Horní Bečva zapsáni 1/2 Kohoutová Kateřina Štramberská 1096/16 Kopřivnice 1/2 Švecová Michaela 28.října 1424/295 Ostrava - Hulváky 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek parc.č ) Ostatní plocha - jiná plocha parc.č. 3509/3 3) Rodinný dům bez čp. 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek parc.č Oceněno podle 3 vyhlášky Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi

4 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 298,05-4 -

5 ZC = ZCv x Iu = 854 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 237,84 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,43 Stavební pozemek parc.č Cena celkem Kč ,- 2.2 Ostatní plocha - jiná plocha parc.č. 3509/3 Oceněno podle 3 vyhlášky Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem

6 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu Celkem *

7 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 298,05 ZC = ZCv x Iu = 854 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 237,84 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,99 Ostatní plocha - jiná plocha parc.č. 3509/3 Cena celkem Kč ,- 2.3 Rodinný dům bez čp. Oceněno podle 35 vyhlášky Popis Zděná konstrukce, tl.zdiva 45 cm, izolace proti zemní vlhkosti provedena, střecha sedlová, krytina tašková, rozvody ústředního vytápění na tuhá paliva bez radiátorů - nefunkční kotel, bez venkovní omítky, vnitřní vápenná omítka provedena z 80 %, sokl neobložen, bez dveří, okna dřevěná dvojitá, rozvod 230 V, bez hromosvodu, bez okapů a svodů, rozvod teplé a studené vody, podlaha podkladní beton bez povrchové úpravy, stropy I+Hurdis, schody betonové, ocelové zárubně Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 12,1*8,4*2,2 = m 3 Vrchní stavba 12,1*8,4*2,6 = m 3 Zastřešení 12,1*8,4*4,77/2 = m 3 celkem = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 6. Klempířské konstrukce chybí % * Vnitřní omítky chybí % * Fasádní omítky - 7 -

8 chybí % * Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady chybí % * Schody podstandard % Dveře chybí % * Podlahy obytných místností chybí % * Podlahy ostatních místností chybí % * Vytápění podstandard % Elektroinstalace podstandard % Bleskosvod chybí % * Zdroj teplé vody chybí % * Instalace plynu chybí % * Kanalizace podstandard % Vybavení kuchyní chybí % * Vnitřní hygienické vybavení chybí % * Záchod chybí % * Ostatní chybí % -0.04* Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % 1.034% 2. Svislé konstrukce % % - 8 -

9 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky % % % 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody % % 12. Dveře 13. Okna % 4.883% 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace % % 23. Vybavení kuchyní 24. Vnitřní hygienické vybavení 25. Záchod 26. Ostatní % - 9 -

10 Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

11 Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 6. Způsob vytápění stavby Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s= pro stáří 19 let) Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.649,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 361,

12 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,75 Rodinný dům bez čp. Cena celkem Kč ,- 2.4 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek parc.č Ostatní plocha - jiná plocha parc.č. 3509/ Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,67 ( m 2 x 298,05 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.937,30 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 1.937,

13 3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek parc.č Kč ,- 2) Ostatní plocha - jiná plocha parc.č. 3509/3 Kč ,- 3) Rodinný dům bez čp. Kč ,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 1.937,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Čtyřistaosmtisíctřistasedmdesát Kč V Bystřici pod Hostýnem, dne 30.prosince Vypracoval

14 Ing. Zdeněk Havránek - HEUREKA znalecká kancelář Obchodní 1574, Bystřice pod Hostýnem Mob: STANOVENÍ OBVYKLÉ (OBECNÉ, TRŽNÍ) CENY porovnávacím způsobem a ze sjednaných cen Zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění : 2 Způsoby oceňování majetku a služeb Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozeme k Požadovaná cena Jednotková cena Koeficie nt celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Horní Bečva 320, , Rodinný dům v blízkosti centra obce. V I.NP se nachází vstupní chodba, kuchyně, obývací pokoj s funkčním zděným krbem, koupelna, WC a pokoje, v II.NP jsou dva pokoje, místnost pro koupelnu. V III. NP dva pokoje. Dům prošel již základní rekonstrukcí, kterou je třeba dokončit. V celém domě jsou nová plastová okna, rozvody elektřiny, vody i odpadů. Dům je podsklepený, garáž součástí domu. Horní Bečva 230, , Patrový cihlový dům o dispozici 6+2 z r je podsklepený, s kompletním sociálním zázemím, světlými místnostmi a možností další půdní vestavby. V prvním patře možnost zřízení druhé bytové jednotky dle vlastních představ. Vytápění na tuhá paliva. Rozlehlá zahrada a ovocný sad s přístupem k potoku skýtá možnost vlastní realizace a romantického vyžití zároveň. Ideální poloha s přístupem po asfaltové komunikaci celoročně udržované. Okrasná předzahrada s dřevinami skýtá dostatek soukromí i atraktivity. Prostřední Bečva 180, ,

15 Přízemní nepodsklepený objekt bez podkroví stavebně upraveného, středový v řadové zástavbě, zdivo 45 cm, střecha sedlová, krytina pozink.plech, fasádní a vnitřní omítky vápenné, venkovní sokl neobložen, rozvod teplé a studené vody, lokální vytápění na tuhá paliva, podlaha PVC, keramická dlažba, rozvod V, okna dřevěná zdvojená Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 173,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Při posouzení ceny obvyklé se musí vzít v patrnost rozsah údržby, úpravy okolí a investic vložených do objektu. S ohledem na náklady, které jsou nutné k dokončení objektu se jeví jako určující hodnota porovnávací ceny. Vzhledem k nedokončenosti (hrubá stavba), dlouhodobě bez údržby, dlouhodobě nevyužívaný objekt se cena zjištěná snižuje : ,- Kč x 0,45 = ,- Kč Na základě výše uvedených skutečností, zjištěných porovnáním obchodovaných cen, která ve své podstatě zohledňují průnik všech působících cenotvorných faktorů, s přihlédnutím ke skutečnostem, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : ,- Kč slovy : třistadevadesáttisíckorunčeských

16 Výpočet spoluvlastnického podílu U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Výše spoluvlastnického podílu : Je zřejmé, že spoluvlastník nemůže vykovávat svá vlastnická práva tak dobře jako vlastník. Pokud je oceňován spoluvlastnický podíl, je nutné snížení OC spoluvlastnického podílu. Nekomerční nemovitosti : - spoluvlastnický podíl - snížení aritmetického podílu o cca % ,- Kč x 0,8 = ,- Kč Hodnota nemovitosti dle objednávky id. ½ činí : ,- Kč slovy : jednostopadesátšesttisíckorunčeských

17 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2479/85, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6940/180/2014. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Havránek Zdeněk software PC.System Olomouc