ZNALECKÝ POSUDEK č. 5985/165 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 5985/165 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 348/2 V budově č. p.: 348 Na pozemku parc. č.: st. 390/1 Pozemky parc. č.: st. 390/1 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl: 6623 / na společných částech budovy na pozemku Vlastník jednotky: Ivo Mísař, Špindlerova 1152, Ústí nad Orlicí, 6623 / Katastrální území: Ždírec nad Doubravou LV č.: 1443, 1444 Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Ždírec nad Doubravou Část obce: Ždírec nad Doubravou Ulice: Brodská Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, IČ: U Pískovny 891/ Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: / Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Kč Za navrženou cenu je hodnocený byt prodejný. Bude vyžadovat náklady na jeho rekonstrukci. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: Poznámka: dobře Uvedena rizika s možným vlivem na OC! Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 13 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Vysočina Obec, část obce: Ždírec nad Doubravou Katastrální území: Ždírec nad Doubravou Ulice: Brodská jednotka stávající stav budoucí stav typ: 2+1 podlaží: 1. NP orientace J započitatelná plocha: 65 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 41 % rozestavěnost: 100 % vytápění: Ústřední / etážové - plyn technický stav jednotky: Neudržovaná - k částečné rekonstrukci forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / provedené dílčí rek. jednotky: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemek st. 390/1, Jde o pozemek pod domem a se zpevněnými přístupovými komunikacemi. Pozemek není nijak samostatně využitelný. výměra pozemků celkem: m 2 budova / počet sekcí: volně stojící 1 počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových/nebytových jednotek: 6 0 výtah: ano ne ano ne stručný popis budovy: Zděný dům o dvou nadzemních podlažích po 3 bytech s nízkou sedlovou střechou. Společná kotelna na plyn. stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: 41 % nedokonalé svislé izolace proti vodě stav stavby: Dobře udržovaná typ konstrukce budovy: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: střecha omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC bez vlivu na OC Rizika: Věcná břemena zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně Předkupní právo zahrnuto v obvyklé ceně Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -

3 Město Počet obyvatel: Budova: volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Ždírec nad Doubravou se rozkládá mezi Železnými Horami a Žďárskými Vrchy na důležité silniční křižovatce silnic Chotěboř - Žďár nad Sázavou a Havl. Brod - Pardubice. Celkový počet obyvatel je. Je vstupní bránou do Chráněné krajinné oblasti Žďárské vrchy na straně jedné a CHKO Železné hory na straně druhé. Město se nachází v nadmořské výšce okolo 490 m n.m. Ždírec vznikl jako sídlo na významné středověké Liběcké stezce vypalováním původního bukojedlového pralesa. Dobrá dopravní dostupnost přispěla zejména po 2. světové válce k výraznému rozvoji obce. Přestože je možné Ždírec nadneseně nazvat hlavním městem dřevařského průmyslu v České republice, najdete zde firmy z mnoha oborů - textilní průmysl, strojírenství, slévárenství, zpracování plastů a dalších. Železnice je v místě. Dále jsou ve městě služby, úřady, školy, obchody, možnost zaměstnání v místních firmách. Další možnost zaměstnání je v H. Brodě, Chotěboři, Chrudimi, ve Žďáře nad Sázavou. Lokalita s bytem je vhodná k rodinnému bydlení. Hodnocený byt je na opačné straně domu než je ulice Brodská se silným automobilovým provozem a proto hluk z provozu doléhá jen mírně. Rizika: Věcná břemena Na LV zapsáno věcné břemeno užívání pro věřitele - není hodnoceno a není promítnuto v ceně. Ostatní omezení Prohlídka nemovitostí nebyla umožněna, ocenění provádím na základě dostupných údajů, které jsou k dispozici dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. Zákona o veřejných dražbách. Prohlídka nemovitostí byla provedena jen z vně bytového domu a z chodby u bytu, dále dle informací pořízených na Katastrálním pracovišti v Havlíčkově Brodě a dle informací sousedů. Předkupní právo Na LV zapsáno předkupní právo pro věřitele - není hodnoceno a není promítnuto v ceně. Ostatní finanční / právní omezení Na LV zapsáno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč - není hodnoceno a není promítnuto v ceně. Spolu s domem je vlastněn jen pozemek st. 390/1, navazující a k domu zaplocený pozemek KN 211/3- zahrada není spoluvlastněn spolu s domem, ale je vlastněn ČR - ÚZSVM. Přes uvedený pozemek vede řada přípojek k domu, je na něm oplocení a další venkovní úpravy a lze předpokládat, že ho současný vlastník nabídne vlastníkům bytů ke koupi do spoluvlastnictví. To bude představovat budoucí náklad na jednoho spoluvlastníka do 10 tis. Kč Popis / dispozice: Jedná se o byt č. 348/2 o velikosti 2+1 umístěný v 1.NP bytového domu č.p.348 na pozemku st.390/1 v katastrálním území Ždírec nad Doubravou v ulici Brodské a mezi rovnoběžnou ulicí Spojovací. Uvedený dům má jen jeden vchod a jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží s celkem 6 byty. V 1.PP jsou sklepy k bytům, společná plynová kotelna a společné prostory (prádelna, sušárna...). Informacemi z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že byt obsahuje dva pokoje, kuchyň, jídelnu, koupelnu, WC, předsíň, chodbu, dva balkony. K bytu náleží dva sklepy v 1.PP. Bytový dům je zděný, zkolaudovaný v roce 1971, v bytovém domě se nachází 6 bytových jednotek. Dům je vytápěn systémem ústředního topení z vlastní společné kotelny pro dům. Okna jsou dřevěná zdvojená. Na domě před asi 7 lety vyměněna střešní krytina, klempířina a vstupní dveře. Na některých bytech jsou vyměněna okna za plastová. Oceňovaný byt má v krajních pokojích po balkoně. Vybavení bytu dle sdělení sousedů a z dokladu z Katastrálního úřadu je původní z doby výstavby bez zásadních úprav - kuchyňská linka, digestoř, elektrický sporák, v koupelně vana, umyvadlo, WC samostatné, podlahové krytiny PVC, dlažba. Dispozice bytu: v 1.NP: 2 x pokoj, kuchyň,jídelna, koupelna, WC, chodba, chodba, 2x balkon, v 1.PP 2 sklepy - 3 -

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více prací 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech asfaltové šindele 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře náplňové 12. Vrata chybí 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 19. Vnitřní kanalizace litinové 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí vybavení 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, 26. Instalační pref. jádra chybí zvonek, antény Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha kuchyň 5,09 m 2 1,00 5,09 m 2 jídelna 12,48 m 2 1,00 12,48 m 2 pokoj 14,16 m 2 1,00 14,16 m 2 pokoj 18,24 m 2 1,00 18,24 m 2 koupelna 2,48 m 2 1,00 2,48 m 2 WC 0,88 m 2 1,00 0,88 m 2 spíž 1,48 m 2 1,00 1,48 m 2 předsíň 4,38 m 2 1,00 4,38 m 2 sklep 3,57 m 2 0,50 1,78 m 2 sklep 3,47 m 2 0,50 1,73 m 2 balkon 2,10 m 2 0,50 1,05 m 2 balkon 2,10 m 2 0,50 1,05 m 2 Celkem 70,43 m 2 64,81 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 4 -

5 Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: Kč Ždírec, nám. 9. května, do 200m od hodnoceného bytu, rovněž zděný dům, užitné podlahové plochy 52,00 m2, JCPP ,00 Kč/m 2, aktuální nabídka, v relativně dobrém technickém stavu, nabízená cena ,00 Kč. Shodné sídlo, menší počet podlahových ploch. Horší jen o to, že vytápění je lokální plynem. Jde však o nabídku. Chotěboř ul. Hofmanova, rovněž zděný dům po rekonstrukci a zateplení části zdiva, užitné podlahové plochy 53,00 m2, JCPP ,00 Kč/m 2, aktuální nabídka, v dobrém technickém stavu, nabízená cena ,00 Kč. Lepší sídlo v dosahu Ždírce, menší počet podlahových ploch. Ždírec, nám. 9. května, zděný dům po rekonstrukci, celý zateplený, společná kotelna, užitné podlahové plochy 64,00 m2, JCPP ,00 Kč/m 2, aktuální nabídka, ve výborném technickém stavu, nabízená cena ,00 Kč. Shodné sídlo, srovnatelný počet podlahových ploch. Podstatně lepší stav domu i bytu, dispozičně 3+1 prodáván v rámci insolvence. Pro srovnání ceny obvyklé uvádím v přílohách srovnatelné nemovitosti z internetového realitního serveru V případě internetových nabídek je při porovnání vzato v úvahu, že internetové nabídky jsou zpravidla nadhodnocené. Průměrná cena nabídek srovnatelných bytů je ,00 Kč/m 2. Cenu za 1 m 2 započitatelné plochy uvažuji pro oceňovaný byt ve výši cca ,00 Kč/m 2 ale pro základ výpočtu ceny používám přepočtenou - upravenou výměru tj. po zkrácení ploch sklepů a balkonů na polovinu. Propočet: 65m 2 x Kč/m 2 = ,- Kč Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne Snímek katastrální mapy z CUZK 1 Informace o sousedním pozemku UZSVM 1 Fotodokumentace nemovitosti. 3 Mapa sídla 1 Smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena z Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena užitných podlahových ploch z navržené obvyklé ceny: ,00 Kč : 70 m 2 = ,00 Kč/m 2 Zaokrouhleno: ,00 Kč/m 2 Podíl na pozemcích v obvyklé ceně neuvažuji. O byty v osobním vlastnictví je stálý zájem v důsledku oblíbenosti města, přírodní lokality, dostupnosti zaměstnání v místě a blízkosti dalších měst s pracovními příležitostmi

6 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5985/165 znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do V Čáslavi dne Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz - 6 -

7 List vlastnictví - 7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 Snímek katastrální mapy

13 Fotodokumentace Jižní pohled z ulice Spojovací Výřez s umístěním bytu na jižní straně celková situace v ulici Spojovací Celková situace v ulici Brodská sušárna v 1.PP Prádelna

14 Vstup do domu- severní průčelí Východní pohled Garáže jiných vlastníků Vstup do kotelny Zpevněné plochy SV pohled

15 Schodiště Vstup k domu na cizím pozemku Pilíř HUP a oplocení na cizím pozemku Východní část pozemku

16 Umístění domu v Ždírci nad Doubravou

17 Srovnatelný byt Ždírec 2+kk

18 Srovnatelný byt Chotěboř

19 Srovnatelný byt Ždírec