ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 6555/15/2013. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem. Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6555/15/2013 o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 291 s příslušenstvím, stavební plocha p.č. 79 v obci Hutisko - Solanec, k.ú. Hutisko, okres Vsetín Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne s účinností od Oceněno ke dni: 24.ledna 2013 Posudek vypracoval: Ing. Havránek Zdeněk Bělidla 1123 Bystřice pod Hostýnem Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran. V Bystřici pod Hostýnem, dne 24.ledna 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v jihozápadní okrajové části obce Hutisko - Solanec v lokalitě "Pod vápenným krytem" a je přímo přístupná z místní nezpevněné komunikace. Dům je přízemní nepodsklepený s obytným podkrovím stavebně upraveným a funkčně využívaným, volně stojící v řadové zástavbě. Svým stavebním uspořádáním dům vyhovuje podle 2 odst.a2) vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na výstavbu charakteru rodinného domu. O stáří objektu není dokladů, ale podle čísla evidenčního a výpovědi spoluvlastníka byl původní dům postaven v roce 1925, v dalších letech byla prováděna pouze nepravidelná stavební údržba s výměnou prvků krátkodobé životnosti, v roce 2010 byla provedena modernizace. Nemovitost je tvořena rodinným domem a příslušenstvím, sestávajícím z hospodářského objektu a přístřešku s udírnou, venkovních úprav a trvalých porostů. Z venkovních úprav k domu náleží vodovodní, kanalizační přípojka, zpevněná plocha, žumpa, venkovní schody. Pozemek je částečně oplocen plotem vlastníka a osázen trvalými porosty. Ke dni ocenění nebyl umožněn přístup do objektu, proto jsou údaje a rozměry zjištěny z místního šetření. Veškeré údaje nutné k provedení byly získány při místním šetření a výpovědi spoluvlastníka. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Hutisko, obec Hutisko - Solanec, okres Vsetín, list vlastnictví č. 260, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Valašské Meziříčí dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 260 pro k.ú. Hutisko, obec Hutisko-Solanec zapsáni 1/2 Fiurášek Jaroslav, Hutisko 291 1/2 Fiurášková Eva, Hutisko Předmětem ocenění jsou 1) Hospodářský objekt 2) Přístřešek 3) Rodinný dům čp ) Stavební pozemek parc.č. 79 5) Zahrada-funkční celek se stav.poz. p.č. 458/1 6) Stavební pozemek parc.č. 80 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Hospodářský objekt Oceněno podle 7, přílohy č.8/1 vyhlášky Popis Přízemní nepodsklepený zděný objekt, zdivo tl. 45 cm, střecha sedlová, krytina tašková, venkovní a vnitřní vápenná omítka, dveře náplňové, okna jednoduché, podlaha betonová, rozvod 230 V, okapy + svody z pozink.plechu, klenbové stropy Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 4,8*7,5*2,3 = m 3 Zastřešení 4,8*7,5*2,3/2 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Schodiště chybí % * Okna podstandard % Elektroinstalace podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 78 let a životnosti 90 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,-

4 Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.277,41 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,32 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,32 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,17 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,15 Hospodářský objekt Cena celkem Kč ,- 2.2 Přístřešek Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky Popis Přízemní nepodsklepený polootevřený zděný objekt, zděné pilířky tl. 45 cm bez opláštění, střecha sedlová, krytina tašková, podlaha betonová, rozvod 230 V, okapy + svody z pozink.plechu Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: G1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Přístřešky Obestavěný prostor Vrchní stavba 10,0*5,0*2,3 = m 3 Zastřešení 10,0*5,0*2,3/2 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Úprava povrchů chybí % * Podlahy navíc % *1.852/Ki 12. Elektroinstalace navíc % *1.852/Ki

5 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 78 let a životnosti 90 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 750,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.399,97 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,83 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,83 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč ,61 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,22 Přístřešek Cena celkem Kč ,- 2.3 Rodinný dům čp. 291 Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Zděná konstrukce, tl.zdiva 45 cm, izolace proti zemní vlhkosti provedena, střecha sedlová, krytina tašková, ústřední vytápění na tuhá paliva, venkovní a vnitřní vápenná omítka, sokl obložen opracovaným kamenem, dveře dřevěné hladké, okna dřevěná zdvojená EURO, rozvod V, bez hromosvodu, okapy + svody z pozink. plechu, rozvod teplé a studené vody, el.jištění automaty, podlaha plovoucí lamelové, PVC a keramická dlažba, stropy dřevěné trámové s podhledem Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 12,5*6,0*2,8+10,5*3,0*2,8 = m 3 Zastřešení 12,5*9,0*2,6/2+(1,7*1,0)/2*1,8*3 = m celkem = m 3

6 2.3.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 18. Bleskosvod chybí % * Instalace plynu chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % 0.267% 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady % % 10. Vnitřní obklady % % 11. Schody % % 12. Dveře % % 13. Okna

7 % % 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod % 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody % % 21. Instalace plynu % 22. Kanalizace % 1.623% 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % 1.431% 25. Záchod % % 26. Ostatní % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní

8 Bez většího významu 2. Úřady v obci Obecní úřad 3. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Žádné zdravotnické zařízení 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn a) Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost b) Hodnota větší než 2 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD c) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení - 8 -

9 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s= pro stáří 78 let) Celkem 0.01 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.743,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.681,46 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,35 Rodinný dům čp. 291 Cena celkem Kč ,- 2.4 Stavební pozemek parc.č. 79 Oceněno podle 28 vyhlášky Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 42,44 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 42,44 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 38,20 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 93,54 Cena za celou výměru m 2 = Kč 9.634,71 Stavební pozemek parc.č. 79 Cena celkem Kč 9.635,- 2.5 Zahrada-funkční celek se stav.poz. p.č. 458/1 Oceněno podle 28 vyhlášky

10 2.5.1 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 42,44 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 42,44 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 38,20 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 93,54 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 37,42 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,80 Zahrada-funkční celek se stav.poz. p.č. 458/1 Cena celkem Kč ,- 2.6 Stavební pozemek parc.č. 80 Oceněno podle 28 vyhlášky Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci (až -10%) -10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 42,44 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 42,44 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 38,20 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 93,54 Cena za celou výměru m 2 = Kč 6.360,78 Stavební pozemek parc.č. 80 Cena celkem Kč 6.361,- 2.7 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek parc.č Zahrada-funkční celek se stav.poz. p.č. 458/ Stavební pozemek parc.č Celková výměra a cena

11 Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,90 ( m 2 x 40,63 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 3.961,81 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 3.962,

12 3. REKAPITULACE 1) Hospodářský objekt Kč ,- 2) Přístřešek Kč ,- 3) Rodinný dům čp. 291 Kč ,- 4) Stavební pozemek parc.č. 79 Kč 9.635,- 5) Zahrada-funkční celek se stav.poz. p.č. 458/1 Kč ,- 6) Stavební pozemek parc.č. 80 Kč 6.361,- 7) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 3.962,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Devětsetpadesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč V Bystřici pod Hostýnem, dne 24.ledna Vypracoval

13 Ing. Zdeněk Havránek - HEUREKA znalecká kancelář Obchodní 1574, Bystřice pod Hostýnem Tel./fax: , Mob: STANOVENÍ OBVYKLÉ (OBECNÉ, TRŽNÍ) CENY porovnávacím způsobem a ze sjednaných cen Zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění : 2 Způsoby oceňování majetku a služeb Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozeme k Požadovaná cena Jednotková cena Koeficie nt celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dolní Bečva 220, , Samostatně stojící dvougenerační RD 4+1 a 3+1 v klidné části obce. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou taškami. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna s vanou a samostatná toaleta. V patře jsou tři pokoje. V druhé části domu je chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna a toaleta. Každá bj má vlastní vstup. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. Velké Karlovice 220, , Dispozice domu sestává ze tří pokojů + kuchyň v přízemí (včetně WC a koupelny), a ze dvou průchozích pokojů + kuchyň v patře - taktéž včetně WC a koupelny. V suterénu domu najdeme 4 místnosti - jedná se tedy o celo podsklepenou budovu. V domě jsou původní dřevěná okna, střecha je plechová (pravidelně natíraná), topení je možné elektrické i na tuhá paliva. Přípojka na obecní vodovod je k dispozici, avšak budovu v tuto chvíli zásobují vodou dvě nedaleké studny, odpad je řešen jímkou. K domu náleží také poměrně nové hospodářské stavení, ve kterém je jedna větší místnost a menší místnůstka na nářadí

14 Velké Karlovice 170, , Prodej samostatně stojícího staršího zděného RD 4+1. Dům je podsklepený s 1 nadzemním podlažím a obytným podkrovím. 1. NP: 2 pokoje, kuchyň, koupelna a WC. V podkroví jsou 2 pokoje, terasa, balkon a WC. Dům je vhodný jak k rekreaci tak k celoročnímu bydlení. Dům je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva, příprava TUV bojlerem. Dům je připojen na elektřinu, kanalizaci a vlastní studnu. Plynová přípojka v blízkosti. Garáž. Příjezd po asfaltové, veřejné komunikaci, dostupné i v zimě. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 112,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Pro účel ocenění z toho 1/ ,00 Kč Snížení ceny z důvodu nízké prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu ,00 Kč x 0, ,00 Kč Zaokrouhleno ,00 Kč Při posouzení ceny obvyklé se musí vzít v patrnost rozsah údržby, úpravy okolí a investic vložených do objektu. S ohledem na náklady, které jsou nutné k modernizaci objektu se jeví jako určující hodnota porovnávací ceny vynásobená koeficientem prodejnosti ideálního podílu. Na základě výše uvedených skutečností, zjištěných porovnáním obchodovaných cen, která ve své podstatě zohledňují průnik všech působících cenotvorných faktorů, s přihlédnutím ke skutečnosti, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : ,- Kč slovy : dvěstěedmdesáttisíckorunčeských

15 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2479/85, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 6555/15/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Havránek Zdeněk software PC.System Olomouc

16 F o t o d o k u m e n t a c e pohled jihovýchodní pohled jihozápadní hospodářský objekt přístřešek