JAK LEGÁLNĚ PRONAJÍMAT BYT A NEPLATIT PŘITOM ŽÁDNÉ DANĚ. Chraňte své příjmy z pronájmu

Rozměr: px

Začít zobrazení ze stránky:

Download "JAK LEGÁLNĚ PRONAJÍMAT BYT A NEPLATIT PŘITOM ŽÁDNÉ DANĚ. Chraňte své příjmy z pronájmu"

Hana Vítková
před 8 lety
Počet zobrazení:

1 Chraňte své příjmy z pronájmu JAK LEGÁLNĚ PRONAJÍMAT BYT A NEPLATIT PŘITOM ŽÁDNÉ DANĚ + 72.,- + 6., , , , ,- DAŇOVÁ ZTRÁTA Pronajímejte legálně a chraňte si tak Vaši investici a přitom jednoduše minimalizujte své daňové zatížení. JIŘÍ KOVÁCS Dlouholetý poradce v oblasti investování

,- DAŇOVÁ ZTRÁTA Pronajímejte legálně a chraňte si tak Vaši investici a

2 OBSAH PŘEDSTAVENÍ 5 ÚVOD 7 1. PROČ PRONAJÍMAT LEGÁLNĚ Laxní přístup k pronajímání a jeho následky (velmi časté problémy) 8 Nelegální pronájem - nic neušetříte, naopak hrozí Vám vězení 8 Majitelovo vybavení skončilo v exekuci Jaké je nebezpečí nelegálního pronájmu 11 Co vše Vás může potkat O co přicházíte, když pronajímáte nelegálně 12 Peníze 12 Záruky 13 Psychologický tlak 14 Možnost doložit příjmy z pronájmů a financovat tak další investice 15 Můžete být naprosto otevření 18 Daňová optimalizace ZAHÁJENÍ LEGÁLNÍHO PRONÁJMU Legalizování vztahu s nájemcem Registrační povinnost DANĚ Z PŘÍJMU Z PRONÁJMU JAK ZAČÍT A NA CO SI DÁT POZOR Účetnictví a daňová evidence Odpisy a evidence hmotného majetku Evidence příjmů a výdajů v časovém sledu Evidence tvorby pohledávek a závazků Náklady na automobil použitý při pronájmu Fond oprav, náklady na služby družstvu a SVJ Tvorba rezerv na opravy Inventarizace (účetní závěrka) 39 3

1. Laxní přístup k pronajímání a jeho následky (velmi časté problémy) 8 Nelegální pronájem - nic neušetříte, naopak hrozí Vám vězení 8 Majitelovo vybavení skončilo v exekuci 9 1.2.

3 3.9. Daňová ztráta Archivace Shrnutí NEMOVITOSTI - RADY, TIPY, ODKAZY Koupě nemovitosti a tržní prostředí 43 Výpočet míry výnosnosti a vše, co byste měli vědět Pronájem bytu 48 Zkušenosti s nájemci a taktiky vyjednávání Inzerce, vyhledávání nemovitostí a cenové mapy Dražby Doporučená literatura 54 ZÁVĚR 57 4

Koupě nemovitosti a tržní prostředí 43 Výpočet míry výnosnosti a vše, co byste měli vědět 44

4 1.2. Jaké je nebezpečí nelegálního pronájmu Pronájem bez přiznávání příjmu z pronájmu, nelegální pronájem, pronájem na černo. To vše jsou názvy nejrozšířenějšího a neprofesionálního poskytování této služby, a to převážně domácnostmi, bez znalosti trhu a rizik. Co vše Vás může potkat 1. Nejčastější hrozbou je podané udání nájemcem, případně sousedem na finanční úřad týkající se podezření z Vašeho nepřiznávaného nájmu. Dokonce má nájemce povinnost Vás při podezření na nelegální pronájem oznámit dle 34 odst. 5 zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků. Pokud tak nájemce neučiní, hrozí i nájemci peněžitý trest do výše 2..,- Kč. Paradoxem je, že mnoho pronajímatelů, kteří nájemné nepřiznávají, spoléhají především na absenci nájemní smlouvy a platbu za nájem hotově. Finanční úřad má ale své důkazové metody a stačí mu např. výpověď sousedů, doložená korespondence ze strany nájemce o tom, že se v bytě zdržuje dlouhodobě a třeba i svědectví poskytovatele služeb internetu apod. 2. Kdo má více nemovitostí registrovaných k dani z nemovitosti, může kdykoliv čekat kontrolu ze strany finančního úřadu, a to i bez nahlášeného podezření na nepřiznávaný příjem z pronájmu. 3. Finanční úřad Vám následně může vyměřit pokutu za opožděné tvrzení daně (dle 25 daňového řádu), penále (dle 251 daňového řádu), úrok z prodlení za pozdní úhradu nebo neuhrazení daně (dle 252 daňového řádu) a dále podle průběhu jednání Vám může udělit i pořádkovou pokutu do výše 5.,- Kč. Doplatek (pokud daňové přiznání vůbec nepodáte) se tedy skládá z výše dlužné částky, pokuty a dále z penále, které jednorázově zvýší dlužnou částku, a následného úroků z prodlení. 4. V případě, že je Vám prokázáno nepřiznávání příjmů z pronájmu vyššího rozsahu a dlužná částka tak přesáhne částku 5.,- Kč (označovanou také jako tzv. větší škodu), může se stát, že na Vás finanční úřad podá trestí oznámení za krácení daně, poplatku a podobné povinné platby dle 24 trestního zákona (zákon č. 4/29 Sb.) naposledy novelizován zákonem č. 399/212 Sb. ze dne 7. září 212, a můžete tak být potrestáni odnětím svobody od 6 měsíců až na 3 roky. 5. Dalším nebezpečím spojeným s nelegálním pronajímáním je ve většině případů absence jakékoliv nájemní smlouvy a s tím související značné nevýhody v chybějící podpoře Občanského zákoníku. Tento neoficiální nájemní vztah většinou vede k velkým škodám na majetku pronajímatele, k velkým ztrátám ze zisku při prodlení platby nájemného a k dalším újmám pro pronajímatele. Tímto se stává Vaše investice naprosto nekontrolovatelnou a spoléháte se tak pouze na aktuální finanční stav nájemce či na jeho osobnost (důvěryhodnost). 11

Nejčastější hrozbou je podané udání nájemcem, případně sousedem na finanční úřad týkající se podezření z Vašeho nepřiznávaného nájmu.

5 I proto si myslím, že to pro Vás v začátcích bude určitým stavebním kamenem v této problematice. Jak jsem ale psal již na začátku této elektronické knihy v odstavci Upozornění, je vhodné si veškeré informace nechat zkontrolovat a aktualizovat Vaším daňovým poradcem, což doporučuji hlavně v prvním roce Vaší daňové evidence Odpisy a evidence hmotného majetku Z celé daňové evidence jsem uznal za vhodné dát na první místo odpisy hmotného majetku. Jedná se totiž o možnost využít velice zajímavý daňový náklad, na který mnoho pronajímatelů zapomíná. Co je to odpis? Odpisy vyjadřují tzv. opotřebení majetku (amortizaci), a to v Kč za dané zdaňovací období. Dle zákona o daních z příjmů můžeme toto opotřebení doložit pro výpočet daňového základu jako daňový náklad. Rozeznáváme dva druhy odpisů, a to: účetní odpisy daňové odpisy V našem případě budeme využívat daňové odpisy. Tyto odpisy jsou přesně stanovené zákonem o daních z příjmů a můžeme si vybrat buď rovnoměrné, nebo zrychlené odpisování. U daňových odpisů platí, že pokud jsme pořídili nemovitost v průběhu roku, můžeme uplatnit celou výši vypočteného odpisu. DANĚ Na rozdíl od účetních odpisů, které vycházejí ze skutečné doby používání majetku, daňové odpisy, které jsou pro stanovení daňové povinnosti rozhodující, nerozlišují, kdy byl v průběhu roku majetek k odpisování zařazen. Pro upřesnění uvedu příklad. Pokud zahájíte pronájem v prosinci, můžete si uplatnit celkový daňový odpis za celé zdaňovací období, a to dle odpisové skupiny a její odpisové sazby pro první rok odpisování. Před zahájením samotného odpisování, je potřeba se na pár věcí připravit. Níže uvádím důležité informace pro zařazení nemovitosti k odpisování. Nejvíce se chybuje již v začátcích, a to ve stanovení tzv. vstupní ceny hmotného majetku pro odpisování. 23

prvním roce Vaší daňové evidence. 3.2. Odpisy a evidence hmotného majetku Z celé daňové evidence jsem uznal za vhodné dát na první místo odpisy hmotného majetku.

Podobné dokumenty

KURZ JE REALIZOVÁN V RÁMCI PROJEKTU KROK ZA KROKEM (CZ.1.07/1.3.43/02.

KURZ JE REALIZOVÁN V RÁMCI PROJEKTU KROK ZA KROKEM (CZ.1.07/1.3.43/02.0008) TENTO PROJEKT JE SPOLUFINANCOVÁN EVROPSKÝM SOCIÁLNÍM FONDEM A STÁTNÍM ROZPOČTEM ČR. Nájemní smlouva musí být písemná postačí