A. Nález. 1. Znalecký úkol

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-4908 o ceně obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 9075/12 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

3 g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p Dubnice 17 Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Dubnice pod Ralskem 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitelů. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinné Jaroslava Volenská, Dubnice 17, Mapa okolí. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - 4. přepracované a doplněné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2007 Bradáč, A., Krejčíř, P., Scholzová, V.: Úřední oceňování majetku 2013, Akademické nakladatelství 3

4 CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha Vlastnické a evidenční údaje: SJM Volensky Ján a Volenská Jaroslava, č.p. 17, Dubnice. Věcné břemeno Věcné břemeno umožnit přístup a příjezd k domu na st.p. 361 dle rozhodnutí Okresního pozemkového úřadu Česká Lípa, oceňuji v částce ,-- Kč. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297. Obec Dubnice leží cca 20 km od města Česká Lípa. Přístup k domu je z místní zpevněné komunikace. Stavba je postavena na mírně svažitém pozemku. Dům je napojen na elektro sítě, vodovod, kanalizaci. Souhrnný stavebně technický stav nemovitosti je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 4

5 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Dubnice , ,28 0,90 1,00 232,45 st pozemek Dubnice , ,36 0,90 1,00 347,73 580,18 / 2,000 Průměrná jednotková cena: 290,09 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 232,45 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 347,73 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 ostatní plocha p.č. 722/10 36 m 2 zahrada p.č. 722/ m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 377 m 2 377,00 m 2 á 290,09 Kč/m 2 = ,93 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,93 Kč Pozemky - výsledná cena = ,93 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 5

6 Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 17 Adresa Dubnice 17 Popis: Řadová vnitřní stavba, postavena na pozemku mírně svažitého charakteru s přístupem z místní zpevněné komunikace Nepodsklepená budova se 2 NP a střešní částí, svislé konstrukce jsou dřevěné, střecha je dřevěná sedlová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová, na podlahách je položeno PVC, koberce, dveře jsou prosklené. Vytápění je ústřední pomocí el. kotle, teplá voda - boileru. Dispozice stavby: 1 NP - garáž, chodba, kotelna, prádelna, dvě místnosti, 2 NP - bytová jednotka 3+1, podkrovní část je prázdná. Na pozemcích se nachází travní porost, keře, stromy, kůlna, oplocení. Souhrnný stavebně technický stav je průměrný. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu 30 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 377 m 2 Zastavěná plocha 98 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce dřevěné oboustranně obíjené Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství kůlna Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Jablonné v Podještědí Adresa námšstí Míru, Jablonné v Podještědí Popis: Řadový rodinný dům s přístavbou na náměstí v Jablonném v Podještědí. ZP s nádvořím 539 m2. Přízemí tvoří 3 místnosti + další dvě. Ve 2. nadzemním podlaží 3 místnosti a podkroví. Započatá rekonstrukce. 1/4 domu podsklepeno. Na dvoře menší dvoupodlažní dům o zastavěné ploše 90 m2. Stavební povolení do roku Původní záměr majitele v přízemí restaurace, s horní částí domu k ubytování a menší dům na dvoře k bydlení. Nebo k provozování obchodu a 6

7 bydlení. V domě přípojka plynu, vody, elektriky, na hranici pozemku kanalizace. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový vnitřní Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 539 m 2 Zastavěná plocha 90 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, plynovod, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,09 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Mimoň Adresa Ralská, Mimoň Popis: Řadový zděný rodinný dům o 7 obytných místnostech se zahradou se nachází v ul. Ralská ve městě Mimoň. Dům leží na rovinatém pozemku (celý jako stavební parcela) o celkové výměře 439 m2. Na pozemku stojí garáž, kůlny. Užitná plocha domu je cca 130 m2. Objekt je nepodsklepený. K objektu náleží příslušenství: přípojky vody, elektro (220/380 V), kanalizace, plynová přípojka (vyvedena v oplocení), dále pozemek, oplocení, kůlny. Topení je ústřední kotlem na tuhá paliva, teplá voda z bojleru. Přístup do domu je z veřejné zpevněné komunikace. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 439 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství kůlny Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,64 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. 7

8 (JCS i ) ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Horní Světlá Adresa Hormí Světlá Popis: Dům, který je zrekonstruovaný je částečně podsklepen. V přízemí jsou 2 místnosti, chodba, wc, v patře jsou dva pokoje, kuchyň, chodba, vstup na zahradu. V domě je el. vedení 220V/380V, voda je vedena z vodovodního řádu, odpady jsou řešeny septikem, který je společný se sousedem.topení je ústřední na tuhá paliva. Z patra lze vyjít na zahradu, která je svahovitá o výměře 841m2. Je zde velká prostorná půda, kde je možná vestavba. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 1044 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,82 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 4 Název: rodinný dům Drnovec Adresa Drnovec Popis: Rodinný dům v obci Drnovec nedaleko Cvikova, okres Česká Lípa. Domek se nachází v CHKO. Dispozičně je dům řešen jako 5+2. Zastavěná plocha je 129m, rozloha zahrady cca 200m. V domě je zavedena elektřina, voda a odpady. Topení je zde na tuhá paliva. Dům je zděný, patrový + půda. Střecha je sedlová, krytina eternit. Podlahy jsou v přízemí betonové a a v patře a na půdě dřevěné. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha řadový krajový Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 310 m 2 Zastavěná plocha 129 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano 8

9 Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí ,- Kč Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,82 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 5 Název: rodinný dům Hrádek nad Nisou Adresa Dlouhá Mez, Hrádek nad Nisou Popis: Rodinný dům 6+2 v Hrádku nad Nisou, okres Liberec. Je velice vhodný pro investici,možno stálého bydlení,pronájmu i jako ubytovna.k domu dojedeme po asfaltové silnici, nachází se v klidnejší části města. Z části prošel rekonstrukcí,možno další přístavby,zbytek v původním stavu,celkový stav je dobrý,možno ihned k nastěhování. Voda městská, kotel na tuhá paliva. Dům se nachází na pozemku o výměře 294 m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 294 m 2 Zastavěná plocha 294 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,10 Celkový koeficient: / 1,10 Přepočtená standardní cena: ,36 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů 9

10 Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Jablonné v 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Podještědí 2. rodinný dům Mimoň 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3. rodinný dům Horní Světlá 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4. rodinný dům Drnovec 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5. rodinný dům Hrádek nad 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Nisou SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,55 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,55 Kč C. Rekapitulace Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: sedmsettřicetpěttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání nemovitostí nabízených k obchodování v daném místě a čase se skutečnostmi zjištěnými místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 158 porovnávacích nemovitostí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceňovanému objektu co do lokality, velikosti, stáří a celkového stavu; tyto porovnávací nemovitosti byly následně použity pro výpočet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. 10

11 Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou na - stavbě (budova) č.p. 17, způsob využití: rod. dům na pozemku st. parc. č. 361 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 722/10 ( ostatní plocha ), pozemek parc.č. 722/15 ( zahrada ) v kat. území Dubnice pod Ralskem, obec Dubnice, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 297 v objektivní zaokrouhlené výši ,-- Kč. Příslušenství tvoří venkovní úpravy, kůlna, nájemní smlouvy nezjištěny, věcné břemeno: Ocenění věcného břemene činí: ,-- Kč V Praze, Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/ Praha 1 Nové Město D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové Město, Palackého 715/15, PSČ , IČ , zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Za Znalecká společnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumočnících) Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-4908 znaleckého deníku. Přílohy: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 11

12 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 11 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Milan Suchánek dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.