Právnická fakulta Masarykovy univerzity. obor Právní vztahy k nemovitostem. katedra Finančního práva a národního hospodářství.

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity obor Právní vztahy k nemovitostem katedra Finančního práva a národního hospodářství bakalářská práce Nový koncept zdanění transferů nemovitostí Šárka Faltová 2013

2 Poděkování Zde bych ráda vyjádřila velký dík vedoucímu mé bakalářské práce, JUDr. Ing. Michalu Radvanovi, Ph.D., nejen za cenné rady, doporučení a příkladné odborné vedení, ale i za podporu do dalších studií.

3 Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci na téma Nový koncept zdanění transferů nemovitostí zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. 1

4 Abstrakt V nadcházejícím roce 2014 dojde k rekodifikaci soukromého práva, což ovlivní i právní úpravu zdanění transferu nemovitostí. Tato bakalářská práce se zaměřuje na rozbor dosavadní a možné budoucí úpravy úplatného převodu nemovitostí v České republice a zahrnuje též porovnání s vybranými státy Evropské unie. Abstract In the next year 2014 civil law will be recodified. This will affect the Real estate transfer tax. This diploma thesis focuses on an analysis current and future legal status of the Real estate transfer tax in the Czech republic and there is a comparison to some states of the European Union too. Klíčová slova daň, nemovitá věc, nemovitost, nabytí, převod, vlastnická práva, transfer Key words acquisition, property, real estate, tax 2

5 Obsah 1. Úvod Stávající úprava daně z převodu nemovitostí Zařazení daně z převodu nemovitostí v daňovém systému České republiky Konstrukční prvky daně Současná úprava DPN v přehledu Důvody pro potřebu nové právní úpravy zdanění transferu nemovitostí Nezbytnost přizpůsobení právní úpravy daně z převodu nemovitostí nové podobě soukromého práva Převody podílů v obchodních korporacích, které vlastní nemovité věci Snížení administrace Aktualizace osvobození Shrnutí důvodů a cílů nového zákona Nový koncept zdanění transferu nemovitostí Zákon o dani z nabytí nemovitých věcí Souhrn cílů návrhu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí Závěr Zdroje

6 1. Úvod Rok 2014 bude pro české právo rokem velkých změn. Rekodifikace soukromého práva v podobě nového občanského zákoníku, který navíc spolu s novým zákonem o obchodních korporacích nahradí dosavadní obchodní zákoník, bude představovat nejvýznamnější zásah do stávajících právních úprav. Na tento zlom bude nutné navázat více či méně obsáhlými úpravami v mnoha právních předpisech. Již nyní zákonodárci zapracovávají tyto změny do dotčených právních ustanovení, přičemž leckde probíhá i tvorba zcela nových právních předpisů. Jedním ze zákonů, jenž přejde ve zcela novou právní úpravu, je zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. K jeho transformaci se silně váže též zamýšlená úprava daně z příjmu, která by ve své budoucí podobě měla zcela obsahovat a nahradit dosavadní daň dědickou a daň darovací. Z důvodu substituce části zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, bude tento předpis zrušen. Poslední z těchto tří transferových daní daň z převodu nemovitostí bude následně přepracována do nového zákona, kterým by měla být daň z nabytí nemovitých věcí. Právě daň z úplatného převodu bude v této práci akcentována a zároveň tak bude představovat stěžejní část celého teoretického rozboru. Je tomu zejména z důvodu, že přesné znění nové úpravy daně dědické a daně darovací je prozatím stadiu příprav. Cílem bakalářské práce bude ověřit výzkumnou hypotézu, zda přetvoření stávající podoby daně z převodu nemovitostí je skutečně nezbytné či nikoliv. Nastíním zde nové pojetí zdanění převodů nemovitostí v rámci připravovaných legislativních změn a následně budu tuto budoucí právní úpravu porovnávat v daňovém systému České republiky s vybranými státy Evropské unie. Použitými metodami budou analýza dosavadního právního stavu daně z převodu nemovitostí, dále metoda komparace, kterou bude průběžně porovnáváno zdanění transferů nemovitostí v České republice spolu s vybranými členskými státy Evropské unie. Těmito státy budou Velká Británie jako zástupce západní Evropy, Itálie za jižní Evropu a Maďarsko coby představitel východní části Evropy. Ve druhé části této práce dojde k syntéze stávající právní úpravy daně z převodu nemovitostí a nové daně z nabytí nemovitých věcí. 4

7 Jelikož účinnost kodexů a nových či upravených právních předpisů nastane teprve a podoba těchto zákonů je prozatím ve stadiu příprav, předpokládám, že zdroje pro tvorbu této bakalářské práce budou teprve postupně přibývat. V průběhu samotného psaní se budu seznamovat s aktuální knižní a elektronickou literaturou, navíc zde použiji poznatky a informace ze seminářů a konference na téma Market Value-Based Taxation of Real Property ve slovinské Lublani. V samotném závěru bakalářské práce zrekapituluji své poznatky, které vyhodnotím a budu je reflektovat v rámci zhodnocení nastolené výzkumné hypotézy, tedy, zda je nová právní úprava daně z převodu nemovitostí odůvodněná či nikoli. Práce je zpracována k datu podle původně předloženého návrhu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí. Krátce před odevzdáním této práce jsem měla možnost nahlédnout do upraveného návrhu po připomínkovém řízení Legislativní rady vlády České republiky, nejvýraznější změny oproti původnímu návrhu jsem uvedla u vybraných částí kapitol. 5

8 2. Stávající úprava daně z převodu nemovitostí Daň z převodu nemovitostí (dále jako DPN ) je upravena zákonem č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen DDDPN). Tento zákon nabyl účinnosti k datu a nahradil tím dřívější notářské poplatky, které byly až do uplynutí roku 1992 vybírané státními notářstvími. 1 Zákon DDDPN místo výrazu poplatek užívá pojmu daň - při převodu nebo přechodu vlastnických práv k majetku je jednorázově zdaněn příjem z nich plynoucí, nejedná se o paušální placení služby nebo úkonu. Na druhou stranu k vlastnímu převodu nemovitostí dochází vkladem do katastru nemovitostí a poplatek s vkladem spojený je poplatkem za správní úkon. Nyní si dovolím malou odbočku k teoretickému výkladu pojmů. Poplatek je podle finančněprávní teorie definován jako peněžitá ekvivalentní protihodnota za službu nebo úkon, kterou poskytuje stát prostřednictvím svých orgánů. Obvykle bývá placen nepravidelně, zato dobrovolně a účelně. V tomto ohledu se liší od daně, dalo by se dokonce říci, že je jejím protikladem. Daň je totiž charakteristická svou neúčelovostí a nenávratností, daňový poplatníci tedy nemají nárok na jakékoli protiplnění ve výši odvedené daně. Dále se daň vyznačuje tím, že je povinnou, neadekvátní a spíše pravidelnou platbou do státního rozpočtu. 2 Nejdůležitějším rozlišujícím znakem je tedy ekvivalentnost tu nalezneme u poplatků, nikoliv v případě daní. Na druhé straně, poplatky a daně mají mnoho společného a to především díky opoře v ústavním pořádku České republiky. Z ustanovení článku 11 odst. 5 zákona č. 2/1993 Sb., Listiny základních práv a svobod plyne, že poplatky a daně je možné uložit jen zákonem. 3 Zákonodárce však zmocňuje obce, jimž ústava zaručuje právo na samosprávu, aby ve své samostatné působnosti mohly na základě zákona vydávat obecně závazné vyhlášky stanovující místní daně a poplatky. 4 Veškeré daně a poplatky spolu pak tvoří daňovou a poplatkovou soustavu republiky. Z výše uvedeného se mi označení DPN coby daně jeví v některých ohledech mírně rozporuplně. Je DPN opravdu typickou daní, když je odváděna nepravidelně? A co víc, k 1 PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s. XI. 2 BAKEŠ, Milan; KARFÍKOVÁ, Marie; KOTÁB, Petr; MARKOVÁ, Hana a kol. Finanční právo. 6. upravené vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s viz Čl. 11 odst. 5 zákona č. 2/1993 Sb., Usnesení předsednictva České národní rady o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součástí ústavního pořádku České republiky. 4 RADVAN, Michal. Vlastní daňové příjmy obcí. Brno: Masarykova univerzita, s. 70. ISBN: s

9 samotnému převodu vlastnických práv dochází teprve zápisem do katastru nemovitostí, což je správní úkon zpoplatněný poplatkem. Nebylo tedy dřívější pojetí notářských poplatků výstižnější, jelikož vhodněji označovaly skutečnost úplatného převádění vlastnických práv? Součástí této práce není důkladný teoretický rozbor, avšak hranice mezi daněmi a poplatky v praxi nejsou tak zřetelné. Mnoho daní má vlastnosti poplatků a naopak. 5 Vždyť samotným poplatníkům tento rozdíl spíše splývá, mnohdy na poplatky nahlížejí jako na daně, a to v častých případech, kdy ze strany obcí či státu chybí očekávaná protiplnění. Známým příkladem může být poplatek ze psů sáčky na exkrementy jako alespoň minimální protihodnota poplatku jsou ve městech spíše výjimkou. Ať už nám zamyšlení nad uvedenými otázkami nabídne různé odpovědi, zákon DDDPN v duchu daňového pojetí již od časných 90. let minulého století upravuje tři majetkové daně, které zdaňují převod nebo přechod majetku spadající do vlastnictví fyzických nebo právnických osob Zařazení daně z převodu nemovitostí v daňovém systému České republiky Daň z převodu nemovitostí je ze své podstaty daní majetkovou, transferovou, daňový poplatník coby daňový subjekt ji odvádí přímo, a to na základě svého příjmu z úplatného převodu či přechodu vlastnických práv k nemovitému majetku. 7 Z toho vyplývá, že DPN je uvalena na vlastníka nemovitosti, výše daně je odvozena od hodnoty nemovitého majetku. Pojem majetek je klíčovým výrazem pro všechny majetkové daně, v českém právu ale není vymezen pouze jedinou definicí. Syntézou úprav v různých právních předpisech lze dojít k obecnému vymezení pojmu, kterým je majetek chápán jako soubor penězi ocenitelných hodnot, jež se váží k určitému subjektu. 8 Dalším pojmovým prvkem pro převodové daně je transfer. Rozumíme jím jednostranný pohyb majetku ve smyslu změny v osobě vlastníka, 5 JÁNOŠÍKOVÁ, Petra; MRKÝVKA, Petr; TOMAŽIČ, Ivan a kol. Finanční a daňové právo. Plzeň: Nakladatelství Aleš Čeněk, s ISBN s PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s.xi. PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s.xii. 8 RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s. 2. 7

10 zdanění majetku v případě DPN je tedy převod nebo přechod na nového vlastníka. 9 Zde je patrný rozdíl od daně z nemovitostí, ta se váže k vlastnictví majetku ve stavu klidu. 10 Rozlišovacím prvkem mezi daní z převodu na jedné straně a daní dědickou a darovací na druhé straně je úplatný převod. Dále se DPN na rozdíl od zbylých dvou může vztahovat pouze k nemovitému majetku. Daňovým břemenem je přímo zatížen poplatník, povinnost odvést daň nelze převést na nikoho jiného. 11 Výše bylo uvedeno, že označení daň z převodu nemovitostí jakožto daně se jeví poněkud rozporuplně. DPN, stejně jako další transferové daně, se platí jen jednou, je nárazovým (příležitostným), neúčelovým a povinným transferem do státního rozpočtu, vykazuje tedy prvky daně. Je ale spojena s povinností zaplatit poplatek za zápis do katastru nemovitostí. Odtud pramení úvahy o správnosti označení DPN jako daň. Uvedené daně nejsou jedinými, které se vztahují ke zdanění majetku podléhá jim jak nemovitý, tak i movitý majetek. Mezi majetkové daně řadíme nadto daň silniční stejně jako daň darovací a daň dědická zdaňuje movitý majetek, vlastnictví nemovitého majetku pak podléhá ještě dani z nemovitostí. 12 Podíváme-li se na úpravu zdanění převodu nemovitostí v Evropské unii, většina zemí na tuto oblast též uvaluje daňovou povinnost. Nejběžnější formou zdanění je daň z převodu majetku, další užívanou variantou je daň z právních úkonů nebo tzv. kolkovné, což je daň z registrace převodu majetku. Kolkovné se vybírá ve Velké Británii pod označením Stamp duty land tax. V Itálii se uplatňuje forma registrační daně z převodu nemovitostí Imposta di registro a ještě daň z převodu nemovitostí Imposteg ipotecarie e catastali. V Maďarsku mají daň z převodu, již nazývají Visszterhes vagyonátruházási illeték. Naopak naši slovenští sousedé žádnou takovou daň nemají - daň z převodu nemovitostí neplatí vůbec RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s BAKEŠ, Milan; KARFÍKOVÁ, Marie; KOTÁB, Petr; MARKOVÁ, Hana a kol. Finanční právo. 6. upravené vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád. 12 RADVAN, Michal. Zdanění nemovitostí v Evropě. Praha: Nakladatelství LexisNexis CZ s.r.o., s ISBN s RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s

11 2. 2 Konstrukční prvky daně Daň z převodu nemovitostí má stejně jako každá daň českého finančního práva své základní prvky, kterými je konstruována. Tyto konstrukční prvky obsahují práva a povinnosti účastníků daňověprávních vztahů. DPN se skládá z osmi konstrukčních prvků, jsou jimi objekt daně (předmět), subjekt daně (poplatník), sazba, základ daně, korekční prvky, rozpočtové určení daně, placení a též správa DPN. 14 Předmět daně Z ustanovení 9 odst. 1 DPN plyne vymezení předmětu daně, rozumí se jím úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem a též vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem. 15 DPN je zatížena právě hodnota převáděné nemovitosti spojená se změnou osoby vlastníka. Odtud plyne i název daň z převodu, v označení nového zákona o nabytí nemovitosti se odráží opačný případ uvalení daňové povinnosti. Pojmy převod a přechod občanský zákoník (dále OZ ) ani DPN nijak nevymezují, jejich výklad vyvozuje Pelc z teorie práva. Převodem se rozumí smluvní nabytí vlastnického práva, které je založeno na souhlasném projevu vůle. Oproti tomu přechod postrádá volní složku, dochází k němu z rozhodnutí soudu nebo na základě zákona, např. vyvlastnění nebo nabytí nemovitosti dražbou. 16 Pro účely zákona DPN se za stávající právní úpravy nemovitostmi rozumí věci nemovité, byty a nebytové prostory. 17 Občanský zákoník specifikuje pojem nemovitosti, jsou jimi pozemky a stavby spojené s pevným základem, podle 588 OZ tyto stavby zatím nejsou součástí pozemku. Aby převod nebo přechod nemovitosti podléhal zdanění, musí se tato nemovitost nacházet na území České republiky. Pakliže by neležela v tuzemsku, nýbrž za hranicemi České republiky, nebude předmětem zmiňované daně. Otázka státní příslušnosti nebo trvalého pobytu převodce či nabyvatele je bezpředmětná, DPN se odvíjí výhradně od umístění nemovitosti. 14 JÁNOŠÍKOVÁ, Petra; MRKÝVKA, Petr; TOMAŽIČ, Ivan a kol. Finanční a daňové právo. Plzeň: Nakladatelství Aleš Čeněk, s ISBN s viz 9 odst. 1 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí 16 PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s viz 3 odst. 1 písm. a) DPN 9

12 DPN podléhá také příslušenství nemovité věci. 18 Do konce roku 2007 byly předmětem daně i věcná břemena (př. právo prarodičů na doživotní užívání bytu darovaného vnučce 19 ), která byla bezúplatně zřízena při nabytí nemovitosti darováním, novela v zákoně č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů, účinná od , však věcná břemena z předmětu DPN vyřadila. 20 Pro účely zákona je důležité vymezení pojmů úplatný převod a přechod, které je širší než pouhý prodej a koupě. Může jimi být též směna nebo služba, protože i když jsou nepeněžité, fungují jako protihodnota poskytnutá smluvní stranou, ke které přechází vlastnické právo nemovitosti. K převodu nemovitostí dochází na základě smlouvy uzavřené v režimu OZ, jimiž obvykle bývají smlouva kupní a směná. Ustanovení týkající se koupě dle obchodního zákoníku nelze použít, upravují pouze prodej movitého majetku (výjimku tvoří smlouvy o prodeji podniku, smlouvy o koupi najaté věci a smlouvy o dílo upravené výhradně obchodním zákoníkem 21 ). V případě odstoupení od smlouvy nemá tato skutečnost nikterak vliv na zdanění převodu - ten zůstává i nadále předmětem zdanění. 22 Samotným momentem uskutečnění převodu nemovitosti je vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, účinky toho vkladu působí ex tunc ke dni podání návrhu na vklad. Pouhý podpis kupní smlouvy tedy nepostačuje k převedení vlastnických práv k nemovitosti, okamžik podpisu poslední smluvní stranou totiž není momentem vzniku samotného zdanění. Lhůta pro podání návrhu na vklad není časově omezena, 23 občanský zákoník ani katastrální zákon tuto lhůtu nijak nestanovují. Přechod vlastnického práva k nemovitosti, který je také předmětem DPN, nezávisí na vůli dosavadního vlastníka. Dochází k němu na základě rozhodnutí orgánu státu nebo ze zákona. Přechod vlastnických práv se provádí zápisem do katastru nemovitostí, ten má pouze deklaratorní účinky, na rozdíl od situace převodu. Samotný přechod je uskutečněn již pravomocným soudním rozhodnutím či předpisem zákona. Ve zmíněné veřejné dražbě odst. 1 OZ 19 PEKOVÁ, Jitka. Majetkové daně v daňové soustavě České republiky. Praha: Nakladatelství CODEX Bohemia, s ISBN s PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s. XIV. 21 JÁNOŠÍKOVÁ, Petra; MRKÝVKA, Petr; TOMAŽIČ, Ivan a kol. Finanční a daňové právo. Plzeň: Nakladatelství Aleš Čeněk, s ISBN s RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s

13 nemovitostí je přechodem přiklepnutí nemovitosti novému vlastníkovi, nebo jím v případě vyvlastnění může být den, kdy rozhodnutí nabylo právní moci. 24 Zajímavé je pojetí výměny nemovitostí, která je také předmětem DPN. Přestože se jedná o vzájemnou směnu dvou objektů, zákon DPN ji považuje za jeden převod a daň z převodu se následně vypočítá a odvede pouze z nemovitosti vyšší hodnoty. 25 Tuto praktickou a výhodnější úpravu umožňuje smlouva směnná, na rozdíl od smlouvy kupní, kde by obě nemovitosti byly převedeny vlastní kupní smlouvou, předmětem daně by poté byl každý jednotlivý převod nemovitosti. Co se týče úpravy předmětu daně v zahraničí, Maďarsko zdaňuje nabytí majetku, včetně movitého. Maďarská právní úprava rozšiřuje předmět daně na tyto skutečnosti: nabytí movité věci v dražbě, nabytí vlastnictví i užívacího práva k automobilům a karavanům, nabytí licence pro výkon nezávislé lékařské praxe a na nabytí akcií ve společnostech vlastnící nemovitosti. Předmět zdanění ve Velké Británii se vztahuje nejen na nabytí nemovitostí, ale i užívacích práv a úroků k pozemkům. Itálie zdaňuje nabývací vlastnická práva k nemovitostem. 26 Poplatník Podle současné právní úpravy je osoba poplatníka určena na základě toho, o jakou formu převedení vlastnických práv se jedná. Podle tohoto může daň platit až pět různých osob: převodce prodávající, nabyvatel kupující, spoluvlastníci v institutu společného jmění manželů a převodce i nabyvatel současně při vzájemné směně nemovitosti. 27 V případě smluvního převodu bývá poplatníkem prodávající, který převádí nemovitost. Kupujícího staví zákon do pozice ručitele, a podle zákona tedy správce daně na něm bude v případě nezaplacení daně převodcem vymáhat uhrazení nedoplatku. Institut 24 RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s JÁNOŠÍKOVÁ, Petra; MRKÝVKA, Petr; TOMAŽIČ, Ivan a kol. Finanční a daňové právo. Plzeň: Nakladatelství Aleš Čeněk, s ISBN s Srov. European Commission *online databáze+ European Commission - taxation and customs union 2012 [cit Dostupné z: < 27 RADVAN, Michal. Majetkové daně motorová vozidla a transferové daně [online]. Brno, Masarykova univerzita, Powerpoint prezentace. Dostupné z: < _motorova_vozidla_a_transfery.pdf>. 11

14 ručení je vůbec důležitým akcesorickým a subsidiárním 28 znakem DPN je totiž právním prostředkem zajištění a vymezují ho 171 a 172 daňového řádu. 29 Ručitel se při obdržení výzvy o uhrazení nedoplatku od správce daně dostává do stejného postavení, jaké měl primární daňový subjekt slovy DPN převodce nemovitosti. To znamená, že nabyvatel podle zákona musí daň zaplatit tehdy, jestliže to převodce neudělá a správci daně se i přes veškeré úsilí nepodaří daň na primárním dlužníkovi vymoci. K této povinnosti se váže i stejné procesní postavení ručitele má poté právo nahlížet do spisu týkajícího se nedoplatku, dát podnět k prominutí daně nebo k použití dozorčího prostředku. Podle zákona ale kupující bude muset daň odvést, a to v rozsahu původně vyměřené daně převodci, ručení se již nevztahuje na případné zvýšení daně. Může poté sice daň na prodávajícím soudně vymáhat, je ale otázkou, zda tento pokus dostat své peníze zpět bude úspěšný a účelný, když se nezdařilo ani správci daně. Při neuspění by ručitel přišel nejen o peníze vynaložené na odvedení daně, ale i o částku na uhrazení soudních výloh. Pojetí ručení u DPN je z mého pohledu neefektivní, což by se ale mělo změnit spolu s připravovaným zákonem o nabytí nemovitosti, kde institut ručitele již nebude figurovat. Navíc lze potížím při placení, resp. nezaplacení daně předejít, a to smluvní poznámkou o úschově u třetí osoby (viz dále). Současná úprava ručení v DPN se opírá o domněnku, že převodce díky obdržení úplatného převodu bude disponovat dostatkem finančních prostředků, kterými bude schopen uhradit daň. Z pohledu správy daně je tato úprava v praxi poměrně častým zdrojem problémů mnoho převáděných nemovitostí nenáleží do vlastnictví poplatníka/převodce, ale zcela jiné osoby. Následné vymáhání daně po primárním daňovém subjektu může být obtížné a velmi zdlouhavé, zvláště když poplatník nemá dostatečný majetek pro postižení daňovou exekucí. Celou situaci navíc komplikuje a zdržuje moment, jestliže řízení musí být provedeno i s ručitelem. 30 V zákoně o nabytí nemovitosti má být poplatníkem nově nabyvatel nemovitosti. Přesunutí daňové povinnosti na osobu, která jednak platí cenu za 28 PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s viz ustanovení 171 a 172 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád 30 Informační materiál: Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí. Ministerstvo financí České republiky. *online+. Změněno [cit ]. Dostupné z: < 12.pdf>. 12

15 koupenou nemovitost a jednak má ještě odvést daň z nově nabytého majetku, může po účinnosti nového zákona vést k nutnosti snížit ceny nemovitostí. Nákup a prodej nemovitostí je poměrně komplikované obchodování se spoustou rizik, a to jak finančních, tak právních. Daňový řád stanovuje výjimku nepřevoditelnosti závazku daňové povinnosti. Podle 241 daňového řádu lze povinnost zaplatit daň převést na nikoho jiného, běžně se uzavírá dohoda mezi prodávajícím a kupujícím, kde si sami určí, kdo z nich daň uhradí. Využívá se také možnost úschovy peněz u třetí osoby nejčastěji u advokáta, notáře či banky. (Mnohé realitní kanceláře také úschovu peněz nabízejí jako jednu ze svých služeb, avšak riziko zpronevěry je zde vyšší, než např. u banky nebo notáře 31 ). Úschova je dobré preventivní řešení, kupující se tím může chránit proti nezaplacení daně prodávajícím a spolu s tím mu odpadne závazek ručitele. Princip úschovy obecně funguje tak, že kupní cena se nevyplatí přímo prodávajícímu, ale kupující ji svěří do úschovy. Její správce poté odešle částku odpovídající převodové dani na účet příslušného finančního úřadu, zbytek peněz se k převodci dostane až po nabytí vlastnických práv k nemovitosti novým majitelem. Je ale důležité mít na paměti, že tato dohoda je sice pro platná, avšak pro správce daně není v žádném případě účinná. Má pouze občanskoprávní charakter a nedojde-li k zaplacení daně, správce daně ji bude požadovat po převodci, který je dle zákona primárním dlužníkem. 32 Jestliže by nastala nezáviděníhodná situace, kdy advokát nebo notář nezaplatí daň z uschovaných peněz, finanční úřad ji nebude vymáhat po něm, nýbrž po prodávajícím. Samotné odvedení daně z převodu nemovitosti nabyvatelem je možné, správce daně je totiž povinen přijmout každou platbu daně, i když není provedena daňovým subjektem. 33 Při přechodech se naopak poplatníkem stává nabyvatel nemovitosti, a to z důvodů samotného teoretického vymezení převodu. Absence možnosti volního rozhodnutí dosavadního vlastníka o pozbytí vlastnického práva potlačuje nárok na požadavek odvedení daně touto osobou. V případě směnných smluv jsou převodce i nabyvatel solidárními dlužníky, oba musí zaplatit daň společně a nerozdílně. Podle 30 daňového řádu jim takto vzniká povinnost 31 TESÁREK, Martin. Rozdíl mezi advokátní, notářskou a bankovní úschovou peněz. Maklerinadoporuceni.cz [online]. [cit Dostupné z: < 32 PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s. 22 an. 33 viz ustanovení 164 odst. 4 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád 13

16 zvolit si společného zmocněnce, který bude disponovat plnou mocí k jejich zastupování před správcem daně. 34 V podílovém spoluvlastnictví jsou spoluvlastníci poplatníky daně sami za sebe, výši daně určuje velikost podílu. 35 Dále zákon pamatuje na převod/přechod vlastnictví nemovitosti v rámci institutu společného jmění manželů. V současnosti jsou takto manželé samostatnými poplatníky a náleží jim stejné podíly. Tato úprava je poněkud kostrbatá, může totiž nastat situace, kdy manželský pár ve společném jmění převádí nemovitost jiným manželům, každý poté sám za sebe musí podat daňové přiznání. Vyplnit čtyři daňová přiznání týkající se téže právní záležitosti nejsou pro poplatníky ani jejich daňové poradce nikterak příjemnou záležitostí. Oproti stávající úpravě v České republice převažuje v Evropě zákonná úprava, která primárním poplatníkem stanovuje nabyvatele. Stejně tak je tomu i v případě Maďarska, Itálie a Velké Británie. 36 Základ daně Stanovení základu daně je většinou jednoduché a probíhá porovnáním ceny smluvní a s cenou zjištěnou oceňovacími předpisy. 37 Smluvní převod nemovitostí je zpravidla zatížen základem daně odvozeným od dohodnuté ceny. Pokud je ale cena dohodnutá nižší než odhadní, základem daně je cena podle znaleckého posudku. Z uvedeného je patrné, že ať je cena nemovitosti stanovena jakkoli, základ daně se v každém případě odvíjí od ceny vyšší. Posudek stanovený znalcem je poté součástí přílohy daňového přiznání. Zákon DDDPN však uvádí ještě další způsoby stanovení základu. Například základem daně při vydržení je cena zjištěná, jež je platná v den sepsání osvědčení o vydržení, při vydražení nebo exekuci je základem cena dosažená vydražením nebo předražkem, přechod z nebo do vlastnictví obcí a 34 viz ustanovení 30 odst. 1 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád 35 RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s Srov. European Commission *online databáze+ European Commission - taxation and customs union 2012 [cit Dostupné z: < 37 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 14

17 krajů je zatížen základem daně ceny sjednané, u vyvlastnění je základem náhrada za vyvlastnění, kterou stanoví úřad provádějící vyvlastnění. 38 Tendencí právní úpravy je postupný odklon od stanovování ceny znaleckými posudky, a to všude tam, kde stát není ohrožen obcházením zákona simulací nižších kupních cen. Příkladem může být sjednání ceny podle ceny v místě a čase obvyklé při prodeji z nebo do vlastnictví obcí a krajů, nebo může být cena stanovena soudním a správním řízením v případech vyvlastnění, vydržení, exekuce a při výkonu rozhodnutí. 39 Uvedené příklady jsou zatím spíše výjimkami od běžného režimu stanovování cen, v chystaném zákoně o nabytí nemovitosti tomu bude naopak - zákon již nebude vyžadovat předkládání znaleckých posudků, které jsou pro poplatníky finančně nákladné. 40 Ve vybraných státech je situace následující ve Velké Británii je základ daně stanoven ad valorem, tento nákladný systém se rovněž používá pro účely daně z nemovitostí. Itálie odvozuje základ daně od tržní hodnoty nemovitosti, Maďarsko pro stanovení základu využívá též tržní hodnotu, přičemž základ daně lze snížit ještě o hodnotu užívání. 41 Dále v Evropě poměrně hodně států uplatňuje nezdanitelná daňová minima, mnoho z nich také usiluje o nejjednodušší stanovení základu daně, a to odvozením od protihodnoty vyplacené za převod nemovitosti. Uvedené možnosti se zatím na aplikaci do českých poměrů nehodí, důvodem je nízká daňová morálka a dosud nepřipravené právní prostředí. 42 Existují však již plány, podle kterých by si obce vytvořily katastrální mapy vyznačující minimální základ daně pro daň z nemovitostí, postup takto stanoveného základu daně by se použil i pro samotný převod nemovitostí. Mapy by vycházely z tržních cen nemovitostí, základ daně by poté odrážel cenu uvedenou ve smlouvě, která by nemohla být nižší než cena 38 Viz 10 odst. 1 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 39 Informační materiál: Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí. Ministerstvo financí České republiky. *online+. Změněno [cit Dostupné z: 2.pdf>. 40 viz kapitola 4. Nový koncept zdanění transferů nemovitostí 41 Srov. European Commission *online databáze+ European Commission - taxation and customs union 2012 [cit Dostupné z: < 42 RADVAN, Michal. Zdanění majetku v Evropě. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s

18 podle katastrální mapy. 43 Domnívám se však, že stanovování základu daně za pomoci katastrálních map není vhodné řešení. Zavedení tohoto systému při ponechání současné nízké výši sazby daně považuji za velmi neefektivní náklady na vyhotovení katastrálních map, potřeba pravidelné aktualizace, zaškolení úředníků, vytvoření komplexního počítačového programu a stejně tak příliš mnoho dalších argumentů svědčí proti plánu zavádění prvků ad valorem katastrálními mapami. Navíc zde vyvstává důležitá otázka, zda by byla tvorba katastrálních map svěřena do pravomocí obcí či nikoli, to vše s požadavkem na transparentnost klíče při rozčleňování nemovitostí do map. Uvedené řešení sice přispívá k přiblížení se České republiky k poměrům v EU, avšak nároky na administrativu, finance a zejména lidi jsou neadekvátní svému účelu. 44 Sazba daně Současná sazba je lineární a je stanovena ze základu ad valorem, výše sazby jsou nyní 4 %. 45 Jedná se tedy o daň přímo úměrnou výši daňového základu. Ještě do konce loňského roku 2012 činila výše sazby procenta tři. Přestože se rozdíl jednoho procenta zdá být nepatrný, při prodeji domu za 3 miliony bude prodávající povinen zaplatit místo 90 tisíc o znatelných 30 tisíc korun navíc. U nemovitosti za deset milionů již daň stoupne z 300 na 400 tisíc. Z historie se dovídáme o proměnlivosti výše sazeb DPN při nabytí účinnosti zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí v původním znění, byla sazba z převodu nemovitostí určena obdobně jako u daně dědické a darovací podle rozložení do tří skupin poplatníků bylo odstupňováno progresivní daňové zatížení. 43 RADVAN, Michal. Majetkové daně daň z nemovitosti [online]. Brno, Masarykova univerzita, Powerpoint prezentace. Dostupné z: < _Dan_z_nemovitosti.pdf>. 44 BRZESKI, Jan. Tax Collection and Enforcement. (prezentace z Market Value-Based Taxation of Real Property, Ljubljana, Slovenia, March 25-29, 2013); dále FRANZSEN, Riël. Real Property Markets and Market Value in Transition Contries. (prezentace z Market Value-Based Taxation of Real Property, Ljubljana, Slovenia, March 25-29, 2013); dále McCLUSKEY, William. Market Analysis Valuation. (prezentace z Market Value-Based Taxation of Real Property, Ljubljana, Slovenia, March 25-29, 2013); dále TIITS, Tambet. Strategies for Successfull Implementation. (prezentace z Market Value-Based Taxation of Real Property, Ljubljana, Slovenia, March 25-29, 2013). 45 viz ustanovení 15 DDDPN 16

19 Toto bylo změněno novelou z roku 1994, 46 která stanovila sjednocenou lineární sazbu stejnou pro všechny skupiny a vedla k celkovému snížení daně na 5 % daňového základu. Tak tomu bylo do konce roku Od té doby se sazba změnila ještě dvakrát, stále si však zachovává svojí lineární podobu, která lépe než progresivně modelovaná daň odpovídá účelu daně z úplatného převodu. Sazba daně v Maďarsku je stejná jako u nás, tedy 4 %. Itálie má také pevnou sazbu, jež činí 7 % a Velká Británie zdaňuje progresivně sazbou v rozmezí 1% - 5 %. 48 Osvobození Osvobození od DPN je korekčním prvkem. Přestože se podle zákona obecně rozdělují poplatníci do tří skupin osob podle úrovně (příbuzenských) vztahů k převodci, na rozdíl od daně darovací a daně dědické DPN žádnou skupinu neosvobozuje ani jinak neprivileguje. I přesto se však v platné právní úpravě osvobození od DPN vztahuje na poměrně širokou škálu převodů a přechodů nemovitostí při současném splnění všech podmínek stanovených zákonem. 49 Dnes osvobození od daně můžeme rozdělit do 5 kategorií, které jsou následující: majetek státu majetek obcí nepeněžité vklady do obchodních společností byty, nebytové prostory, garáže, novostavby a jiné nemovitosti ostatní případy Dále se podle daňové teorie osvobození rozlišují na věcná a osobní. Mezi věcná osvobození řadíme novostavby, byty, nebytové prostory, garáže, nepeněžité vklady do kapitálu obchodních společností a družstev nebo také převody účastí podílů v obchodních společnostech. Do osobních osvobození spadá majetek ve vlastnictví státu, obcí, právnické 46 Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění ke dni In: ASPI *právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR *cit ]. 47 PELC 2009 op. cit., s Srov. European Commission *online databáze+ European Commission - taxation and customs union 2012 [cit Dostupné z: < 49 BAKEŠ, Milan; KARFÍKOVÁ, Marie; KOTÁB, Petr; MARKOVÁ, Hana a kol. Finanční právo. 6. upravené vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s

20 osoby při slučování, slučování, přeměně nebo rozdělení, bytová družstva při vyčlenění části bytového družstva a majetek mezi veřejnými výzkumnými institucemi a jejich zřizovateli. 50 V rozsáhlém počtu případů osvobození se jedná především o převody majetku dotčeného privatizací (např. privatizace státního majetku, bytových fondů a družstev). Také majetek podléhající restitučním zákonům je osvobozen, a to v plné výši od všech převodových daní. 51 Protože však uplynulo více než dvacet let od sametové revoluce a majetková vypořádání restitucí jsou již téměř dokončena, je na místě provést aktualizaci osvobození, která bude lépe reflektovat současnou ekonomickou situaci a právní prostředí. S tímto záměrem počítá právě vytvářený zákon o nabytí nemovitostí. 52 Nenechám beze zmínky, že daňové minimum pro odvedení DPN je částka vyšší jak 100 Kč. Do této hodnoty je také zahrnuto osvobození od DPN. 53 Obdobně široký a nejednotný okruh osvobození jako v našem státě nalezneme také v maďarské právní úpravě daně. Naopak ve Velké Británii možné dosáhnout obecného osvobození, a to formou odpočtů. Od registrační a převodní daně v Itálii je možné dosáhnout osvobození za určitých podmínek, které jsou však uvedeny v jiných zákonech. 54 Placení DPN Placení daně se odvíjí od obecné právní úpravy způsobu placení daní obsažené v daňovém řádu. 55 DPN je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání, což je nejdále konec třetího měsíce, jenž následuje po měsíci, ve kterém nastaly rozhodné skutečnosti, ze kterých vyplývá povinnost podat daňové přiznání. Těmito rozhodnými skutečnosti jsou podle 50 RADVAN, Michal. Majetkové daně motorová vozidla a transferové daně [online]. Brno, Masarykova univerzita, Powerpoint prezentace. Dostupné z: < _motorova_vozidla_a_transfery.pdf>. 51 BAKEŠ, Milan; KARFÍKOVÁ, Marie; KOTÁB, Petr; MARKOVÁ, Hana a kol. Finanční právo. 6. upravené vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, s ISBN s Informační materiál: Nová právní úprava daně z převodu nemovitostí. Ministerstvo financí České republiky. *online+. Změněno [cit Dostupné z: < 12.pdf>. 53 viz 18 odst. 6 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 54 Srov. European Commission *online databáze+ European Commission - taxation and customs union 2012 [cit Dostupné z: < 55 viz ustanovení 163 daňového řádu an. 18

21 znění 21 odst. 2 zákona č. 357/1992 okamžik zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nabytí účinnosti smlouvy o převodu, vydání potvrzení o nabytí nemovitosti v dražbě spolu se zaplacením nejvyššího podání, nebo moment nabytí právní moci rozhodnutí, jenž potvrzuje nebo usvědčuje vlastnické vztahy k nemovitostem. Pro odvedení daně je také důležité její zaokrouhlení podle 17 DPN se základ daně zaokrouhlí na celé stokoruny nahoru, pro stanovení konečné výše daně se částka vypočtená ze základu též zaokrouhluje podle stejného pravidla. Výše bylo zmíněno, že je-li daň nižší než 100 Kč, poplatník ji neplatí, správce daně ji ani nevyměří, leč daňové přiznání se podat musí. Ještě do konce roku 2012 znamenalo nepřiznání nulové daně pokutu 500 Kč. Od letošního roku se za zpoždění, příp. nepodání daňového přiznání k nulové dani platit pokuta nebude, 56 což vidím jako dobrý krok pro odstranění zbytečného a těžko pochopitelného sankcionování. Správa DPN V úvodu předchozí kapitoly byla nastíněna splatnost DPN. Daňové přiznání je poplatník povinen podat u místně příslušného finančního úřadu. Tím je správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitost nachází. Zde se spolu s přiznáním přikládá opis, kopie smlouvy nebo jiné listiny úředně ověřené, a také znalecký posudek, na jehož základě byla stanovena cena nemovitosti podle zvláštního oceňovacího předpisu. Takto se postupuje v případě převodů a přechodů vlastnických práv k nemovitostem. Zákon DDDPN dále uvádí, že při vkladu nemovitosti do společnosti s ručením omezeným nebo do společnosti akciové se k daňovému přiznání přikládá posudek, kterým znalec stanovil hodnotu vkladu, a to podle obchodního zákoníku. 57 Ze znění 21 odst. 4 plyne, že znalecký posudek není vyžadován v některých situacích, např. když je převod či přechod úplně osvobozen od DPN, při převodu majetku do nebo z vlastnictví obcí, nebo při převodu/přechodu pozemku, který není trvale zatravněn ani se na něm nenachází stavba. Dále je důležité zmínit, že daňové přiznání se v zásadě podává vždy i v případech nulové daně. Výjimkou, kdy se daňové přiznání nepodává, je situace úplatného převodu 56 VLKOVÁ, Jitka. Za pozdě přiznanou nulovou daň už nebude pokuta 500 korun. idnes.cz/ekonomika [online]. [cit Dostupné z: < /p_dane.aspx?c=a130121_ _p_dane_zuk>. 57 viz ustanovení 21 odst. 3 DDDPN 19

22 nebo přechodu nemovitosti z vlastnictví státu, jestliže lze tento převod nebo přechod za zákonem stanovených podmínek od daně osvobodit. 58 Rozpočtové určení DPN V České republice je daň z převodu nemovitostí jedním z příjmů státního rozpočtu, přičemž díky nepravidelnosti a nízké výnosnosti tvoří spíše doplněk k ostatním příjmům státu. Navíc, při zhodnocení nákladů na správu se výnos z daně dědické, darovací a z převodu nemovitostí snižuje ještě o zhruba 20 %. 59 V roce 2011 přinesla daň z převodu nemovitosti do státní pokladny 7,44 mld. Kč, 60 což je přibližně 0,73 % celkového inkasa na daních České republiky (celkovým příjmem České republiky v roce 2011 bylo 1012,76 mld. Kč). 61 Ovšem při porovnání výnosnosti DPN s dalšími dvěma transferovými daněmi je daní nevýznamnější. Důvodem je vysoká aktivita na trhu s nemovitostmi a zvláště hodnota nemovitostí, jež se převádějí. 62 Následující tabulka zobrazuje výši příjmů všech tří majetkových daní v mld. v letech Tabulka č. 1 DAŇ Daň dědická 0,1 0,1 0,12 0,11 0,12 0,1 0,1 Daň darovací 0,82 0,51 0,6 0,69 0,35 0,16 0,14 Daň z převodu nemovitostí 9,5 7,5 7,8 9,8 10 7,8 7,5 Zdroj: Česká daňová správa 58 viz znění 21 odst. 6 DDDPN 59 PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s.xiii. 60 Příloha k důvodové zprávě k zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí (oficiálně nepublikováno), str Ministerstvo financí České republiky: I. Pokladní plnění státního rozpočtu [online]. [cit Dostupné z: < 62 PELC, Vladimír. Daň z převodu nemovitostí komentář. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, S ISBN s. XII. 63 Česká daňová správa: Přehled vývoje inkasa uvedených daní v ČR v letech [online]. [cit ]. Dostupné z: < 20

23 Současná výnosnost DPN není při porovnání ostatních příjmů do veřejného rozpočtu nijak závratná, avšak i přesto není tato suma zanedbatelná. Navíc, v souvislosti s novým zákonem o dani nabytí z nemovitých věcí a za předpokladu rozšíření předmětu daně na převody účastí v obchodních korporacích, by se měl výnos ze zhruba 7,5 mld. zvýšit až na dvojnásobek. Díky mezeře v zákoně č. 357/1992 Sb., jenž nedostatečně upravuje převod nemovitostí vkladem do obchodních korporací a následné majetkové dispozice s obchodními podíly, vznikají fiktivní právnické osoby pouze za účelem převodu podílů, které se tímto vyhýbají DPN. Stát tedy přichází o 9 16 mld. korun. 64 Více o tomto tématu bude pojednáno v následujících kapitolách. Rozpočtové určení DPN v zemích Evropské unie většinou tvoří součást výhradně veřejných rozpočtů. Tak je tomu i v případě kolkovného Velké Británie. V Maďarsku se naopak o tyto příjmy dělí stát s obcemi, v Itálii se dělí stát s regionálními správními celky. Výnos z transferů nemovitostí je v uvedených státech obdobný pohybuje se od 0,8 1,4 % celkového daňového inkasa (údaje za rok 2010) Současná úprava DPN v přehledu Daň z převodu nemovitostí je jako přímá majetková daň nedílnou součástí daňového systému našeho státu. Koupě, prodej, vzájemná výměna, vypořádání podílového spoluvlastnictví, nabytí nemovitosti v dražbě, vyvlastněním, exekucí, vydržením nebo v souvislosti s postoupením pohledávky právě tyto pojmy, v nichž figurují úplatné převody a přechody vlastnických práv k nemovitostem na jiné vlastníky, patří do předmětu uvedené daně. Povinnost daň zaplatit má daňový subjekt odvozený podle toho, o jakou formu nabytí nemovitosti se jedná. U převodu je touto osobou nejčastěji převodce-prodávající, v tomto případě je mu kupující ručitelem. Jinak je tomu v situaci úplatného přechodu poplatníkem daně se stává nabyvatel, přičemž ručitel není. Základ daně se obecně stanovuje porovnáním ceny sjednané v dohodě a ceny zjištěné podle oceňovacích předpisů. Určení základu daně 64 VLKOVÁ, Jitka. Vyhnout se dani z převodu nemovitosti bude těžší, stát chce vybrat víc. idnes.cz/ekonomika [online]. [cit ]. Dostupné z:< /ekonomika.aspx?c=a121214_224924_ekonomika_neh>. 65 Srov. European Commission *online databáze+ European Commission - taxation and customs union 2012 [cit Dostupné z: < 21

24 podle zákona je vázán na konkrétní způsob převodu nebo přechodu nemovitosti. V současnosti se podle dostupných informací projevuje snaha o odklon od stanovování ceny znaleckými posudky a v běžných případech prodeje a nákupu nemovitostí se sjednává cena podle ceny v místě a čase obvyklé. Co se týče sazby DPN, ta je od letošního roku 2013 zvýšená na 4 %, přičemž zůstává stále lineární, a tedy stejná pro všechny poplatníky. Přestože DPN rozděluje osoby poplatníků podle vztahu k převodci na tři skupiny, nijak toto rozčlenění nezohledňuje, na rozdíl od daně dědické a darovací osvobozující první dvě skupiny, a všichni jsou podrobeni stejným sazbám. I tak ale zákon umožňuje osvobození od DPN v poměrně širokém spektru případů, samozřejmě za splnění všech zákonných podmínek. Shrnutí dalších dvou konstrukčních prvků daně, kterými jsou placení a správa daně, je takové, že podléhají obecné úpravě v daňovém řádu. Konkrétní podmínky, zejména rozhodné skutečnosti, ze kterých plyne povinnost podat daňové přiznání, již ale definuje přímo zákon DDDPN. A na závěr DPN je nejvíce výnosnou z celého zákona DDDPN a tvoří stabilní součást veřejného rozpočtu. 22

25 3. Důvody pro potřebu nové právní úpravy zdanění transferu nemovitostí Legislativním záměrem je, a v současné době již plně připravovaná, úprava daně z příjmu počítá se se začleněním daně darovací a daně dědické do jejího režimu. Dosavadní zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, bude zrušen a zbývající daň z převodu bude zcela nahrazena novým zákonem daň z nabytí nemovitých věcí. Jelikož právo je systém na sebe navazujících, odkazujících a odvozených právních úprav, bude muset jeho současná podoba zareagovat také na rozsáhlé změny v soukromém právu, které nastanou účinností nového občanského zákoníku a zákonem o obchodních korporacích. 3.1 Nezbytnost přizpůsobení právní úpravy daně z převodu nemovitostí nové podobě soukromého práva Jedním takovým případem, v němž se zcela promítne jak úprava daně z příjmu, tak nový občanský zákoník, je právě nový koncept zdanění transferu nemovitostí. Daň dědická a daň darovací se začleněním do daně z příjmu stanou daněmi důchodového typu. Z dostupných informací je známo, že zmíněné daně, byť v jiném režimu, zůstanou v podstatě shodné s dosavadní úpravou, možné změny by měly pravděpodobně nastat jen u některých případů osvobození. Daň z převodu nemovitostí bude nejspíše nahrazena zákonem o dani z nabytí nemovitých věcí, zde však budou změny početnější a rozsáhlejší, patné je to již porovnáním názvů. Současná daň z převodu nemovitostí pojem nemovitosti nedefinuje, ten je vymezen občanským zákoníkem. Nový občanský zákoník účinný od zavede nové právní instituty a zároveň upraví mnohé stávající. Tak tomu bude i v případě pojetí nemovitých věcí, a to z důvodu znovuzavedení zásady superficies solo credit. Nutno podotknout, že slovní spojení nemovitá věc se nově objevuje v novém občanském zákoníku místo pojmu nemovitost, zákon o dani z nabytí nemovitých věcí tuto terminologii respektuje. Zásada superficies solo credit byla součástí právního pořádku Československé republiky do roku 23

26 1950 a podle jejího znění byly budovy neoddělitelnou a náležející věcí k pozemku. 66 Definice pojmu nemovitosti ve stávajícím platném občanském zákoníku se naopak nese v duchu superficies solo non credit - stavba není součástí pozemku, vlastnickými právy k těmto věcem tedy může disponovat více vlastníků. 67 Na základě toho existuje velké množství pozemků a staveb na nich stojících, které však mají každý jiného vlastníka. Nová právní úprava účinná od roku 2014 chce tento rozpor odstranit, načež stavba, pokud není pouze dočasnou, pozbude postavení samostatné věci oddělené od pozemku a stane se jeho součástí. V praxi to přinese jak výhody, tak nevýhody. Jestliže se budou převádět stavba a pozemek mající k stejného vlastníka, bude na ně nahlíženo jako na jednu věc, a to by mělo vést k podstatnému ulehčení při vymezování obou předmětů právě v případě prodeje. S prodejem pozemku přejdou na nového vlastníka zároveň vlastnická práva ke všem stavbám na něm stojících. Na druhou stranu, jestliže se bude jednat o častou situaci, kdy vlastnická práva bude mít více rozdílných vlastníků, prodej bude složitější. Navíc nelze nařídit sjednocení, které by bylo formou vyvlastnění. 68 Zákon však na to bude pamatovat, a to předkupním právem pro jednotlivé vlastníky. Je možné, že se v některých případech vlastníci nemovitostí při převodu nedovedou dohodnout. Příkladem může být prodej velkého průmyslového areálu, jenž bude stát na vícero pozemcích. Vlastník areálu a všech náležejících staveb v něm bude muset nejprve oslovit a nabídnout vlastníkům pozemků odkup těchto nemovitostí. Teprve potom může rozhodnout o prodeji celého areálu třetí straně. 69 Nový občanský zákoník dále rovněž zavádí nové právní instituty, např. právo stavby, svěřenský fond, někde také mění obsah institutů dosavadních sdružení majetku do společnosti, spoluvlastnictví. Na výše uvedené změny zákon o dani z nabytí nemovitých věcí bude navazovat, zejména na nové pojetí nemovitostí coby nemovitých věcí, zároveň je ale v rámci svého předmětu bude považovat ve vlastním a poněkud užším smyslu. 66 SCHELLE, Karel. TAUCHEN, Jaromír. Občanské zákoníky kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. Ostrava: Nakladatelství KEY Publishing, s ISBN: s DUŠEK, David. Oceňování nemovitostí jako předmětu zajištění úvěrů se zřetelem na ocenění věcných břemen a odděleného vlastnictví staveb a pozemků [online] [cit ]. Autoreferát k doktorské disertační práci. Vysoká škola ekonomická, Fakulta financí a účetnictví. Vedoucí práce: Miloš Mařík. 68 Viz 3 odst. 1 zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, ve znění pozdějších předpisů. 69 MARŠALA, Matěj. Nový občanský zákoník věcná práva a možné problémy. Epravo.cz [online]. [cit Dostupné z: < html?mail>. 24