Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu.

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O ceně nemovitostí rodinný dům č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 367/3 vše zapsané na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína ve vlastnictví Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, PSČ: Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Nákladový způsob Porovnávací metoda Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně domu k rodinné rekreaci č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 36/3 vše zapsáné na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína, okres Klatovy ve vlastnictví Přibylová Ivana, RČ: /0060, Smetanova 47, Počaply, PSČ: Králův Dvůr u Berouna. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Zjištěná cena nemovitostí zapsaných na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína je stanovena: ,00 Kč (slovy: Třistadvacetjedna tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení č.j. 137Ex 11721/10-45 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov ze dne Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína kopie katastrální mapy k.ú. Radkovice u Měčína informace a údaje sdělené zástupcem objednatele posudku skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet fotodokumentace Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně domu k rodinné rekreaci č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 36/3 vše zapsáné na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína, okres Klatovy ve vlastnictví Přibylová Ivana, RČ: /0060, Smetanova 47, Počaply, PSČ: Králův Dvůr u Berouna. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 11721/10-45 JUDr. Petr Kocián, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, , Brno ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Proti povinnému nebylo zahájeno insolvenční řízení. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Dům k rodinné rekreaci Adresa nemovitosti: Radkovice č.e. 3, PSČ: , Měčín Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Měčín Katastrální území: Radkovice u Měčína Počet obyvatel: Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV 285 k.ú. Radkovice u Měčína pro: Přibylová Ivana, RČ: /0060, Smetanova 47, Počaply, PSČ: , Králův Dvůr u Berouna. Jiná práva: Věcné břemeno (podle listiny) pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 ke Stavbě: Radkovice, č.p. 55. Listina Usnesení soudu číslo deníku 110/1933 (POLVZ:116/1971, Z / ). Věcné břemeno (podle listiny) pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: St. 1/2. Listina Usnesení soudu číslo deníku 110/1933 (POLVZ:116/1971, Z / ). Věcné břemeno chůze pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/18. Listina Usnesení soudu číslo deníku 48/1933 (POLVZ:118/1971, Z / ). Věcné břemeno chůze pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/17. Listina Usnesení soudu číslo deníku 90/1933 (POLVZ:119/1971, Z / ). Věcné břemeno oprav a údržby pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/16. Listina Strana 9

10 Usnesení soudu číslo deníku 86/1933 (POLVZ:120/1971, Z / ). Věcné břemeno braní vody pro Parcelu: St. 1/3, Stavbu: Radkovice, č.e. 3 k Parcele: 17/16. Listina Usnesení soudu číslo deníku 86/1933 (POLVZ:120/1971, Z / ). Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání pro Boudová Věra, Tř. 1 máje 903, Přeštice, RČ: /022 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Listina Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-2373/ ). Věcné břemeno užívání pro Bouda Miloslav, Husova 962, Přeštice, RČ: /086 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Listina Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-2373/ ). Věcné břemeno užívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: /1391 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Listina Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V- 2373/ ). Věcné břemeno spoluužívání pro Boudová Věra, Tř. 1 máje 903, Přeštice, RČ: /022 k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Listina Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-2373/ ). Věcné břemeno spoluužívání pro Bouda Miloslav, Husova 962, Přeštice, RČ: /086 k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Listina Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-2373/ ). Věcné břemeno spoluužívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: / k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Listina Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-2373/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: / , Stavba: Radkovice, č.e. 3, Parcela 367/3, St. 1/3. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí: Soudní exekutor JUDr. Petr Kocián: 137Ex-11721/ ze dne Právní moc ke dni (Z-4390/ ). Nařízení exekuce, pověřený exekutor Mgr. Daniel Vlček, EÚ Praha 7 k Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: / Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-7107/ , 101 EX 02690/11 ze dne ; uloženo na prac. Beroun (Z-6163/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3 a 367/3. Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí; Soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček: 101 EX-02690/ ze dne (Z-3930/ ). Nařízení exekuce, pověřený exekutor Mgr. Kamil Košina, EÚ Prachatice k Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: / Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun 15 EXE-7322/ , 040 EX 4007/11 ze dne ; uloženo na prac. Beroun (Z-11559/ ). Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen dne pro Zourek Ladislav, Žižkova 219/12, Šestajovice, RČ: /0277 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: 367/3 a St. 1/3. Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti: Soudní exekutor Mgr. Daniel Vlček: 101 EX-02690/ ze dne (Z-3929/ ). Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Smlouva darovací, o zřízení věcného břemene bezúplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-2373/ ). Pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: /0060. Strana 10

11 Vztah BPEJ k parcelám: Parcela 367/3, BPEJ 74702, 821 m 2. Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-7626/ Věcné břemeno: Věcné břemeno užívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: /1391 ke Stavbě: Radkovice, č.e. 3, Parcela: St. 1/3. Věcné břemeno spoluužívání pro Přibylová Ivana, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna, RČ: / k Parcele: 367/3, St. 1/3, Stavba: Radkovice, č.e. 3. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovanou nemovitostí je dům k rodinné rekreaci se zahradou, který se nachází v části obce Měčín, v Radkovicích. Ty leží cca 15 km severovýchodně od Klatov. Tento oceňovaný řadový dům je 100 let starý a původně sloužil jako celek. V současné době je rozdělen na několik částí (domů), které jsou vlastněny několika majiteli. Dům je postaven z cihel, má 1 nadzemní patro a půdu. Dům není napojen na vodovod ani plyn, na pozemku je vlastní studna. U domu je předzahrádka, kde je postavena dřevěná veranda a za domem zahrada o velikosti 821 m 2, která ale není upravovaná zatravněná, s několika vzrostlými stromy. Interiér domu nebyl zpřístupněn. Strana 11

12 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Rodinná rekreace Příslušenství domu a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.e. 3 b) Pozemky b 1 ) Pozemky Radkovice u Měčína a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.e. 3-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC: 111 a 112 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží A. rekreační dům zděná Součin 1NP : 396,00 m 3 Zastřešení 488,40 m 3 Součet 884,40 m 3 Základní cena dle přílohy č. 20a 3 472,00 Kč/m 3 obestavěného prostoru. Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby šikmá střecha I 0,00 1. Druh stavby rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn cihelné III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, vl. studna II -0,05 6. Způsob vytápění stavby lokální vytápění el. II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD úplné standardní III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy minimální rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD se stavbami do 25 m 2 II 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou nad 800 m 2 III 0, Kriterium jinde neuvedené bez vlivu II 0, Stavebně - technický stav ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) II 0,65 Strana 12

13 Koeficient pro stáří nad nad 80 let: 0,6 Index vybavení I V 12 1 Vn 13 n 1 xv x0,6 = 0,3432 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci okrajová území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci základní sortiment II 0,00 5. Školství a sport žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P 1 12 n 1 P = 0,97 n Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi poptávka výrazně nižší než I -0,10 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,90 n Celkový index I = I V * I P * I T = 0,3432 * 0,9700 * 0,9000 = 0,2996 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 472,00- Kč/m 3 * 0,2996 = 1 040,21 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 040,21 Kč/m 3 * 884,40 m 3 = ,72 Kč Budova č.e. 3 - zjištěná cena = ,72 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky k.ú. Radkovice u Měčína Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 409 m 2. Zahrada o výměře 821 m 2. b 1 ) Pozemky Radkovice u Měčína Výměry pozemků celkem 409 m 2. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 l) se ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0, Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Strana 13

14 Počet obyvatel obce Radkovice u Měčína je dle serveru obce online obyvatel. C p = 35+( )x0,007414= 37,97 Kč/m 2 ZC = 37,97 x 1,00 = 37,97 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Ostatní plocha - jiná plocha St. 1/3 409,00 37, ,73 Součet ,73 Mezisoučet ,73 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,230 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,30 Pozemek Radkovice u Měčína - zjištěná cena ,30 Zahrada oceněná dle 28: Informace o nemovitosti: zahrada - zemědělský půdní fond zatřídění dle bonitované půdně ekologické jednotky (BPEJ) BPEJ výměra (m 2 ) Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] zahrada 367/3 821,00 37, ,37 Součet ,37 Mezisoučet ,37 Úprava dle 28 odst. 3 a): * 0,400 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,230 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,60 Pozemek Radkovice u Měčína - zjištěná cena ,60 Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Budova č.e. 3 = ,72 Kč c) Pozemky = ,90 Kč Cena nemovitostí činí celkem ,62 Kč Věcné břemeno užívání pro Boudová Věra, Tř. 1 Máje 903, Přeštice, PSČ , RČ: /022 a Miloslav Bouda, Husova 962, Přeštice, PSČ , RČ: /086 zřízeno jako bezplatné oceněno na základě stanovení roční ztráty nájemného po dobu 10 let při použití diskontní sazby dle přílohy č. 16 vyhlášky 3/2008 Sb. pro nemovitosti bytové domy (9) ve výši 5 %. Výše nájemného je stanovena srovnáním s nabídkou na pronájem bytu v regionu (Přeštice) kdy výše měsíčního nájemného se pohybuje od 4 000,00 do 7 500,00 Kč za jednotku. Výše nájemného pro oceňovaný objekt 4 000,00 Kč/měsíc, to je roční výše ztráty nájemného ,00 Kč. Výše Hodnota věcného břemene je stanovena dle vztahu H VB = ,00 Kč * (1, ) / (1,05 10 * 0,05). Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši ,28 Kč. Cena zjištěná po zohlednění věcného břemene činí celkem ,34 Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení (dle 46). Strana 14

15 Porovnávací metoda a) Rodinná rekreace Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 132,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej rodinného domu - zemědělskou usedlost v malebné vesnici v Pošumavý v Radkovicích u Měčína. Dům není podsklepený. V přízemí domu se nachází zádveří, kuchyň a tři pokoje. Sociální zařízení je po částečné rekonstrukci-vana, umyvadlo, sprchový kout a WC. Půda je vhodná k vybudování další bytové jednotky. El. energie rozvedena 220/380V. Voda je z vlastní studny. Plyn v obci není. Kanalizace je svedena do jímky. Vytápění domu je zajišťováno lokálními topidly. U domu je prostorná zahrada s okrasnými keři. Na zahradě se nachází stodola, garáž a altán k letnímu posezení. Dům je vhodný jak k rekreaci, tak po menších úpravách i k trvalému bydlení. V obci není kromě místní restaurace žádná občanská vybavenost, ta je vzdálena 2.km v obci Měčín. Nabídková cena ,00 Kč. 2) Prodej řadový koncový rodinný dům 4+kk v klidné části obce Chocenice (okres Plzeň-jih) s udržovanou pěknou zahradou o výměře 917 m2 s ovocnými stromy. Nemovitost má bezbariérový přístup. Při vstupu do domu z přední části nemovitosti se nacházíme v zádveří, jež plynule přechází ve vchody do jednotlivých místností z přízemní obyvatelné části domu o velikosti 4+kk. Dispoziční řešení: koupelna, toaleta, kuchyňský kout s jídelnou, obývací pokoj a další tři obytné místnosti. Schodiště z přízemní části domu vede do 1. NP, kde se nachází půdní prostor s možností půdní vestavby (lze vybudovat až dvě další obytné místnosti). Je zde možnost ponechání vybavení domu po dohodě s majitelem. Nemovitost je vytápěna topením na tuhá paliva a elektrickými přímotopy, napojena je na vlastní studnu i na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Nemovitost je částečně podsklepena (6 m2). K pozemku náleží garáž, kůlna, sklad, zahradní krb (udírna). Nabídková cena ,00 Kč. 3) Prodej RD venkovského typu, 2+1, koupelna, dvě komory, dlouhá chodba. Voda, elektřina (bez elměru), topení lokální TP, vlastní jímka. Velká zahrada, stodola se sklepem m2. RD venkovského typu, v řadové zástavbě, dispozičně 2+1 s koupelnou a dvěma komorami, dlouhá chodba přes celý dům má zadní vchod do přilehlé 613m2 veliké zahrady. Za kuchyní je úzký pokoj, z chodby je vstup do velkého pokoje. Obytná část domu není podsklepena. Na obytnou část domu navazuje velká stodola se sklepem. Voda do objektu je poškozena stářím rzí, elektřina 220/380 je odpojena, topení lokální, kanalizace je svedena do vlastní vyvážecí žumpy. Celý objekt je oplocen, s vrátky a velkými vjezdovými vraty. Dům je řadu let neobydlen a není udržovaný. Dům se nachází v klidné obci. Nabízený objekt je vhodný k trvalému bydlení i k rekreačním účelům. Klatovy 15 km. Nabídková cena ,00 Kč. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Měčín ,00 1,00 1,00 1,10 1,20 1,00 0,90 380, ,16 Chocenice ,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 0,90 200, ,31 Strana 15

16 Předslav ,00 1,00 1,00 0,80 0,90 1,00 0,90 70, ,14 Součet: ,61 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 5 239,20 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 4 533,16 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 6 017,14 Kč/jedn. Základní cena: 5 239,20 Kč/m m 2 á 5 239,20 Kč/m ,40 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,40 Kč. Věcné břemeno užívání pro Boudová Věra, Tř. 1 Máje 903, Přeštice, PSČ , RČ: /022 a Miloslav Bouda, Husova 962, Přeštice, PSČ , RČ: /086 zřízeno jako bezplatné oceněno na základě stanovení roční ztráty nájemného po dobu 10 let při použití diskontní sazby dle přílohy č. 16 vyhlášky 3/2008 Sb. pro nemovitosti bytové domy (9) ve výši 5 %. Výše nájemného je stanovena srovnáním s nabídkou na pronájem bytu v regionu (Přeštice) kdy výše měsíčního nájemného se pohybuje od 4 000,00 do 7 500,00 Kč za jednotku. Výše nájemného pro oceňovaný objekt 4 000,00 Kč/měsíc, to je roční výše ztráty nájemného ,00 Kč. Výše Hodnota věcného břemene je stanovena dle vztahu H VB = ,00 Kč * (1, ) / (1,05 10 * 0,05). Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši ,28 Kč. Cena zjištěná metodou porovnávací po zohlednění věcného břemene činí celkem ,12 Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení. 5.2 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Závěr: Tržní hodnota (cena obvyklá) je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výslednou cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 285 stanovujeme ve výši ,00 Kč. Strana 16

17 6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny domu k rodinné rekreaci č.e. 3 na pozemcích parc.č. St. 1/3 a 367/3 vše zapsáno na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína ve vlastnictví Přibylová Ivana, RČ: /0060, Smetanova 47, Počaply, Králův Dvůr u Berouna. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Třistadvacetjedna tisíc korun českých) Strana 17

18 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Kateřina Vejmelková Jan Attl Strana 18

19 7 Přílohy 1. usnesení Exekutorského úřadu Brno-venkov č.j. 137Ex 11721/10-45 ze dne výpis z KN LV č. 285 k.ú. Radkovice u Měčína 3. snímek pozemkové mapy předmětného území 4. fotodokumentace 5. nabídky realitních kanceláří Strana 19

20 Rekreační objekt č.e. 3 Zahrada parc.č. 367/3 Strana 20

21 Strana 21