- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 98/2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 98/2015 O ceně bytové jednotky č. 208/5 s podílem na společných částech budovy čp. 208 a pozemku parc. č. st. 197 v k.ú. Staňkovice u Žatce, obec Staňkovice, okr. Louny. Objednavatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Dle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Macák Štefánikova Slaný telefon: macak.petr@centrum.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednavateli se předává 1 vyhotovení. Ve Slaném

2 - 2 - Obsah: 1. Úvod 1.1. Zadání 1.2. Základní pojmy 2. Nález 2.1. Základní údaje 2.2. Podklady pro vypracování posudku 2.3.Omezení vlastnického práva 2.4. Projektová dokumentace 2.5.Ekologické zatížení 2.6. Poloha a charakteristika nemovitosti (širší vztahy) 2.7. Popis a technický stav nemovitosti 3. Ocenění 3.1. Volba metody ocenění 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti Metoda zjištění věcné hodnoty Výnosový způsob ocenění Metoda porovnávací Cena dle platného cenového předpisu 4. Rekapitulace 5. Závěr 1. Úvod: 1.1 Zadání : Zadáním objednatele je návrh obvyklé ceny nemovitosti - bytové jednotky č. 208/5 s podílem na společných částech budovy čp. 208 a pozemku parc. č. st. 197 v k.ú. Staňkovice u Žatce, obec Staňkovice, okr. Louny, za kterou by mohl být majetek reálně na trhu obchodován. Navržená obvyklá cena podle tohoto ocenění by měla odrážet tržní podmínky v daném období a v dané lokalitě. 1.2 Základní pojmy: Administrativní cena - cena zjištěná dle platného cenového předpisu - vyhláška Ministerstva financí č. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., v platném znění. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové v rodině nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku.

3 - 3 - Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení za použití tehdy platných cen a metodik bez odpočtu opotřebení. Likvidační hodnota - je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. 2.Nález: 2.1. Základní údaje: Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 208/5 Adresa předmětu ocenění: Sídliště Staňkovice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Staňkovice Katastrální území: Staňkovice u Žatce Počet obyvatel: Podklady pro vypracování posudku: - snímek pozemkové mapy -informace o jednotce, LV č. 332 pro k.ú. Staňkovice - prohlášení vlastníka - prohlídka nemovitosti dne Projektová dokumentace: Projektová dokumentace nebyla objednatelem předložena. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti není projektová dokumentace nezbytná a ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných při místním šetření a výměr dle prohlášení vlastníka. 2.3.Omezení vlastnického práva: V části C LV č.332 je uvedeno Zástavní právo smluvní a Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst.1 insolvenčního zákona). Tato omezení nejsou vzhledem k účelu znaleckého posudku uvažována Ekologické zatížení : Nebylo zjištěno.

4 2.6.Poloha nemovitosti (širší vztahy): Obec Staňkovice se nachází 5 km severně od Žatce a 18 km západně od bývalého okresního města Louny. Pod okraje Hlavního města Prahy leží obec ve vzdálenosti 65 km s dobrou dostupností po rychlostní komunikaci R7, která probíhá ve vzdálenosti 6 km od obce. Z občanské vybavenosti je v obci škola, školka, pošta, knihovna, restaurace a obchod. Dům čp. 208 je postaven na stavebním pozemku parc. č. 197 o výměře 189m 2 na jihovýchodním okraji obce v ulici Sídliště. V nejbližším okolí je obytná zástavba, lokalita je klidná a vhodná k bydlení. Nemovitost je přístupná po zpevněné veřejné komunikaci, je provedeno napojení na veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn Popis a stav nemovitosti: Dům čp. 208 je samostatně stojící budova obdélníkového půdorysu o třech nadzemních podlažích a jednom podzemním podlaží v celé půdorysné ploše. V podzemí jsou sklepní prostory, v nadzemních podlažích je celkem 6 bytů. Dům je zděné konstrukce z tradičních pálených zdících materiálů, krov sedlový s valbami a pálenou taškovou krytinou, oplechování pozinkovým plechem, fasádní omítka břízolitová, okna a vchodové dveře plastové v bílém provedení.

5 - 5 - Byt č. 5 je situován ve III. N.P. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka bytu nelze určit jeho vybavení a stav. Lze předpokládat, že byt je ve standardním provedení odpovídajícím stáří. Dle sdělení souseda jsou v bytě plovoucí podlahy a byla provedena nová koupelna a WC. Byt je vytápěn etážovým topením s plynovým kotlem. Dům čp. 208 je užíván od roku Ocenění: 3.1. Volba metody ocenění: Na základě zjištěných skutečností (druh a poloha nemovitosti) byl proveden výběr metod ocenění pro danou nemovitost. Byly použity metody stanovení ceny porovnáním a dle cenového předpisu. Výnosová metoda a věcná hodnota nejsou vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti použity Stanovení hodnoty nemovitosti: Věcná hodnota : Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti není metoda věcné hodnoty vhodná a není stanovena Ocenění na základě výnosů z pronájmu: Byty jsou v této oblasti pronajímány pouze vyjímečně. Nejsou věrohodné údaje o výši pronájmu a z tohoto důvodu cenu na základě výnosů z pronájmu nestanovuji Metoda porovnávací: Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb.,v platném znění: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro naplnění této definice obvyklé ceny by bylo nutné zjistit ceny dostatečného počtu realizovaných prodejů porovnatelných nemovitostí. Prodej lze zjistit náhodným pátráním v terénu a poté cenu ze smlouvy uložené ve sbírce listin katastrálního úřadu. Z kupní smlouvy lze zjistit cenu, ale nelze již zjistit parametry domu (podlahová plocha, obestavěný prostor) a technický stav. To znamená, že i v případě zjištění prodeje nelze objektivně provést porovnání. Vzhledem k tomu, že již od nejsou vypracovávány znalecké posudky při prodeji bytových jednotek, nemůže mít znalec ve vlastní databázi podklady pro porovnání. Tyto podklady nemůže mít i z důvodů množství druhů nemovitostí, lokalit a časově omezené platnosti těchto údajů. Informace o realizovaných prodejích má pouze Ministerstvo financí ČR prostřednictvím finančních úřadů. Na základě těchto údajů ministerstvo stanovuje koeficienty pro vyhlášku, ale žádný ucelený přehled o konkrétních prodejích nezveřejňuje. Vzhledem k výše uvedenému nelze provést přímé porovnání s cenami skutečně realizovaných prodejů a pro porovnání jsou použity nabídkové ceny z inzerce realitních kanceláří.

6 - 6 - Nabídka realitních kanceláří: 1) Prodej bytu m²staňkovice, okres Louny Kč družstevní byt ve Staňkovicích. Bytová jednotka s podlahovou plochou o výměře 61m 2 je umístěna ve druhém nadzemním podlaží panelového domu-plastová okna,zateplení domu. 2) Prodej bytu m², Radíčeves, okres Louny Kč Byt se nachází ve 2. NP cihlového domu. Skládá se z předsíně s vestavěnou skříní, koupelny, samostatného WC, kuchyně a tří pokojů, z nichž jednomu náleží balkon. Na podlahách PVC, okna jsou plastová. K bytu náleží sklep, k dispozici je zahrada u domu s ovocnými stromy. Město Žatec je vzdáleno pouhých 5 km. 3) Prodej bytu m²draguš, Postoloprty Kč Prodej bytu 2+1 ve 4. podlaží zatepleného panelového domu. Byt o celkové výměře 56 m2 je slunný s balkonem, má plastová okna, novou kuchyňskou linku a nachází se v klidné lokalitě s veškerou občanskou vybaveností.

7 - 7-4) Prodej bytu m²třebízského náměstí, Postoloprty Kč k prodeji byt o velikosti 2+1, DV, 56m 2, v ulici Třebízského nám. v Postoloprtech. Uvedená nemovitost se nachází v přízemí panelového domu bez výtahu. Byt je v původním, udržovaném stavu a je připraven k rekonstrukci. K bytu náleží sklep a koje. Celý dům jinak prošel celkovou revitalizací,je zateplen, jsou zde plastová okna, byly vyměněny rozvody elektřiny, vody a plynu Rekapitulace: 1) Staňkovice, byt 3+1, 61m 2, cena ,- Kč 5 328,- Kč/m 2 2) Radíčeves, byt 3+1, 64 m 2, cena ,- Kč 5 234,- Kč/m 2 3) Postoloprty,byt 2+1, 56 m 2, cena ,- Kč 6 232,- Kč/m 2 4)Postoloprty, byt2+1, 56 m 2, cena ,- Kč 5 268,- Kč/m 2 průměrná cena: 5 516,-Kč/m 2 Cena oceňované bytové jednotky č. 208/5: 62.75m 2 *5 516,-Kč/m 2 = ,- Kč zaokrouhleno: ,- Kč Cena dle platného cenového předpisu: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod,škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 242,75 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00

8 - 8 - poptávce 2. Vlastnické vztahy - pozemek, jehož součástí je jednotka se spoluvl. V 0,00 podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, II -0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2

9 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 208/5-9 - Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc. č. st. 197 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,010 = 1,010 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,75 1, ,18 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 245, ,02 nádvoří Stavební pozemek - celkem 189,00 m ,02 Pozemek parc. č. st zjištěná cena = ,02 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc. č. st. 197 = ,02Kč ,02 Kč

10 Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,02 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 47 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 419,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 7,30 * 1,00 = 7,30 m 2 pokoj: 18,0 * 1,00 = 18,00 m 2 pokoj: 9,90 * 1,00 = 9,90 m 2 pokoj: 14,70 * 1,00 = 14,70 m 2 koupelna, WC: 2,80 * 1,00 = 2,80 m 2 umývárna: 1,10 * 1,00 = 1,10 m 2 předsíň: 5,40 * 1,00 = 5,40 m 2 sklep: 7,10 * 0,80 = 5,68 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 64,88 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu -, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 47 let: s = 1-0,005 * 47 = 0,765 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,765 = 0,803 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,010

11 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 419,- Kč/m 2 * 0,803 = 5 154,46 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 64,88 m 2 * 5 154,46 Kč/m 2 * 1,000 * 1,010= ,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,60 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,02 Kč Spoluvlastnický podíl: 663 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,02 Kč * 663 / = 7 650,09 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,09 Kč Bytová jednotka č. 208/5 - zjištěná cena = ,69 Kč 4.Rekapitulace: - věcná hodnota nestanoveno - výnosová hodnota nestanoveno - porovnávací hodnota ,- Kč - cena dle platného cenového předpisu ,- Kč

12 Závěr: Zadaným úkolem ocenění bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti bytové jednotky č. 208/5 s podílem na společných částech budovy čp. 208 a pozemku parc. č. st. 197 v k.ú. Staňkovice u Žatce, obec Staňkovice, okr. Louny. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění považuji za obvyklou cenu a možnou tržní hodnotu cenu stanovenou porovnáním, která odpovídá i ceně zjištěné dle platného cenového předpisu: slovy: -třistapadesáttisíc,- Kč ,- Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne pod č.j. 915/87, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady cen nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 98/2015 znaleckého deníku. Ve Slaném Ing. Petr Macák Štefánikova Slaný tel.: macak.petr@centrum.cz Seznam příloh - prohlášení vlastníka - informace o jednotce, LV č. 332 pro k.ú. Staňkovice u Žatce - snímek pozemkové mapy

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -