ZPRÁVA PRO ZASTUPITELSTVO MĚSTA

Transkript

1 ZPRÁVA PRO ZASTUPITELSTVO MĚSTA Určeno pro zasedání dne: Zprávu předkládá: Zprávu zpracoval: Ing. Martin Kříž, místostarosta města Ing. Jiřina Adámková, Správa nemovitostí Klatovy s.r.o. Předmět zprávy: Návrh na zrušení Zásad prodeje bytového fondu ve vlastnictví města Klatov Odůvodnění: Podle současných Zásad, které platí s malými změnami od r. 1996, město Klatovy nabízelo nájemcům městských bytů tyto byty do prodeje s tím, že nabídka na prodej bytů je trvalá. Jako cíl si v Zásadách vytýčilo prodat postupně všechny byty v domech, kde projeví o koupi bytů zájem minimálně 60 % nájemců (část domů byla z prodeje vyňata viz příloha Přehled bytů.) Termín prodeje konkrétního bytu je stanoven podle individuální domluvy. Prodej bytů probíhá ve dvou rovinách, a to prodej bytu nájemci, který má nájemní smlouvu uzavřenou alespoň 4 roky, a prodej uvolněného bytu. Prodejní cena bytů prodávaných zájemci, který má uzavřenou platnou nájemní smlouvu k bytu, vychází z ceny stanovené znaleckým posudkem a upravenou koeficienty (viz Zásady čl. G.) Podle článku C., bod IV., se v domech, kde je již založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ), stanoví prodejní cena bytové jednotky podle článku G. těchto Zásad v případě, že budou finanční prostředky na koupi domu složeny na účet města do 2 let po založení SVJ. Po tomto termínu jsou bytové jednotky nabízeny nájemcům za jednotnou cenu Kč/m 2 (vč. zastavěného pozemku). V současné době má město 71 bytových jednotek v domech, kde funguje SVJ. V článku H. Zásad je od stanoven postup při prodeji uvolněných jednotek v domě, kde již část bytů byla prodána. V tomto případě se uvolněný byt nabídne k prodeji na volném trhu prostřednictvím vybrané realitní kanceláře (na základě výsledků poptávkového řízení byla vybrána realitní kancelář FIDOX s.r.o.). Realitní kancelář zveřejní na svých stránkách a realitních serverech nabídku. Ode dne, kdy projeví zájem první zájemce, se evidují po dobu 14 dnů další zájemci. Všichni zájemci jsou pozváni na SNK k dražbě obálkovou metodou. Se zájemcem s nejvyšší nabídnutou kupní cenou je uzavřena kupní smlouva (po schválení ZM). K dnešnímu dni je v prodeji 5 bytů. Rada města navrhuje zastupitelstvu města zrušit Zásady prodeje bytového fondu ve vlastnictví města ke dni Podle současných Zásad by tak byl zrealizován prodej těm nájemcům, kteří by si o koupi požádali do nájemci by byli včas písemně upozorněni na tuto skutečnost. Byty v domech, kde již vzniklo SVJ a které by do tohoto dne nebyly prodány, by zůstaly nadále nájemní a jejich prodej by se uskutečnil pouze v případě jejich uvolnění. Pak by se prodávaly stejným způsobem jako dosud, tj. dražbou obálkovou metodou, a jednalo by se o prodeji každého bytu samostatně. 1

2 Pozn. Ze stanoviska ministerstva vnitra k prodeji bytů v Brně: Město požívá stejných práv jako každý jiný vlastník, tj. právo rozhodnout se, jak bude se svým majetkem nakládat. Zastavení prodeje bytů je na rozhodnutí zastupitelstva. Je však nutné časově vymezit, od kdy se již nebude nabídka prodeje realizovat, respektive které nabídky časově se ještě uskuteční a také je nutné zajistit. aby podle principu transparentnosti byli všichni zájemci o koupi bytu (včetně všech občanů) informováni. V majetku města zůstává kromě dalších i dům č.p. 132/V, Hálkova ul. Nájemci domu 132/V uzavřeli s městem v roce 2000 smlouvu o poskytnutí finančních prostředků na rekonstrukci nebytového prostoru na byty. Ve smlouvě byla vyčíslena hodnota konkrétní jednotky a dohodnuta částka, kterou budoucí nájemce složí na účet města. Město se zavázalo, že prostředky použije pouze na daný účel. Dále bylo dohodnuto, že s budoucím nájemcem bude po kolaudaci stavby uzavřena nájemní smlouva a že nájemce bude hradit nájemné pouze ve výši 50 % nájemného stanoveného podle platných předpisů a zbývající část nájemného bude upisována ze složené částky. Složená částka byla dohodnuta ve výši 150 nebo 200 tis. Kč. K úplnému upsání došlo v roce Na výstavbu byla poskytnuta dotace z prostředků SFRB ve výši 6,4 mil Kč (hodnota celé akce byla 12,6 mil. Kč). Jednou z dotačních podmínek bylo, že po dobu 20 let od kolaudace nebude vlastnictví bytového domu převedeno na jinou osobu (tj. v tomto případě do ). Přestavbou vzniklo 19 bytů 1+1 nebo 1+2 a jeden bezbariérový byt. V roce 2014 ministerstvo pro místní rozvoj vydalo rozhodnutí, že na základě žádosti lze zkrátit vázací dobu z 20 let na 10 let. Tento postup (byl použit u smluv na dotaci na stavbu domů č.p /IV, 125/V a 793-5/IV) nemohl být v tomto případě využit, protože na tuto dotaci nebyla uzavřena smlouva, ale Rozhodnutí o přidělení finančních prostředků a podle vyjádření MMR nejde u rozhodnutí podmínky dotace měnit. Rada města doporučuje, aby zastupitelstvo města přijalo usnesení, že tyto byty budou prodány nájemcům, kteří o to požádají do konce roku 2020, a to za podmínek dle Zásad platných do Nájemci by byli o tom včas informováni. Návrh na usnesení: 1. Zastupitelstvo města ruší ke dni Zásady prodeje bytového fondu ve vlastnictví města. 2. Zastupitelstvo města rozhodlo nabídnout prodej bytů v domě 132/V, Hálkova ul, Klatovy, současným nájemcům za podmínek dle Zásad platných do , pokud bude žádost o prodej podána nejpozději do

3 ZÁSADY PRODEJE BYTOVÉHO FONDU Z MAJETKU MĚSTA KLATOV se změnami schválenými Zastupitelstvem města Klatov dne s platností od A. Předmět prodeje Předmětem prodeje jsou všechny domy a byty v domech v majetku města s minimálním počtem 3 bytových jednotek, které vyhovují následujícím zásadám a nejsou vyjmuty z prodeje. Domy a byty, které nejsou nabízeny k prodeji, jsou uvedeny v příloze, která je nedílnou součástí těchto zásad. Vyjmout ze seznamu nebo doplnit tento seznam je v pravomoci městského zastupitelstva. Kromě domů uvedených v příloze jsou z prodeje vyloučeny domy, ve kterých ve čtyřech uplynulých kalendářních letech byla provedena jednotlivá oprava ve výši nad 400 tis Kč. B. Režim prodeje Nabídka města na prodej bytů podle bodu I. a II. nájemcům je trvalá. Bytový fond bude prodáván dvěma způsoby: I. Prodej celých domů (podle občanského zákoníku v platném znění) 1) kupujícím může být právnická osoba (družstvo) složená min. z 60 % nájemců domu; 2) nebo 60 % nájemců jako podílových spoluvlastníků. Tento postup nelze uplatnit u domů, kde jsou i nebytové prostory. II. Prodej jednotlivých bytů (podle zákona o vlastnictví bytů v platném znění) Prodej bude realizován, projeví-li závazně zájem o koupi bytů v daném domě minimálně 60% nájemců. Cílem je prodat postupně všechny byty v těchto domech. Tomu bude město nápomocno nabídkami na výměnu zbylých bytů. C. Postup při prodeji bytů I. Projevení předběžného zájmu K prodeji bytů se přikročí tehdy, projeví-li předběžný zájem minimálně 60 % nájemců. Bude-li splněna tato podmínka, bude zpracována prodejní cena bytů. II. Závazné projevení zájmu Projeví-li na základě prodejní ceny závazný zájem o koupi bytů minimálně 60 % nájemců, bude se zájemci zahájeno jednání o koupi bytů. Tento závazný zájem musí být potvrzen složením nevratné zálohy ve výši 5.000,- Kč na účet města Klatov. Následně bude vypracována kupní smlouva. Pokud by v době po složení nevratné zálohy, případně po sepsání kupní smlouvy o koupi bytu zájemce odstoupil, propadá tato záloha ve prospěch města Klatov. Při realizaci kupní smlouvy bude záloha odečtena od kupní ceny bytu. Pokud by došlo k poklesu závazných zájemců o koupi bytu pod 60 % a prodej se nerealizoval, bude záloha 5.000,- Kč těm, kteří od smlouvy neodstoupili, vrácena. III. Datum prodeje a splatnost prodejní ceny Datum prodeje bude stanoven k jednomu dni při projevení 100% zájmu. V jiném případě bude prodej probíhat dle individuální domluvy. K tomuto datu musí být složeny finanční částky od jednotlivých zájemců na účet města. IV. Prodej bytových jednotek v domech, kde je již založeno SVJ V domech, kde je již založeno společenství vlastníků jednotek (SVJ), bude prodejní cena bytové jednotky stanovena podle článku G. těchto Zásad v případě, že budou finanční prostředky na koupi domu složeny na účet města do 2 let po založení SVJ. Po tomto termínu budou bytové jednotky nabízeny nájemcům za jednotnou cenu Kč 5.000,-/m2 (vč. zastavěného pozemku). Ostatní podmínky prodeje zůstávají zachovány. V. Všeobecné podmínky Pro prodej bytů podle čl. C platí následující podmínka: - kupující nesmí být ke dni podepsání smlouvy dlužník vůči městu Klatov - kupující musí mít nájemní smlouvu uzavřenu alespoň 4 roky Bezdlužnost vůči městu dokládá žadatel formou potvrzení. 1

4 D. Pozemky související Prodej bytové jednotky bude uskutečněn pouze takovému zájemci, který vyjádří připravenost odkoupit současně ideální spoluvlastnický podíl z dalších pozemků (mimo pozemků dle 21, odst. 1, zák.č. 72/94 Sb.), které prodávající označí v nabídce jako pozemky určené k prodeji s bytovou jednotkou. Prodejní cena takového souvisejícího pozemku bude stanovena obecně platným oceňovacím předpisem a rozpočtena na jednotlivé byty dle velikosti spoluvlastnických podílů. Na tyto pozemky se nevztahuje předkupní právo. E. Prodej garáží Garáže v domech se prodávají nájemcům, kteří jsou nebo se stanou majiteli bytů v domě, jejichž součástí je garáž. Cena garáže bude stanovena oceněním podle platné oceňovací vyhlášky (nákladový způsob), min. však za 5.500,- Kč/m2. Garáže budou nabízeny zájemcům v tomto pořadí: 1) obálkovou metodou se prodávají garáže všem nájemcům, kteří se stanou nabyvateli bytových jednotek, s minimální cenou 5.500,- Kč/m2; 2) u těžce zdravotně postižených občanů, kteří jsou nájemci garáže, bude ponechána možnost určení slevy městskému zastupitelstvu; 3) prodej třetí osobě dražbou s vyvolávací cenou dle znaleckého posudku, min. však 5.500,- Kč za 1 m2. F. Předkupní právo, vzdání se předkupního práva a zřizování břemen k předmětnému bytu 1) ve všech smlouvách, kde je prodejní cena nižší než odhadní (viz čl. G. a C. IV), bude zřízeno předkupní právo ve prospěch města Klatov na dobu 5 let; předkupní právo na dobu 5 let bude uplatněno i v případech, kdy ve smlouvě byla stanovena lhůta delší, pokud o to vlastník požádá; 2) město se vzdá předkupního práva za podmínky, že prodávající doplatí rozdíl mezi kupní a aktuální odhadní cenou; 3) byt, na němž vázne předkupní právo města, nesmí jeho vlastník zatížit jiným předkupním právem, ani věcným břemenem, ani zástavním právem vyjma zástavního práva ve prospěch peněžního ústavu na pořízení, rekonstrukci či opravu vlastní nemovitosti. V případě porušení této povinnosti je vlastník bytu povinen zaplatit městu smluvní pokutu ve výši 100 % pořizovací ceny bytu. G. Prodejní cena Prodejní cena bytu je cenou smluvní a vychází z ceny obytného domu stanovené platným oceňovacím předpisem při použití nákladové metody (dále jen odhadní cena) a ceny zastavěného pozemku stanovené platným oceňovacím předpisem (dále jen odhadní cena pozemku) V dalších vzorcích budou používány následující symboly a koeficienty: Pcd prodejní cena domu PCb prodejní cena bytové jednotky OCd odhadní cena domu K koeficient úpravy odhadní ceny. Stanovena hodnota 0,3 OCp odhadní cena pozemku zastavěného domem PB plocha bytu SP součet ploch bytů kp PB/SP = podíl bytu na ploše bytů v domě kl koeficient slevy pro byty v přízemí v domě s alespoň 4 nadzemními podlažími, navržená hodnota 0,95, tedy sleva 5 % k2 koeficient slevy pro byty v nejvyšším podlaží s plochou střechou v domě s alespoň 4 nadzemními podlažími, stanovená hodnota 0,90, tedy sleva 10 % k3 koeficient slevy pro byty v pátém a vyšším podlaží, kromě bytu pod plochou střechou, stanovená hodnota 0,95, tedy sleva 5 % k4 koeficient slevy při prodeji celého domu nebo všech bytových jednotek najednou, stanovená hodnota 0,75,tedy 25 % sleva kd koeficient slevy, která při prodeji celého domu podle bodu B I. vyjádří hodnotu slevy, kterou by obdržely byty v daném domě při prodeji na bytové jednotky. Hodnota se vypočte podle koeficientů k1, k2, k3 a rozložení bytů v daném domě 2

5 1. Prodejní cena domu: PCd = K x OCd x k4 x kd + Ocp 2. Prodejní cena bytu: PCb = K x OCd x kp x k1 x k2 x k3 x k4 + OCp x kp 3. Maximální cena za 1 m2 plochy bytu V případě, že prodejní cena Pcb (vč. zastavěného pozemku), propočtená na 1 m2 bytu, překročí částku 3.200,- Kč, stanovuje se prodejní cena bytu jako násobek této maximální ceny a plochy bytu. V případě prodeje domu, použije se maximální cena 1 m2 plochy bytu obdobně. H. Zvláštní ustanovení 1. Nakládání s uvolněnými byty Dojde-li k uvolnění bytu (tj. ukončení nájemního vztahu) v domě, kde již část bytů byla prodána, nabídne se uvolněný byt k prodeji dle následujícího postupu: Postup účinný do I. kolo - Uvolněný byt bude nabídnut evidovaným zájemcům o koupi bytu z domů vyloučených z prodeje uvedených bod bodem I. a III. Přílohy č. 1. Zásad a to za cenu podle článku G (postup podle článku C. odst. IV. se v tomto případě nepoužije). Prodej se uskuteční obálkovou metodou. Nabídka bude učiněna formou dopisu adresovaného žadatelům, kteří mají podanou žádost ke dni 28. června Podmínky pro I. kolo: - zájemce musí mít uzavřenu nájemní smlouvu na městský byt po dobu alespoň 4 roky - zájemce nesmí být ke dni podepsání smlouvy dlužníkem vůči městu Klatov - zájemce musí ke dni podepsání kupní smlouvy uzavřít s městem Klatovy dohodu o skončení nájmu v původním bytě ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení listiny, ve které je uvedeno datum právních účinků vkladu do KN. V případě nutnosti oprav bytu může na žádost tuto lhůtu prodloužit RM; - zájemce nesmí být nájemcem bytu se složenou finanční spoluúčastí na vybudování půdní vestavby. II. kolo - V případě, že byt nebude prodán v prvním kole, bude nabídnut k prodeji na volném trhu prostřednictvím vybrané realitní kanceláře. Postup účinný od Dojde-li k uvolnění bytu (tj. ukončení nájemního vztahu) v domě, kde již část bytů byla prodána, nabídne se uvolněný byt k prodeji na volném trhu prostřednictvím vybrané realitní kanceláře. 2. Další ustanovení 1) administrativu spojenou s prodejem vč. vedení evidence zájemců o koupi bytu budou zajišťovat pracovníci Správy nemovitostí Klatovy s.r.o. a Městského úřadu v Klatovech 2) vybíráním úhrady za prodej domů, eventuálně za prodej bytů je pověřena SNK s.r.o. 3) v případě prodeje domu je správou domu dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, v platném znění pověřena SNK s.r.o., až do doby jiného rozhodnutí společenství 3. Zvláštní režim prodeje bytového fondu U domů, kde je město spoluvlastníkem, budou vlastnické podíly nabídnuty k prodeji ostatním spoluvlastníkům a následně ostatním zájemcům. Jedná se o domy 52/IV a 54/IV Mgr. Rudolf Salvetr JUDr. Jiří Štancl Ing. Václav Chroust starosta místostarosta místostarosta V Klatovech

6 PŘEHLED MĚSTSKÝCH BYTŮ BYTY V SVJ počet bytů Datum: 16. dubna 2019 v prodeji od roku velikost bytů CIBULKOVA 809, DUKELSKA DUKELSKA JIRASKOVA 782, KOLDINOVA /II KOLDINOVA MASARYKOVA MASARYKOVA MASARYKOVA MASARYKOVA NABR.KPT.NALEPKY PLANICKA PLZENSKA 633, PLZENSKA 635, PLZENSKA 638, PLZENSKA 640, PLZENSKA PLZENSKA POD HURKOU POD HURKOU POD HURKOU POD HURKOU POD HURKOU PODHURECKA 811, PRUSIKOVA PRUSIKOVA 482, PRUSIKOVA 484, SIDLISTE U POSTY SMERALOVA SUVOROVOVA SUVOROVOVA SUVOROVOVA SUVOROVOVA 627, SUVOROVOVA SUVOROVOVA TYRSOVA TYRSOVA U RETEXU VANKOVA 430, WOLKEROVA ZAHRADNI celkem k prodeji 71 byty v prodeji nájemcům byty v prodeji na volném trhu Správa nemovitostí Klatovy s.r.o.

7 REKAPITULACE k počet pro sociální bydlení 35 ubytovna (Zahradní a Koldinova) 47 pro seniory 193 bezbariérové celkem 18 sociální byty celkem 293 byty vyloučené z prodeje 144 Vančurova 58/I 12 objekt k rekonstrukci 793-5/IV a 125//V 107 převedeny nájemcům do r Hálkova 132/V 19 k prodeji v r schválené k prodeji (v SVJ) 71 celkem 646 Komentář: V současné době má město v majetku 646 bytů. Z tohoto počtu 71 bytů v domech, kde již vzniklo SVJ. 575 bytů je v současné době vyjmuto z prodeje, z toho: 12 bytů v domě 58/I Balbínova ul. (bývalá sodovkárna) je volných, zdevastovaných a nejsou obsazovány do rozhodnutí o dalším využití objektu. 107 bytů v domech 793-5/IV a 125//V v Plánické ul. je ve spoluvlastnictví s Nájemními a stavebními družstvy. Podle uzavřených dohod budou tyto byty nejpozději do r převedeny do vlastnictví členů družstev/nájemcům. Na rekonstrukci domu 132/V, Hálkova ul. na 19 bytů, byla poskytnuta dotace MMR, jejíž podmínky skončí v průběhu roku 2020, po té bude možno tyto byty převést do soukromého vlasnictví nájemců. 35 bytů určených pro osoby ohrožené sociálním vyloučením, ztrátou bydlení nebo domácím násilím 193 bytů je určeno pro osoby, které dosáhly věku rozhodného pro přiznání starobního důchodu a pro osoby se zdravotním postižením 18 bytů je určeno pro osoby se zdravotním postižením 37 ubytovacích buněk v ubytovně Správa nemovitostí Klatovy s.r.o.