Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 174 / 2014

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 174 / 2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům s nebytovými prostory bez garáže v současném a budoucím stavu - stavba v rekonstrukci, nástavba, přístavba, vestavba úvěrové jednání Předmět ocenění Budova č.p. 399, LV č. 81 součástí pozemku parc.č. 483 bez č.p./č.e., LV č. 81 součástí pozemku parc.č. 482/2 pozemek parc.č. 482/2, LV č. 81 pozemek parc.č. 483, LV č. 81 Adresa Kraj Jihočeský kraj Statutární ČESKÉ BUDĚJOVICE Počet obyvatel město Kat. území České Budějovice 1 Ulice Hradební č.p. 399 Část obce dle LV České Budějovice Objednatel Bohumil Plojhar Stříbrná č.p č.o Dobrá Voda u Českých Budějovic ČESKÁ REPUBLIKA Tel Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro Raiffeisenbank, a.s. Plojhar Bohumil - Dobrá Voda u Českých Budějovic, Stříbrná 2261/15, ČESKÁ REPUBLIKA Plojharová Dana - Dobrá Voda u Českých Budějovic, Stříbrná 2261/15, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1214 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 15 Počet stran příloh 14 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Ne SJM Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + centrum obce Kč Osm milionů šestset tisíc Kč - 1 -

2 Podmínky platnosti ceny Podmínkou platnosti ceny je pojištění nemovitosti proti povodni a záplavě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Osm milionů čtyřistapadesátšest tisíc Kč Obvyklá cena - budoucí stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - budoucí stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + centrum obce Kč Dvanáct milionů devětset tisíc Kč Podmínky platnosti ceny Podmínkou platnosti budoucí ceny je stavební dokončení nemovitosti dle předloženého rozpočtu. Podmínkou platnosti ceny je pojištění nemovitosti proti povodni a záplavě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - budoucí stav Kč Čtrnáct milionů sto tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Zástavní právo smluvní ve prospěch Raiffeisenbank a.s. - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území ZONA 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy - podmínkou platnosti ceny je pojištění nemovitosti proti povodni a záplavě Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Památkově chráněné území - zohledněno v obvyklé ceně nemovitosti. Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby - 2 -

3 ANO Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Zákaz zcizení bez předchozího písemného souhlasu Raiffeisenbank a.s., s vyjímkou převodu vlastnického práva na budoucího vlastníka B.Plojhara nar a D.Plojharovou nar , zřízené na dobu trvání zástavního práva, nejpozději do tento zákaz zcizení není v obvyklé ceně zohledněn. Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva ze dne Kupní cena stanovena ve výši Kč. Dle mého názoru se jedná o mírně nadhodnocenou cenu nemovitosti v daném čase a místě. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 81, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 1, vyhotovil Dálkový náhled do KN Rozpočet, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová Projektová dokumentace, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová 10/2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 81, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Snímek kat. mapy pro k.ú. České Budějovice 1, vyhotovil Dálkový náhled do KN Rozpočet, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová Projektová dokumentace, vyhotovil Ing. arch Hana Urbancová 10/2014. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu České Budějovice jsou statutárním městem a hlavní metropolí jižních Čech. Jsou významné i z pohledu celé České republiky. Poskytují ideální prostředí pro život včetně pracovních příležitostí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba obytná zástavba České Budějovice 1, ulice Hradební - bytový dům je umístěn v centru obce statutárního města České Budějovice. Občanská vybavenost je v místě zcela kompletní. Pracovní příležitosti jsou nejvyšší možné v celých jižních Čechách

4 Informace o nemovitosti Bytový dům se nachází v řadové zástavbě bytových domů v centru města České Budějovice, v blízkosti Senovážného náměstí a vodního toku Mlýnská stoka. Dům je postaven ve vnitřním městě v památkově chráněném území, budova není vedena jako kulturní památka a není ani památková chráněná. Dům je třípodlažní, částečně podsklepený, se stavebně neupraveným podkrovím, zastřešený sedlovou a pultovou střechou. Konstrukční systém objektu je zděný, kolmo k ulici Karla IV. Jsou nosné stěny, stropní trám jsou na ně uloženy. Materiálem nosných zdí jsou cihly plné. Z této konstrukce jsou i příčky. Schodiště je železobetonové. V přízemí je konstrukce části domu smíšená kamenná tam kde ji tvoří zeď bývalé klášterní zahrady. Stropy jsou dřevěné trámové. Výplně otvorů jsou dřevěná špaletová okna, ve schodišti a v Hradební ulici jsou okna plastová. Hlavní vstupní dveře do objektu z ulice Karla IV. jsou rámové prosklené z ocelových profilů, výplně dveřních otvorů bytů jsou dřevěné plné původní, vstupní dveře z ulice Hradební jsou dřevěné. Vnější omítka je původní štuková na jádrové omítce. Objekt je zastřešen sedlovým krovem, střecha je vlnitý eternit. Střešní svody jsou vnější, zaústěné do kanalizace. terasa je odvodněna přes žlab a odpadní potrubí vedené do kanalizace. Nebytová část se nachází v 1.NP obchod se vstupem z ulice Karla IV. Bytová část je ve 2.NP a ve 3.NP se vstupem z Hradební ulice. V objektu se nachází tři bytové jednotky a jedna nebytová jednotka. Směrem do dvorní části je terasa. V přízemí v zadní části je garážové stání s vjezdem z Hradební ulice. Dům byl postaven v roce 1901 jako rodinný dům. V roce 1934 byla v přízemí objektu provedena adaptace provozních místností a v bytech byly provedeny nové koupelny a WC. V roce 1996 byla provedena přístavba, kde se nachází garážové stání a v patře bytová jednotka a proveden rozvod plynofikace. V průběhu let byly provedeny drobné stavební úpravy, dům je v dobrém technickém stavu s pravidelnou údržbou. Návrh předpokládá z rekonstrukcí v roce v hodnotě Kč a předpokládá celou historizující fasádu zachovat včetně moderní výkladce holandského typu. Po demolici krovu hlavního objektu je navržena nová střešní konstrukce, která v ekvidistantně sleduje původní tvarování štítů. Nemovitost v Hradební ulici bude zbavena krovu a zde je navržena zcela nová, jednoduchá nástavba včetně střešní terasy. Střecha je ozeleněna a umožňuje venkovním schodiště i střešní vyhlídku. Střešní krajina historického jádra je návrhem velmi zohledněna a reflektována. V 1.NP vznikne nebytový prostor skládající se z jídelny, baru, sociálního zařízení, chodby, skladu, haly, schodiště a kotelny. Ve 2.NP vznikne jedna BJ o dipozici 1+1 a nebytový prostor s kuchyní a sociálním zařízením. Ve 3.NP vzniknou tři BJ o dipozicích 1+1, 1+kk a 1+kk. V podkroví vzniknou dvě BJ o dispozicích 1 + kk. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 108/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Současný stav Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 3 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Každá bytová jednotka má vlastní vytápění, měření elektro, měření vody, měření plynu Celý RD má společné vchod Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 104 Opotřebení odhadem 51 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje bez č.p./č.e. Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem 18 Opotřebení odhadem 18 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnitřní omítky částečně 1990 Okna částečně 1990 Podlahy částečně 1990 Instalace rozvody plynu 1996 Přístavba kompletní 1996 Koupelny + WC kompletní

5 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 191 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm práce vodorovné konstrukce, stropy keramické + dřevěné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným + pultová krytina střech eternitové šablony klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná složitá povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody kamenné dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dřevěná špaletová + dřevěná zdvojená + plastová povrch podlah parketové + PVC + ker. dlažba vytápění ústřední s plynovým kotlem + lokální plynové elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením + el. bojler ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 3 Počet kuchyní 3 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo, WC chybí sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka, sporák plynový umyvadlo, vana kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 sklep 3.64 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha prodejní plochy m m 2 sklad 8.72 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha 1.BJ m m 2-5 -

6 2.BJ m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 3.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha 3.BJ m m 2 terasa m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o historický dům s dvěma trakty, dvorem a provozovnou v centru Českých Budějovic v Hroznové ulici, první ulice od náměstí Přemysla Otakara II. Dům má uliční trakt (182m2 zast. plochy) s hlavním vstupem do objektu a přímým vstupem do obchodu s výlohou do ulice. Dále dvůr (53m2) a zadní trakt (54+5m2) ve kterém je v přízemí nevyužívaná provozovna bývalá pekárna, v patře byt 1+1. Do zadního traktu je vstup ze dvora, do patra po žulovém schodišti a i ochozem z přední části domu v prvním patře. Dům je v zachovalém stavu, neprošel v poslední době žádnou modernizací a tak má v interiéru mnoho velmi zajímavých prvků. V uličním traktu je v přízemí obchod, dvě místnosti se zázemím ( m2), přistavěná kuchyň, hala, komory, vstup do sklepa a průjezd na dvůr a k zadnímu traktu. Je zde po stavební úpravě možné uvažovat o parkování až dvou aut. V prvním patře předního traktu je celkem 6 místností, hala se schodištěm, koupelna a wc, dvě ze čtyř místností jsou v mezonetu. Tři pokoje (22, 21,5 a 19,6 m2) s okny do ulice jsou vedle sebe, jedna je průchozí a jedna má i samostatný vstup z haly. Naproti je prostorná kuchyň a zmíněné dva mezonetové pokoje, oba nad sebou nad průjezdem, okna do dvora. Z haly u bytu v prvním patře je chodbou a po otevřeném ochozu možné projít do prvního patra zadního traktu, kde je byt 1+1 (cca 45-50m2), první místnost je průchozí, okna do dvora, není soc. zař., pouze suché wc. Dům je napojen na plyn, elektřinu, vodovod a kanalizaci. Na celém domě je nová střecha včetně klempířských prvků. Rozvody v domě jsou před rekonstrukcí. Vytápění kamny waw v jedné místnosti, jinak kamna na tuhá paliva. Nad přední částí domu je prostorná půda, pravděpodobně využitelná k vestavbě podkrovního bytu, přístupného po schodišti z haly u bytu v prvním patře. Dům je cca z 2/3 podsklepen, kamenné klenuté sklepy s hliněnou podlahou. Obchod aktuálně pronajat- 250 tis/rok. Dům je nemovitou kulturní památkou a je v památkové zóně. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2-6 -

7 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovanou nemovitostí je řadový zděný bytový dům, který byl postaven cca v roce Nemovitost má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a využitelné podkroví. V bytovém domě se nachází celkem pět bytových jednotek. Zdivo v tl. 60 cm. Střechy sedlová. Povrch střechy betonové tašky. Schodiště betonové. Stropy s rovným podhledem. Okna plastová. Podlahy plovoucí a keramická dlažba. Vytápění jednotlivých bytových jednotek prostřednictvím ÚT se společným plynovým kotlem. Nemovitost prošla v roce 2013 a 2014 kompletní rekonstrukcí interiéru a exteriéru. Nemovitost je napojena na rozvod el. energie, rozvod vody, kanalizace a plynu. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace ostatní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 845 / 140 / Oceňovanou nemovitostí je zděný městský řadový koncový nepodsklepený rodinný dům se 2 nadzemními podlažími a bez využitelného podkroví se sedlovou střechou. Dle dostupných informací je RD z roku cca Půdorys domu je obdélníkový. V 1.NP se nachází nebytové prostory o podlahové ploše 120,58 m2, které jsou momentálně pronajaty a využívány jako kavárna, pizzerie a vinotéka. V 1.NP byla v roce 2011 provedena částečná rekonstrukce, nové rozvody elektriky a nové štukové omítky. Vytápění 1.NP je pomocí lokálních plynových kamen Wafky. V letech byla provedena kompletní rekonstrukce 2.NP, včetně nové betonové střešní krytiny, kde se nachází bytová jednotka o dispozicích V podkroví se nachází pouze terasa a půda. RD je postaven z plných cihel, stropy jsou klenbové a železobetonové. Podlahy jsou betonové s povrchem ker. dlažba a dřevo, okna dřevěná euro. Interiérové dveře dřevěné z masivu, schody betonové s ker. obkladem. Vytápění 2.NP je zajištěno ÚT s plynovým kotlem. Ohřev teplé vody plyn. kotlem. RD je napojen na el. síť, obecní vodovod, kanalizaci a plyn. Dispozice rodinného domu: 1.NP 2.NP - průjezdná garáž, pizzerie a kavárna se sociálním zařízením, vinotéka + sklad a WC - BJ - pavlač, hala, obývací pokoj, 3 x pokoj, kuchyně, 2 x koupelna s WC, ložnice, pracovna - 7 -

8 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Porovnávací hodnotu současnou nemovitosti č.p.399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy, tj mil. Kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Rozestavěnost Druh konstrukcí Rozestav. % Náklady na dokončení základy a zemní práce svislé konstrukce vodorovné konstrukce, stropy konstrukce střechy krytina střech klempířské konstrukce úpravy vnitřních povrchů úpravy vnějších povrchů vnitřní obklady schody dveře a vrata okna povrch podlah vytápění elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní vodovod vnitřní kanalizace vnitřní plynovod ohřev teplé vody vybavení kuchyní vnitřní hygienická zařízení vč WC ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Celkem Komentář - 8 -

9 Budoucí stav Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Počet bytových jednotek 0 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní s izolací proti zemní vlhkosti svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm práce vodorovné konstrukce, stropy keramické + dřevěné konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným + pultová krytina střech falcovaný plech klempířské měděné konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná složitá povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody kamenné dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dřevěná euro + plastová povrch podlah parketové + PVC + ker. dlažba vytápění ústřední s plynovým kotlem + lokální plynové elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením + el. bojler + solární panely ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) není Počet koupelen 6 Počet kuchyní 3 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem sprchový kout, umyvadlo, WC kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, lednice s mrazákem sprchový kout, umyvadlo, WC sprchový kout, umyvadlo, WC sprchový kout, umyvadlo, WC Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 4 Mimořádná výbava Solární panely k ohřevu užitkové vody 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep m m 2 sklep 3.64 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha - 9 -

10 jídelna m m 2 bar 9.03 m m 2 WC ženy 4.16 m m 2 WC muži 3.87 m m 2 hala 3.99 m m 2 chodba 6.71 m m 2 sklad m m 2 kotelna 4.87 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 6.88 m m 2 koupelna s WC 3.82 m m 2 pokoj m m 2 piano nobile (část restaurace) m m 2 WC 0.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 3.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 pokoj m m 2 koupelna s WC 4.05 m m 2 chodba 6.83 m m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 koupelna s WC 4.72 m m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 koupelna s WC 4.49 m m 2 terasa m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 chodba m m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem m m 2 koupelna s WC 2.40 m m 2 šatna 6.45 m m 2 koupelna s WC 4.82 m m 2 chodba 6.54 m m 2 terasa m m 2 Součet ploch za podlaží m m

11 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 0 Počet NP 3 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 57.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků 0.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o dům umístěný v exkluzivní lokalitě, 20 m od náměstí, v Piaristické ulici. Původní, částečně podsklepená nemovitost ze 14.století je jednou z prvních budov ve městě a byla vyhlášena nemovitou kulturní památkou. Objekt prošel nákladnou, citlivě udělanou rekonstrukcí s cílem zachovat původní, historické prvky. Vybavení a renovace jednotlivých částí objektu bylo děláno na míru tak, aby tvořilo harmonický celek (např. stropy, dveře, kovářské práce apod. ). Interiér je vkusně doplněn moderními prvky. Dispozice domu o celkové užitné ploše 110 m2: 1.NP : prostorná vstupní hala, malý obchodní prostor o výměře 9,7 m2 s oddělenou toaletou, který může též sloužit jako zasedací místnost nebo kontaktní místo pro klienty. 2.NP : místnost o výměře 28 m2 se samostatným kuchyňským koutem o výměře cca. 5 m2 je možné využít jako kancelářské prostory nebo jako obývací pokoj, samostatné WC, prostorná chodba 3.NP : místnost o výměře 28 m2, koupelna s vanou a WC, šatna Podkroví : místnost o výměře 26 m2, šatna, chodba, terasa o výměře 5,7 m2. Vytápění domu a ohřev vody je řešené plynovým kotlem. Nemovitost je možno využít jak k bydlení, tak ke komerčním účelům, popř. kombinaci těchto možností. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Smíšené zdivo Počet PP 1 Počet NP 3 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou

12 Jedná se o historický dům s dvěma trakty, dvorem a provozovnou v centru Českých Budějovic v Hroznové ulici, první ulice od náměstí Přemysla Otakara II. Dům má uliční trakt (182m2 zast. plochy) s hlavním vstupem do objektu a přímým vstupem do obchodu s výlohou do ulice. Dále dvůr (53m2) a zadní trakt (54+5m2) ve kterém je v přízemí nevyužívaná provozovna bývalá pekárna, v patře byt 1+1. Do zadního traktu je vstup ze dvora, do patra po žulovém schodišti a i ochozem z přední části domu v prvním patře. Dům je v zachovalém stavu, neprošel v poslední době žádnou modernizací a tak má v interiéru mnoho velmi zajímavých prvků. V uličním traktu je v přízemí obchod, dvě místnosti se zázemím ( m2), přistavěná kuchyň, hala, komory, vstup do sklepa a průjezd na dvůr a k zadnímu traktu. Je zde po stavební úpravě možné uvažovat o parkování až dvou aut. V prvním patře předního traktu je celkem 6 místností, hala se schodištěm, koupelna a wc, dvě ze čtyř místností jsou v mezonetu. Tři pokoje (22, 21,5 a 19,6 m2) s okny do ulice jsou vedle sebe, jedna je průchozí a jedna má i samostatný vstup z haly. Naproti je prostorná kuchyň a zmíněné dva mezonetové pokoje, oba nad sebou nad průjezdem, okna do dvora. Z haly u bytu v prvním patře je chodbou a po otevřeném ochozu možné projít do prvního patra zadního traktu, kde je byt 1+1 (cca 45-50m2), první místnost je průchozí, okna do dvora, není soc. zař., pouze suché wc. Dům je napojen na plyn, elektřinu, vodovod a kanalizaci. Na celém domě je nová střecha včetně klempířských prvků. Rozvody v domě jsou před rekonstrukcí. Vytápění kamny waw v jedné místnosti, jinak kamna na tuhá paliva. Nad přední částí domu je prostorná půda, pravděpodobně využitelná k vestavbě podkrovního bytu, přístupného po schodišti z haly u bytu v prvním patře. Dům je cca z 2/3 podsklepen, kamenné klenuté sklepy s hliněnou podlahou. Obchod aktuálně pronajat- 250 tis/rok. Dům je nemovitou kulturní památkou a je v památkové zóně. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Oceňovanou nemovitostí je řadový zděný bytový dům, který byl postaven cca v roce Nemovitost má jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a využitelné podkroví. V bytovém domě se nachází celkem pět bytových jednotek. Zdivo v tl. 60 cm. Střechy sedlová. Povrch střechy betonové tašky. Schodiště betonové. Stropy s rovným podhledem. Okna plastová. Podlahy plovoucí a keramická dlažba. Vytápění jednotlivých bytových jednotek prostřednictvím ÚT se společným plynovým kotlem. Nemovitost prošla v roce 2013 a 2014 kompletní rekonstrukcí interiéru a exteriéru. Nemovitost je napojena na rozvod el. energie, rozvod vody, kanalizace a plynu

13 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Porovnávací hodnotu budoucí nemovitosti č.p.399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy, tj mil. Kč. Podmínkou platnosti budoucí ceny je stavební dokončení nemovitosti dle předloženého rozpočtu

14 Vyhodnocení výnosové metody (budoucí stav) Jako srovnávací nemovitosti pro určení obvyklého nájemného byly vybrány nemovitosti v okolí oceňované nemovitosti. (Oceňovaná nemovitost obsahuje nebytové prostory a 6 x bytovou jednotku) Nájemné u srovnávacích nemovitostí (nebytové prostory) 3000,-Kč/m2/rok. Nájemné u srovnávacích nemovitostí (bytové jednotky) 1800,-Kč/m2/rok. Ve výpočtu používám hodnoty viz výše popsané. Nájemné z celého objektu (bez energií) činí ,-Kč ročně za celou nemovitost. Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání budovy zahrnují: daň z nemovitosti a základní pojistné Kč ,-Kč běžná údržba a opravy Kč ,-Kč správa nemovitosti Kč ,-Kč Celkem Kč ,-Kč Výpočet ročních výnosů: Příjmy z nájemného po započtení ztrát nepronajmutím 10% Kč ,-Kč Výdaje (náklady) Kč ,-Kč Roční výnos ( zaokrouhlen) Kč ,-Kč Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Pro stanovení výnosové hodnoty je zvolen propočet způsobem přímé kapitalizace stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: 100 (%) výnosová hodnota = stabilizovaný výnos x úrok. míra kapitalizace (%) Výnosová hodnota nemovitosti: t.j. budovy a pozemku, dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu, činí při úrokové míře kapitalizace 7 % : 100 % výnosová hodnota = * = ,- Kč 7% Výnosová hodnota nemovitosti za výše uvedených podmínek činí po zaokrouhlení ,-Kč

15 Závěr: Obvyklou cenu současnou (tržní hodnotu) nemovitosti č.p. 399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti na Kč/m2 užitné plochy, tj mil. Kč. Obvyklou cenu budoucí (tržní hodnotu) nemovitosti č.p.399 zapsanou na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1, včetně pozemků p.č. 482/2 a p.č. 483 vše zapsané na LV č. 81 v katastrálním území České Budějovice 1 odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti a na základě výnosové metody odhaduji na mil. Kč. Tržní hodnota nemovitosti (současná) Kč. Tržní hodnota nemovitosti (budoucí) Kč. Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis

16 Fotodokumentace Pohled na BD 1.NP - prodejna 1.NP - sklad 1.NP - sklad (parkovací stání) 1.PP - sklep 1.PP - sklep

17 Fotodokumentace Schodiště 1.NP - 1.BJ - kuchyně 1.NP - 1.BJ - obývací pokoj 1.NP - 1.BJ - obývací pokoj 1.NP - 1.BJ - koupelna s WC 2.NP - 2.BJ - pokoj

18 Fotodokumentace 2.NP - 2.BJ - kuchyně 2.NP - 2.BJ - koupelna s WC 2.NP - 2.BJ - obývací pokoj Schodiště 3.NP - 3.BJ - zádveří 3.NP - 3.BJ - WC

19 Fotodokumentace 3.NP - 3.BJ - terasa 3.NP - 3.BJ - obývací pokoj 3.NP - 3.BJ - pokoj 3.NP - 3.BJ - koupelna Schodiště Půda

20 Fotodokumentace - mapy Město České Budějovice Hradební 399/3 - umístění nemovitosti v obci