ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2018 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075, katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Strakonice JUDr. Erik Smola, soudní exekutor Palackého náměstí Strakonice Účel posudku: Odhad obvyklé ceny nemovité věci 212 EX 8120/10-23 Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č.441/2013 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním znění zákona, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 9. listopad 2018 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 29 stran a přílohy. V Praze, dne 10. prosince 2018

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou pozemky, je cena zjištěná určena na základě koeficientů, podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění zákona) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné v podstatě porovnávací metodou na základě bonitních koeficientů. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Protivín (kód: ), obec Protivín. Nemovitou věc tvoří: LV /2 trvalý travní porost /7 trvalý travní porost ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost trvalý travní porost /1 ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost /5 orná půda /11 trvalý travní porost 1491 Celkem LV /9 orná půda /211 orná půda /10 orná půda 3431 Celkem 3917 LV /38 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené /42 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené /47 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 26 Celkem

4 LV /2 trvalý travní porost /1 ostatní plocha jiná plocha /11 trvalý travní porost /2 orná půda orná půda /36 orná půda /2 trvalý travní porost /34 trvalý travní porost /1 trvalý travní porost trvalý travní porost /6 orná půda /1 trvalý travní porost trvalý travní porost 1466 Celkem LV ostatní plocha manipulační plocha 176 Celkem 176 LV /3 orná půda /2 ostatní plocha manipulační plocha 6058 Celkem 7295 Pozemky evidované LV č.44 navazují severovýchodně na průmyslovou oblast, která se nalézá na severní okraji obce. Pozemky na LV č.1609 jsou u jižního břehu rybníka Rabyně přibližně 1 km severovýchodně od sídelní části obce Protivín. Pozemky na LV č.1610 se nalézají u vodního toku Blanice, přibližně 160 východně od obce. Pozemky evidované na LV č.1611 jsou severně nad průmyslovou oblastí. Pozemek na LV č.1639 jsou se nalézá pod silniční komunikací I. třídy č.20 na severní kraji obce. Pozemky na LV č.2075 jsou západně od řeky Blanice a přibližně 110 m od obce. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace I. třídy č.20, která spojuje obec se Pískem, Českými Budějovicemi, Prahou, aj. Písek se nalézá 15 km severně, České Budějovice jsou 38 km jihovýchodním směrem, Praha je 110 km na sever. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Písek, České Budějovice, Prahu a okolní obce. Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Protivín 4879 stálých obyvatel. V obci se nalézá základní sortiment služeb občanské vybavenosti. Obce Protivín je ve správním obvodu obce s rozšířenou působností obce Písek, pověřený obecní úřad je též v obci Písek

5 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce ze dne č.j. 212 EX 8120/ Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.44, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1609, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1610, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1611, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.1639, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, list vlastnictví č.2075, vyhotovený dálkovým přístupem dne Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Protivín (kód: ) Platný územní plán obce Protivín. Místní šetření dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako spoluvlastník (spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/288) nemovité věci na listů vlastnictví č.44, č.1609, č.1610, č.1611, č.1639 a č.2075, vše katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín zapsán: Ing. Bohumil Pexídr identifikátor: /025 Jiráskova Protivín 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Mapa ortofoto Inzerce srovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky LV 44 2) Pozemky LV ) Pozemky LV ) Pozemky LV ZEM 5) Pozemky LV ) Pozemky LV 1611 VP3 7) Pozemek LV 1611 DS3 8) Pozemek LV 1639 DS3-5 -

6 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 6 -

7 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemky LV 44 Oceněno podle 6 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemky evidované na LV č.44, celková výměra m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny. LV /2 trvalý travní porost /7 trvalý travní porost ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost trvalý travní porost /1 ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost /5 orná půda /11 trvalý travní porost 1491 Celkem Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 1.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč Celková výměra a cena pozemku

8 1.4 Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru m 2 = Kč ,29 Pozemky LV 44 Cena celkem Kč ,- 2. Pozemky LV 2075 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1 Popis Pozemky evidované na LV č.2075, celková výměra 7295 m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny. LV /3 orná půda /2 ostatní plocha manipulační plocha 6058 Celkem Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 2.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč Celková výměra a cena pozemku Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru m 2 = Kč ,92 Pozemky LV 2075 Cena celkem Kč ,

9 3. Pozemky LV 1609 Oceněno podle 6 vyhlášky. 3.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1609, celková výměra 3917 m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny. LV /9 orná půda /211 orná půda /10 orná půda 3431 Celkem Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 3.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč Celková výměra a cena pozemku Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru m 2 = Kč ,93 Pozemky LV 1609 Cena celkem Kč ,- 4. Pozemky LV ZEM Oceněno podle 6 vyhlášky. 4.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1611 část zemědělského užití, výměra 7735 m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín, se nalézá dle členění územního plánu v území zemědělských pozemků. Tak jsou i oceněny

10 LV Zem 1569/11 trvalý travní porost /2 trvalý travní porost /1 ostatní plocha jiná plocha 3073 Celkem Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem tis. obyvatel - území sousedních obcí (80%) 80% Celkem přirážky a srážky 80% 4.3 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+80%) Výměra m 2 Celkem Kč Celková výměra a cena pozemku Výpočet ceny zemědělského pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru m 2 = Kč ,89 Pozemky LV ZEM Cena celkem Kč ,- 5. Pozemky LV 1610 Oceněno podle 8 vyhlášky. 5.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1610, celková výměra 139 m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín. Pozemky jsou součástí vodního toku, oceněny jsou jako pozemky vodní plochy. 5.2 Výměra pozemku p.č.2782/38 7 = 7.00 m 2 p.č.2782/ = m 2 p.č.2782/47 26 = m 2 celkem = m

11 5.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet ceny pozemku ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x = 573 Kč Koeficient pozemku vodní plochy x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 34,38 Cena za celou výměru m 2 = Kč 4.778,82 Pozemky LV 1610 Cena celkem Kč 4.779,- 6. Pozemky LV 1611 VP3 Oceněno podle 9 vyhlášky. 6.1 Popis Pozemky evidované na LV č.1611 část VP3, výměra m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín. Dle územního plánu jsou pozemky v zóně VP3. Podle platného územního plánu: VP LEHKÁ PRŮMYSLOVÁ VÝROBA, POTRAVINÁŘSKÁ VÝROBA A SKLADY VP(STAV) VP2-VP6 (NÁVRH) A) Hlavní využití - stavby pro výrobu a skladování - 21 B) Přípustné využití - stavby k zajištění podmínek pro užívaní staveb výroby a skladování v souladu s jejich účelem - stavby administrativní, výzkumné, vývojové související s hlavním využitím - stavby dopravní a technické infrastruktury - garáže, parkoviště - vodní plochy, veřejná zeleň - obchody, sklady, služby, opravny C) Podmíněně přípustné využití - pro plochy VP2, VP3, VP4, bude veškerá výstavba zasahující částečně do záplavového území podmíněna vybudováním protipovodňového opatření - služební a pohotovostní byty, ubytovací zařízení související s hlavním a přípustným využitím - zemědělské provozy bez možnosti vyhlášení pásma hygienické ochrany

12 D) Nepřípustné využití - stavby a činnosti, které vyžadují ochranu před negativními vlivy okolního prostředí (samostatné bydlení, školská a dětská zařízení). 6.2 Výměra pozemku p.č.1569/ = m 2 p.č.1580/ = m 2 p.č = m 2 p.č.3056/36 68 = m 2 p.č.1607/2 109 = m 2 p.č.3056/ = m 2 p.č.1607/ = m 2 p.č = m 2 p.č.1620/6 951 = m 2 p.č.1616/ = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) celkem = m 2 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola a školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání

13 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 7. Význam obce Znak není posuzován 8. Poloha obce Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, výroba) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití

14 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.4 = Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x = 573 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 53,80 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,76 Pozemky LV 1611 VP3 Cena celkem Kč ,- 7. Pozemek LV 1611 DS3 Oceněno podle 9 vyhlášky. 7.1 Popis Pozemek p.č.1628 evidovaný na LV č.1611, výměra 1466 m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3. Podle platného územního plánu: ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro přeložku silnice III/1404 Protivín Skály jižně od železniční trati Protivín. 7.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

15 7.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 7. Význam obce Znak není posuzován 8. Poloha obce Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x 0.8 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.45 =

16 7.5 Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x = 573 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 62,40 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,96 Pozemek LV 1611 DS3 Cena celkem Kč ,- 8. Pozemek LV 1639 Oceněno podle 9 vyhlášky. 8.1 Popis Pozemek p.č.1888 evidovaný na LV č.1639, výměra 176 m 2, katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín. Dle územního plánu je pozemek v zóně DS3. Podle platného územního plánu: ÚP navrhuje plochy DS1 a DS3 pro úpravu křižovatek se silnicí I/20, plochu DS4 pro přeložku silnice III/1404 Protivín Skály jižně od železniční trati Protivín. 8.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek

17 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce Znak není posuzován 8. Poloha obce Znak není posuzován 9. Občanská vybavenost obce Znak není posuzován Celkem 1. až 5. znak It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.45 = Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 573,- ZC = ZCv x Iu = 1204 Kč x = 573 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,

18 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,04 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,50 Pozemek LV 1639 DS3 Cena celkem Kč ,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Pozemky LV 44 Kč ,- 2) Pozemky LV 2075 Kč ,- 3) Pozemky LV 1609 Kč ,- 4) Pozemky LV ZEM Kč ,- 5) Pozemky LV 1610 Kč 4.779,- 6) Pozemky LV 1611 VP3 Kč ,- 7) Pozemek LV 1611 DS3 Kč ,- 8) Pozemek LV 1639 DS3 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

19 METODA SROVNÁVACÍ 1. Pozemky zemědělské 1.1 Popis K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín: LV /2 trvalý travní porost /7 trvalý travní porost ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost trvalý travní porost /1 ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost trvalý travní porost trvalý travní porost ostatní plocha ostatní komunikace trvalý travní porost /5 orná půda /11 trvalý travní porost 1491 Celkem LV /3 orná půda /2 ostatní plocha manipulační plocha 6058 Celkem 7295 LV /9 orná půda /211 orná půda /10 orná půda 3431 Celkem 3917 LV Zem 1569/11 trvalý travní porost /2 trvalý travní porost /1 ostatní plocha jiná plocha 3073 Celkem

20 LV /38 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené /42 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené /47 vodní plocha koryto vodního toku přirozené nebo upravené 26 Celkem 139 Pozemky jsou dle územního plánu zemědělského využití. Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné

21 i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Plocha [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] 1.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Dopravní obslužnost Svažitost terénu , ,61 0,95 Krč, Protivín 1, , ,03 0,95 Albrechtice nad Vltavou, Jehnědno , ,70 0,95 Ražice, Štětice 1, , ,70 0,95 Kestřany, Zátaví 1, , ,88 0,90 Albrechtice nad Vltavou 1,00 1,00 dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný dobře dostupný 1,00 rovinný 0,95 mírně svažitý 1,00 rovinný 1,00 rovinný 0,90 svažitý k4 k5 k6 k7 k8 IS JTCO Využití pozemku Oplocení Svažitost terénu Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,00 VD 1,00 2 1,00 VD 1,00 3 1,00 skladování 1,00 4 1,00 5 1,00 skladování, zemědělská výroba výroba, skladování 1,00 1,00 neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,00 332,50 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,13 325,68 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,19 383,19 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90 stavba ve špatném technickém stavu 0,90 341,20 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,25 316, Jednotková cena pozemků Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot 316,16 Kč Maximum použitých hodnot 383,19 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč Směrodatná odchylka 23,22 Kč Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5-21 -

22 1.4 Cena oceňovaných pozemků Plocha [m2] 36289,00 Koeficienty odlišnosti 339,75 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 1,02 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 346,55 Srovnávací cena pozemků LV č VP ,- Plocha [m2] 1466,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,31 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 105,32 Srovnávací cena pozemků LV č DS ,- Plocha [m2] 176,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05 Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,33 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 112,12 Srovnávací cena pozemků LV č ,

23 2. Pozemky průmyslové 2.1 Popis K ocenění nemovité věci v katastrálním území Protivín (kód:733857), obec Protivín: LV VP3 1569/11 trvalý travní porost /2 orná půda orná půda /36 orná půda /02 trvalý travní porost /34 trvalý travní porost /01 trvalý travní porost trvalý travní porost /6 orná půda /1 trvalý travní porost 1248 Celkem LV DS trvalý travní porost 1466 Celkem 1466 LV ostatní plocha manipulační plocha 176 Celkem 176 Pozemky jsou dle územního plánu průmyslového užití, případně užití jako komunikace. Pro ocenění je použita metoda nepřímého srovnání, kdy hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných pozemků. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí

24 i Nabídková cena [Kč] KRC Cena po KRC [Kč] Plocha [m 2 ] [Kč/m 2 ] Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Za standardní nemovité věci jsou považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Protivín a okolí, dobře dostupné, rovinné, s nezpevněnou přístupovou cestou, a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční plochy. Srovnávací pozemky byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, svažitost, přístupovou cestu, a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 zemědělských pozemků, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné. 2.2 Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou k1 k2 k3 i Lokalita Dopravní obslužnost Inženýrské sítě , , , , , ,05 Semice, Písek Topělecká, Písek Vrbenská, Blatná 1,00 1,03 1, , ,95 Ševětín 1, , ,10 Strakonice 1,03 dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný, HD v dosahu velmi dobře dostupný, HD v dosahu 1,00 elektro, voda 0,95 1,05 elektro/dostu pné elektro, voda, kanalizace nebo plyn 1,00 elektro, jímka 1,05 elektro, voda, kanalizace nebo plyn k4 k5 k6 k7 k8 IS JTCO Využitelnost pozemku Oplocení Svažitost terénu Přístupová cesta Další vlivy - jinde nezahrnuté 1 1,00 VD 1,00 2 1,00 VD 1,00 3 1,00 skladování 1,00 4 1,00 5 1,00 skladování, zemědělská výroba výroba, skladování 1,00 1,00 neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu neoplocený /bez vlivu 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,00 332,50 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,13 325,68 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,19 383,19 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 0,90 stavba ve špatném technickém stavu 0,90 341,20 1,00 rovinný 1,05 zpevněná 1,00 bez vlivu 1,25 316,

25 2.3 Jednotková cena pozemků Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 5 Minimum použitých hodnot 316,16 Kč Maximum použitých hodnot 383,19 Kč Průměr použitých hodnot [SJTC] 339,75 Kč Směrodatná odchylka 23,22 Kč Průměr minus směrodatná odchylka 316,53 Kč Průměr plus směrodatná odchylka 362,97 Kč Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí 3/5 2.4 Cena oceňovaných pozemků Plocha [m2] 36289,00 Koeficienty odlišnosti 339,75 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku VP3 k4 1,00 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 1,02 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 346,55 Srovnávací cena pozemků LV č VP ,- Plocha [m2] 1466,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v dosahu k2 1,03 Inženýrské sítě elektro, voda, kanalizace nebo plyn k3 1,05 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté záplavová zóna k8 0,90 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,31 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 105,32 Srovnávací cena pozemků LV č DS ,

26 Plocha [m2] 176,00 Koeficienty odlišnosti 614,40 Kč Lokalita Protivín k1 1,00 Dopravní obslužnost velmi dobře dostupný, HD v místě k2 1,05 Inženýrské sítě elektro, voda k3 1,00 Využitelnost pozemku DS k4 0,30 Oplocení neoplocený/bez vlivu k5 1,00 Svažitost terénu rovinný k6 1,00 Přístupová cesta zpevněná k7 1,05 Další vlivy - jinde nezahrnuté bez vlivu k8 1,00 Index odlišnosti oceňovaného objektu IO 0,33 Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] 112,12 Srovnávací cena pozemků LV č ,92 METODA SROVNÁVACÍ REKAPITULACE Srovnávací cena pozemků LV č ,28 Srovnávací cena pozemků LV č ,60 Srovnávací cena části pozemků LV č ,36 Srovnávací cena části pozemků LV č ,95 Srovnávací cena části pozemků LV č ZEM ,55 Srovnávací cena pozemků LV č VP ,51 Srovnávací cena pozemků LV č DS ,12 Srovnávací cena pozemků LV č ,92 Celková srovnávací cena pozemků ,

27 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem odhadu obvyklé ceny jsou pozemky v katastrální území Protivín (kód: ), obec Protivín, okres Písek. Pozemky dle územního plánu se převážně nalézají v zónách pro zemědělské a průmyslové užití. Pozemky se částečně nalézají v záplavové zóně. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Lokalita: v obci Protivín, - Dopravní dostupnost silniční komunikace I. třídy č.20 Praha České Budějovice Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Spoluvlastnictví - Z části záplavová oblast Pro tento konkrétní případ je cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (v aktuálním znění zákona) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny v podstatě porovnávacím způsobem na základě koeficientů, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné charakteristiky pozemky Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Z důvodů výše uvedených je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci Kč ,- 2) Cena zjištěná nemovité věci (spoluvlastnický podíl 1/288) Kč ,- 3) Cena nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč ,- 4) Cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci stanovená metodou srovnávací Kč ,

28 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. 1/288 na nemovité věci pozemky na LV č.44, LV č.1609, LV č.1610, LV č.1611, LV č.1639, LV č.2075, katastrální území Protivín (kód:733857), obec Protivín, okres Písek, po zaokrouhlení je: ,- Kč Slovy: šedesát čtyři Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje - pozemky se částečně nachází v záplavové oblasti - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, zahájení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/288). Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: ,- Kč b) Spoluvlastnického podílu id. 1/288: ,- Kč 2. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva ani závady, které by dražbou nezanikla. 3. Nemovitá věc není, ani její část, kulturní památkou ve smyslu zvláštního předpisu. 4. Cena obvyklá, za kterou je spoluvlastnický podíl id. 1/288 na nemovité věci prodejný, po zaokrouhlení: ,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 10.prosince vypracoval

29 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2018. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz