ZNALECKÝ POSUDEK -09- Objednavatel znaleckého posudku:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 147/05/2015 EXEKUTORSKÝ Úl\ AD Pf SE K V Purtyči <72, P!ick 3~7 Ol ~<>udnl C>eku:or JlJDr. Stahhlav ' zdf'rka Dollo dne: Pečet stejnop i A~ : Počet pflloh: / Potlpis: Hod ~i/' lj) 111 I o cenč 112 nemovitých věcí zemědělských pozemků parc.č. 360/5 a parc.č. 379/61 v katastrálním území Břehy. obec Břehy okres Pardubice. včetně všech součástí a příslušenství Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka. soudní exekutor se sídlem V Portyči Písek Účel znaleckého posudku: exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování ma.ietku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jaroslav Zelený Edvarda Beneše Přclouč Počet stran: 6 včetně titulního listu a ll stran příloh. Objednavateli se předává v I vyhotovení. V Přelouči dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny 1/2 nemovitých věcí zemědělských pozemků parc.č. 360/5 a parc.č. 379/61 v katastrálním území Břehy, obec Břehy, okres Pardubice, včetně všech součástí a příslušenství pro exekuční řízení č.j. 117 EX 30/04-78 ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Zemědělské pozemky Břehy Přelouč Pardubický Pardubice Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Břehy Břehy Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 1O Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 106 ze dne pro obec 2. Kopie katastrálních map ze dne Vlastnické a evidenční Břehy, katastrální území Břehy. údaje LV č. 106 Řeřicha Martin, nám. Přemysla Otakara II. 2/2, 370 OI Č~eské Budějovice podíl 1/2 podíl 1/2 RČ. : SJM Štosek Miloš a Štosková Olga, Jarošova 797, 535 Ol Přelouč RČ.: a RČ.: 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena- vychází se z výměr uvedených v katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o nemovité věci zemědělské pozemky parc.č. 360/5 a parc.č. 379/61 v katastrálním území Břehy, obec Břehy okres Pardubice. 7emědělské pozemky jsou umístěné v lánu severním směrem od zastavěné části obce Břehy. Jedná se o zemědělské pozemky - ornou půdu. - 2-

3 8. Obsah znaleckého posudku LV č. 106, obec Břehy, katastrální území Břehy 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělský pozemek 1.2. Zemědělský pozemek - 3-

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č Sh., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121 /2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sh., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sh., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č Sb. LV č. 106, obec Břehy, katastrální území Břehy 1. Ocenění pozemků 1.1. Zemědělský pozemek Ocenění Zemčdělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci ohyv.- okolí do 3 km : Celková úprava ceny: 50 % 50,00 % Názcv Parcelní číslo BPEJ V ýměra [m2l orná půda 360/ O 2 146,00 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 2 I 46,00 m 2 JC [Kč/m2] 5,70 Úprava [%] 50,00 uc [Kč/m2] 8,55 Cena [Kč] , ,30 Zemědčlský pozemek- zjištěná cena = ,30 Kč 1.2. Zemědělský pozemek Ocenění Zemčdělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci ohyv. - okolí do 3 km: Celková úprava ceny: 50 % 50,00 % Název Parcelní číslo BPEJ V ýměra [m2j orná půda 379/61 32 I 1 O 2 350,00 orná půda 379/ O 2 360,00 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 4 710,00 m 2 JC [Kč/m2] 5,70 6,64 Úprava [%1 50,00 50,00 uc [Kč/m2 J 8,55 9,96 Cena [Kč] , , ,10 Zemčdělský pozemek- zjištčná cena = ,10 Kč - 4-

5 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č. 106, obec Břehy, katastrální území Břehy 1. Ocenční pozemků 1.1. Zemědělský pozemek 1.2. Zemědělský pozemek l. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč ,10 Kč ,40 Kč LV č. 106, obec Břehy, katastrální území Břehy celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena: * ,40 Kč 1 / ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen LV č. 106, obec Břehy, katastrální území Břehy 1. Ocenční pozemků 1.1. Zeměd ě lský pozemek 1.2. Zemědělský pozemek 1. Ocenční pozemků celkem ,30 Kč ,10 Kč ,40 Kč LV č. 106, obec Břehy, katastrální území Břehy celkem Úprava ceny vlastnickým podílem Výsledná cena: * ,40 Kč 1 / ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč - 5-

6 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třicettisícdcvětsetsedmdcsát Kč V Přelouči Jaroslav Zelený Edvarda Beneše Ol Přelouč D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr.1613/2003 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací ncmovitosti. Znalecký posudek hyl zapsán pod poř. č. 147/05/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladú účtuji dokladem č

7 E. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se rozumí cena, která hy byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých včcí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodej ů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Zpl'1sob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitou věc skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout obvyklou cenu nemovité věci, nelze ji tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obvyklé hodnoty nemovité věci je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitou včc lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší v ě deckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitou včc vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a mi1že být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. dle platného cenového předpisu), odhadnuté obvyklé ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad obvyklé ceny má vliv řada faktorů, např. očekávan ý budoucí zisk z nemovité věci, poloha, prostřed í, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajú k datu zpracování posudku. Dle 505 nového občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůžc být odděleno, aniž se tím včc znehodnotí. Dle 507 nového občanského zákoníku součásti pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Dle 51 O nového obč anského zákoníku příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u vě ci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepře stává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. Dle 511 nového občanského zákoníku jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí.

8 Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu (hodnotu) podílu id. 1/2 nemovitých vec1 zemědělských pozemků parc.č. 360/5 a parc.č. 379/61 v katastrálním území Břehy, obec Břehy okres Pardubice, vše zapsané na LV č. 106, včetně všech součástí a příslušenství pro exekuční řízení č.j EX 30/04-78 ke dni 1 O (provedeno místní šetření a ohledání ncmovitých věcí). Oceňované nemovité věci zemědělské pozemky jsou umístěné v lánu severním směrem od zastavěné části obce Břehy. Jedná se o zemědělské pozemky- ornou půdu. V katastru nemovitostí jsou zapsané v druhu orná půda, což odpovídá i skutečnosti. Na pozemku se nenachází porosty. Na poli rostlo obilí. V platném územním plánu jsou pozemky v ncurbanizovaném území vedené v ploše NZ - plochy zemědělské. Charakterově se jedná o zemědělské pozemky - ornou púdu a takto jsou i oceněné. Pozemky mají kód BPEJ. Pozemky jsou přístupné po nezpevněné cestě. Obec Břehy je vzdálená cca 1,5 km severním smčrem od Přelouče. V místě, kde se pozemky nacházejí, není možnost napojení na technickou infrastrukturu. V obci Břehy je zřízený veřejný rozvod elektřiny, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Obec Břehy se nachází v okrese Pardubice, v Pardubickém kraji, nedaleko města Přelouč. Ke dni ocenění má obec Břehy 1008 obyvatel. V obci se nachází obecní úřad, mateřská škola, základní škola nižšího stupně, hřiště, obchod se smíšeným zbožím, pohostinství a několik autobusových zastávek. Obec Břehy nemá cenovou mapu stavebních pozemkú. Obec má platný územní plán. Klady nemovitých věcí: umístění v hezké krajině, v blízkosti je Opatovický kanál a les zemědělské pozemky obhospodařované umístění mimo zastavěnou část obce Zápory nemovitých včcí: umístění v lánu občanská vybavenost obce v delší dostupnosti oceňuje se pouze podíl 1/2 v místě není možnost napojení na technickou infrastrukturu Po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu nejsou ke dni oceně ní prodané a nabízené zemědělské pozemky v obci Břehy, v katastrálním území Břehy. Prodané a nabízené pozemky v dané lokalitě- ukázka cen~wé hladiny: Nedávno uskutečněné prodeje nemovitých věcí zemědělských pozemk ů srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou, které poskytla zejména realitní kancelář NEMO, Žižkova 788, 535 Ol Přclouč: -obec Semín, katastrální území Semín (10,00 Kč!m\ - obec Přelouč, katastrální území Lhota pod Přeloučí (12,00 Kčlm\ -obec Přclouč, katastrální území Škudly (10,00 Kč/m 2 ).

9 - dále na základě vlastního průzkumu- uskutečněného prodeje zemědělských pozemků: - obec Kladruby nad Labem. katastrální území Kolesa (1 0,00 Kč/m 2 ). a nabídky od společností Farma Polabí k odprodeji vlastních zemědělských pozemků - parc. č. 515 a parc.č. 521 v katastrálním území Hlavečník, obec Hlavečník za 10,00 Kč/m 2. Výpočet obvyklé ceny průměrem ze srovnatelných cen: 10,00 Kč + 12,00 Kč + 10,00 Kč + 10,00 Kč + 10,00 Kč = 52,00 Kč 52,00 Kč: 5 = 10,40 Kč Výsledná obvyklá cena činí zaokrouhleně: 10,00 Kč/m 2 F. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY S ohledem k výše uvedeným skutečnostem je obvyklá cena podílu id. 1/2 nemovité věci pozemku parc.č. 360/5. v katastrálním území Břehy, obec Břehy okres Pardubice, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané a LV č. 106, stanovena porovnávací metodou ve výši I 0,00 Kč/m 2 a činí zaokrouhleně (2146 m 2 x I 0,00 Kč/m 2 ) : ,00 Kč slovy: Dvacetjednatisícčtyřistašedesát Korun českých Z toho podíl id. 1/2 činí: ,00 Kč slovy: Desettisícsedmsettřicet Korun čes kých S ohledem k výše uvedeným skutečnostem je obvyklá cena podílu id. 112 nemovité věci pozemku parc.č.379/61,v katastrálním území Břeh y, obec Břeh y okres Pardubice, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané a LV č. 106, stanovena porovnávací metodou ve výši 10,00 K č/m 2 a činí zao krouhlen ě ( 4 71 O m 2 x 10,00 Kč/m 2 ) : ,00 Kč slovy: Čtyřicetsedmtisícsto Korun čes kých Z toho podíl id. 1/2 č iní: ,00 Kč slovy: Dvacettřitisícpětsetpadesát Korun českých

10 Dle názoru znalce bude provedený odhad obvyklé ceny platný do , za předpokladu, že se podmínky na trhu nezmění. Znalec vycházel z poskytnutých podkladů objednavatelem, zejména pak z uskutečněných prodejů zemědělských pozemků. V Přelouči dne Jaroslav Zelený Edvarda Beneše Ol Přelouč

11 Publikace dat ISKN- 2s :406ms, 3123 prvků. Stránka č. 1 z 1 KN Obsah katastrální mapy a mapy pozemkového katastru se zobrazuje od měřítka 1:5000. Podrobnější informace k používání mapy, aktualizaci dat a jejího obsahu jsou uvedeny v nápovědě ( PDF formát). Veškeré zjištěné hodnoty souřadnic a délek nelze využívat pro vytyčování hranic pozemků v terénu

12 Publikace dat ISKN - Os :9S4ms, 625 prv\ďl ~ ,-" Přehledka t<atastrátni mapa Katastr' \ """'" ,,.,.mk~'"'_.,. """'' od móntka ' '""...-..,...,... k, _... i'i""'...'"""""""'' ~' e!ll' ~ - ~... v - ~

13 Stránka c. 1 '-'.. PublikaCe dat lskn - Os :953ms, 640 prvkú Katastrální mapa I \ \ I I \ I \ I I \ \ l ell:pkil ~\ "''"'"""'""" po<om,...,_..,..,...,..,,.... -,.-. podm-l'""'"""",.",....., -,.,..,,_;do\ jojl" -.,.. ~.,..., "..."... ( ""'-'"""'" '" '" 1",... """""" ~o~- " ' ~"" _.,... pm - ~ '.,_Je po..,...,; v -~ marusbkafdefault.aspx7themeid~3 &&MarQuerYld~ S. 20 I S

14