Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2012

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, ICQ: , GSM: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2012 NEMOVITOST: Rodinný dům, č.p. 136 s přísl., post. na pozemku parc.č.923 dle LV 1598 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk Adresa nemovitosti: Dymokurská 136 / 136, Městec Králové Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, kód ČSÚ: , LV: 1598 Ostatní stavby: Průjezd, Dřevník+kolník Pozemky: 923 Vlastník stavby: Ivana Nováková, Novodvorská 1092/116, Praha, spoluvlastnický podíl: 2 / 3 Vladimír Řeháček, Žalanského 291/12b, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 3 Vlastník pozemku: Ivana Nováková, Novodvorská 1092/116, Praha, spoluvlastnický podíl: 2 / 3 Vladimír Řeháček, Žalanského 291/12b, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095 Ex 706/11/U 01-50, Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, Praha 4 IČ: telefon: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, Jemnice IČ: telefon: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování: Počet stran: 22 stran Počet příloh: 6 V Jemnici, dne Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1992, 2011 Rekonstrukce: dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: okrajová část - zástavba RD neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM- SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč - 2 -

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti 1.Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN, podle LV č.1598 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk, vyhotovené KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk ze dne ; 3.Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Městec Králové ze dne ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Městec Králové, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu 5.Informace a údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; 6.Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne Městec Králové je městečko ležící v nadmořské výšce 212 metrů nad mořem na rozhraní Středočeského a Královéhradeckého kraje v okrese Nymburk. Součástí Městce Králové jsou i obce Vinice a Nový. Městec Králové je centrem okolních obcí v zemědělské oblasti. V současné době zde má trvalý pobyt 2926 obyvatel. První zmínku o Městci Králové nalezneme v roce Dle pověsti se zde narodil český král Přemysl Otakar II. Své rodiště povýšil na město a udělil mu četné výsady královské komory, včetně znaku českého lva. V obci se nachází vzdělávací zařízení (mateřská škola, dvě základní školy, SOŠ a SOU), městská nemocnice s ordinacemi praktických, zubních i jiných odborných lékařů, dům s pečovatelskou službou, dvě lékárny. Z občanské vybavenosti je zde dále pošta, banky, obchody, městský úřad, římskokatolický kostel, čerpací stanice, hasičská zbrojnice, obvodní oddělení Policie ČR. Je zde taktéž kulturní zařízení (kino, veřejná knihovna, seniorský klub), sportovní zařízení (fotbalový stadion, tenisové kurty, volejbalové a basketbalové hřiště, hala na stolní tenis, dětské hřiště a hala organizace Sokol).Dopravní dostupnost je dobrá. Díky své poloze je dostupný do všech větších měst v okolí např. Poděbrady, Kolín, hlavní město Praha. Městcem Králové prochází silnice III. třídy a je zde vlaková stanice i autobusové nádraží. Cca 10 km od města vede dálnice D11.Vybavenost města je na slušné úrovni. Je zde plynofikace, kanalizace, vodo- vod, kabelizace. Nemovitost se nachází v zástavbě bývalých selských stavení. Dnes jsou tyto domy určeny převážně pro rodinné bydlení. Dům je postaven v severo-západní části města (téměř okrajová část), cca 400m vzdušnou čarou od městského úřadu, který se nachází v pomyslném centru města. Dům se nachází přímo u místní hlavní silnice - zpevněné komunikaci (ul. Dymokurská). Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Exekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Evidence v KN Nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví povinného (1/3) a sestry povinného (2/3), což bude mít jednoznačný dopad na tržní cenu nemovitosti ( i její části, která je předmětem exekučního řízení) a tudíž na prodejnost v případné dražbě. Vysvětlení a zhodnocení vlivu je uvedeno v rekapitulaci posudku. Právní zánik stavby Riziko nezjištěno - 3 -

4 Popis jednotlivých staveb Základní popis Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 136, která se nachází na rovinatém pozemku p.č. 923 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 385m2, zde se nachází obytná část domu tvaru L, na kterou navazuje koupelna (přístupná pouze ze dvora) a dále pak bývalé hospodářské stavení, která v dnešní době slouží jako kolník a dřevník. Z vedlejších staveb je to již zmiňovaný kolník a dřevník, které nejsou samostatně stojící a jsou napojeny na obytnou část domu a nepříliš významné venkovní úpravy. Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s 1.NP se sedlovou střechou a nevybaveným půdním prostorem. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Druh stavby - účel využití Objekt byl vystavěn v roce Hlavní obytná část sloužila k rodinnému bydlení. V průběhu let byl dům přiměřeně udržován, avšak v posledních letech je v zanedbaném stavu. Ostatní stavby sloužily jako hospodářské budovy s to k chovu dobytka a uskladňování zemědělské produkce. Další vývoj nemovitosti není dochován, v současné době je však již využívána pouze k rodinnému bydlení, ostatní stavby slouží jako skladové prostory (kolník a dřevník). Dispoziční řešení Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s 1.NP a nevybaveným půdním prostorem. 1. NP obsahuje: kuchyň (18,9m2), pokoj (14,3m2), ložnici (14,3m2), pokoj (17,6m2) a pouze ze dvora přístupnou koupelnu spojenou s WC (11,3m2). Popis tech. stavu stavby Rodinný dům č.p. 136 byl postaven v roce Rodinný dům je osazen do parcely č. 923 zastavěná plocha a nádvoří. Dům je zděný s půdorysem tvaru L, je nepodsklepený s obytným 1. NP se sedlovou střechou a nevybaveným půdním prostorem. V minulých letech byly na objektu provedeny některé stavební úpravy interiéru, včetně dispozičního řešení. Byla opraven elektroinstalace, opraveny klempířské práce, vyměněna okna za dřevěná, tyto opravy proběhly cca před 20lety. Mezi novější rekonstrukce patří částečná oprava omítek (2008) a oprava střechy nad obytnou částí za plechovou (2011). Kromě těchto oprav je dům v celkem dobrém, ale zanedbaném stavu. V současné době má dům následující technický popis: Základy bez izolace, obvodové zdivo zděné z opuky a pálené plné cihly, stropy jsou dřevěné (rákosové), vazníkový krov, střecha sedlová, krytina nad hlavní částí domu plechová, nad dvorní částí domu, koupelnou, kolníkem a dřevníkem pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé (jeden pokoj nové štukové omítky), vnější omítky vápenné ve špatném stavu z části chybějící, vnitřní obklady keramické pouze koupelna a WC, vnější obklady nejsou, schody chybí, dveře dřevěné prosklené v ocelových zárubních, okna jsou dřevěná špaletová původní, směrem do ulice okna dřevěná novější (cca 25 let), podlahy beton, škvára, dřevo, PVC, v kuchyni dlažba, koupelna beton (ve špatném stavu), vytápění lokální kamna na tuhá paliva pouze v kuchyni a v koupelně taktéž kamna na tuhá paliva, elektroinstalace 220/380, rozvod teplé vody pouze do koupelny, v kuchyni pouze studená voda, zdroj teplé vody bojler, voda z vlastní studny, svod kanalizace do jímky, v kuchyni je plynový sporák na propan butan, hygienické vybavení v koupelně, které je přístupné pouze ze dvora vana, umyvadlo a splachovací WC. Příslušenství stavby K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží: venkovní úpravy, vedlejší stavby, pozemky a přípojky. Z vedlejších staveb je to pouze zděná kolna a dřevní, které navazují v dvorní části na obytnou část (venkovní koupelnu) a průjezd, kterým se z ulice vjíždí do dvora a který taktéž přímo navazuje na obytnou část, dokonce mají společnou střechu. Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Z venkovních úprav jsou to pouze některé zpevněné plochy (ploty k domu nepatří). Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné z opuky a CPP 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný vaznicový sbíjený 5. Krytina plechová a pálená 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické pouze v koupelně 11. Schody chybí 12. Dveře dřevěné 13. Okna dřevěná - 4 -

5 14. Podlahy obytných místností beton, dřevo, PVC a dlažba 15. Podlahy ostatních místností beton 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody pouze studená ze studny 20. Zdroj teplé vody bojler, karma 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace do septiku 23. Vybavení kuchyně plynový sporák na PB 24. Vnitřní vybavení koupelna zvenku, WC, vana, umyvadlo 25. Záchod v koupelně zvenku 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je pozemek p.č.923 o výměře 385 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, který je takto veden na LV č.1598 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové. Jedná se o jediný podlouhlý rovinatý pozemek, na němž stojí všechny části domu a vedlejších staveb a taktéž tvoří dvůr i zahradu. Z přípojek je připojen pouze na elektrickou síť, vodovod, na hranici pozemku je i plyn, chybí kanalizace do řadu. K pozemku je příjezd po zpevněné komunikaci. Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří ve výši 150,- Kč/m 2.. Tato cena vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem, upravené příslušnými koeficienty, přirážkami za vhodnou lokalizaci a úpravou koeficientu prodejnosti. Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 385 Hodnota pozemků celkem Výpočet ZP, UP a OP staveb Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 75,30 m 2 76,42 m 2 Kuchyň 18,88 m 2 1,00 18,88 m 2 Pokoj 14,27 m 2 1,00 14,27 m 2 Ložnice 14,36 m 2 1,00 14,36 m 2 Pokoj 17,61 m 2 1,00 17,61 m 2 Koupelna 11,31 m 2 1,00 11,31 m 2 Zastřešení 75,30 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP ((7*8,4)*4,23)+((3,3*5)*3,55) = 307,30 m 3 Zastřešení ((7*8,4)*4,35/2)+((3,3*5)*2,85/2) = 151,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 458,70 m 3-5 -

6 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Průjezd Průjezd byl postavený ,00 m Kč/m Kč 72 % Kč společně s domem kolem roku Jedná se o vedlejší stavbu, která je ovšem napojena na obytnou část domu a má v současné době následující technické specifikace: základové pasy bez izolace, svislé konstrukce smíšené zdivo, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina plechová, klempířské práce pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenné špatný stav, vnější i vnitřní obklady chybí, dveře - vrata svlaková, okna chybí, podlaha cihlová, zavedena elektroinstalace 220. Dřevník+kolník Kolník s dřevníkem, byly ,00 m Kč/m Kč 82 % Kč postaveny kolem roku 1910 stejně jako obytná část domu. Jedná se o vedlejší stavbu, která je ovšem napojena na obytnou část domu a má v současné době následující technické specifikace: základové pasy bez izolace, svislé konstrukce smíšené zdivo, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina pálená taška, klempířské práce pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné staré, vnější omítky vápenné špatný stav, vnější i vnitřní obklady chybí, dveře svlakové, okna dřevěná, podlaha cihlová, zavedena elektroinstalace 220, bleskosvod chybí Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem - 6 -

7 OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají. A) Ocenění nemovitosti dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Kolník+dřevník b) Průjezd 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č.923 Ocenění nemovitosti: 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Kolník+dřevník Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m 3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 31,8000 0,000 0,0000 Zděné, betonové, tloušťka cm. 3 Stropy standard 19,8000 0,000 0,0000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 7,3000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví

8 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce standard 1,7000 0,000 0,0000 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava povrchů standard 6,1000 0,000 0,0000 Jakékoliv omítky. 8 Schodiště standard 0,0000 0,000 0,0000 Neuvažuje se. 9 Dveře standard 3,0000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,1000 0,000 0,0000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy standard 8,2000 0,000 0,0000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace podstandard 5,8000-1,000-0,0580 Světelná a motorová. Součet podílů: -0,0580 Koeficient vybavení stavby K4: 1-0,0580 x 0,54 = 0,9687 Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: 1,4480 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,9687 x 0,8500 x 2,1030 x 1,4480 = 3 134,20 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 11,35x5x3,55 = 201,46 m 3 OP zastřešení: 11,35x5x2,85:2 = 80,87 m 3 Obestavěný prostor celkem: 282,33 m 3 Stavba není dokončena: Konstrukční prvek přepoč FOP z K4 % nedok. dokonč. FOP 7 Úprava povrchů 6, ,00 5,0378 Neuvedené konstrukční prvky jsou dokončené. Finanční objemový podíl dokončených konstrukcí (celkem %): 98,74 Koeficient dokončenosti stavby: 0,9874 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek dokonč. FOP přep. FOP stáří živ. opotř. 1 Základy 7,3296 7, ,05 % 2 Obvodové stěny 32, , ,09 % 3 Stropy 20, , ,24 % 4 Krov 7,5360 7, ,99 % 5 Krytina 8,3619 8, ,85 % 6 Klempířské práce 1,7550 1, ,42 % 7 Úprava povrchů 5,0378 5, ,73 % 8 Schodiště 0,0000 0, ,00 % 9 Dveře 3,0970 3, ,91 % 10 Okna 1,1356 1, ,07 % 11 Podlahy 8,4651 8, ,95 % 12 Elektroinstalace 2,7543 2, ,23 % Opotřebení celkem: 81,53 % Cena zjištěná vlivem nedokončených konstrukcí: 3 134,20 Kč x 282,33 m 3 x 0,9874 = ,21 Kč Opotřebení: ,21 Kč x 81,53% = ,42 Kč - 8 -

9 Cena zjištěná po opotřebení: ,79 Kč b) Průjezd Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): Konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m 3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví: 1,0000 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 31,8000 0,000 0,0000 Zděné, betonové, tloušťka cm. 3 Stropy standard 19,8000 0,000 0,0000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 7,3000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce standard 1,7000 0,000 0,0000 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava povrchů standard 6,1000 0,000 0,0000 Jakékoliv omítky. 8 Schodiště standard 0,0000 0,000 0,0000 Neuvažuje se. 9 Dveře standard 3,0000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna chybí 1,1000-1,852-0, Podlahy standard 8,2000 0,000 0,0000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace standard 5,8000 0,000 0,0000 Světelná a motorová. Součet podílů: -0,0204 Koeficient vybavení stavby K4: 1-0,0204 x 0,54 = 0,9890 Koeficient polohový K5: 0,8500 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: 1,4480 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 0,9890 x 0,8500 x 2,1030 x 1,4480 = 3 199,88 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 3,67x8,4x4,2 = 129,48 m 3 OP zastřešení: 3,67x8,4x4,35:2 = 67,05 m 3 Obestavěný prostor celkem: 196,53 m 3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek přep. FOP z K4 stáří živ. opotř. 1 Základy 7, ,88 % - 9 -

10 2 Obvodové stěny 32, ,23 % 3 Stropy 20, ,71 % 4 Krov 7, ,02 % 5 Krytina 8, ,33 % 6 Klempířské práce 1, ,07 % 7 Úprava povrchů 6, ,72 % 8 Schodiště 0, ,00 % 9 Dveře 3, ,81 % 10 Okna 0, ,00 % 11 Podlahy 8, ,69 % 12 Elektroinstalace 5, ,69 % Opotřebení celkem: 72,15 % Cena zjištěná: 3 199,88 Kč x 196,53 m 3 = Opotřebení: ,42 Kč x 72,15% = ,42 Kč ,45 Kč Cena zjištěná po opotřebení: ,97 Kč 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům Účel užití stavby: k trvalému bydlení Indexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): 4 933,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: ((7x8,4)x4,23)+((3,3x5)x3,55) = 307,30 m 3 OP zastřešení: ((7x8,4)x4,35:2)+((3,3x5)x2,85:2) = 151,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: 458,70 m 3 Kategorie stáří: E - starší než 80 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,60 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 III 0,00 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : 0,000 Index trhu IT = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 I 0,00 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského: bez většího významu 2 I 0,00 Úřady v obci: obecní úřad 3 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: vnitřní území obce 4 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 5 II 0,00 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti: základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 II 0,

11 Školství a sport v okolí nemovitosti: základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7 II 0,00 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti: omezená dostupnost zdravotnické péče 8 III 0,00 Veřejná doprava: zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak 4 pravidelnými denními spoji 9 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10 II 0,00 Nezaměstnanost v obci a okolí: odpovídá průměru v kraji 11 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 12 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P12 : 0,000 Index polohy IP = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 II -0,01 Druh stavby: dvojdomek, dům řadový 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 II 0,00 Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 III 0,02 Podlažnost: hodnota 1 5 III 0,00 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování do žumpy nebo septiku 6 I -0,08 Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva 7 II -0,05 Zákl. příslušenství v RD: pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstandardní nebo mimo stavbu rodinného domu 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11 II 0,00 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12 III 0,00 Kritérium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 IV 0,65 Stavebně-technický stav: stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Výpočet podlažnosti pro stanovení pásma u 4. hodnoceného znaku: Podlažnost: (((7x8,4)x4,23)+((3,3x5)x3,55)):(((7x8,4)x4,23)+((3,3x5)x3,55)) = 1,00 Součet hodnot V1 až V12: -0,120 Index konstrukce a vybavení IV = (1-0,120) x 0,650 x 0,60 = 0,343 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 1,000 x 1,000 x 0,343 = 0,343 Cena upravená: CU = IPC x I = 4 933,00 Kč/m 3 x 0,343 = 1 692,02 Kč/m 3 Výpočet ceny: 1 692,02 Kč/m 3 x 458,70 m 3 = ,57 Kč Cena zjištěná: ,57 Kč

12 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č.923 Základní cena je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 2950 Základní cena: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 49,46 Kč/m 2 Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient Kp koeficient Ki Rodinný dům 1,4480 2,1550 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: přirážka 10% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: 923 Plocha: 385 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 49,46 x ( )% x ( )% x 2,1550 x 1,4480 = 169,77 Kč/m 2 Cena za parcelu: 169,77 Kč/m 2 x 385 m 2 = ,45 Kč Cena zjištěná: ,45 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Kolník+dřevník ,79 Kč b) Průjezd ,97 Kč Mezisoučet pro 7: ,76 Kč 2) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům ,57 Kč Mezisoučet pro 26a: ,57 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č ,45 Kč Mezisoučet pro 28: ,45 Kč Cena nemovitosti celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) ,00 Kč Slovy: Jedenmiliónjednostosedmdesátosmtisícdeset korun českých

13 B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku a zejména vzhledem k charakteru a tech. stavu nemovitosti (kdy v blízkém ani vzdálenějším okolí se podobné nemovitosti téměř neobchodují) byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující a více bylo přihlédnuto k administrativní (nákladové ceně a odborných znalostí znalce. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Městec Králové (2.938 obyv.), okr.nymburk 70, , rodinný dům o dispozičním řešení 2+1 (70m2) s pozemkem o celkové výměře 569 m2 v Městci Králové. Z centrální předsíně je vstup do obývacího pokoje, který má okna do ulice a dále pak do kuchyně s okny do uzavřeného dvora a koupelny jenž je společná s WC. Kuchyň je průchozí do druhé obytné místnosti, která má také okna do dvora. Přilehlé rozsáhlé hospodářské prostory (původně chlévy s klenutými stropy) lze přebudovat na obytné. Půda vhodná k vestavbě, krov v dobrém stavu, v nejbližší době nutnost výměny střešní krytiny. Nové rozvody vody z vlastní studny, nové betonové podlahy, na kterých je položeno nové PVC. Odpady svedeny do obecní ČOV. Topení lokální na tuhá paliva a elektrické přímotopy. El. 220/380. Plyn a obecní vodovod - přípojka před domem. Uzavřený dvůr a zahrada umožňují dokonalé soukromí. Veškerá občanská vybavenost v místě. MŠ, ZŠ, nemocnice, obchody, banky, služby. Výborné dopravní spojení bus i vlak, dálnice D 11 ( Praha - Hradec Králové) cca 15 km. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Stejná velikost objektu; Lokalita prostředí - Shodná lokalita - Městec Králové; Provedení a vybavení - Podobné provedení, lepší vybavení; Stáří, technický stav - Dům po částečné rekonstrukci, lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž bez možnosti krytého parkování;

14 Městec Králové (2.938 obyv.), okr.nymburk 91, , Řadový vnitřní v části podsklepený rodinný dům s 1.NP v obci Městec Králové, okres Nymburk. Dům obsahuje jednu bytovou jednotku o dispozici 3+1. V 1.PP je chodba a sklep. V 1.NP je chodba, 3 pokoje, kuchyň, spíž, koupelna a WC. Základy jsou z kamene a betonu, zdivo je zděné. Dveře jsou hladké plné a prosklené, okna dřevěná špaletová, podlahy obytných místností jsou PVC, prkna, keramická dlažba, podlahy ostatních místností keramická dlažba, v 1.PP beton. Vytápění domu je lokálně akumulačními kamny, rozvod vody je studené a teplé, elektroinstalace je světelná, třífázová. V koupelně je elektrický bojler, plechová vana a umyvadlo, v kuchyni plynový sporák. Dům umožňuje v části k ulici vestavbu podkrovních místností. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podobná velikost, menší vedlejší stavby; Lokalita prostředí - Shodná lokalita - Městec Králové; Provedení a vybavení - Stejné provedení, podobné vybavení; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, podobný technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž bez možnosti krytého parkování; Městec Králové ( , , obyv.), okr.nymburk Rodinný dům č.p. 186, která se nachází na rovinatém terénu v souvislé městské řadové zástavbě. Na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 401 m2 se nachází obytná část tvaru L, navazující vedlejší stavby (sklady), samostatná vedlejší stavby - stodola a kolna v zadní části pozemku, venkovní úpravy a trvalé porosty. Obytná část je přízemní, nepodsklepená se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Redukce pramene ceny - 1,00 - Vlastní zdroj - bývalé ocenění - čistá tržní cena; Velikosti objektu - Stejná velikost objektu s vedlejšími stavbami; Lokalita prostředí - Shodná lokalita - Městec Králové; Provedení a vybavení - Stejné provedení, podobné vybavení; Stáří, technický stav - Stáří nezjištěno, o něco horší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Naprosto stejný pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž bez možnosti krytého parkování; Dymokury (841 obyv.), okr. 110, , Nymburk Rodinný dům v obci Dymokury, okr. Nymburk. Dispozičně je dům z pálených cihel 4+1 řešen netradičně, v anglickém stylu, t.j. bez omítky. Nemovitost stojí na pozemku o rozloze 487 m2, zastavěná plocha domu je 145 m2, užitná plocha domu je 130 m2. Cihlový dům se nachází ve velmi klidné části obce (slepá ulice). K domu patří kůlna na zahradě. Podlahy: beton, lino, koberce, dlažba je v předsíni, koupelně a WC, okna dřevěná špaletová. Ohřev vody - kombinovaný bojler (noční proud + ohřev ústř. top.), vytápění je centrální, kotel na tuhá paliva, 1x akumulační kamna, dům má rekonstruovaný komín - je možnost připojit krb nebo krbová kamna. Dům je napojen na obecní kanalizaci, na obecní vodovod, má přivedenou pevnou telefonní linku. Zahrada je situovaná za domem a poskytuje dostatek soukromí. Po menší stavební úpravě je možnost přístavku na auto, případně garáž. K domu bylo provedeno nové dláždění chodníku. V obci je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, obecní úřad, pošta, lékař, obchody, knihovna. Nymburk 15 km, Poděbrady 16 km, Městec Králové 9 km, Praha 60 km. Autobus i vlak v místě. Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků; Velikosti objektu - Podobná velikost, méně vedlejších staveb; Lokalita prostředí - Horší lokalita v menší vesnici s horší infrastrukturou; Provedení a vybavení - Podobné provedení, lepší vybavení; Stáří, technický stav - Podobný technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - O něco větší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž bez možnosti krytého parkování; Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 76,42 m 2 Porovnávací hodnota Kč

15 Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 136 postaveného na pozemku p.č. 923 s příslušenstvím a včetně pozemku dle LV č.1598 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk, může dosáhnout: REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč B) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč slovy: sedmsetsedmdesátsedmtisíckorun českých (Kč) Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - rodinného domu čp. 136 postaveného na pozemku p.č. 923 s příslušenstvím a včetně pozemku dle LV č.1598 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okr. Nymburk, na cca : , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: osmsettisíckorun českých Vzhledem k tomu, že předmětem exekuce je pouze spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 oceňovaného domu, snižuje se celková tržní cena celé nemovitosti. (Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. Z tohoto důvodu znalec snižuje cenu nemovitosti o 20%. Po této úpravě je stanovena konečná tržní cena celé nemovitosti: , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: šestsetčtyřicettisíckorun českých Z toho spoluvlastnický podíl povinného o velikosti 1/3 činí: , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: dvěstětřinácttisíckorun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou

16 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN podle LV č.1598 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okres Nymburk ze dne Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Městec Králové ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Městec Králové s vyznačením polohy domu č.p Fotodokumentace domu čp.136, jeho interiéru a příslušenství ze dne Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE

17 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

18 Výpis z KN podle LV č.1598 pro obec Městec Králové, k.ú. Městec Králové, okres Nymburk ze dne

19 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Městec Králové ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti

20 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Městec Králové s vyznačením polohy domu č.p

21 Fotodokumentace domu čp.136, jeho interiéru a příslušenství ze dne Čelní pohled Zadní pohled Vstupní dveře Boční pohled Koupelna Kuchyň WC Pokoj

22 Pohled do dvora Průjezd Pokoj Střecha domu Krov domu Půdní prostor Vstup do koupelny Kolník