Predikce vývoje trhu hypotečních úvěrů v ČR

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Predikce vývoje trhu hypotečních úvěrů v ČR Diplomová práce Autor: Tereza Mirvaldová Finance Vedoucí práce: Ing. David Mareš, M.B.A. Ph.D. Praha Duben, 2014

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Stříbře, dne Tereza Mirvaldová

3 Poděkování Chtěla bych poděkovat vedoucímu mé diplomové práce Ing. Davidu Marešovi, M.B.A. Ph.D. za odborné vedení, připomínky a důslednost při zpracování této práce.

4 Anotace Tato diplomová práce se zabývá trhem hypotečních úvěrů v České republice, jeho formováním po roce 1989, faktory, které ovlivnily jeho vývoj, procesem poskytování hypotečních úvěrů, formami hypotečních úvěrů, metodikou jejich poskytování a vazbami na ostatní činnosti banky. Teoretické poznatky jsou využity k utřídění praktických poznatků v oblasti financování bydlení formou úvěru a identifikaci hlavních faktorů ovlivňujících budoucí vývoj trhu a kvantifikaci závislosti mezi těmito faktory a trhem. Na závěr je na základě získaných dat provedena predikce budoucího vývoje trhu s ohledem na možná ohrožení a příležitosti. Klíčové pojmy: Delikvence, historický vývoj trhu, hypoteční úvěry, legislativní podmínky, predikce vývoje, rizika, scóring, úvěrový proces, zajištění

5 Annotation This diploma thesis is interested in market of morgages in Czech republic, his formation after year 1989 and factors which have impact on it s progress and process of providing mortgages. This diploma work contens forms of the morgages, metodology of providing mortgages and relations on other activities of the bank. Teoretical knowledge are used to organization practical findings in area of financing owner occupation by the form of morgage and identification major factors with impact for future market increas and quantification of the dependence among this factors and market. In closing I made on the base of gain information prediction of the future progres sof the market with respekt to possible opportunities and threats. Key words repayment, historical evolution of the market, mortgage, legislativ conditions, prediction of the progress, risk, scoring of the creditability, cretit process, ensuring

6 OBSAH ÚVOD HISTORIE A TYPY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Historie úvěrování a hypotečních úvěrů v českých zemích Typy hypotečních úvěrů Třídění podle účelu Třídění podle typu úrokové sazby LEGISLATIVNÍ PODMÍNKY VÝVOJ TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ OD ROKU AKTUÁLNÍ SITUACE NA TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Analýza firem s největším podílem na trhu Faktory, které využívají firmy nově vstupujících na trh POPIS ÚVĚROVÉHO PROCESU Žádost Stanovení ceny nemovitosti Posouzení Příjmy Akceptovatelné příjmy Neakceptovatelné příjmy Výdaje Nezbytné výdaje Rezervotvorné výdaje Ostatní výdaje Konkrétní příklad Vysokoškolsky vzdělaná, 30-ti letá, svobodná žadatelka Dvoučlenná žadatelská domácnost - žadatelé 39 a 40 let Čerpání úvěru Splácení úvěru Řešení delikvence HLAVNÍ FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ TRH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Nezaměstnanost Hrubá mzda Inflace Demografický vývoj Bytová výstavba PREDIKCE VÝVOJE TRHU Hlavní faktory pozitivně ovlivňující vývoj hypotečního trhu Potenciální hrozby negativního trendu trhu hypotečních úvěrů ZÁVĚR SLOVNÍK POJMŮ SEZNAM KNIŽNÍCH PRAMENŮ SEZNAM ELEKTRONICKÝCH ZDROJŮ SEZNAM LEGISLATIVNÍCH ZDROJŮ SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ SEZNAM PŘÍLOH

7 ÚVOD Pro svou diplomovou práci jsem si vybrala téma Predikce vývoje trhu hypotečních úvěrů v ČR hned ze dvou důvodů. Jednak je mi toto téma profesně velmi blízké, dalším důvodem je skutečnost, že vývoj trhu hypotečních úvěrů je podle mého názoru lakmusovým papírkem stavu ekonomiky a očekávání jejího vývoje ze strany obyvatelstva. Bydlení je základní životní potřebou každého člověka, kterou musí vyřešit, a částka, kterou vynakládá na řešení této otázky, je vzhledem k jeho příjmu zásadní. Většina lidí není schopna realizovat nákup nemovitosti v osobním vlastnictví z vlastních prostředků, proto musí řešit dilema mezi nájemním bydlením a financováním nákupu vlastní nemovitosti prostřednictvím úvěru. Cílem mojí práce je v co možná největší míře objektivní posouzení situace na trhu hypotečních úvěrů a predikce vývoje tohoto trhu. Z dostupných zdrojů získám potřebné informace o minulém vývoji. Zveřejňované predikce trhu od různých agentur či společností zabývajících se zprostředkováním či poskytováním hypotečních úvěrů jsou vesměs na velmi krátké časové období v řádu maximálně měsíců, zatímco mým záměrem je vytvořit odhad vývoje v delším časovém horizontu. Diplomová práce je rozdělena do sedmi kapitol. V první kapitole se budu věnovat historii úvěrování nemovitostí v ČR. Ve kapitole číslo dvě se budu zabývat legislativními podmínkami poskytování hypotečních úvěrů a připravovanými regulacemi, které mohou mít dopad i na financování bydlení. Třetí kapitola je věnována vývoji trhu hypotečních úvěrů od roku 1989 s důrazem na turbulentní počátky formování hypotečního trhu a úzké vazbě na trh s nemovitostmi. Čtvrtá kapitola se zabývá aktuální situací na trhu. V páté kapitole budu charakterizovat popis celého procesu poskytnutí úvěru včetně jeho následné obsluhy a konkrétních příkladů. Jako východiska pro tuto kapitolu využiji nejenom své vlastní zkušenosti, ale i informace získané na základě diskusí s odborníky v tomto oboru. V šesté kapitole definuji veličiny, které mohou mít vliv na vývoj poptávky a nabídky na trhu hypotečních úvěrů a míru, jakou ovlivní objem poskytnutých úvěrů na základě korelační analýzy. Faktory, které budou zkoumány, jsou nezaměstnanost a hrubý domácí produkt jako základní ukazatele vývoje ekonomiky. Údaje z této kapitoly jsem čerpala převážně z dat, které zveřejňuje Český statistický úřad

8 Poslední kapitola je syntézou získaných poznatků. Banky by měly být s jistou mírou pravděpodobnosti připraveny na vývoj na trhu. Proto budu predikovat vývoj trhu, aby banky mohly eliminovat rozdíl mezi nabídkou a poptávkou v konkrétním čase, což bude mít pozitivní dopad na vývoj nákladů v dlouhodobém horizontu. Vzhledem k rozsahu a tématu diplomové práce bude použita zpočátku metoda popisná pro definování výchozí situace a následně metoda analytická pro predikování budoucího vývoje

9 1. HISTORIE A TYPY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Ve své práci se budu zabývat hypotečními úvěry. Ty jsou podle mého názoru pro banky z hlediska objemu poskytnutých prostředků a jejich podílu na celkovém objemu poskytnutých úvěrů a dlouhodobosti závazku zásadní. Úvěrové obchody jsou nejvýznamnější částí bankovních aktivních obchodů, tj. obchodů, které jsou účetně zobrazeny na straně aktiv banky. Úvěry je možné definovat jako časově omezené, úplatné zapůjčení peněz k volnému nebo smluvně vázanému použití. Výnosy z aktivních obchodů jsou úroky z úvěrů poskytnutých bankou její klientele, výnosy z cenných papírů, poplatky a provize i některé jiné výnosy s těmito obchody spojené. 1 Hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr na investice do nemovitostí, jehož splacení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti určité hodnoty. Pro hypoteční úvěry je typické, že Jsou zajišťovány nemovitostmi (většinou zástavním právem) Jsou financovány také ze zdrojů získaných zvláštní formou dluhopisů hypotečními zástavními listy. Tento způsob krytí specifickými zdroji si vyžádala dlouhá doba splatnosti hypotečních úvěrů. V době podpisu úvěrové smlouvy by nemělo na zastavované nemovitosti váznout žádné jiné zástavní právo. Nemovitosti sloužící jako jištění hypotečních úvěrů nesmí banka použít jako zástavu ke svým jiným aktivitám 2. Z dlouhodobosti vyplývají i různá rizika, která musí banky vzít v potaz. Riziko v ekonomii a financích se definuje jako nejednoznačnost průběhu určitých ekonomických a finančních procesů a jejich výsledků. 3 Celkové riziko bankovních obchodů můžeme primárně rozdělit na systémové a jedinečné. Systémové riziko je dáno globálním politickým a ekonomickým prostředím, zejména politickým uspořádáním v daném státě, zákonodárstvím, regulačními opatřeními a jinými. Ekonomický rámec je dán stadiem hospodářského cyklu, vývojem HDP, fungováním trhu, inflací a dalšími makroekonomickými jevy. Jedinečné riziko je úzce spojeno jednak s klientem a jednak s obsahem transakce, s bankovním produktem. Těmto rizikům na rozdíl od rizik systémových může banka předcházet obezřetností při poskytování obchodů. Riziko může stejně jako u kteréhokoliv jiného rizika omezit diverzifikací mezi obchody s různou mírou rizikovosti. V realitě ovšem 1 Bankovnictví. 6. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, 280 s. ISBN KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví: bankovnictví obchody, služby, operace a rizika. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2012, 168 s. ISBN POLOUČEK, Stanislav. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, xvii, 716 s. ISBN

10 není riziko systémové odděleno od rizika jedinečného a jedno druhé v jisté míře ovlivňují. Zásadním rizikem banky je riziko úvěrové, které vzniká zhoršením kvality úvěrových aktiv. Úvěrové riziko plyne ze situace, kdy dlužník nebude schopen nebo ochoten splácet bance jistinu a úrok z ní plynoucí v plné výši a v čase, ve kterém je pohledávka splatná. Banka musí toto riziko vyhodnotit a eventuálně zajistit vhodné zajištění. Banka musí postupovat velmi individuálně a zkoumat nejenom ekonomické postavení klienta, ale i jeho morální kvality. Vzhledem k tomu, že banky z dlouhodobého hlediska maximalizují svůj zisk, musí postupovat určitá rizika. Pokud by banky omezily rizikové operace, znamenalo by to pokles ziskovosti banky. Management tedy musí najít vhodnou kombinaci ziskovosti a rizikovosti. Banky řídí podstupovaná rizika tak, aby jejich negativní dopad do hospodaření byl co nejnižší. Na řízení rizik není zainteresována jen banka samotná, ale také regulátor bankovního sektoru a auditor banky 4. Aktivity úseku řízení rizik každé banky jsou proto zaměřeny rovněž na prevenci úvěrových podvodů, tj. na detekci podezřelých jednání při schvalování žádostí o úvěr nebo kdykoli v průběhu trvání úvěrového vztahu, přičemž jsou zaměstnanci bank pravidelně proškolováni o charakteristických rysech podezřelých jednání, na odhalování úvěrových podvodů především prostřednictvím nejrůznějších softwarových nástrojů a samotné šetření těchto podvodů, kde je vedle trestních oznámení jádrem těchto činností provádění nejrůznějších analýz právních i vnitřních procesů banky. Na základě těchto aktivit jsou přijímána konkrétní opatření a zavádějí se nové postupy. Pro vytvoření typologie podvodů a odhalování nových typů podvodů slouží studie podvodů, se kterými se banka již setkala. Na ni navazují studie vnitřních procesů a kontrolních mechanismů dané banky, které tyto podvody nedokázaly zachytit. Na základě těchto analýz jsou navrhována řešení v podobě změn interních pracovních postupů a používaných kontrolních mechanismů. Studie podvodů je nutné provádět kontinuálně, protože pachatelé se stále přizpůsobují měnícím se podmínkám. Toto zkoumání musí být prováděno na reprezentativním vzorku nesplacených úvěrů, které daná banka poskytla. 4 KAŠPAROVSKÁ, Vlasta. Řízení obchodních bank: vybrané kapitoly. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, xix, 339 s. ISBN

11 Základem pro rozhodování banky o tom, zda konkrétnímu klientovi poskytne či neposkytne požadovaný úvěr, je tzv. skóre klienta. Pod tímto pojmem se skrývá číselné vyjádření finanční spolehlivosti každého žadatele o úvěr, vypočítané na základě scóringového (hodnotícího) modelu (funkce). Ve většině případů se jedná o statistické modely, které jsou odvozené z historických dat popisujících podmínky, za nichž klient poskytnutý úvěr splatil, resp. nesplatil. Při jejich tvorbě bývají také zobecněny ekonomické charakteristiky jednotlivých klientů. Skóringové modely pracují s řadou proměnných veličin a informace o jejich fungování jsou každou obchodní bankou velmi přísně střeženy, protože se jedná o její konkurenční výhodu. Výsledek skóringu (zjednodušeně řečeno) určuje statistickou pravděpodobnost, že konkrétní klient úvěr nesplatí. Využívání těchto modelů je velmi efektivní při rozpoznání klientů s omezenou schopností splácet. Pokud to vyžaduje výsledek skóringu nebo jiný parametr požadovaného úvěru (např. jeho výše), banka provádí další ověřování klienta. V jeho procesu jsou ověřovány všechny klientem předané informace (např. adresy nebo telefonní kontakty). Proces ověřování je efektivní proti podvodníkům, kteří využívají falešné či zcizené identifikační doklady, do žádosti o poskytnutí úvěru uvádějí neexistující zaměstnání a/nebo adresy nebo proti tzv. bílým koním. Nezávisle na těchto procesech mohou banky v průběhu schvalovacího procesu využívat také specializované programové vybavení (tzv. fraud scorecard), které je zaměřené na detekci možných úvěrových podvodů. Tento software využívá stejné informace z klientovy žádosti o poskytnutí úvěru jako klasický skóring a stejně jako on je součástí procesu schvalování úvěru. Fraud scorecard určuje, jak vysoká je pravděpodobnost, že klient bude jednat podvodně. Žádost klienta o poskytnutí úvěru je tímto softwarem zařazena do jedné ze tří skupin podle pravděpodobnosti úvěrového podvodu žádost o úvěr je buď schválena, nebo zamítnuta, resp. musí být dále přešetřena speciálním útvarem banky. Bankám v boji proti úvěrovým podvodům pomáhá také sdílení negativních informací o jednotlivých klientech v rámci příslušné finanční skupiny, pokud ovšem klient dá k tomuto sdílení informací údajů o něm svůj souhlas. Kromě toho bankám v tomto boji pomáhají i bankovní a nebankovní úvěrové registry 5. 5 KALABIS, Zbyněk. Banky se skóringem brání proti úvěrovým podvodům a neplatičům. Měšec.cz [online] [cit ]. Dostupné z:

12 1.1. Historie úvěrování a hypotečních úvěrů v českých zemích Obchodní bankovnictví v českých zemích má poměrně krátkou historii. Jeho základy se utvářely až v šedesátých letech 19. století, kdy se podařilo založit Hypotéční banku království Českého a kdy vznikaly první bankovní domy. Až do té doby měly českých zemích výsadní postavení ústavy rakouské, zejména pak vídeňské. Již samotný výraz banka namísto původního bank se u nás ujal teprve v roce Lichva a úvěr jsou známy od starověku. Již u antických filozofů se však setkáváme s odmítavým postojem vůči úrokům, které z těchto operací plynuly. Ze středověkých autorit pak zejména u Tomáše Akvinského, u něj se však jednalo o problém teologický. Představy o lichvě nabyly největšího významu ve středověku, kdy bez nadsázky představovaly jednu z os, kolem nichž se otáčel tehdejší život. Základním požadavkem církve, která v té době byla hlavní právní i morální autoritou, byl požadavek, aby věřitel v úvěrových vztazích nepožadoval více, než kolik úvěrem poskytl. Jinak řečeno každý, nikoliv jen neúměrně vysoký úrok byl považován za lichvu. V tehdejší době byla tedy platba úroku za úvěr (v tehdejším chápání lichva) hodnocena jednak jako právní, ale i morální a etický přestupek. Vyžadování úroku za poskytnutý úvěr byl tehdy tedy v podstatě hřích. Je tedy otázkou jak velký dopad měl křesťanský zákaz úroku na rozvoj bankovnictví jako takového. Až v pozdním středověku došlo k prosazování římského práva. První zmínky o reálném úvěrování blízkém hypotečním úvěrům u nás jsou patrné například z knihy rychtářského soudu novoměstského z doby Václava IV., které obsahovaly desetitisíce záznamů o dluzích menších než 1 kopa pražských grošů. Když někdo potřeboval na suroviny nebo na věno pro dceru, buď mohl prodat rentu, která pak vázla jako břemeno na nemovitosti nebo si půjčil peníze, kterými dům zatížil. V případě, že nemohl půjčku vrátit ve sjednaném termínu, přešla nemovitost po předepsaných soudních formalitách (proto se o těchto skutečnostech dovídáme se soudních knih) na věřitele. Chápání platby úroku jako lichvy pramenilo hlavně ze skutečnosti, že si půjčovat potřebovali i lidé, kteří nemovitost nevlastnili. V takovém případě věřitel půjčovat dlužníkovi v dobré víře (bona fide). Půjčka byla zapsána do soudních knih na rychtářském soudě. Zápis měl pro věřitele zásadní význam, protože v případě jeho nezaplacení byl rychtář povinen ujmout se věřitelova práva a zabavit movitý majetek, aby byl dluh umořen podle našich nynějších zvyklostí bychom řekli, že se ujal práce exekutora. Z chápání křesťanské církve úroku jako hříchu plynulo i výsadní postavení židovských obchodníků jako věřitelů, protože podle jejich náboženského učení není požadování úroku za

13 poskytnutou půjčku hříchem, ti tedy mohli na rozdíl od katolíků žádat úrok otevřeně. Židé byli v tomto ohledu přímo podřízeni panovníkovi. Židé jako osoby podřízené královské komoře byli ve specifickém právním postavení, jež bylo usnadněno tím, že panovníkovi plynul z jejich operací zisk. V 15. století je patrná snaha úrokové vztahy centrálně regulovat. Rok 1484 se v tomto ohledu stal výrazným mezníkem. Zemský soud tehdy vydal nález stanovující zákonný limit pro úrokovou míru nejvýše 10%. Význam této normy nepochybně vzrostl i tím, že se v roce 1500 stala součástí tzv. Vladislavského zřízení zemského. V jagellonské epoše existoval v Čechách čilý úvěrový styk a nepochybně i otevřená lichva. Dochází také ke změně názoru na židovské finančnictví a opatření z roku 1484 mělo výrazněji působit proti židovskému úvěru a úroku. K zásadní kvalitativní změně v pozdním středověku došlo především v důsledku vzniku prvních skutečných bankovních domů. Vynutil si to rozvoj směnárenství, v jehož pozadí stály jak požadavky papežské kurie (ústřední administrativní a soudní orgán Svatého stolce, který slouží papeži ke správě věcí katolické církve), tak obstarávání úvěrů pro panovnické domy. Kupříkladu roku 1398 založili 2 kupci banku ve Florencii. V této době vznikaly bankovní domy zejména v trojúhelníku Flandry-Katalánsko-Itálie. Měly tři hlavní funkce, které je definitivně oddělily od zbožových obchodů. Bezhotovostní platební styk realizovaný za pomoci směnek Tvorbu depozit umožňujících koncentraci kapitálu Žirový obchod vedoucí ke vzniku bankovních účtů V Čechách byl tradiční rámec úvěrových obchodů generován potřebami panovníka, předních aristokratů a příslušníků šlechtické obce. Pokud byla mezi křesťanskými obchodníky sjednána půjčka s úrokovou mírou vyšší než stanovená desetiprocentní hranice nebo došlo k jinému spekulativnímu vybočení z běžných zvyklostí, byla tato operace označena jako nedovolená lichva. Obnovení zřízení zemské v roce 1627 specifikuje, že jde o případy: Když si dá někdo vystavit list či zápis, že půjčil hotové peníze a místo nich dá nějaké předměty Když někdo půjčí jistou sumu a žádá zpět vyšší něž půjčil Když někdo prodá předměty za sumu, která by více než dvakrát překračovala hodnotu dané věci

14 Jako nelegální jsou zde tedy uvedeny ty formy úvěrového styku, které vznikly ve středověku za účelem obcházení zákazu peněžního zisku při půjčkách. Komu byla lichva prokázána, mohl být potrestán nejen konfiskací dané částky, ale i ztrátou cti a od roku 1575 i hrdla. Od roku 1787 přestala být lichva hrdelním zločinem, podle trestního zákoníku z roku 1803 byla klasifikována jako těžký policejní přestupek. Pro srovnání v římskoněmecké říší se po roce 1530 prosazovala maximální výše úrokové sazby 5% p.a. V zemích Koruny české byla v průběhu 40. let 16. století postupně uzákoněna maximální úroková sazba do výše 6% ročně (30. dubna 1543, ale k prosazení bylo potřeba přechodného období). Ve svém patentu z 29. ledna 1787 stanovil Josef II. úrokovou míru na 4 % ročně při hypotečních půjčkách. U ostatních půjček bylo legální dohodnout vyšší úrokovou míru (až 5% p.a. pro běžné obyvatelstvo a 6% p.a. při půjčkách mezi podnikateli), ale v takovém případě bylo státním orgánům zakázáno napomáhat při jejich vymáhání. Maximálně povolená úroková míra byla státem vyhlašována ještě téměř po celé 19. století, v letech měla však svou platnost pouze její výše pro úroky z prodlení, protože v ostatních případech již panovala úroková volnost. Výše uvedené regule se vztahovaly pouze na křesťanské úvěry, protože panovník měl vládu pouze nad křesťanským obyvatelstvem. Regulace židovských úvěrů byla započata až Vladislavem Jagellonským v roce 1497, když omezil úrokové míry pro velké částky židovských úvěrů (nad 100 kop grošů) na dvojnásobek toho, co bylo dovoleno křesťanům (tj.20%) u menších částek úrok dosahoval cca 24,8% p.a. a u dluhů pod 5 kop 37-86% ročně. Představa o maximálně dosažitelném úroku u židovských půjček 24,8% p. a. byla běžná po celé 16. století i když často byly snahy o její snížení. Zásadní změna přišla v roce 1642, kdy bylo v dodatcích k Obnovenému řízení zemskému stanoveno, že ani Židé nesmějí brát úrok větší než 6%. Na předním postavení židovských obchodníků v habsburské monarchii 17.,18. a do značné míry i 19. století však tento fakt již mnoho nezměnil. Dluh byl obvykle jištěn zástavou nemovitosti, jejíž držba byla věřiteli ihned postoupena nebo získával sankční úrok, pokud nebyla smlouva dodržena. Dalšími předměty zajištění byly klenoty, oděvy a jiný movitý majetek. U méně majetných osob byl vyžadován ručitel, anebo méně často byl vystaven dlužní úpis, který byl podepsán zúčastněnými stranami a svědky. Dlužní úpis byl v průběhu 16. století značně unifikován a zformalizován. Valná většina dluhů měla delší splatnost, než byla délka lidského života, proto musely být dlužní úpisy

15 převoditelné a postupně se tedy staly i předmětem spekulací. Vzhledem k častému nesplácení dluhů si věřitelé nechávali dluhy zapsat do rejstříků. V Evropě se zásadním průlomem pro vznik moderní bankovní soustavy stala průmyslová revoluce, která byla tahounem přizpůsobení bankovnictví potřebám průmyslového a dopravního rozmachu a prosazení svobody obchodu a komercializace zemědělství. V roce 1822 došlo k založení Societé générale pour favoriser l industriale nationale v Bruselu a 1852 založení Société générale du Vrodit Mobilier v Paříži. První obchodní banky se objevily hned na prahu konjunktury 50. let 19. století. Úkolem těchto akciových bank bylo v případě jednoduchých úvěrních bank provádění směnečných operací, běžných krátkodobých úvěrových a depozitních bankovních obchodů. Takovými bankami byla v 60. letech 19. století Brněnská eskontní banka, která vznikla na popud živnostenské komory v Brně a Pražská eskontní banka založená pražskými německými bankéři židovského původu eskontní banka. Mezi bankou a věřitelem figuroval ještě tzv. úvěrní spolek. V případě univerzálního mobilního typu bank k tomu poprvé přistoupila i nabídka dlouhodobého úvěru a investičního úvěru a úvěru na zakladatelský kapitál pro tovární průmysl, obchod a železnice (u nás tento model převzala Živnostenská banka v Praze 1868) Pro trh hypotečních úvěrů v Čechách byla zásadní Hypotéční banka království Českého. Pro rozšíření existujících možností hypotečního úvěru byla v roce 1864 v Praze zřízena v Praze Hypotheken-Bank des Königreiches Böhmen. Byl to první zemský peněžní ústav tohoto typu v celém habsburském státě a jeho příkladu v pozdější době následovali i v jiných zemských centrech monarchie. (Brno, Opava, Lvov a jinde). Hypoteční banka měla zlepšit existující úvěrové možnosti především poskytováním dlouhodobých úvěrů zemědělským podnikatelům. Podle záměrů svých zakladatelů byla veřejnoprávní institucí bez výdělečných tendencí, čímž se ostře odlišovala od peněžních ústavů těsně svázaných s rozvojem novodobého podnikání, tj. od akciových obchodních bank. Největší zásluhu o zřízení Hypoteční banky v Čechách měl Albert Nostic, který jako člen zemského stavovského výboru neohroženě čelil odporu vídeňské vlády a nakonec energickými interpelacemi prosadil schválení stanov, takže banka mohla dne zahájit svoji činnost. Zvláštní tříčlenné komité vypracovalo na základě zkušeností z návštěvy hypotečních bank v jiných zemích organizační strukturu i prozatímní jednací řád nového ústavu. Stanovy pak byly publikovány v říšském zákoníku z roku 1864 a rovněž v zákoníku zemském z téhož roku. Přes určitou inspiraci odjinud šli zřizovatelé nového ústavu vlastní samostatnou cestou, která vedla ke

16 vzniku ústavu veřejnoprávní povahy se zárukou a pod dozorem státu. Zemský sněm vystihl celkem správně současnou potřebu obyvatelstva i důležitost tohoto úvěrového odvětví, a volil proto pro nový ústav takovou právní formu, která by umožňovala, aby banka nesloužila jen určité hospodářské vrstvě, ale aby všemu obyvatelstvu zpřístupnila poskytování levného nevypověditelného a umořitelného úvěru pro majetek pozemkový i pro majetek domácí. Cílem zakladatelů bylo vyloučit soukromou spekulaci, uchránit dlužníka od dosavadního lichvářského útisku a věřiteli umožnit vydávání zástavních listů jako ochrany před případnou mobilitou. Nový ústav neměl vlastní jmění a nebylo mu ani přiznáno právo (jako později Zemské bance) vydávat základní úpisy. Na zřízení a základní výdaje obdržela banka pouze zálohu ve výši 30 tis. zlatých, kterou měla splatit z běžných výtěžků. Na druhé straně byla bance udělena řada privilegií, na tehdejší dobu velmi cenných. Vedle ručení, které poskytovala celá země, to bylo především přiznání pupilární jistoty (tj. lze do nich ukládat majetek nezletilých dětí či sirotků) zástavních listů a jejich zavedení na všechny tuzemské burzy, dále řada výjimek ze zákonů trestních, civilních, procesních i berních. Přes tyto výsady však omezená možnost výdělečných činností přiváděla banku v některých letech do obtížných situací. Postavení Hypoteční banky království Českého jako veřejnoprávní nevýdělečné instituce se poněkud vymyká. V červnu 1921 byl změněn název na Hypotéční banka česká a státní dohled přešel z bývalého Zemského sněmu Království Českého na Zemský správní výbor a na vládní orgány. V roce 1925 došlo ke změnám při jmenování managementu ústavu. Podle nových stanov byli ředitelé dosazováni vládou podle politického klíče. Prvořadý vliv si v Hypoteční bance vydobyli zástupci českého a německého agrárního hnutí. Podle nových stanov se v roce 1921 také rozšířily podnikatelské možnosti Hypoteční banky. Ta nyní poskytovala půjčky a to nejen na vlastní zástavní listy a státní cenné papíry, ale i na akcie, eskontovala a reeskontovala směnky, přijímala vklady na vkladní knížky, běžné účty a pokladniční poukázky. Dále poskytovala stavební úvěry, spolupracovala na finančních operacích souvisejících s pozemkovou reformou a tzv. vnitřní kolonizací. Z mimořádných úkolů převzala Hypoteční banka likvidaci banky Bohemia a Americko-slovenské banky. Dále je již české bankovnictví s ohledem na hypoteční úvěry ve srovnání s celosvětovým vývojem významně zasaženo až centrální regulací socialistické vlády, kdy byly bytové možnosti řešeny buď centrálním přidělením bytu nebo tzv. novomanželskou půjčkou v případě výstavby a trh hypotečních úvěrů tak vlastně neexistoval. Po návratu k tržní

17 ekonomice bylo navázáno na stav před centrálně plánovanou ekonomikou a trh se do dnešního dne plně dotáhl na vyspělé trhy hypotečních úvěrů v západní Evropě. 6 Obrázek 1: Časová osa zásadních okamžiků v historii českých zemí Zdroj: Vlastní zpracování VENCOVSKÝ, František. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1999, 594 s. ISBN Typy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze třídit podle několika hledisek. Prvním a nejdůležitějším z nich je hledisko účelu. Podle účelu jsou vyžadovány různé podklady pro vyřízení hypotečního úvěru, ale i to, zda lze vzniklou potřebu řešit formou hypotečního úvěru či nikoliv. 6 VENCOVSKÝ, František. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1999, 594 s. ISBN

18 1.2.1 Třídění podle účelu Obrázek 2: Třídění hypotečních úvěrů podle účelu Třídění podle účelu Koupě nemovitosti Rekonstrukce nemovitosti Vypořádání společného jmění manžlů po rozvodu Vypořádání dědictví Zpětné proplacení investice do nemovitosti Zhodnocení pozemku Refinancování hypotečního úvěru z jiného peněžního ústavu Privatizace bytového fondu Nákup nemovitosti od družstva Výstavba nemovitosti Zdroj: Vlastní zpracování. Koupě nemovitosti ze strany banky jsou tímto typem úvěru financovány nákupy bytových jednotek, domů, pozemků či objektů rodinné rekreace. Splatnost u toho typu je omezena pouze horní hranicí pro hypoteční úvěry 30-ti let. Jedná se o nejčastěji poskytovaný typ hypotečního úvěru Rekonstrukce nemovitosti tento typ úvěru je specifický tím, že je nemovitost ohodnocena ve své aktuální hodnotě před rekonstrukcí a po rekonstrukci a následně je realizována rekonstrukce. Objem poskytnutého hypotečního úvěru může tedy teoreticky být až do výše odhadní ceny nemovitosti po rekonstrukci. Rekonstrukce může být realizována buď dokládáním faktur bance k proplacení nebo formou zálohového čerpání (prostředky z úvěru převedeny na účet dlužníka a ten svépomocí realizuje rekonstrukci). U obou způsobů čerpání prostředků si banka zajišťuje účelovost použití prostředků na nemovitost tzv. zprávou o stavu výstavby. Bankou stanovený odhadce zkontroluje po určitém objemu vyčerpaných prostředků (stanoveno ve smlouvě) zda odpovídá stav rekonstrukce objemu vyčerpaných prostředků. Vypořádání společného jmění manželů nebo dědictví nutnou podmínkou pro poskytnutí tohoto typu úvěru je vypořádání společného jmění manželů nebo dědického řízení s doložkou

19 o nabytí právní moci, ve kterém je jasně stanoveno, že předmětem těchto vypořádání je nemovitý majetek. Ostatní náležitosti úvěru jsou standardní. Zpětné proplacení investice do nemovitosti specifikem je, že žadatel předkládá jednak soupis provedených investic, faktury dokládající provedení prací a doklady osvědčují proplacení těchto faktur, přičemž nejsou akceptovány doklady o zaplacení v hotovosti. Důvodem nutnosti bezhotovostní platby je prevence praní špinavých peněz. Zhodnocení pozemku - často je tento úvěr kombinován s koupí pozemku. Zhodnocením pozemku jsou míněny terénní úpravy, elektrická, plynová či vodovodní přípojka. Pokud je předmětem zástavy samotný pozemek musí být samotná následná výstavba řešena buď z vlastních prostředků, nebo hypotékou od stejné banky, která poskytla úvěr na pozemek, protože podle nového občanského zákoníku je stavba součástí pozemku. Refinancování hypotečního úvěru od jiného peněžního ústavu. Zde mohou být dvě procedury poskytnutí. Zjednodušená varianta je v případě, že je úvěr již minimálně tři roky splácen s řádnou splátkovou disciplínou a podmínky úvěru jsou ekvivalentní zejména pak výše splátky. V tomto případě není zkoumán příjem žadatele, protože byl prověřen původně poskytující bankou a doložen skutečností, že žadatel je schopen řádně splácen. Pokud je úvěr splácen kratší dobu, nebo není splácen se 100% disciplínou, je třeba podstoupit klasický proces s ověřením příjmů a výdajů domácnosti. Refinancovat lze hypoteční úvěr v době fixace úrokové sazby ( v tomto okamžiku lze splatit pohledávku poskytující banky bez sankce) nebo i mimo toto období. Mimo toto období lze refinancovat s pokutou, ale i tato pokuta může být účelem nově poskytnutého úvěru. Privatizace bytového fondu tento typ úvěru je na ústupu. Jedná se o koupi nemovitostí od měst a obcí (ve valné většině za nižší než tržní ceny). Specifikem tohoto typu úvěru je právní skutečnost, že města a obce nemohou dávat svůj majetek do zástavy a tudíž se žadatel musí nejdříve stát majitelem nemovitosti a posléze je nemovitost zavázána bance jako protihodnota. Tato právní skutečnost je vyřešena tzv. předhypoteční úvěrem který je poskytnut na přechodnou dobu bez zajištění s úrokovou mírou blízkou úrokové míře hypotečního úvěru. Do doby než je žadatel zapsán jako majitel nemovitosti, splácí žadatel pouze úroky z předhypotečního úvěru. Účelem hypotečního úvěru je tedy následně de facto splacení předhypotečního úvěru

20 Nákup nemovitosti od družstva Bytová družstva sice mohou dávat svůj majetek do zástavy, ale v tomto případě by museli zástavní smlouvu podepsat všichni členové družstva a v praxi jsem se s takou situací setkala pouze jednou. Častější je podobný systém jako u privatizace bytového fondu, kdy do doby převodu nemovitosti z bytového družstva na žadatele je použit předhypoteční úvěr. Nutnou podmínkou pro vyřízení tohoto úvěru je doložení potvrzení bytového družstva, že nejpozději do 12-ti měsíců převede nemovitost do osobního vlastnictví. V praxi jsou převody nemovitostí do osobního vlastnictví od bytového družstva realizovány jednou či dvakrát ročně. Výstavba nemovitosti - tento typ účelu je nejsložitější, protože nemovitost k zajištění fyzicky neexistuje. Odhad nemovitosti je stanoven na počátku - například cena pozemku a dále je stanovena budoucí cena na základě projektové dokumentace. U tohoto typu úvěru je potřeba doložit nejvíce dokumentů. Jednak dokumenty k posouzení bonity klienta, ale i již zmiňovanou projektovou dokumentaci, stavební povolení či ohlášení stavby (podle rozsahu), pojištění rozestavěné nemovitosti a další. Stejně jako u rekonstrukce lze využít postupného zálohového čerpání či proplácení faktur s dokládáním zpráv o stavu výstavby zpracovaných bankou určeným odhadcem. Neexistence zástavy je opět řešena předhypotečním úvěrem až do doby, kdy je stavby na katastru nemovitostí zapsána jako rozestavěná stavba (stavbu lze zaměřit, pokud je postavena do 1 metru výšky). V tomto okamžiku je z hypotečního úvěru splacen předhypoteční úvěr a dále je čerpán úvěr hypoteční. Jednotlivé účely úvěrů lze v jednom hypotečním úvěru libovolně kombinovat Třídění podle typu úrokové sazby Hypoteční úvěry lze rozdělit z tohoto pohledu na úvěry, u nichž je úroková sazba pevně stanovena po smluvně zakotvenou dobu, a na úvěry, u kterých je úroková sazba měněna na měsíční bázi podle jejího vývoje na trhu

21 Obrázek 3: Třídění podle typu úrokové sazby Třídění podle úrokové sazby Úvěry s fixní (pevnou) úrokovou sazbou Úvěry s floatovou (plovoucí) úrokovou sazbou Zdroj: Vlastní zpracování. Úvěry s fixní (pevnou) úrokovou sazbou Tento typ hypotečního úvěru je typický tím, že má ve smlouvě stanovené období, po které je úroková sazba z tohoto úvěru neměnná (fixní). Délku tohoto období si klient volí sám při žádosti o úvěr v souladu se svými finančními plány. Obvyklou fixací je fixace na 3 či 5 let. Úrokovou sazbu lze fixovat na období od 3 měsíců až do 15-ti let. Před uplynutím tohoto období banka podle smlouvy klienta na tuto skutečnost upozorní předem stanovenou formou a nabídne mu úrokové možnosti jednotlivých fixací. Na klientovi je volba dalšího fixačního období. Ke konci fixačního období má klient možnost realizovat částečnou nebo celkovou splátku hypotečního úvěru bez jakýchkoliv sankcí za předčasné splacení. Obrázek 4: Magický trojúhelník pro hodnocení investičních příležitostí Zdroj: Vlastní zpracování. Úvěry s floatovou (plovoucí) úrokovou sazbou - platnost úrokové sazby není nijak časově omezena a mění se každý měsíc podle situace na trhu. Tato úroková sazba je navázána na měsíční PRIBOR. Aktuální výše úrokové sazby je pak klientovi oznamována každý měsíc a je na volbě klienta, zda zůstane u plovoucí sazby nebo kdykoliv v průběhu splácení přejde na pevnou sazbu. Pokud věřitel přejde z floatové úrokové sazby na fixní úrokovou sazbu, již není možné zpětně přejít na floatovou sazbu. Možnost plovoucí úrokové sazby je podle mého názoru spekulativní. U některých bank je zádrhelem skutečnost, že přechod na fixní úrokovou sazbu je umožněn až po nějaké době a do té doby může úroková sazby vzrůst nad úroveň,

22 která by byla poskytnuta v případě fixní úrokové sazby. Floatová úroková sazba je ze své podstaty nižší než fixní úroková sazba

23 2. LEGISLATIVNÍ PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Hypoteční zástavní listy jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb. o dluhopisech 7 a zákonem č. 591/1992 Sb. o cenných papírech 8, který byl nahrazen č. 89/2012 Sb. 9 Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy vydané bankami poskytujícími hypoteční úvěry a jejich účelem je zisk finančních prostředků na poskytování kapitálově náročných hypotečních úvěrů pro jejich klientelu. Jmenovitá hodnota a poměrná hodnota hypotečních zástavních listů je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřekračují 70% odhadní ceny zastavených nemovitostí. Kromě plného krytí těchto listů existuje i tzv. náhradní krytí. Tímto náhradním krytím mohou být pouze vysoce likvidní a bonitní prostředky jako jsou hotovost, státní dluhopisy či vklady u České národní banky (ČNB). Vzhledem k vysoce kvalitnímu krytí jsou hypoteční zástavní listy pro investory vnímány jako velmi konzervativní a jistá investice a v případě emise těchto dluhopisů jsou tranše velmi rychle vyprodány. Hypoteční zástavní listy nemají výpovědní lhůtu, proto s nimi lze obchodovat na burze. Hypoteční zástavní listy jsou obchodovány jak na pražské burze, tak v rámci RM- systému. Dalšími legislativními regulacemi bude jistě nový občanský zákoník. Ten se dotkne jednak poskytovatelů a dlužníků, ale i nemovitostí. Dvě oblasti budou pro trh financování bydlení zásadní. V oblasti samotného financování tzv. odpovědnost za radu. Zde budou novým občanským zákoníkem zasaženi i zprostředkovatelé hypotečních úvěrů. V oblasti samotných nemovitostí pak souvislost rozestavěné nemovitosti s pozemkem, na němž stojí. Odpovědnost za radu bude upravena v hypoteční směrnici (ta zatím není schválena) i v novém občanském zákoníku, který vstoupil v platnost dne Tato problematika je aktuálně již řešena v oblasti spotřebitelských úvěrů a u poskytování investičních služeb a pojištění. Zásadní bude: 7 Česká republika. Zákon č. 190/2004 Sb.: o dluhopisech. In: Sbírka zákonů Dostupné z: 8 Česká republika. Zákon České národní rady o cenných papírech - č. 591/1992 Sb. In: Sbírka zákonů Dostupné z: &utm_medium=cpc&utm_campaign=zakony-od-centrum_cz 9 Česká republika. Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů Dostupné z: cs/

24 Poskytování správných a hlavně srozumitelných informací klientovi Záznam dohody poradce s klientem, ve kterém budou zmíněny všechny informace zejména pak ty, kterou mohou být v budoucnu předmětem soudního sporu o správnosti rady Upozornění klienta v nejistých oblastech jako příklad můžeme zmínit akční úrokovou sazbu. Klient musí být výslovně upozorněn, že se jedná o sazbu s časovou platností a že v budoucnu mu může být poskytnuta jiná úroková sazba Sankce, které budou plynout pro poskytovatele či zprostředkovatele pro případ porušení pravidel plynoucích z nového obchodního zákoníku: V případě poskytnutí klamavého údaje se smlouva stává neplatnou do 3 měsíců od okamžiku, kdy se klient o klamavém údaji dozvěděl zde se naskýtá problém s dokazováním, kdy se klient o klamavém údaji dozvěděl. Pokud by ve všeobecných obchodních nebo úvěrových podmínkách byla nestandardní či nesrozumitelná či nevýhodná ustanovení, která nebyla dostatečně vysvětlena, jsou tato neplatná Pokud není klient jasně a srozumitelně seznámen s úroky a poplatky, mohou být tyto považovány za neplatné. Chybějící či nedostatečné informace v této oblasti jsou porušením zákona o ochraně spotřebitele a jsou eventuálním předmětem pokuty ze strany České obchodní inspekce. Nový občanský zákoník si klade za cíl ochránit spotřebitele. Jeho vedlejším produktem bude v oblasti hypotečních úvěrů vliv na spolupráci banky a zprostředkovatelů. Přesunem větší odpovědnosti za radu na stranu zprostředkovatelů může dojít ke zvýšení kvality poradenství. To může mít dopad do objemu refinancovaných hypotečních úvěrů, protože dnes se v praxi setkáváme se situacemi, kdy klient mění banku, i když je mu nabídnuta stejná úroková sazba u stávající i nové úvěrující banky z důvodu poskytnutí provize od banky zprostředkovateli. Zprostředkovatel se v některých případech dokonce dělí s klientem o provizi. Tato situace je ale pro klienta nevýhodná, protože při stejné jistině u stávající banky vzhledem k anuitnímu splácení již platí poměrně více ve prospěch jistiny než u nově poskytnutého úvěru, kde platí opětovně úroky z celé částky. Zásadní změny související s novým Katastrálním zákonem a vyhláškou: Stavba bude součástí pozemku u nemovitostí, kde je vlastník pozemku shodný s vlastníkem nemovitosti, dojde ke sloučení vlastnictví

25 Na listu vlastnictví bude zapsán pouze pozemek a informace o stavbách na pozemku bude evidována pouze ve způsobu využití tohoto pozemku. Stávající stavby na cizím pozemku zůstanou zapsány a vlastníci budou mít předkupní právo. Nové stavby na cizím pozemku budou realizovány na základě práva stavby. Novinky se týkají i rozestavěných nemovitostí. Katastr nemovitostí nebude nadále zapisovat rozestavěné nemovitosti, již zapsané rozestavěné nemovitosti zůstanou zapsány. U rozestavěné nemovitosti na cizím pozemku bude uplatňován stejný princip jako u staveb dokončených tj. vzniká předkupní právo mezi vlastníky pozemku a rozestavěné nemovitosti. Doložení zapsané rozestavěné nemovitosti do konce roku 2013 bylo důležité právě v souvislosti s přechodem na nový občanský zákoník platný od Pokud klient, který má poskytnutý hypoteční úvěr ve fázi čerpání, nestihnul zapsat nemovitost jako rozestavěnou, bude muset kontaktovat banku a uzavřít dodatek ke smlouvě, protože podle podmínek roku 2013 bylo v případě výstavby nemovitosti nutno doložit zapsání budovy jako rozestavěné. Dalším dokumentem ovlivňujícím budoucí regulaci jsou Principy pro zodpovědné hypoteční úvěrování - Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting and Origination Practices vydané Financial Stability Board (FSB) 10 po prvním návrhu z roku 2010 v roce Ty stanovily základní přístupy pro zodpovědné financování, včetně povinnosti ověřovat bonitu klienta a pravidla pro oceňování zástav. Pro regulátory by bylo dáno základní pravidlo. Pokud by, nebyla dostatečná pravidla pro schvalování úvěrů, měly by být zavedeny regulace na limity poskytování úvěrů pouze do určité míry hodnoty zastavované nemovitosti. To snad v Česku nyní ani v budoucnu nebude hrozit vzhledem ke kvalitě hypotečního portfolia, ze kterého je evidentní, že banky obecně postupují při schvalování dostatečně přísně a zodpovědně. Přesto je nutné brát v potaz eventualitu rizika této regulace, která by minimálně velmi omezila trh a dostupnost úvěrů pro občany. V České republice jsou obvyklé hypotéky s vysokým poměrem listu vlastnictví, které nejsou v evropském měřítku zcela běžné. Dalším orgánem, který se regulací hypotečního úvěrování aktuálně zabývá, je European Banking Authority (EBA) 11. Ta si dala jako jednu z hlavních priorit pro rok 2014 zodpovědné hypoteční úvěrování. Její přístup a doporučení může ovlivnit i postoj ČNB a ministerstva financí v úvahách o budoucí regulaci hypotečního úvěrování. 10 FINANCIAL STABILITY BOARD. V [online] [cit ]. Dostupné z: stabilityboard.org/index.htm 11 European banking authority [online] [cit ]. Dostupné z:

26 Základní doporučení EBA: Nastavit opatření k zamezení okamžité realizace zástavy bez možnosti obrany dlužníka (např. stanovení časové prodlevy před prodejem zástavy) - tato regulace aktuálně není a banka může realizovat v podstatě v okamžiku delikvence. Povinně ověřovat schopnost klienta splácet úvěr v Česku již funguje a tato regulace by měla mít minimální vliv. Pouze je možné, že budoucí regulace nastaví nějaké povinné dokumenty, které pouze zavedou další administraci a náklady pro banky a klienty Stanovení pravidel pro nediskriminační oceňování zástav zavádění cenových map a zlepšování standardů odhadů je v ČR na dobré cestě. Tato nediskriminační regulace může absurdně diskriminovat vlastníky luxusních nemovitostí, které nebudou moci být postihnuty v cenových mapách a tyto nemovitosti budou cenovými mapami podhodnoceny Stanovení dostatečného podílu vlastních zdrojů klienta na projektu to by bylo pro některé současné klienty omezení, protože valná většina z nich nemá vlastní prostředky pro pořízení nemovitosti. Může to pak vést k snížení dostupnosti hypoték, nebo přelévání části hypotečních úvěrů do úvěrů ze stavebního spoření, v horším případě do nezajištěných úvěrů (klient si na vlastní zdroje půjčí nezajištěnou půjčkou). Efekt může být negativní, vyšší úrokové zatížení je tím nejmenším. Na evropské úrovni je již více než deset let připravována evropská regulace hypotečních úvěrů, které jsou jedním z posledních dosud neregulovaných produktů bank. (White paper byl po několikaletých konzultacích publikován 2005, Green paper poté v roce 2007). Původně zamýšlené zaměření, které mělo zejména zavést standardizovanou předsmluvní informaci pro klienty, umožnit jim porovnání nabídek (obdobně jako je již ve směrnici o spotřebitelském úvěru zavedené v Česku v zákoně o spotřebitelském úvěru 12 ) a motivovat banky k zavádění inovativních produktů, se pod vlivem globální finanční krize zaměřilo i směrem k regulaci prodeje. Tedy nejen zavedení povinné standardizované předsmluvní informace, ale také regulace prodeje hypotečními zprostředkovateli tak, aby se co nejvíce zamezilo nabídkám pouze za účelem získání provize a v rozporu se zájmy klienta. Obdobně by pak měla směrnice vést k tzv. zodpovědnému přístupu k úvěrování samotnými bankami. V České republice ani 12 Česká republika. Zákon o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů Dostupné z:

27 toto nemusí být nakonec žádným překvapením vzhledem k tomu, že ministerstvo financí dlouhodobě připravuje regulaci prodeje a zprostředkování veškerých finančních produktů, zejména s ohledem na zajištění odbornosti těch, kteří klientovi produkt nabízejí. Zvažuje se zavedení povinné certifikace a ověření znalostí prodejců hypoték a registrovaných zprostředkovatelů. Pro zodpovědné úvěrování nastavuje přísná pravidla ČNB a i samotné banky přistupují k této problematice, na rozdíl od nesolidních nebankovních půjčovatelů, zodpovědně. Standardizovaná předsmluvní informace nemusí být pro banky ničím zásadním. Již nyní je standardizovaná předsmluvní informace povinná u spotřebitelských úvěrů, a tím i u některých hypotečních americká hypotéka, doplňkové úvěry neúčelové. Navíc většina českých bank přistoupila již před lety k samoregulačnímu kodexu české bankovní asociace (ČBA) 13, tj. dobrovolnému používání standardizovaného formuláře předsmluvní informace, který vychází z Code of conduct vydaného Evropskou hypoteční federací. Rozdílem však je, že dosud měly tuto povinnost pouze banky, nikoli zprostředkovatelé. A to navíc pouze banky, které dobrovolně ke kodexu přistoupily. Dlouhodobě diskutovanou je např. regulace odpovědnosti za radu či informaci. Ovšem právě v prakticky těžko určitelné hranici mezi samotnou radou a informací může být skryto riziko vysoké odpovědnosti jak pro banky, tak pro zprostředkovatele produktů. Další tendencí je zavedení některých inspirací z tzv. MiFID regulace 14. Zde však vidíme problém v odlišnosti regulovaných produktů. MiFID reguluje poskytování a zprostředkování investičních produktů, kdy klient dává své prostředky k investici. Na druhé straně hypotéky jsou produkt, kdy si klient půjčuje. Přesto jsou do připravované hypoteční směrnice některé klientsky orientované ochranářské prvky spojené s odpovědností poskytovatelů a zprostředkovatelů zaváděny, např. právě ve vzpomínané odpovědnosti za informaci resp. radu. Návrh směrnice stanovuje širokou škálu zmocnění pro EBA vydávat technická opatření k regulaci hypotečního úvěrování tzv. delegated act. Vůči tomu je nutné vznášet výhrady, neboť na rozdíl od směrnice, kterou mají možnost členské státy ovlivnit, by se nyní dala regulace do rukou jediného orgánu, který by mohl téměř libovolně nastavovat její přísná pravidla. 13 Česká bankovní asociace: Etický kodex ČBA [online] [cit ]. Dostupné z: 14 Evropská unie. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2004/109/ES: o harmonizaci požadavků na průhlednost týkajících se informací o emitentech, jejichž cenné papíry jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu, a o změně směrnice 2001/34/ES. In: o harmonizaci požadavků na průhlednost týkajících se informací o emitentech, jejichž cenné papíry js Dostupné z: UriServ.do?uri=OJ:L:2004:390:0038:0057:CS:PDF

28 Povinnost odmítnout klienta duty to deny Návrh směrnice by stanovil bance povinnost odmítnout klienta, který dostatečně neprokázal své příjmy na splácení. Touto regulací by byl konec produktů na hypotečním trhu, které jsou poskytovány bez prokazování příjmů, ke kterým banky přistupují v případě dostatečné zástavy. Tato povinnost by přinášela pro banky riziko pozdějšího zpochybňování povinnosti splácet hypotéku ze strany klienta, protože banka dostatečně neprověřila příjmy a měla jej odmítnout. To by mohlo být rizikem hlavně u dlouhodobějších hypoték, kde banka může jen těžko posoudit budoucí finanční situaci dlužníka. Zřejmě dospěje výsledek směrem k obdobné, ale mírněji formulované povinnosti ve směrnici resp. zákoně o spotřebitelském úvěru. Vzhledem k tomu, že banky v ČR bonitu klientů přísně prověřují, vždy ověřují registry dlužníků, insolvenční rejstřík apod., nemělo by uvedené ustanovení způsobit nějakou zásadní změnu. Může však mít dopad na přístup k úvěrům pro nízkopříjmové skupiny klientů a vytlačit je do šedé zóny nekorektních půjčovatelů. Povinnost jednat v zájmu klienta to act in the best interest V zásadě odpovídá pravidlům bank a solidních zprostředkovatelů úvěrů v Česku. Již nyní existuje fungující samoregulace, která je podle zákona o ochraně spotřebitele vymahatelná. Ovšem i toto ustanovení ve směrnici a nově v zákoně může být zneužitelné vzhledem k dlouhodobosti hypotečních úvěrů. Co se dnes jeví v zájmu klienta, nemusí za pár let tak už vypadat. Předčasné splacení Early repayment Dlouhodobé diskuse se vedou ohledně zavedení práva na předčasné splacení a případné stanovení maxima odměny, kterou by banka získala. Vzhledem k způsobu financování hypotečních úvěrů prostřednictvím hypotečních zástavních listů se nyní již evropské orgány kloní k definici, kdy by při předčasném splacení měla mít banka právo na přiměřenou náhradu. fair and objectively justified compensation. To zřejmě povede k revizím výše poplatku za předčasné splacení, která bude muset odpovídat nákladům resp. ztrátě banky z předčasného splacení

29 RPSN 15 Total cost of credit Návrh hypoteční směrnice stanovuje povinnost sdělovat klientovi náklady na úvěr, podobně jako u spotřebitelského úvěru. Toto také nebude žádná novinka, již nyní se povinnost uvádět RPSN vztahuje na hypoteční úvěry, které jsou spotřebitelským úvěrem, např. americká hypotéka. Pro hypoteční praxi by bylo nejvhodnější, aby byla definice co nejbližší definici RPSN pro spotřebitelský úvěr a bylo možné: porovnávat obdobné úvěry se stejnou metodikou snížit náklady na implementaci výpočtu do úrokové sazby. Stejně jako u spotřebitelského úvěru se dají očekávat nejasnosti, co vše do výpočtu započítat / nezapočítat. Například zda do hypotečního úvěru započítávat poplatek za vedení běžného účtu RPSN. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, [cit ]. Dostupné z: 16 HYPOEXPERT. Analýza vývoje trhu 02. Praha,

30 3. VÝVOJ TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ OD ROKU 1989 Ani v dobách centrálně plánované ekonomiky nebyl trh s bydlením zcela potlačen, ale valná část trhu s bytovými jednotkami byla regulována (volnější trh byl především s objekty rodinné rekreace). Trh bydlení po přechodu na tržní ekonomiku byl zejména na počátku devadesátých let následkem neexistence volného trhu s nemovitostmi v dobách vlády komunistické strany velmi nerozvinutý, v podstatě lze říci, že se trh začal zcela nově formovat. Postupně docházelo v průběhu devadesátých let k jeho formování a šlo ho charakterizovat jako značně nevyspělý a teprve postupně se formující. Až do roku 2008 tento trh prakticky stále pouze rostl. Docházelo k růstu trhu hned ze dvou zdrojů. Trh rostl jednak na straně poptávky. Počet rodin, které požadovaly a byly schopné řešit svoji bytovou otázku, rostl velmi rychle, protože před listopadem 1989 bylo obvyklé multigenerační soužití rodin a mladé rodiny se chtěly osamostatnit. Podle dat Českého statistického úřadu (dále jen ČSÚ), která jsou na bázi informací ze sčítání lidu, domů a bytů, je evidentní, že postupně výrazně klesal počet osob žijících v jednom bytě a i počet osob obývajících jednu místnost. Postupné omezování vícegeneračního bydlení se tak stalo jednou z příčin expanze na trhu hypotečních úvěrů viz následující tabulka. Tabulka 1: Kvalitativní ukazatele bydlení v ČR Počet osob na 1 byt 3,35 3,15 2,92 2,76 2,64 2,47 Počet osob na 1 obytnou místnost 1,86 1,50 1,21 1,04 0,98 0,73 Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: w.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/statistiky Na straně druhé rostla nabídka nemovitostí k prodeji (i následkem vypořádání restitučních nároků). Dalším významným faktorem, který ovlivnil trh s nemovitostmi, byl rozvoj bankovního sektoru, který pomáhal financovat jak pořízení nemovitosti domácnostmi formou hypotečního úvěru, tak i developerské projekty k rozšíření nabídky nemovitostí. V důsledku postupného uvolňování regulace cen nájemného se investorům začalo vyplácet generovat nové nemovitosti a investovat do stávajících nemovitostí k navýšení standardu bydlení v ČR. Následkem těchto skutečností došlo k růstu cen bydlení jak vlastnického, tak nájemního

31 Výjimkou bylo krátké období v letech 2004 a 2005, kdy po vstupu ČR do Evropské unie ceny bytů mírně (zhruba do 5 %) klesly a ceny rodinných domů stagnovaly. Trh s nemovitostmi do podzimu 2008 fakticky nezaznamenal okamžik svého nasycení, nebylo možné definovat okamžik nasycení trhu, ke kterému by měl dlouhodobě konvergovat. Subjekty na straně nabídky trhu s nemovitostmi, zejména investoři, developeři a realitní společnosti, proto nemohly v krátkém období predikovat, či dokonce s dostatečným časovým odstupem reagovat na změny trendu na realitním trhu. Včasná reakce je v tomto oboru obzvláště důležitá s ohledem na délku produkčního cyklu nové nemovitosti k přímému prodeji potažmo k délce návratnosti investice do nemovitosti určené k pronájmu. Na konci roku 2008 subjekty podnikající v tomto oboru deklarovaly ve svých výročních zprávách na následující rok 2009 velmi mírný růst a pouze minimum subjektů předpokládalo stagnaci. Ve druhé polovině roku 2008 nastává důrazný obrat ve vývoji bytové výstavby. Jeho bezprostřední příčinou byl začátek globální finanční krize. Úvěrový trh směrem k podnikatelským subjektům a mezi bankami navzájem se prakticky ze dne na den uzavřel. Naproti tomu úvěrový maloobchod fungoval ještě řadu měsíců nerušeně dál. Zároveň se počet nově zahájených bytů v rodinných domech dále zvyšoval. Celkem za rok 2008 se počet nově zahájených bytů snížil ve srovnání s rokem předcházejícím o 0,6 % na , ovšem počet bytů v rodinných domech stoupl o 9,2 % (to bylo celkem výrazné zrychlení proti roku 2007) a počet nově zahájených bytů v bytových domech se naopak snížil o 10,2 %. Na rozdílu v trendech mezi vývojem produkce rodinných domů a bytů je dobře patrné, že rodinné domy jsou většinou stavěny soukromými stavebníky fyzickými osobami, na které v roce 2008 ještě finanční krize ani hospodářská recese nedolehla, zatímco bytové domy jsou většinou stavěny developerskými organizacemi přímo závislými na bankovních úvěrech a tedy také na stavu úvěrového trhu. V roce 2008 se developerské projekty staly pro investory a banky nepřiměřenou zátěží a banky se začaly stahovat z pozic v tomto oboru. Financování nových developerských projektů za účasti banky bylo realizováno pří nízkém kreditním riziku. U valné části developerského projektu byla třeba deklarovat formou smlouvy o smlouvě budoucí návratnost tohoto projektu a podíl vlastních prostředků developera potřebný pro poskytnutí úvěrové linky se rapidně zvýšil. V roce 2009 pokračovala úvěrová restrikce vůči developerským organizacím. Počet zahájených bytů v bytových domech se pohyboval zhruba o 20 % níže než v roce

32 předcházejícím. Zpřísněním úvěrových podmínek se netajili ani investoři do bytové výstavby, ani samotné banky. Developerské projekty byly de facto na black listu financování. Financování developerských projektů se soustředilo na projekty rozestavěné. Hlavním cílem bylo, aby investoři minimalizovali ztráty, zisk nebyl v této situaci primárním motivem. Tabulka 2: Bytová výstavba v ČR byty zahájené v letech Období Celkem index v rodinných domech index v bytových domech X X X , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,2 Index Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných na ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: w.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/statistiky V následujícím období banky zpřísnily kritéria také pro úvěry domácnostem zejména tedy hypotečních úvěrů pro občany - formou potřeby vlastních zdrojů, podhodnocováním cen nemovitostí, definováním nemovitostí vhodných jako zástava, výší úrokové sazby, která odrážela riziko banky, že v případě nesplácení hypotečního úvěru nebude nemovitosti okamžitě likvidní. Tímto byl podpořen pokles poptávky po hypotečních úvěrech a pořizování nemovitostí, jehož hlavním faktorem byly obavy potenciálních zájemců o financování nákupu nemovitosti z projevů hospodářské krize: ztráty zaměstnání, snížení příjmů, neschopnosti splácet dlouhodobé závazky. V roce 2009 bylo zahájeno o 14,3 % méně bytů než v roce 2008, dokončeno bylo o 0,2 % bytů více, absolutně , což bylo po 15 letech více, než počet bytů zahájených. Tato situace trvá prakticky až dosud, což je patrné i z aktuální výše úrokových sazeb. Bankám se podařilo nechtěně zpomalit trh hypotečních úvěrů natolik, že

33 pro jeho oživení musí nyní přistoupit k historicky nejnižším úrokovým sazbám. Aktuálně je na trhu bankovních úvěrů hlavní doménou refinancování hypotečních úvěrů mezi jednotlivými bankami. V roce 2013 se odhaduje až 35%-ní podíl refinancování na celkové produkci hypotečních úvěrů. Developerské projekty, které jsou dnes nabízeny koncovým zákazníkům, jsou realizovány pouze v menším rozsahu, vyjma projektů, které byly zahájeny před rokem 2008 a nyní jsou dokončovány buď původním majitelem, nebo byly v rámci dobytnosti pohledávek banky prodány developerovi se silnější kapitálovou účastí. V minimálním měřítku se realizuje developing nemovitostí v rekreačních oblastech jako letního či zimního bytu. Tento způsob produkce nemovitostí byl typický právě pro roky před rokem 2008, kdy se předpokládalo postupné nasycování trhu a developeři předpokládali, že rekreační byty budou zdrojem pro další růst trhu nemovitostí v ČR. Jak vývoj cen bytů v letech 2008 a 2009 hodnotili sami hráči na trhu prostřednictvím tisku? Na konci 1. čtvrtletí 2009 realitní firmy konstatují propad poptávky po bydlení meziročně o třetinu až polovinu, vysvětlují ovšem, že za poklesem stojí především vysoká srovnávací základna. Počátkem minulého roku /2008/ totiž doznívala nákupní nálada z prodejně mimořádně úspěšného roku (ČTK, ) Společnosti Deloitte a Hyposervis na konci března 2009 předpovídají na základě vlastního průzkumu, že ceny bytů by měly klesnout na úroveň roku Paneláky zlevní oproti třetímu čtvrtletí roku 2008 v průměru až o třetinu, cihlové byty v závislosti na lokalitě až o pětinu a nové byty o pět až patnáct procent. Rezidenční trh čeká po osmi letech růstu ochlazení a korekce cen. Primárně to není vyvoláno krizí, ale odčerpáním značné části poptávky v roce 2007, kdy se lidé kvůli obavám z růstu DPH nebývale předzásobili nemovitostmi, cituje studii Deloittu a Hyposervisu Filip Endal, analytik firmy Deloitte. Podle téže studie zákazníci, tedy koneční uživatelé bytů, očekávají snížení cen v rozmezí 10 až 22 %. Analytici renomované realitní společnosti RE/MAX odhadovali, že na trhu k žádné krizi nedojde, spíše se tempo růstu dostane do normálu a dlouhodobě budou ceny nemovitostí růst. Developerské společnosti ke zlevňování nově postavených bytů přistupovaly jen selektivně. Ze zveřejňovaných nabídek bylo patrné, že situaci řešily marketingovými akcemi ve formě dárků a bonusů k zakoupeným bytům, spíše než explicitně nabízenými slevami. Zároveň však byly (a stále jsou) přísnými úvěrovými podmínkami bank nuceny financovat projekty větším podílem vlastních zdrojů (až 50 % proti dříve obvyklým 10 až 20 %) a vyšší předprodaností projektovaných bytů (také až 50 %). Patrné bylo rovněž snížení rozlohy bytů. Potvrzuje to

34 trend vyšší poptávky po menších bytech, zpravidla 1+KK nebo 2+KK, zaznamenaný v roce 2008 a potvrzovaný realitními agenturami také v počátku roku Nedokončené projekty se měnily ve svém průběhu ve prospěch zvýšení nabídky menších bytů. Dodavatelům na straně nabídky se celkem dařilo udržet ceny bytů a to především cestou omezení nabídky nových bytů snižují počty nově zahajovaných bytů. Mnoho jiných možností nemají. Ceny stavebních prací se brání poklesu a jsou prakticky na stejné úrovni, investiční náklady na pořízení bytu neustále rostou. Trh byl samovolně korigován bankovním sektorem a to jak na straně nabídky (omezení financování developerům na novou výstavbu), tak poptávky (hypoteční úvěry občanům). Na novou situaci nabídková strana reagovala v rámci možností poměrně rychle odkladem výstavby nových projektů a případnými změnami projektů rozestavěných tak, aby lépe vyhovovaly poptávce (více malých bytů). Snižování cen má pro developerské organizace své limity. Náklady na výstavbu bytu neklesaly stejně rychle jako ceny nemovitostí, a proto docházelo k dokončování výstavby, která se již v době kolaudace okamžitě stávala neprodejnou. I menší byty je nutné vybavit kuchyňským zařízením, koupelnovými instalacemi, sociálním zařízením, elektroinstalací, apod. Úroky z úvěrů pro stavební investory a firmy až do dnešních dní neklesají (oproti úrokům z hypotečních úvěrů, ty jsou aktuálně na úrovni historického minima). Pořizovací náklady na 1 m2 bytu tedy nemohou držet tempo s poklesem poptávky po (větších) bytech. Dalším důvodem určité cenové strnulosti na trhu nemovitostí mohou být účetní procedury spojené s přeceňováním majetku (realitního portfolia) developerských společností. Dominantním zdrojem financování nákupu vlastního bydlení jsou stále hypoteční úvěry. V roce 2012 banky poskytly občanům nové hypoteční úvěry v celkové hodnotě ,2 mil. Kč. V současné době jak developeři, tak komerční banky připouštějí, že poptávka po bydlení je tlumena nejen vlivy hospodářské recese (stagnace nebo snížení disponibilních příjmů obyvatel, obavy ze ztráty zaměstnání, apod.), ale také demografickými vlivy, kdy početně silné ročníky 70. let mají své potřeby v bydlení v podstatě saturovány a v každém dalším roce bude na trh bydlení vstupovat méně potenciálních klientů

35 4. AKTUÁLNÍ SITUACE NA TRHU HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Základními trendy na trhu financování bydlení jsou: Trh nových hypotečních úvěrů je stále pod vlivem recese české ekonomiky a již pět let trvající stagnace cen na trhu nemovitostí. Tento stav se jeví jako základ pro potenciál mírného oživení trhu tlačené především možným zvýšením počtu prodeje bytů a rodinných domů na sekundárním trhu (viz pojem 11) Trh refinancovaných hypotečních úvěrů tento trh roste velmi dynamicky a pramení hlavně z potenciálu roku 2010, kde byla nejčastější fixací tříletá fixace, dále pětiletých fixací roku 2008, kde dochází k již druhé fixaci. Nevýznamnou částí trhu refinancování hypotečních úvěrů v tomto roce jsou i hypoteční úvěry, které by měly být fixovány až v příštím roce (hypoteční úvěry u nichž končí doba fixace úrokové sazby v následujícím roce), ale vzhledem k historicky nejnižším úrokovým sazbám a možnosti podpisu úvěrové smlouvy až rok před čerpáním hypotéčního úvěru spekulují někteří klienti na vzrůst úrokové sazby a (podle mého názoru správně) refinancují hypoteční úvěry dopředu nebo je v případě vysokých úrokových sazeb a dlouhé fixace refinancují i mimo fixaci včetně pokuty za splacení mimo fixaci. V případě, že má klient úrokovou sazbu fixovánu na například 10 let z roku 2008, kdy byly úrokové sazby na historickém maximu a v té době nebyl všeobecný předpoklad poklesu úrokových sazeb v následku negativního dopadu realitní krize v Americe, může změnou úrokové sazby ušetřit část zaplacených úroků. Při úvěru na 1 mil. korun z roku 2008 a úrokové sazbě v průměrné výši toho roku 5,66% p.a. při změně na úrokovou sazbu 3,09% p.a. (historické minimum roku 2013) bude úspora na zaplacených úvěrech vzhledem k pokutě za předčasné splacení sice krácena, ale u vyšších úvěrů se stává úspora zřetele hodnou (viz. Obrázek)

36 Obrázek 5: Refinancování HÚ mimo dobu fixace Zdroj: Vlastní zpracování. V roce 2013 je připraveno k refixaci odhadem tisíc úvěrů. Předpokladem je, že v roce 2013 bude až 35% z celkového objemu poskytnutých hypotečních úvěrů tvořeno refinancovanými hypotečními úvěry 17 tj. objem ve výši 146 mld. Kč. Graf 1: Refinanční potenciál Zdroj: 17 V roce 2014 končí fixace hypoték. Většina klientů bude platit méně. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z:

37 Co je příčinou změn poměru mezi poskytovanými hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření? Prvním faktorem je rozsah potřebných finančních prostředků. Co je tím myšleno: V letech, kdy jednoznačně dominovaly úvěry ze stavebního spoření, docházelo k privatizaci bytového fondu v majetku měst, kdy tyto nemovitosti nebyly prodávány za tržní ceny. Vzhledem k tomu, že municipality podle zákona nemohou podepisovat zástavní smlouvy, musí být nákup nemovitosti od města řešen přes předhypoteční úvěr, který je dražší než hypoteční úvěr. Druhou skutečností, která v této situaci hraje významnou roli, je to, že u úvěrů ze stavebního spoření není vždy potřeba zajištění nemovitostí a dokládání účelovosti použití prostředků z úvěru. V případě nákupu menších bytů tedy byla tato částka dostatečná a v případě koupě z vlastních prostředků byly úvěry ze stavebního spoření používány na rekonstrukce umakartových bytových jader. Tyto rekonstrukce byly řešeny buď svépomocí, nebo živnostníky bez fakturace a tím pádem i bez zdanění. Graf 2: Struktura produkce hypotečních úvěrů mld ,3 Struktura produkce HÚ 8,3 26,1 34,7 51, ,8 16, ,5 138,8 110,1 66,4 74,4 98,3 93,8 95, na nákup nemovitosti refinacování Zdroj: vlastní zpracování dat z Výběr dat. ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. ARAD - systém časových řad [online] [cit ]. Dostupné z: _SESTAVY?p_sestuid=13291&p_strid=ABBAF&p_lang=CS Další skutečností je diametrální rozdíl v úrokové sazbě, který aktuálně je patrný na tom, že průměrná úroková sazba z hypotéčních úvěrů dosáhla k červnu 2013 historického minima ve

38 výši 3,06% p.a. a ve stejném období činila průměrná úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření 4,38% p.a. 18 Meziúvěr neboli překlenovací úvěr může být správnou volbou pro klienty, kteří nemají na stavebním spoření nic naspořeno a nechtějí z nějakého důvodu čerpat hypotéku, nebo nevyhověli podmínkám bank pro přidělení hypotéky ve výši 100% ceny nemovitosti. Stavební spořitelny mají většinou nižší podmínky na bonitu klientů než banky. Primárně musí klient uzavřít smlouvu o stavebním spoření na cílovou částku, která je shodná s požadovanou výší úvěru. Smlouva o stavebním spoření se tím pomyslně rozdělí na dvě části. První je spořící část, kde klient spoří ve smlouvě sjednané měsíční částky. Tyto vklady stavební spořitelna úročí (zpravidla nižším úrokem než je úrok z úvěru) a klient má nárok na státní podporu z částek, které na smlouvě v průběhu roku naspoří. V pomyslné druhé části smlouvy klient splácí výši úroků z celé cílové částky bez ohledu na to, kolik má již na smlouvě naspořeno. Jistina, ze které se klientovi vypočítávají splatné úroky, se tedy po dobu překlenovacího úvěru nesnižuje a klient tím pádem platí i úroky z vlastních prostředků, které má vázány na smlouvě o stavebním spoření. V okamžiku, kdy klient získá nárok na tzv. řádný úvěr (naspořil dostatečný objem vlastních prostředků), končí fáze dospořování a u úvěru je nadále splácen nejenom úrok, ale i jistina. Částka, kterou musí klient naspořit, aby došlo k přidělení úvěru, je u každé spořitelny jiná, ale je v obvyklé výši 40%. Při požadavku na úvěr ve výši 1,5 mil. Kč při nulové naspořené částce bude úroková sazba překlenovacího úvěru kolem 6% p.a. a přidělený úvěr ve výši 4,6% p.a. Splatnost celého úvěru od stavební spořitelny (překlenovacího úvěru i řádného úvěru) je stejná jako u hypotečních úvěrů. Náklady na uzavření stavebního spoření i úvěrové smlouvy budou v případě poskytnutí vyšší částky nezanedbatelné a celý úvěr prodraží. Náklady budou ve výši minimálně 2% z cílové částky (za uzavření smlouvy o stavebním spoření a za uzavření úvěrové smlouvy o poskytnutí překlenovacího úvěru a řádného úvěru). Z tohoto je patrné, že úvěr ze stavebního spoření není vždy správnou variantou pro klienta. Podle mého názoru může být pokles podílu úvěrů ze stavebního spoření částečně způsoben zvýšením kvality finančního poradenství v Česku. 18 Výběr dat. ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. ARAD - systém časových řad [online] [cit ]. Dostupné z: =13291 &p_strid=abbaf&p_lang=cs

39 Graf 3: Vývoj úrokových sazeb 6 vývoj úrokových sazeb 5,5 5 4,5 4 3, na bydlení 5,17 4,45 4,58 5,27 5,59 5,56 4,55 3,94 3,51 hypotéční úvěry 4,84 4,12 4,48 5,3 5,69 5,66 4,4 3,72 3,28 úvěr ze stavebního spoření 5,33 4,97 4,76 4,82 5,09 % 5,11 4,93 4,47 4,77 Zdroj: Vlastní zpracování dat z Výběr dat. ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. ARAD - systém časových řad [online] [cit ]. Dostupné z: _SESTAVY?p_sestuid =13291&p_strid=ABBAF&p_lang=CS Dále postupně oslabují negativní vlivy na trhu bydlení. Hlavním brzdícím momentem bylo nízké regulované nájemné, které jednak omezovalo investice majitelů nemovitostí do jejich modernizace a oslabovalo potřebu domácností po vlastním bydlení. Dále již došlo k téměř plné privatizaci obecních bytů za zvýhodněných netržních podmínek. V současnosti se privatizují pouze reziduální části obecního majetku a to většinou majetku nižší kategorie nebo nemovitostí se závazkem plynoucím z neplacení závazků uživatelů. Rovněž nelze očekávat masivní vstup propadlých zástav bankám (tj. při prodeji nemovitostí v dražbě při delikvenci hypotečního úvěru) a to hned z několika důvodů. Prvním pozitivním je kvalita úvěrového procesu (viz pojem 14), ve kterém je hodnocena bonita klienta a jeho přístup ke splácení pohledávek skrze spojení zájmových skupin (viz pojem 12) k ochraně úvěrového portfolia. Druhým důvodem je fakt, že když chce banka realizovat zástavu (přistoupit k prodeji nemovitosti, která je v zástavě) za účelem pokrytí úvěrového závazku (viz pojem 16) musí podat žalobu na uznání závazku soudu, který může rozhodnout buď o splátkovém kalendáři věřitele (bohužel jsou známy v minulosti případy, kdy soud rozhodne o splácení formou přímého inkasa z výdělku věřitele v zanedbatelné výši splátky) nebo o prodeji nemovitosti v zástavě banky

40 V anglosaském právním systému existuje možnost zabavení nemovitosti a přechod vlastnického práva na banku. U nás něco jako zabavení nemovitosti, alespoň v souvislosti s výkonem zástavního práva, neexistuje, protože v zástavní smlouvě je definováno, že klient má závazek vůči bance pouze do výše aktuálně dlužné částky a jasně definovaného příslušenství (v případě zabavení nemovitosti by mohlo dojít k protiprávnímu obohacení banky, protože hodnota nemovitosti by mohla být větší než závazek dlužníka včetně příslušenství). Banka z prodeje nemovitosti umoří svoji pohledávku včetně nákladů na vymáhání a eventuální rozdíl ve výnosu z prodeje je vyplacen buď dalším věřitelům v pořadí zástav, věřitelům bez zástavního práva na nemovitosti nebo klientovi. K přechodu vlastnického práva by docházelo pouze z titulu tzv. zajišťovacího převodu. Zajišťovací převod je v Čechách využíván nebankovním sektorem nebo lichváři, ale nikoliv bankami. Obrázek 6: Řešení prodeje nemovitosti v případě delikvence Zdroj: Vlastní zpracování. Pokud dojde k realizaci zástavy, je toto podle zákona učiněno formou dražby. Do dražby jde nemovitost podle zákona za cenu, která je ve výši 50 % aktuální odhadní nemovitosti stanovené nezávislým soudním odhadcem, a pokud nedojde k vydražení ani za vyvolávací cenu, draží se formou holandské dražby tj. formou postupného snižování vyvolávací ceny. Z důvodu této právní regulace přistupují věřitelé k realizaci zástavy pouze v omezeném množství případů a jejich snahou je dosažení nového splátkového kalendáře s dlužníkem, protože touto formou dojde k uhrazení v průměru kolem 50% objemu delikventních závazků, přičemž obvyklá výtěžnost (poměr mezi výší závazku a prostředků získaných z prodeje nemovitosti po odečtení ostatních nákladů) z titulu realizace zástavy (viz pojem 7) je dle odhadu Komerční banky a.s. kolem 30 %. Ze zkušeností bank je patrné, že využívání exekucí na plat není efektivní, protože se dlužník v okamžiku udělení exekuce na plat nechá zaměstnat pouze za minimální mzdu a zbytek si nechává proplatit v hotovosti. Z toho plyne, že pro banku je hlavním argumentem pro řešení delikvence zástavní právo první v pořadí. Tato skutečnost přispívá ke strnulosti trhu nemovitostí v ČR. Byty se na tuzemském trhu obchodují především pro uspokojení potřeb vlastního bydlení a jen ve velice malém podílu ze

41 spekulativních motivů, proto je delikvence hypotečních úvěrů u hlavních poskytovatelů hypotečních úvěrů na velmi rozumné úrovni kolem 3% 19 úvěrového portfolia hypotečních úvěrů jako celku všech poskytujících bank. Třetím a podle mého názoru nezanedbatelným faktorem je skutečnost, že banky dlouhodobě nepřistupovaly k realizaci propadlých zástav, a kdyby došlo k masivní realizaci těchto zástav, následoval by další skokový pokles cen nemovitostí. Vzhledem k potenciálu obrovského nárůstu na straně nabídky nemovitostí za nízkou vyvolávací cenu by si banky v podstatě snížily protihodnotu zástavy i u hypotečních úvěrů, které jsou řádně spláceny. Trh hypotečních úvěrů by to na straně poptávky jistě pozvedlo, ale je otázkou, zda by byla stimulována ta strana poptávky, která hodlá řešit vlastní bytovou potřebu, či zda by poptávka byla tažena spekulací. Žádná z bank podle mého nehodlá riskovat další propad trhu nemovitostí a následnou realitní bublinu. V roce 2013 je vzhledem k prakticky nulové sazbě PRIBOR 20 tlak na úrokové sazby. Odhad pro průměrnou fixní úrokovou sazbu byl okolo 3% p.a. (až 3,2% p.a.) a u floatových úrokových sazeb byl předpoklad konečné sazby pro klienta kolem 2,5%. p.a Analýza firem s největším podílem na trhu Na trhu hypotečních úvěrů v ČR je pět hlavních hráčů. O pozici jedničky bojují Hypoteční banka a Česká spořitelna. Trojkou na trhu je dlouhodobě Komerční banka. Zbytek velké pětky tvoří Raiffeisenbank a UniCredit bank. Tyto dva subjekty svou pozici na trhu postupně upevňují. Trojice bank Hypoteční banky, Komerční banky a České spořitelny poskytuje 70% objemu všech hypotečních úvěrů. Hypoteční banka a ČSOB (ta poskytuje hypoteční úvěry přes Hypoteční banku) na lídra trhu je kontinuálně vyvíjen tlak, především ze strany České spořitelny. Tržní podíl, kterého bude pravděpodobně dosahovat, bude na dlouhodobě udržované hladině 25%. Komerční banka v roce 2012 dosáhla slabšího výsledku, než byla její očekávání. Jejím dlouhodobým cílem je 25-ti% podíl na trhu. Podle výsledků t roku 2013 se předpokládá podíl okolo 23% 19 Výběr dat. ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. ARAD - systém časových řad [online] [cit ]. Dostupné z: Y_SESTAVY?p_sestuid=13291&p_ strid=abbaf&p_lang=cs

42 Česká spořitelna v uplynulých dvou letech dosahovala výborných výsledků a postupně se přibližuje pozici Hypoteční banky. V roce 2014 může dojít k ohrožení pozice jedničky na trhu. Podle výkonnosti České spořitelny v první polovině roku 2013 by mohla ke konci roku dosahovat až 27% obchodního podílu. Raiffeisen bank - Byla zasažena prvkem nucené regulace aktiv banky. Soustředí se na financování hlavně vyššího segmentu klientely. Financování této klientely má významný dopad na ziskovost, vzhledem k nízkým nákladům na riziko Faktory, které využívají firmy nově vstupujících na trh V závěru roku 2011 se na do jisté míry již konsolidovaný trh hypotečních úvěrů přidaly dva subjekty poskytující hypotéky - Equa Bank a Fio Banka. Vzhledem k tomu, že hypoteční úvěry jsou specifickým a kapitálově náročným produktem, není divu, že je poskytují pouze některé banky. V tomto roce 2013 došlo k zajímavé situaci, kdy na trhu skočil jeden z poskytovatelů hypotečních úvěrů. Axa bank začala poskytovat hypoteční úvěry teprve v roce 2012 a v roce 2013 již byla nucena opustit tento vysoce konkurenční trh. I zde je vidět jak je financování hypotečních úvěrů kapitálově náročné. Závazek je pro banku sice na dlouhou dobu a jeho výtěžnost v dlouhodobém měřítku vzhledem k jeho objemu a délce splácení rozhodně není nezajímavá, ale je třeba, aby banka byla připravena na blokaci prostředků v tomto objemu, protože pomocí hypotečních zástavních listů může zajistit pouze 70% odhadní ceny nemovitosti a zbytek musí být kryt ze strany banky. Obvyklá obchodní marže z hypotečních úvěrů činí cca 1-2%. Oproti tomu u spotřebitelského úvěru v bankovním sektoru je marže ve výši okolo 8%, nebavíme-li se o akčních nabídkách. Na bankovním trhu je aktuálně evidováno 45 subjektů a toho pouze 15 z nich poskytuje hypoteční úvěry (viz příloha číslo 2). V první kapitole jsem se zmiňovala o hypotečních zástavních listech. Jak je vidět v příloze číslo 3, využívají jejich vydávání pouze některé banky. Na počátku svého působení díky své agresivní cenové politice byly jak Equa tak i Fio Banka úspěšné. Následně šly s cenou za hypoteční úvěry dolů i velké zavedené peněžní ústavy (jak za vedení úvěrových účtů i na základě hromadné žaloby na neoprávněnost tohoto poplatku, ale i za realizaci úvěru či odhadu) a tím oslabily jejich konkurenční výhodu. Podíl těchto dvou bank v souhrnu nepřesáhl 6% z objemu poskytnutých úvěrů v roce 2012 a pro rok 2013 je předpoklad výše obchodního podílu v této oblasti ve výši cca 7%. Hlavním produktem, na 21 HYPOEXPERT. Analýza vývoje trhu. Praha,

43 který se tyto společnosti specializují, je refinancování hypotečních úvěrů od velké pětky o čemž svědčí i jejich komunikace a nabídky klientům, kde je do úrokového srovnání také započítán poplatek za úvěrový účet. Snaha o získání kvalitního portfolia vede jak Equa Bank tak Fio Banku k nabídce velmi nízkých úrokových sazeb pro financování převedení hypotečních úvěrů od jiných bank. Fio Banka poskytuje úvěry pouze do 85% odhadní ceny nemovitosti, což je pro velkou většinou žadatelů pořizujících si nemovitost limitující, protože vlastní prostředky na financování rozdílu mezi poskytnutým hypotečním úvěrem a kupní cenou buď nemají, nebo je hodlají použít na zařízení pořízené nemovitosti. Z hlediska kreditního rizika je tento krok na počátku poskytování hypotéčních úvěrů ovšem logický. Fio Banka se snaží získat movitější klientelu pomocí v České republice dosud málo využívaného offsetového hypotečního úvěru. Pokud u Fio Banky dosáhne vklad minimálně 50 tis. Kč, potom je zůstatek na depozitním účtu (bankovní účet zřízený za účelem vkladu a kumulace finanční hotovosti) účtován oproti hypotečnímu úvěru. Podstatou offsetového hypotečního úvěru (viz pojem 5) je tzv. bilanční mechanismus, který je založen na vzájemném započítávání zůstatků depozitních a úvěrových produktů klienta. Měsíční úrok je pak vypočítáván pouze z rozdílu mezi depozitem a úvěrem klienta. Peníze na spořícím účtu jsou de facto zhodnoceny stejně jako úvěrové úročení, což je v podmínkách nízkých úrokových sazeb na depozitech pro klienta výhodné. Offsetový hypoteční úvěr je obdobou lombardního úvěru (viz pojem 3), který je ale zajištěn nemovitostí a depozitum klienta není bankou blokováno a klient může disponovat s celou jeho výší podle svých představ. Z tohoto důvodu je offsetový hypoteční úvěr výhodný pro dlužníky s nepravidelným příjmem. Pokud dojde k vyvedení depozita z banky, je účtován plný úrok z celkové dlužné částky klienta

44 5. POPIS ÚVĚROVÉHO PROCESU V následující kapitole bude popsán popis úvěrového procesu a to jednak z pohledu klienta, ale i z pohledu banky Žádost Úvěrový proces má několik fází. První fází je podání žádosti buď přímo žadatelem nebo prostřednictvím zprostředkovatele, který má s bankou dohodu o zprostředkování a od svého klienta oprávnění k vyjednání úvěrového obchodu. V této fázi je pro reálnou nabídku banky potřebné mít dostatek informací pro její tvorbu. Důležité jsou zejména informace o příjmu, předmětu zástavy, vlastních zdrojích klienta a představa klienta o podmínkách jako jsou splatnost či výše splátky. Druhou fází je vyjasnění účelu a základních podmínek úvěru (splatnost, fixace úrokové sazby, výše úvěrového rámce (viz pojem 15), úroková sazba. Následně banka přistoupí k ověřování příjmů a výdajů žadatele, jeho platební disciplíny u stávajících úvěrových závazků Stanovení ceny nemovitosti Po prvotním prescóringu klienta se přistoupí k ocenění nemovitosti, které rozhodně není stanovením aktuální ceny nemovitosti na trhu, ale cenou, kterou lze v budoucnu i vzhledem k dlouhodobosti úvěrového závazku předpokládat, pro případ nesplácení závazků vůči bance. Jedinou bankou poskytující úvěry nad 100% odhadní ceny nemovitosti je Komerční banka a.s. Důvodem je jednak konkurenční výhoda, kterou tím získá ve formě možnosti poskytnout klientovi prostředky např. na dovybavení domácnosti. Dalším důvodem je předpoklad, že vzhledem k tomu, že je trh nemovitostí na svém dně, tak dojde v budoucnu k nárůstu hodnoty nemovitosti a krytí závazku nemovitostí tím bude dostatečné. Je předpoklad, že v průběhu splácení hypotečního úvěru dojde k nárůstu hodnoty nemovitosti a zároveň se sníží úvěrová zátěž zástavy. Podle stanovené ceny je finalizována úroková sazba (jiná nabídková úroková sazba je pro případ, kdy banka financuje více jak 85% odhadní ceny, nebo dokonce více jak 100% - aktuálně na trhu poskytovány hypoteční úvěry až do 120% hodnoty nemovitosti, ale v minulosti byly poskytovány hypoteční úvěry až do výše 150% ocenění nemovitosti bankou (míra kreditního rizika je statisticky u těchto úvěrů natolik vysoká, že banky přistoupily ke snížení limitu úvěrového rámce vzhledem k ceně zajišťované nemovitosti)

45 U některých bank je stanovení ceny nemovitosti zajištěno ze strany banky, pracovníky se kterými má smluvní vztah, ale vzhledem k tomu, že je třeba zachování objektivity, nejsou tyto osoby zaměstnanci bank. U některých bank je na klientovi, kterého odhadce si zvolí a některé dokonce akceptují starší odhady jiných bank či odhadců a to např. v případě České spořitelny až 7 let nazpět. V akceptaci starších stanovení rizik spojených s nemovitou zástavou je podle mého názoru skryté velké riziko i vzhledem k tomu, že před sedmi lety byly ceny téměř všech nemovitostí na historickém maximu a došlo k razantnímu poklesu cenové hladiny na trhu. Objekty, které byly v této době pořízeny za tržní cenu, nejsou v dnešní době za tuto cenu prodejné a z vlastní praxe vím, že někteří majitelé nemovitostí setrvávají v pro ně již nevyhovujících nemovitostech (přírůstek do rodiny, dlouhá dojezdová vzdálenost do zaměstnání, ) jen z důvodu ceny jejich nemovitosti na trhu. Nejenom že by při ceně na trhu nepokryli kupní cenu a utržili by ztrátu, ale dokonce by v mnoha případech ani nepokryli úvěrový závazek u banky, jehož jistina se v průběhu jeho splácení zmenšila. Tato situace vzniká pochopitelně u všech nemovitostí, u nichž byla v minulosti financována více jak 100% hodnota zástavy, ale velmi často vzniká i u hypotečních úvěrů, které byly financovány do 100% hodnoty ocenění nemovitosti. V rámci stanovení rizik spojených s nemovitou zástavou jsou stanoveny tři ceny. Za prvé je to aktuální hodnota nemovitosti určené k zajištění. V případech financování rekonstrukce či výstavby je dále na základě doloženého rozpočtu stanovena i cena budoucí po realizaci investičního záměru klienta. Banka musí vědět jakou bude mít nemovitost hodnotu po jejím dokončení, protože vlastně půjčuje prostředky na budoucí hodnotu. Poslední je reprodukční cena za účelem pojištění nemovitosti, které je pro poskytnutí hypotéky i z hlediska zákonné regulace poskytování hypotečních úvěrů pro účely vydání hypotečních zástavních listů a daňového odpočtu nutné, tj. finanční částky, která by byla v případě kompletního zničení nemovitosti potřeba pro uvedení předmětu zástavy do původního stavu

46 Obrázek 7: Ceny stanovené při stanovení rizik spojených s nemovitou zástavou Zdroj: Vlastní zpracování Posouzení V hodnocení banky není jediným ukazatelem při rozhodování o poskytnutí úvěru, na nákup nemovitosti, nejenom výše klientovo příjmu. U příjmu se hodnotí jeho stabilita a výše. Trvalost příjmu se hodnotí na základě informací o formě pracovní smlouvy, době jejího trvání, realizaci zkušební doby a informací o zaměstnavateli. Informace o zaměstnavateli jsou dostupné jednak z externích veřejně dostupných zdrojů, například registr ekonomických subjektů (informace o existenci zaměstnavatele, počtu zaměstnanců a předmětu podnikání), portál justice.cz, kde lze najít daňová přiznání, insolvenční rejstřík eliminace zániku zaměstnavatele. Pokud se jedná o klienty banky, tak je zaměstnavatel prověřen i v interních systémech banky. Dále je hodnocena výše příjmu na žadatelskou domácnost (viz pojem 19). V případě hypotečního úvěru může mít úvěrový vztah až 4 hlavní účastníky smlouvy, maximálně však dvě žadatelské domácnosti. Tabulka 3: složení žadatelských domácností Zdroj: Vlastní zpracování. žadatelská domácnost svobodný/rozvedený žadatel manžel/manželka registrovaní partneři druh/družka Žadatelské domácnosti jsou libovolně kombinovatelné. Z tohoto pohledu jsou zkoumány příjmy a výdaje všech zúčastněných osob ve všech domácnostech. Klient není hodnocen pouze podle výše disponibilních prostředků, ale také podle míry rizika poskytnutí úvěrového obchodu. Rizikovými faktory je například věk žadatelů (do 25-ti let obzvlášť pokud se jedná pouze o partnery nikoliv o manžele), první krátké zaměstnání, nízký stupeň vzdělání,

47 minimum vlastních zdrojů či vytvořených rezerv pro případ poklesu příjmu. Míra podílu jednotlivých faktorů na finální úrokové sazbě klienta je ovlivněna subjektivním vnímáním kreditního rizika každého schvalovatele obchodního případu s omezením, které je dáno jeho schvalovacími pravomocemi. Obrázek 8: Faktory s vlivem na výši úrokové sazby Faktory s vlivem na výši úrokové sazby Hodnota zástavy Rizikovost klienta Platební morálka Počet žadatelů Stabilita příjmu Zprostředkování 25% 15% 20% 5% 30% 5% Zdroj: Vlastní zpracování Příjmy Příjem je z pohledu poskytnutí úvěru nejdůležitějším faktorem, a proto ho banka zkoumá velmi důsledně Akceptovatelné příjmy Hlavním a nejčastějším příjmem je příjem ze závislé činnosti, který je deklarován potvrzením o výši pracovního příjmu. V případě, že se jedná o statutárního zástupce společnosti, je třeba dále doložit výpis z účtu v libovolné bance, ze kterého bude patrné, že tento příjem je statutárnímu zástupci skutečně pravidelně vyplácen ve prospěch tohoto účtu po dobu minimálně šesti měsíců. Tato lhůta je bankou považována jako dostatečná pro prevenci manipulace účelovým navýšením příjmu za účelem získání úvěru. V případě, že má banka podezření na tuto situaci, má možnost vyžádání si výpisů z běžného účtu klienta za delší období. Typickým příjmem je příjem z podnikání, který podnikatelé deklarují předložením daňového přiznání za poslední daňové období. Pokud je daňové přiznání v kladných číslech, je příjem z podnikání součástí disponibilního příjmu žadatele o úvěr pro splácení. Pokud je daňové přiznání po odečtu nákladů na sociální a zdravotní pojištění nulové, není bráno v potaz. Pokud

48 je daňové přiznání v záporných číslech, je ztráta z podnikání odečtena od příjmu plynoucího ze závislé činnosti. Obrázek 9: Zahrnutí daňové ztráty do příjmu žadatelské domácnosti Zdroj:Vlastní zpracování. Příjem, který plyne z dohody o provedení práce je akceptován v případě, že je tento příjem dlouhodobějšího charakteru. Zohlednění dohody o provedení práce jako zdroje pro splácení je předmětem individuálního posouzení schvalovatele konkrétního obchodního případu a hranice pro dobu trvání tohoto příjmu tudíž není stanovena. Dalšími příjmy může být příjem z pronájmu, který lze deklarovat buď daňovým přiznáním nebo smlouvou o pronájmu nemovitosti a to v případě, že platnost této smlouvy je od data, které následuje po 1. lednu aktuálního kalendářního roku a není tedy zohledněna v daňovém přiznání předchozího roku. Zdrojem příjmu pro splácení závazků je také výživné. Výživné je započítáváno, protože vyživování nezletilého dítěte je výdajem a výživné je v určitém směru korekce těchto výdajů. V případě, že je dítě v péči jednoho člena žadatelské domácnosti a pomine povinnost druhého

49 z rodičů k vyživování, pominou i výdaje na vyživované dítě, protože to by mělo být již plně samostatné a zdroje pro splácení se de facto nezmění. Výše výživného je doložena rozhodnutím soudu, které nabylo právní moci, což je potvrzeno razítkem o nabytí právní moci na tomto dokumentu. Rodičovský příspěvek je ze strany banky také akceptovatelným příjmem, protože je předpoklad, že to ukončení mateřské dovolené se příjem po nástupu do zaměstnání oproti rodičovskému příspěvku zvýší. Dalším příjmem, který je součástí příjmu započitatelného pro banku do disponibilního příjmu ke splácení, je renta od ozbrojených či záchranných složek, která je trvalá po celou dobu produktivního života a i poté, protože existuje možnost vybrat si buď doživotně vyplácet rentu nebo se vzdát renty a pobírat v důchodovém věku důchod. Dokladem prokazujícím tento zdroj příjmu je výměr, ve kterém je stanovena aktuální výše renty. Málo frekventovaným příjmem je příjem z funkčních požitků (např. příjem, který plyne uvolněným starostům) i tento je standardně akceptován stejně jako příjem plynoucí ze služebního poměru. Bance je prokázán potvrzením o výši pracovního příjmu Neakceptovatelné příjmy Typickým ze strany bank neakceptovaným příjmem je sirotčí a vdovský důchod, protože tento příjem není zajištěn na dobu splatnosti úvěrového obchodu. Dalším příjmem, který není standardně akceptován, je invalidní důchod jakéhokoliv stupně, protože tento je vždy přiznán pouze na dobu určitou a není tak zajištěna jeho stabilita. Renta plynoucí z vlastnictví cenných papírů není standardně akceptovaným příjmem, z důvodu možného negativního vlivu vývoje ceny akcií či dluhopisů a dividend z nich plynoucí. Tento příjem je bankou akceptován zřídkakdy Výdaje Výdaje banka rozlišuje na nezbytné a výdaje, které jsou rezervotvorné. Mezi rezervotvorné výdaje patří například penzijní připojištění, kapitálové životní pojištění, stavební spoření a pravidelné investice do podílových fondů. Rezervotvorné výdaje lze v případě výpadku příjmu domácnosti a ohrožení splácení závazku pozastavit nebo dokonce využít jako alternativní zdroj pro splácení do doby opětovného narovnání příjmu

50 Nezbytné výdaje Nezbytným výdajem je především životní minimum, které si pro své potřeby stanoví každá banka jinak, ale jeho výše relativně odpovídá výši životního minima, které je upraveno zákonem č. 110/2006 Sb. o životním a existenčním minimu v platném znění 22. Částky životního a existenčního minima platné od jsou stanoveny nařízením vlády č. 409/2011 Sb. o zvýšení částek životního minima a existenčního minima 23. Tabulka 4: Životní minimum podle ministerstva práce a sociálních věcí (MPSV) Částky životního minima pro jednotlivce 3410 pro první osobu v domácnosti 3140 pro druhou a další osobu v domácnosti, která není nezaopatřeným dítětem 2830 pro nezaopatřené dítě do 6 let až 15 let až 26 let Zdroj: Ministerstvo práce a sociálních věcí 13 (nezaopatřené) 2450 Tabulka 5: Příklady výpočtu životního minima podle (MPSV) Jednotlivec dospělí = dospělý, 1 dítě ve věku 5 let = dospělí, 1 dítě ve věku 5 let = dospělí, 2 děti ve věku 8 a 16 let = dospělí, 3 děti ve věku 5, 8 a 16 let = Zdroj: MPSV.CZ: Životní a existenční minimum. MINISTERSTVO PRÁCE A SOCIÁLNÍCH VĚCÍ. Ministerstvo práce a sociálních věcí [online] [cit ]. Dostupné z: Životní minimum dvoučlenné domácnosti je jak pro banku, tak pro stát odlišné od součtu životních minim dvou žadatelů. Životní minimum společné domácnosti je nižší než součet životních minim jednotlivců. Například náklady na elektrickou energii na dvě osoby 22 Česká republika. Předpis č. 110/2006 Sb.: Zákon o životním a existenčním minimu. In: Sbírka zákonů Dostupné z: 23 Česká republika. Nařízení vlády 409/2011 Sb. In: Sbírka zákonů Dostupné z: zakony/zakonpar.jsp?idbiblio=75784&fulltext=&nr=409~2f2011&part=&name=&rpp=15#local-content

51 v domácnosti nejsou shodné s náklady dvou osob žijících v samostatných domácnostech. Tím pádem se musí lišit i životní minima dvoučlenné domácnosti přepočtené na jednotlivce od samostatně žijícího. Banka dále zohledňuje životní náklady, podle životní úrovně, na kterou je žadatel zvyklý. Pokud se jedná o vysokopříjmového žadatele (měsíční příjem domácnosti nad 60 tisíc korun) bere banka v potaz vyšší náklady na udržení životní úrovně (jako dobrý příklad vícenákladů životní úrovně je například výše měsíční platby do fondu oprav pro vysokometrážní byt, která je podstatně vyšší za byt než 1+1 ), a proto je jako životní minimum započtená podstatně vyšší částka než je u příjmové skupiny okolo 20 tisíc Kč. Banka vychází z toho, že v případě výpadku příjmu dlužníka běží některé náklady na jeho životní úroveň po určitou dobu setrvačností a ani při jeho nejlepší vůli je nelze okamžitě snížit nebo dokonce zastavit. Jako příklad může být rozpis záloh na energie a náklady spojené s bydlením do doby než vlivem životní situace dojde k prodeji nemovitosti a pořízení nové s nižšími náklady. Výživné, které je stanoveno na základě pravomocného rozhodnutí soudu, je výdajem, ale zároveň může být v jistých případech zdrojem příjmu (a to v případech, kdy je dítě svěřeno do péče žadatele). Nutnými výdaji je splátková povinnost u bankovních i nebankovních subjektů či ručitelská prohlášení. Ručitelská prohlášení jsou stejně jako splátky již poskytnutých úvěrů součástí registru úvěrů a z pohledu banky jsou započítávány v plném rozsahu jako by byl klient dlužníkem a nikoliv pouze ručitelem, protože ručitel ručí do celé výše takže je to stejné jako měsíční splátka úvěru, za který klient ručí. Ručitelská prohlášení k úvěrům nejsou koncipována jako pohledávky, které jsou jednorázově splatné, ale ručitel v případě nesplácení úvěru hlavními dlužníky přebírá jejich měsíční splátkovou povinnost. Pokud žadatel někomu ručí, může to zkomplikovat jeho vlastní řešení bytové otázky formou hypotečního úvěru. Proto je dnes u nás ručení na ústupu. Pokud je pevně stanovena splátka, tak je zadána ve výši, která je uvedena v bankovním registru klientských informací/nebankovním registru klientských informací (BRKI/NRKI) 24 či v registru SOLUS 25, zájmové sdružení právnických 24 Centrální registr dlužníků. Centrální registr dlužníků [online] [cit ]. Dostupné z:

52 osob, nebo podle smluvní dokumentace vždy v částce, která je z těchto hodnot vyšší. Pokud není pravidelná měsíční splátka u obchodů, které nejsou časově omezeny, určena, má banka stanoveno, jak počítá výdaje s těmito závazky spojené. Nejčastěji se jedná o kreditní karty a povolené debety. U kreditních karet se počítá jako měsíční výdaj 1/10 úvěrového rámce kreditní karty, protože banka musí kalkulovat s tím, že klient může kreditní karty plně vyčerpat a postupně tento závazek pouze splácet namísto využívání bezúročného období. Částka 1/10 vychází z nejčastější částky, která je na českém trhu smluvně dána jako splátka v případě nevyužití bezúročného období (+ úrok z vyčerpané částky). Při vyčerpání částky 30 tis. a nevyužití bezúročného období bude maximální splátka ve výši 1/10 úvěrového rámce tj. 3000,- Kč + úrok z vyčerpané částky. Z tohoto pohledu jsou kreditní karty pro hodnocení disponibilního příjmu pro splácení pro klienta velmi zatěžující. Tabulka 6: Splátkový kalendář kreditní karta Zdroj: Vlastní zpracování. z čerpání z toho jistina toho úrok splátka splátka splátka splátka splátka splátka splátka splátka splátka splátka splátka splátka jistiny 2500 U povoleného debetu banka bere jako výdaj 1/6 úvěrového rámce povoleného debetu. Důvodem je skutečnost, že v případě neotočení povoleného debetu do kladných čísel v určeném časovém intervalu je stanoven 6-ti měsíční splátkový kalendář. Výdaji nejsou pouze závazky, které jsou registrovány na rodné číslo žadatele, ale i závazky, které jsou registrovány na identifikační číslo žadatele, pokud se jedná o fyzickou osobu podnikatele. Za tímto účelem musí být bance při existenci aktivního živnostenského listu předloženo daňové přiznání a doklad o úhradě (či vratce) daně z příjmu fyzických osob, aby banka věděla, že klient nemá závazky vůči správci daně. 25 SOLUS ZÁJMOVÉ SDRUŽENÍ PRÁVNICKÝCH OSOB. Solus [online] [cit ]. Dostupné z:

53 Rezervotvorné výdaje Rezervotvorné jsou výdaje především na měsíční platby na stavební spoření, penzijní fond, životní a jiné pojistky. Tyto výdaje jsou ze strany banky kladně hodnoceny a nesnižují disponibilní příjem pro eventuální splácení úvěrového závazku, protože jsou zdrojem pro splácení v případě výpadku příjmu Ostatní výdaje Dalšími výdaji jsou náklady spojené s životní úrovní jako jsou například náklady na internetové připojení, telefonní služby, kabelovou televizi a jiné. Náklady na energie a nájemné jsou zohledněny v životním minimu, proto nejsou započítávány, aby nebyly započítány duplicitně. Obrázek 10: Příjmy a výdaje Zdroj: Vlastní zpracování

54 5.6. Konkrétní příklad Životní minimum počítají banky jinak než Ministerstvo práce a sociálních věcí pro účely výplaty dávek sociálně potřebným. Banka pro účely hodnocení klienta upravuje částky nutných životních nákladů následujícím způsobem: Tabulka 7: Nutné životní náklady pro hodnocení banky Kč/měsíc Žadatel 2400 Spolužadatel 2400 dítě do 6-ti let 1750 dítě od 6-ti do 10-ti let 1950 dítě od 10-ti do 15-ti let 2310 dítě od 15-ti do 26-ti let nezaopatřené 2530 jednočlenná domácnost 2020 dvoučlenná domácnost 2630 tříčlenná domácnost 3260 čtyřčlenná domácnost 3260 pětičlenná domácnost 3660 šestičlenná domácnost 3660 Zdroj: Interní nařízení banky Vysokoškolsky vzdělaná, 30-ti letá, svobodná žadatelka Požadovaná výše úvěru, jehož účelem bude nákup bytové jednotky, je ,-. Hodnota nemovitosti, která bude jako protihodnotou v zástavě banky je ,- Kč. Jedná se o bytovou jednotku v Praze. Žadatelka je zaměstnána od roku 2010 na dobu neurčitou jako obchodní zástupkyně a podle sdělení zaměstnavatele neuvažuje tento o ukončení pracovního poměru s žadatelkou. Čistý průměrný měsíční příjem za posledních 12 měsíců činí podle předloženého potvrzení o výši pracovního příjmu ,- Kč. Splatnost požadovaného úvěru je 20 let s úrokovou sazbou 2,79%. Splátka tohoto úvěru s anuitním splácením tedy činí ,- Kč měsíčně. Fixace úrokové sazby byla zvolena vzhledem k historicky nejnižším úrokovým sazbám na 5 let. Výdaje žadatelské domácnosti jsou následující: životní minimum žadatele 3.410,- Kč. Životní minimum podle zákona je tedy ve výši 6.550,- Kč. Bankou je toto životní minimum korigováno na výši 4.420,- Kč. Další výdaje žadatelky jsou ve výši 4000,- Kč (jedná se o náklady spojené s dopravou do zaměstnání měsíčně cca 3.000,- a náklady na mobilní telekomunikační služby v souhrnné výši 1000,-Kč). Disponibilní prostředky pro splácení a tudíž maximální možná měsíční splátka:

55 Příjmy ,- Kč Životní minimum banky x 1, ,- Kč Ostatní výdaje 4.000,- Kč Maximální možná splátka ,- Kč Pro dokreslení ještě uvádím konstrukci úrokové sazby, která je ovlivněna hlavně rizikovými faktory, které jsem uváděla výše. Tyto jsou kvantifikovány v podobě tzv. standardních rizikových nákladů (viz pojem 13) Úroková sazba 2,79% p.a. (aktuální akční nabídka) je složena ze tří složek. První složkou je vnitrobankovní sazba (VBS viz pojem 18), která kvantifikuje cenu peněz na trhu a je faktickým nákladem banky na hypoteční úvěr - v tomto případě ve výši 2,199% p.a. Druhou složkou jsou standardní rizikové náklady ve výši 0,15% p.a. vycházející z rizikového profilu žadatele a jsou složkou úrokové sazby, jejímž prostřednictvím si banka tvoří rezervu na případné opravné položky v případě odpisu pohledávky. Poslední složkou úrokové sazby je marže pro banku v tomto případě ve výši 0,441% p.a. Dalším nákladem pro banku, který není v úrokové sazbě zohledněn, je výše provize, která je vyplacena zprostředkovateli a ta standardně činí 0,8% z poskytované částky s horním omezením na jednotlivý obchodní případ. V tomto konkrétním případě je provize ve výši ,- Kč. Následkem výplaty provize je první dva roky hypoteční úvěr prodělečný a toto je třeba zohlednit při nabídce doby fixace. Pokud je poskytnut úvěr bez zprostředkovatele, je levnější pro banku nikoliv pro klienta a při výpočtu ekonomiky celého obchodního případu musí být toto bráno na zřetel (viz další text). V případě fixace kratší než doba návratnosti investice do provize zprostředkovateli, hrozí riziko přefinancování v době fixace jinou bankou (není řídkým jevem přefinancování skrze stejného zprostředkovatele do jiného peněžního ústavu tak, aby byla opětovně vyplacena provize) a ztrátovosti obchodu pro banku Dvoučlenná žadatelská domácnost - žadatelé 39 a 40 let Výše úvěrového rámce ,- Kč. Účelem úvěru je výstavba rodinného domu a konsolidace stávajících hypotečních úvěrů tak, aby mohla být uvolněna zástava na jedné z nemovitostí a zástavním právem byla vázána pouze jedna nemovitost. Splatnost úvěrového závazku činí 25 let do předpokládaného konce produktivního života žadatelů. Fixace úrokové sazby 3,75% p.a. na 5 let. Měsíční splátka činí ,- Kč

56 Hlavní žadatel je vysokoškolsky vzdělaný ředitel středně velké společnosti, který je zaměstnán od roku Vzhledem k tomu, že je statutárním orgánem dané společnosti, musí být příjem ověřen nejenom potvrzením o výši pracovního příjmu, ale i předložením výpisů z účtu. Doložený čistý měsíční příjem za posledních 12 měsíců u hlavního žadatele činí ,- Kč. Spolužadatelka (manželka) je zaměstnána jako zdravotní sestra v soukromé praxi od roku 2009 a její měsíční příjem činí ,- Kč. Manželé mají dvě děti, které na nich již nejsou finančně závislé - jsou již zaměstnány a studují dálkově vysokou školu - do výdajů domácnosti s nimi proto není počítáno. Jak již jsem zmiňovala výše, u vysokopříjmových domácností se počítá s vyšší spotřebou za účelem udržení dosaženého životního standardu, a proto je kalkulováno s podstatně vyšším násobkem životního minima domácnosti jako nutným výdajem. Životní minimum stanovené bankou je u obou žadatelů ve stejné výši 2.400,- Kč a minimum na žadatelskou dvoučlennou domácnost činí 2630,-Kč. Pravidelným nutným výdajem domácnosti je splátka zbytkové hodnoty úvěru ze stavebního spoření bez zajištění ve výši 1.720,- Kč. Další nestandardní výdaje domácnosti, které nejsou součástí životního minima, domácnost nemá (auto i telefon má k dispozici služební). Příjmy ,- Kč Životní minimum x ,- Kč Splátky 1.720,- Kč Disponibilní prostředky pro splácení ,- Kč Rezerva pro splácení je zohledněna v podmínkách obchodu a to proto, že pro výpočet disponibilního příjmu pro splácení není relevantní Čerpání úvěru Podpisem úvěrové smlouvy ale úvěrový proces nekončí. Hypoteční úvěr je dlouhodobým závazkem na dobu až 30-ti let (některé banky dokonce nabízejí i 40-ti letou splatnost) a úvěrový proces končí až v okamžiku jeho plného splacení. Čerpání úvěru je účelově vázáno, a proto musí být podle zásady uvolňování prostředků dle vyhlášky ČNB 123/ Česká republika. Vyhláška č. 123//2007 Sb.: o pravidlech obezřetného podnikání bank, spořitelních a úvěrních družstev a obchodníků s cennými papíry. In: Vyhláška ČNB Dostupné z: export/sites/

57 realizováno jiným útvarem, než který úvěr poskytl, aby byla zajištěna nezávislá kontrola splnění podmínek vyčerpání úvěru. Čerpání úvěru lze standardně (na základě individuální výjimky může být přistoupeno k delší době čerpání úvěru, například v případech obtížné rekonstrukce u památkově chráněných nemovitostí, kdy je třeba dodržet v dnešní době již přežité stavební postupy) realizovat až po dobu 24 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy u některých typů hypotečních úvěrů, například u výstavby nemovitosti. Čerpání úvěru je vázáno několika nutnými podmínkami a dalšími podmínkami, které jsou stanoveny bankou. Nutné podmínky pro uvolnění prostředků jsou pro jednotlivé typy hypotečních úvěrů různé. Jako příklad uvedu nákup nemovitosti. Podklady potřebné k uvolnění finančních prostředků jsou odvislé od toho, zda je čerpáno na základě předložení návrhu na vklad zástavního práva či na již katastrálním úřadem zaregistrovanou zástavní smlouvu. V obou případech je nutnou podmínkou předložení podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Předložení zástavní smlouvy s ověřenými podpisy zástavců před jejich podáním na katastrální úřad. Další nutnou podmínkou je pojištění nemovitosti, která je předmětem zajištění (viz pojem 8) a vinkulace této pojistné smlouvy (první v pořadí) ve prospěch banky. Pojistná smlouva musí být uzavřena na reprodukční cenu stanovenou odhadcem (viz bod ). Vinkulace výplaty pojistného plnění (viz pojem 6) se provádí až od částky stanovené bankou (většinou od 50 tis.), aby nemusela být každá i drobná pojistná událost řešena ze strany klienta jak s pojišťovnou, tak i s bankou Splácení úvěru Tato fáze hypotečního úvěru je v případě dobrého vyhodnocení bonity klienta na počátku nejméně náročná. Možností pro variabilitu splácení je využití tzv. flexibilních hypotečních úvěrů, které umožňují mimořádné splátky bez sankcí v průběhu fixačního období. Zásadním okamžikem v průběhu splácení je konec fixačního období a volba délky následujícího fixačního období (kapitola 1.2.2). Pro banku existuje reálné riziko přefinancování jinou bankou (tj. převzetí úvěrového závazku jiným peněžním ústavem). V dnešním vysoce konkurenčním období dochází za účelem udržení klienta ke snižování marží (tj. marže úvěrového obchodu je po fixaci na nižší úrovni než před jeho fixací úroková sazba se snižuje více, než se snížila cena peněz na trhu). V případě neudržení klienta existuje riziko, že obchod bude pro banku nerentabilní. V případě, že byl obchod poskytnut s původně nízkou úrokovou sazbou a přes zprostředkovatele, nemusí se investice do provize

58 zprostředkovateli vrátit již v prvním fixačním období. Z tohoto důvodu se banky snaží udržet hlavně klienty, kteří byli do banky zprostředkováni. V případě, že dojde v průběhu splácení k poškození předmětu zástavy, je toto řešeno s pojišťovnou, která po nahlášení pojistné události deponuje bance pojistné plnění na zvláštní účet vedený bankou na jméno klienta a ten předkládá faktury k proplacení pro uvedení nemovitosti do původního stavu. Skutečnost, zda byly prostředky použity účelově k uvedení nemovitosti do takového stavu, aby měla původní hodnotu, je ze strany banky zajištěna dohledem odhadce. V případě, že je movitost v řádném stavu a na účtu pojistného plnění jsou zbylé prostředky, jsou tyto vyplaceny klientovi ve prospěch běžného účtu a jejích využití již není účelově vázáno. Další zásadní událostí v průběhu splácení může být smrt klienta. Pokud je klient pojištěn buď prostřednictvím životní pojistky nebo rizikového životního pojištění vinkulovaného ve prospěch úvěrového účtu, je úvěr doplacen z pojistného plnění a pro pozůstalé a pro banku tím nevzniká žádná zásadní komplikace. Není-li toto pojištění sjednáno, přihlašuje se banka do dědického řízení, které obzvlášť v případě, že jsou jeho účastníky nezletilé osoby zastoupené opatrovníkem, může trvat několik let. Pohledávky z úvěru, které se po dobu trvání tohoto řízení bance kumulují, se pro dědice po vyřízení vleklého sporu stávají neúnosnými a hypoteční úvěr zůstává dlouhou dobu delikventní Řešení delikvence V případě nedostatku finančních prostředků pro splácení je možno v případě, kdy klient nemá splatnost úvěru na třicet let, přistoupit k odkladu splátek nebo prodloužení splatnosti úvěru. V případě, že má klient již úvěr na 30 let, neexistuje prostor pro prodloužení doby splatnosti a odklad splátek lze realizovat pouze za předpokladu, že po opětovném řádném splácení úvěrového závazku bude navýšena pravidelná měsíční splátka, aby byla kompenzována doba, po kterou byly splátky odloženy. Delikvence u hypotečních úvěrů je v prvních fázích řešena stejně jako u úvěrů spotřebitelských. Buď banky řeší vymáhání pohledávek vlastními prostředky, nebo využívají firem, které se vymáháním pohledávek zabývají. Rozdílem je postup při dlouhodobé delikvenci, kde na rozdíl od spotřebitelských úvěrů nedochází k postoupení pohledávek po splatnosti na třetí subjekt. Jednak jsou tyto pohledávky zajištěny zástavním právem prvním v pořadí (na nemovitosti může váznout několik zástavních práv a v případě prodeje

59 nemovitosti jsou pohledávky věřitelů z titulu zástavního práva uspokojovány v pořadí, v němž byli zapsáni na listu vlastnictví), jednak je objem úvěru velký a ztráty z prodeje by byly pro banku nerentabilní. Pohledávka z exekuce je přednostní pouze případě, že by měl klient exekuci na běžném účtu v bance, ze kterého je splácen hypotéční úvěr. V tomto okamžiku nesmí dlužník platit závazky bance, protože by tím de facto upřednostnil banku před oprávněným z exekuce. Pokud je exekuce uvalena na nemovitost, je pohledávka banky přednostní i před exekucí díky zástavnímu právu, které je první v pořadí. Nezabavitelná částka není existencí hypotečního úvěru či zástavního práva nijak dotčena. V případě, že je prodána nemovitost v dražbě a není uspokojena pohledávky banky, je uvalena exekuce na plat dlužníka, ale většinou banka touto cestou větší sumu prostředků nezíská, protože se dlužník nechá zaměstnat za minimální mzdu a zbytek mzdy je mu vyplácen na ruku načerno. Exekuce na plat je silným demotivujícím faktorem k práci a dlužník substituuje legální práci za práci na černo nebo za volný čas. Obrázek 11: Schéma úvěrového procesu Zdroj: Vlastní zpracování

60 6. HLAVNÍ FAKTORY OVLIVŇUJÍCÍ TRH HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Pro analýzu těsnosti vztahů mezi jednotlivými veličinami je využito Pearsonova korelačního koeficientu. r = n i= 1 n i= 1 ( x x)( y y) i ( x x) ( y y) i i n 2 2 i i= 1 27 Pearsonův korelační koeficient je bezrozměrný a nabývá hodnot v intervalu od -1 do +1, přičemž v případě kladné korelace se hodnoty obou proměnných pohybují stejným směrem. Záporný korelační koeficient značí protisměrný pohyb proměnných. Čím více se hodnota tohoto koeficientu blíží krajním mezím intervalu, tím vyšší je stupeň závislosti zkoumaných proměnných. Je- li tento koeficient roven 0, tak toto značí neexistenci vztahu mezi proměnnými. Přitom veličina X je veličinou vysvětlovanou a Y veličinou vysvětlující. V následující analýze bude vysvětlovanou veličinou objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Pouze v případě zkoumání těsnosti vztahu mezi delikvencí hypotečních úvěrů a jejich objemem je vztah opačný a veličinou vysvětlovanou bude objem delikventních hypotečních úvěrů Nezaměstnanost Po roce 1989 ještě několik přetrvávala nízká míra nezaměstnanosti, která byla podle mého názoru blízká přirozené míře nezaměstnanosti. Míra nezaměstnanosti na počátku nové české ekonomiky nebyla vypovídajícím údajem, vzhledem k nutnosti její technologické transformace a tím pádem i nahrazování lidské práce technologiemi. Následně došlo k transformaci české ekonomiky a míra nezaměstnanosti stoupala od roku 1998 až do roku Od té doby začala nezaměstnanost klesat i následkem rozvoje nových odvětví, pobídek zaměstnavatelů a konjunktuře v ekonomice. Nezaměstnanost v České republice byla na historickém minimu v roce 2008 před globální ekonomickou krizí. V roce 2009 došlo následkem této krize k rapidnímu nárůstu nezaměstnanosti. Od té doby se nezaměstnanost 27 ŠKALOUDOVÁ, Alena. Korelace. In: Korelace [online] [cit ]. Dostupné z:

61 drží na relativně stejné úrovni. Rok 2013 je ve znamení vysoké nezaměstnanosti na počátku roku, kdy došlo k redukci stavů ve státní sféře a vzhledem k tomu, že se jedná o zimní měsíc, tak i k útlumu v oboru stavebnictví. V jarních měsících se jako obvykle snížila nezaměstnanost z titulu sezónnosti. Vývoj zapadá do kontextu vleklé recese od roku 2008, kdy nezaměstnanost reaguje pozitivně na oživení ekonomiky s delším zpožděním než negativně na její propad. Tj. pomalejší oživení pracovního trhu plynoucí z nedůvěry v jeho růst a z vágních vyjádření vlády a českého statistického úřadu, kdy k oživení dojde. Oproti tomu již samotná informace o eventualitě hrozící recese vyvolala pokles pracovního trhu. Na trhu nevznikají nová pracovní místa, naopak v některých oborech dochází k jejich redukci. Například v bankovnictví, kde dochází k substituci mezi poradcem a samoobsluhou klientů přes kanály přímého bankovnictví v každodenním bankovnictví. Odchody do důchodu nejsou nahrazovány novými pracovníky, ale jsou interně saturovány danou organizací. To lze deklarovat na příkladu České spořitelny jako největší banky v České republice, která v průběhu tohoto roku snížila počet zaměstnanců o 6,5%, ČSOB o 3,2%, třetí hráč na trhu Komerční banka v tomto roce nepřistoupila k razantnímu snížení stavů, protože tuto redukci již provedla před cca 5-ti lety. Výhled na následující rok je podle predikce ministerstva financí nezaměstnanost ve výši 7,6%. Graf 4: Trendy nezaměstnanosti a objemu hypotéčních úvěrů Trendy nezaměstnanosti a objemu HÚ trend HÚ nezaměstnanost Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných z ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z:

62 Pearsonův koeficient korelace vztahu mezi objemem HÚ a mírou nezaměstnanosti je roven hodnotě r = -0, Tuto hodnotu můžeme interpretovat jako relativní nezávislost těchto dvou veličin a podle této analýzy nemá nezaměstnanost na objem poskytovaných hypotečních úvěrů na základě historických dat vliv. Malá závislost je protisměrná tj. v případě růstu nezaměstnanosti klesá objem poskytnutých hypotečních úvěrů. Tato veličina je více než kterákoliv jiná ovlivněna očekáváním obyvatel, zůstává relativně rigidní při snižování nezaměstnanosti vzhledem k dlouhodobosti závazku hypotéky a obavám žadatelů o schopnost splácet. Na doplnění je třeba dodat, že od roku 2013 je používána nová metodika statistického sledování míry nezaměstnanosti. Do roku 2012 byla míra nezaměstnanosti definována jako podíl uchazečů o zaměstnání vůči ekonomicky aktivnímu obyvatelstvu. Od roku 2013 je sledována míra nezaměstnanosti na bázi poměru mezi žadateli o zaměstnání a všech obyvatel ve věku let. Proto je třeba při analýzách dávat pozor na konzistenci údajů. Obrázek 12: Vývoj nezaměstnanosti srovnání výkaznictví Zdroj: Společná tisková zpráva Českého statistického úřadu a Ministerstva práce a sociálních věcí ze dne Data jsou zkreslena vývojem nezaměstnanosti při transformaci ekonomiky na ekonomiku tržní, a proto by relevantní hodnocení vztahu mělo proběhnout na větším časovém vzorku. Podle mého je evidentní, že při nárůstu nezaměstnanosti klesá počet poskytnutých hypotečních úvěrů. Tempo poklesu poskytnutých hypoték je nižší než tempo růstu nezaměstnanosti, protože mezi nezaměstnanými je určité procento těch, kteří by o hypoteční úvěr nežádali, nebo by jim nebyl poskytnut ani v případě, že by byli zaměstnáni

63 6.2. Hrubá mzda Hrubá mzda se v České republice vyvíjí relativně konstantním tempem a strnulost tohoto vývoje je dána především silným vlivem odborů, které mají velmi dlouhou historii a jejich síla pramení převážně ze socialistické historie naší země. Toto je patrno i z vývoje hrubé mzdy v jednotlivých odvětvích. Některá odvětví jsou více saturována odbory než jiná. Odborové svazy jsou silné především ve velkých korporacích, naopak pružně reagovat na situaci na trhu práce může hrubá mzda u drobných živnostníků a malých firem. Dále je průměrná hrubá mzda odlišná v různých regionech, ale i tato skutečnost plyne z oborové segmentace, protože každý z regionů je soustředěn na jiný sektor našeho hospodářství. Velmi rigidní jsou obory jako těžba nerostných surovin, ale v oblasti mezd i tak konkurenční odvětví jako je peněžnictví a pojišťovnictví. Z následující tabulky je například patrné, že i přesto, že v letošním roce došlo k masivnímu propouštění v oboru peněžnictví a pojišťovnictví, i nadále roste hrubá mzda v tomto oboru a to v takové míře, že převyšuje míru inflace, takže roste reálná mzda v tomto oboru. Tabulka 8: Vývoj hrubých mezd ve vybraných odvětvích průměrná medián míra odvětví Vývoj mzda mezd rozdílu Zemědělství 7,60% ,74% Těžba 6,10% ,86% Výroba a rozvod elektřiny, plynu a tepla - 1,90% ,02% Doprava 1,30% ,25% Peněžnictví a pojišťovnictví 2,50% ,17% Veřejná správa 1,50% ,87% Zdravotní a sociální péče 6,30% ,87% Česká republika 4,10% ,19% Zdroj: DOČKAL. Průměrné mzdy a platy v roce 2012 Zdroj: Flek.cz [online] [cit ]. Dostupné z: flek.cz/clanky/dalsi-tipy-a-informace/prumerne-mzdy-a-platy-v-roce-2012 Hrubá mzda a zaměstnanost spolu úzce souvisí. Výše hrubé mzdy je rozdílná i v okolních zemích a s výší rozdílu roste fluktuace pracovníků z a do České republiky. V aktuální situaci vysoké nezaměstnanosti a interní saturace přirozeně ztracených zaměstnanců se zvyšuje podíl zaměstnanců z příhraničních oblastí pracujících v Rakousku a Německu, kde je i nekvalifikovaná práce lépe placena než v Česku. V těchto zemích jsou ovšem daleko vyšší životní náklady, takže výše reálné mzdy a životní úroveň nejsou natolik rozdílné od ČR jako

64 rozdíl hrubé mzdy. Občany příhraničí ale životní náklady dané země nelimitují, protože realizují životní náklady na území Česka. Vedle toho je velmi nízká jazyková bariéra mezi Českou republikou s Slovenskem, kde je průměrná hrubá mzda o 22% nižší než v Česku a míra nezaměstnanosti je aktuálně na Slovensku ve výši téměř 14%. Z tohoto pohledu je hodně především mladších Slováků, kteří jsou ochotni pracovat v ČR pod cenou trhu a přitom mít stále vyšší výdělek než na Slovensku. Obdobná situace je i vůči Polsku. Dalšími dovozci pracovní síly do Česka je tradičně Ukrajina a Rumunsko. Zde je vzhledem k vysokému poměru nelegálních zaměstnanců velmi obtížné odhadnout jaký je propad mezi hrubou mzdou, která je těmto zaměstnancům vyplácena a průměrnou hrubou mzdou, která je mediánem v tomto oboru. Podle mého názoru je relevantnějším ukazatelem medián než průměrná hrubá mzda, která je ovlivněna i platy manažerů, kteří mohou pracovat i v jiném oboru. Další zemí, kam ČR vyváží svou pracovní sílu ve vyšším měřítku, je Anglie, ale ta je z toho pohledu i cílem obyvatel, kteří tvoří přirozenou míru nezaměstnanosti, protože nejsou ochotni pracovat. Nelze říci, jaký díl uchazečů o práci v Anglii je skutečně ochoten pracovat a kolik jich je v Anglii pouze za účelem bohatého sociálního programu této země. Tabulka 9: Srovnání hrubé mzdy ve vybraných zemích Průměrná hrubá měsíční mzda v Kč Česká republika ,- Polsko ,- Slovensko ,- Německo ,- Rakousko ,- Velká Británie ,- Zdroj: DOČKAL. Průměrné mzdy a platy v roce 2012 Zdroj: Flek.cz [online] [cit ]. Dostupné z: flek.cz/clanky/dalsi-tipy-a-informace/prumerne-mzdy-a-platy-v-roce-2012 Zpět k souvislostem mezi objemem poskytnutých hypotečních úvěrů a průměrnou hrubou mzdou. Korelační koeficient r = 0, značí jednoznačnou závislost mezi těmito dvěma ekonomickými veličinami. V případě růstu hrubé mzdy roste i objem poskytnutých úvěrů. Závislost je velmi těsná, což plyne z hodnoty Pearsonova koeficientu, jehož hodnota se blíží hodnotě 1 (hodnota 1 značí absolutní závislost)

65 Ačkoliv se zdá, že by pro žadatele měla být směrodatnou reálná mzda, kterou dostávají, většina pracujících není schopna rozlišit mezi reálnou a nominální mzdou (viz pojem 4), protože od míry inflace v běžném životě extrahují. Banka sice tuto skutečnost bere v potaz ve svém hodnocení klientů a výpočtu schopnosti klienta splácet (veškeré příjmy jsou bance předkládány formou nominální čisté mzdy), ale podle mého názoru při růstu nominální mzdy existuje více domácností, které jsou ochotny změnit nájemní bydlení za vlastní a tím pádem mají banky větší objem podaných žádostí. Psychologický faktor zvýšení platu působí i v případech, kdy k nárůstu reálně mzdy buď nedošlo vůbec nebo jen v minimálním rozsahu. Některé žádosti sice nejsou ze strany banky akceptovatelné, ale jiné, které by v případě strnulosti nominálních mezd nebyly podány, realizovány jsou. Vývoj hrubé mzdy je tedy faktorem, který v predikci vývoje trhu budeme akcentovat. Graf 5: Trendy průměrné hrubé mzdy a objemu hypotéčních úvěrů Trendy průměrné hrubé mzdy a objemu HÚ průměrná hrubá mzda Objem HÚ Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných z ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: Inflace Pearsonův korelační koeficient r = -0, značí vysokou míru nezávislosti daných veličin. Podle mého názoru není míra inflace pro rozhodování spotřebitelů relevantní, protože potřeba bydlení je primární potřebou a je tedy v případě nižšího reálného příjmu upřednostňována před například druhou dovolenou v roce či relativně pro spotřebitele

66 luxusním zbožím. Financování vlastního bydlení je u žadatelů s nižším příjmem relativně velkým procentním výdaje vůči jejich příjmu a inflace na tyto skupiny dopadá nejvíce v podobě zvýšení výdajů na základní životní potřeby. Tyto domácnostmi, ale nejsou hlavním segmentem, jehož potřeby jsou nasyceny prostřednictvím realizace hypotečního úvěru. Na základě tohoto výpočtu nebude inflace brána v potaz jako základní určující parametr. I z grafu (viz níže) je patrné, že vývoj objemu hypoték není v přímé souvislosti s inflací. Graf 6: Trendy inflace a hypotéčních úvěrů Trendy inflace a objemu HÚ inflace objem HÚ Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných z ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: Demografický vývoj Pro zkoumání závislosti na demografickém vývoji není relevantní počet narozených dětí v daném roce nebo počet celkový počet obyvatel, protože malé děti ani důchodci si nepůjčují. Jak se již zmiňuji v analýze stávající situace na trhu, existují tři hlavní složky trhu financování bydlení. Trh nových hypotečních úvěrů tj. úvěrů na pořízení nemovitosti buď koupí nebo výstavbou, trh refinancování a trh úvěrů ze stavebního spoření. Pro trh úvěrování nákupu nových nemovitostí je zásadní skupina obyvatelstva, která si pořizuje první nemovitost. Při pořízení druhé a další nemovitosti mají většinou domácnosti prostředky z prodeje původní nemovitosti a rozdíl v podobě minimálně části vlastních finančních prostředků, takže objem takto poskytovaných úvěrů není v tak významné výši jako při koupi první nemovitosti. Tyto nemovitosti si pořizují hlavně žadatelé ve věku 30-ti let. Tento segment populace je

67 podporován i ze strany státu tzv. podporou mladým, o které jsem se již také zmiňovala. To, že má demografický vývoj vliv na trh hypotečních úvěrů, se již v minulosti projevilo u tzv. husákových dětí tj. u dětí narozených v sedmdesátých letech, které se podílely na růstu tohoto trhu v letech 2005 až Graf 7: Demografický vývoj demografický vývoj rok živě narození třicetiletí Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných z ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: Korelační koeficient vztahu mezi demografickým vývojem představovaným počtem třicetiletých v populaci (počet třicetiletých jsem odvodila od počtu živě narozených a extrahovala jsem od úmrtí do 30-ti let věku, protože tento údaj o počtu občanů v určitém věku není k dispozici) je roven r = 0, Vzhledem k relativně vysokému korelačnímu koeficientu bude v následující predikci vývoje trhu. Obzvlášť s akcentem příštího vývoje kolem roku 2040 a s ohledem na klesající počet potenciálních žadatelů v následujících letech

68 Graf 8:Trendy demografického vývoje a objemu hypotéčních úvěrů Trendy demografického vývoje a objemu HÚ třicetiletí Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných z ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: HÚ Data jsou opět pokřivena transformací ekonomiky, kdy svoji bytovou otázku zpočátku tržní ekonomiky neřešily pouze mladé domácnosti, ale i domácnosti, které žili vícegeneračně. Troufám si říci, že vztah mezi demografickým vývojem a objemem poskytovaných HÚ v daném roce je silný Bytová výstavba Tento ukazatel je oproti ostatním na straně nabídky a je podle mého názoru značně ovlivněn transformací trhu s nemovitostmi, tak jak jsem již zmiňovala výše. Transformace komfortu bydlení a snížení počtu osob, které žijí v jedné domácnosti, probíhalo pomalu a do značné míry se tím deformovala dostupná data. Pro plnou relevantnost posouzení tohoto ukazatele by bylo potřeba delší časové řady tak, abychom mohli eliminovat negativní vliv formování trhu. Hodnota korelačního koeficientu r = -0, tuto domněnku potvrzuje, protože se dá interpretovat jako nízká míra vztahu mezi oběma veličinami a navíc se jeví jako protisměrně se pohybující. To by znamenalo, že v případě větší nabídky nemovitosti se bude trh hypotečních úvěrů smršťovat a naopak. Tato veličina je ale pro trh hypotéčních úvěrů zásadní, protože v okamžiku oživení stavebnictví bude toto pobídkou pro růst trhu hypoték

69 Graf 9: Trendy bytové výstavby a objem hypotéčních úvěrů Trendy bytové výstavby a objemů HÚ c zahájené byty Trend HÚ Zdroj: Vlastní zpracování dat dostupných z ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: Data jsou postižena realitní krizí v roce Do té doby reagovaly trhy relativně ve shodě a to je důvodem proč koeficient korelace deklaruje poměrně těsnou závislost. Oproti tomu od realitní krize v roce 2008 se trend pohybuje opačným směrem

70 7. PREDIKCE VÝVOJE TRHU Obsahem této kapitoly je syntéza analyzovaných informací a její využití pro predikci vývoje trhu a definování situací ohrožujících poskytující banky na straně jedné a příležitostí k rozvoji trhu na straně druhé Hlavní faktory pozitivně ovlivňující vývoj hypotečního trhu Zásadním cílem této práce je predikce vývoje trhu hypotečních úvěrů. Podle předchozích analýz jsem dospěla k názoru, že hlavními parametry, které budou zásadní pro další vývoj hypotečního trhu, bude vývoj průměrné hrubé měsíční mzdy, potažmo reálné mzdy a demografický vývoj. Oba tyto ukazatele jsou na straně poptávky a ta je v tomto oboru jednoznačným tahounem, který trh dosud formuje. Predikce Českého statistického úřadu jsou opatrnější než predikce ministerstva financí, ale obě instituce se shodují ve faktu, že se česká ekonomika v příštím roce odrazí ode dna recese, která se v Česku projevuje již od roku Hlavním trendem letošního roku je, jak již bylo několikrát zmíněno, refinancování. Pro samotný trh je tento trend irelevantní protože se jím pouze přelévá objem poskytnutých úvěrů mezi jednotlivými peněžními ústavy a pro samotný trh takový význam nemá. Tyto úvěry nejsou ve valné většině navyšovány. Jediným faktorem, který bude mít eventuální vliv na trh hypotečních úvěrů v oblasti refinancování je refinancování úvěrů ze stavebního spoření. Přičemž i zde dochází k refinancování do jiných peněžních ústavů než jsou mateřské společnosti stavebních spořitelen, protože by si tímto v rámci skupiny krátily výnosy a v rámci skupiny je tedy interně zakázána kanibalizace vlastních úvěrů. Zajímavostí je, že v případech refinancování úvěru od jiné banky není třeba dokládání příjmu, protože se počítá s tím, že úroveň hodnocení bonity klienta je ve všech bankách na stejné úrovni a bonita klienta je tím pádem již prověřena původní bankou a doložením dosavadního řádného splácení stávajícího závazku (ověřeno v bankovních registrech). Oproti tomu stavební spořitelny hodnotí bonitu klienta volněji a proto při refinancování úvěru ze stavebního spoření je bonita klienta opětovně zkoumána, což může být bariérou refinancování. Trh úvěrů na přímé pořízení nemovitosti je podle mého názoru saturován, což dokladuje i v posledních třech letech relativně stejná úroveň poskytnutých hypoték na nákup nemovitosti. Z toho plyne, že vzhledem k tomu, že v následujících letech bude klesat počet obyvatel, kteří dosáhnou věku třiceti let, kdy si domácnosti pořizují první samostatné bydlení, dojde v tomto

71 směru k poklesu poptávky po nemovitostech a potažmo i po hypotečních úvěrech. K otočení trendu dojde okolo roku 2034, kdy bude mít se trend počtu třicetiletých vzestupnou tendenci. Na tuto situaci by se měly banky připravit a podchytit potenciál už u segmentu vysokoškolských studentů. Druhým faktorem, který silně ovlivňuje poptávku po hypotéčních úvěrech, je vývoj průměrné hrubé mzdy. Ta se v ČR dlouhodobě zvyšuje a vzhledem k velmi silným odborům a zásahům ze strany státu (což lze deklarovat i na aktuální kauze dolu Paskov 28 ) předpokládám i nadále růst této veličiny minimálně v míře rovné inflaci, tak aby byla zachována reálná mzda. Shrnutím těchto dvou parametrů docházím k závěru, že trh bude v příštích deseti letech růst konstantním pouze velmi mírným tempem a objem prostředků, které budou na trh úvěrování vstupovat, bude jen o něco málo větší než objem hypotečních úvěrů, které budou postupně končit svoji splatnost. Trh nemovitostí se již dlouhodobě drží na stejné cenové hladině a prodávající, kteří nechtěli za nižší ceny nemovitosti prodat a prodej oddalovali, již ztratili trpělivost a svoje nemovitosti prodávají i pod jejich původní kupní cenou. Na základě těchto skutečností se domnívám, že dojde k mírnému oživení trhu s nemovitostmi. K prodeji se uvolní především velkometrážní byty (v době recese se obchodovaly hlavně malé byty a naopak byty luxusní, jejichž cena se ani v době recese nijak výrazně nemění). Hypoteční úvěr má splatnost třicet let, ale modernizace objektu bydlení je třeba realizovat dříve. Dalším potenciál pro navýšení objemů poskytovaných hypotečních úvěrů proto vidím v tzv. doprodeji neúčelové části k již běžícímu hypotečnímu úvěru. Tento úvěr je podle úvěrové smlouvy definován jako úvěr na modernizaci nemovitosti, ale jeho účelovost není nijak dokládána. Tento úvěr může být poskytnut buď ve stejném okamžiku jako účelový hypoteční úvěr nebo průběhu splácení účelového úvěru. Objem tohoto úvěru může tvořit až 20% původního objemu účelového úvěru. V některých případech (zejména při poskytování tohoto úvěru v okamžiku realizace účelového úvěru) může tedy celkové zatížení nemovitosti zástavou přesáhnout 100% Typickým příkladem využití následně poskytnutého neúčelového hypotečního úvěru je přechod na nový modernější typ vytápění či obnova přežitého zařízení domácnosti již 28 ŠTALMACH, Darek. Končící vláda dohodla s OKD, že se znovu spočítá budoucnost Dolu Paskov Zdroj: [online] [cit ]. Dostupné z:

72 v průběhu fáze splácení hypotečního úvěru. Je patrné, že v minulosti nebyly tyto úvěry pro klienty potřebné, protože rekonstrukci provedli ihned po nákupu nemovitosti a byla realizována z poskytnutého účelového hypotečního úvěru na nákup a rekonstrukci nemovitosti. Jedná se pro klienta vlastně o spotřebitelský úvěr, který má ale nesrovnatelné nákladové podmínky. Skutečnost, že je na rozdíl od spotřebitelského úvěr zajištěn nemovitostí, není pro klienta svazující, protože nemovitost je již zástavním právem banky zatížena. Neúčelový hypotéční úvěr bude velkou konkurencí úvěrům ze stavebního spoření a prostřednictvím doprodejů neúčelových částí bude, podle mého názoru, navyšován poměr mezi hypotékami a úvěry ze stavebního spoření ve prospěch hypotečních úvěrů. Obrázek 13: Doprodej hypotéčních úvěrů Zdroj: Vlastní zpracování. Nezaměstnanost je v ČR na relativně konstantní úrovni. V příštích 2-3 let dojde pravděpodobně k oživení ekonomiky a tím se zpožděním i k nárůstu pracovních příležitostí a potažmo k růstu počtu potenciálních zájemců o hypoteční úvěr. Tento růst nebude nijak zásadní, vzhledem k tomu, že bude zaměstnávána méně kvalitní pracovní síla, která nemá aktuálně uplatnění. Poměrně dlouho bude trvat než ti, kteří našli nově práci, budou považovat (vzhledem k negativní zkušenosti s nezaměstnaností) svůj příjem za stabilní a dojdou k rozhodnutí o řešení bytových potřeb formou vlastního bydlení. Proto bych nárůst zaměstnanosti neviděla jako zásadní zdroj růstu trh v následujících 3 letech

73 7.2. Potenciální hrozby negativního trendu trhu hypotečních úvěrů Hlavním ohrožením trhu hypotečních úvěrů je regulace ve smyslu poskytování hypoték s nízkým poměrem vůči odhadní ceně nemovitosti a povinný podíl vlastních zdrojů. Vzhledem k tomu, že na trhu převažují hypotéky s 85-ti a více procentním zastoupením vůči odhadní ceně, by byla pro trh v Česku tato regulace (kapitola 2. LEGISLATIVNÍ PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ) zásadní ranou a trh nových hypotečních úvěrů by se tím velmi zpomalil či zastavil. Tato regulace by trh pozastavila na dobu, než si domácnosti naspoří potřebný podíl vlastních prostředků v likvidní formě nebo by došlo k přelití finančních prostředků dlouhodobé finanční rezervy na aktuální potřebu bydlení. Touto rezervou je myšleno například penzijní připojištění se státním příspěvkem, úspory určené na studia či na nenadálé události, stavební spoření nebo kapitálové životní pojistky. Rušení těchto produktů před koncem doby, na kterou byly sjednány, a jejich použití na jiný účel, než k němuž jsou určeny, by bylo pro klienty nevýhodné. Náklady na takto získané vlastní prostředky ve formě sankcí za předčasné ukončení smlouvy, ale i náklady obětované příležitosti v podobě nízkého nebo dokonce záporného zhodnocení investovaných prostředků díky nedodržení investičního horizontu, by byly obrovské. Banky by v této souvislosti postupně musely přistoupit ke korekci algoritmu hodnocení bonity a vhodnosti klientů pro poskytnutí hypotéčních úvěrů tzv. hodnotící funkce. Hodnotící funkce by byla zpřísněna z titulu zhoršení rizikového profilu klientů. Aby byl klient hodnocen stejně jako dnes musel, by v této situaci mít větší podíl vlastních zdrojů nebo by klienti museli dokládat míru rezerv. K jejímu zpřísnění by došlo, protože by klienti neměli dlouhodobé rezervy pro případ nenadálých životních situací. To by mohlo znamenat, že by se opakovala situace jako v roce 2008 u financování developerských společností, kde korekcí úvěrové hodnotící funkce došlo k dočasnému zmrazení trhu, který se do dnešních dní ani po pěti letech plně nezotavil. V jiných státech Evropské unie není tak nízká míra delikvence a vysoká kvalita úvěrového procesu a proto zde existuje potenciální hrozba závazné evropské regulace, která je pro zdraví zahraničních trhů oprávněná, ale trh v Česku by tím byl postižen. Po zvážení obou stran mince jak rozvojových, tak brzdících momentů trhu docházím k názoru, že trh hypotečních úvěrů bude v následujícím minimálně desetiletém období stagnovat a přerozdělovat se mezi bankami. Přerozdělování trhu bude spouštět cenovou válku,

74 ze které budou profitovat klienti a banky si budou postupně snižovat svoje marže. Na trhu bude jednoznačně převyšovat nabídka hypotečních úvěrů jejich poptávku. Prodejním tahounem bude přidaná hodnota servisu a služeb pro klienta podpořená jednoduchým a rychlým procesem zpracování žádostí o hypoteční úvěr

75 ZÁVĚR Diplomová práce dala mně, a doufám, že i čtenářům, přehled o souvislostech v oblasti poskytování hypotečních úvěrů. Z uvedených informací je patrné, že poskytnutí hypotečního úvěru není pouze příprava a podpis úvěrové a zástavní smlouvy. Celý proces je mnohem složitější a provázaný i na jiné činnosti banky včetně plánování její likvidity a zásadní v rozhodování klientů zda a za jakých podmínek si pořídit vlastní bydlení. Nelze předpokládat příliš velké změny mezi poskytovateli hypotečních úvěrů, neboť se jedná o činnost jednak složitou a jednak náročnou na finanční zdroje. Dlouhodobá predikce, aktuální stav trhu a předpokládané nové trendy jsou pro banku zásadní, aby mohla ochraňovat vlastní kmen hypotečních úvěrů před naplněním kreditního rizika a útoky jiných bank na převzetí úvěrového závazku klienta. Trh hypotečních úvěrů, tak jak ho známe v dnešní podobě se během posledních deseti let nasytil a nelze reálně očekávat, že v nejbližší době dojde k nějaké dramatické změně. Zájem obyvatelstva o pořízení vlastního bydlení zůstane zřejmě na současné úrovni, ale jeho naplnění bude vždy podléhat reálným možnostem vycházejícím z ekonomické situace celého hospodářství. Vzhledem ke skutečnosti, že je trh hypotečních úvěrů aktuálně saturován, je potřeba, aby poskytující organizace změnily strategii nabídky a obsluhy klientů. V budoucnu nebude rozhodujícím faktorem pro výběr banky pro financování bydlení úroková sazba a podmínky poskytnutí, protože to je v rámci konkurenčního boje na trhu u všech bank téměř shodné. Skutečností, která bude zásadní na pomyslné misce vah rozhodování pro konkrétní banku, bude servis a odbornost. Nelze nezmínit skutečnost, že povědomí a znalosti občanů o problematice hypoték jsou dnes výrazně větší než na počátku uvedení tohoto produktu na český trh. Banky se také musí připravit na správné načasování nabídky v okamžiku, kdy dojde k posunu trhu na vyšší úroveň, například v důsledku demografického vývoje kolem roku V této souvislosti je třeba uvést, že se nevyvíjí pouze trh samotný, ale i nástroje bank, které jsou schopné detekovat rizika nesplácení závazků klienta. Trh hypotečních úvěrů je jednoznačně formován stranou poptávky a to ze zkoumaných veličin především vývojem hrubé (potažmo reálné) mzdy a demografickým vývojem. Bude zajímavé vrátit se k této diplomové práci po letech a zjistit na kolik se její teoretické závěry budou shodovat s realitou

76 SLOVNÍK POJMŮ 1) BRKI/NRKI Bankovní registr klientských informací/ nebankovní registr klientských informací zde jsou vedeny (na rozdíl od registru SOLUS) všechny závazky a to i ty s pozitivní splátkovou disciplínou. 2) Fixace úrokové sazby (fixační období) je časový úsek, v jehož rámci zůstává úroková sazba neměnná a po jeho skončení vyjednává ve smluvně určeném období banka (věřitel) s dlužníkem o délce následujícího fixačního období a úrokové sazbě. Při ukončení platnosti úrokové sazby je klient oprávněn splatit bance (věřiteli) celou nebo část dlužné částky bez sankcí (pokuty) za předčasné splacení. 3) Lombardní úvěr - Úvěr, který není jako hypoteční úvěr zajištěn nemovitostí, ale je zajištěn věcí movitou. V našich podmínkách většinou cennými papíry. 4) Nominální mzda mzda, která je vyplácena bez ohledu na cenovou hladinu. Tato mzda může mít stoupající trend a i při tomto trendu může mít reálná mzda trend opačný 5) Offsetový úvěr jedná se o úvěr, u něhož je na základě vzájemného zápočtu úročen úvěrovou sazbou pouze rozdíl mezi depozity uloženými u poskytovatele úvěru a aktuální jistinou úvěru. 6) Pojistné plnění - je částka, kterou pojišťovna vyplácí v případě pojistné události. Příjemcem pojistného plnění je tzv. oprávněná osoba, kterou je obvykle přímo pojištěný. V případě vinkulovaného pojištění nemovitosti u hypotečních úvěrů je příjemcem pojistného banka, která zajistí účelové využití prostředků z pojistného plnění na uvedení nemovitosti do původního stavu. 7) Propadlá zástava - nemovitost, kterou je banka z titulu delikvence věřitele oprávněna v případě potřeby prodat. 8) Předmět zajištění nemovitost, která je určena jako protihodnota poskytnutého úvěru. 9) Reálná mzda mzdové prostředky, které jsou vypláceny za odvedenou práci a jsou očištěny od vlivů posunu cenové hladiny

77 10) Refinancování zaplacení úvěru prostřednictvím jiného úvěru. U hypotečních úvěrů typicky jinou bankou v době fixace úrokové sazby za účelem snížení úrokové sazby či vedlejších nákladů na hypoteční úvěr 11) Sekundární trh trh, na kterém jsou, konkrétně u trhu s nemovitostmi, prodávány nemovitosti, které jsou aktuálně ve vlastnictví jejich uživatelů (reziduum od novostaveb) 12) Spojení zájmových skupin SOLUS jedná se o zájmové sdružení právnických osob, jehož cílem je získávání relevantních informací o potenciálních dlužnících, tak aby mohly zapojené subjekty řídit svoje úvěrové portfolio a nadměrně nezadlužovaly zájemce o poskytnutí úvěrových služeb. Z důvodu nákladovosti jsou zde vedeny pouze závazky s negativním vývojem. 13) Standardní rizikové náklady procentuální vyjádření potenciálních nákladů na riziko nesplácení úvěrů (součást úrokové sazby), které se liší podle rizikového profilu klienta. 14) Úvěrový proces - časově sousledný proces, v jehož rámci dochází k hodnocení klienta pro účely poskytnutí úvěru 15) Úvěrový rámec objem úvěru, který byl klientovi poskytnut 16) Úvěrový závazek závazek, který klientovi vznikl na základě podpisu úvěrové smlouvy. 17) Vinkulace - znamená omezení dispozičního práva např. u pojistného plnění. Disponování s ním může být vázáno na souhlas třetí osoby, omezeno jen pro určitý účel a podobně. Zrušení (uvolnění) vinkulace se nazývá devinkulace. Vinkulace pojistného plnění ve prospěch třetí osoby (pro naše účely pro subjekty poskytující hypoteční úvěry) znamená, že v případě pojistné události je pojistné plnění vyplaceno třetí osobě. 18) Vnitrobankovní sazba jedná se o cenu peněz, které jsou pro každý obchod rezervovány a nakoupeny na trhu nebo v rámci banky. (součást úrokové sazby) De facto se jedná o kapitálový náklad banky na úvěr. 19) Žadatelská domácnost jednočlenná, dvoučlenná (děti se nezapočítávají). Jako jedna žadatelská domácnost se započítávají manželé, registrovaní partneři či druh s družkou

78 SEZNAM KNIŽNÍCH PRAMENŮ Bankovnictví. 6. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2006, 280 s. ISBN DVOŘÁK, Petr. Komerční bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha: Linde, 1999, 475 s. Praktické příručky (Linde). ISBN KALABIS, Zbyněk. Základy bankovnictví: bankovnictví obchody, služby, operace a rizika. 1. vyd. Brno: BizBooks, 2012, 168 s. ISBN KAŠPAROVSKÁ, Vlasta. Řízení obchodních bank: vybrané kapitoly. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, xix, 339 s. ISBN KOHOUT, Pavel. Finance po krizi: důsledky hospodářské recese a co bude dál. 2., rozš. vyd. Praha: Grada, 2010, 266 s. Finanční trhy a instituce. ISBN PAVELKA, František. Hypoteční úvěry. Praha: PP Agency, POLOUČEK, Stanislav. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C. H. Beck, 2006, xvii, 716 s. ISBN POLOUČEK, Stanislav. Peníze, banky, finanční trhy. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2009, xviii, 414 s. Beckovy ekonomické učebnice. ISBN SYROVÝ, Petr. Financování vlastního bydlení. 5., zcela přeprac. vyd. Praha: Grada, 2009, 143 s. Osobní a rodinné finance. ISBN VENCOVSKÝ, František. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1999, 594 s. ISBN SEZNAM ELEKTRONICKÝCH ZDROJŮ ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Statistiky [online] [cit ]. Dostupné z: Česká bankovní asociace: Etický kodex ČBA [online] [cit ]. Dostupné z: Centrální registr dlužníků. Centrální registr dlužníků [online] [cit ]. Dostupné z: European banking authority [online] [cit ]. Dostupné z: europa.eu/ SOLUS ZÁJMOVÉ SDRUŽENÍ PRÁVNICKÝCH OSOB. Solus [online] [cit ]. Dostupné z:

79 MPSV.CZ: Životní a existenční minimum. MINISTERSTVO PRÁCE A SOCIÁLNÍCH VĚCÍ. Ministerstvo práce a sociálních věcí [online] [cit ]. Dostupné z: FINANCIAL STABILITY BOARD. V [online] [cit ]. Dostupné z: Finace.cz: měnové ukazetele [online] [cit ]. Dostupné z: Výběr dat. ČESKÁ NÁRODNÍ BANKA. ARAD - systém časových řad [online] [cit ]. Dostupné z: _SESTAVY?p_sestuid=13291&p_strid=ABBAF&p_lang=CS RPSN. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. San Francisco (CA): Wikimedia Foundation, [cit ]. Dostupné z: V roce 2014 končí fixace hypoték. Většina klientů bude platit méně. Hypoindex.cz [online]. 2013, č. 1 [cit ]. Dostupné z: konci-fixace hypotek-vetsina-klientu-bude-platit-mene/ BARTOŇOVÁ, Markéta a Jan MAČÍ. ACC Journal: Integration of European mortgage credit markets [online]. 17. vyd. Liberec: Technická univerzita Liberec, 2011[cit ]. ACC Journal. Dostupné z: _2011_C.pdf DOČKAL. Průměrné mzdy a platy v roce 2012 Zdroj: Flek.cz [online]. 2012, č. 1 [cit ]. Dostupné z: flek.cz/clanky/dalsi-tipy-a-informace/prumerne-mzdy-a-platy-v-roce-2012 KALABIS, Zbyněk. Banky se skóringem brání proti úvěrovým podvodům a neplatičům. Měšec.cz [online]. 2012, č. 1 [cit ]. Dostupné z: banky-se-skoringem-brani-proti-uverovym-podvodum/ ŠKALOUDOVÁ, Alena. Korelace. In: Korelace [online] [cit ]. Dostupné z: ŠTALMACH, Darek. Končící vláda dohodla s OKD, že se znovu spočítá budoucnost Dolu Paskov Zdroj: [online] [cit ]. Dostupné z:

80 SEZNAM LEGISLATIVNÍCH ZDROJŮ Česká republika. Nařízení vlády 409/2011 Sb. In: Sbírka zákonů Dostupné z: art=&name=&rpp=15#local-content Česká republika. Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů Dostupné z: Česká republika. Předpis č. 110/2006 Sb.: Zákon o životním a existenčním minimu. In: Sbírka zákonů Dostupné z: Evropská unie. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2004/109/ES: o harmonizaci požadavků na průhlednost týkajících se informací o emitentech, jejichž cenné papíry jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu, a o změně směrnice 2001/34/ES. In: o harmonizaci požadavků na průhlednost týkajících se informací o emitentech, jejichž cenné papíry js Dostupné z: :390:0038:0057:CS:PDF Česká republika. Vyhláška č. 123//2007 Sb.: o pravidlech obezřetného podnikání bank, spořitelních a úvěrních družstev a obchodníků s cennými papíry. In: Vyhláška ČNB Dostupné z: vyhlaska_123_2007_uz_k_2012_07_01.pdf Česká republika. Zákon č. 190/2004 Sb.: o dluhopisech. In: Sbírka zákonů Dostupné z: Česká republika. Zákon České národní rady o cenných papírech - č. 591/1992 Sb. In: Sbírka zákonů Dostupné z: Česká republika. Zákon o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů Dostupné z:

81 SEZNAM OBRÁZKŮ, TABULEK A GRAFŮ Seznam obrázků OBRÁZEK 1: ČASOVÁ OSA ZÁSADNÍCH OKAMŽIKŮ V HISTORII ČESKÝCH ZEMÍ OBRÁZEK 2: TŘÍDĚNÍ HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ PODLE ÚČELU OBRÁZEK 3: TŘÍDĚNÍ PODLE TYPU ÚROKOVÉ SAZBY OBRÁZEK 4: REFINANCOVÁNÍ HÚ MIMO DOBU FIXACI OBRÁZEK 5: ŘEŠENÍ PRODEJE NEMOVITOSTI V PŘÍPADĚ DELIKVENCE OBRÁZEK 6: CENY PŘI STANOVENÍ RIZIK SPOJENÝCH S NEMOVITOU ZÁSTAVOU OBRÁZEK 7: FAKTORY S VLIVEM NA VÝŠI ÚROKOVÉ SAZBY OBRÁZEK 8: ZAHRNUTÍ DAŇOVÉ ZTRÁTY DO PŘÍJMU ŽADATELSKÉ DOMÁCNOSTI OBRÁZEK 9: PŘÍJMY A VÝDAJE OBRÁZEK 10: SCHÉMA ÚVĚROVÉHO PROCESU OBRÁZEK 11: VÝVOJ NEZAMĚSTNANOSTI SROVNÁNÍ VÝKAZNICTVÍ OBRÁZEK 12: DOPRODEJ HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ SEZNAM TABULEK TABULKA 1: KVALITATIVNÍ UKAZATELE BYDLENÍ V ČR TABULKA 2: BYTOVÁ VÝSTAVBA V ČR BYTY ZAHÁJENÉ V LETECH TABULKA 3: SLOŽENÍ ŽADATELSKÝCH DOMÁCNOSTÍ TABULKA 4: ŽIVOTNÍ MINIMUM PODLE MPSV TABULKA 5: PŘÍKLADY VÝPOČTU ŽIVOTNÍHO MINIMA PODLE (MPSV) TABULKA 6: SPLÁTKOVÝ KALENDÁŘ KREDITNÍ KARTA TABULKA 7: NUTNÉ ŽIVOTNÍ NÁKLADY PRO HODNOCENÍ BANKY TABULKA 8: VÝVOJ HRUBÝCH MEZD VE VYBRANÝCH ODVĚTVÍCH TABULKA 9: SROVNÁNÍ HRUBÉ MZDY VE VYBRANÝCH ZEMÍCH Seznam grafů GRAF 1: REFINANČNÍ POTENCIÁL GRAF 2: STRUKTURA PRODUKCE HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ GRAF 3: VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB GRAF 4: TRENDY NEZAMĚSTNANOSTI A OBJEMU HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ GRAF 5: TRENDY PRŮMĚRNÉ HRUBÉ MZDY A OBJEMU HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ GRAF 6: TRENDY INFLACE A HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ GRAF 7: DEMOGRAFICKÝ VÝVOJ GRAF 8:TRENDY DEMOGRAFICKÉHO VÝVOJE A OBJEMU HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ GRAF 9: TRENDY BYTOVÉ VÝSTAVBY A OBJEM HYPOTÉČNÍCH ÚVĚRŮ

82 SEZNAM PŘÍLOH PŘÍLOHA Č. 1: SEZNAM BANK REGISTROVANÝCH KE DNI PŘÍLOHA Č. 2: PŘEHLED EMITOVANÝCH HYPOTÉČNÍCH ZÁSTAVNÍCH LISTŮ K

83 PŘÍLOHY Příloha č. 1 List č. 1 Příloha č. 1: Seznam bank registrovaných ke dni IČO Název instituce nebo označení osoby Datum od Air Bank a.s Bank Gutmann Aktiengesellschaft, pobočka Česká republika Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ (Holland) N.V. Prague Branch, organizační složka BNP Paribas Fortis SA/NV, pobočka Česká republika Citibank Europe plc, organizační složka COMMERZBANK Aktiengesellschaft, pobočka Praha Česká exportní banka, a.s Česká spořitelna, a.s Českomoravská stavební spořitelna, a.s Českomoravská záruční a rozvojová banka, a.s Československá obchodní banka, a. s Deutsche Bank Aktiengesellschaft Filiale Prag, organizační složka Equa bank a.s Evropsko-ruská banka, a.s Fio banka, a.s GE Money Bank, a.s HSBC Bank plc - pobočka Praha Hypoteční banka, a.s ING Bank N.V J & T BANKA, a.s Komerční banka, a.s LBBW Bank CZ a.s mbank S.A., organizační složka MEINL BANK Aktiengesellschaft, pobočka Praha Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s Oberbank AG pobočka Česká republika Poštová banka, a.s., pobočka Česká republika PPF banka a.s PRIVAT BANK AG der Raiffeisenlandesbank Oberösterreich, pobočka Česká republika Raiffeisen stavební spořitelna a.s Raiffeisenbank a.s Raiffeisenbank im Stiftland eg pobočka Cheb, odštěpný závod List č

84 IČO Název instituce nebo označení osoby Datum od Saxo Bank A/S, organizační složka Sberbank CZ, a.s Stavební spořitelna České spořitelny, a.s The Royal Bank of Scotland plc, organizační složka UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s Volksbank Löbau-Zittau eg, pobočka Všeobecná úverová banka a.s., pobočka Praha; zkráceně: VUB, a.s., pobočka Praha Waldviertler Sparkasse Bank AG Western Union International Bank GmbH, organizační složka Wüstenrot - stavební spořitelna a.s Wüstenrot hypoteční banka a.s ZUNO BANK AG, organizační složka Zdroj: Banky a pobočky zahraničních bank (stav ke dni ). Základní seznamy subjektů [online] [cit ]. Dostupné z: _RESPONSE_3?p_lang=cz&p_DATUM= &p_hie=HI&p_rec_per_page=25&p_ses_idx=1-84 -

85 Příloha č. 2: Přehled emitovaných hypotéčních zástavních listů k Příloha č. 2 List č

86 List č. 2

87 List č. 3

88 List č. 4

89 List č. 5

90 List č. 6

91 List č. 7

92 List č. 8

93 List č. 9