ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O obvyklé ceně pozemku p.č. 356/1, který je zapsán na LV č. 331 v k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okr. Rakovník Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad v Praze 6, Mgr. Zuzana Sobíšková, č.j.: 025 Ex 18705/11 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemku, za účelem jeho budoucího prodeje v dražbě. Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/ Praha 5 - Hlubočepy telefon: Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol O obvyklé ceně pozemku p.č. 356/1, který je zapsán na LV č. 331 v k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okr. Rakovník 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č. 356/1 Adresa předmětu ocenění: Skryje Skryje Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Skryje Katastrální území: Skryje nad Berounkou Počet obyvatel: 162 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - LV č. 331, k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okres Rakovník, ze dne Snímek z KN mapy, k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, měř.: 1: Usnesení Exekutorského úřadu JUDr. Jana Grosama, Praha 6, Bělohorská 270/17, č.j.: 025 Ex 18705/11, ze dne Informace a skutečnosti zjištěné při místním terénním šetření - Informace o územním plánu obce na Obecním úřadu ve Skryjích - Fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Pozemek p.č. 356/1 je zapsán na LV č. 331, kat. území Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okres Rakovník, ve vlastnictví Hájka Vladimíra, nar.: , bytem Plzeňská 52, Počaply, Králův Dvůr u Berouna V části C listu vlastnictví č. 331 jsou zapsána tato omezení : - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Hájek Vladimíra, na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí č.j.: 025 Ex /2011-6(15 Exe 10758/ ) ze dne Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 1 018,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny a.s. IČ: , Spálená 75/16, Praha 1 - Nové Město, na základě Exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j.: 025 Ex 18705/2011-7(15 Exe 10758/ ze dne s právní mocí ke dni Nařízení exekuce pověřeným exekutorem Mgr. Pavlem dolanským, EÚ Beroun, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun č.j.: 15 Exe 6236/ , 015 Ex 344/12 ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí - 2 -

3 č.j.: 015 Ex - 344/2012-4(15 Exe 6236/ ) ze dne Nařízení exekuce pověřeným exekutorem JUDr. Ingrid Švecovou, EÚ Praha 3, na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Beroun č.j.: 15 Exe 6494/ , 091 Ex 2837/12 ze dne Dokumentace a skutečnost Při terénním šetření nebylo možné se dostat přímo k pozemku, z důvodu, že se jedná o svažitý terén, který je ze všech stran obrostlý, či obestavěný. Dle sdělení starosty obce (i dle leteckého snímku) je v jižní (spodní) části pozemku na černo vystavěna kolna (zahr. chata), která nebyla možná ani vyfotit, z tohoto důvodu není předmětem ocenění. Povinný byl nekontaktní. Dále není jasný způsob přístupu na pozemek, z důvodu, že leží mezi pozemky soukromých vlastníků a věcné břemeno přístupu není na LV zřízeno. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem znaleckého posudku je svažitý pozemek k severovýchodu o plošné výměře 717 m 2, který leží ve východní části obce Skryje, na pravém břehu řeky Berounky (asi 30 m od řeky) a je v listu vlastnictví zapsán jako zahrada. Obec Skryje leží asi 25 km jižně od města Rakovníka a asi 30 km západně od Berouna, na obou březích řeky Berounky, v bývalém okrese Rakovník, ve Středočeském kraji. Pozemek je, dle územního plánu obce, v zóně k zástavbě. Na pozemku jsou vysázeny neidentifikovatelné trvalé porosty (převážně ovocné stromy) a zahradní chatka (kolna), která není patrná ani z pořízené fotodokumentace (pouze z leteckého snímku) a ze sdělení starosty. 8. Obsah znaleckého posudku I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 356/1 II. Srovnávací metoda 2.1. Pozemek Skryje 2.2. Pozemek Hřebečníky 2.3. Pozemek Slabce 2.4. Pozemek Hracholusky B. Znalecký posudek I. Administrativní cena, zjištěná nákladovým způsobem dle vyhlášky 450/2012 Sb. Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 356/1-3 -

4 Popis Svažitý pozemek k severovýchodu, nepravidelného půdorysného tvaru p.č. 356/1 o celkové plošné výměře 717 m 2 je zapsán v LV jako zahrada. Jedná se o pozemek, který je dle územního plánu obce Skryje zahrnut v zastavěném území obce. Při ocenění byly použity srážky - 5 % za skutečnost, že v místě není možnost napojení na vodovod, - 7 % za skutečnost, že není možnost napojení na kanalizaci, - 4 % za svažitý pozemek a - 3 % za skutečnost, že pozemek leží v Chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko. Na pozemku se vyskytují trvalé porosty (zejména ovocné) a v jižní části je vystavěn zahradní domek (kolna). Pozemek leží ve svahu cca 30 m od řeky Berounky. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.7. Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ: -4 % Chráněná krajinná oblast: -3 % Úprava cen: -19 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a budoucí stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,3810 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 odst. 2) 35,- 0,30 2,1460 0, ,00 6,95 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 1 ( 28 zahrada 356/1 717,00 20, ,- odst. 2) Stavební pozemek - celkem ,- Zahrada p.č. 356/1 - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Zahrada p.č. 356/ ,- Kč Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč ,- Kč - 4 -

5 II. Srovnávací metoda : V rámci srovnávací metody byl v obci Skryje nalezen pouze jeden pozemek k realizaci, z toho důvodu jsem srovnávala pozemky v okolí do max. vzdálenosti 10 km od Skryj. Vzhledem ke skutečnosti, že pozemky se liší rozlohou, lokalitou, možností napojení na inženýrské sítě, i vybaveností, v závěrečně tabulce jsou použité jednotlivé koeficienty k jejich úpravě tak, aby byly co nejvíce srovnatelné s pozemkem oceňovaným. 2.1.) Pozemek Skryje Pozemek se nachází v krásné chatařské oblasti přímo u řeky Berounky. Je vhodný pro rybáře, nebo jen k relaxaci v přírodě. Pozemek lze rozšířit. 28 m2 700,- Kč/m2 2.2.) Pozemek Hřebečníky Prodej stavební parcely s hospodářským domem ve středu obce Hřebečníky. Na pozemku je vl. Studna, elektřina je na hranici pozemku. Přední část pozemku je částečně vyasfaltována, vlast. příjezdová cesta. Řeka Berounka je vzdálena 3 km, veškerá občanská vybavenost je v obci Skryje m2 282,- Kč/m2 2.3.) Pozemek Slabce Stavební pozemek ke stavbě rodinného domku, který lze využít jako zahradu i k rekreačním účelům. Pozemek je situován na jihovýchodním okraji obce Slabce. Voda i elektřina jsou na přilehlém obecním pozemku m2 260,- Kč/m2 2.4.) Pozemek Hracholusky Stavební pozemek obci Hracholusky okr. Rakovník o celkové rozloze m2. Pozemek je mírně svažitý a je určen k výstavbě RD. Je nutné vybudovat vrt na vodu a ČOV, elektřina je v dosahu m2 268,- Kč/m2 Tabulka srovnávaných stavebních pozemků : Pozemek : Výměra Cena koeficienty : Upravená cena (m2) : (Kč/m2) : (Kč/m2) : Skryje ,- 0,95*1,00*0,85*0,70 396,- Hřebečníky ,- 0,95*1,00*1,00*1,10 295,- Slabce ,- 0,95*0,98*1,10*0,95 245,

6 Hracholusky ,- 0,95*1,10*1,05*0,90 255,- Průměr : 298,- k1 koeficient navýšení cen realitní kanceláří o svoji provizi k2 koeficient zasíťování k3 koeficient vybavenosti (stavba, studna..) k4 koeficient lokality Výpočet ceny pozemku srovnávací metodou : 298 * 717 = = Kč 717 rozloha pozemku C. Závěrečná rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků Srovnávací hodnota: Srovnávací hodnota pozemků ,- Kč ,- Kč Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti jsem vycházela z těchto metod výpočtu : 1.) Z administrativní ceny nemovitostí dle vyhlášky č. 450/2012, Sb. 2.) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Obvyklá hodnota pozemku byla stanovena ze dvou metod výpočtu - z administrativní ceny a z hodnoty zjištěné srovnávací metodou. Výsledky obou metod se výrazně liší, zejména při ocenění pozemků k zástavbě a to z důvodu, že vyhláška je k ocenění pozemků k zástavbě velmi špatně nastavena, zejména pozemků v malých sídelních útvarech (ceny pozemků vycházejí několikanásobně podhodnocené). Za obvyklou hodnotu pozemků považuji výsledky zjištěné srovnávací metodou. Do ocenění nezahrnuji černou stavbu chatky (kolny) z důvodu, že neznám její stav ani zvenku. Při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím k omezením, která jsou uvedena v části C listů vlastnictví. Obvyklá cena pozemku činí: ,- Kč slovy : dvěstěpatnácttisíckorunčeských a. pozemek p.č. 356/1, který je zapsán na LV č. 331, k.ú. Skryje nad Berounkou, obec Skryje, okr. Rakovník obvyklá cena činí, včetně přísluš ,- Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nejsou

7 d. Výsledná cena výše označeného pozemku k datu ocenění činí ,- Kč. V Praze, dne Ing. Lucie Cihelková Lamačova 914/ Praha 5 - Hlubočepy telefon: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem zpracovala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Ostravě dne pod č.j. Spr. 1956/99 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 47/