ZNALECKÝ POSUDEK. č. 215/7305/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 215/7305/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 49/1 s rodinným domem č.p. 99 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1411/2, k.ú. Budyně nad Ohří, v ulici Okružní v Budyni nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 215/7305/2015 LV no.: 352 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 49/1 s rodinným domem č.p. 99 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1411/2, k.ú. Budyně nad Ohří, v ulici Okružní v Budyni nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Budyně nad Ohří 99, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoven Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 49/1, 1411/2 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura kolna, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy severní část města odpovídá velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 100 m 2 nezjištěna m 2 cca 600 m 3 Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: 1250 Kč/ m 3 Income: Příjem: nezjištěn 50 % Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha 193 m Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 352 jsou ve vlastnictví SJM Petra a Dagmar Martišových, bytem Děkanská 9, Budyně nad Ohří. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 352 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo /8060 do výše ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 352 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 352, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 352 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 352 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo /8060 do výše ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 352 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidované na listu vlastnictví č. 352, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 99 je v katastru nemovitostí evidován jako stavba se způsobem využití rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - malý pozemek - v těsném sousedství domu je autodílna Strong points / silné stránky: - dobré silniční spojení (nájezd na dálnici D8 je ve vzdálenosti 6 km) - část domu prošla rekonstrukcí Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 352 pro k.ú. a obec Budyně nad Ohří, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Budyně nad Ohří, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne , v 8:00. Paní Dagmar Martišová (spolumajitelka) neumožnila v uvedeném termínu prohlídku domu, nebylo tedy umožněno bližší zaměření nemovitosti a prohlídka vnitřních prostor rodinného domu č.p. 99. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů a informací od paní Dagmar Martišové (spolumajitelky)

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Budyně nad Ohří Kód obce: Název obce: Budyně nad Ohří Počet obyvatel obce: 1794 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Severní část Infrastructure / infrastruktura: Budyně nad Ohří patří mezi menší města Ústeckého kraje a nachází se v jeho východní části. Město je vzdáleno zhruba 20 km od bývalého okresního města Litoměřic, vzdálenost od Prahy je zhruba 45 km. Budyně n. O. je velmi dobře napojena na silniční síť. Ve vzdálenosti 6 km od města je napojení na dálnici D8. V obci se nachází železniční stanice Budyně n. O., která leží na trase Libochovice Budyně n. Ohří Mšené-lázně. V Budyni n. O. se nachází základní občanská vybavenost včetně městského úřadu, mateřské a základní školy, sportovního a zdravotního zařízení, obchodů, restaurací atd. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severní části města Budyně nad Ohří v ulici Okružní, v těsném sousedství autodílny, zástavbu v širším okolí tvoří převážně bytové a rodinné domy. Podle dostupných informací jsou v lokalitě inženýrské sítě elektřiny, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 99: Rodinný dům č.p. 99 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 49/1, k.ú. Budyně nad Ohří. Dispoziční řešení: Jedná se o rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Podle informací od paní Dagmar Martišové (spolumajitelky) je v domě jeden byt o dispozici 4+1, který sestává ze tří místností v 1. NP a dvou místností v podkroví. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, žlaby a svody jsou z plechu, chybí hromosvod, podlahy lze předpokládat v 1. NP betonové, v podkroví dřevěné, okna jsou dřevěná, dveře předpokládám dřevěné hladké, vnitřní i vnější omítky štukované. Způsob vytápění nebyl zjištěn, předpokládá se ústřední vytápění kotlem na plyn. Lze předpokládat, že dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří na zhruba 90 let. Na rodinném domě byla podle informací od paní Dagmar Martišové zhruba v roce 2010 započata rekonstrukce zahrnující novou střešní krytinu a částečná rekonstrukce interiéru. Opotřebení je odhadem stanoveno na 50%. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 49/1, k.ú. Budyně nad Ohří, o výměře 154 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 99 a kolny. Zbývající část pozemku tvoří dvůr. Pozemek čís. parcely 1411/2, k.ú. Budyně nad Ohří, o výměře 39 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace. V době prohlídky pozemek sloužil k odstavení vozidel

5 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 49/1 s rodinným domem č.p. 99 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 1411/2, k.ú. Budyně nad Ohří, v ulici Okružní v Budyni nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 352 pro k.ú. Budyně nad Ohří, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. července 2015 Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 352 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 352, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 352, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 215/7305/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. srpna

6 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 215/7305/2015 LV no.: 352 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , venkovní úpravy Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 49/1 zastavěná plocha a nádvoří /2 ostatní plocha/ostatní komunikace Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 Rodinný důmv Budyni n. Ohří, okr. Litoměřice Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč , nestanoven ,00 0,70 nabídka RK *1), RD s 2 NP, dispozice 3+1, dům v průměrném stavebnětechnickém stavu, malý pozemek, obdobná lokalita 2 Rodinný dům v obci Žabovřesky nad Ohří, ul. Dolejšek, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *2), RD s 1 NP a podkrovím, o dispozici 2+1 s možností půdní vestavby ( pokoje), dům je po celkové rekonstrukci z roku 2007, malý pozemek, horší lokalita 3 Rodinný dům v obci Radovesice, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,65 nabídka RK *3), RD s 2 NP, dispozice 5+1, dům po částečné rekonstrukci, je nutné dokončit podlahy, blízká lokalita 1) nabídka realitní kanceláře Realitní společnost České spořitelny/petr Šebek 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding, a.s. 3) nabídka realitní kanceláře Molík reality, s.r.o. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,305 mil.kč nebyla stanovena 0,753 mil.kč 0,750 mil.kč

7 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 99 v ul. Okružní, obec Budyně nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

8

9 Fotodokumentace rodinný dům č.p. 99 v ul. Okružní, obec Budyně nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj Ulice Okružní Rodinný dům č.p. 99 Rodinný dům č.p. 99 Rodinný dům č.p. 99 Vstup do dvora