Znalecký posudek číslo /07

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /07 O ceně nemovitosti: Rodinný dům č.p. 15 B Í L O V E C katastrální území: Lubojaty bývalý okres: Nový Jičín O B V Y K L Á T R Ž N Í C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Poděbradova 41 O S T R A V A Vlastník nemovitosti: F O J T Í K O V Á Ludmila 1/4 Rudé armády 86, P A S K O V R I C H T E R E K Martin 1/4 Lubojaty 15, B Í L O V E C R I C H T E R E K Miroslav 1/4 Lubojaty 15, B Í L O V E C S C H E F F E L O V Á Blanka 1/4 Chrpová 536/2b, H A V Í Ř O V - Šumbark Účel posudku: zjištění ceny ¼ nemovitosti se stavem ke dni Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb.,č. 640/2004Sb. a č. 617/2006. A) Nález - celkový popis nemovitosti:

2 Oceňovaná nemovitost je starší rodinný dům s venkovními úpravami a pozemky, který je veden na listu vlastnictví číslo 36 pro katastrální území Lubojaty obce Bílovec v bývalém okrese Nový Jičín a je v podílovém spoluvlastnictví tří sourozenců Martina a Miroslava Richterka, paní Blanky Scheffelové a jejich matky paní Ludmily Fojtíkové a to každý k 1/4 celku. Prohlídku a zaměření nemovitosti jsem provedl dne za účastí pana Miroslava RICHTERKA a byla mi zapůjčena částečná projektová dokumentace ke stavbě rodinného domu z roku Ve skutečnosti se jedná o rodinný dům čp. 15, který je postavený na zastavěném pozemku parcelní číslo 150, přilehlým pozemkem je parcela 451/1 zahrada. Třetí parcelou je číslo 48 - zahrada, což je samostatná parcela v centru obce, která umožňuje výstavbu rodinného domu, ovšem na omezené ploše 522 m 2. Dům čp.15 je celý podsklepený a je v něm jednogenerační bytová jednotka s kuchyní, třemi pokoji a sociálním zařízením v přízemí a dvěma pokoji v podkroví pod sedlovou střechou s rezalitem. Technický stav rodinného domu je zanedbaný. Od roku 1960, kdy byl dostavěn, se na domě nic zásadního nezměnilo a při minimální údržbě je jeho stav špatný. Vinu na tomto stavu má skutečnost, že v domě žije v poslední době pouze jeden spoluvlastník pan Miroslav Richterek, který se snaží zaplatit půjčku na rodinném domě a při jeho občasné nezaměstnanosti má peněžních prostředků na údržbu domu velmi málo. Na listu vlastnictví číslo 36 jsou ještě vedeny čtyři parcely zemědělských pozemků v evidenci PK, které jsou v nájmu zemědělského družstva s minimální výši nájemného. Jedná se o pozemek ve výměře cca m 2. Ocenění je provedeno na základě Usnesení Soudního exekutora Exekutorského úřadu Ostrava Mgr. Pavly Fučíkové č.j. 024 EX 1002/06-26 ze dne a bude sloužit jako podklad při exekuci majetku povinného Martina RICHTERKA. Sestavení posudku: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5) a) Rodinný dům čp.942 2) Venkovní úpravy ( 10) a) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek b) Přilehlý pozemek 4) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny ( 38, 38a) a) Ovocné dřeviny 5) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělské pozemky v evidenci PK 6) Jiné pozemky ( 31) a) Samostatný pozemek B) Ocenění nemovitosti: 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5)

3 a) Rodinný dům čp.942 Rodinný dům čp. 942 je přízemní podsklepená stavba zděné konstrukce se sedlovou střechou a rezalitem, pod kterou je částečné obytné podkroví. Dům byl postaven v letech , kdy byl kolaudován a jeho technický stav je značně zanedbaný s původní vybaveností od doby kolaudace. Podsklepení je pod celým domem a jsou zde sklady s kotelnou a uhelnou. Do přízemí je vstup ze severní strany přes verandu a následuje chodba a byt v přízemí s kuchyní, třemi pokoji, koupelnou a WC. V podkroví na 2/3 plochy jsou dva pokoje, z jednoho je vstup na terasu nad verandou. Vybavenost domu je velmi špatná a je značně zanedbaná bez údržby. Standardní klasifikace produkce (SKP): Typ: C Konstrukce: zděná Střecha: šikmá nebo strmá Podsklepení: podsklepený Počet nadzemních podlaží: 1 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 2 130,00 Kč Využitelné podkroví: 1/3-2/3 Koeficient podkroví: 1,0900 Umístění domu: samostatný Koeficient umístění: 1,0000 Základní cena: 2 321,70 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K 4 : Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K 4 1 Základy podstandard 5,4000-1,000-0, betonové základy bez svislé izolace suterénu proti zemní vlhkosti 2 Zdivo standard 23,4000 0,000 0, cihelné tl.45 cm 3 Stropy standard 9,1000 0,000 0, montované z ocelových nosníků a stropních desek 4 Střecha standard 5,4000 0,000 0, střecha je sedlového tvaru dřevěné vaznicové konstrukce s rezalitem 5 Krytina standard 3,3000 0,000 0, eternitové šablony na bednění z prken 6 Klempířské konstrukce standard 0,8000 0,000 0, žlaby a svody z pozinkovaného plechu 7 Vnitřní omítky standard 6,1000 0,000 0, vápenné štukové 8 Fasádní omítky standard 2,8000 0,000 0, břízolitové 9 Vnější obklady chybí 0,5000-1,852-0, Vnitřní obklady podstandard 2,2000-1,000-0, pouze částečný obklad 11 Schody podstandard 2,3000-1,000-0, betonové stupně s potěrem 12 Dveře podstandard 3,2000-1,000-0, dřevěné do dřevěných tesařských zárubní 13 Okna standard 5,1000 0,000 0, dřevěná dvojitá 14 Podlahy obytných místností podstandard 2,1000-1,000-0, původní prkenné 15 Podlahy ostatních místností podstandard 1,3000-1,000-0, betonová mazanina s cementovým potěrem 16 Vytápění standard 5,3000 0,000 0, ústřední teplovodní topení s kotlem na tuhá paliva

4 17 Elektroinstalace standard 4,2000 0,000 0, světelná a třífázová 400 V 18 Bleskosvod standard 0,6000 0,000 0, je instalován 19 Rozvod vody standard 2,9000 0,000 0, rozvod teplé a studené vody do kuchyně a koupelny 20 Zdroj teplé vody standard 1,7000 0,000 0, rozvod z elektrického ohřívače vody 21 Instalace plynu podstandard 0,5000-1,000-0, pouze propan - butan 22 Kanalizace standard 2,7000 0,000 0, běžné kameninové a litinové odpady ze všech zařizovacích předmětů 23 Vybavení kuchyně podstandard 0,5000-1,000-0, plynový sporák na PB 24 Vnitřní vybavení standard 4,3000 0,000 0, vana a umývadlo 25 Záchod standard 0,3000 0,000 0, splachovací v přízemí 26 Ostatní podstandard 4,0000-1,000-0, s minimálním vybavením Součet podílů: -0,2243 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1-0,2243 x 0,54 = 0,8789 Koeficient polohový K 5 : 1,0000 Koeficient změn ceny staveb K i : 1,9460 Koeficient prodejnosti K p : 0,7160 Základní cena upravená: 2 321,70 Kč x 0,8789 x 1,0000 x 1,9460 x 0,7160 = 2 843,16 Kč Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 9,60x10,00x2,30 = 220,80 m 3 OP vrchní stavby: (9,60x10,30+1,60x2,00)x3,15 = 321,55 m 3 OP zastřešení: 9,60x10,00x(0,60+4,50:2)+6,20x4,50:2x4,80:2 = 307,08 m 3 Plocha balkonů: 2,00x1,60 = 3,20 m 2 Obestavěný prostor celkem: 852,63 m 3 Stáří: 47 roků Životnost: 100 roků Lineární opotřebení: 47,00% Reprodukční cena s vlivem K p : 2 843,16 Kč x 852,63 m 3 = Opotřebení: ,51 Kč x 47,00% = Cena celkem: ,51 Kč ,85 Kč ,66 Kč 2) Venkovní úpravy ( 10) a) Venkovní úpravy Jedná se o inženýrské sítě, na které je rodinný dům napojen ( vodovod, přípojka NN ) a venkovní úpravy na přilehlém pozemku zahrady ( žumpa, zpevněné plochy, venkovní schody, oplocení a polorozpadlá kůlna za domem ). Venkovní úpravy jsou oceněny podle 10, odstavec 2) procenty z ceny stavby. Seznam staveb vybraných pro stanovení ceny venkovních úprav:

5 stavba cena Rodinný dům čp ,66 Kč Cena staveb: ,66 Kč Podíl ceny venkovních úprav z ceny staveb: 3,50% Výpočet ceny venkovních úprav: ,66 Kč x 3,50% = ,23 Kč Cena venkovních úprav: ,23 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 456 m 2, na které je postaven rodinný dům čp. 15. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 7511 Cena pozemku: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 83,27 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb K i : 1,9460 Koeficient prodejnosti K p : 0,7160 Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 5 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7 Úpravy podle položek 1, 2, 15 a 16: nejsou Úpravy podle položek 3 až 11, 14, 17 až 19: srážka 7% Úpravy podle položek 12 a 13: nejsou Parcela číslo: st. 150 Plocha: 456 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 83,27 x ( )% x (100-7)% x 0,7160 x 1,9460 = 107,90 Kč/m 2 Cena za parcelu: 107,90 Kč/m 2 x 456 m 2 = ,40 Kč Cena celkem: ,40 Kč b) Přilehlý pozemek Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo 451/1 - zahrada o výměře 694 m 2, která tvoří s rodinným domem čp. 15 jeden funkční celek. Základní cena pozemku je určena podle odstavce k). Počet obyvatel v místě: 7511 Cena pozemku: ZC = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 83,27 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb K i : 1,9460 Koeficient prodejnosti K p : 0,7160 Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 5 Nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci - 7 Úpravy podle položek 1, 2, 15 a 16: nejsou

6 Úpravy podle položek 3 až 11, 14, 17 až 19: srážka 7% Úpravy podle položek 12 a 13: nejsou Parcela číslo: 451/1 Plocha: 694 m 2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebn Základní cena upravená: 83,27 x ( )% x (100-7)% x 0,7160 x 1,9460 x 0,4 = 43,16 Kč/m 2 Cena za parcelu: 43,16 Kč/m 2 x 694 m 2 = ,04 Kč Cena celkem: ,04 Kč 4) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny ( 38, 38a) a) Ovocné dřeviny Na přilehlém pozemku zahrady jsou vysazeny ovocné a okrasné dřeviny. Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Druh oceňovaného porostu: smíšené porosty ovocných dřevin a okrasných rostlin Číslo parcely: 451/1 Cena za 1 m 2 podle 28, odst.5): 43,16 Kč Výměra parcely s porostem: 486 m 2 Podíl porostu na ceně pozemku podle 38a: 4 % Výpočet ceny porostu: 43,16 Kč x 486 m 2 x 4 % = 839,03 Kč Cena celkem: 839,03 Kč 5) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělské pozemky v evidenci PK Jedná se o čtyři parcely zemědělských pozemků v evidenci PK, které leží ve větších celcích a jsou pronajaty zemědělskému družstvu k podnikání. Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: neurčeno Vzdálenost od hranice katastrálního území: neurčeno Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 0 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Celková úprava základní ceny pozemku: 0 % Parcela číslo: 579 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,42 7, ,10 Kč ,49 6, ,27 Kč Celkem parcela: m ,37 Kč Parcela číslo: 755/3 Ocenění podle odstavce: 1

7 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,49 6, ,29 Kč ,33 6, ,98 Kč Celkem parcela: 7327 m ,27 Kč Parcela číslo: 756/3 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,49 6,49 395,89 Kč Celkem parcela: 61 m 2 395,89 Kč Parcela číslo: 767/2 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,32 4, ,88 Kč Celkem parcela: 2934 m ,88 Kč Celkem: ,41 Kč 6) Jiné pozemky ( 31) a) Samostatný pozemek Jedná se o jednu parcelu pozemku parcelní číslo 451/1 - zahrada o výměře 522 m 2, která leží v proluce v centru obce a je možné na ni stavět rodinný dům. Úpravy základní ceny podle tabulky číslo 1 přílohy číslo 18: nejsou Parcela číslo: 48 Plocha: 522 m 2 Ocenění je provedeno podle odstavce: 1 Pozemek, který není stavební, ale je zahrnut do platného územního nebo regulačního plánu jako určený k zastavění (podle 28, odst. 2). Cena určená podle 28 odst. 2 se násobí koeficientem 0,30. Základní cena: 83,27 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,7160 Koeficient inflace K i : 1,8280 Cena podle 28, odst. 2: 83,27 x ( )% x ( )% x 0,7160 x 1,8280 = 108,99 Kč/m 2 Úprava ceny podle 31, odst. 1: 108,99 Kč/m 2 x 0,30 = 32,70 Kč/m 2 Cena parcely: 522 m 2 x 32,70 Kč/m 2 = ,40 Kč Cena celkem: ,40 Kč C) Rekapitulace zjištěných cen Rodinný dům s příslušenstvím

8 1) Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky ( 5) a) Rodinný dům čp ,66 Kč 2) Venkovní úpravy ( 10) a) Venkovní úpravy ,23 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Zastavěný pozemek ,40 Kč b) Přilehlý pozemek ,04 Kč 4) Ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny ( 38, 38a) a) Ovocné dřeviny 839,03 Kč Rodinný dům s příslušenstvím celkem: ,36 Kč Zemědělský pozemek 5) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělské pozemky v evidenci PK ,41 Kč Zemědělský pozemek celkem: ,41 Kč Stavební pozemek v centru obce 6) Jiné pozemky ( 31) a) Samostatný pozemek ,40 Kč Stavební pozemek v centru obce celkem: ,40 Kč Cena nemovitosti celkem: (Zaokrouhleno na desítky Kč) ,00 Kč Slovy: Jedenmiliónpětsetdevadesáttřitisícčtyřistadeset korun českých O B V Y K L Á C E N A R D čp. 1 5 Při stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku z listu vlastnictví číslo 36 pro katastrální území Lubojaty města Bílovce, který je dle katastru nemovitostí veden v podílovém spoluvlastnictví tří

9 sourozenců a to pana Miroslava RICHTERKA, pana Martina RICHTERKA, paní Blanky SCHEFFELDOVÉ a jejich matky paní Ludmily FOJTÍKOVÉ, každý k jedné čtvrtině celku, vyjdu jednak z ceny, vypočtené dle oceňovacího předpisu, kterým je zákon č.151/1997 Sb., jednak z tiskové a internetové nabídky obdobných nemovitostí, nabízených k prodeji realitními kancelářemi v dané lokalitě a také vyjdu z vlastní databáze tržních cen. Konkrétně se jedná o rodinný dům čp. 15, který je podsklepený a v přízemí a podkroví má bytovou jednotku s kuchyní, pěti pokoji a sociálním zařízením. Rodinný dům byl postaven v letech 1959 a 1960, má zanedbanou údržbu a za celou dobu nebyl nikterak modernizován. Kolem objektů jsou provedeny potřebné venkovní úpravy, za domem je polorozpadlá kůlna na nářadí a materiál. Rodinný dům čp. 15 je postaven na zastavěném pozemku parcelní číslo st. 150 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 456 m2, přilehlým pozemkem je parcelní číslo 451/1 zahrada o výměře 694 m2. Na listu vlastnictví je dále vedena jedna parcela pozemku parcelní číslo 48 zahrada o výměře 522 m2, která leží nedaleko v centru obce, je oplocena s několika ovocnými stromy a starou studnou a je ji možno zastavět rodinným domem avšak s omezenou plochou pouhých 522 m2. Dále jsou na listu vlastnictví evidovány čtyři parcely zemědělských pozemků, které jsou dosud v lánech jiných pozemků v evidenci PK a jsou pronajaty k užívání zemědělskému družstvu. Dle záznamu v katastru nemovitostí se k oceňovanému nemovitému majetku z LV číslo 1760 nevážou žádné právní povinnosti mimo dvě věcná břemena na zemědělský pozemek 767/2 s právem jízdy pro pozemek 768/1, 768/2 a 768/3. Toto věcné břemeno nemá žádný zásadní vliv na obvyklou cenu pozemku. Pro stanovení obvyklé tržní ceny jsem nenašel srovnatelné nemovitosti pro velmi zanedbaný stav domu čp.15, proto ji stanovím pouze odhadem se zřetelem na možné budoucí úpravy stávající nemovitost. Dle Usnesení čj. 024 EX 117/05-33 a 024 EX 679/05 ze dne mám ocenit spoluvlastnický podíl povinného Martina RICHTERKA ve výši ¼ celku na nemovitostech z LV 36. Jelikož se jedná o tři rozličné nemovitosti, stanovím je jednak samostatně a pak jako celek. S ohledem na výše uvedené skutečnosti a informace, získané na trhu s nemovitostmi v místě a čase, stanovuji obvyklou cenu ¼ nemovitého majetku z LV číslo 36 pro katastrální území Lubojaty města BÍLOVCE takto: ¼ RD čp.15 s venkovními úpravami a p.č. st.150 a 451/ Kč ¼ zemědělských pozemků Kč ¼ stavebního pozemku p.č Kč c e l k e m = Kč = slovy : dvěstěsedmdesátpěttisíc korun českých Podklady pro vypracování posudku: - výpis z KN - LV číslo 36 pro katastrální území Lubojaty obce Bílovec, vyhotovený KÚ v Novém Jičíně - kopie katastrální mapy oceňované nemovitosti - usnesení Exekutorského úřadu Mgr. Fučíkové v Ostravě o ocenění nemovitosti čj. 024 EX 117/05-33

10 a 024 EX 679/05 ze dne prohlídka a zaměření nemovitosti dne za účasti soudního znalce a pana Miroslava RICHTERKA - zjištění ceny nemovitosti je ke dni Tento znalecký posudek obsahuje 10 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ).