Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 50, s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 400, v katastrálním území Chožov, obec Chožov, okres Louny. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/ Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení sp. zn. 095 Ex 98/09/ P 01-7 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb., a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 2

3 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Chožov. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedené definice obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného, ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Oceňování věci odvozením z ceny věci, např. ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní způsob oceňování uplatňovaný ve vyspělých ekonomikách (vychází z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem užití stavby, která na něm stojí nebo bude postavena). Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Chožov, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 460/2009 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu, tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 3

4 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p Chožov 50 Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Chožov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Chožov, L.V. č. 400, ze dne Exekuční příkaz sp. zn. 095 Ex 98/09/ P 01-7 ze dne Usnesení sp. zn. 095 Ex 98/09/ U 01-22, ze dne , o ustanovení znalce Kopie katastrální mapy, katastrální území Chožov, mapový list č. ZS II/11-6, ze dne Informace zjištěné na obecním úřadu v Chožově Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti. 4

5 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí, katastrální území Chožov, L.V. č. 400, ze dne Vlastník: Bati Roman, Chožov 50, Chožov 1/2 Sedlecký Martin, Chožov 96, Chožov 1/2 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 50, s příslušenstvím a pozemky dle L.V. č. 400, v katastrálním území Chožov, obec Chožov, okres Louny. Dům je situovaný v zastavěné části obce, při hlavní průjezdní komunikaci, která probíhá celou obcí. Průčelí domu tvoří hranici nemovitosti s ulicí. Dům byl postaven přibližně před 90 roky, jako přízemní, nepodsklepený objekt, bez využitého podkroví. Dům je krytý sedlovou střechou, pálená krytina, okna dřevěná, fasáda neúplná hladká. Celý objekt je značně opotřebený, původní majitelé celý objekt vůbec neudržovali, některé konstrukce jsou na hranici své životnosti, nebo chybějí úplně. Dům je nutno kompletně zrekonstruovat nebo provést demolici. Střecha je děravá, krov poškozený zatékající vodou, vnější omítky opadané nebo poškozené, vnitřní chybějí úplně, podlahy prohnilé, stropy opadané, rákosové, okna zničená, rozvod vody neexistuje, taktéž kanalizace, el. přípojka odpojená, neboť chybí většina rozvodů, dveře neexistují. K zadní části domu byl dříve postavený malý chlév, na tomto objektu není co ocenit, chybí jen demoliční výměr. Pozemek je celý zarostlý náletovými porosty, místy zcela nepřístupný. Součástí ocenění jsou i dva pozemky, které jsou vedeny na stejném listu vlastnictví pod parcelními čísly 1/1, trvalý travní porost ve výměře 1 700m 2, a 1/3, také trvalý travní porost ve výměře 183 m 2. Tyto dvě plochy se nacházejí na konci obce, na jejím okraji, přímo u hlavní komunikace Tento 5

6 pozemek je protáhlý podél uvedené komunikace, jedná se vcelku o strmý svah, přes který uprostřed vede trasa sloupů vysokého napětí, kolem kterých je ochranné pásmo. Tento pozemek je nevhodný pro jakoukoliv obytnou stavbu. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 50 b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků c) Ocenění porovnávacím způsobem c 1 ) Rodinný dům č.p. 50 d) Pozemky d 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: 6

7 Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Zastřešení: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 59,94 m 2 2,60 m Zastřešení: 59,94 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (11,10*5,40)*(2,60) = 155,84 m 3 podlaží: Zastřešení: (11,10*5,40)*(1,70) = 101,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 257,74 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, 7

8 A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: P 3,40 100,00 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,00 0,00 0,00 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0, Schody: C 1,00 100,00 0,00 0, Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: C 5,20 100,00 0,00 0, Elektroinstalace: C 4,30 100,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 4,10 100,00 0,00 0, Záchod: C 0,30 100,00 0,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 41,48 Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,4148 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 9, ,00 6, Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 23, ,82 19, Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 19, ,82 15, Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 17, ,74 16, Krytina: P 3,40 100,0 0,46 1,56 3, ,74 3, Klempířské konstrukce: C 0,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní omítky: C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 6, ,00 3, Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 8

9 11. Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dveře: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 12, ,00 10, Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 5, ,33 4,4165 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 2, ,33 2,0083 místností: 16. Vytápění: C 5,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Elektroinstalace: C 4,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: C 3,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 4,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Záchod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 41,48Opotřebení: 81,7008 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4148 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Základní cena upravená = 1 622,91 Kč/m 3 Plná cena: 257,74 m 3 * 1 622,91 Kč/m 3 = ,82 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 81,7008 % Úprava ceny za opotřebení ,31 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,51 Kč 9

10 b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Plná cena: = 6 321,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 % ,92 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 1 053,61 Kč 10

11 b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Plná cena: = 6 321,53 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,30 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 948,23 Kč 11

12 c) Porovnávací hodnota c 1 ) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Ústecký kraj - do obyvatel Stáří stavby: 90 roků Základní cena ZC (příloha č. 20a): 2 994,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Zastřešení: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 59,94 m 2 2,60 m Zastřešení: 59,94 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (11,10*5,40)*(2,60) = 155,84 m 3 podlaží: Zastřešení: (11,10*5,40)*(1,70) = 101,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 257,74 m 3 Podlažnost: 12

13 Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 59,94 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 119,88 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 1 - Na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Bez základního příslušenství nebo pouze suchý I -0,10 záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,230 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 13

14 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,230 * 0,950 * 1,000 = 0,219 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 994,- Kč/m 3 * 0,219 = 655,69 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 655,69 Kč/m 3 * 257,74 m 3 = ,54 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,54 Kč 14

15 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 50 = ,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 1 050,- Kč b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 950,- Kč c) Rodinný dům č.p. 50 = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Nadzemní podlaží: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Zastřešení: 11,10*5,40 = 59,94 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Nadzemní podlaží: 59,94 m 2 2,60 m 15

16 Zastřešení: 59,94 m 2 1,70 m Obestavěný prostor: I. Nadzemní (11,10*5,40)*(2,60) = 155,84 m 3 podlaží: Zastřešení: (11,10*5,40)*(1,70) = 101,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 257,74 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: P 3,40 100,00 0,46 1,56 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: C 5,80 100,00 0,00 0,00 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0, Schody: C 1,00 100,00 0,00 0, Dveře: C 3,20 100,00 0,00 0, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: C 5,20 100,00 0,00 0, Elektroinstalace: C 4,30 100,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 4,10 100,00 0,00 0, Záchod: C 0,30 100,00 0,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 41,48 Hodnota koeficientu vybavení K4: 0,

17 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 9, ,00 6, Zdivo: P 21,20 100,0 0,46 9,75 23, ,82 19, Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 19, ,82 15, Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 17, ,74 16, Krytina: P 3,40 100,0 0,46 1,56 3, ,74 3, Klempířské konstrukce: C 0,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní omítky: C 5,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 6, ,00 3, Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Dveře: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 12, ,00 10, Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 5, ,33 4,4165 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 2, ,33 2,0083 místností: 16. Vytápění: C 5,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Elektroinstalace: C 4,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: C 3,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 4,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Záchod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 41,48Opotřebení: 81,7008 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4148 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Základní cena upravená = 1 754,50 Kč/m 3 Plná cena: 257,74 m 3 * 1 754,50 Kč/m 3 = ,83 Kč 17

18 Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 81,7008 % Úprava ceny za opotřebení ,96 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,87 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Plná cena: = 6 834,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků 18

19 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,333 % ,05 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 1 139,04 Kč b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 111 ( ) domy rodinné jednobytové Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1730 Plná cena: = 6 834,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % ,77 Kč Vrata ocelová plechová včetně sloupků - zjištěná cena = 976,32 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 50 = ,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 1 140,- Kč b 2 ) Vrata ocelová plechová včetně sloupků = 980,- Kč 19

20 Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha St. 53/1 247,00 70, ,- Součet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,33 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 70,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Ostatní plocha 16 48,00 70, ,- Součet 3 360,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9250 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 2 701,47 20

21 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava UC [Kč/m2] Cena [Kč] Trvalý travní 1/ ,39 60,00 3, ,08 porost Trvalý travní 1/ ,02 60,00 1,63 906,28 porost Trvalý travní 1/ ,39 60,00 3,82 699,06 porost Výměra celkem Mezisoučet 5 975,42 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 5 975,42 Pozemky - zjištěná cena = ,22 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 21

22 Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 70,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - třída velikosti obce: * 0,40 D - typ polohy: * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 F - speciální charakteristiky: * 1,50 Výchozí cena upravená = 44,10 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 44,10 Kč/m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 6,62 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: Zastavěná plocha parc.č. St. 53/1 247 m 2 Ostatní plocha parc.č m 2 Výměra stavebních pozemků: 295 m 2 295,00 m 2 á 44,10 Kč/m 2 = ,50 Kč Oceňované ostatní pozemky: Trvalý travní porost parc.č. 1/ m 2 Trvalý travní porost parc.č. 1/3 183 m 2 Výměra ostatních pozemků: m ,00 m 2 á 6,62 Kč/m 2 = ,46 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,96 Kč = ,96 Kč Úprava ceny: * 1,400 22

23 Pozemky - výsledná cena = ,94 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 23

24 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jednostodvacetčtyřitisíce Kč 24

25 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze, Praha 2 - Spálená č. 2, ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Mobil: Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: odhadynemo@volny.cz 25