ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně budovy bez č.p. na pozemku parc.č. 87/1 a 87/2 a ceny pozemků parc.č. 87/1, 456/3, 456/6, vše v obci Suchdol, části obce Solopysky, k.ú. Solopysky u Kutné Hory, okr. Kutná Hora Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31/ Beroun zjištění ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/ Praha 6 - Suchdol telefon: molacektom@seznam.cz_ Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem označit a ocenit nemovitosti a jejich příslušenství, a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené, a to: * pozemek parc.č. st. 87/1, o výměře 722m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, patřící do SJM, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec Suchdol, katastrální pracoviště Solopysky u Kutné Hory, na listu vlastnictví č * pozemek parc.č. 456/3 o výměře 3669m 2, druh: ostatní plocha, patřící do SJM, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec Suchdol, katastrální území Solopysky u Kutné Hory, na listu vlastnictví č , popis: manipulační plocha * pozemek parc.č. 456/6, o výměře 552m 2, druh ostatní plocha, patřící do SJM, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec Suchdol, katastrální území Solopyksy u Kutné Hory, na listu vlastnictví č , popis manipulační plocha * stavba (budova) bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. st. 87/1, 87/2, patřící do SJM, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec Suchdo, katastrální území Solopysky u Kutné Hory, na listu vlastnictví č , popis. zemědělská stavba Znalci se ukládá vypracovat posudek písemně a současně elektronicky, včetně příslušné fotodokumentace, a to ve lhůtě 30 dní od doručení tohoto usnesení Úkolem znalce je řádně a pečlivě označit a ocenit nemovitosti a jejich příslušenství, řádně a pečlivě označit a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, a to ke dni vyhotovení posudku, pokud znalec taková práva nebo závady nezjistí, tuto skutečnost výslovně v posudku uvede. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Budova bez č.p. na pozemku parc.č. 87/1, 87/2 Adresa předmětu ocenění: Solopysky Suchdol Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Suchdol Katastrální území: Solopysky u Kutné Hory Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne

3 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Kutná Hora, list vlastnictví č pro k.ú. Solopysky u Kutné Hory, okr. Kutná Hora - snímek z pozemkové mapy získaný z webových stránek katastrálního úřadu - aktuální výpis z webových stránek katastrálního úřadu o pozemku parc.č. 87/2 v k.ú. Solopysky u Kutné Hory - územní plán obce Suchdol, části obce Solopysky - skutečnosti zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. Projektová dokumentace nebyla předložena, výměry zjištěny fyzickým přeměřením při místním šetření Část objektu je na pozemku parc.č. 87/2, jehož vlastník není znám, resp. tento pozemek není zapsán na LV. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je část objektu bývalého kravína či vepřína v obci Suchdol, resp. části obce Solopysky, okr. Kutná Hora,. Předmětem ocenění je část objektu, který je postaven na pozemku parc.č. 87/1. Druhá (východní) část je situovaná na pozemku parc.č. 87/2, který dle aktuálního informačního výpisu z KN nemá na LV zapsány žádné vlastníky - viz příloha tohoto posudku. Oceňovaný objekt se skládá ze dvou částí, západní část tvoří objekt se sedlovou střechou, objekt sice ve špatném technickém stavu, se silně zanedbanou údržbou, ale objekt stojící. Východní část objektu tvoří pouze obvodové zdivo, chybí krov, samozřejmě střešní krytina, stropní konstrukce na několika místech silně poškozené. Ocenění je provedeno ve dvou variantách, a to dle cenového předpisu a dále nákladovým způsobem (cena pozemku mínus náklady na demolici) - 3 -

4 B. Posudek a) Obsah znaleckého posudku (dle cenového předpisu) 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Zemědělský objekt - západní část Zemědělský objekt - levá část 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Zemědělský objekt - západní část Popis: Zděný objekt se sedlovou střechou, krytinou taškovou, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda vápenná, na mnoha místech opadaná, v některých částech započato se zateplením Strop klenutý, ocelové nosníky podepřeny ocelovými sloupy, vnitřní omítky vápenné, opadané. Podlaha není. Špatný technický stav- viz foto v příloze tohoto posudku. Výpočet obestavěného prostoru. 10,0 * 15,7 * (4,8 + 0,5 * 4,0) + 2 * 4,0 * 15,7 * 3,8 = 1545m3 Stáří objektu stanoveno na základě odborného odhadu na 60 let, objekt není řádně užíván, je volně přístupný, je devastován Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: špatný technický stav i současná finanční a realitní krize jsou důvodem pro snížení koeficientu prodejnosti kp Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3680 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin zem. objekt 284,00 m2 3,40 m 965,60 Součet 284,00 965,60 Průměrná výška podlaží: PVP = 965,60 / 284,00 = 3,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 284,00 / 1 = 284,00 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] zem. objekt - pravá část 1545 = 1 545,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor zem. objekt - pravá část NP 1 545,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 545,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 10, ,46 4,97 2. Svislé konstrukce S 25, ,00 25,60 3. Stropy S 11, ,00 11,70 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,35 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 4, ,46 2,02 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,43 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 1, ,00 1, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah C 3, ,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 7, ,00 7, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 2, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0,00 Upravený obj. podíl - 5 -

6 23. Vnitřní hygienické vybavení C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 69,17 Koeficient vybavení K 4 : 0,6917 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9432 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,9176 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,6917 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce) * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP) * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) * 0,2576 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 718,16 Plná cena: 1 545,00 m 3 * 718,16 Kč/m 3 = ,20 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % ,90 Kč Zemědělský objekt - západní část - zjištěná cena = ,30 Kč Zemědělský objekt - levá část Popis: Objekt po požáru, krov, střešní krytina, klempířské prvky, okna chybí. Strop narušený Velmi špatný technický stav, objekt předurčen k demolici či rozsáhlé celkové rekonstrukci. Obestavěný prostor: 11,5 * 66 * (4,8 + 0,5 * 4,0) = 2659m3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala 3 L. živočišná produkce Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: snížení koeficientu prodejnosti díky tomu, že objekt je po požáru a díky současné finanční a realitní krizi Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,3680 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin chlév 759,00 m2 4,00 m 3 036,00 Součet 759, ,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 036,00 / 759,00 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 759,00 / 1 = 759,00 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] chlév 5161 = 5 161,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor chlév NP 5 161,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 5 161,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací P 11, ,46 5,20 2. Svislé konstrukce S 26, ,00 26,20 3. Stropy S 8, ,00 8,90 4. Krov, střecha C 10, ,00 0,00 5. Krytiny střech C 2, ,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů P 5, ,46 2,71 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody C 0, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata C 2, ,00 0, Okna C 4, ,00 0, Povrchy podlah P 4, ,46 2, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 5, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 1, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 1, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení C 2, ,00 0,00 Upravený obj. podíl - 7 -

8 24. Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 48,27 Koeficient vybavení K 4 : 0,4827 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m 3 ] = 1 930,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9287 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP) * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,4827 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce) * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP) * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) * 0,2576 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 440,90 Plná cena: 5 161,00 m 3 * 440,90 Kč/m 3 = ,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 70 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,17 Kč Zemědělský objekt - levá část - zjištěná cena = ,74 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -12 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek vhodný pro zemědělskou činnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,2576 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1650 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,90 1,00 2,1650 0, ,00 17,62 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00-8 -

9 28 odst. 4 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zast. pro skládky 28 odstavec 4 35,90 0,50 2,1650 0, ,00 8,81 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 87/1 722,00 20, ,- nádvoří 28 odstavec 4 ostatní plocha 456/ ,00 20, ,- 28 odstavec 4 ostatní plocha 456/6 552,00 20, ,- Stavební pozemky - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Zemědělský objekt - západní část ,30 Kč Zemědělský objekt - levá část ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč b) Nákladovým způsobem Oceňovaná nemovitost se skládá ze dvou dvou skupin pozemků (jedna skupina parc.č. 87/1 a 456/3 a druhá skupina, kterou tvoří pouze jeden pozemek parc.č. 456/6). Mezi těmito pozemky (skupinami) je vzdálenost cca 40 m. Na pozemku parc.č. 87/1 je v západní části postaven zemědělský objekt, který za určitých okolností (výrazná rekonstrukce) je možno dále nějakým způsobem využívat (např. sklad). Objekt ve východní části je situován v části na pozemku parc.č 87/1 a v části na pozemku parc.č. 87/2, který není však na LV zapsán (nemá vlastníka) Oceňované pozemky jsou dle současně platného územní plánu obce vedeny jako pozemky pro výrobu, průmysl, sklady, zemědělství a služby. Dle zkušenosti znalce se obdobné pozemky s tímto - 9 -

10 určením v obcích této velikosti prodávají za cenu cca Kč/m 2. Celková rozloha předmětných pozemků činí: 4943m 2. Při ceně Kč/m 2 vychází cena pozemků: Kč Kč Západní část objektu je možno i nadále využívat (samozřejmě za předpokladu určitých investic - oprav do objektu), východní část vyhořela. Tato část je určena spíše k demolici. Obestavěný prostor objektu levé části určený k demolici: cca 3500m 3, při předpokladu částky ve výši 400Kč/m3 za demolici (demoliční práce, odvod, uložení na skládku) vycházejí náklady na demolici ve výši: Kč Z výše uvedeného výpočtu pak vychází cena nemovitosti ve výši cca Kč Cena dle cenového předpisu vychází ve výši cca Kč. Výpočet dle cenové metodiky nedostatečně zohledňuje některé vlivy, které mají zásadní vliv na cenu nemovitosti. Je to např. skutečnost, že část objektu leží na pozemku (parc.č. 87/2), který není zapsán na LV. Cenu dle cenového předpisu nelze brát při určení jako směrodatnou, cenový předpis je jednou z metod ocenění, ale v daném konkrétním případě má malou váhu. Jako reálná metoda se jeví výpočet založený na ceně pozemků minus náklady na demolici vyhořelé části objektu. Hodnota nemovitosti byla spočtena v intervalu Kč. Vzhledem k tomu, že neexistuje přesnější metoda pro zjištění ceny obvyklé, jeví se v danou chvíli jako neobjektivnější střed z výše uvedeného intervalu, tedy průměr: Hodnota nemovitosti: 1/2 * ( ) = Kč C. Celková rekapitulace: 1. Cena dle cenového předpisu: Kč 2. Hodnota pozemku po odečtení nákladů na demolici: Kč Celková hodnota nemovitosti: Kč (slovy třistatřicettisíc Kč) D. Práva a závady s nemovitostí spojené: 1. Oceňovaná nemovitosti je dle výpisu z KN (i dle usnesení o ustanovení znalce) ve společném jmění manželů. Oceňovanou nemovitosti vlastní povinný (pan Roman Hora) společně se svou manželkou, nejedná se tedy o klasické podílové spoluvlastnictví. Dle novely občanského soudní řádu lze postihnout exekucí i majetek v SJM. Na druhou stranu manželka povinnému má možnost podat vylučovací žalobu, jsou-li pro to důvody. Skutečnosti či důvody pro podání vylučovací žaloby nejsou znalci známi, znalec pouze na to upozorňuje v rámci požadavku Exekutorského úřadu na označení případných vad či závad 2. Objekt bez č.p. stojí z části na pozemku povinného (parc.č 87/1), v části na pozemku, jehož vlastnicí nejsou uvedeni na LV (parc.č. 87/2) Pozemek parc.č. 87/2 je dle původního pozemkového katastru veden z na pozemku parc.č. 457/1 ve vlastnictví Ing. Nečaredského a paní Záhorcové (id. 1/2)

11 3. Přístupová komunikace parc.č. 743 také není zapsaná na LV. Není tedy jisté, zda se jedná o obecní komunikaci. S největší pravděpodobností bude tato komunikace ve vlastnictví více fyzických osob - původních vlastníků či restituentů 4. Na pozemku parc.č. 454/3 se nacházejí i další objekty typu betonové silážní jámy, které dále předmětný pozemek znehodnocují (např. nutností dalších nákladů na demolici) 5. Jak bylo uvedeno v textu posudku a jak vyplývá i z doložené dokumentace, východní část objektu (kravina) byla v minulosti zasažena požárem, do objektu stále prší, je narušován povětrnostními vlivy, dochází stále k další degradaci stavebních kkonstrukčních materiálů, např. konstrukcí stropů atd. 6. Znalci nejsou známé žádné skutečnosti ohledně toho, zda je objekt pronajmut třetí osobě 7. Dle výpisu z KN se k nemovitosti se vážou exekuční příkazy k prodeji či zástavní právo exekutorské zapsaná v katastru, tyto neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. V Praze Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/ Praha 6 - Suchdol telefon: molacektom@seznam.cz

12 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 57/