ZNALECKÝ POSUDEK. č domu čp. 44 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře, obec Víska, okres Havlíčkův Brod

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé hodnotě: Počet stran: 12 Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 1 domu čp. 44 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře, obec Víska, okres Havlíčkův Brod Vypracoval: Ing. Martin Vetchý, Lidická kolonie 9, Jihlava, tel.: , Datum: 29. července 2012

2 ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) hodnotě domu č.p. 44 na parcele p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře, obec Víska, okres Havlíčkův Brod. Objednavatel posudku: Dražbyprost s.r.o., Ústí nad Labem Účel posudku: stanovení obvyklé hodnoty pro nedobrovolnou dražbu Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a orientačně prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č. 456/08 Sb., č. 460/09 Sb., č. 364/10 Sb. a č. 387/11 Sb. Ocenění ke dni: Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 556 k.ú. Víska u Chotěboře - snímek katastrální mapy - Malý lexikon obcí ČR pro rok skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne databáze vlastní realitní agentury I.Nález - stručný popis Předmětem ocenění je dům č.p. 44, který se nachází ve starší řídké zástavbě rodinných domů v jižní části obce Víska na pozemku p.č. st. 49 k.ú. Víska u Chotěboře. Dům byl postaven z větší části nově v roce 1976 na místě požárem zničené původní drobné usedlosti. V roce 2003 byla provedena částečná modernizace (elektroinstalace, část podlah, odpady, voda. V současné době je dokončována modernizace koupelny a rekonstrukce druhého pokoje (chybí zde omítky, podlahy, instalace). V domě je jediný byt 1+1 (druhý pokoje není způsobilý k užívání) a nejsou v něm nebytové prostory, jde proto o rodinný dům. Z levé strany je k domu přistavěna stodola. Dům je připojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, má i vlastní studnu, odpady jsou svedeny do septiku, plyn v obci není. K domu patří větší zahrada tvořená parcelami p.č. 192/6 a 192/10 s ovocnými trvalými porosty. Přístup do domu je dobrý z přilehlé zpevněné komunikace p.č. 167/1. Samostatně je oceněn pozemek p.č. 486 s kulturou lesní pozemek, který tvoří součást většího celku lesní půdy. Nejprve je provedeno orientační ocenění domu s pozemky p.č. st. 49, 192/6 a 192/10 podle platného cenového předpisu (administrativní cena), a poté navržena obvyklá hodnota 1

3 oceňovaných nemovitostí pomocí srovnávací metody - porovnání se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí. II.Posudek A) Administrativní cena Obsah ocenění 1. Rodinný dům, rekr. chalupa a domek 2. Stodola 3. Stavební pozemky 4. Stavební pozemky 5. Trvalé porosty 6. Rekapitulace 1. Rodinný dům, rekr.chalupa a domek Dům č.p. 44 ve Vísce je samostatná přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovým krovem, v němž není zřízeno podkroví. Osazení domu s částečnými izolacemi obvodové zdivo zčásti původní smíšené masivní, zčásti v tl. 45 cm, venkovní omítky břizolitové bez obkladů. Střešní krytinu tvoří pálené tašky, i verandy plech, střecha je opatřena žlaby a svody, stropy jsou s rovným podhledem. Okna jsou zdvojená, dveře hladké, na podlahách obývacího pokoje jsou plovoucí šablony, v ostatních nová keramická dlažba. Jsou provedeny nové rozvody studené a teplé vody, k ohřevu slouží boiler, vytápění je lokální krabovými kamny. V kuchyni je kombinovaný sporák a odsávač, je zde proveden keramický obklad. Koupelna je v přestavbě bez obkladů a podlahy, zadní pokoj je bez instalací, vytápění, omítek a podlahy. Dispozici domu veranda, hala, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, WC a přestavovaný pokoj. Vzhledem k nedokončenosti stavebních prací je cena podle cenového předpisu určena nákladovým způsobem s použitím Kp, který je však snížen o 30 % kvůli nedokončenosti a sníženým užitným vlastnostem (prakticky je zde pouze byt 1+1). Opotřebení je vypočteno analyticky. 1.1 Výměry Obestavěný prostor: 7,1x17,6x(4,0+3,2x0,5)+ 2,0x5,15x2,8 = 728,62 m3 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná 2

4 Počet nadzemních podlaží: 1 Typ střechy: Velikost podkroví: šikmá nebo strmá podkroví není zřízeno 3

5 1.3 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy, zemní práce S 0, ,00 0, Svislé konstrukce S 0, ,00 0, Svislé konstrukce P 0, ,46 0, Stropy S 0, ,00 0, Zastřešení S 0, ,00 0, Krytiny střech S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Vnitřní omítky S 0, ,00 0, Fasádní omítky S 0, ,00 0, Vnější obklady Ch 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 0, ,00 0, Schody Ch 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna S 0, ,00 0, Podlahy obyt. místn. S 0, ,00 0, Podlahy ostat. místn. S 0, ,00 0, Vytápění P 0, ,46 0, Vytápění Ch 0, ,00 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0, Bleskosvod Ch 0, ,00 0, Rozvod vody S 0, ,00 0, Zdroj teplé vody S 0, ,00 0, Instalace plynu Ch 0, ,00 0, Kanalizace S 0, ,00 0, Vybavení kuchyní S 0, ,00 0, Hygienické vybavení S 0, ,00 0, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet koeficientu rozestavěnosti Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku 01 S Základy, zemní práce 0, % 0, S Svislé konstrukce 0, % 0, S Stropy 0, % 0, S Zastřešení 0, % 0, S Krytiny střech 0, % 0, S Klempířské konstrukce 0, % 0,

6 07 S Vnitřní omítky 0, % 0, S Fasádní omítky 0, % 0, S Vnitřní obklady 0, % 0, S Dveře 0, % 0, S Okna 0, % 0, S Podlahy obyt. místn. 0, % 0, S Podlahy ostat. místn. 0, % 0, P Vytápění 0, % 0, S Elektroinstalace 0, % 0, S Rozvod vody 0, % 0, S Zdroj teplé vody 0, % 0, S Kanalizace 0, % 0, S Vybavení kuchyní 0, % 0, S Hygienické vybavení 0, % 0, S Záchod 0, % 0, P Svislé konstrukce 0, % 0,04567 Koef. stupně rozestavěnosti 0, Výpočet opotřebení Analytická metoda výpočtu Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) 01 S Základy, zemní práce 0,60 x 10, , S Základy, zemní práce 0,35 x 10, , S Základy, zemní práce 0,05 x 10, , P Svislé konstrukce 4, , S Svislé konstrukce 0,20 x 16, , S Svislé konstrukce 0,80 x 16, , S Stropy 10, , S Zastřešení 9, , S Krytiny střech 4, , S Klempířské konstrukce 1, , S Vnitřní omítky 5, , S Fasádní omítky 3, , S Vnitřní obklady 0, , S Dveře 4, , S Okna 6, , S Podlahy obyt. místn. 1, , S Podlahy ostat. místn. 0, , P Vytápění 1, , S Elektroinstalace 3, , S Rozvod vody 0,40 x 3, , S Rozvod vody 0,60 x 3, , S Zdroj teplé vody 2, , S Kanalizace 0,60 x 3, ,

7 22 S Kanalizace 0,40 x 3, , S Vybavení kuchyní 0, , S Hygienické vybavení 5, , S Záchod 0, , Opotřebení analytickou metodou 49,20% Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 1.6 Ocenění ( 5) Typ stavby "A" (příloha č. 6) 2.290,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 2.290,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,854 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,056 snížen o -30,0% ( 44 odst. 11) x 0,739 Základní cena upravená ZCU 2.647,31 Kč/m3 Obestavěný prostor x 728,62 m3 Cena dokončené stavby ,01 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,914 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,07 Kč Snížení o opotřebení 49,20 % ,54 Kč Zjištěná cena - rodinný dům, rekrea ,53 Kč ============= 2. Stodola Je to přízemní zděná nepodsklepená stavba se sedlovou střechou, krytou taškami. Zdivo je provedeno v tl cm, strop a podlaha chybí, omítky jsou jen venkovní, okno je jednoduché nebo zdvojené, vrata dřevěná. 2.1 Výměry Obestavěný prostor: 7,3x9,8x(3,8+3,2x0,5) = 386,32 m3 6

8 2.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: podkroví není zřízeno 2.3 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0, Obvodové stěny S 0, ,00 0, Stropy Ch 0, ,00 0, Krov S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Úpravy povrchů S 0, ,00 0, Úpravy povrchů Ch 0, ,00 0, Schodiště Ch 0, ,00 0, Dveře P 0, ,46 0, Okna S 0, ,00 0, Podlahy Ch 0, ,00 0, Elektroinstalace Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 96 r. Předpokládaná životnost: 120 r. Celkové opotřebení: 100 % / 120 r. x 96 r. = 80,00 % 2.5 Ocenění ( 7) Typ stavby "A" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,611 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,103 prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,056 snížen o -30,0% x 0,739 Základní cena upravená ZCU 1.008,91 Kč/m3 Obestavěný prostor x 386,32 m3 7

9 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,11 Kč Snížení o opotřebení 80,00 % ,69 Kč Zjištěná cena - stodola ,42 Kč ============ 3. Venkovní úpravy (zjednodušeně) Rodinný dům, rekrea chalupa a domek ,53 Kč Stodola ,42 Kč 3.1 Ocenění ( 10) Zjištěná cena stavby ,95 Kč Podíl z ceny podle 10 odst. 2 3,5 % Zjištěná cena - venkovní úpravy (zje ,46 Kč ============ 4. Stavební pozemky 4.1 Ocenění ( 28 odst. 2) Obec: Víska, 172 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena st m2 35, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -5 % 2.5 Vzdálenost od veřejné dopravy -4 % Úprava základní ceny celkem -9 % ,15 Kč Základní cena upravená ,85 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,056 Zjištěná cena - stavební pozemky ,98 Kč ============ 8

10 5. Stavební pozemky 5.1 Ocenění ( 28 odst. 5) Obec: Víska, 172 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 192/6 32 m2 35, ,00 Kč 192/ m2 35, ,00 Kč Základní cena celkem ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -5 % 2.5 Vzdálenost od veřejné dopravy -4 % Úprava základní ceny celkem -9 % ,80 Kč Základní cena upravená ,20 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,056 Cena dle 28 odst ,44 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - stavební pozemky ,58 Kč ============ 6. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 6.1 Ocenění ( 42) Zjištěná jednotková cena pozemku 29,00 Kč/m2 Výměra porostu 150,00 m2 Koeficient pro ovocné dřeviny 0,035 Zjištěná cena - ovocné,okrasné,réva 152,25 Kč ========= 9

11 7. Rekapitulace 1. Rodinný dům, rekrea chalupa a domek ,53 Kč 2. Stodola ,42 Kč 3. Venkovní úpravy (zjednodušeně) ,46 Kč 4. Stavební pozemky ,98 Kč 5. Stavební pozemky ,58 Kč 6. Ovocné,okrasné,réva (zjednodušeně) 152,25 Kč Zjištěná cena celkem ,22 Kč =============== Výsledná zjištěná administr.cena ,00 Kč Slovy: =Jedenmilionosmdesátjedentisícpětsetpadesátkorunčeských= B) Obvyklá hodnota Jedná se o dům č.p. 44 nacházející se v malé obci cca 5 km od Chotěboře ve svažitém terénu v řídké venkovské zástavbě. Dům byl do současné podoby upraven v roce 1976 po požáru a nedávno byl jen částečně modernizován, stavební práce nejsou ukončeny. I když má dům větší zastavěnou plochu i obestavěný prostor, je v něm jediný byt 1+1. Druhý pokoj není k užívání, je pouze vymezen kamennými zdmi, koupelna není dokončena. Tyto skutečnosti v současné době omezují jeho užívání a zároveň jsou značně nepříznivým faktorem ovlivňujícím jeho prodejnost. Dalšími nepříznivými faktory jsou slabá infrastruktura v obci a starší část původního zdiva (kámen) b zadní části domu. Výhodou je naopak slušný pozemek a stodola u domu. Obvyklá hodnota je navržena na základě porovnávací metody, kdy oceňované nemovitosti jsou porovnány se realizovanými cenami srovnatelných rodinných domů v regionu. Realizované prodeje srovnatelných RD: 1) RD v Pozovicích, OP = 650 m3, opotřebení 65 %, pozemek 2640 m2, prodejní cena v roce 2012 byla 850 tis. Kč (blíž větších sídel, podobná velikost, horší stav i vybavení, vetší pozemek). 2) RD v Kejžlicích, OP = 600 m3, opotř. 65 %, pozemek 2400 m2, 10

12 prodejní cena v roce 2011 byla tis. Kč (podobná poloha, podobná velikost, horší stav i vybavení, značně větší pozemek). 3) RD v Bezděčíně, OP = 400 m3, opotřebení 50 %, pozemek 800 m2, prodejní cena v roce 2012 byla 940 tis. Kč (podobná poloha, menší dům, mírně horší stav i vybavení, menší pozemek). Vzhledem ke zkušenosti vlastní realitní agentury, která v regionu působí již od r. 1991, je navržena obvyklá (tržní) hodnota oceňovaných nemovitostí na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti výše uvedeným realizovaným prodejům srovnatelných rozestavěných rodinných domů. Výhodami jsou velikost pozemku, částečná modernizace a stodola u domu. Nevýhodami jsou kamenné zdivo v části stavby, nedokončený stav a malá velikost bytu a rovněž slabá infrastruktura v místě. Uvedené závažné negativní faktory mají nepochybně značný vliv na obvyklou cenu směrem dolů. Je samozřejmě přihlédnuto i k zjištěné administrativní ceně, která činí je cca tis. Kč. Na základě výše uvedeného rozboru považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu domu č.p. 44 na pozemku p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6 a 192/10 k.ú. Víska u Chotěboře v částce cca 900 tis. Kč. Na LV č. 556 k.ú. Víska je dále zapsána parcela p.č. 486 s kulturou lesní pozemek. Jde o součást většího celku lesní půdy (okraj lesa) cca 1 km severozápadně od obce Víska. Jde o stoletý les z 60 % listnatý a ze 40 % jehličnatý, řidší, zčásti poškozený. Obdobné lesní pozemky s porosty se obvykle prodávají v sazbách kolem 40 % ceny určené podle cenového předpisu, tedy cca 0,4 x 50,- Kč/m2 = 20,- Kč/m2. Při výměře 655 m2 činí obvyklá cena pozemku p.č. 486 s porostem ,- Kč, zaokrouhleně 10 tis. Kč. Obvyklá hodnota domu č.p. 44 na pozemku p.č. st. 49 s pozemky p.č. st. 49, 192/6, 192/10 a 486 k.ú. Víska u Chotěboře pro nedobrovolnou dražbu činí zaokrouhleně 910 tis. Kč. Návrh obvyklé hodnoty nemovitostí činí 910 tis. Kč (slovy: devětsetdesettisíc korun českých) 11

13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne , č.j. 16/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne ,č.j. 3052/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v přiloženém vyúčtování. 12