Analýza vývoje hypotečních úvěrů v České republice. Marcela Přikrylová

Transkript

1 Analýza vývoje hypotečních úvěrů v České republice Marcela Přikrylová Bakalářská práce 2010

2

3

4

5

6 ABSTRAKT Bakalá ská práce je zam ena na hypote ní úv ry, které jsou asto zmi ovány v souvislosti se získáním vlastního bydlení. Cílem práce je objasnit vývoj hypote ního bankovnictví a ur- it nejvhodn j í produkt z iroké nabídky tuzemských bank. Teoretická ást obsahuje popis hypote ních úv r, jejich roz len ní a charakteristiku hlavních parametr. Praktická ást je v nována nejd le it j ím faktor m, které by m l zájemce o úv r znát. V dal í ásti lze nalézt d vody vzniku hypote ní krize a analýzu nabídky t í nejv t ích bank. Ke konci své práce uvádím modelový p íklad financování koup bytu a vyhodnocení potenciálních variant. Klí ová slova: fixace úrokové sazby, hypote ní banka, hypote ní krize, hypote ní úv r, hypote ní zástavní listy, nemovitost, státní finan ní podpora, úroková sazba. ABSTRACT The bachelor thesis is focused on mortgage loans, which are often mentioned in connection with a acquirement of a private housing. The aim of this work is explain the development of the mortgage banking and determinate the best product from the wide offer of domestic banks. The theoretical part contains the description of mortgage loans, their segmentation and characteristic of main params. The practical part is devoted to the most important factors, which should be known to interested persons. In the next part can be found causes of the origin the mortgage crisis and analysis of the three largest mortgage banks. I present the model example of the financing the purchase of a new flat and evalution of potential options at the end of my work. Keywords: interest rate fixation, mortgage bank, mortgage crisis, mortgage loan, letter of mortgage, real estate, state financial submission, interest rate.

7 V úvodu bych ráda pod kovala v em, kte í mi poskytli cenné informace k bakalá ské práci. Zejména mé vedoucí Ing. Blance Kameníkové za poskytnuté odborné rady a inspiraci. Prohla uji, e odevzdaná verze bakalá ské práce a verze elektronická nahraná do IS/STAG jsou toto né.

8 OBSAH ÚVOD I. TEORETICKÁ ÁST VZNIK A VÝVOJ BANKOVNICTVÍ VE SV T A V ESKÉ REPUBLICE ÚV ROVÉ VZTAHY ST EDOV KU A RANÉHO NOVOV KU PRONIKÁNÍ ÚV RU DO HOSPODÁ SKÝCH VZTAH HYPOTE NÍ BANKOVNICTVÍ Hypote ní banky v eské republice po roce BYTOVÁ POLITIKA TRH S BYTY HYPOTE NÍ ÚV R ROZD LENÍ HYPOTE NÍCH ÚV R Dle vyu ití úv ru Podle maximální vý e Dle hypote ní kombinace Podle zp sobu splácení Dle zp sobu erpání: ZAJI T NÍ HYPOTE NÍHO ÚV RU Zástavní právo k nemovitostem Ru ení VÝ E HYPOTE NÍHO ÚV RU ZP SOBY ERPÁNÍ HYPOTE NÍHO ÚV RU Jednorázové erpání Postupné erpání DOBA SPLATNOSTI HYPOTE NÍCH ÚV R ZP SOB SPLÁCENÍ ÚV RU Konstantní (anuitní) splácení Degresivní splácení Progresivní splácení SPLÁTKA HYPOTE NÍHO ÚV RU ÚROKOVÁ SAZBA A DOBA FIXACE STÁTNÍ FINAN NÍ PODPORA HYPOTE NÍHO ÚV ROVÁNÍ... 27

9 4.1 STÁTNÍ FINAN NÍ PODPORA P ÍSP VKY PRO MLADÉ DO 36 LET ODPO ET ZAPLACENÝCH ÚROK OD ZÁKLADU DAN Z P ÍJMU FYZICKÝCH OSOB PR B H POSKYTNUTÍ HYPOTE NÍHO ÚV RU PRVNÍ ETAPA ÁDOST O POSKYTNUTÍ ÚV RU Doklady pot ebné k vy ízení ádosti DRUHÁ ETAPA PROZKOUMÁNÍ ÁDOSTI Úv rové registry T ETÍ ETAPA POSKYTNUTÍ ÚV RU ÚV ROVÁ SMLOUVA HYPOTE NÍ ZÁSTAVNÍ LISTY SYSTÉM KRYTÍ HYPOTE NÍCH ZÁSTAVNÍCH LIST Pohledávkový systém krytí Zástavní systém krytí SYSTÉM KRYTÍ HYPOTE NÍCH ZÁSTAVNÍCH LIST V R VÝHODY PRO INVESTORA A EMITUJÍCÍ BANKU II. PRAKTICKÁ ÁST NEMOVITOSTI BYTOVÁ VÝSTAVBA V ESKÉ REPUBLICE V LETECH CENY NEMOVITOSTÍ V ESKÉ REPUBLICE TRH HYPOTE NÍCH ÚV R VÝVOJ ESKÉHO HYPOTE NÍHO TRHU DO ROKU VZNIK HYPOTE NÍ KRIZE A JEJÍ DOPAD NA ESKÝ HYPOTE NÍ TRH NOVINKY NA HYPOTE NÍM TRHU HYPOTE NÍ ÚV R A JEHO CHARAKTERISTIKA ÚROKOVÁ SAZBA FIXACE ÚROKOVÉ SAZBY DOBA SPLATNOSTI ZP SOB SPLÁCENÍ LTV STÁTNÍ FINAN NÍ PODPORA HYPOTE NÍ BANKY... 50

10 10.1 HYPOTÉKA ROKU Srovnání hypote ních úv r roku HYPOTE NÍ BANKA Nabídka hypote ních úv r KOMER NÍ BANKA Nabídka hypoté ních úv r ESKÁ SPO ITELNA Nabídka hypote ních úv r MODELOVÝ P ÍKLAD ZÁV R SEZNAM POU ITÉ LITERATURY SEZNAM POU ITÝCH SYMBOL A ZKRATEK SEZNAM OBRÁZK SEZNAM TABULEK SEZNAM P ÍLOH... 71

11 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 11 ÚVOD Bakalá ská práce v nuje pozornost vývoji hypote ních úv r v eské republice. Pro mnoho obyvatel je otázka bydlení velmi d le itá, pat í mezi jejich základní pot eby. Nejen mladí lidé se musí v ur itém okam iku svého ivota rozhodnout, zda zvolit jako místo bydlení pronájem bytu i domu nebo koupi vlastní nemovitosti. Uspokojení této pot eby je spojeno se zaji t ním pocitu bezpe í. Ale pokud lidé nemají dostatek finan ních prost edk, musí zvá it mo nost vyu ití hypote ních úv r. V bankovním sektoru p sobí n kolik institucí a v jejich nabídce lze naleznout adu rozmanitých produkt. Hypote ní úv r je dlouhodobého charakteru a jeho splácení výrazn ovlivní ivotní situaci ka dého jedince. Úv r na financování nemovitosti je významným zdrojem pen ních prost edk, proto by m l klient pozorn zvá it jednotlivé kroky procesu jeho poskytnutí a pe liv vyhodnotit nabízené varianty. Bytová politika je d le itou oblastí pro stát, který by se m l zabývat její podporou. O finan ní p ísp vek mohou po ádat lidé do 36 let kupující star í nemovitost. V sou asnosti je také klientovi umo n no ode íst hodnotu zaplacených úrok, a sní it tak výslednou da ovou povinnost. Cílem práce je popsat nejd le it j í informace týkající se hypote ních úv r a uvést v echny faktory, které by m l uchaze brát na v domí. Slovo krize je nejprobíran j ím tématem sou asnosti. Práv proto jsem se v praktické ásti zam ila na její vznik a dopad na eský trh. Mezi nejv t í poskytovatele hypote ních úv r pat í eská spo itelna, Hypote ní banka a Komer ní banka. V záv re né ásti se pokusím po prozkoumání jednotlivých hypote ních produkt p edních bank definovat nejvhodn j í produkt pro mladou rodinu, která nemá ádné vlastní finan ní zdroje a má zájem o koupi nov postaveného bytu. Výhodou hypotéky je rychlé získání pen ních prost edk. Klienti tak mohou po spln ní stanovených podmínek uspokojit svou pot ebu a pou ít poskytnutý finan ní objem na koupi, výstavbu, opravu i rekonstrukci nemovitosti.

12 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 12 I. TEORETICKÁ ÁST

13 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 13 1 VZNIK A VÝVOJ BANKOVNICTVÍ VE SV T A V ESKÉ REPUBLICE Bankovnictví má ve sv t velmi dlouhou tradici. První po átky byly zaznamenány v Itálii v druhé polovin 13. století a jeho rozvoj m l úzkou souvislost s obchodem. Sou asn se zrodem finan ních dokument se za ínají vyskytovat i odli né typy pen z a provád jí se operace spojené s vým nou jednotlivých m n. Jako typický p íklad lze uvést sm nku. V souvislosti s ní je obchodníkovi umo n no platit v rodné zemi i na jiném území, pokud splnil podmínku d ív j ího ulo ení financí u banké e. Banké i tyto zdroje za ali nabízet zájemc m ve form ziskových, ale i velmi riskantních úv r. Men í banké i, kte í jsou asto nazýváni lombardi, poskytovali mén objemné úv ry. Na po átku 19. století byly zalo eny první banky i v eských zemích. V roce 1873 do lo ke krachu burz a tato skute nost p inesla velké zm ny na pra ském pen ním a kapitálovém trhu. Následky krize byly dokonce hlub í ne v Rakousku a mnoho institucí zkrachovalo. Obyvatelé nem li d v ru v bankovní systém, který se ve srovnání s jinými evropskými státy nerozvíjel a nacházel se na mnohem ni í úrovni. V 90. letech 19. století do lo ke zvratu a na po átku 20. století bylo bankovnictví vzkvétajícím sektorem. [7] 1.1 Úv rové vztahy st edov ku a raného novov ku Ji od starov ku je známo ozna ení jako lichva a úv r. Významnou roli v období st edov ku sehrála církev, která p esn vymezila pojetí lichvy a její prosazování ve sv t. D le itou podmínkou bylo, aby v itel nevy adoval po dlu nících v t í objem pen ních prost edk, ne kolik si úv rem p j ili. I nepatrné navý ení p j ky bylo ozna ováno jako lichva. [9] 1.2 Pronikání úv ru do hospodá ských vztah Bariérou vývoje úv rových vztah bylo u ení katolické církve, která nep ipou t la náhradu p i poskytnutí finan ních prost edk. Zákaz jakéhokoliv zvý ení p j ky nejd íve platilo pouze pro duchovní osoby, pozd ji v ak pro v echny k es any. Úroky plynoucí poskytovateli pen z byly povoleny a p edstavitelem výcarské reformace Jeanem Calvinem. Podobný

14 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 14 vývoj byl zaznamenán i v eských zemích, kde za aly být akceptovány pen ní úv ry smluvené podle stanovených pravidel a nep evy ující maximální vý i úrokové sazby. Ta byla zavedena na sn movním zasedání v roce Maximální ro ní úroková sazba se pohybovala ve vý i 10 %. P i odsouzení jedince za lichvu hrozil trest v podob nejen zabavení p j eného pen ního obnosu, ale i ztrátou dobré pov sti, statk i dokonce hrdla. Cenová revoluce vyvolala pokles vý e úrokové míry, p edev ím kv li snaze omezit spekula ní prodej lechtických statk, jejich výnos se stával mén výhodný ne úv rové operace. V eských zemích se v letech úroková míra stabilizovala a nezm nila se po více ne dv následující století. V Itálii, Nizozemí, Anglii a mnoha dal ích zemích m li na úrokovou sazbu vliv pr m rná výnosnost v zem d lství a vztah ke státním dluh m a jejich umo ování. Její vý e se výrazn sní ila a asto nep esahovala 5 % hranici. P esto e neexistují prokazatelné dokumenty, p edpokládá se, e v eských zemích do lo k ur itému poklesu úrokové míry a zárove k její funk ní odli nosti. Po necelé 19. století stát stanovoval maximální povolenou úrokovou sazbu. Platila v ak pouze pro úroky z prodlení, v ostatních p ípadech ji byla povolena neomezená úroková volnost. K es anské podnikání p isp lo k rozvoji poskytování úv r idovskou spole ností, na kterou se nevztahovaly k es anské normy. Poskytnutí p j ky pova ovali za pouhou smlouvu mezi zú astn nými stranami. V pozdním st edov ku byly uv rové operace idovského národu omezeny názorem, e k es anský panovník má právo zasahovat i idovských pravidel a stanovit maximální p ípustnou úrokovou vý i. P esto v ak m li p i t chto transakcích ve srovnání s k es any a do poloviny 17. století výhodu v dosahování vy ího zisku. V dodatcích k Obnovenému z ízení zemskému v roce 1642 se zm nila ustanovení a ani idé nebyli oprávn ni po adovat ro ní úrok v t í ne 6 %. S cílem sní ení rizika v podob nesplácení poskytnuté p j ky spolu se sjednaným úrokem se ka dý v itel jistil odli ným zp sobem. Nej ast ji se vyskytovalo zaji t ní úv ru pomocí zástavy nemovitostí, klenot, od v a dal ího movitého majetku. Podmínkou uzav ení úv rové smlouvy u mén movitých osob byl ru itel. Samoz ejmostí bylo vystavení dlu ního úpisu. Dal í snahou poji t ní návratnosti dluh bylo zapsání osob, které nesplácely své závazky, do rejst ík u ve ejných institucí.

15 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 15 Na po átku 18. století do lo ke zm n zp sobu ji t ní dluh a za ala se pou ívat sm nka, která ji neslou ila jako nástroj umo ující p enos pen z na dálku, ale mohla být vyu ívána i v míst vystavení. Na po átku 19. století se moderní úv rnictví stále vyvíjelo. [9] 1.3 Hypote ní bankovnictví V 50. a 60. letech 19. století se poskytování hypote ních úv r stalo významnou oblastí pro rakouský stát zejména v souvislosti s d le itou p em nou celé agrární oblasti pro zru ení roboty. Hypote ní banka království eského byla prvním zemským pen ním ústavem v habsburské í i a slou ila jako p íklad i pro jiná zemská centra monarchie. Její zalo ení znamenalo roz í- ení a zkvalitn ní dosavadních úv rových mo ností. Na jejím vzniku se v roce 1864 významn podílel Albert Nostic a mezi jeho hlavní cíle pat ilo omezení soukromé spekulace, snaha ochrany dlu níka od dosavadního lichvá ského útlaku a umo n ní v iteli vydat zástavní listy jako ochranu p ed mo nou imobilitou. [9] Hypote ní banky v eské republice po roce 1989 V centráln plánované socialistické ekonomice lze nalézt údaje o poskytování úv r zaji ující uspokojení bytových pot eb, nejednalo se v ak o hypote ní bankovnictví sou asného typu. V roce 1990 zákon o dluhopisech charakterizoval hypote ní úv r i hypote ní zástavní listy a kladl si za cíl obnovení eského hypote ního bankovnictví, které se v ak v praxi nerealizovalo. Teprve v roce 1995 novelou p ti zákon do lo k rozmachu hypote ního bankovního systému a byly vymezeny podmínky státní podpory spo ívající ve finan ní podpo e úrok z hypote ního úv ru, osvobození výnos z hypote ních zástavních list od dan z p íjmu, vyu ití státního návratného p ísp vku, poskytnutí bezúro né p j ky a p íle itosti za adit úroky mezi odpo itatelné polo ky od základu dan z p íjmu. Do konce roku 1997 vlastnilo licenci k vydání hypote ních zástavních list 6 bank.

16 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 16 Vypuknutí krize v ak zpomalilo dynamický rozvoj hypote ního bankovnictví. [9]

17 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 17 2 BYTOVÁ POLITIKA V mezinárodních dokumentech je uvedeno právo na bydlení ka dého ob ana na celém sv t. Bydlení ovliv uje sociální, ekonomický a kulturní rozvoj spole nosti. Stát svými zásahy p sobí na situaci na trhu s nemovitostmi s cílem dosa ení p ijatelné úrovn bydlení a spokojenosti obyvatel, sna í se zajistit stabilitu a omezit tr ní selhání. Cílem bytové politiky je uspokojit pot eby obyvatel. Univerzáln pou itelná definice bydlení neexistuje, obecn toto ozna ení platí pro ka dý typ obytných jednotek. Byt je pova ován p edev ím za spot ební zbo í, ale i soukromou investici a spole enský statek. Ka dé bydlení má své specifické vlastnosti. Významnou zvlá tností je fixace v prostoru, kdy s nemovitostí nelze hýbat. Cena je tak v dy vy í, pokud se nemovitý majetek nachází v blízkosti centra m sta. Byty i domy jsou velmi komplexní a slou í k uspokojení pot eb a nedostatk. Hlavním znakem je dlouhodobost investice. [6] 2.1 Trh s byty Bytová politika plní dv základní funkce a t mi jsou rozd lování a p erozd lování byt prost ednictvím trhu nebo administrativním zp sobem. P edpokladem samostatného fungování trhu s nemovitostmi je vzájemné p sobení nabídky a poptávky. I p esto se zde m ou vyskytnout potí e spojené s fungováním. Poptávku po bydlení vyvolává rozhodnutí celé domácnosti a je ovliv ována sou asnými demografickými trendy, monetární i fiskální politikou státu a p edev ím finan ními faktory. Celková nabídka je tvo ena v emi zamý lenými prodeji na trhu s byty. Rovnováhy je tak dosa eno v okam iku st etnutí nabídky s poptávkou. Mezi subjekty na trhu pat í investi ní podnikatelé (stavební firmy) zaji ující nutný kapitál od pen ních institucí, pot ebné pozemky, stavební i jiné dodavatele. Druhými významnými osoby jsou individuální investo i obstarávající si vlastní nemovitosti. inností realitních kancelá í je zprost edkování nákupu a prodeje. Nepostradatelné jsou i pen ní instituce, které zabezpe ují finan ní prost edky pot ebné ke koupi. Mezi dal í subjekty lze za adit stát, m sta, obce a zájmové organizace.

18 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 18 D le itou podmínkou k realizaci bytové politiky je dostate ný objem pen ních prost edk. V sou asné praxi se tyto zdroje roz le ují na vlastní, tr ní a rozpo tové. Tr ní zdroje p edstavují finance, které lze získat na trhu. P edpokladem je shroma ování prost edk a jejich následné investice do financování nemovitostí. Nej ast j ími typy institucí nabízející úv ry na bydlení jsou hypote ní a komer ní banky, spo itelny a stavební spo itelny. [6]

19 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 19 3 HYPOTE NÍ ÚV R Podle zákona. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je hypote ní úv r definován jako úv r, jeho splácení v etn p íslu enství je zaji t no zástavním právem k nemovitosti, i rozestav né, kdy pohledávka z úv ru nep evy uje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úv r se pova uje za hypote ní úv r dnem vzniku právních ú ink zástavního práva. Pro ú ely krytí hypote ních zástavních list lze pohledávku z hypote ního úv ru nebo její ást pou ít teprve dnem, kdy se emitent hypote ních zástavních list o právních ú incích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Nemovitost, kterou bude zaji t ný hypote ní úv r, se musí nalézat v eské republice, na území lenského státu Evropské unie nebo jiného státu v Evropském hospodá ském prostoru. P ed kv tnem 2004 byly sjednávány úv ry pouze na financování nemovitostí nacházející se na území R. Splacení bylo zabezpe eno zástavním právem k nemovitosti. V sou asnosti ji uvedená podmínka není zakotvena v zákon. [21] Mezi objekty hypote ního úv ru pat í: stavební pozemek, nemovitost k trvalému bydlení i individuální rekreaci, bytový nebo provozní d m, nemovité p íslu enství, je je sou ástí vý e zmín ného nemovitého majetku, p ípadn p edm ty slou ící k podnikání. [24] 3.1 Rozd lení hypote ních úv r Hypote ní úv ry lze lenit z r zných hledisek Dle vyu ití úv ru ú elové a neú elové, tzv. americká hypotéka.

20 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 20 P edpokladem získání ú elového hypote ního úv ru je klientem p edem stanovený zám r investování. Klasickou hypotéku lze poskytnout na koupi, výstavbu, rekonstrukci i opravy nemovitosti, pop ípad na splácení p j ky pou ité na investice do nemovitosti i vypo ádání spole ného jm ní man el. Neú elový hypote ní úv r klienta v u ití nijak neomezuje, prost edky poskytnuté bankou nemusí být pou ity na nákup nemovitostí a úv rem lze financovat i po ízení movitých v cí. P edností americké hypotéky jsou ni í úrokové sazby a naopak nevýhodou vysoké poplatky. [24] Podle maximální vý e len ní úv ru podle maximální vý e, kterou má klient mo nost získat, je stanovena procentem ze stanovené hodnoty nemovitosti. Vý e se u neú elových úv r se pohybuje kolem 60 % ceny zastavené nemovitosti, u klasických úv r na bydlení si zájemce vybírá z úv r do vý e 70, 80, 90 nebo dokonce i 100 %. [24] Dle hypote ní kombinace N které banky mají v nabídkách úv ry v kombinaci s jinými produkty. Nej ast ji nabízí varianty s: ivotním poji t ním, stavebním spo ením. Pro kombinace je charakteristické splácení úrok ze stálé jistiny a spo ení zbývající ásti na kombinovaném produktu. Z ulo ených pen z na stavebním nebo ivotním spo ení je vyrovnán dluh za hypote ní úv r najednou. [24] Podle zp sobu splácení V bankovní praxi existují následující zp soby splácení: anuitní - klient splácí konstantní vý i m sí ní splátky po dobu splatnosti úv ru.

21 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 21 Progresivní - ze za átku jsou placeny ni í m sí ní splátky, které se v pr b hu jednotlivých let navy ují. Degresivní - vy í m sí ní splátky jsou stanoveny pouze v prvních letech splatnosti, v následujících se postupn sni ují. [24] Dle zp sobu erpání: jednorázové, postupné, p ed zápisem zástavního práva. Existují i dal í zp soby, jak provést rozd lení hypote ních úv r. Nap íklad podle subjektu, podle doby splatnosti nebo fixace úrokové sazby. [24] 3.2 Zaji t ní hypote ního úv ru Vysoké p íjmy klienta nepat í mezi jedinou podmínku bank k poskytnutí hypote ního úv ru. Snahou bank je zaji t ní splácení úv ru zástavou nemovitého majetku nebo vy adováním ru itele. [1] Zástavní právo k nemovitostem Banka po aduje p i poskytnutí hypote ního úv ru zaji t ní zástavním právem k nemovitosti nacházející se na území eské republiky nebo jiného lenského státu Evropské unie. Vzhledem k dlouhé dob ivotnosti, pomalu klesající hodnot a obtí nému p esunu jsou nemovitosti nejvhodn j í prost edky pro zaji t ní dlouhodobých úv r. V p ípad vyu ití hypote ního úv ru na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci se zastavená nemovitost stává p ímým objektem úv ru. V katastru nemovitostí nesmí být zapsáno ádné jiné zástavní právo t etí osoby nebo v cné b emeno znemo ující u ívání. Existuje i mo nost zástavy více nemovitostí i nedokon ené stavby. Majetek lze zastavit pouze celý.

22 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 22 Zástavní právo vzniká podpisem zástavní smlouvy uzav ené mezi bankou a klientem, který se stává zástavním dlu níkem. Smlouva definuje zástavního dlu níka a v itele spole n s jejich právy a povinnostmi, zastavenou nemovitost a pohledávku, která je ji t na zástavou. Povinností majitele je pojistit zastavenou nemovitost a pojistné pln ní p evést ve prosp ch banky. Krom uzav ení zástavní smlouvy klient musí podat návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. [1], [26] Ru ení Dal ím nástrojem banky ke sní ení úv rového rizika je ru ení. V p ípad nesplácení hypote ního úv ru se ru itel zavazuje uhradit závazek dlu níka. Pokud spoludlu ník podepí e ru itelské prohlá ení, je povinen v p ípad platební neschopnosti p evzít splácení hypote ního úv ru. Má v ak mo nost ru it pouze do sjednané vý e. [1] 3.3 Vý e hypote ního úv ru Vý e hypote ního úv ru je determinována dv ma d le itými faktory: vý í disponibilních zdroj klienta, ze kterých musí být schopen splácet úv r po celou dobu splatnosti. Cenou zástavy, tzv. zadlu itelné hodnoty. Objem poskytnutých finan ních prost edk nesmí být vy í ne ocen ní nemovitého majetku. Doporu uje se, aby cena nemovitosti naopak p evý ila hypote ní úv r. [2] 3.4 Zp soby erpání hypote ního úv ru Podle vyu ití úv ru se erpání hypote ního úv ru uskute uje u neú elového úv ru bezhotovostn, kdy jsou klientovi p evedeny peníze na po adovaný ú et nebo p i ú elovém úv ru úhradou dodavatelských faktur i zaplacením kupní ceny prodávajícímu. Podle zám ru, na jaký je úv r poskytnut, lze rozli it jednorázové nebo postupné erpání hypote ního úv ru. [2], [22]

23 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky Jednorázové erpání Jednorázové erpání se aplikuje v p ípad, e je úv r ur en na koupi nemovitosti nebo poskytnut na zaplacení d ív j ího úv ru. [2] Postupné erpání Pou ívá se v p ípad financování výstavby i rekonstrukce nemovitosti z úv ru. Hypote ní úv r není erpán jednorázov, ale postupn na úhradu výdaj spojených s výstavbou a rekonstrukcí nemovitosti, které nesmí p esáhnout vý i hypote ního úv ru poskytovaného bankou. [2] 3.5 Doba splatnosti hypote ních úv r Schopnost p íjemce splácet hypote ní úv r a ivotnost nemovitosti, která slou í jako zástava po dobu trvání úv r, ovliv uje dobu splatnosti úv r. O dob splatnosti rozhoduje klient spole n s bankou a zále í jen na jeho rozhodnutí. Na rozdíl od stavebního spo ení není doba striktn stanovena, banky obvykle nabízejí od 5 do 30 let. V p ípad krat í doby by byly m sí ní splátky velmi vysoké a naopak del í doba by mohla vést k situaci, e by hypote ní úv r byl splacen a v d chodovém v ku. Banky kladou na klienty podmínku, aby dosahovali po celou dobu splatnosti produktivního v ku. Nejvýhodn j í dobou splatnosti je 20 let, proto e klient platí pom rn nízkou splátku a splácení závazku se zbyte n neprodlu uje. Ekonomická výhodnost pro p íjemce úv ru omezuje dobu splatnosti hypote ního úv ru. Rostoucí doba vede k poklesu vý e jednotlivých splátek úv ru, ale také k r stu celkového objemu placených úrok. [2], [8] 3.6 Zp sob splácení úv ru Klient hypote ní banky volí ze t í základních mo ností splácení úv ru.

24 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky Konstantní (anuitní) splácení Anuitní splácení pat í mezi nej ast ji vyu ívané formy. Je typické nem nností vý e splátky a prom nlivostí podílu úmoru a úroku po celou dobu splácení hypote ního úv ru. Zatímco úmor neustále roste, úrok postupem asu klesá. Vý e splátky je v ak konstantní po dobu platnosti úrokové sazby. Klient v prvních letech platí nejvy í úroky, o které si m e sní it da ový základ a u et it tak na daních. Konstantní splácení je nabízeno bankami p edev ím nepodnikatelským subjekt m, pro které p edstavuje anuitní splátka stálou a relativn stabilní polo ku rozpo tu rodiny. [1], [10] Degresivní splácení Degresivní splácení je zp sob, ve kterém splátka pravideln klesá. Na po átku období splatnosti hypote ního úv ru klient platí nejvy í ástku a na konci naopak nejni í. Splátka jistiny po celou dobu splácení z stává nem nná, klesá pouze úrok, jeliko dochází k poklesu jistiny o splátky úmoru. Ve srovnání s anuitním zp sobem zákazník zaplatí men í objem pen ních prost edk na úrocích. Degresivní zp sob splácení je nej ast ji vyu íván podnikateli pro mo nost zahrnutí úrok do náklad a splácení úmoru ze zisku nebo star ími lidmi, kte í v budoucnosti o ekávají pokles p íjmu. [1], [10] Progresivní splácení Progresivní splácení je opakem degresivního a je charakteristické postupn rostoucí splátkou. Splátka úv ru je na po átku období splatnosti nejni í a na jeho konci nejvy í. Úmor roste rychleji, ne klesá úrok a celková placená vý e se tedy stále zvy uje. Výhodou uvedeného modelu je skute nost, e zájemce nemusí disponovat vysokým p íjmem ihned po schválení hypote ního úv ru. Progresivní zp sob splácení je bankami nabízen pouze mimo ádn a je vhodný pro zájemce o hypote ní úv r, kte í o ekávají rostoucí p íjem. [1], [10]

25 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky Splátka hypote ního úv ru Splátku hypote ního úv ru tvo í jistina a úrok. Pokud p íjemce hypote ního úv ru splácí jistinu, postupn klesá i jeho dluh v i bance. S klesající vý í úv ru se sni uje vý e splátky úrok a zárove roste vý e splátky jistiny. Pro výpo et splátky úv ru bankám slou í následující vzorec: S i = 1 1 ( 1 i) n, (1 ) kde S splátka úv ru, i n m sí ní úroková sazba, po et období (m síc ). Vý i splátky lze zjistit i pomocí tabulkového procesoru Excel prost ednictvím funkce Platba. [8] 3.8 Úroková sazba a doba fixace P ed uzav ením smlouvy banka klientovi nabídne ur itou vý i úrokové sazby, se kterou bu souhlasí nebo ji odmítne. Vzhledem k men ímu riziku, které banka podstupuje díky zaji t ní zástavního práva k nemovitosti, p edkládá zájemci o hypote ní úv r ni í úrokovou míru ve srovnání s úrokovou vý í alternativních úv r. Vý e úrokové sazby se odvíjí od následujících faktor : úrokové sazby dluhopis, které jsou d le itým zdrojem pen z pro banku. Je tedy d le ité, zda banka nakoupí levné nebo drahé zdroje. Kvalita klienta. Pro banku je bezpe n j í poskytnout hypote ní úv r klientovi s velkými a stálými p íjmy, nízkými splátkami a vysokou hodnotu zástavy proti vý i

26 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 26 úv ru ne zájemci s nízkými a nejistými p íjmy. Vzhledem k ni ímu riziku banka nabídne klientovi ni í úrokovou sazbu. Doba splatnosti hypote ního úv ru. S rostoucí dobou splatnosti hypote ního úv ru roste i vý e úrokové sazby. Dlouhá doba splatnosti znamená pro banku vy í podstupující riziko. Doba fixace. Úroková sazba se odvíjí od doby, na kterou bude nem nná. Del í doba fixace znamená v t í jistotu pro klienta, ale obná í i vy í úrokovou sazbu. Konkuren ní prost edí hypote ních bank sni uje úrokové sazby. Nový klient nebo konec fixace. Novému adateli nebo klientovi s kon ící dobou fixace a pokra ující ve splácení úv ru m e banka navrhnout odli nou úrokovou sazbu. P íjemci hypote ního úv ru se skon enou dobou fixace banka stanoví vy í úrokovou míru. Snaha bank získat nového klienta vy aduje stanovení nízké úrokové sazby. Druh produktu. Díky státní podpo e jsou úrokové sazby z hypote ních úv r sni ovány. Zájemci o úv r je nabídnuta pevná sazba po celou dobu splatnosti nebo pohyblivá sazba, její vý e je závislá na vývoji tr ních úrokových sazeb. Klient se m e setkat i s kombinací obou zp sob, kdy je na ur ený po et rok stanovena pevná sazba a po zbývající dobu do splatnosti úv ru sazba pohyblivá. Nej ast j í pevná úroková sazba je 5 let a po uplynutí dohodnuté doby má klient mo nost úv r úpln nebo áste n splatit. [1], [2]

27 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 27 4 STÁTNÍ FINAN NÍ PODPORA HYPOTE NÍHO ÚV ROVÁNÍ Bydlení se adí k d le itým lidským pot ebám, stát by m l proto v novat této oblasti nále itou pozornost, nebo zp sob jejího e ení má nejen ekonomické, ale i sociální dopady. Ve sv t nefunguje stát, který by nep ispíval na financování bytové výstavby. Podíl státní podpory na splátce úv ru tvo í jen nepatrnou ást. Do státního rozpo tu jsou v ak stavební spole nosti povinné odvád t dan z p íjmu a kupující nového bytu dan z p idané hodnoty. Stavební firmy pot ebují pro svou innost pracovníky a v kone ném d sledku mají vliv na mír zam stnanosti v zemi. [4], [8] 4.1 Státní finan ní podpora Do roku 2004 byla poskytována státní finan ní podpora nové bytové výstavby a byla zakotvena v zákon. 244/1995 Sb. Nárok na státní finan ní podporu m ly fyzické osoby, které bydlely na území eské republiky a spl ovaly podmínky vládního na ízení. Mo nost jejího vyu ití byla pouze u hypote ního úv ru, který byl poskytnut na výstavbu i koupi nové bytové jednotky nebo koupi a dostavbu rozestav né nemovitosti. Fyzickým osobám byla poskytnuta dotace ve form p ísp vku a právnickým dotace, pokud byly spln ny podobné nále itosti jako u fyzických osob. Stát poskytoval podporu po celou dobu splatnosti hypote ního úv ru nejdéle v ak dvacet let. Vý i podpory ovliv ovaly úrokové sazby úv r. V podmínkách vysokých úrokových sazeb byla podpora nejvy í a naopak v dobách nízkých úrokových sazeb se sni ovala. Státní podpora pro následující rok se odvíjela od pr m rné úrokové sazby v p edchozím roce. [4], [8] 4.2 P ísp vky pro mladé do 36 let Star í nemovitosti jsou levn j í ne nové domy a byty, práv proto jsou pro mnoho obyvatel dostupn j í. V sou asnosti je umo n no vyu ít státní podpory osobám mlad ím 36 let. P edpokladem získání p ísp vku jsou následující podmínky:

28 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 28 v roce podání ádosti nesmí zájemce dovr it 36 let, adatel nevlastní rodinný d m nebo byt, není ani spoluvlastníkem, první vlastník m l nemovitost v dr ení po dobu 2 a více let, nemovitost se nachází na území eské republiky. Podle vývoje úrokové sazby hypote ních úv r v p ede lém roce se ur í vý i podpory. Metoda výpo tu stanovení vý e p ísp vku je podobná státní finan ní podpo e nového bydlení, zásadní odli nost spo ívá v jiných hranicích úrokových sazeb. Podpora pro mladé adatele je platná po celý rok, a proto se vyskytuje ur ité zpo d ní za vývojem úrokových sazeb. Pokud úroková míra hypote ních úv r klesne i vzroste rychleji, ne zareaguje stát, výsledná sazba se m e nacházet mimo doporu ené rozmezí 4 a 5 %. [8] Tab. 1 Vý e úrokové dotace hypote ních úv r [8] Pr m rná úroková sazba za p edchozí Vý e státní podpory rok (v %) Nad 8 4 procentní body procentní body procentní body procentní body mén ne 5 neposkytuje se 4.3 Odpo et zaplacených úrok od základu dan z p íjmu fyzických osob Mezi dal í d le ité formy státní podpory hypote ního úv rování pat í mo nost odpo tu uhrazených úrok z úv ru od základu pro výpo et dan z p íjmu. Fyzickým osobám se sní í výsledná da ová povinnost. Maximální od itatelná vý e je uvedena v zákon. Mo nost odpo t byla zavedena v roce 1998 novelou zákona. 586/1992 Sb. a nevztahuje se pouze na výstavbu i koupi nové nemovitosti, ale na jakýkoliv hypote ní úv r ur ený k uspokojení bytové pot eby poplatník.

29 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 29 Vzhledem ke zm n sazeb daní, velikosti da ového základu a vý e reáln zaplacených úrok se vý e státní podpory ka dý rok m ní. [4]

30 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 30 5 PR B H POSKYTNUTÍ HYPOTE NÍHO ÚV RU P ed poskytnutím hypote ního úv ru eká klienta celá ada povinností, které musí splnit. 5.1 První etapa ádost o poskytnutí úv ru P ed podáním ádosti o hypote ní úv r se zájemce rozhoduje o bance, u které po ádá o úv r. Nej ast ji se klient obrací na instituci, u které má z ízen b ný ú et. Mezi významná kritéria p i hodnocení hypote ní banky pat í vý e úroku spole n s délkou doby, po kterou se sazba nem ní. Banka poskytne klientovi základní informace o hypote ních úv rech a seznam v ech podklad, které jsou d le ité p i posuzování konkrétní ádosti o poskytnutí úv ru. Zájemce by m l pozorn vyplnit ádost a nedopou t t se chyb. P íkladem m e být nadhodnocení mo ností, podcen ní nároku na vý i prost edk i neuvedení významných právních a ekonomických p eká ek. Banka seznámí klienta s orienta ním propo tem, zda je jeho p íjem dostate ný a je tedy schopen splácet hypote ní úv r. [1], [25] Doklady pot ebné k vy ízení ádosti K vy ízení ádosti o úv r je pot ebná celá ada podklad. Jednotlivé doklady pot ebné ke schválení hypote ního úv ru se m ou v r zných bankách li it. Doklady vy adované obecn : - estná prohlá ení adatele, zda vlastní movitý nebo nemovitý majetek, - ocen ní zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zapsaném zástavním právu a p evedení poji t ní nemovitosti ve prosp ch banky, - doklady slou ící k prokázání p íjm adatele, p ípadn spoludlu ník nebo ru itel, - dokumenty zaznamenávající výdaje a závazky klienta, - oprávn ní k podnikatelské innosti, pokud vykazuje p íjmy z podnikání,

31 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 31 - dal í podklady prokazující, e pojistné pln ní z ivotního nebo úv rového poji t ní bude vyplaceno bance. Podklady vy adované v souvislosti s nákupem nemovitosti: - kupní smlouva, p ípadn smlouva o budoucí kupní smlouv, - maximáln 3 m síce starý výpis z katastru nemovitostí, - v podmínkách, kdy je vý e hypote ního úv ru ni í ne cena nemovitosti, dolo ení pen ních zdroj pot ebných k doplacení zbývající kupní ceny. Dokumenty pot ebné v p ípad výstavby, rekonstrukce i opravy nemovitosti: - doklad prokazující zp sob získání nemovitého majetku, - originál výpisu z katastru nemovitostí, - stavební povolení s nabytím právní moci, územní rozhodnutí, - rozpo et stavby v etn asového plánu erpání náklad, - smlouva o dílo, - v p ípad, e úv r nepokryje výdaje na výstavbu, rekonstrukci i opravu v plné vý- i, doklady prokazující finan ní prost edky pot ebné k doplacení investi ního zám ru, - projektová dokumentace. Po zkompletování v ech pot ebných doklad klient vyplní a následn odevzdá ádost o poskytnutí úv ru ve zvolené hypote ní bance. [1], [23] 5.2 Druhá etapa prozkoumání ádosti Posouzení ádosti o hypote ní úv r není pro banku vzhledem k úv rovému riziku jednoduchá zále itost a nechává si as na rozhodnutí. ádost prochází n kolika stupni schvalovacího procesu.

32 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 32 V p ípad vyjád ení kladného stanoviska, banka po ádá zájemce o podpis úv rové smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o vedení ú tu, pokud je jeho vedení podmínkou ke schválení úv ru. Hypote ní banka obeznámí klienta se smluvními podmínkami a pot ebnými dokumenty. adatel m e za ít erpat úv r v okam iku sln ní v ech nále itostí po adovaných bankou. Mezi významné podmínky pat í vinkulace pojistek a zápis zástavního práva do katastru. [1], [25] Úv rové registry V bankovní praxi je obvyklé pro posouzení ádosti o úv r vyu ití úv rových registr zaznamenávající údaje o ob anech, podnikatelích a právnických osobách. Mezi nejd le it j í informace, které úv rové registry obsahují, pat í základní údaje o klientovi, údaje o jeho bonit a záznamy o poskytnutých úv rech, p ípadn identifikace osob ru- ících za úv r. Výhodou registr je snaha omezit poskytnutí hypote ního úv ru nebonitním klient m a urychlení procesu rozhodnutí ádosti o poskytnutí úv r. Úv rová databáze vedená eskou národní bankou je upravena zákonem. 21/1992 Sb., o bankách, který umo uje získat informace o klientovi bez vyjád ení jeho souhlasu. Pro vyu- ití úv rového registru musí banky splnit podmínky uvedené v zákon. 164/2002 Sb., o podmínkách p ístupu k informacím v informa ní databázi eské národní banky. V eské republice existují i dal í úv rové registry, mezi které pat í bankovní i nebankovní databáze Czech Credit Bureau a SOLUS. Pokud v ak banky cht jí získat informace v nich uvedené, musí získat souhlas klienta. [3] 5.3 T etí etapa poskytnutí úv ru V okam iku vyu ití finan ních prost edk poskytnutých bankou, je klientovi odeslána zpráva o ukon ení erpání úv ru a kone ná vý e anuitní splátky. [25]

33 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky Úv rová smlouva Úv rová smlouva o poskytnutí hypote ního úv ru pat í mezi nejd le it j í dokumenty, které upravují vztah mezi klientem a bankou. Podpisem klient vyjad uje souhlas s podmínkami uvedenými v dokumentu. Obsahem úv rové smlouvy jsou údaje o: smluvních stranách, objemu finan ních prost edk, úrokové sazb v etn doby fixace, dob splatnosti hypote ního úv ru, ú elu úv ru, zp sobu splácení a erpání úv ru, zaji t ní úv ru, podmínkách, které musí klient splnit, aby hypote ní banka poskytla klientovi peníze. Mezi dal í nále itostí uvedené v úv rové smlouv pat í i obchodní podmínky hypote ní banky obsahující: obecné informace, údaje o mimo ádných splátkách, zp sob zm ny úrokové sazby, mo nosti odstoupení od smlouvy, návod, jak postupovat p i opo d ní splátky, situace, ve kterých banka vy aduje p ed asné splacení úv ru. [1], [3]

34 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 34 6 HYPOTE NÍ ZÁSTAVNÍ LISTY Hypote ní zástavní listy pat í mezi zvlá tní druhy bankovních dluhopis a pouze instituce se speciální licencí mají právo jejich emitace. Základní odli nost spo ívá ve skute nosti, e prost edky získané jejich vydáním m e banka vyu ít pouze k refincování hypote ních úv r. Právní základ hypote ních zástavních list je zakotven v zákon. 190/2004 Sb., o dluhopisech. [2] 6.1 Systém krytí hypote ních zástavních list V sou asné praxi jsou nejpou ívan j í dva následující systémy Pohledávkový systém krytí Podstatou pohledávkového zp sobu je krytí hypote ních zástavních list v ob hu pohledávkami z hypote ního úv ru a lze je vydávat pouze k poskytnutým úv r m. Mezi hlavní výhody uvedeného systému je mo no adit skute nost, e zdroje získané emisí uvedeného druhu obligace mají p ímý vztah k jejich pot eb a investo i m ou zvá it, do jakých aktiv budou vkládat své prost edky. Naopak za nevýhodu lze pova ovat vztah mezi zdroji a pot ebami, který je naru ován v pr b hu splatnosti splácením úv ru a stejnou vý í vydaných hypote ních zástavních list. Banka musí do doby emise hypote ních zástavních list financovat poskytnuté úv ry na nemovitosti z r zných zdroj. Na trhu existuje riziko vy í úrokové sazby v okam iku vydání dluhopisového cenného papíru ne v dob, kdy byly prop j eny peníze p íjemci úv ru. [2] Zástavní systém krytí Hypote ní zástavní listy jsou kryty zástavními právy k nemovitostem. To znamená, e banka m e vydávat hypote ní zástavní listy i v p ípad, e není poskytnut hypote ní úv r. Podmínkou jsou podepsané zástavní smlouvy. Vzhledem ke stálosti hodnoty zastavených nemovitostí není pot eba zavád t náhradní krytí. Banka disponuje ur itými prost edky a zná

35 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 35 jejich cenu. Nedostatkem zástavního systému krytí je fakt, e dluhové cenné papíry lze emitovat a v okam iku, kdy má banka dostate ný objem zástav. Doba poskytnutí úv ru tak m e být prodlou ena a obtí n lze dohlí et na ú el pou ití emisí získaných prost edk. [2] 6.2 Systém krytí hypote ních zástavních list v R V eské republice je nejpou ívan j í blokový pohledávkový systém krytí, který je zalo en na ní e uvedených zásadách: plného krytí jmenovité hodnoty a pom rného výnosu pohledávkami z úv r na nemovitosti nebo ástí t chto pohledávek. Pohledávku z hypote ního úv ru lze pro ú ely krytí hypote ních zástavních list vyu ít teprve v okam iku, kdy je vydavatel hypote ních zástavních list informován o právních ú incích vzniku zástavního práva k nemovitosti. Za po adované krytí závazk z dluhových cenných papír je zodpov dný emitent. Suma pohledávek z úv r a celkového náhradního krytí se nesmí sní it pod úhrnou vý i závazk ze v ech jím vydaných hypote ních zástavních list v ob hu. Po dobu krytí pohledávkami nesmí dosáhnout hodnoty vy í ne 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zaji ujících tyto pohledávky. [2] 6.3 Výhody pro investora a emitující banku Pokud srovnáme b né dluhopisy a hypote ní zástavní listy, které nakupuje investor, zjistíme následující výhody: men í rizikovost, p íznivá sekundární obchodovatelnost, úrokový výnos nepodléhá dani z p íjmu. Výnosy z hypote ních zástavních list plynoucí investor m jsou v porovnání s podobnými instrumenty relativn ni í a pro emitující banky tedy znamenají mén nákladné zdroje. [2]

36 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 36 II. PRAKTICKÁ ÁST

37 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 37 7 NEMOVITOSTI Hypote ní úv r je poskytován na koupi, opravu i rekonstrukci bytu nebo domu. Pro rozhodnutí klienta pro koupi je velmi d le itá cena, proto by m l velmi pozorn sledovat její vývoj. Dal ím nemén významným faktorem je mno ství zahájených a dokon ených nemovitostí. 7.1 Bytová výstavba v eské republice v letech Obr. 1 zobrazuje vývoj bytové výstavby v eské republice a lze z n ho vy íst rostoucí po et zahájených byt v letech 2001 a Za p í inu výrazného r stu dokon eného mno ství byt v pr b hu roku 2006 lze ozna it zvý enou poptávku, proto e v následujícím roce do- lo ke zm n sazby dan z p idané hodnoty z 5 % na 9 %. V období 2006 a 2008 se mno ství pohybovalo tém na stejné úrovni. V roce 2009 trh s nemovitostmi zaznamenává výrazný propad, stavební spole nosti omezily stavbu nových byt a mno ství tak kleslo na srovnatelnou úrove roku Poptávka po bytech klesá, co má za následek sní ení nabídky. Naopak roste zájem o pronájem. D vodem je sou asné p sobení celosv tové ekonomické krize, která vedla k zp ísn ní podmínek pro poskytování hypote ních úv r a mnoho domácností nemá dostate né finan ní prost edky na koupi nemovitosti. Výrazný propad m e zp sobit developerským spole nostem velké problémy, které mohou vést ke krachu i prodeji firem.

38 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 38 Zahájené a dokon ené byty v letech Po et byt Rok Zahájené byty Dokon ené byty Obr. 1 Po et zahájených a dokon ených byt v letech [17] 7.2 Ceny nemovitostí v eské republice Vzhledem k r stu p íjm a dostupnosti hypote ních úv r ceny nemovitostí rostly závratnou rychlostí a do roku Finan ní a hospodá ská krize v ak p inesla adu zm n a nadhodnocené ceny na realitním trhu za aly prudce klesat a hypote ní banky zp ís ovat podmínky poskytnutí hypote ních úv r. eský realitní trh je významn ovliv ován situací ve Spojených státech amerických, kde v posledních letech do lo k nejv t ímu propadu cen nemovitostí. Tab. 2 Pr m rné kupní ceny nemovitostí v R v letech (v K /m 3 ) [18] Název nemovitosti Rok Rodinné domy Bytový d m

39 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 39 Vývoj pr m rných cen byt v letech Hodnota Pr m rná cena byt Rok Obr. 2 Vývoj pr m rných cen byt v letech k [36]

40 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 40 8 TRH HYPOTE NÍCH ÚV R 8.1 Vývoj eského hypote ního trhu do roku 2007 V roce 1995 získaly první banky povolení od eské národní banky k emisi hypote ních zástavních list, v t ina obyvatel se v ak s hypote ními úv ry nesetkala nebo je nevyhledávala pro jejich vysoké úrokové sazby, které se pohybovaly okolo 15 %. V roce 2000 objem poskytnutých úv r nedosahoval ani 30 miliard K. Po roce 2000 se situace obrátila a vzhledem ke sní ení úrokových sazeb po et poskytnutých hypoték v následujících letech prudce rostl. Lidé p estali hypote ní úv r pokládat za drahou mo nost financování vlastního bydlení. Objem hypote ních úv r v roce 2003 dosáhl 100 miliard K, v pololetí roku 2007 vzrost na rekordních 400 miliard K. Dle údaj Evropské hypote ní federace byl v roce 2006 podíl úv ru na hrubém národním produktu ve vý i 8 %. [12] 8.2 Vznik hypote ní krize a její dopad na eský hypote ní trh Hypote ní krize vznikla v USA a je charakteristická propadem cen nemovitostí, pádem dolaru a celkovou ekonomickou recesí, která se postupn roz í ila do ostatních zemí sv ta. Za klí ový okam ik lze ozna it událost v roce 2001, kdy americká centrální banka FED sní ila základní úrokovou sazbu z 6,50 % na 1,75 % a mo nost získat levný úv r vyu ila ada firem i domácností. Nízké úrokové sazby podn covaly ekonomiku k vy ímu r stu, ale také k rostoucí spot eb obyvatel, kterým dluh neustále nar stal. Lidé nejvíce utráceli za nemovitosti. Nízké úrokové sazby centrální banky se promítly i do sazeb na hypote ním trhu. V roce 2003 se hodnota úrokové míry s 15letou fixací pohybovala kolem 5 % a pokud byl sjednán úv ru s pohyblivou vý í, sazba inila neuv itelných 3,5 %, co m lo za následek rostoucí po et prodaných nemovitostí. [41] Bonita klienta nebyla dostate n prov ována a banky schvalovaly hypote ní úv ry i t m domácnostem, které by za normální situace nedisponovaly dostate ným mno stvím finan ní

41 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 41 zdroj na koupi vlastní bydlení. P esto e se v letech 2001 a 2005 po et obyvatel zvy oval o 1 % a jejich nominální platy o 4 %, po et prodaných byt a dom rostl o 9 %. V roce 2004 do lo ke zvratu a politika levných pen z skon ila v okam iku, kdy FED zvedl základní úrokovou sazbu na 2,25 % a v roce 2006 byla její vý e nad úrovní 5 %. O n kolik týdn pozd ji se situace zopakovala i na hypote ním trhu, kde se sazba zvý ila i p es 6 %, co vedlo k rostoucí vý i m sí ních splátek a rodiny nebyly schopny dostát svým závazk m. Nemovitosti zatí ené hypotékou byly zabaveny a banky se jejich následným prodejem za ni í ceny dostaly do ztráty. [42] V roce 2008 krize naplno zasáhla i eskou republiku, banky se staly obez etn j í a zp ísnily pravidla poskytování hypoték. Domácnosti mají obavy ze ztráty zam stnání a nákup nemovitostí odkládají do budoucnosti. Rostoucí po et sjednaných hypoték se zastavil. Podle následující tabulky objem poskytnutých hypoték meziro n poklesl 37 %. Poptávka po hypote ních úv rech je ovlivn na ekonomickou situací v zemi a okolních státech. Celkový po et úv r poskytnutý v em subjekt m klesl pod úrove roku Podle údaj ministerstva pro místní rozvoj iní celkový po et hypote ních úv r poskytnutý ob an m ks, podnikatel m ks a m stské samospráv 906 ks od po átku innosti hypote ních bank. Nejv t í podíl na uvedených údajích má hlavní m sto Praha. Tab. 3: Objem poskytnutých hypoték v jednotlivých tvrtletích v letech (v mil. K ) [37] Období 1. tvrtletí 2. tvrtletí 3. tvrtletí 4. tvrtletí Sou et

42 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 42 Tab. 4 Hypote ních úv ry v letech [35] Rok Úv ry ob an m Úv ry podnikatelským subjekt m Úv ry m stské správ Celkem Po et Smluvní Po et Smluvní Po et Smluvní Po et Smluvní (ks) jistina (ks) jistina (ks) jistina (ks) jistina (mil. K ) (mil. K ) (mil. K ) (mil. K ) Novinky na hypote ním trhu V roce 2007 GE Money Bank uvedla na trh nový produkt a p edstavila pojem refinancování hypotéky, který je charakteristický splacením stávajícího dluhu novým hypote ním úv rem. Hypotéku na hypotéku nej ast ji vyu ívají klienti, kterým kon í doba fixace a jiná hypote ní banka jim nabízí výhodn j í podmínky úv ru v podob sní ení úrokové sazby. Hypote ní banka pat í mezi první instituce nabízející sjednání hypotéky online. Po zaregistrování na hypote ním webu si zájemce sám zvolí parametry a podmínky úv ru. Po odeslání ádosti ho kontaktuje zam stnanec banky. Výhodou uvedené metody je rychlé vy ízení hypotéky a sleva z poplatku. Dal í novinkou Hypote ní banky je hypotéka bez poplatk, kterou nabízí i GE Money Bank. Poplatky za z ízení a vedení ú tu nehradí klient najednou, ale jsou obsa ené ve zvý- ené úrokové sazb. Uvedený typ hypote ního úv ru je výhodný pro zájemce, kte í nemají dostatek finan ních prost edk na za átku z izování úv ru. Raiffeisenbank za ala nabízet tzv. variabilní hypotéku, která vyu ívá zákonitostí konkorentních úv r, ale je zaji t na nemovitostí. Princip spo ívá v nastavení úv rového rámce klientovi, který hypote ní úv r ne erpá p ímo. [20]

43 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 43 9 HYPOTE NÍ ÚV R A JEHO CHARAKTERISTIKA Klient je p i výb ru hypote ního úv ru ovliv ován adou faktor, mezi ty nejd le it j í pat í bezesporu vý e úrokové sazby. Dal ími initeli, které by m l brát na v domí, jsou doba fixace, splatnost, zp sob splácení, vý e úv ru k cen nemovitosti i mo nost vyu ití státní finan ní podpory. 9.1 Úroková sazba Vý e úrokové sazby se adí mezi nejd le it j í parametry, které p sobí na po et sjednaných úv r. Klient si v závislosti na ní vybírá hypote ní banku poskytující nejvýhodn j í úrokovou míru. Úroková sazba se odvíjí od sazeb úrok vyhla ovaných eskou národní bankou. Vývoj úrokových sazeb NB lze naleznout v p íloze I. Následující graf zobrazuje vývoj pr m rné úrokové sazby hypote ních úv r v letech 2003 a V druhém pololetí roku 2005 banky sní ily úrove úroku na rekordní minimum 3,6 % a a do sou asnosti uvedené vý e ji nebylo nedosáhnuto. S mírnými výkyvy lze vypozorovat rostoucí tendenci a do p elomu roku 2008 a 2009, kdy úroková sazba dosáhla od roku 2005 maxima. P esto e úrokové sazby eské národní banky v posledních letech neustále klesaly, u úrokových sazeb z hypote ních úv r nelze konstatovat stejný trend. Sou- asná pr m rná úroková sazba k b eznu 2010 dosáhla vý e 5,41 %, které bylo naposledy dosa eno v roce Pokud v ak klient nedokládá vý i svých p íjm, je úroková sazba vzhledem ke zna nému riziku mnohem vy í. Vlivem finan ní krize bankovní instituce poskytly nejni í po et hypote ní úv r a roce 2010 za aly sni ovat úrokové sazby ve snaze p ilákat nové klienty.

44 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 44 Obr. 3 Vývoj pr m rné úrokové sazby v letech [27] P esto e klienti vlivem p sobení krize ádali o hypote ní úv ry mnohem mén, 3 nejv t í banky získaly pouze na úrocích 76,1 miliard korun. Financování úv r zlevn nými pen zi nep im lo banky ke sní ení úrok zákazník m. Banky nabízí ve snaze p ilákat nové klienty pouze ak ní nabídky. Ceny úv r na bydlení se odvíjí od výnos státních dluhopis. Vzhledem k uvedené skute nosti úroky hypoték musí být vy í ne výnos ze státních dluhopis, p i jeho pou ití banka podstupuje pouze minimální riziko. Pro banku by nebylo výhodné poskytnutí úv r pod úrovní úrokové sazby p tiletých dluhopis. V sou asné praxi mezi nej ast ji vyu ívané zp soby financování hypote ních úv r pat í vlastní depozitní produkty, které jsou levn j í variantou. Naopak nejdra ím zdrojem pokrytí se staly hypote ní zástavní listy. V p ípad srovnání sazby, za kterou banka obdr í pen ní prost edky (3,1 %), s pr m rnou sazbou hypote ních úv r (5,37 %) zjistíme rozdíl ve vý i 2,27 %. Ten je pou it na mar i a rizikovou p irá ku. Pokud v ak banka pou ije vlastní zdroje, budou její zisky je t vy í. Dle odborník ke sni ování úrokové sazby i nadále nedojde, dokonce lze o ekávat jejich mírný r st. Vzhledem k mo nému zvý ení objemu nesplacených hypoték, banky nesní í ani rizikovou p irá ku. V p ípad nabídky úroku pod 5 % hranicí od jednotlivých bank, musí klient o ekávat 30 denní garanci nabízené sazby. [5]

45 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky Fixace úrokové sazby Fixací lze ozna it dobu, po kterou banka nem e zm nit úrokovou sazbu poskytnutého hypote ního úv ru a klientovi není umo n no splatit úv r bez poplatku. Nejv t í zájem je o hypote ní úv r s p tiletou fixací. Druhou nej ast j í dobou fixace je t i roky a následuje jeden rok. Del í i krat í dobu, po kterou z stává úroková sazba stejná, vyhledává jen minimální po et klient. Délka fixace je závislá na vý i úrokové sazby a zám ru p ed asn splatit hypote ní úv r. Stanovení délky fixace je ovlivn no i p edpov dí vývoje základní úrokové sazby ve stát. Podíl jednotlivých bank na poskytnutém objemu hypote ních úv r 12% 20% 7% 4% 2% 1% 23% 31% Hypote ní banka Komer ní banka eská spo itelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Wüstenrot GE Money Bank Volksbank Obr. 4 Preference doby fixace k [38] V sou asnosti nelze o ekávat sní ení úrokové sazby. Dal í mo ností, jak u et it, by znamenala variabilní úroková sazba. P esto e v eských zákonech není uvedeno ádné omezení, ani neexistuje ekonomická p erá ka, klienti tuzemských bank o ni í fixaci úrokové sazby nejeví zájem. V zahrani í se v ak projevuje opa ný trend a banky p i zvolení krat í fixace nabízejí ni í úrokové sazby. Nejoblíben j í variantou je t í m sí ní fixace. V zákon je zakotvena maximální hranice zdra ení hypotéky, a tak je sní ena i rizikovost krátkých hypoték. První tuzemská banka nabízející m sí ní fixaci je mbank. Ihned po zavedení byla kritizována konkurencí a úroková sazba ozna ena pod cenou a jejím jediným ú elem je pouhé p ilákání zákazník, kterým po uplynutí t í m síc sazba rapidn vzroste. Obchodní editel se v ak proti takovému na ení brání. Dal í bankou zavád jící obdobnou fixaci je UniCredit.

46 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 46 Zahrani ní matky tuzemských bank sjednávají ni í úrokové sazby i pro del í doby fixace. Za d vod lze ozna it v t í konkurenci v bankovním sektoru. [5] 9.3 Doba splatnosti Doba splatnosti hypote ního úv ru má vliv na vý i m sí ní splátky. Obecn lze konstatovat, e s del í dobou klesá hodnota splátky a naopak. Krat í as má p ednost v podob ni ích zaplacených úrok, ale nevýhodu ve vysoké m sí ní splátce, kterou si v t ina domácností nem e dovolit dlouhodob platit. Del í doba splatnosti znamená vy í zisky pro banku a v t í dostupnost pro klienty. Pr m rná doba splatnosti hypote ního úv ru je 25 let. Banky v eské republice m ly v nabídkách hypotéky s maximální 30 letou splatností, v sou asnosti ji n které prodlou ily na 40 let, mbank dokonce na 45 let. eská spo itelna, Komer ní banka, Oberbank a Wüstenrot hypote ní banka se adí mezi instituce poskytující stále úv ry s nejdel í dobu splatnosti 30 let V p ípad, e se adatel rozhodne po ádat o hypote ní úv r ve vý i 2. mil K s úrokovou sazbou 5, 82 %, musí si zvolit optimální dobu splatnosti. Nap íklad s dobou splatnosti 5 let je spojena m sí ní splátka K a ástka K zaplacená na úrocích. Pokud klient zvolí neju ívan j í splatnost 25 let, m sí ní splátka klesne na hodnotu K a z poskytnuté ástky p eplatí K. [39]

47 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 47 Celková vý e zaplacených úrok K Po et let Obr. 5 Celková vý e zaplacených úrok pro hypote ní úv r 2 mil. K s úrokovou sazbou 5,82 % [39] 9.4 Zp sob splácení Klient si p i sjednávání hypote ního úv ru volí jednu ze t í mo ností splácení. První variantou je anuitní, které je vhodné pro osoby s pravidelným p íjmem. Dal í eventualitou je degresivní pro lidi na vrcholu kariéry mající vy í platy. Poslední mo ností je progresivní splácení, které volí osoby s nízkými p íjmy na po átku kariéry nebo rodiny, v nich je jeden z man el na mate ské dovolené. V sou asnosti pouze Hypote ní banka a mbank nabízí v echny uvedené zp soby splácení. V t ina domácností vyu ívá anuitní zp sob, kdy je vý e splátky po celou dobu konstantní a m ní se pouze pom r jistiny a úrok. Progresivní splácení je charakteristické stejnou vý í splátky po celý rok, která se v dy v dal ím období zvy uje o ur itý koeficient r stu. Zmín ný zp sob lze vyu ít jen u Hypote ní banky, pokud adatel nedovr í 36 let. Podmínky poskytnutí úv ru jsou omezeny vý í, která je ur ená hranicí od 300 tis. do 3 mil. K a maximální dobou splatnosti 20 let. V p ípad, e klientovi po uplynutí doby fixace progresivní splácení nevyhovuje, m e ho nahradit anuitním.

48 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 48 Degresivní splátky jsou na po átku období hypotéky vysoké a postupn klesají o stanovený koeficient poklesu. Hypote ní banka nabízí degresivní splácení ke klasickým hypote ním produkt m i k americké hypotéce, mbank zp sob umo uje p i sjednání mhypotéky. Komer ní banka, Raiffeisenbank a eská spo itelna se sna í klient m vyhov t a m ou si vý i splátky individuáln upravit. Ostatní banky nemají v budoucnosti zájem o zavedení jiného ne anuitním splácení. [13] 9.5 LTV LTV je zkratka pocházející z anglického výrazu loan-to-value a v p ekladu vyjad uje velikost úv ru k zástavní hodnot nemovitosti. V situaci p ed krizí banky byly ochotny financovat a 100 % hodnoty nemovitosti. V sou asné dob zp ísnily pravidla poskytování hypote ních úv r a tzv. stoprocentní hypotéky p estaly poskytovat. Vyjímkami jsou pouze velké hypote ní instituce jako eská spo itelna, SOB, Hypote ní banka a Komer ní banka. Banka podstupuje v ak v t í riziko, proto je klient povinen platit vy í úrokovou sazbu. Nej ast ji sjednávaný pom r p j ky k hodnot nemovitosti je do 85 % ceny zástavy a v eské republice p sobí jen minimální po et bank nenabízející takový druh úv ru. Pro adatele i banky je nejjist j í varianta, ve které odhad ceny nemovitosti p evý í ástku hypote ního úv ru o 30 %. Od ervence roku 2008 byl zaznamenán pokles pr m rné vý e úv ru. V íjnu 2009 do lo k obratu a vý e pomalu nar stala. P í inou uvedené skute nosti mohou být rostoucí ceny nemovitostí i poskytování úv r na vy í hodnotu LTV. [19] 9.6 Státní finan ní podpora Stát finan n podporuje hypote ní úv ry, z následujícího grafu lze vy íst klesající hodnotu p ísp vk. V roce 2006 stát vyplatil 174,4 mil. K, v následujících letech objem finan ních prost edk rapidn klesal. V roce 2009 se podpora sní ila o 94 % oproti roku 2006.

49 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 49 Státní podpora vyplacená k hypote ním úv r m v letech (v mil. K ) K ,4 76,7 24 9,5 3, leden - b ezen 2010 Rok Obr. 6 Státní podpora vyplacená k hypote ním úv r m v letech (v mil. K ) [34]

50 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky HYPOTE NÍ BANKY Na eském bankovním trhu p sobí ada institucí. V t ina bank má ve své nabídce rozmanité produkty a poskytuje svým zákazník m r zné slu by. Pouze Hypote ní banka a Wüstenrot hypote ní banka se adí mezi banky specializované na hypote ní úv ry. Dle serveru finance.cz v sou asnosti poskytují hypote ní úv ry následující banky: Citibank Europe plc., eská spo itelna, eskoslovenská obchodní banka, Ge Money Bank, Hypote ní banka, ING Bank N. V., mbank, Komer ní banka, LBBW Bank CZ, Oberbank AG, Po tovní spo itelna, Raiffeisenbank, Volksbank CZ, UniCredit Bank, Waldviertler Sparkasse von 1842, Wüstenrot hypote ní banka. Podle provedeného pr zkumu Mladé fronty DNES a serveru hypoindex.cz Hypote ní banka uzav ela nejvíce hypote ních úv r ze v ech bank p sobících na trhu. Více ne 23 % z celkového objemu hypoték poskytla Komer ní banka a pouze o 3 % mén eská spo itelna. Podíl na objemu hypote ních úv r, který byl realizován Raiffeisenbank se pohyboval nad 12 %. Podíl ostatních bank nep evý il 10 %.

51 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 51 Podíl jednotlivých bank na poskytnutém objemu hypote ních úv r 2% 1% 12% 20% 7% 4% 23% 31% Hypote ní banka Komer ní banka eská spo itelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Wüstenrot GE Money Bank Volksbank Obr. 7 Podíl jednotlivých bank na poskytnutém objemu hypote ních úv ru za 1. tvrtletí 2009 [40] 10.1 Hypotéka roku Ka dý rok je odbornou porotou v rámci sout e Fincetrum Banka roku nominována ada bank, které mají mo nost zvít zit v kategoriích banka roku, nejd v ryhodn j í banka, nejdynami t j í banka, hypotéka roku a ú et roku. V roce 2009 hlavní cenu získala eská spo itelna, a. s., na druhém míst se umístila Komer ní banka a.s. a následovala Raiffeisenbank a.s.. Titulem Hypotéka roku 2009 byla ocen na Hypotéka po webu nabízená Hypote ní bankou, druhá v po adí se umístila Flexibilní hypotéka od Komer ní banky a poslední Ideální hypotéka eské spo itelny. [11] Srovnání hypote ních úv r roku 2009 Následující tabulka zobrazuje hlavní údaje o jednotlivých úv rech, které zvít zily v sout i Fitcentrum Banka roku. Z tabulky je patrné, e nabízené hypotéky Hypote ní bankou, Komer ní bankou a eskou spo itelnou si jsou zna n podobné v ad parametrech. Ka dá bankovní instituce v ak po aduje rozdílnou minimální vý i. Hypote ní banka stanovila hranici na 300 tis. K, Komer ní banka na 200 tis. K a eská spo itelna klienta nijak neome-

52 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 52 zuje. Dal í odli nosti lze spat it v nabízené dob stanovení pevné úrokové míry a zp sobu splácení. Nejrozmanit j í produkt v závislosti na uvedených faktorech poskytuje Hypote ní banka. Nabízí dobu fixace rekordních 30 let a mo nost vyu ití progresivního i degresivního splácení. P i z ízení Flexibilní hypotéky je po adováno splácení úv ru z b ného ú tu Komer ní banky. Ostatní banky z ízení b ného ú tu nevy adují, ale p i jeho vyu ití u Ideální hypotéky je sní ena úroková sazba. Komer ní banka umo uje pokles úroku p í sjednání rizikového ivotního poji t ní KP a Hypote ní banka v p ípad sjednání 2 z 3 poji t ní u SOB poji ovny. Základní informace o uvedených nejv t ích bankách lze nalézt v p íloze II. Tab. 5 Srovnání hypoték roku 2009 k [28], [31], [15] Název banky Hypote ní banka Komer ní banka eská spo- itelna Název hypotéky Hypotéka po webu do 85 % Flexibilní hypotéka Ideální hypotéka Ú el Koup nemovitosti Ano Ano Ano Koup dru stevního bytu Ano Ano Ano Koup nemovitosti na bydlení za ú elem pronájmu Vypo ádání spoluvlastnických a d dických nárok Financování výstavby nebo stavebních úprav nemovitosti Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano Ano

53 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 53 Splacení d íve poskytnutých úv r na nemovitost Ano Ano Ano Velikost úv ru k odhadní cen nemovitosti 85 % 100 % 100 % Minimální vý e 300 tis. K 200 tis. K Není omezena 85 % zá- 100 % hod- 100 % hod- Maximální vý e stavní hodnoty nemo- noty zastavené nemo- noty zastavené nemo- vitosti vitosti vitosti Doba splatnosti v letech Pevná úroková sazba v letech 1, 3, 5, 10, 15, 20, , , 10, 15, 20 Anuitní, Forma splácení progresivní, Anuitní Anuitní degresivní Nutnost z ízení b ného ú tu Ne Ano Ne Mo nost odpo tu zaplacených úrok od základu dan Ano Ano Ano Sní ení úrokové sazby P i zalo ení 2 z 3 poji t ní u SOB poji ovny P i z ízení rizikové ivotní poji t ní KP V p ípad splácení úv ru z ú tu S

54 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 54 Doba vy ízení úv ru v pracovních dnech 3-5 cca Hypote ní banka Hypote ní banka je specializovaná instituce orientovaná na poskytování produkt v oblasti financování vlastního bydlení. P vodn univerzální obchodní banka byla zalo ena v roce 1991, v roce 1995 jí v ak bylo eskou národní bankou ud leno povolení k emisi hypote ních zástavních list, a tak vznikla první specializovaná banka v eské republice. V roce 2000 se SOB, a.s. stala jejím majoritním vlastníkem. O est let pozd ji byla eskomoravská hypote ní banka p ejmenována na Hypote ní banku a za ala pou ívat i nové logo. V sou asnosti pat í Hypote ní banka mezi nejv t í poskytovatele hypote ních úv r a vydavatele hypote ních zástavních list v eské republice. Sjednává hypote ní produkty i pro mate skou SOB, Po tovní spo itelnu, eskomoravskou stavební spo itelnu a ostatní spole níky. V eské republice se nachází 26 pobo ek, poradenská místa a rozsáhlá sí externích expert pro hypotéky. Sídlem Hypote ní banky je Praha. [30] Nabídka hypote ních úv r iroká nabídka Hypote ní banky zahrnuje následující úv ry: Hypote ní úv r do 100 %, Hypote ní úv r do 85 %, Hypote ní úv r do 70 %, P edhypote ní úv r, Americká hypotéka, Zelená hypotéka, kombinované produkty.

55 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 55 Z nabídky Hypote ní banky si vybere ka dý klient, nabízí sjednání klasického úv ru, americké hypotéky i kombinaci ú elové a neú elové ásti. Klient nemusí dolo it vý i p íjm ani platit poplatky spojené s vy ízením úv ru, to se v ak promítne do vy í úrokové sazby. Pokud se klient dostane do finan ních potí í, m e nemovitost spolu s hypotékou kdykoli prodat. Podmínkou banky není z ízení ivotního poji t ní, s výjimkou zájmu o Hypote ní úv r 100 %. Klienti nejsou nuceni vyu ívat b ný ú et. Jako jediná z vybraných bank poskytuje splatnost a 40 let a zájemce splácí výrazn ni í m sí ní splátky. Dal í novinkou je progresivní a degresivní zp sob splácení. Banka pro zájemce obstará list vlastnictví a snímek z katastru nemovitostí. U P edhypote ního úv ru není vy adováno ru ení nemovitostí ani ru itel a splatnost je stanovena na 1 rok, pro který je dána pevná úroková sazba. Zelená hypotéka je spojena s programem Zelená úsporám a lze ji vyu ít na financování objektu, ke kterému se dotace vá e. [29] 10.3 Komer ní banka Komer ní banka je univerzální bankou, která se zam uje na poskytování rozsáhlé nabídky slu eb v oblasti drobného, podnikového a investi ního bankovnictví. Mezi dal í poskytované produkty nále í penzijní p ipoji t ní, stavební spo ení, faktoring, spot ebitelské úv ry a poji t ní. V celé eské republice lze nalézt 394 pobo ek a 673 bankomat, které jsou k dispozici pro tém 1,62 milión klient. Komer ní banka se neorientuje jen na ob any, ale své slu by nabízí i podnik m a m stským samosprávám, pro n z ídila specializované obchodní centra. Se spole ností jsou spojeny slu by Modré pyramidy stavební spo itelny, Penzijního fondu KB a ESSOXu zam ující se na spot ebitelské úv ry. Komer ní banka zahájila svou innost v roce 1990 a v roce 2001 se stala sou ástí jedné z nejvýznamn j í skupiny v eurozón Société Générale. [33]

56 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky Nabídka hypoté ních úv r Pokud má klient zájem o sjednání hypote ního úv ru v Komer ní bance, musí nav tívit vybranou pobo ku, kde je zdarma seznámen se základními informacemi a je mu p edán formulá pro ádost o úv r, doklad potvrzující vý i p íjmu a seznam pot ebných dokument. Komer ní banka poskytuje produkty: Flexibilní hypotéka, Hypotéka 2 v 1, Hypotéka Dop edu Dozadu, P eklenovací hypote ní úv r, P edhypote ní úv r. O hypote ní úv r je dovoleno po ádat a ty em osobám. Banka umo uje zaplacení výdaj, které nemají p ímý vztah k financování bytu i domu, pokud nep evý í 50 % objemu poskytnutého úv ru. Nejpozd ji do 2 let od podpisu úv rové smlouvy je klient povinen vy erpat poskytnuté pen ní prost edky a m e se rozhodnout pro jednorázový i postupný zp sob. Nevýhodou Komer ní banky je skute nost, e m sí ní splátky lze hradit bance pouze anuitní formou a zájemce tak nemá mo nost jiné volby. V situaci, kdy klient má zájem o áste né nebo úplné splacení po uplynutí doby fixace úrokové sazby, banka mu neú tuje penále. P edností banky je vy ízení ocen ní nemovitého majetku v etn vyhotovení výpisu z katastru nemovitostí. Komer ní banka umo uje klient sní it i zvý it jednotlivé m sí ní splátky, splácet hypote ní úv r po uplynutí jednoho roku od sjednání i splácení a na 3 m síce pozastavit. Banka nabízí i hypotéku v etn neú elové ásti v maximální vý i K. Hypotéka 2 v 1 umo ní klientovi získat peníze na vedlej í náklady. Pokud klient je t nemá zvolenou nemovitost, ale chce mít ji schválenou hypotéku nebo má zájem o zp tné proplacení ji zaplacených výdaj na bydlení, m l by zvá it produkt Hypotéka Dop edu Dozadu. V p ípad p eklenovacího úv ru je splacení zabezpe eno kapitálovým ivotním poji t ní Komer ní poji -

57 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 57 ovny, a.s. (splatnost 5-30 let) nebo stavebním spo ením Modré pyramidy stavební spo itelny (splatnost 1-8 let). [32] 10.4 eská spo itelna První údaje o eské spo iteln pochází z roku 1825, kdy byla zalo ena Spo itelna eská. eská spo itelna v roce 1992 pokra ovala v tradici eského a pozd ji eskoslovenského spo itelnictví. V roce 2000 se stala lenem skupiny Erste Group, která se adí mezi významné poskytovatele finan ních slu eb ve st ední a východní Evrop. V sou asnosti jejich slu eb vyu ívá 5,3 miliónu ob an a stala se jednou z p edních bank na trhu. V eské republice je vyu íváno více ne bankomat a 660 pobo ek. Mezi její klienty pat í domácnosti, podniky a m sta i obce. [16] Nabídka hypote ních úv r eská spo itelna má v nabídce tyto úv ry: Ideální hypotéku, Hypotéku v hotovosti. Za vy ízení hypote ního úv ru si banka neú tuje ádné poplatky. adatel si hypotéku sám sestaví, zvolí si slu by podle svých pot eb a m sí ní splátky je mo no p izp sobit i odlo it. Klient tak platí pouze za slu by, které vyu ívá. Pokud zájemce nechce sd lit ú el pou ití hypote ního úv ru, zvolí Hypotéku v hotovosti. Je povinen ji zajistit zástavním právem k nemovitosti. Úv r je poskytnut maximáln do 80 % hodnoty nemovitosti a po celou dobu je garantována pevná vý e úrokové sazby. [14]

58 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky MODELOVÝ P ÍKLAD Man elé mají zájem o koupi nov postaveného bytu typu 2+kk umíst ný v 4. podla í o velikosti podlahové plochy 76,7 m 2 v etn lod ie nacházející se v Napajedlích. Celková kupní cena bytové jednotky byla vy íslena na K v etn DPH. Jeliko se jedná o novostavbu o velikosti b n prodávaného bytu 3+kk a zájemci jsou bezd tní ve v ku 26 let, jsou ochotni zaplatit uvedenou cenu. V sou asnosti mu splácí K u jiných úv rových spole ností a platí na ivotní poji t ní. Výdaje eny jsou pouze K na ivotní poji t ní. Man el v pr m rný istý m sí ní p íjem ze závislé innost za poslední rok inil K a man el in K. adatelé o hypote ní úv r nikdy nevyu ili mo nost stavebního spo ení a ani nedisponují ádnými na et enými finan ními zdroji, proto byli nuceni po ádat banku o hypote ní úv r v plné vý i ceny zastavené nemovitosti. Rozhodli se pro p tiletou fixaci úrokové sazby a splacení úv ru nejpozd ji do 25 let od první splátky po do erpání úv ru. Úv r bude splácen ve form anuitních splátek. Shrnutí základních údaj Ú el pou ití úv ru: nákup nemovitosti. Objekt úv ru: byt 2+kk v m st Napajedla v cen K v etn DPH. Po et adatel : 2. LTV: 100 %. erpání úv ru: jednorázové. Fixace úrokové sazby: 5 let. Doba splácení: 25 let. Forma splátek: anuitní.

59 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 59 Tab. 6 Srovnání hypote ních úv r k [Vlastní zpracování] Název banky Hypote ní banka Komer ní banka eská spo itelna Název hypotéky Hypote ní úv r do 100 % Flexibilní hypotéka Ideální hypotéka Vý e úv ru (K ) Úroková sazba (%) 6,49 5,89 5,19 M sí ní splátka (K ) Celkem zaplaceno (K ) Z toho úroky (K ) Poplatky spojené s hypote ním úv rem Poplatek za zpracování, vy ízení a poskytnutí úv ru (K ) Poplatek za správu a vedení úv ru (K /m síc) Zasílání výpisu em Zdarma Zdarma Zdarma Zpracování odhadu ceny nemovitosti (K ) Poplatek za poskytnutí hypotéky do 100 %

60 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 60 hodnoty zastavené nemovitosti (K ) Poji t ní schopnosti splácet (K /m síc ) Vyhotovení hypote ního p íslibu (K ) Potvrzení o vý i úrok z úv ru pro da ové ú ely (K /rok) Celková vý e poplatk za 25 let (K ) Individuáln Zdarma Zdarma Zdarma K Celkem (K ) Pro zvolení nejvýhodn j ího úv ru je nutné vybrat hypote ní úv ry, které jsou poskytnuty ve vý i 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, nabízejí fixaci úrokové sazby 5 let a splatnost 25 let. Uvedené podmínky spl uje Hypote ní úv r do 100 % poskytovaný Hypote ní bankou, Flexibilní hypotéka Komer ní banky a Ideální hypotéka eské spo itelny. P íjem obou man el je pro jednotlivé banky uspokojiví a domácnosti i po zaplacení m sí ní splátky z stane dostatek finan ních prost edk. Nejni í úrok s dobou fixace 5 let nabízí eská spo itelna a pohybuje se ji od 5,19 % ro n. Z p edchozí tabulky vyplívá, e by man elé zaplatili nejni í ástku na úrocích, v p ípad zvolení práv Ideální hypotéky, ve srovnání s Hypote ní bankou dokonce mén ne 400 tis. K. K posouzení jednotlivých variant hypote ních úv r je d le itá i vý e zaplacených poplatk. V tabulce 6 jsou zvoleny pouze poplatky, které klienti pravd podobn zaplatí v pr b hu vy izování hypote ního úv ru. Uchaze i platí ivotní poji t ní a o poji t ní schopnosti splá-

61 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 61 cet nemají zájem. eská spo itelna ji není nejvýhodn j í mo ností, ale stále nabízí ni í vý i poplatk ne Komer ní banka. Vzhledem k nejni ímu poplatku za správu ú tu a vystavení potvrzení o vý i úrok z úv ru pro da ové ú ely je nejvýhodn j í nabídka Hypote ní banky. P esto e se jedná pouze o nepatrný rozdíl za m síc, po uplynutí 25 let ástka ji není tak zanedbatelná. I p es uvedené skute nosti je pro man ele nejvýhodn j í zvolení Ideální hypotéky u eské spo itelny. Výhodou úv ru je i mo nost p izp sobení m sí ních splátek konkrétní situaci. Splátkový kalendá obsahuje p íloha III.

62 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 62 ZÁV R Nejvzpomínan j ím tématem sou asnosti je krize, která vznikla v USA a má velký vliv na objem sjednaných hypote ních úv r. Jejím p sobením klesly ceny nemovitostí a pro adu obyvatel je ni í cena lákadlem k vy ízení hypote ního úv ru. Zájemci by v ak mohli v ak narazit na problém v podob zp ís ování podmínek poskytnutí úv ru ze strany bank. Poptávka po nemovitém majetku tak klesá. Stavební spole nosti omezily výstavbu nových byt a dom, co by mohlo vést a k jejich krachu. Mnoho mladých lidí tou í po vlastním bydlení, astou p eká kou je v ak nedostate né mno ství finan ních prost edk a nutnost vyu ít hypote ní úv r. Úv r na nemovitost dlouhodob zatí í rodinný rozpo et a klient by tak m l pozorn zva ovat jeho jednotlivé parametry. Mezi ty ned le it j í pat í vý e úrokové sazby, která se pohybuje nad 5 % hranicí. Dal ím významným faktorem je doba platnosti úrokové sazby, po jejím skon ení m e být úv r bez sankcí splacen. V eské republice je neju ívan j í dobou fixace 5 let, v zahrani í je naopak nejoblíben j í 3 m sí ní. Doba splatnosti ovliv uje vý i m sí ní splátky, proto by m la být zvolena tak, by výrazn nezat ovala rodinný rozpo et a klienti ji byli schopni splácet. Cílem bakalá ské práce bylo srovnat jednotlivé hypote ní produkty a ur it nejvýhodn j í variantu pro mladé lidi, kte í nemají dostatek finan ních zdroj a musí si p j it 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Na trhu hypote ních úv r p sobí celá ada bank, ve své práci jsem se zam ila na nejv t í poskytovatele úv r. eská spo itelna, Hypote ní banka a Komer ní banka mezi takové pat í. Ka dá z nich nabízí rozmanité produkty. Pro zvolení nejvýhodn j ího hypote ního produktu klient musí brát v úvahu adu faktor, mezi ty nejd le it j í pat í nejen úroková sazba a doba její nem nnosti, ale i poplatky spojené s vy ízením a splácením. Po prozkoumání jednotlivých parametr Hypote ního úv ru do 100 % poskytovaný Hypote ní bankou, Flexibilní hypotéky Komer ní banky a Ideální hypotéky eské spo- itelny bych man el m doporu ila hypote ní produkt eské spo itelny. Úv r je nejvhodn j í i p es skute nost, e nenabízí nejni í poplatky. Poskytuje v ak nejni í úrokovou sazbu.

63 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 63 SEZNAM POU ITÉ LITERATURY Monografické publikace: [1] BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R., PAVELKA, F. Jak správn na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, spol. s r.o., s. ISBN [2] DVO ÁK, P. Bankovnictví pro banké e a klienty. 3. p eprac. vyd. Praha: Linde Praha, a. s., s. ISBN X. [3] KALABIS, Z. Bankovní slu by v praxi. 1. vyd. Brno: Computer Press, a. s., s. ISBN [4] KROH, M. Jak si vzít úv r. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, spol. s r.o., s. ISBN X. [5] PALENTOVÁ, P. Hypotéky za v echny prachy. Euro. 2010, ro. 10,. 14, s [6] POLÁKOVÁ O. a kol. Bydlení a bytová politika. 1. vyd. Praha: Express, spol. s r. o., s. ISBN [7] POLOU EK, S. a kol. Bankovnictví. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, s. ISBN [8] SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. p eprac. vyd. Havlí k v Brod: Tiskárny Havlí k v Brod, s. ISBN [9] VENCOVSKÝ, F.,JINDRA, Z., NOVOTNÝ, J. a kol. D jiny bankovnictví v eských zemí. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, a. s., s. ISBN [10] VICHNAROVÁ, L., NOVÁKOVÁ, J. Financování bydlení. 1. vyd. Brno: ERA, s. ISBN

64 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 64 Internetové zdroje: [11] Aktualn : banka roku [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [12] BURE, J. Poroste hypote ní trh i nadále? Investujeme [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < [13] BU ÍNSKÁ, B. Vybrat si zp sob splácení hypotéky je prakticky nemo né. idnes [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < [14] eská spo itelna: hypotéky [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [15] eská spo itelna: Ideální hypotéka [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [16] eská spo itelna: profil [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [17] eský statistický ú ad: analýza bytové výstavby [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [18] eský statistický ú ad: ceny sledovaných druh nemovitostí [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [19] TK. Hypoindex: Banky se brání hypotékám na celou hodnotu nemovitosti. Financninoviny [online] [cit ]. Dostupný z WWW: <

65 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 65 [20] FELCMAN, M. Novinky na trhu hypote ních úv ru. M ec [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < [21] Finance: co je to hypotéka [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [22] Finance: erpání hypotéky [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [23] Finance: doklady k vy ízení hypotéky [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [24] Finance: typy hypoték [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [25] Finance: vy ízení hypotéky [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [26] Finance: zaji t ní hypotéky [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [27] Hypoindex [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [28] Hypote ní banka: hypotéka po webu [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [29] Hypote ní banka: hypotéky [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [30] Hypote ní banka: profil [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [31] Komer ní banka: Flexibilní hypotéka [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: <

66 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 66 [32] Komer ní banka: hypotéky [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [33] Komer ní banka: profil [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [34] Ministerstvo pro místní rozvoj: hypote ní úv ry s p iznanou státní finan ní podporou [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < politika/statistiky-analyzy/statistiky-z-oblasti-bytove-politiky- %281%29/Hypotecni-uvery/Hypotecni-uvery-s-priznanou-statni-financni-podpor>. [35] Ministerstvo pro místní rozvoj: poskytnuté hypote ní úv ry [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < >. [36] Reality Morava: Statistiky cen byt [online]. [cit ]. Dostupný z WWW: < [37] SVA INA, L. Banky loni poskytly hypotéky za 74,4 miliardy korun. idnes [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < loni-poskytly-hypoteky-za-74-4-miliardy-korun-fwp- /hypoindex.asp?c=a100120_134159_hypoindex_bab>. [38] SVA INA, L. Hypoindex ervenec 2009: Úrokové sazby letí nahoru!. Hypoindex [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < [39] SVA INA, L. Jak dlouhou dobu splatnosti hypotéky si nastavit?. Hypoindex [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < [40] PA KOVÁ, E. Za první tvrtletí klesl po et hypoték. V b eznu ale trh o il. idnes [online] [cit ]. Dostupný z WWW: <

67 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 67 [41] ZEMÁNEK, J. Hypote ní krize v USA. P í iny, pr b h, následky (1. díl). Euroekonom [online] [cit ]. Dostupný z WWW: < [42] ZEMÁNEK, J. Hypote ní krize v USA. P í iny, pr b h, následky (2. díl). Euroekonom [online] [cit ]. Dostupný z WWW: <

68 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 68 SEZNAM POU ITÝCH SYMBOL A ZKRATEK a. s. Akciová spole nost. íslo. R S eská republika eská spo itelna SOB eskoslovenská obchodní banka DPH FED GE KP KB K kk ks LTV m 2 m 3 mil. Sb. tis. tzv. Da z p idané hodnoty Federal Reserve System GE Money Bank Komer ní poji ovna Komer ní banka Koruna eská Kuchy ský kout Kus Loan to value Metr tvere ní Metr krychlový Milión Sbírky Tisíc Takzvané

69 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 69 SEZNAM OBRÁZK Obr. 1 Po et zahájených a dokon ených byt v letech Obr. 2 Vývoj pr m rných cen byt v letech k Obr. 3 Vývoj pr m rné úrokové sazby v letech Obr. 4 Preference doby fixace k Obr. 5 Celková vý e zaplacená na úrocích pro hypote ní úv r 2 mil. K s úrokovou sazbou 5,82 % Obr. 6 Státní podpora vyplacená k hypote ním úv r m v letech (v mil. K ). 49 Obr. 7 Podíl jednotlivých bank na poskytnutém objemu hypote ních úv ru za 1. tvrtletí

70 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 70 SEZNAM TABULEK Tab. 1 Vý e úrokové dotace hypote ních úv r Tab. 2 Pr m rné kupní ceny nemovitostí v R v letech (v K /m 3 ) Tab. 3: Objem poskytnutých hypoték v jednotlivých tvrtletích v letech (v mil. K ) Tab. 4 Hypote ních úv ry v letech Tab. 5 Srovnání hypoték roku 2009 k Tab. 6 Srovnání hypote ních úv r k

71 UTB ve Zlín, Fakulta managementu a ekonomiky 71 SEZNAM P ÍLOH P I Vývoj úrokových sazeb NB v letech (v %). P II P III Kontaktní údaje jednotlivých bank. Splátkový kalendá.

72 P ÍLOHA P I: VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB NB V LETECH (V %) Stav k 2T repo sazba Diskontní sazba Lombardní sazba PMR ,00 0,25 2,00 2, ,25 0,25 2,25 2, ,50 0,50 2,50 2, ,75 0,75 2,75 2, ,25 1,25 3,25 2, ,75 1,75 3,75 2, ,50 2,50 4,50 2, ,75 2,75 4,75 2, ,50 2,50 4,50 2, ,25 2,25 4,25 2, ,00 2,00 4,00 2, ,75 1,75 3,75 2, ,50 1,50 3,50 2, ,25 1,25 3,25 2, ,00 1,00 3,00 2, ,75 0,75 2,75 2, ,00 1,00 3,00 2, ,25 1,25 3,25 2,00 Zdroj: finance.cz

73 P ÍLOHA P II: KONTAKTNÍ ÚDAJE JEDNOTLIVÝCH BANK Název Hypote ní banka Logo Sídlo spole nosti Radlická 333/ Praha 5 Kód banky 2100 I DI CZ Telefon Internetová adresa Název Komer níní banka Logo Sídlo spole nosti Na P íkop Praha 1 Kód banky 0100 I DI CZ Telefon Internetová adresa