ZNALECKÝ POSUDEK. č /08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /08 o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p/č.j. 234/2 v 1.nadzemním podlaží v objektu č.p.234 v obci Větřní s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 344 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 4632/52624 zapsaný na LV 1196 resp. stavba bytového domu s pozemkem na LV 1126 v katastrálním území a v obci Větřní a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Český Krumlov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 298/07-21 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 298/07-21 ze dne s předáním podkladů osobně dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1196 A: Vlastník : 1. Vacko Pavel, r.č /1380 trvale bytem Větřní, Frymburská č.p. 234, Větřní B : byt č. 234/2 v budově č.p. 234, LV budovy 1126, bytový dům na parcele st. č. 344 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 210 m 2, spoluvlastnický podíl 4632/52624 vše k.ú. a v obci Větřní C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Větřní Kopie katastrální mapy zajištěná znalcem na intertnetovém katastru nemovitostí viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce, povinného se znalci nepodařilo kontaktovat, znalec provedl externí prohlídku bytové jednotky a společných prostor bytového domu č.p Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Konzultace na Obecním úřadě ve Větřní, kde bylo znalci sděleno stáří bytového domu, možné technické zhodnocení apod Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Obytný dům čp. 234 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 234/2 se nachází přímo v centru obce Větřní u hlavní komunikaci Český Krumlov Frymburk naproti místnímu kostelu v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení a několika objekty občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace.

3 3 Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 234/2 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č. 344 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 ve výši 4632/ Bytová jednotka je, dle vyjádření sousedů pravděpodobně prázdná, vlastník se v místě již nezdržuje. Oceňovaný pozemek tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Větřní nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, z informace pracovníka Obecního úřadu ve Větřní a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 234/2 1.2 Pozemek st. parcela č. 344 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 234/2 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 234/2 4. Odhad obvyklé ceny bytu č.p./č.j. 234/2 metodou střední hodnoty 5. Odhad obvyklé ceny bytu č.p./č.j. 234/2 metodou váženého průměru 6. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 234/ Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Popis Budova č.p. 234, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je podsklepená, se třemi nadzemními podlažími vč. podkroví / 1. podzemní podlaží je technické a v každém dalším podlaží jsou bytové jednotky a se sedlovou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod ze severní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena na počátku 60.let minulého století s centrálním schodištěm ve středu dispozice, bez výtahu a se třemi byty na každém nadzemním podlaží a dvěma byty v podkroví. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, kotelny, chodba, sklepy. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je, kromě zemního plynu, napojen bezprostředně na ostatní inženýrské sítě. Oceňovaný byt 1+1 leží v 1. nadzemním podlaží u jižní fasády objektu. Má předsíň, kuchyň, pokoj, koupelnu a WC. Mimo byt jsou jako příslušenství dvě sklepní místnosti. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : dřevěný sedlový krov Střešní krytina : betonová taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění pravděpodobně = 46 let. Popis vybavení 1.NP /nadzemní podlaží/ Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : prefa s povrchem z teraca

5 5 Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené, vchodové plastová Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : kotelna s kotlem na PP u většiny bytových jednotek, lokální Rozvod vody : studené i teplé Rozvod plynu : neproveden Popis vybavení bytu č. 234/2 Znalci nebylo povinným umožněno provést vlastní prohlídku bytové jednotky, znalec předpokládá vnitřní vybavení v úrovni obdobných staveb postavených ve stejném časovém období ( předpokládaný popis vybavení viz níže zpracovaná tabulka výpočtu koeficientu K 4 ) Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z prohlášení vlastníka, které bylo znalcem vyhledáno na Katastrálním úřadě v Českém Krumlově. BYT č. 234/2 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 1. NP pokoj č. 1 16,93 kuchyň 8,82 předsíň 6,37 koupelna 3,00 WC 1,00 sklep č.1 1,20 sklep č.2 9,00 16,93 29,39 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 46,32 Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem m 2 46,32 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem m 2 46,32 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 46,32 Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.PP, 1.NP až 3. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,-Kč / m 2

6 6 Podlahová plocha bytu PP m 2 46,32 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,029 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné nespalné S Zastřešení Krov dřevěný vázaný S Krytiny střech Tašková betonová S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S Úprava vnějších povrchů Zateplovací systém N Vnitřní obklady keramické Keramické v koupelně a kuchyni S Schody Betonové s povrchem z teraca S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, PVC, jekor S Vytápění lokální P Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody EI boiler S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Nevyskytují se CH Ostatní Nevyskytují se CH Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU ,49, Stáří a opotřebení Objekt byl kolaudován v roce 1962 a do dnešního dne je plně užíván. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je při prováděné běžné údržbě průměrný. V rámci částečné rekonstrukce byla provedena nová fasáda, vyměněna okna a byla též vyměněna střešní krytina s klempířskými prvky. Vzhledem k převážnému zastoupení původních prvků a konstrukcí na stavbě provedl znalec výpočet opotřebení lineární metodou. Stáří ke dni odhadu : = 46 let

7 7 Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / 1962 Stáří 46 let Předpokládaná další životnost 64 let Celková životnost 110 let Procento ročního opotřebení 0,909 % Opotřebení 41,82 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,49,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 46,32 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,60,- Opotřebení 41,82 % ,97,- Cena časová bytu č. 234/2 ke dni odhadu Kč ,63,- 1.2 St. parcela č. 344 zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 344 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 210 m2 je zastavěna bytovým domem č.p Srovnávací pozemek leží v obci Větřní v souvislé zástavbě mezi širším centrem a okrajem zástavby a dnes je též zastavěn stavbou rodinného domu. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Obec Větřní, souvislá zástavba, zastavěn rodinným domem a dalšími stavbami, u hlavní silnice, hluk od dopravy Popis srovnávacího pozemku Jihovýchodní orientace, svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě ZP, Výměra srovnávacího pozemku VS m2 950 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 400,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěné části obce, zpevněný příjezd 0.90 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený bez ZP 1.40 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60

8 8 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rodinnými domy, maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Centrum ovce Větřní, souvislá zástavba, zastavěn bytovým Popis oceňovaného pozemku Jižní orientace, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku včetně ZP, Výměra oceňovaného pozemku m2 210 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum obce, zpevněný příjezd, rovinatý až 1.10 mírně svažitý pozemek B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rodinnými domy, maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 523,81,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,10,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku /52624 Obvyklá cena podílu pozemku st. č. 344 ke dni odhadu Kč 9 680,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 234/ ,00,- Kč 41,82 % ,00,- Kč Podíl st. parcely č ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč

9 9 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 234/2 výměra m2 46,32 Nájemné Kč/m2/r 900,00,- Celkem příjem z nájemného ročně Kč ,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 46 Celková životnost Z ( roků ) 110 Opotřebení A ( % ) 41,82 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 150,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 938,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 5 073,- Správa nemovitostí Kč/rok 600,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 9 544,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,93,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,00,-

10 10 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 234/2 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Oceňovaný byt je nabízen na realitním serveru za cenu ,- Kč. Z předchozí praxe a zkušeností je zřejmé, že tato zveřejněná cenová nabídka bude cenou maximální. Nabídka oceňovaného bytu na : Prodej bytu 1+1 ve Větřní Prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, v obci Větřní. Byt má celkovou výměru 36,12 m2 a nachází se v I. patře zděného domu. Skládá se z obytné kuchyně(8,82 m2), pokoje(16,93 m2), předsíně(6,37 m2), koupelny(3 m2) a WC(1 m2), 2 sklepy v suterénu(9 m2 a 1,2 m2). Byt je v původním stavu, má plastová okna, v obývacím pokoji původní podlaha z parket, starší kuchyňská linka, koupelna a wc v původním stavu. Výtápění je na tuha paliva, v obývací místnosti jsou kamna. Dům má zateplenou fasádu a nachází se v klidné části obce naproti kostelu. Výměra bytu 36 m2 ( bez příslušenství ) Nabídková cena : ,- Kč Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :

11 11 Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 1+1 ve Větřní Prostorný byt 1+1 ve Větřní v Českém Krumlově. Byt je situovaný na jih s pěkným výhledem do okolí. Byt prošel částečnou rekonstrukcí, má plastová okna, nové stoupačky, obloženou umakartovou koupelnou s vanou oddělenou od WC. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, nová střecha, fasáda, plastová okna. Výměra bytu 40 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu 2+0 ve Větřní Prodej družstevního bytu 2+0 s balkonem v 1.patře panelového domu. Nová kuchyňská linka, nově vymalováno. Po dohodě možnost odkoupení vnitřního vybavení. Byt je ve velice dobrém stavu. Převod do osobního vlastnictví v roce V okolí veškerá občanská vybavenost. Výměra bytu 40 m2 Nabídková cena : ,- Kč

12 12 Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+1 ve Větřní Prodej družstevního bytu 1+3 s balkonem v 1. patře zatepleného panelového domu v obci Větřní u Českého Krumlova. Celková plocha bytu je 74m2, k dispozici dále 2x sklep, kolárna a sušárna prádla v přízemí domu. Výměra bytu 74 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej bytu 1+1 ve Větřní Prodej bytu v osobním vlastnictví 1+1 ve Větřní. Byt se nachází v 3. patře bez výtahu. Byt o podlahové ploše 35,67 m2 je v původním stavu a je velmi zachovalý. Dům je zateplený a má nové okna. Byt je dobře situovaný, je nedaleko ZŠ, autobusové zastávky a prodejny potravin. Výměra bytu 36 m2 Nabídková cena : ,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č Loka lita Větřní byt 1+1 sta vby Příslu šenství 1 podprů měr výmě ra 36 bez přísl ušen ství Jiné stav průmě r - Cena nabídková / prodejní Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství Typ vlast nictv í stav Pram en ceny Cena Po redukci

13 13 K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC 1 Větřní byt Větřní byt Větřní byt Větřní byt Průměr 40 průmě r 1 Průměr 40 průmě r + 1 Průměr 74 průmě r 1 Průměr 36 průmě r Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost bytu K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy typu vlastnictví ( např. družstevní, osobní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) 3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/08 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. stanoví porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Oceňovaný byt leží v obci Větřní v Jihočeském kraji tj. obec s obyvateli, patří pro výpočet základní ceny bytu do kategorie obcí s až obyvateli. Opotřebení bytu je 42,82 %, což je v rozpětí % opotřebení a znalcem je charakterizováno jako střední. Další údaje pro výpočet viz níže uvedená tabulka. Byt č. 234/2 Druh objektu parcely dle katastru Budova typu K Základní cena bytu Kč/ m ,- Výměra bytu m 2 46,32 Koeficient cenového rozpětí Kcr - 0,51 Koeficient cenového porovnání pro I.pásmo 1 Kcr 0,490 Koeficient cenového porovnání pro II.pásmo 1 Kcr/2 0,745 Koeficient cenového porovnání pro III.pásmo 1,000 1,000 Koeficient cenového porovnání pro IV.pásmo 1 + Kcr/2 1,255 Koeficient cenového porovnání pro V.pásmo 1 + Kcr 1,510 Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu dle tabulky č.2 přílohy č.17 vyhl. a charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků dle tabulky č. 3 :

14 14 Popis I II III IV V Vn Ci x Vn 01 Trh s nemovitostmi poptávka je s nabídkou v rovnováze 02 Poloha budovy v obci preferované sídelní útvary a centra obcí 03 Převládající zástavba v obci bytové objekty, občanská vybavenost, provozní objekty 04 Inženýrské sítě elektropřípojka, veřejný vodovod a kanalizace, plynovod, telefon 05 Doprava místní doprava do 500 m, železnice, autobus v dosahu MHD 06 Obchod a služby kompletní síť obchodů a základní služby 10 1,000 x ,510 x 9 8 1,510 x 8 9 1,255 x 9 8 1,255 x 8 8 1,255 x 8 07 Školství základní škola 5 1,000 x 5 08 Zdravotnictví praktický lékař, zubař 7 1,000 x 7 09 Kultura, sport, ubytování - kulturní zařízení, sportovní zařízení, restaurace,kavárna 5 1,000 x 5 10 Úřady obecní úřad, pošta, banka, policie aj. 3 1,255 x 3 11 Pracovní možnosti v obci omezené pracovní možnosti v místě 7 1,000 x 7 12 Životní prostředí - běžný hluk a prach od dopravy 8 1,255 x 8 13 Přírodní lokalita - les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m 5 1,000 x 5 14 Změny v okolní zástavbě - beze změny 2 1,000 x 2 15 Příslušenství budovy - bez dopadu na cenu bytu 4 1,000 x 4 16 Typ stavby - zděná 5 1,255 x 5 17 Obyvatelstvo - průměrná hustota obyvatelstva 6 1,255 x 6 18 Vybavení bytu lokální topení, teplá voda, elektřina, koupelna, WC podstandard, 19 Orientace bytu ke světovým stranám - orientace hlavních místností je na jih 10 0,745 x ,510 x 8 20 Poloha bytu v domě podlaží v 1.NP bez výtahu 7 0,745 x 7 21 Mimořádné příslušenství domu sklep mimo byt 1 1,000 x 1 22 Posouzení širších vztahů průměrný byt 10 1,000 x 10 Součet Výpočet ceny bytu : Základní cena ZC Kč / m ,00,- Suma součinu koeficientů cen. porovnání s váhami jednotlivých znaků ( Kcp x vn ) Součet vah hodnotících znaků vn - 145

15 15 Koeficient cenového porovnání Kcp Základní cena upravená ZCU Kč / m ,00,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 46,32 Cena bytu č. 234/2 porovnávacím způsobem ke dni odhadu Kč ,00,- 4. Obvyklá cena stanovená metodou střední hodnoty 4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 4.2 Výpočet střední hodnoty byt č.p./č.j. 234/2 Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem ,00,- Kč ,00,- Kč Střední hodnota byt č.p./č.j. 234/ ,00,- Kč 5. Obvyklá cena stanovená metodou váženého průměru 5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 5.1 Výpočet váženého průměru byt č.p./č.j. 234/2 Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC ,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV ,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 1,096 Váha výnosové hodnoty ( n ) 1,96 Vážený průměr byt č.p./č.j. 234/2 ( ČC + n* CV ) / n ,00,- Kč

16 16 6. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena ,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,00,- Kč Výnosová hodnota ,00,- Kč Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. /bez pozemku/ ,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty ,00,- Kč vážený průměr ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s ,00,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 234/2 dle odborného odhadu znalce ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p./č.j. 234/2 v budově č.p. 234 v obci Větřní na st. parcele č. 344 zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 4632/52624 vše včetně příslušenství v katastrálním území a v obci Větřní zapsané na LV 1196 resp. budova č.p. 234 s pozemkem na LV 1126 vše evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlove činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : čtyřistadesettisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN LV x kopie katastrální mapy

17 17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 121/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 13. listopadu 2008 Ing. Michal Sirový

18 18 FOTODOKUMENTACE pohled na jižní fasádu objektu č.p. 234 vstupní dveře do bytu č.p./č.j. 234/2