A. Nález. 1. Znalecký úkol. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku. 4. Vlastnické a evidenční údaje

Transkript

1 ý č é ě é ě é í ýš č ž čá í é č í č č š é á ě á í ú Ř šť é á í úř Ú ý á í š ě ěř ěř š á ť č ě í é é úč š ě í é ř ě ž áš í Č é č á ě í ě á í á č ň á í úč é ě í ě í áš č áš č áš č áš č Š á á í

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na pozemku parc. č. st. 123, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 153 a na pozemcích parc. č. 1461/1 a parc. č. 1461/2, v obci Mšené - lázně, katastrální území Ředhošť, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, okres Litoměřice. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovitostí. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 191 ze dne kopie katastrální mapy - zdroj: - objednávka provedení odhadu ceny předmětu dražby ze dne informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Mšené-lázně Katastrální území: Ředhošť (744905) List vlastnictví číslo: 191 Vlastníci: 1. Kodera Jaroslav Podíl: 1/2 Ředhošť 153, Mšené-lázně 2. Kodera Jaroslav Podíl: 1/2 Ředhošť 153, Mšené-lázně 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3 3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p Nemovitá věc se nachází v obci Mšené - lázně, v stavebně nesrostlé části Ředhošť - Loucká. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Rodinný dům je samostatně stojící, zřejmě nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je pravděpodobně napojen na elektro, vodovod a kanalizaci. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví Ústeckého kraje a dále po pozemku ve vlastnictví obce Mšené lázně. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 123 tvoří pozemky parc. č. 1461/1 - zahrada a parc. č. 1461/2 - zahrada. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: - stavba dílny, 1 PP + 1 NP, ZP cca 42 m 2, zanedbaný stav, - vedlejší stavba navazující na dílnu, ZP cca 15 m 2, stav nezjištěn, - hospodářská stavba, 2 NP, ZP cca 110 m 2, zanedbaný stav, - vedlejší budova (zřejmě obytná), 2 NP, ZP cca 77 m 2, zanedbaný stav, - venkovní úpravy - oplocení, vrata.

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 7 Hospodářsko-správní význam obce znak se neposuzuje 1,00 8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00 9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i ) = 0,970 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 0,05 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 0,01

5 5 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná 0,01 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,869 i = 2 a) Rodinný dům 35 Jedná se objekt samostatně stojící, nepodsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Svislé konstrukce zděné, střecha sedlová, střešní krytina tašková. Venkovní omítky břízolitové. Okna jsou dřevěná dvojitá. Rodinný dům byl postaven kolem roku Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako zanedbaný. Podlaží: Název Zastavěná plocha 1.NP 13,25 4,90+6,50 2,65 = 82,15 m 2 2.NP 13,25 4,90+6,50 2,65 = 82,15 m 2 Součet: = 164,30 m 2 Podlažnost: 164,30 / 82,15 =2,00 Obestavěný prostor (OP): OP: 13,25 4,90 (2,90+2,70+3,40/2)+6,50 2,65 (2,90+(2,50+2,90)/2) = 570,41 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Mšené-lázně Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 1 604, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00

6 6 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1930 Stáří stavby (y): 87 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i ) V 13 ): 0,541 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 867,76 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 záplav 7 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,90 obce 8 Poloha obce VI. V ostatních případech 0,80 9 Občanská vybavenost obce II. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 1,00 5 Index trhu (I T = P 6 P 7 P 8 P 9 (1 + P i )): 0,698 i = 1 Index polohy (I P ): 0,869 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 570,41 867,76 0,698 0,869 = ,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2

7 7 Cena po úpravě: = ,72 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,72 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Mšené-lázně Název okresu: Litoměřice Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,70 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení 0,98 Základní cena výchozí: ZC v = 1 234, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 406, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 955 m 2 Redukční koeficient podle 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do m 2. Index trhu: I T = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,869 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,843

8 8 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 342,2580 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 123 Zastavěná plocha a nádvoří , 1461/1 Zahrada , /2 Zahrada ,90 Součet: ,39 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,20 Kč Pozemky zjištěná cena: ,20 Kč

9 9 C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části Nález tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Výsledné ceny: a) Rodinný dům ,72 Kč b) Pozemky ,20 Kč Výsledná cena činí celkem: ,92 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena (podíl id. 1/3): , Kč. Cena slovy: Třistatřinácttisícpětsetpadesát Kč.

10 10 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

11 11 Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 153, Mšené - lázně, Ředhošť Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu cca 87 roků Stav objektu Zanedbaný Počet NP 2 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 955 m 2 Zastavěná plocha RD 82 m 2 Užitná plocha RD 130 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby, venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Mšené lázně - Ředhošť Popis: Rodinný dům 5+1 v původním stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu 90 roků Stav objektu Zanedbaný Počet NP 2 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 656 m 2 Zastavěná plocha RD 153 m 2 Užitná plocha RD 280 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby, venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: 4 143, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,95 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: 3 936, Kč Objekt č. 2: Rodinný dům Mšené lázně - Ředhošť Popis: Rodinný dům 3+1, v původním stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu 100 roků Stav objektu Zanedbaný Počet NP 2 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku m 2 Zastavěná plocha RD 98 m 2 Užitná plocha RD 75 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace

12 12 Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby, venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 0,98 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,93 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Objekt č. 3: Rodinný dům Mšené lázně - Ředhošť Popis: Rodinný dům 5+1, po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, stavebně nesrostlá část obce Stáří objektu 85 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 2 Počet PP 0 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 600 m 2 Zastavěná plocha RD 134 m 2 Užitná plocha RD 228 m 2 Přípojky Elektro, vodovod, kanalizace Garáž Ne Příslušenství Vedl. stavby, venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: 8 004, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,97 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,95 Celkový koeficient: 0,92 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: 7 367, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita,

13 č á é í ú ú í á í ř í š ý ů ý á ž á ž é é ýš č ň é é ě í ě é ř ží é á ě í ě í ě é ř á ů ú í á ě é é ě ýš č ž čá í é č č č č š é é ě ú Ř šť ěž ě é á é í č í č á í č ě í č Š á ř á Ť é ž ř

14 á ž í ý á ř č é í č é á á ů úč ř é á í Ě

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24 Katastrální mapa:

25 Mapa oblasti:

26 Fotodokumentace:

27 í