ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1123/15/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1123/15/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. st. 39 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 8 (rekreační chalupa), která je součástí pozemku parc. č. st. 39; - podílu ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. 14/2; to vše v k. ú. Chcebuz, obec Štětí, okres Litoměřice. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 12521/11-96 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 34 stran textu, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ Poloha a vnější vlivy Rekreační chalupa č. e. 8, která je součástí p. č. st. 39, a příslušenství Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Rekreační chalupa s pozemkem a příslušenstvím Zemědělská pozemek Rekapitulace srovnávací metody Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 34

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 12521/11-96: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 44, tj.: - podíl ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. st. 39 vč. příslušenství a stavby rodinné rekreace č. e. 8 (rekreační chalupa), která je součástí pozemku parc. č. st. 39; - podíl ve výši id. 1/3 na pozemku parc. č. 14/2; to vše v k. ú. Chcebuz, obec Štětí, okres Litoměřice. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 44 pro k. ú. Chcebuz, obec Štětí, okres Litoměřice ALV: BLV: Vlastník Hamplová Herma, Přívozní 1600/2b, Holešovice (Praha 7), Praha; identifikátor: /050; podíl 1/3 Záhrubská Rulfová Kateřina, Borovanského 2382/21, Stodůlky (Praha 13), Praha; identifikátor: /0008; podíl 2/3 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. st. 39 zastavěná plocha a nádvoří 553 m 2 Součástí je stavba: Chcebuz, č. e. 8, rodinná rekreace Stavba stojí na pozemku p. č.: st. 39 parc. č. 14/2 orná půda 1890 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 34

4 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 14/ m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; NP nadzemní podlaží, PP podzemní podlaží; IS inženýrské sítě; KM katastrální mapa; ZP započitatelná plocha B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Povinná znalce kontaktovala, avšak nemá k dispozici klíče k objektu, takže stavbu nemůže zpřístupnit. Většinový spoluvlastník (podíl id. 2/3 Záhrubská Rulfová Kateřina) objekt nechce zpřístupnit, protože pečuje o astmatické dítě a přes zimu objekt neobývá. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 34

5 Doporučené dopisy s kontaktováním povinné a spoluvlastníka objektu nebyly vráceny prostřednictvím České pošty k mým rukám, povinná i spoluvlastník objektu byli o místním šetření informováni. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 44 ze dne , k. ú. Chcebuz, obec Štětí, okres Litoměřice vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 12521/11-96 ze dne Sdělení MěÚ Štětí ze dne ; č. j. 1/2015/OSŽPD/Zw; vyřizuje: Bc. František Zwettler; o zaslání kopie dokladů z archivu stavebního úřadu, které jsou k dispozici: Rozhodnutí o změně užíváni (k rekreaci) ze dne , č. j. 332/7/1347/79/Č/ŠI Určení evidenčního čísla ze dne , č. j. 3868/90 Oznámení o převodu nemovitostí ze dne , č. j. RI 812/89 Rozhodnutí souhlas k převodu ze dne , č. j. 3617/1717/89/Ro Notářský zápis kupní smlouva ze dne , NZ 339/76 Rozhodnutí o dědictví ze dne , č. j. 1825/80, 4 D 1564/80-jl- Hlášení o přechodu vlastnictví k nemovitosti ze dne , č. j. 267/89/výs. Půdorysy, řezy, pohledy, datum 3/79, č. zak , vypracoval: ateliér BOV III, Ing. Beneš Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy, k. ú. Chcebuz dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Štětí Informace získané při místním šetření Informace zaslané povinnou paní Hermou Hamplovou a spoluvlastníkem paní Kateřinou Záhrubskou Rulfovou prostřednictvím dopisů ze dne a Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 34

6 Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, s. ISBN Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 34

7 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 34

8 Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 44 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 44 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Objekt nebyl zpřístupněn, a proto nemohlo být provedeno zaměření objektu. K objektu však byla stavebním úřadem zaslána výkresová dokumentace, venkovní a vnitřní rozměry jsou proto převzaty z této dokumentace, nemohly však být ověřeny. Ve znaleckém posudku předpokládám soulad této dokumentace se skutečným stavem. Částečné informace o stavu a vybavení objektu byly získány od spoluvlastníka objektu paní Kateřiny Záhrubské Rulfové. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 34

9 znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je pozemek s rekreační chalupou a příslušenstvím a zemědělský pozemek, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 34

10 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Litoměřice na území obce Štětí v části obce a katastrálním území Chcebuz. Jedná se o malou odlehlou část obce ležící na kopci asi 5 km severovýchodním směrem od centrální části města Štětí, místní dominantou je kostel sv. Petra Pavla. Oceňovaný objekt se nachází v západní části obce v zatáčce v místě křižovatky silnic vedoucích od části obce Radouň a od obce Štětí. Centrum nejbližšího okresního města Mělník je vzdáleno 19 km, do Litoměřic je to 25 km. Jedná se o klidnou lokalitu sloužící k bydlení či rekreaci, zástavba je převážně obklopena poli, východním směrem na obec navazuje CHKO Kokořínsko Máchův kraj. Díky papírnám, které se nachází v centrální části města Štětí, bývá v obci zvýšená prašnost a znečištěné ovzduší. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, ve které převažuje původní zástavba rodinných domů a zemědělských stavení. Občanská vybavenost: V části obce Chcebuz prakticky chybí občanská vybavenost, je zde pouze obchod se smíšeným zbožím, restaurace a pošta. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v 5 km vzdálené centrální části obce Štětí, veškerá pak v Mělníce či v Litoměřicích. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnicích III. třídy, asi 4 km od obce vede silnice I. třídy č. I/9 (Praha Mělník Česká Lípa). Z veřejné dopravy je v části obce Chcebuz asi 400 m pěšky zastávka autobusů, které zajišťují spojení do Štětí a některé autobusy také přímé spojení do Litoměřic. Nejbližší železniční zastávka je ve Štětí. Nevýhodou je absence nočních linek. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci z pozemku parc. č. 1595/7 (ostatní plocha neplodná půda; vlastník: město Štětí). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné na vlastním pozemku a v omezené míře také na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici pouze elektřina a vodovod. Rekreační chalupa je na všechny uvedené inženýrské sítě napojena. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 34

11 Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ0423 Štětí , Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Rekreační chalupa č. e. 8, která je součástí p. č. st. 39, a příslušenství Jedná se o částečně roubenou a částečně zděnou stavbu z hrázděného zdiva, která byla postavena odhadem před cca 150 lety. Skutečné stáří však může být i větší. Stavba má 2 obytná podlaží a půdu pod sedlovou střechou, východním směrem na ni plynule navazuje stodola. Dle většinové spolumajitelky paní Kateřiny Záhrubské Rulfové v objektu není sociální zařízení, v předsíni s kamny je zvýšená vlhkost a vyskytují se zde plísně. Do objektu je sice zavedena voda, ale přívod vody není uložen v nezámrzné hloubce, a proto se musí na zimu uzavírat. Dle paní Rulfové je vedlejší objekt využíván jako ubytovna, která vydělává na příspěvcích na bydlení, a tak v místě pravidelně zasahuje policie. Dispoziční řešení Dispozičně je objekt řešen jako 4+1 s balkónem v patře. Nevýhodou je nízká světlá výška místností, která dosahuje výšek od 1,9 m do 2,1 m a nízká světlá výška dveří, která se pohybuje v rozmezí od 1,55 m do 1,87 m. V přízemí se nachází vstupní předsíň se schodištěm do patra, ze které vedou dveře do kuchyně, spíže a komory. V přízemí je dále pokoj přístupný ze spíže a kuchyně, a také sklep přístupný ze spíže. V patře se nachází předsíň, ze které vedou dveře do komory a 2 pokojů. Jeden z pokojů je průchozí do dalšího pokoje. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu rodinná rekreace, což je v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Stavba byla v roce 1979 rekolaudována na stavbu k rekreaci, před tímto rokem se jednalo o stavbu určenou k bydlení. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 150 lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné či z pískovce Nosné konstrukce: roubené či hrázděné zdivo Stropy: dřevěné trámové s přiznanými trámy a dřevěným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby a dešťové svody z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: roubená fasáda či omítnutá fasáda v části s hrázděným zdivem Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 34

12 Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x vyvložkovaný POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: roubené, dřevěné obklady a omítky Obklady: dřevěné obklady Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a částečně prosklené s dřevěnými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné prkenné, z dlažby, betonové Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody; vodovod není v nezámrzné hloubce Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: odkanalizování do vodoteče Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: elektrický sporák, kuchyňská linka, dřez Údržba: prováděna běžná údržba Ostatní: není provedeno Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Výpočet obestavěného prostoru rekreační chalupy č. e. 8 dle stavební dokumentace Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 10,26*7,2 2,31 m 73,87 m m 3 2.NP 10,26*7,2 2,1 m 73,87 m m 3 zastřešení 10,26*7,2*(0,45+2,15*0,5) nadezdívka + sedlová střecha 113 m 3 Obestavěný prostor 438 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 74 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží 148 m 2 Výměry místností rekreační chalupy č. e. 8 dle stavební dokumentace Podlaží 1.NP Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha předsíň se schodištěm do patra 9,10 100% 9,10 m 2 kuchyně 20,00 100% 20,00 m 2 pokoj 9,60 100% 9,60 m 2 spíž 5,30 100% 5,30 m 2 sklep 3,80 100% 3,80 m 2 komora 8,90 100% 8,90 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 56,70 m 2 2.NP předsíň 10,70 100% 10,70 m 2 pokoj 22,60 100% 22,60 m 2 pokoj 10,80 100% 10,80 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 34

13 pokoj 11,10 100% 11,10 m 2 komora 10,40 100% 10,40 m 2 balkon 3,90 50% 1,95 m 2 Započitatelná plocha 2.NP 67,55 m 2 Celková započitatelná plocha 124,25 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 150 lety. Exteriér objektu je dle místního šetření ve středním udržovaném stavu, pouze na jihozápadní štítové stěně v 1.NP pod okny opadává omítka a částečně také z východní strany ve 2.NP. Dle většinového vlastníka paní Kateřiny Záhrubské Rulfové se v objektu vyskytuje zvýšená vlhkost, jsou zde i místa, ve kterých se vyskytuje plíseň. V prozatím ucházejícím stavu je střešní krytina a klempířské konstrukce, v nedávné době byl také pravděpodobně vyvložkován komín. Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, vodovod, odkanalizování do trativodu b) Oplocení z pletiva s kovovými sloupky či dřevěné se zděnými či kamennými sloupy c) Vjezdová brána - dřevěná d) Zpevněné plochy kamenný chodníček podél chalupy - Suché WC - jedná se o dřevěné suché WC s rozměry cca 0,9 m x 1 m x 2,2 m s dřevěnými svlakovými dveřmi, které je postaveno naproti stodole. - Stodola jedná se o dřevěnou stavbu z trámů jednostranně opláštěných s podezdívkou z vápence, se sedlovou střechou s pálenou krytinou, která plynule navazuje na rekreační chalupu severovýchodním směrem. Stavba stojí na pozemku parc. č. st. 39, je v udržovaném stavu, postavena byla pravděpodobně současně s rekreační chalupou, tj. před cca 150 lety. Výpočet obestavěného prostoru stodoly dle stavební dokumentace Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 4,65*7,2 4,86 m 33,48 m m 3 zastřešení 4,65*7,2*2,15*0,5 - sedlová střecha 36 m 3 Obestavěný prostor 199 m 3 Užitná plocha 30,19 m Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 39 a 14/2, které jsou zapsané na LV č. 44 ze dne pro k. ú. Chcebuz, obec Štěti, okres Litoměřice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 34

14 Sousední parcely (info z parc. č. st. 39: 1595/7, 1599 parc. č. 14/2: st. 34, 12, 14/1, 14/3, 14/5, 1322/2, 1513/3 Pozemek parc. č. st. 39 Pozemek je mírně svažitý, má nepravidelný tvar, ve své centrální části je zastavěn rekreační chalupou č. e. 8, navazující stodolou a suchým WC. Zbývající část pozemku má travnatý povrch s okrasnými porosty a slouží jako zahrada. Po obvodu pozemku je provedeno oplocení. Z jižní strany na oplocení navazuje betonová opěrná zídka, která vyrovnává výškové rozdíly mezi ulicí a zahradou, nachází pravděpodobně již na veřejném prostranství. Z inženýrských sítí je pozemek napojen na elektřinu a vodovod. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 14/2 Pozemek je mírně svažitý orientovaný směrem k jihozápadu, má protáhlý tvar, navazuje na zástavbu obce u rodinného domu č. p. 74 při vjezdu do obce směrem od obce Štětí. Pozemek má travnatý povrch, v době místního šetření byl neudržovaný. Do severního rohu pozemku zasahuje dle fotomapy pravděpodobně zděné oplocení a přístřešek, které je ve vlastnictví cizí osoby. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Štětí se oceňované pozemky: - parc. č. st. 39 nachází v území vymezeném jako plochy obytné nízkopodlažní zástavba a zastavěné části pozemku stavbou rekreační chalupy jako plochy rekreace; - parc. č. 14/2 nachází v území vymezeném jako orná půda. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 34

15 7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR ( se pozemky nenachází v záplavové oblasti Shrnutí Adresa: okres Litoměřice, obec Štětí - část obce Chcebuz č. e. 8 Nemovité věci: Roubená a částečně hrázděná chalupa s pozemkem a příslušenstvím, a zemědělský pozemek - podíl id. 1/3 Dispozice: 4+1/B Stav: střední až nevalný Podlažnost: 1NP + 2NP + půda Vybavení: podstandardní - bez sociálního zařízení Obestavěný prostor: 438 m 3 Příslušenství: stodola, venkovní úpravy Započitatelná 124,25 m 2 Pozemek u plocha: chalupy: 553 m 2 Zast. plocha 1.NP: 74 m 2 Zemědělský pozemek: m 2 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o historicky zajímavý objekt značného stáří odhadem 150 let Ponižující faktory: o podstandardní vybavení v objektu chybí sociální zařízení, lokální vytápění kamny na TP o v části obce Chcebuz prakticky chybí občanská vybavenost o neúplné inženýrské sítě v místě je pouze elektřina a vodovod o současný převis nabídky objektů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost; celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o vlastnictví nemovitých věcí více subjekty o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 34

16 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu na rekreační chalupě odhaduji na 80% obvyklé ceny a v případě zemědělského pozemku na 90% obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/3 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Nemovité věci mají dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 44 ze dne celkem 2 spoluvlastníky. Zemědělský pozemek lze poměrně jednoduše rozdělit geometrickým plánem v poměru dle oceňovaného podílu na rozdíl od rekreační chalupy. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 34

17 Rekreační chalupa s pozemkem a příslušenstvím Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. - okruh potencionálních investorů Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s chalupou či rodinným domem a příslušenstvím 1.) Nabídka nemovitých věcí v části obce Chcebuz a okolí do 1 km - byly nalezeny celkem 4 rodinné domy či rekreační chalupy s nabídkovou cenou od Kč do Kč. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 34

18 V části obce Chcebuz a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 38 rodinných domů či rekreačních chalup s nabídkovou cenou od Kč do Kč. 2.) Nabídka nemovitých věcí v části obce Chcebuz a okolí do 12 km od obce - bylo nalezeno celkem 32 rodinných domů s nabídkovou cenou od Kč do Kč a celkem 4 rekreační chalupy s nabídkovou cenou od do Kč. 3.) Nabídka nemovitých věcí v obci Štětí - bylo nalezeno celkem 16 rodinných domů s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Na území obce nebyla v nabídce nalezena žádná chalupa. 4.) Na tomto serveru byly na území obce Štětí nalezeny celkem 3 realizované nedobrovolné dražby rodinných domů. Tyto objekty se vydražily za Kč (adresa: Počeplice 37), Kč (adresa: Brocno 93) a Kč (adresa: Chcebuz 110). Níže je v tabulce uvedena uskutečněná dražba přímo v části obce Chcebuz: Realizovaná dražba Adresa: Štětí, Chcebuz 110 1/2 dvojdomu - RD s 1PP a 2NP s pravděpodobnou dispozicí 4+1, který byl postaven v roce Popis: Na pozemku jsou 2 vedlejší stavby. Objekt: zděná 1/2 dvojdomu Stav: střední Dispozice: 4+1/G Vybavení: standardní Podlažnost: 1PP + 1NP + 2NP Příslušenství: 2x vedlejší stavba Fotodokumentace: Pozemek: 587 m 2 Zastavěná plocha: 76 m 2 Započitatelná plocha: 126 m 2 Obestavěný prostor: 600 m 3 Vydražená cena: Kč Obvyklá cena: Kč Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 Datum dražby: Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. Poptávka je spíše po zrekonstruovaných objektech vhodných k rekonstrukci, které odpovídají dnešním standardním nárokům na bydlení či rekreaci obsahují sociální zařízení. Obchodovatelnost posuzuji jako nevalnou. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 34

19 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovité věci: roubená chalupa poloroubená chalupa zděný RD zděný RD zděná chalupa zděný RD Adresa: Štětí, Chcebuz 8 Snědovice, Bylochov 8 Nebužely 13 Snědovice,Strachaly 43 Štětí, Veselí 11 Štětí, Radouň 120 Fotografie: Doplňující popis: x Poloroubená chalupa z 19. století s dispozicí 5+1 a nedokončenou koupelnou a WC. Objekt je členitý, lze vybudovat další místnosti a využít půdu. Na RD navazují 2 stodoly. Objekt je vhodný k celkové rekonstrukci. Provedena je přípojka vody a elektřiny, ohřev TUV je el.bojlerem, vytápění kamny na TP. Zděný RD 4+1 vhodné k bydlení či rekreaci. Objekt je v udržovaném stavu. V 1.NP jsou 2 pokoje a garáž. V patře je pak koupelna, pokoj, kuchyně s jídelnou a ložnice. Půda je vhodná k vestavbě. Objekt není podsklepený. Pálená střešní krytina, dřevěná okna, lokální vytápění na TP, napojení E, K a V. Zděný podsklepený RD 5+kk na mírně svažitém pozemku. Objekt je po částečné rekonstrukci vč. střechy (r. 2010). V 1.PP je garáž, dílna, sklad. V 1.NP je chodba, obýv. pokoj s kk, terasa, pokoj, koupelna, WC. V podkroví je chodba, 3x pokoj, balkon. Z IS je zde E a V. Zděná chalupa 5+1/L k trvalému užívání. RD má 1NP a podkroví, je po rekonstrukci z r V 1.NP je kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC a šatna. V podkr. jsou 3 pokoje, lodžie a komora. Vytápění je ÚT na TP, el. v mědi, podlahy prkenné, z PVC či dlažby. Ohřev TUV boilerem. Na pozemku je pergola, dílna a hrací místnost. Zděný RD 4+1, ve kterém se provádí rekonstrukce - nové rozvody elektřiny, vody, koupelna se sprchou, částečně SDK podhledy. Na půdě je možná vestavba. Zavedena je E a V, vytápění krbovými kamny. Konstrukční provedení: roubené / hrázděné poloroubenné zděné zděné zděné zděné Dispozice: 4+1/B /G 5+kk/T/B/G 5+1/L Podlažnost: 1NP + 2NP + půda sklep+1np+2np+půda 1NP + 2NP + půda 1PP+1NP+podkroví 1NP + podkroví 1NP + 2NP + půda Výměra pozemku [m 2 ]: Obestavěný prostor [m 3 ]: 438 nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn nezjištěn Zastavěná plocha 1.NP [m 2 ]: Započitatelná plocha [m 2 ]: 124, Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m 2 započ. pl.]: Variační koeficient [%]: 20,48% K 1 - Lokalita: Štětí, Chcebuz 8 Srovnání pomocí indexové metody obdobná větší obec obdobná obdobná obdobná 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 34

20 K 2 - Pozemek: udržovaný, 553 m 2 větší, svažitý menší, svažitý větší, udržovaný větší, udržovaný menší, bez údržby 0,95 1,05 0,97 0,90 1,04 K 3 - Stav: K 4 - Vybavení, příslušenství: K 5 - Velikost nemovitých věcí: K 6 - Napojení na sítě (přípojky): K 7 - Zdroj informací: K 8 - Právní vztahy: K 9 - Ostatní: střední (exteriér) až nevalný (interiér) podstandardní - bez soc.zař. / stodola nevalný střední střední střední střední až nevalný 1,10 0,90 0,85 0,85 1,00 podstandardní standardní standardní standardní částečně nové 1,00 0,90 0,85 0,85 0,90 1NP + 2NP + půda; obdobná, 2x stodola obdobná, garáž větší, garáž, více podl. větší, vedl.stavby obdobná, bez vedl.stav. započ. pl. = 124,25 m 2 0,98 1,00 1,05 1,02 1,03 E, V v exekuci E, V E, K, V E, V E, V E, V 1,00 0,98 1,00 1,00 1,00 inzerce inzerce inzerce inzerce inzerce - prodej v nouzi 0,85 0,90 0,90 0,85 1,00 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce v exekuci 0,96 0,96 0,96 0,96 1,00 obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena [Kč/m 2 zap. pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]: 1,87% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Srovnávací hodnota celku (Aritmetický průměr) [Kč]: Úprava srovnávací hodnoty - podíl id. 1/3 na rekreační chalupě č. e. 8, pozemku p. č. st. 39 a příslušenství Úprava srovnávací hodnota - podíl id. 1/3 na rekreační chalupě č. e. 8, pozemku p. č. st. 39 a příslušenství Srážka za horší obchodovatelnost minoritních spoluvlastnických podílů (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - podíl id. 1/3 na rekreační chalupě č. e. 8, pozemku p. č. st. 39 a příslušenství kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 34

21 Zemědělská pozemek Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu a vybavení v sobě odráží stav porostů, pastvy, standard a další možné vybavení nacházející se na pozemcích; vybavení IS, stavbami aj. K 4 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcí daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 5 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu se zemědělskými pozemky V inzerci na serverech a jsou v regionu v nabídce zemědělské pozemky s nabídkovou cenou od 11 Kč/m 2. Většinou se však nabídkové ceny pohybují v rozpětí od 15 Kč/m 2 do 25 Kč/m 2. Nabídka obdobných pozemků je přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zde uvedená tabulka. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 34

22 Reprezentanti srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: Kokořín - Šemanovice Tři pozemky orné půdy - jedná se o rovinaté a obdělávané pozemky s nájemním vztahem, ke Popis: každému vede příjezdová cesta. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 15,44 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: Želízy - Sitné Komplex pozemků na okraji obce Želízy, které jsou využitelné jako orná půda. Vhodné hlavně pro Popis: zemědělce k dalšímu podnikání. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: stredo.ceskereality.cz Cena Kč/m 2 poz.: 16,88 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: Dubá - Lhota Popis: Zemědělský mírně svažitý pozemek vedený jako orná půda a je v současnosti obděláván. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 18,00 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: Počeplice Popis: Pozemky vedené jako orná půda s příjezdovou cestou, které jsou obhospodařovány. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 poz.: 16,09 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: Chodouny Popis: Pozemek orné půdy, který je zemědělsky obhospodařován. Pozemek: m 2 Nabídková cena: Kč zdroj: stredo.ceskereality.cz Cena Kč/m 2 poz.: 17,81 Kč/m 2 datum: Srovnávací metoda R. Výměra m 2 Nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Upravená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Velikost Stav Zdroj Ostatní Kč/m ,44 1,10 1,05 1,00 0,80 1,00 14, ,88 1,10 1,07 1,00 0,80 1,00 15, ,00 1,10 1,07 1,00 0,80 1,00 16, ,09 1,08 1,10 1,00 0,80 1,00 15, ,81 1,08 1,07 1,00 0,80 1,00 16,47 Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku 15,78 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 34