ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2013. o ceně pozemku p.č. 376/6. Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé. Armády Praha 5 Stodůlky

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2013 o ceně pozemku p.č. 376/6 v katastrálním území Luže, obec Luže, Pardubický kraj, včetně příslušenství. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 JUDr. Jan Grosam Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti v místě a čase obvyklé Oceněno ke dni: 6.května 2013 Posudek vypracoval: Ing. Jan Merten Armády Praha 5 Stodůlky Posudek byl vypracován v 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran. V Praze, dne 10.května 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na severovýchodním okraji obce Luže, v blízkosti obecního hřbitova a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena pozemkem p.č. 376/6 (orná půda o výměře 376/6) a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Luže, obec Luže, list vlastnictví č. 444, vyhotovený pomocí dálkového přístupu k datům Katastrálního úřadu dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti paní Prusákové, vlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 444 pro k.ú. Luže, obec Luže zapsán Prusáková Alena Dukelská Luže 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek 2) Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků 3) Pozemek p.č. 376/6 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 1.5 základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 s účinností od Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví

3 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Typ hodnocené nemovitosti, se v dané lokalitě téměř nepronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé lze pouze stěží objektivně zjistit. Oceňovanou nemovitost nelze proto výnosově ohodnotit prostřednictvím nájemného v místě obvyklého. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod administrativní a srovnávací

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Stanovení administrativní ceny podle platného oceňovacího předpisu (podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008sb., o provedení některých ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 a č.450/2012 Sb. s účinností od Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 21 let a životnosti 35 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 60% Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 240,- Kč/m 2 = Kč ,- CZCC: 2420 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,83 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,83 Snížení ceny za opotřebení 60% - Kč ,30 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,53 Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Cena celkem Kč , Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 21 let a životnosti 35 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 60% Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 3.420,- Kč/kus = Kč 3.420,- CZCC:

5 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.278,75 Cena stavby bez opotřebení = Kč 8.278,75 Snížení ceny za opotřebení 60% - Kč 4.967,25 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 3.311,50 Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků Cena celkem Kč 3.312, Pozemek p.č. 376/6 Oceněno podle 31, 28 vyhlášky Popis Okres : Chrudim Obec : Luže Katastrální území : Luže Pozemek parcelní číslo : 376/6 Druh pozemku dle výpisu z KN : orná půda List vlastnictví číslo : 444 BPEJ : celá výměra Možné využití dle ÚP : ZS plochy zeleně soukromé a vyhrazené Výměra stavebního pozemku 376/ = m celkem = m Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až 10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 31, 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 46,31 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 46,31 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 50,94 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 123,31 Po vynásobení koeficientem 0.30 = Kč 36,99 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,37 Pozemek p.č. 376/6 Cena celkem Kč ,-

6 2.1.4 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 38a vyhlášky Výpočet ceny pokryvné plochy části pozemku p.č. 376/6 Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 46,31 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 46,31 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 50,94 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 123,31 Po vynásobení koeficientem 0.30 = Kč 36,99 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,52 Pokryvná plocha Cena celkem Kč , Výpočet ceny porostu ( 38a vyhlášky) Zjištěná cena pozemku = Kč ,- 5,5% ze zjištěné ceny = Kč 3.052,01 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 3.052, Rekapitulace administrativní ceny 1) Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Kč ,- 2) Vrata ocelová s výplní z drát.pletiva vč.sloupků Kč 3.312,- 3) Pozemek p.č. 376/6 Kč ,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 3.052,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč , Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 1 roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost

7 Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, pozemek (dle ÚP ZS plochy zeleně) v sousedství hřbitova, na okraji obce Luže, uvedené velikosti, vybavení, resp. ve zjištěnému technickému stavu je dané lokalitě obchodovatelná, poptávka je s nabídkou přibližně v rovnováze. Podle použitých databází realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obchodovány nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat. Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí Kč/m Výpočet ceny pozemku Obvyklá cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 420,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Pozemek p.č. 376/6 Cena celkem Kč ,- Srovnávací hodnota celkem Kč ,- 3. SHRNUTÍ 3.1 Administrativní cena nemovitosti Kč 3.3 Výnosová hodnota nemovitosti nestanovena 3.4 Srovnávací hodnota nemovitosti Kč Při oceňování pozemků není možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z vypočtených cen. Administrativní cena je informativní údaj sloužící pro odhad výše daně z převodu nemovitosti. Proto lze za cenu v místě a čase obvyklou považovat cenu blížící se srovnávací hodnotě pozemku. Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a k jejímu technickému stavu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti: Kč - 7 -

8 4. ZÁVĚR a. cena oceňovaných nemovitostí : Pozemek p.č. 376/6 s venkovními úpravami a porosty v kú Luže, obec Luže, okres Chrudim, činí celkem Kč. b. Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d. Výsledná cena výše označených nemovitostí : Pozemek p.č. 376/6 s venkovními úpravami a porosty v kú Luže, obec Luže, okres Chrudim, činí celkem Kč. Slovy : Jedenmiliončtyřistatisíc korun V Praze, dne 10.května 2013 Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.... vypracoval - 8 -

9 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 518/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Merten - 9 -