Hypoteční trh v České republice

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a účetnictví Hypoteční trh v České republice Diplomová práce Autor: Bc. David Fusek Finance Vedoucí práce: Ing. Petr Ort, PhD. Praha Duben, 2012

2 Čestné prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. David Fusek V Karlových Varech, dne 25. dubna 2012.

3 Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za projevenou pomoc, připomínky a odborné rady vedoucímu práce Ing. Petru Ortovi, PhD. a své rodině za podporu při psaní této diplomové práce. 2

4 Anotace: Tato diplomová práce s názvem Hypoteční trh v České republice se věnuje analýze hypotečního trhu. Popisuji a definuji zde detailně hypoteční úvěry a pojmy, které k této problematice patří. Charakterizuji úlohu státu v hypotečním trhu, stanovuji metody úročení a splácení hypotečních úvěrů. Popisuji metodiku schvalování hypotečních úvěrů a zároveň se věnuji popisu požadavků na klienta. V analytické části práce se věnuji analýze vývoji hypotečního trhu. Na závěr analýzy jsem definoval predikci vývoje na hypotečním trhu. V závěru práce hodnotím vývoj hypotečního trhu a jeho vliv na klienta. Klíčové pojmy: Hypoteční trh, hypoteční úvěr, úroková sazba, doba fixace, hypoteční zástavní list, státní finanční podpora. 3

5 Annotation: My diploma thesis called Mortgage Market in the Czech Republic is devoted to analysis of the mortgage market. Describes and defines in detail here mortgage loans and terms of mortage loans. Characterize the state's role in the mortgage market, the method to calculate interest and repayments of mortgage loans. Describes the methodology for approving mortgage loans and while we describe the requirements for klient. In the analytical part of this work is devoted to the development of mortgage market analysis. In the end analysis, I defined a forecast of the mortgage market. At the end of the work are the development of the mortgage market and its impact on the client. Key words Mortgage market, mortgage credit, interest rate, fixture time, state assistance, mortgage bond, development of a mortgage market 4

6 OBSAH ÚVOD BANKY JAKO ZÁKLAD HYPOTEČNÍHO TRHU BANKOVNÍ ÚVĚRY ROZDÍL MEZI HYPOTEČNÍM ÚVĚREM A STAVEBNÍM SPOŘENÍM HYPOTEČNÍ ÚVĚR HISTORIE HYPOTEČNÍHO TRHU ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ NEÚČELOVÉ HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ÚČELOVÝ HYPOTEČNÍ ÚVĚR DOBA SPLATNOSTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU VÝŠE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ ZÁKONNÉ PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ZAJÍŠTĚNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ OSTATNÍ FORMY DOZAJIŠTĚNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ RUČITEL ZÁSTAVNÍ PRÁVO K ŽIVOTNÍMU POJIŠTĚNÍ SMĚNKA HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LIST CENA HYPOTÉKY ÚROČENÍ FIXNÍ ÚROKOVÁ SAZBA POHYBLIVÁ ÚROKOVÁ SAZBA RPSN POPLATKY PRŮBĚH ŽÁDOSTI O HYPOTEČNÍ PARAMETRY ŽADATELE O HYPOTEČNÍ ÚVĚR PODMÍNKY PRO CIZINCE BONITA KLIENTA SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ANUITA PROGRESIVNÍ SPLÁTKY DEGRESIVNÍ SPLÁTKY MIMOŘÁDNÉ SPLÁCENÍ

7 2.10. STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ODPOČET ÚROKŮ ZE ZÁKLADU DANĚ SNÍŽENÍ ÚROKOVÝCH SAZEB PŮJČKY NA BYDLENÍ REGULACE NÁJEMNÉHO PŮJČKA NA MODERNIZACI BYTU ANALYTICKÁ ČÁST HLAVNÍ PROBLÉMY HYPOTEČNÍHO TRHU ANALÝZA HYPOTEČNÍHO TRHU V ČR ANALÝZA VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ROZDĚLENÝCH PODLE JEDNOTLIVÝCH KRAJŮ ANALÝZA VÝVOJE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ROZDĚLENÝCH PODLE POSKYTUJÍCÍCH BANK NESPLACENÉ JISTINY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ANALÝZA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU V LETECH HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V LETECH HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V ROCE ANALÝZA VÝVOJE ÚROKOVÝCH SAZEB ÚČEL POUŽITÍ DOBA FIXACE PODLE VÝŠE ZAJIŠTĚNÍ VÝVOJ ÚROKOVÝCH SAZEB DO ROKU ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ZÁSTAVNÍCH LISTŮ RIZIKA HYPOTEČNÍHO TRHU ÚVĚROVÉ RIZIKO RIZIKO SOUVISEJÍCÍ S NIŽŠÍMI CENAMI NEMOVITOSTÍ ŘEŠENÍ NESPLACENÝCH ÚVĚRŮ NOVÝ ZÁKAZNÍK VERSUS STÁVAJÍCÍ ZÁKAZNÍK REGULACE RIZIK HYPOTEČNÍHO TRHU ZPROSTŘEDKOVATELÉ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ PREDIKCE BUDOUCÍHO VÝVOJE ZÁVĚR SEZNAM OBRÁZKŮ SEZNAM TABULEK SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY

8 ÚVOD Financování vlastního bydlení je při dnešních cenách nemovitostí velký problém. Lidé většinou nemají dostatek vlastních finanční zdrojů, protože vlastní bydlení se pohybuje přibližně od jednoho milionu korun. V tomto případě mají lidé na výběr ze dvou možností. První z nich je úvěr ze stavebního spoření. Zde záleží na typu smlouvy o stavebním spoření, ale většinou platí, že pro získání výhodnějšího úvěru musí klient určitou dobu předem spořit své prostředky a teprve poté si může vzít úvěr. Druhou možností je hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr je úvěr, který poskytují banky se specializovanou licencí. Hypoteční úvěr musí být zajištěn zástavou práv k nemovitosti. Hypoteční úvěry jsou kryty speciálními dluhopisy tzv. hypotečními zástavními listy, které emitují banky pro získání finančních prostředků na tyto hypoteční úvěry. Zákonem je však stanovena maximální výše hodnoty krytí hypotečního úvěru a to do výše 70%. Hypoteční úvěry se poskytují na delší dobu než ostatní úvěry např. spotřebitelské úvěry mají výhodnější parametry, úrokové sazby jsou zde nižší, je možná fixace úrokových sazeb atd. Ve své diplomové práci budu definovat hypoteční úvěr, popíši jeho historii. Stanovím typy hypotečních úvěrů, které jsou dva a to účelové hypoteční úvěry, které je možné použít jen na potřeby bydlení a neúčelové hypotéky tzv. americké hypotéky, které je možné použít na jakýkoliv účel. Dále se budu ve své bakalářské práci zabývat převážně účelovými hypotéčními úvěry. Popíši standardní postup žádosti o hypoteční úvěr. Hypoteční úvěr je možné splácet několika způsoby. Anuitní splácení je stejné po celou dobu splácení, jen se mění poměr splátky úroku a samotného úvěru. Dalším typem splátek je progresivní a degresivní splácení. Principem progresivního splácení je, že v progresivním věku se splácí vyšší splátky, které se postupně snižuje. Degresivní splácení je opačné, nejprve se splácí nižší částky a následně vyšší částky. V dalším textu práce se budu věnovat úročení hypotečních úvěrů, které je fixní nebo pohyblivé. Stát se pomocí svých nástrojů snaží podporovat bytové potřeby. Kvalitní a stabilní bydlení obyvatel vede ke stabilitě a to nejen sociální ale i politické. Státní podpora se v této oblasti věnuje hned několika hlediskům, odpočtu úroku ze základu daně, půjčkám na bydlení a dalším. U všech těchto bodů se pokusím popsat nutné podmínky pro získání státní pomoci. 7

9 V praktické části práce budu postupně analyzovat hypoteční úvěry z různých hledisek. Nejprve se budu věnovat obecné analýze hypotečních úvěrů a jejímu rozdělení podle příjemce a dále poskytovatele. Největšími příjemci hypotečních úvěrů jsou občané na druhé straně jsou v současné době největšími poskytovateli hypotečních úvěrů Hypoteční banka a Česká spořitelna. Dalším důležitým bodem v mé práci bude detailní analýza vývoje hypotečních úvěrů v jednotlivých letech a to od začátku poskytování hypotečních úvěrů až do dnešní doby. V neposlední řadě se soustředím na úročení hypotečních úvěrů a vývoje nesplacených úvěrů. V závěru práce seznámím čtenáře specializovanými poskytovateli hypotečních úvěrů, jejichž význam ve světě neustále roste a pokusím se předikovat vývoj hypotečních úvěru v následujícím roce. Cílem mé práce je přiblížit čtenářům problematiku hypotečních úvěrů. Popsat metodiku poskytování hypotečních úvěrů a zákonné podmínky pro jeho poskytování. Analýzou trhu hypotečních úvěrů chci shrnout a zmapovat celkovou situaci do roku 2011 a predikovat vývoj na rok V práci budou použity metody analýzy, jejich výsledky budou shrnuty pomocí tabulek a grafů. 8

10 1. BANKY JAKO ZÁKLAD HYPOTEČNÍHO TRHU Banky patří mezi základní finanční instituce. Finanční instituce tvoří společně s finančními dokumenty a finančními trhy základní prvky finančního systému. Nabízejí velice široké spektrum finančních služeb. Při určitém zjednodušení je možno služby poskytované finančními institucemi rozdělit do čtyř základních oblastí: transakční služby, zprostředkovatelské služby, pojišťovací služby a také služby spojené s obchodováním s cennými papíry a investicemi do cenných papírů. 1 Podle zákona č. 21/1992 Sb. o bankách se pod pojmem banka rozumí akciová společnost se sídlem v České republice, která má k výkonu své činnosti bankovní licenci a která plní tyto dvě základní služby: přijímají vklady od veřejnosti, poskytují úvěry veřejnosti. 2 Kromě výše uvedených dvou funkcí banky provádějí ještě řadu dalších činností, na které ovšem musí mít speciální licenci. Tyto služby jsou např.: Investování do cenných papírů na vlastní účet, finanční pronájem, finanční leasing, platební styk a zúčtování, vydávání a správu platebních prostředků, například platebních karet a cestovních šeků, poskytování záruk, otvírání akreditivů, obstarávání inkasa, poskytování investičních služeb podle zvláštního právního předpisu, finanční makléřství, výkon funkce depozitáře, směnárenskou činnost, poskytování bankovních informací, 1 POLOUČEK, S. Bankovnictví. Praha : C.H. Beck, s. 2 Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách [on line]. [cit ]. dostupné z WW< r.cz/business/pr avo/zakony/banky/> 9

11 obchodování na vlastní účet nebo na účet klienta s devizovými hodnotami a se zlatem, pronájem bezpečnostních schránek. 3 Bankovní společnosti patří mezi hlavní poskytovatele hypotečních úvěrů. Hypotéky může nabízet každá banka, která má licenci, vydává zástavní listy a jejich výnosy využije právě pro financování těchto hypotečních úvěrů. V dnešní době můžeme na zmiňovaném trhu nalézt celkem 17 bank, které poskytují hypoteční úvěry. V současné době mezi největší poskytovatele hypotečních úvěrů patří následující banky s uvedenými objemy hypoték poskytnutých občanům: Hypoteční banka a.s. 33,1 mld. Kč, Česká spořitelna a.s. 28,9 mld. Kč, Komerční banka a.s. 27,9 mld. Kč, Raiffeisenbank a.s. 11 mld. Kč, UniCredit Bank a.s. 7,7 mld. Kč, Wüstenrot 6,3 mld. Kč, GE Money Bank 2,4 mld. Kč, Volsbank 1,7 mld. Kč BANKOVNÍ ÚVĚRY Výnosem bank při poskytování úvěrů jsou úroky a ostatní poplatky spojené s úvěry, které banky poskytují. Cenu úvěru ovlivňuje převážně splatnost kapitálu, bonita klienta, rizikovost a mnoho dalších faktorů. V případě poskytnutí úvěrů banky většinou požadují realizovat obrat, nebo jeho podstatnou část přes svoje účty. Získávají tak další zdroje příjmů a mají případně přehled o výkonnosti firmy. K ovládání účtů nabízejí banky různé formy elektronického bankovnictví. 5 3 Zákon č. 21/1992 Sb. o bankách [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< ness/pravo/zakony/banky/> 4 Největší banky působící na trhu [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< /431.trh-hypotek-loni-vzrostl-o-40-procent/> 5 POLOUČEK, S. Peníze banky finanční trhy. C.H.Beck s

12 1.2. ROZDÍL MEZI HYPOTEČNÍM ÚVĚREM A STAVEBNÍM SPOŘENÍM Úvěr ze stavebního spoření poskytuje stavební spořitelna do výše sjednané cílové částky. Účastníkem může být použit pouze na financování bytových potřeb. Výše úvěru se poskytuje do výše cílové částky, která slouží k úhradě nákladů na řešení bytových potřeb i v případě, kdy účastník nemá ještě nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory. 6 Úvěry ze stavebního spoření jsou velmi podobné hypotečním úvěrům. Oba tyto úvěry je možné použít pro financování bytových potřeb. Základní rozdíly, které existují mezi těmito dvěma úvěry jsou následující: Účelové hypoteční úvěry jsou vždy kryty zástavním právem k nemovitosti. Stavební spořitelny požadují krytí zástavním právem u jejich úvěrů jen nad určitou hranici, která je většinou 500 tis. Kč, ale např. u Wüstenrot stavební spořitelny je tato hranice ,- Kč. Úroková sazba je u hypotečního úvěru fixovaná na určité období. U úvěru ze stavebního spoření je v drtivé většině úroková sazba stanovená na celou dobu úvěru. Hypoteční úvěry je možné předčasně splatit bez větších sankcí jen v době končící fixace. Úvěr ze stavebního spoření může klient splatit kdykoliv. Slevu dani mohou uplatnit jak klienti hypotečních úvěrů tak stavebních spořitelen a to do výše 300 tis. Kč. Měsíční poplatky za vedení účtů jsou u hypotečních úvěrů standardně vyšší než u úvěrů ze stavebního spoření a to cca o Kč za rok. U hypotéky můžete čerpat státní dotaci pouze pokud je klient mladší 36 let, a to na pořízení starší nemovitosti. Je poskytována ve formě úrokové dotace k hypotečnímu úvěru do výše maximálně 800 tis. Kč v případě pořízení bytu a do výše maximálně Kč při pořízení domu. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v 6 Zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření trhu [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< 11

13 závislosti na průměrné výši úrokových sazeb úvěrů se státní podporou, které hypoteční banky poskytly v předcházejícím roce. Dotace je poskytována nejdéle po dobu 10 let. 7 U stavebního spoření má klient nárok na státní podporu ve výši maximálně Kč na osobu a rok. Platí to pro celou dobu splácení překlenovacího úvěru, kdy splácíte úrok a současně si klient dospořuje finanční prostředky na smlouvu o stavebním spoření, abyste si vybudovali nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Ve fázi úvěru ze stavebního spoření půjčku již pouze splácíte (nespoříte), tj. na státní podporu již nemáte nárok (tedy pokud si neuzavřete další smlouvu). 8 7 Rozdíl mezi úvěry ze stavebního spoření a hypotékami trhu [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< 8 Rozdíl mezi úvěry ze stavebního spoření a hypotékami trhu [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< 12

14 2. HYPOTEČNÍ ÚVĚR 2.1. HISTORIE HYPOTEČNÍHO TRHU Mohlo by se zdát, že hypoteční úvěry jsou novým pojmem. Ovšem tomu tak není. Hypoteční úvěry mají dlouholetou tradici. Za počátek hypotečních úvěrů na našem území lze považovat už 19. století. V té době začaly fungovat banky, které poskytovaly hypotéční úvěry. Za zmínku stojí např. Hypoteční banka Království českého. V době druhé světové války byla samostatnost českých banka potlačena a sloužily pouze jako pobočky bank německých. V následném období únorových změn roku 1948 došlo v rámci Československá ke sloučení většiny bank. Důsledkem tohoto slučování bylo následné působení pouze čtyř bank, a to Živnobanky, Tatrabanky, Poštovní spořitelny a Investiční banky. Právě Investiční banka založená v roce 1948 byla bankou zřízenou pro financování výstavby a investic. V porevolučních letech začaly vznikat potřeby financování bydlení. Pro tyto účely vznikly dva oddělené pilíře. Prvním pilířem jsou hypoteční úvěry a druhým pilířem je stavební spoření. V letech 1990 až 1995 probíhala příprava legislativního rámce pro hypoteční financování. V roce 1990 vznikl zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, který seznamoval s pojmem hypotéční úvěr, hypoteční zástavní list, určoval podmínky pro poskytování úvěrů atd. Hlavní podmínkou pro vznik hypotečních úvěrů byl také vznik kapitálového trhu. Ale díky jeho nefunkčnosti se vznik hypotečních úvěrů posunul až na rok Dne došlo k prvnímu oprávnění hypotečních zástavních listů a to hypoteční licence Českomoravské hypoteční bance. 9 První emitovaný hypoteční zástavní list byl vydán touto bankou v objemu miliardy korun a měl splatnost 5 let a jednalo se o veřejnou emisi. Do konce roku 2001 přibylo pouze několik dalších emisí, a to i od ostatních bank (Komerční banky, České spořitelny a 9 Hypotéky po 15 letech: Jak se zrodil český hypoteční trh?. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 13

15 nynějších UniCredit Bank a Raiffeisen Bank). Důvodem byl v té době velmi nízký objem poskytnutých hypotečních úvěrů. 10 Rovněž na počátku 90. let byl schválen Zákon o stavebním spoření a státní podpoře ze stavebního spoření 11 v roce Stavební spořitelny tedy zahájily svou činnost s předstihem, oproti hypotečnímu financování. Stavebním spořitelnám se začalo pomalu dařit v letech , kdy se začaly poskytovat první úvěry ze stavebního spoření. Dalším důležitým milníkem v hypotečních úvěrech je rok V tomto roce prošel fungující zákon o dluhopisech novelou č.190/2004 Sb. Bylo provedeno několik úprav. Nově se např. mohou zastavovat nemovitosti také na území Evropské unie nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. 12 Velkou změnou je také zrušení účelovosti hypotečního úvěru atd ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Hypoteční úvěr je úvěr, který většinou poskytují bankovní domy. Splácení úvěru včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů leze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. 13 Hypoteční úvěry se rozdělují na dva typy: účelové hypoteční úvěry, které lze použít jen na potřeby bydlení, neúčelové hypoteční úvěry, které nejsou omezeny účelem použití. Tyto úvěry se od sebe liší např. výší úvěru, dobou splatnosti, úrokem atd. 10 Proč jsou emise hypotečních zástavních listů v útlumu?. Hypoindex.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 11 Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ze dne o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb. ČR; ve znění zákona č. 83/1995 Sb., ČR s účinností ke dni Historie hypotečního trhu [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< 13 Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< 14

16 NEÚČELOVÉ HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Neúčelové hypotéky tzv. americké hypotéky se jako jediné řídí zákonem o spotřebitelských úvěrech 321/2001 Sb., který prošel novelou zákona č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. Neúčelový hypoteční úvěr je úvěr, který může klient využít na jakýkoliv předmět nebo účel. Může se jednat např. o nákup nemovitosti, nákup nemovitosti v zahraničí, vybavení domácnosti, refinancování stávajících úvěrů, dovolená, koupě auta, podnikání, vzdělání, atd. Zákon definuje spotřební úvěr jako běžný spotřební úvěr v rozmezí od 5 tisíc korun do 1,88 milionu korun. Tento zákon stanovuje, že písemná smlouva o poskytnutí úvěru musí uvádět tzv. RPS neboli procentuální sazbu nákladů, výše úvěru spolu s přesným harmonogramem splácení, informace ohledně předčasného splacení a jiné. Roční procentní sazba nákladů na spotřebitelský úvěr se rovná současné hodnotě všech nákladů spotřebitele, sjednaných mezi věřitelem a spotřebitelem ve smlouvě. Detailněji bude tento pojem popsán níže. 14 Banka má zákonem stanovenou povinnost prozkoumat schopnost klienta splácet úvěr. Jedním z prvních kroků banky při schvalování úvěrů je nahlížení do databáze neplatičů. Nejčastěji využívanými jsou Centrální registr úvěrů provozovaný ČNB, Bankovní registr klientských informací BRKI. Dále jsou pro evidenci neplatičů také využívány Nebankovní registr klientských informaci NRKI a systém SOLUS. Spotřebitel musí podle zákona, poskytnou bance pravdivé a úplné informace z důvodu posouzení jeho úvěruschopnosti. Rozhodne-li věřitel o nedostatečné bonitě klienta, musí jej co nejdříve a zdarma informovat. Nově mají lidé podle zákona možnost odstoupit od spotřební smlouvy bez udání důvodu a to do lhůty 14 dnů. Další novinkou je zákonem stanovená možnost splatit úvěr před dobou splatnosti. Věřitel si může stanovit ovšem poplatek maximálně však do výše 1% ze zbývajícího dluhu spolu s úroky, které by jinak klient musel zaplatit v případě trvání smlouvy. 14 Zákon č. 145/2010 Sb. [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< o/zakony/spotrebitelsky-uver/> 15

17 Splácí-li spotřebitel spotřebitelský úvěr prostřednictvím směnky nebo šeku nebo zajišťujeli jimi jeho splacení, musí si věřitel počínat tak, aby byla zachována všechna práva spotřebitele, která vyplývají ze smlouvy a ve které se sjednává spotřebitelský úvěr ÚČELOVÝ HYPOTEČNÍ ÚVĚR Tento typ hypotečního úvěru je možné použít jen na investice do nemovitostí. Většina bank nestanovuje další omezení, týkající se účelu použití nemovitosti a většinou je možné jej použít na: Koupě domu, bytu, bytového domu včetně jeho příslušenství, vypořádání společného jmění manželů, vypořádání dědictví, výstavba domů, rekonstrukce bytu, domu, bytového domu, přístavba části domu, dostavba nemovitosti, nástavba nemovitosti, vestavba do nemovitosti, modernizace nemovitosti, oprava nemovitosti, refinancování hypotečního úvěru, refinancování překlenovacího úvěru ze stavebního spoření, refinancování úvěru ze stavebního spoření, refinancování jiného účelově poskytnutého úvěru, půjčky (i od fyzické osoby), refinancování vlastních DOBA SPLATNOSTI HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU Doba splatnosti představuje obecně dobu, po kterou musí být závazek bance splacen. Doba splatnosti je jeden z ukazatelů, který ovlivňuje výši měsíčních splátek. U doby splatnosti závisí na tom, zda se jedná o hypoteční úvěru účelový nebo neúčelový. 15 Zákon č. 145/2010 Sb. [on line]. [cit ]. dostupné z WWW < ravo/zakony/spotrebitelsky-uver/> 16 Účel hypotečního úvěru. [on line]. [cit ]. dostupné z WWW < 16

18 Obecně platí, že u neúčelových hypotečních úvěrů, by neměla doba splatnosti překročit dobu životnosti předmětu, na který je úvěr poskytnutý. Hypotéky účelové se mohou poskytovat na dobu od 5 do 40 let. Dále závisí na konkrétním klientovi a bance. Mladším klientům jsou obecně poskytovány úvěry s delší dobou splatnosti než starším klientům. Ne každá banka také poskytuje úvěry s dobou splatnosti až 40 let. Obvyklá doba splatnosti je kolem let. Tato doba je optimální vzhledem k potřebám klientů a poměru optimální výše splátek vzhledem k potřebám klientů VÝŠE HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Banky mají ve svých podmínkách stanoveny jak maximální výši hypotečního úvěru tak minimální výši hypotečního úvěru. Minimální výše úvěru se pohybuje kolem Kč, maximální výše hypotečního úvěru většinou závisí na konkrétním klientovi a jeho potřebách. Musí být schopen z příjmů úvěr splácet. Pokud má dostatečné příjmy není většinou bankami stanovena maximální výše. U některých bank ale tato hranice existuje a pohybuje se kolem 13 mil Kč. Průměrnou výši hypotečních úvěrů, kterou si lidé půjčili v jednotlivých letech je vidět na následující tabulce. Je z ní patrné, že průměrné výše úvěrů postupně rostou. Ruku v ruce s tím jde i rostoucí doba splatnosti hypoték. Zatímco v roce 2004 byla doba splatnosti hypoték kolem 20 let, v roce 2006 to bylo již o dva roky déle tedy 22 let. Důvod stoupajícího objemu úvěrů do roku 2008 můžeme spatřovat v rostoucích cenách nemovitostí, na které jsou hypotéky použity. Od roku 2008 ovšem tyto ceny nemovitostí naopak začaly klesat. Je vidět, že i výše hypotečních úvěrů pozvolna klesala. Další příčiny kolísání průměrné výše hypotečních úvěrů je změna úrokových sazeb, dobrá dostupnost hypoték, ale také nízké srovnávací základně vzrostl objem poskytnutých. 17 Tabulka 1 Průměrné výše hypotečních úvěrů v jednotlivých letech Roky Průměrná výše hypotečního úvěru v Kč Zdroj: Vlastní zpracování 17 Průměrná výše hypotečních úvěrů. [on line]. [cit ]. dostupné z WWW < ex.cz/hypoindex-unor-2011-objem-poskytnutych-hypotek-vzrostl-o-polovinu/> 17

19 2.3. ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ ÚVĚRŮ Poté co je schválený hypotečního úvěr, je podepsána smlouva a jsou splněny všechny podmínky uvedené ve smlouvě, klient může začít čerpat úvěr. To se vždy provádí bezhotovostní. Čerpat úvěr je možné následujícími způsoby: Jednorázové čerpání banka převede celou částku, která je schválená najednou. Tento způsob čerpání se využívá většinou při koupi nemovitosti, při vypořádání dědických nároků nebo spoluvlastnických podílů. Postupné čerpání se využívá většinou při rekonstrukci domů či bytů nebo výstavbě domů. Výjimečně se používá i při koupi nemovitosti rozložené na několik splátek. Peníze banka zasílá buď na účet klienta nebo přímo na účet dodavatele, což je častější forma. Banka peníze zasílá na základě předaných faktur. Některé banky dokonce povolují tzv. zpětné refinancování, kdy jsou zpětně proplaceny i proinvestované peníze v nemovitosti ještě před uznáním hypotéky. Banky si předem stanoví datum, do kterého musí být částka vyčerpána. Zálohové čerpání, které nachází své uplatnění při rekonstrukci nebo výstavbě. Banka převede část peněz, která je ovšem v takové výši jaká je hodnota rozestavěné nemovitosti a faktury dokládá až zpětně. Nejčastěji se této metody využívá při stavbě domu na klíč, kdy firma požaduje zálohy na stavbu. Klient začíná běžně splácet úvěr další měsíc po přidělení úvěru. Výjimkou jsou hypotéční úvěry, kde je sjednán odklad splátek. Klient splácí každý měsíc určitou předem stanovenou částku po celou dobu splatnosti úvěru, který se pohybuje od 10 do 30 let ZÁKONNÉ PODMÍNKY PRO POSKYTOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Hypoteční úvěry banka poskytuje následujícím subjektům: Občanům starším 18 let, Podnikatelům fyzickým osobám, Podnikatelům právnickým osobám, Městům a krajům. 18

20 Jak již bylo uvedeno, hypoteční úvěry se poskytují na základě zástavy práv k nemovitosti. Ta musí ovšem splňovat určité zákonem stanovené podmínky ZAJÍŠTĚNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ. Nemovitosti se musí se nacházet na území České republiky nebo některého členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. 18 Na nemovitost se nesmí nacházet již existující zástavní právo vůči jiné osobě. Pro zajištění hypotéčního úvěru mohou být poskytnuty nejen nemovitosti, na které se poskytuje hypoteční úvěr, ale také to mohou být jiné nemovitosti které žadatel úvěru vlastní. Zástavní právo může dát banka také na nemovitosti, které vlastní jiná osoba, ale jen se souhlasem dané osoby. Z důvodu krytí úvěru nemovitostí se hypoteční úvěry od jiných úvěrů liší zejména tím, že patří mezi nejméně rizikové bankovní produkty. V případě, že klient není schopen hypoteční úvěr splácet, může své nároky uspokojit tím, že nemovitost banka prodá a její výtěžek náleží právě bankovnímu institutu. Zástavní práva, která ze zástavního hypotečního listu vyplývají, mají přednost před ostatními zástavními právy. V zákoně není vymezen účel použití hypotečních úvěru. Na českém bankovním trhu se ale vesměs vyskytují hypoteční úvěry, které je možné použít jen pro financování bytových potřeb. Ostatní hypoteční úvěry, které se vyskytují a nejsou podmíněny účelem použití, se nazývají tzv. Americké hypotéky. Zákony příliš podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů nedefinují, proto se mohou podmínky v různých bankách více či méně lišit. Základními zákony, kterými se řídí hypoteční úvěry, jsou: Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. V následujícím textu jsou shrnuty základní podmínky spojené s hypotečními úvěry. O hypotéku může žádat osoba starší 18 let. Většina bank má také nastaven nejvyšší věk klienta, který je většinou 70 let. 18 Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< /cps/rde / xchg/mfcr/xsl/zakony_1039.html> 19

21 Smlouva o hypotečním úvěru se řídí 497 až 507 Obchodního zákoníku, kdy smlouvou o úvěru se věřitel se zavazuje, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky a dlužník se zavazuje peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky. 19 Hypoteční úvěr je poskytnutý na základě zástavního práva k nemovitosti. Podle občanského zákoníku slouží zástavní právo k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Zástavou u hypotečních úvěrů musí být věc nemovitá. Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru, kdy hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci nebo to může být nemovitost jiná či jiné, např. v zástavě může být více nemovitostí. Nemovitost se však musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., že úvěr musí být zajištěn nemovitostí min. na 143 %. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi HZL ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptují např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Pokud je objekt úvěru a zástava totožná a jedná se o výstavbu, musí být v každém okamžiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143%, to znamená, že banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. 19 Obchodní zákoník [on line]. [cit ]. dostupné z WWW< business.center.cz/business/pravo/z akony/obchzak/> 20