HYPOTEČNÍ ÚVĚRY A JEJICH REFINANCOVÁNÍ

Transkript

1 Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance HYPOTEČNÍ ÚVĚRY A JEJICH REFINANCOVÁNÍ Mortgage loans and their refinancing Bakalářská práce Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan KRAJÍČEK, Ph.D. Autor: Marie TŘETINOVÁ Brno, 2015

2

3

4

5 Jméno a příjmení autora: Marie Třetinová Název diplomové práce: Hypoteční úvěry a jejich refinancování Název práce v angličtině: Mortgage loans and their refinancing Katedra: financí Vedoucí diplomové práce: Ing. Jan Krajíček, Ph.D. Rok obhajoby: 2015 Anotace Cílem bakalářské práce Hypoteční úvěry a jejich refinancování je objasnit aktuální pohled na hypoteční úvěry a úrokové sazby těchto úvěrů. Tato práce se bude věnovat hlavně vysvětlení daných pojmů spojených s hypotečním trhem a popisu aktuální situace v České republice. Další částí je samotný výzkum, který se zaměřuje na srovnání jednotlivých dob fixace a to hlavně z hlediska toho, do jaké míry jsou pro klienty bank výhodné. Výsledkem tohoto zkoumání bude doporučení pro současné i budoucí uţivatele hypotečního úvěru v oblasti toho, jakou dobu fixace si mají zvolit. Na závěr tato práce zhodnotí přístup vybraných bank k samotnému procesu refinancování, případně budou doplněny podmínky, jejichţ splnění je nutné k tomu, aby na refinancování hypotečního úvěru přistoupily. Annotation The aim of the submitted thesis: Mortgage loans and their refinancing is to clarify the current view of the mortgage loans and the interest rates of these loans. This work will focus mainly on the explanation of the terms associated with the mortgage market and describe the current situation in the Czech Republic. Another part is the research that focuses on the comparison of different fixation periods, mainly in terms of the extent to which they are advantageous for bank clients. The result of this examination will be recommendations for current and future users of the mortgage loan in addition, as a fixed period they choose. In conclusion, this study will evaluate the approach selected banks to refinance process itself or complementing conditions which are necessary to refinancing mortgage loan acceded. Klíčová slova Hypoteční úvěry, hypoteční trh, refinancování, úvěrování, úroková sazba, doba fixace Keywords Mortgage loans, mortgage market, refinancing, lending, interest rate, fixture time

6

7 Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Hypoteční úvěry a jejich refinancování vypracovala samostatně pod vedením Ing. Jana Krajíčka, Ph.D. a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 24. dubna 2015 vlastnoruční podpis autora

8

9 Poděkování Ráda bych věnovala velký dík svému vedoucímu bakalářské práce, Ing. Janu Krajíčkovi, Ph.D., který mi dával podnětné rady a vţdy si na mě udělal čas. Dále bych ráda poděkovala Radku Brázdilovi, finančnímu poradci, který mi pomohl s praktickou částí mé práce. Mé další díky patří mé rodině, příteli a mým přátelům, kteří mě podporovali po celou dobu mého studia a stejně tak i všem kantorům, kteří mi předali cenné vědomosti a znalosti.

10

11 Obsah ÚVOD DRUHY ÚVĚRŮ DĚLENÍ ÚVĚRŮ Dělení dle doby splatnosti úvěru Dělení dle účelu použití úvěru Dělení dle typu výplaty úvěrů Dělení dle způsobu poskytnutí a čerpání Dělení dle způsoby zajištění úvěru Dělení dle formy poskytnutí úvěru SPOTŘEBITELSKÝ ÚVĚR Úroková sazba RPSN Úvěrové registry KONTOKORENTNÍ ÚVĚRY LOMBARDNÍ ÚVĚRY Druhy lombardních úvěrů ESKONTNÍ ÚVĚRY Směnka REVOLVINGOVÉ ÚVĚRY EMISNÍ ÚVĚRY ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Definice dle NOZ Hypoteční zástavní listy Loan to value (LTV) Účel hypotečního úvěru Druhy hypotečních úvěrů Způsoby splácení Doba splatnosti hypotečního úvěru Průběh procesu získání hypotečního úvěru Smlouva o hypotečním úvěru Zástavní smlouva Státní podpora Daňová úleva REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE VÝVOJ HYPOTEČNÍHO TRHU AKTUÁLNÍ SITUACE V ČESKÉ REPUBLICE KONKURENČNÍ PROSTŘEDÍ V ČESKÉ REPUBLICE ZPŮSOBY VÝPOČTŮ Stanovení výše hypotečního úvěru Splácení hypotečních úvěrů Výpočet státní finanční podpory VÝCHOZÍ SITUACE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU REFINANCOVÁNÍ PO 1. ROCE SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU REFINANCOVÁNÍ PO 3 LETECH SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU REFINANCOVÁNÍ PO 5 LETECH SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU REFINANCOVÁNÍ PO 10 LETECH SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU REFINANCOVÁNÍ PO 15 LETECH SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU CELKOVÉ SROVNÁNÍ PŘÍSTUP BANK K REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ČESKÁ SPOŘITELNA A.S HYPOTEČNÍ BANKA A.S GE MONEY BANK... 48

12 4.4 EQUA BANK A.S MBANK UNICREDIT BANK SROVNÁNÍ PODMÍNEK REFINANCOVÁNÍ DANÝCH BANK ZÁVĚR SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ SEZNAM ZKRATEK SEZNAM TABULEK SEZNAM GRAFŮ SEZNAM OBRÁZKŮ SEZNAM PŘÍLOH... 59

13 ÚVOD Téma této bakalářské práce je Hypoteční úvěry a jejich refinancování, protoţe je to velmi zajímavé a aktuální téma. S dnešními cenami nemovitostí se málokterá rodina obejde bez financování pomocí hypotečního úvěru. Pojem hypoteční úvěr je i v současnosti, která je spojená s dobrou informovaností lidí, povaţován za strašáka a to hlavně díky špatné finanční gramotnosti obyvatel. Tato práce se bude věnovat vysvětlení a zjednodušení tohoto pojmu a pojmům souvisejícím s hypotečními úvěry, především otázce refinancování a celkového přístupu bank k tomuto procesu. S neustále se měnící úrokovou sazbou hypotečních úvěrů se mění i výše splátek klientů bank a ne vţdy je tato změna zrovna vítaná. V takovém případě má klient moţnost přejít k jiné bance, která mu můţe nabídnout lepší podmínky. Hlavní výhody hypotečního úvěru spočívají v jeho poměrně snadné dostupnosti a nízkým úrokovým sazbám. V dnešní době je taky značná nabídka těchto produktů a klient si můţe vybrat přesně takový, který mu vyhovuje. Za další výhodu se dá povaţovat i výběr doby fixace úrokové sazby. Nevýhodou hypotečního úvěru je nutnost ručení nemovitostí, daná ze zákona. Pro klienta je zde velké riziko, ţe nebude schopen splácet úvěr do budoucna. To přímo souvisí s vysokou dobou splatnosti u hypotečních úvěrů. Velkou nevýhodou je náročný proces administrace při vyřizování hypotečního úvěru. Cílem této práce je charakterizovat přístup bank při refinancování hypotečních úvěrů klientů. Na základě analýzy srovnat podmínky vybraných bank a moţnosti refinancování hypotečních úvěrů klienty v průběhu splácení úvěru. První kapitola vysvětluje pojmy této problematiky, které se budou v práci dále objevovat. Na začátek se práce bude věnovat obecnému dělení úvěrů dle různých specifikací a tomu, jak úvěry fungují a jaké druhy úvěrů jsou dnes na trhu. Nejdůleţitější je pojem hypoteční úvěr, a jeho přesné zákonné vymezení a také to, co si pod ním můţeme představit v dnešní době. S hypotečním úvěrem souvisí určité pojmy, jako například LTV, nebo zástavní smlouva, jejichţ vysvětlení je důleţité se v této práci věnovat. Další důleţitou částí je problematika státní podpory u těchto úvěrů. Kaţdý občan, který uvaţuje o nákupu nemovitosti pomocí hypotečního úvěru, by měl vědět, jestli má nárok na podporu od státu a případně v jaké výši by tato podpora měla být. Vysvětlením aktuální situace v oblasti státních podpor bude zakončena první kapitola. Druhá kapitola v krátkosti objasní samotný pojem refinancování. Důleţitý je hlavně aktuální pohled na samotné refinancování a na vše co je s ním spojené. V této kapitole se objeví i hlavní výhody pro klienta a pro banky. Součástí třetí kapitoly je analýza konkurenčního prostřední v České republice. Následuje interpretace vývoje hypotečního trhu během minulých let, po které následuje pro lepší orientaci, přiblíţení aktuální situace v naší republice. Dále jsou konkrétní vzorce pro výpočet hodnot, které jsou pak pouţity při srovnávání jednotlivých dob fixace. Cílem této kapitoly je srovnat fixace na 1, 3, 5, 10 a 15 let a určit, ve kterém případě by při refinancování klient nejvíc ušetřil. Ve čtvrté kapitole se objeví nabídky jednotlivých bank, které působí na trhu v České republice a to Česká spořitelna a.s., Hypoteční banka a.s., GE Money Bank, Equa bank, mbank a UniCredit bank. U těchto bank je důleţitý hlavně jejich postoj k refinancování a hlavní výhody, které přinese klientovi refinancování u dané banky. Některé z nich uvádí 7

14 na svém webu i určité podmínky, které je potřeba splnit, aby banka na refinancování přistoupila. V této práci je pouţita metoda komparace, kdy byly srovnány informace o daných produktech bank, dále analýza všech dat, získaných pro potřeby této práce a v neposlední řadě byla pouţita i rešerše literatury. 8

15 1 DRUHY ÚVĚRŮ Neţ se práce dostane k definici hypotečního úvěru, musí se první úvěry vymezit a zařadit, tam, kam patří. Pro lepší porozumění bude nejlepší začít s vymezením rozdílů mezi úvěrem a půjčkou (zápůjčkou). Smlouva o půjčce je definována zákonem č. 10/1964 Sb. občanským zákoníkem, kde se v 657 píše, že smlouvou o půjčce přenechává věřitel dlužníkovi věci určené podle druhu, zejména peníze, a dlužník se zavazuje vrátit po uplynutí dohodnuté doby věci stejného druhu. Dále se zde hovoří o tom, že při půjčce peněžité lze dohodnout úroky. Smlouva o půjčce se vztahuje nejen na půjčování peněz, ale i na půjčování věcí. Další zajímavostí je, ţe pokud mluvíme o půjčce, tak můţou, ale i nemusí být stanoveny úroky. Je to na dohodě věřitele s dluţníkem. V novém občanském zákoníku platném od je zavedeno pro půjčku peněţních prostředků nové označení zápůjčka. S touto změnou je spojena i změna zákonné definice: Přenechá-li zapůjčitel vydlužiteli zastupitelnou věc, tak aby ji užil podle libosti a po čase vrátil věc stejného druhu, vznikne smlouva o zápůjčce. 1 Dále se v 2392 téhoţ zákona píše: Při peněžité zápůjčce lze ujednat úroky. Smlouvou o úvěru se zavazuje věřitel, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité částky, a dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit úroky. 2 Podle této definice je hypoteční úvěr úvěrem, protoţe se dluţník zavazuje splatit půjčené peněţní prostředky a k tomu i úroky. Úroky jsou v tomto případě dané a dluţník je musí zaplatit ze zákona. 1.1 Dělení úvěrů Úvěry se dají dělit dle několika kritérií. Pro potřeby této práce se můţe pouţít dělení dle těchto kritérií: - doba splatnosti úvěru, - účel pouţití úvěru, - typ výplaty, - způsob poskytnutí a čerpání, - způsob zajištění úvěru, - forma poskytnutí úvěru. 1 Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, oddíl 6 Zápůjčka, 2390 ve znění pozdějších předpisů 2 Zákon č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník, V. Zákon o úvěru 497 ve znění pozdějších předpisů 9

16 1.1.1 Dělení dle doby splatnosti úvěru Podle tohoto kritéria se úvěry dělí na 3 skupiny: - Krátkodobé úvěry (úvěry se splatností do 1 roku). Mohou to být kontokorentní úvěry, krátkodobé účelové půjčky, lombardní úvěry, eskontní úvěr či převzetí úvěrové záruky. - Střednědobé úvěry (úvěry se splatností od 1 do 5 let). Například spotřebitelské úvěry. - Dlouhodobé úvěry (úvěry se splatností delší neţ 5 let). Typickým příkladem těchto úvěrů jsou úvěry hypoteční Dělení dle účelu použití úvěru Úvěry dle účelu se dělí: - Účelové úvěry (jsou poskytnuty na předem stanovený účel). Účelem můţe být nákup automobilu, nemovitosti, rekonstrukce apod. U těchto úvěrů banka stanovuje zpravidla menší úrokovou sazbu. - Bezúčelové (neúčelové) úvěry. Záleţí na klientovi banky, na co pouţije půjčené peněţní prostředky. V tomto případě bývá úrok vyšší. 4 Hypoteční úvěry řadíme do skupiny účelových úvěrů, protoţe si tento úvěr berou klienti zejména za účelem pořízení nebo rekonstrukce nemovitosti Dělení dle typu výplaty úvěrů Podle typu výplaty: - Úvěry vyplacené hotovostně bývají vypláceny na přepáţce banky v penězích. - Úvěry vyplacené bezhotovostně sjednaná částka je klientovi převedena elektronicky buď na jeho bankovní účet, nebo můţe dostat směnku. 5 Výplatu peněţních prostředků z hypotečního úvěru provádí banka na běţný účet klienta, z důvodu toho ţe tyto peněţní prostředky bývají velké hodnoty a je to bezpečnější i jednodušší způsob pro klienta, který nemusí přenášet takový obnos v hotovosti. Za elektronické peníze lze povaţovat peněţní hodnotu, která: - Představuje pohledávku za vydavatelem elektronických peněz. - Je uchována v elektronické podobě. - Je vydávána proti přijetí peněţních prostředků a to v hodnotě ne niţší neţ je hodnota vydávaných elektronických peněz. - A zároveň je přijímána jako platební prostředek jinými osobami neţ jen vydavatelem těchto elektronických peněz. 6 3 PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha: Nakladatelství Oeconomica 2007, s. 293, ISBN: Co byste měli vědět o ÚVĚRECH? In: Finanční gramotnost.eu [online] [ cit ] Dostupné z: 5 REJNUŠ, O. Finanční trhy. 4. aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada Publishing, 2014, s. 94, ISBN:

17 Elektronické peníze jsou peníze, které potenciální drţitel předá buď v hotovosti, nebo bezhotovostním převodem vydavateli, který hodnotu těchto peněz přetvoří v elektronické peníze Dělení dle způsobu poskytnutí a čerpání Tento typ dělení nám umoţní nahlédnout na hypoteční úvěry z hlediska toho, kdy a v jaké výši poskytne banka klientovi peněţní prostředky. Úvěr můţe banka klientovi přidělit: - najednou v celé sumě (úvěrování probíhá přes úvěrový účet), - postupně v několika částkách (tranších) v předem dohodnutých termínech (úvěrování probíhá přes úvěrový účet), - variabilně jako kontokorentní úvěr na běţném, respektive kontokorentním účtu. Splácet úvěr můţe klient: - najednou v celé sumě po uplynutí doby splatnosti (včetně úroků), - postupně v předem dohodnutých nepravidelných či pravidelných splátkách. 7 Další dělení dle splácení: - Úvěry splácené jednorázově jsou spláceny naráz v okamţiku splatnosti. V praxi se však pouţívají některé jejich modifikace: Úvěry splatné naráz v době splatnosti poskytují se na předem sjednanou dobu a jsou splatné v době splatnosti. Pokud se však týká úroků, tak ty platí dluţník pravidelně podle podmínek úvěrové smlouvy. Úvěry splatné naráz po uplynutí výpovědní lhůty bývají poskytovány na dobu neurčitou a je zároveň ujednána délka výpovědní lhůty pro jejich moţné vypovězení. Úroky platí dluţník pravidelně podle podmínek úvěrové smlouvy. - Úvěry splácené postupně jsou spláceny podle sjednaného harmonogramu a rozlišujeme jen následné moţnosti splácení: Anuitní splácení úvěru jsou spláceny po celou dobu trvání úvěru (minimálně po dobu fixace úrokové sazby) splátkami ve stejné výši. Anuitní splátka je sloţena ze splátky úroku a jistiny 8, jejich poměr se postupně mění. Progresivní splácení úvěru splátka úvěru je zpočátku niţší neţ u anuitního splácení. V průběhu času se však postupně zvyšuje a to tak, ţe vţdy po roce se navyšuje o pevně stanovený koeficient. Degresivní splácení úvěru splátka úvěru je nejprve vyšší neţ u anuitního splácení. V průběhu splácení se však sniţuje, většinou po roce o předem stanovený koeficient. - Úvěry umoţňující mimořádné splátky či předčasné umoření dluhu: díky tomuto mohou dluţníci urychlit splácení dluţné částky mimořádnými splátkami bez uvalení sankcí. (Pouze pokud je tato moţnost uvedena v úvěrové smlouvě, většinou pouze u anuitního splácení úvěrů a to vţdy aţ po uplynutí tzv. fixačního období 9 ). 6 SCHLOSSBERGER, O. Platební služby. Management Press, 2012, s. 143, ISBN: PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha: Nakladatelství Oeconomica 2007, s. 294, ISBN: Jistina je původně půjčená částka sníţená o jiţ proběhnuté splátky jistiny. 9 Fixační období je období, po které je úrok nastaven na určitou hodnotu. Zpravidla je od 1 roku do 15 let. 11

18 - Flexibilní úvěry s moţnou změnou velikosti splátek: u tohoto úvěru má dluţník s bankou dohodnuto, ţe smí v průběhu smlouvy v rámci dohodnutých podmínek měnit velikost splátek (bez postihu) Dělení dle způsoby zajištění úvěru Dle způsobu zajištění dělíme úvěry: - Nezajištěné úvěry tyto úvěry nejsou zajištěny proti případnému nesplácení. Bývají zpravidla více úročeny a jsou poskytovány pouze bonitním a dlouhodobě spolehlivým klientům. - Zajištěné úvěry kromě prověrek bonity se jedná ještě o věcné či osobní zajištění: Úvěry zajištěné movitým majetkem jedná se o nejčastěji krátkodobé tzv. lombardní úvěry, které se zajišťují movitostmi. Úvěry zajištěné finančními instrumenty můţe se jednat o krátkodobé nebo střednědobé lombardní úvěry, které jsou zajišťovány různými druhy finančních instrumentů, resp. s nimi spojenými právy. Úvěry zajištěné nemovitostmi jde o dlouhodobé nebo střednědobé tzv. hypoteční či hypotekární úvěry zajišťované nemovitostmi, jeţ dává dluţník do zástavy. Osobně zajištěné úvěry jsou zajišťované ručením třetí osoby, nebo několika osobami současně. Můţe se jednat o osoby fyzické i právnické. 11 Hypoteční úvěry patří mezi zajištěné úvěry. Jiţ ze slova hypotéka vyplývá, ţe se při tomto ručení vyuţívá zajištění nemovitosti, kterou dává dluţník bance do zástavy. Tato zástava je povinná ze zákona Dělení dle formy poskytnutí úvěru Banky mohou poskytovat úvěr ve dvou základních formách: - Peněţní úvěry jsou skutečně poskytnuté likvidní peníze, buď v hotovosti, nebo v bezhotovostní podobě. Dluţník musí v dohodnuté lhůtě splatit přijatý úvěr včetně úroků. Z hlediska banky se přímo odráţejí v její bilanci a přímo ovlivňují její likviditu. - Závazkové úvěry a záruky neznamenají pro klienta bezprostřední získání peněţních prostředků. Banka se pouze v určité formě zaručuje za svého klienta a zavazuje se splnit jeho závazek, pokud tak klient neučiní sám REJNUŠ, O. Finanční trhy. 4. aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada Publishing, 2014, s. 97, ISBN: REJNUŠ, O. Finanční trhy. 4. aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada Publishing, 2014, s. 97, ISBN: DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha, Linde, 2005, s. 512, ISBN: X 12

19 1.2 Spotřebitelský úvěr Ze zákona můţeme vyčíst, ţe spotřebitelským úvěrem se rozumí odložená platba, půjčka, úvěr nebo jiná obdobná finanční služba poskytovaná nebo přislíbená spotřebiteli věřitelem, nebo zprostředkovatelem. 13 Tento úvěr se dál nevztahuje na: - úvěr na koupi, výstavbu, opravu nebo údrţbu nemovitosti (úvěr hypoteční), - netýká se částek niţších neţ Kč a vyšších neţ Kč a splatnosti kratší neţ 3 měsíce (nebo situace kdy je úvěr splatný nejvýše ve 4 splátkách ve lhůtě nepřesahující 12 měsíců). 14 Spotřebitelský úvěr je úvěr poskytovaný fyzickým osobám na nepodnikatelské účely. Úrokové sazby jsou u těchto úvěrů relativně vysoké, a to hlavně kvůli rizikům, které vyplývají bankám z těchto úvěrů. 15 Z hlediska subjektu, který úvěr poskytuje je moţné spotřebitelské úvěry členit: - přímé spotřebitelské úvěry jsou poskytovány přímo bankou klientovi, takţe smluvní vztah je sjednán přímo mezi bankou a klientem, - nepřímé spotřebitelské úvěry jsou poskytovány prostřednictvím společnosti prodávající zboţí či sluţby na spotřebitelský úvěr. Úvěr můţe poskytovat sám obchodník (který se refinancuje u banky) anebo můţe obchodník vystupovat pouze jako zprostředkovatel úvěru, který poskytuje banka Úroková sazba Úroková sazba je určitá cena, kterou musí uhradit dluţník věřiteli za poskytnutý úvěr. Udává se v procentech a je to část zapůjčené jistiny. Úvěr můţe být úročen ročně (p.a.), měsíčně (p.m.) nebo denně (p.d.). 17 Úrokové sazby jsou odrazem aktuální situace v dané zemi i v zahraničí. Výše úrokových sazeb ovlivňuje domácnosti i firmy při jejich rozhodování o pořízení úvěru a tím také to, kolik peněz se dostane do oběhu a jestli celkové hospodářství poroste nebo poklesne. Rozlišujeme 3 druhy úrokových sazeb: - Nominální úroková sazba tato úroková sazba je udávána včetně inflace a daně. - Reálná úroková sazba úroková sazba je očištěna o inflaci. - Efektivní úroková sazba porovnává různé úrokové sazby s různými frekvencemi připisování úroků Zákon č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů 1 ve znění pozdějších předpisů 14 PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha: Nakladatelství Oeconomica 2007, s. 299, ISBN: REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, s. 102, ISBN: DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha, Linde, 2005, s. 538, ISBN: X 17 Denní úročení se zpravidla pouţívá u úročení úvěrů z kreditních karet. 18 Co jsou úrokové sazby. In: Peníze.cz [online] [cit ] Dostupné z: 13

20 Dále rozlišujeme úrokovou sazbu fixní a variabilní. Fixní úroková sazba je pevně stanovena a daný úvěr je jí úročen po celé stanovené období (1 rok, 3 roky, 5 let), u variabilních úrokových sazeb dochází ke změně úrokových sazeb klidně i kaţdý den, protoţe vychází z aktuálních podmínek na trhu a ze sazby PRIBOR. 19 Do úrokové sazby se můţou promítnout náklady banky, rizikovost produktu, rizikovost dle bonity klienta, zisk banky a inflace. Graf 1 Vývoj průměrné úrokové sazby a RPSN u spotřebitelských úvěrů poskytnutých bankami. Zdroj: Chytryhonza.cz. Dostupné z: [cit ] RPSN V souvislosti se spotřebitelským úvěrem se uvádí také pojem RPSN. RPSN je roční procentuální sazba nákladů. Vyjadřuje se v procentech ročně a říká nám jak drahý je úvěr. V RPSN jsou zahrnuty jak úroky, tak poplatky. To znamená, ţe nezáleţí na tom, jestli banka poskytuje úvěr bez poplatků s vysokým úrokem nebo úvěr s nízkým úrokem ale s poplatky. Vše je zahrnuto v RPSN Úvěrové registry Úvěrový registr je databáze všech typů klientů, tedy fyzických osob občanů, fyzických osob podnikatelů i právnických osob, kteří jsou spojeni s poskytnutým úvěrem. Jejich účelem je poskytovat obchodním bankám údaje o klientech, které potřebují pro poskytování úvěrů 19 Sazba PRIBOR (Prague InterBank offered Rate) je praţská mezibankovní nabídková sazba. 20 SYROVÝ, Petr a Tomáš TYL. Osobní finance:řízení financí pro každého. 2. aktualiz. vyd. Praha: Grada Publishing, 2014, s ISBN

21 a zamezit tak poskytování úvěrů nebonitním 21 klientům. Úvěrové registry obsahují identifikační údaje klienta, údaje o bonitě a jeho úvěrovou historii (o tom jaké úvěry čerpá nebo čerpal, popřípadě u jaké banky nebo nebankovní společnosti a také jestli nebyl ve skluzu se splátkami). Nejdůleţitější členění úvěrových registrů je: - Negativní úvěrové registry, které obsahují pouze informace o klientech se špatnou platební morálkou. - Pozitivní úvěrové registry obsahují pozitivní i negativní informace o klientech, kterým byl poskytnut úvěr. 22 V České republice působí: - Centrální registr úvěrů ČNB, - Registry CCB (Czech Credit Bureau a.s.), - Registr Solus. 1.3 Kontokorentní úvěry Kontokorentní úvěr je poskytovaný na kontokorentním účtu tak, ţe zůstatek účtu můţe přecházet do debetu. Úvěr je čerpán tím, ţe klient provádí platby ze svého účtu. Na této kartě je dohodnutý určitý úvěrový rámec, který určuje maximálně moţný přístupný debet na kontokorentním účtu. Splatnost tohoto úvěru je krátkodobá, zpravidla 1 rok. 23 Úrok u tohoto úvěru bývá vyšší, protoţe se zpravidla platí aţ tehdy, kdyţ klient překročí úrokový rámec. 1.4 Lombardní úvěry Obvykle se jedná o krátkodobé peněţní úvěry, které se sjednávají na fixní částku s pevně stanovenou lhůtou splatnosti a zajišťované zástavou movité věci nebo práva. Můţeme rozlišovat jednotlivé druhy lombardních úvěrů Druhy lombardních úvěrů Druhy lombardních úvěrů: - Lombardní úvěr na cenné papíry V tomto případě poskytuje banka klientovi úvěr do určité výše trţní ceny zastavených cenných papírů s ohledem na to, o jaké cenné papíry se jedná (rozhoduje druh, bonita, likvidita apod.). Tyto zastavené cenné papíry deponuje dluţník u banky po celou dobu trvání úvěru, přičemţ hodnota zástavy musí být udrţována na dohodnuté výši. Banka sleduje vývoj trţních cen zastavených cenných papírů a v případě, ţe tyto ceny poklesnou, má právo vyţadovat na klientovi zvýšení zástavy. 21 Bonita klienta je to tzv. kvalita dluţníka. Souvisí se schopností dluţníka splácet úvěr na základě jeho příjmů a majetkových poměrů. 22 KALABIS, Z. Jak fungují úvěrové registry? In: Měšec.cz [online] [cit ] Dostupné z: 23 REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, s. 99, ISBN:

22 - Lombardní úvěr na zboţí Klient zastavuje bance zboţí, které většinou skladuje ve veřejném skladišti. - Lombardní úvěr na pohledávky Zástavou dluţníka jsou jeho pohledávky vůči odběratelům, které dává obchodní bance do zástavy po uzavření úvěrové smlouvy. - Další druhy lombardních úvěrů Například lombardní úvěry na drahé kovy, vkladní kníţky, ţivotní pojistky apod Eskontní úvěry Eskontní úvěr je úvěrem krátkodobým. Tento úvěr poskytuje banka prostřednictvím odkupu (eskontu) směnky před její splatností přičemţ si sráţí úrok (diskont) za dobu od eskontu do dne splatnosti směnky. 25 V tomto případě se stává banka majitelem směnky se všemi právy i povinnostmi. Banka poskytuje klientovi, který jí prodal směnku, eskontní úvěr a výše tohoto úvěru je určena směnečnou částkou a dobou splatnosti. Úvěr je splacen v den splatnosti směnky a to hlavním směnečným dluţníkem Směnka Směnka je cenný papír, který splňuje zákonem předepsané povinné náleţitosti (Zák. 191/1950 Sb.), na kterém se určitá osoba stanoveným způsobem zavazuje zaplatit oprávněnému majiteli směnky na směnce uvedenou peněţní částku. 26 Směnka se dělí na směnku vlastní a cizí. Principem směnky vlastní (solosměnka) je, ţe sám dluţník vystaví tuto směnku a tím se zavazuje zaplatit dluh vůči oprávněnému majiteli směnky. Hlavní směnečný dluţník je výstavce a závazek mu vzniká podpisem směnky. Cizí směnku (trata) vystavuje věřitel, který přikazuje dluţníkovi, aby zaplatil směnečnou částku (dluh) ve prospěch třetí osoby. Dluţník akceptuje (přijímá) směnku svým podpisem a tím se zavazuje dluh splatit. Mezi náleţitosti směnky cizí patří: 1. Označení, ţe jde o směnku, pojaté do vlastního textu listiny vyjádřené v jazyku, v kterém je listina sepsána. 2. Bezpodmínečný příkaz zaplatit určitou peněţitou sumu. 3. Jméno toho, kdo má platit (směnečníka). 4. Údaj splatnosti. 5. Údaj místa, kde má být placeno. 6. Jméno toho, komu nebo na jehoţ řad má být placeno. 7. Datum a místo vystavení směnky. 8. Podpis výstavce REJNUŠ, O. Finanční trhy. 4. aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada Publishing, 2014, s. 99, ISBN: REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, s. 101, ISBN: REVENDA, Zbyněk. Peněžní ekonomie a bankovnictví. 5. aktualiz. vyd. Praha: Management Press, s. 99, ISBN: Zákon 191/1950 Sb. směnečný a šekový 1 ve znění pozdějších předpisů 16

23 1.6 Revolvingové úvěry Podstatou revolvingu je automatické obnovení vztahu mezi bankou a klientem v původních intencích po uplynutí vymezené doby, pokud jedna ze zúčastněných stran neprojeví zájem vztah ukončit. 28 Jde tedy o peněţní prostředky, které jsou klientovi opakované poskytované a to na základě jedné smlouvy, po splacení původního úvěru. Hlavním rozdílem mezi kontokorentním a revolvingovým účtem je skutečnost, ţe revolvingový úvěr je poskytován jako určitá částka (účelově podmíněná), která je klientem postupně čerpána a doplňována. Tyto transakce probíhají na úvěrovém účtu klienta. Kontokorentní úvěr obvykle není účelově podmíněn, klient čerpá peněţní prostředky nepravidelně prostřednictvím běţného účtu. Na tomto účtu banka stanoví úvěrový rámec, tedy rozmezí, v němţ můţe klient disponovat úvěrovými prostředky. 1.7 Emisní úvěry Emisní úvěry jsou charakteristické tím, ţe banka odkoupí celou emisi dluhopisů, které dluţník emituje. Mají obvykle dlouhodobý charakter. V tomto případě se jedná o případ, kdy se banky často významně podílejí na technické stránce emise, a proto také nakupují velké balíky obligací, které tím pomáhají uvádět na primární trh. To vše ale banky dělají jen pro své spolehlivé a významné klienty (větší obce, velké korporace, města, které disponují velkým majetkem). Emisní úvěr můţe poskytnout: - Jedna banka při vyšších částkách to bývá příliš riskantní. - Klub bank jde o skupinu bank, jeţ se na poskytnutém úvěru podílejí stejným dílem. - Bankovní konsorcium jedná se o skupinu bank v čele s tzv. vedoucí bankou, která úvěruje největší částku a bývá zároveň i zprostředkovatelem úvěru Úvěr ze stavebního spoření S tímto úvěrem se pojí předpoklad zaloţení stavebního spoření. Stavební spoření je účelové spoření spočívající: v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám (státní podpora) účastníkům stavebního spoření PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha, Nakladatelství Oeconomica 2007, s. 300, ISBN: REJNUŠ, O. Finanční trhy. 4. aktualiz. a rozš. vyd. Praha: Grada Publishing, 2014, s. 101, ISBN: Zákon č.96/1993 Sb. o stavebním spoření 1 17

24 Nárok na přidělení úvěru ze stavebního spoření získá klient pokud: - Naspoří stanovenou část cílové částky. - Bude spořit alespoň 2 roky. - Dosáhne cílové úrovně tzv. ohodnocovacího čísla Poskytne poţadované zajištění úvěru. Způsob výpočtu ohodnocovacího čísla je obsaţen ve všeobecných obchodních podmínkách. 32 Ve fázi, kdy klient nesplňuje podmínky pro získání řádného úvěru, můţe stavební spořitelna poskytnout takovému klientovi překlenovací úvěr nebo meziúvěr. Pro úvěr ze stavebního spoření i pro úvěr překlenovací platí striktně účelová podmíněnost, tzn. ţe prostředky získané z těchto úvěrů musí klient pouţít výhradně v souvislosti s řešením bytové potřeby své nebo osob blízkých (příbuzný v řadě přímé, sourozenec, manţel). Splatnost se pohybuje mezi 6 20 roky Hypoteční úvěry V České republice je poskytování hypotečních úvěrů běţné od 90. let 20. století avšak aţ do poloviny roku 1995 ţádná z českých bank skutečný hypoteční úvěr neposkytovala. Problémem byla hlavně legislativa poskytování hypotečních úvěrů umoţnila aţ novela zákona o dluhopisech a dalších souvisejících zákonů. Podle zákona č. 84/1995 Sb. o dluhopisech, je hypotečním úvěrem úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční dnem vzniku právních účinků zástavního práva; zastavená nemovitost se musí nacházet na území členského státu EU Definice dle NOZ Slovo hypotéka znamená zástava nemovitosti leţící na území České republiky (EU) a název hypoteční úvěr se pouţívá pro jednu z moţností financování koupě této nemovitosti. Jako zástava můţe být pouţita nemovitost, která je předmětem koupě, nebo taky nemovitost jiná. Zákonná definice prošla několika změnami, neţ se dostala ke své nynější podobě. Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva Ohodnocovací číslo je číslo, pomocí kterého spořitelna (pojišťovna) zjišťuje u kaţdého klienta souvislost mezi intenzitou spoření a poţadavky na získání úvěru. Po tento parametr se pouţívají různé názvy, například hodnotící číslo, parametr ohodnocení, ukazatel zhodnocení atd. 32 PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha, Nakladatelství Oeconomica 2007, s. 276, ISBN: PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha, Nakladatelství Oeconomica 2007, s. 277, ISBN: POLOUČEK, S. a kol. Bankovnictví. 2. Vydání, Praha, C. H. Beck, 2013, s. 237, ISBN: Zákon o dluhopisech č. 190/ článek 3 ve znění pozdějších předpisů 18

25 1.9.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní list je cenný papír, jehoţ emisí si banka poskytující hypoteční úvěry opatří finanční zdroje. Tato banka musí mít licenci pro hypoteční úvěrování. Díky tomuto se z hypotečních úvěrů stává bezpečný finanční instrument. Toto financování nemusí vyuţívat všechny banky. Některé vyuţívají tzv. depozitní způsob, při kterém vyuţívají banky standardní zdroje financování, jako jsou střednědobé aţ dlouhodobé primární vklady od nebankovní veřejnosti nebo také úvěry od jiných bank. 36 Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jakoţ i obdobné cenné papíry představující právo na splacení dluţné částky vydávané podle práva cizího státu, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo části těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě téţ náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). 37 V bankovní praxi jsou vyuţívány dva základní systémy emise hypotečních zástavních listů: 1. Systém pohledávkový, v němţ je hodnota emise vázána na vybrané portfolio hypotečních úvěrových pohledávek. Příjmy z emise hypotečních zástavních listů slouţí tedy k refinancování jiţ dříve poskytnutých hypotečních úvěrů. Tento systém vyuţívá náhradní krytí, kdy z výtěţku prodeje hypotečních zástavních listů je moţné financovat i jiné, zpravidla taxativně vymezené obchody hypotečních bank. Jde především o nákup bezrizikových cenných papírů do bankovního portfolia. Systém náhradního krytí řeší nesoulad mezi objemem poskytnutých hypotečních úvěrů, který v časovém horizontu v důsledku jejich splácení klesá, a hodnotou emitovaných zástavních listů, která je v časovém horizontu konstantní. Výhodou systému je skutečnost, ţe banka v momentu emise zná kvalitu portfolia hypotečních úvěrů a je schopna vázat emisi pouze na zdravé úvěrové portfolio a tím sníţit úvěrové riziko investorů do hypotečních zástavních listů. 2. Systém zástavní, v němţ je hodnota emise vázána na hodnotu zastavených nemovitostí v portfoliu banky. Za předpokladu relativní stability cenové hladiny se hodnota zástavních nemovitostí v čase nemění, není tedy nutné náhradní krytí. Výhodou je skutečnost, ţe emise předchází prodeji hypotečních úvěrů, a tak banka zná v momentu poskytování úvěrů cenu zdrojů Loan to value (LTV) LTV v překladu částka k zapůjčení znamená poměr hodnoty úvěru k hodnotě zástavní nemovitosti. 39 Výši LTV si stanovuje kaţdá banka jinak. U účelových hypoték se uvádí od 50 % aţ do 100 %. U amerických hypoték je LTV v rozmezí 50 % a 60 %. Zbylou částku, která doplňuje hodnotu zástavní nemovitosti, financují klienti z vlastních prostředků. 36 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. Kravaře, Marreal servis, 2010, s. 130, ISBN: Zákon o dluhopisech č. 190/ článek 1ve znění pozdějších předpisů 38 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. Kravaře, Marreal servis, 2010, s. 131, ISBN: KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. Kravaře, Marreal servis, 2010, s. 139, ISBN:

26 1.9.4 Účel hypotečního úvěru K hlavním účelům hypotečního úvěru patří: - Koupě nemovitosti nebo pozemku. - Financování výstavby nemovitosti (lze pouţít i pro nástavbu, přístavbu nebo přestavbu). - Financování rekonstrukcí, modernizace nebo oprav. - Splacení úvěru pouţitého na financování investic do nemovitosti. - Získání vlastnického podílu na nemovitosti. Přesněji si účely vyuţití hypotečních úvěrů upravuje kaţdá banka sama Druhy hypotečních úvěrů Mezi základní druhy hypotečních úvěrů patří účelové a neúčelové, tzv. americké hypotéky. U účelových hypoték bývá zpravidla menší úroková sazba (viz. Účelové úvěry). Americké hypotéky jsou poskytovány bankami na cokoliv, můţe se jednat o koupi nemovitosti, ale také o koupi automobilu nebo jiné movité věci. Pokud se jedná o koupi nemovitosti, tak tato hypotéka financuje obvykle % hodnoty této nemovitosti. Podmínkou je zastavení nemovitosti. Obrázek 1 Základní výhody a nevýhody účelové a neúčelové (americké) hypotéky Zdroj: Nenechsedojit.cz.Dostupné z: [cit ]. 20

27 1.9.6 Způsoby splácení Stejně jako u spotřebitelských úvěrů, tak i u hypotečních existují různé způsoby splácení. Mezi základní způsoby patří anuitní, progresivní a degresivní splácení hypotečního úvěru. Graf 2 Anuitní splácení úvěru Zdroj: Callido.cz. Dostupné z: [cit ]. Anuitní splácení je postaveno na principu stejně velké splátky, jen se v průběhu splácení mění poměr mezi splátkou jistiny a splátkou úroku. Na počátku je splátka jistiny menší neţ splátka úroku a tento poměr se postupně mění. Graf 3 Degresivní splácení úvěru Zdroj: Callido.cz. Dostupné z: [cit ]. U degresivního splácení je splátka nejdřív vysoká a postupem času se sniţuje. Splátka jistiny je přitom stejná a sniţuje se jen úroková sloţka. Progresivní splácení funguje na opačném principu splácení degresivního, tzn., ţe výše splátek se postupem času zvyšuje. 21

28 1.9.7 Doba splatnosti hypotečního úvěru Doba splatnosti hypotečního úvěru se pohybuje v rozmezí 5 aţ 45 let, s tím, ţe nejběţnější jsou hypoteční úvěry na 15 aţ 20 let. Zpravidla platí, ţe čím déle splácíme, tím máme niţší splátky, ale tím je pro nás také úvěr nákladnější. Sniţující se trend úroků vyplývá jednak z toho, ţe banka má klienta na delší dobu a s tím i výnos a současně také, ţe pokud by sazby s růstem délky rostly, tak by omezovaly moţnost splácení Průběh procesu získání hypotečního úvěru Předtím, neţ se klient rozhodne pro financování bydlení pomocí hypotečního úvěru, musí zváţit vlastní finanční moţnosti v současnosti ale hlavně v budoucnu, protoţe hypoteční úvěr má dlouhodobý charakter a ovlivňuje významně situaci klienta po většinu jeho produktivního ţivota. Po důkladném zváţení můţe klient přejít k vlastnímu průzkumu bankovního trhu a k porovnání jednotlivých nabídek, a jakmile se rozhodne pro určitou banku, tak se odstartuje samotný průběh procesu získání hypotečního úvěru, který můţeme popsat následujícími kroky: - V prvním kroku podává klient ţádost o hypoteční úvěr k tomuto účelu jsou jiţ předepsané formuláře, které je potřeba správně vypsat. Většinou klientovi pomáhá přímo pracovník banky anebo jeho osobní finanční poradce. Kompletní úvěrová ţádost obsahuje informace o ţadatelích, výši a účel úvěru, návrh čerpání a splácení úvěru, údaje o zajištění a popis nemovitosti a popis finanční a majetkové situace ţadatele. - V kroku číslo 2 dochází k prověření ţadatele a při tom dochází k tzv. scoringu, coţ znamená zkrácené úvěrové hodnocení. Samotný scoring se skládá z několika kroků: Zjištění disponibilního příjmu ţadatele tento příjem se zjišťuje tak, ţe se od celkových, zpravidla měsíčních příjmů odečtou měsíční výdaje na bydlení a pojištění osob nebo majetku s ohledem na ţivotní minimum. Základem je u zaměstnanců potvrzení zaměstnavatele a u OSVČ daňové přiznání. Banka si také ověřuje pravdivost údajů, které ţadatel doloţil a prověřuje ţadatele v úvěrových registrech. Prověření vlastnických práv k zastavované nemovitosti k tomu aby banka prověřila vlastnická práva, potřebuje výpis z katastru nemovitostí. Zajímá se při tom hlavně o to, kdo je vlastníkem, o popis nemovitosti a o případné omezení vlastnického práva nebo, která by mohla omezit zástavní právo banky. Ověřování účelu hypotečního úvěru ţadatel musí doloţit kupní smlouvu v případě, ţe poţaduje úvěr na koupi nemovitosti, nebo stavební povolení (popř. projektovou dokumentaci) pokud se jedná o rekonstrukci nebo přístavbu. Ocenění nemovitosti toto ocenění provádí znalec, kterého si většinou vybírá klient ze seznamu doporučeného bankou. Hodnota, kterou stanoví znalec je pro banku výchozím faktorem pro výši hypotečního úvěru. - Pokud banka vyhodnotí ţadatele na základě scoringu kladně, následuje sepsání úvěrové a zástavní smlouvy. - Dalším krokem je samotné čerpání a následné splácení úvěru. - V průběhu čerpání úvěru a splácení provádí banka monitoring klienta, díky kterému můţe sledovat jeho aktuální finanční situaci. 22

29 1.9.9 Smlouva o hypotečním úvěru Smlouva o hypotečním úvěru se v zásadě nijak neliší od běţné úvěrové smlouvy. Smlouvou o úvěru se úvěrující zavazuje, ţe úvěrovanému poskytne na jeho poţádání a v jeho prospěch peněţní prostředky do určité částky a úvěrovaný se zavazuje poskytnuté peněţní prostředky vrátit a zaplatit úroky. 40 Úvěrová smlouva obsahuje tyto náleţitosti: 1. Účastníky smluvního vztahu, banky a dluţníka. 2. Výše a účel hypotečního úvěru. 3. Úrokové podmínky, tedy způsob splácení úroků, způsob stanovaní úrokové sazby a její fixace. 4. Zajištění úvěru (číslo zástavní smlouvy k nemovitosti a specifikace nemovitosti, závazek dluţníka předcházet znehodnocení zástavní nemovitosti, případné typy a podmínky dozajištění hypotečního úvěru dalšími aktivy dluţníka). 5. Způsob a podmínky čerpání hypotečního úvěru (zde můţe být uveden i dodatečný vklad do katastru nemovitostí). 6. Poplatky. 7. Sankční úroky a smluvní pokuty v případě, ţe dluţník nedodrţí podmínky úvěrové smlouvy. 8. Práva a povinnosti věřitele (banky) a dluţníka Zástavní smlouva Sepsání zástavní smlouvy je zákonná povinnost pro získání hypotečního úvěru. Banka se tím pojišťuje proti riziku nesplácení úvěru klientem. Náleţitosti zástavní smlouvy: 1. Identifikační údaje o zástavním věřiteli (bance) a zástavci (majiteli nemovitosti). 2. Identifikace úvěrové pohledávky (číslo úvěrové smlouvy a výše pohledávky). 3. Doba trvání a způsob ukončení zástavní smlouvy. 4. Popis nemovitosti (parcelní číslo, číslo listu vlastnictví, jméno vlastníka atd.). 5. Závazky zástavce. 6. Podmínky realizace zástavního práva k nemovitosti. 42 Kromě zástavního práva banka obvykle vyţaduje i pojištění nemovitosti, anebo uzavření ţivotního pojištění ţadatele. V obou těchto případech poţaduje banka vinkulaci v její prospěch. 40 Zákon č. 89/2012Sb. Zákon občanský zákoník, oddíl 7, 2395 ve znění pozdějších předpisů 41 KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. Kravaře, Marreal servis, 2010, s. 144, ISBN: KAŠPAROVSKÁ, V. Banky a komerční obchody. Kravaře, Marreal servis, 2010, s. 145, ISBN:

30 Státní podpora - Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty cílem této podpory je zvýšit dostupnost staršího vlastnického bydlení pro mladé lidi a tím jim napomoci při zajištění vlastního adekvátního bydlení. O tuto podporu si můţou poţádat mladí lidé, kteří v roce podání nedovrší věk 36 let. Další podmínkou je, ţe byt nebo rodinný dům, na jehoţ koupi je ţádána tato podpora, musí být starý nejméně 2 roky a musí se nacházet na území ČR. Podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, ale v případě, ţe klesne průměrná úroková sazba pod 5 %, tak je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nulová. Úroková dotace je poskytována maximálně po dobu deseti let. Výše úrokové dotace platí vţdy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu 5 let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena. Limity pro čerpání dotace jsou pevně stanovené, úroková dotace bude poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč a v případě rodinného domu nepřekročí 1,5 milionu Kč. Ţadatel nesmí mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům s výjimkou bytu nebo rodinného domu, na jehoţ koupi je podpora ţádána. 43 V současnosti, vzhledem k poklesu úrokových sazeb pod 5 %, je tato podpora nulová. Vývoj státní dotace lze vidět v následující tabulce. Tabulka 1 Vývoj státní dotace v letech Období Státní podpora % body % body % bod % bodů % bodů % bodů % bodů % bod % bod % bodů % bodů Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj. Dostupné z: ]. - Podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby podpora hypotečního úvěrování bytové výstavby vychází z nařízení vlády č. 244/1995 Sb. Tato podpora byla zrušena v roce Jen pro zajímavost je uvedena tabulka s výšemi státní podpory v minulosti Ministerstvo pro místní rozvoj 44 Ministerstvo pro místní rozvoj 24

31 Tabulka 2 Přehled o výši státní podpory v letech Období Říjen Státní podpora 4% body % body % bod současnost nulová Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj. Dostupné z: ]. Následující graf je zpracován podle údajů o počtu bytů pořízených s přiznanou státní finanční podporou: Graf 4 Státní podpora vyplacená k hypotečním úvěrům od roku 1996 Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj. Dostupné z: ] Daňová úleva Daňové úlevy patří mezi formu zvýhodnění od státu pro klienty. Umoţňují si sníţit základ daně o odečitatelnou poloţku. Přesněji daňové úlevy popisuje zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, v kterém se píše, ţe si můţe poplatník odečíst úroky z hypotečního úvěru od základu daně z příjmu fyzických osob aţ do výše Kč za rok. Tento odečet můţe provést osoba, která je účastníkem úvěrové smlouvy. Poplatník musí úvěr vyuţívat k financování svých bytových potřeb. Pro jednu společně hospodařící domácnost vychází úspora na dani aţ 45 tisíc Kč. Toto zvýhodnění se vztahuje na hypoteční úvěry, úvěry ze stavebního spoření nebo bankovní 25

32 úvěry poskytnuté v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem (překlenovací úvěr nebo nehypoteční úvěr), který je pouţit na financování bytových potřeb poplatníka TOMANOVÁ, V. Zaplacené úroky z hypotéky či úvěry nesnižují vždy základ daně. In: Finance.cz [online] [cit ] Dostupné z: 26

33 2 REFINANCOVÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ Při refinancování dochází k převedení práv a povinností od banky jedné, k bance druhé. V praxi to znamená, ţe bude klient stávající úvěr splácet jiné bance neţ doposud, přičemţ nová banka můţe, ale nemusí nastavit výhodnější podmínky splácení. Pro klienta je nejvýhodnější refinancovat hypoteční úvěr k datu skončení fixace úrokové sazby, tedy v okamţiku, kdy hrozí změna úrokové sazby a tím i změna výše splátek. V minulosti docházelo k běţnému nárůstu úrokových sazeb pro skončení fixace aţ o několik desítek bazických bodů, ale v posledních letech se často stávalo, ţe si po skončení fixace klienti polepšili, protoţe úrokové sazby byly niţší neţ v době, kdy si fixovali úrokovou sazbu oni. Zejména z tohoto důvodu se začaly banky předhánět v nabídkách refinancování hypotečních úvěrů, které byly uzavřeny s vysokou úrokovou sazbou. V současnosti, kdy jsou úrokové sazby na svém minimu, je výhodné si je zafixovat na co nejdelší dobu, protoţe se dá předpokládat, ţe začnou zase růst. Niţší úroková míra není jediným důvodem, proč si v dnešní době klienti refinancují stávající hypoteční úvěry. Dalšími důvody mohou být například: prodlouţení doby splatnosti, navýšení hodnoty úvěru, sníţení některých poplatků, které souvisí s hypotečním úvěrem nebo prostá nespokojenost s bankou. Pro refinancování je potřebné získat od stávající banky informace o předchozím splácení, hodnotu zaplacených úroků a jistiny. Někdy se stává, ţe za tyto informace poţaduje banka, od které klient odchází, poplatek. Běţně se tento poplatek pohybuje kolem 1000 Kč. Nová banka si můţe také vyţádat nový odhad, který je rovněţ zpoplatněn, ale ve většině případů se banka spokojí s odhadem původním. Zpoplatněn je také aktuální výpis z katastru nemovitostí, který je k refinancování hypotečního úvěrů povinný. Dříve byly běţné poplatky za vedení úvěrového účtu, ale v současnosti se od nich upustilo, dokonce jsou známy případy, kdy byly tyto poplatky klientům vráceny zpětně za zaplacené roky. Výhody refinancování jinou bankou pro klienta spočívají zejména v tom, ţe jim nová banka poskytne výhodnější úrokovou sazbu a tím je pro ně hypoteční úvěr levnější. Niţší úroková sazba ovlivní i výši měsíční splátky. Niţší splátka je způsobena také tím, ţe se úroky počítají z niţší jistiny neţ na počátku úvěru. Jako jednu z dalších výhod poskytují banky moţnost natáhnout si hypotéku o další roky navíc. Pro banku je hlavní výhoda to, ţe získá klienta s úvěrovou historií a proto můţe nabízet výhodnější úrokové sazby. Tento klient uţ není pro banku tak rizikový. 27

34 Graf 5 Refinanční potenciál Zdroj: Hypoindex.cz. Dostupné z: ]. Refinanční potenciál je počet hypotečních smluv, kterým končí fixace v daném roce. To znamená, ţe klienti mohou refinancovat tyto hypoteční úvěry a zajistit si tak lepší podmínky splácení úvěru. Důleţité je, ţe se na tomto refinancování dají ušetřit aţ desítky tisíc. 28

35 3 ANALÝZA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ V ČESKÉ REPUBLICE Tato kapitola se bude věnovat praktičtější části práce. Nejprve charakterizuje vývoj hypotečního trhu a hlavně vývoj úrokových sazeb. Na to naváţe stručným popisem aktuální situace v České republice a na závěr této kapitoly je modelový příklad a samotný přístup bank k refinancování hypotečních úvěrů. Hypoteční trh se v České republice začal pomalu formovat od 90. let 20. století. Kvůli nepřesnému zákonnému vymezení se však začaly první hypoteční úvěry, jak je známe dnes, objevovat aţ kolem roku Od té doby se hypoteční trh postupně vyvíjel, aţ se dostal do nynější podoby. 3.1 Vývoj hypotečního trhu Celkový vývoj od roku 1995 můţeme shrnout do 4 etap: - Od roku 1995 do roku 1999 s tímto obdobím se pojí počáteční nedůvěra s novým produktem, a taky celkem vysoké úrokové sazby, které v té době šplhaly i přes 13 %. Důleţitým faktem, který lze vyčíst ze statistických údajů na stránkách České národní banky, je ale i to, ţe mezibankovní sazby, například lombardní dosahovaly hodnot kolem 12 % a dokonce i termínované účty měly podobné úrokové sazby. Z tohoto hlediska se tedy nezdají úrokové sazby hypotečních úvěry z té doby zas tak vysoké, dokonce naopak, jsou výhodnější neţ v současnosti. Hlavním důvodem bylo opatření bývalého guvernéra tehdejší ČNB v ČR, který zástavě nemovitosti pro účely hypotečního úvěry přikládal takřka nulovou váhu. Banky se v té době učily s hypotečními úvěry pracovat a postupně je zaváděly na trh. V této době také vznikala první státní podpora, která pomáhala rozjezdu hypotečního trhu. - Od roku 2000 do roku 2005 hypoteční úvěry se stávaly dostupnější pro klienty, protoţe počáteční nedůvěra začala odpadávat a s tím se sníţily i úrokové sazby. Na hypotečním trhu vznikla konkurence a nabídka produktů se zvýšila. - Od roku 2006 do roku 2010 pro toto období se stala klíčovou hospodářská krize v roce 2008, která zapříčinila pád úrokových sazeb a tím zvýšila dostupnost hypotečních úvěrů pro další vrstvu obyvatelstva. Banky pozastavují poskytování hypotečních úvěrů na 100 % LTV a hypoteční úvěry bez dokazování příjmů. - Od roku 2010 v roce 2011 došlo k nárůstu poptávky po hypotečních úvěrech a to hlavně z důvodu navýšení DPH naplánované na rok V tomto období, zejména v roce 2013, se rozmohl trend refinancování, kdy lidem začaly končit fixace úrokových sazeb a tak vyuţili nabídek niţších úrokových sazeb jiných bank. V posledních letech se hypoteční úrokové sazby dostaly na svá historická minima, kdy v roce 2014 dosahovaly hodnoty neuvěřitelných 2,37 % Hypoteční sazby nebrzdí. Rekordní rok byl završen královsky. In: finance.idnes.cz [online] [cit ] Dostupné z: /hypoindex.aspx?c=a150119_140359_pujcky_sov 29

36 Graf 6 Úroková sazba hypoték od roku 1995 do roku 2014 Zdroj: Hypoindex.cz. Dostupné z: ]. 3.2 Aktuální situace v České republice Televizní reklamy a nabídky bank lákají klienty na hypoteční úvěry s úrokovou sazbou jiţ od 1,99% ročně. Pravdou ale je, ţe na tuto úrokovou sazbu dosáhne jen malé procento klientů a pro naprostou většinu jsou reálné úrokové sazby okolo 2,5 % ročně. Podle předpovědí vývoje úrokové sazby by se ani v roce 2015 neměla situace nijak rapidně změnit. Co se týče objemu hypotečních úvěrů, ani tady se neočekává ţádná skoková změna. Jelikoţ se celkový objem hypotečních úvěrů od roku 2013 nepatrně sníţil, tak by se i teď dalo předpokládat, ţe objem klesne o několik málo procent. Situace na trhu se ustálila a klienti si zvykli na stabilně nízké úrokové sazby. Otázkou je, jak ovlivní chování klientů plánovaná regulace ze strany České národní banky, která bude platná od roku Bude se jednat o omezení hypotečních úvěrů s vyšším poměrem výše úvěru k hodnotě zástavy. Potencionální klienti tedy mohou zareagovat v roce 2015 zvýšeným zájmem o hypotéky na 100 % LTV. To jsou ale pouze odhady. 3.3 Konkurenční prostředí v České republice V České republice činnost bank poskytujících hypoteční úvěry patří do činností bank dle 1 odst. 1 zákona 21/1992 Sb. o bankách. V roce 2014 patřilo prvenství dle objemu poskytnutých hypotečních úvěrů Hypoteční bance, který poskytla hypoteční úvěry v celkové hodnotě 19,881 miliard korun. Druhé místo obsadila Česká spořitelna s celkovým objemem 17,389 miliard korun. Česká spořitelna zaznamenala v roce 2014 pokles o 15,6 % u nově 30

37 poskytnutých hypotečních úvěrů. Na třetím místě se umístila Komerční banka s objemem hypotečních úvěrů 17,047 miliard Kč. 47 Graf 7 Měsíční produkce hypoték očištěná o refinancování Zdroj: Golemfinance.cz. Dostupné z: [cit ]. Vliv refinancování je v grafu vyjádřen ţlutou částí nad kaţdým ze sloupců. Barevné sloupce ukazují sumu sjednaných hypotečních úvěrů v jednotlivých letech. V současné době poskytují hypoteční úvěry tyto banky: - Citibank Europe plc., - Česká spořitelna, - Československá obchodní banka, - GE Money Bank, - ING Bank, - mbank, - Komerční banka, - LBBW Bank CZ, - Oberbank AG, - Poštovní spořitelna, - Raiffeisenbank, - Volksbank CZ, - UniCredit Bank, - Waldviertler Sparkasse von 1842, - Wüstenrot hypoteční banka Česká spořitelna uţ není jedničkou v prodeji hypoték, vystřídala ji Hypoteční banka. In: Hypoindex.cz [online] [cit ] Dostupné z: 48 Kdo ho poskytuje? In: Finance.cz. [online] [cit ] Dostupné z: 31

38 3.4 Způsoby výpočtů Stanovení výše hypotečního úvěru Pro stanovení výše hypotečního úvěru můţeme pouţít jednoduchý vzorec: HU= P 0 *0,7 kde P 0 trţní cena nemovitosti, 0,7 v tomto případě vyjadřuje koeficient 70% LTV nemovitosti, v případě, ţe by byla LTV vyšší, stanovil by se koeficient jinak (u 100% LTV by byl koeficient 1) Splácení hypotečních úvěrů Výši splátek ovlivňuje celá řada faktorů, například výše hypotečního úvěru, úroková sazba a počet let splácení. V případě anuitního splácení můţeme výši splátek vypočítat pomocí následujícího vzorce: S = U * (q n * (q 1) / (q n 1)) kde S roční výše anuity, U výše hypotečního úvěru, q 1 + roční úroková sazba z úvěru vyjádřená jako desetinné místo, n doba splatnosti v letech Výpočet státní finanční podpory Státní podpora se odvíjí od výše aktuální úrokové sazby u hypotečních úvěrů v daném roce. Z následující tabulky můţeme vyčíst, ţe státní podpora v roce 2015 je nulová, protoţe aktuální úrokové sazby u hypotečních úvěrů nepřekročily hranici 5 %. 49 RADOVÁ Jarmila, Petr DVOŘÁK a Jiří MÁLEK. Finanční matematika pro každého.8.rozš. vyd. Praha: Grada, s. ISBN Anuita. In: Algoritmy.net [online] [cit ] Dostupné z: 32

39 Tabulka 3 Výše státní finanční podpory Výše průměrné úrokové sazby p z HU vyhlášené pro daný rok MMR Výše státní finanční podpory (% body) p 5% 5% p 6% 6% p 7% 7% p 8% p 8% Zdroj:Vlastní zpracování na základě údajů z Ministerstva pro místní rozvoj. Dostupné z: ]. 3.5 Výchozí situace hypotečního úvěru Předtím, neţ se práce začne věnovat samotnému refinancování, bude stanovena výchozí situace, tedy příklad hypotečního úvěru, na který bude v průběhu celé práce odkazováno. Příklad byl sestaven pomocí kalkulačky, kterou pouţívají finanční poradci jako ilustraci pro klienty. Výchozí rok je Navíc bude tento úvěr refinancován a na tomto příkladu lze ukázat, jak se změní určité parametry. Aktuálně, v roce 2015, tento úvěr běţí jiţ pátým rokem a tak se dá počítat se skončenou fixací na 1, 3 a 5 let. V tomto příkladu bude pouţita úroková sazba 5,12 %, která je stanovena na základě údajů o vývoji úrokových sazeb v roce 2010, kdy se začátkem roku pohybovaly úrokové sazby okolo 5,6 % a postupně klesaly aţ na 5,08 %. 51 Graf 8 Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték květen 2010 Zdroj: Hypoindex.cz. Dostupné z: [cit ]. 51 Fincentrum Hypoindex květen 2010: Úrokové sazby se mílovými kroky blíţí k 5% hranici. cz [online] [cit ] Dostupné z: 33

40 Následuje hlavička splátkového kalendáře se základními údaji o hypotečním úvěru. Celý splátkový kalendář je v příloze č. 1. Tabulka 4 Splátkový kalendář příklad poskytnutí hypotečního úvěru Splátkový kalendář Původní výše Kč Výše splátky: 8 162,69 Kč úvěru: Úroková sazba: 5,12 % Celkově ,11 Kč zaplaceno: Doba 30 let Zaplaceno na ,11 Kč splatnosti: úrocích: Počátek úvěru: Zdroj: Vlastní zpracování Z obrázku můţeme vyčíst, ţe se jedná o anuitní splácení, takţe se v průběhu splácení mění pouze poměr mezi splátkou úroku a splátkou jistiny. Hypoteční úvěr je uzavřen na 30 let a na částku Kč. Na úrocích bude přeplaceno ,11 Kč. Celkově bude zaplaceno ,11 Kč. Začátek úvěru je stanovený na a taktéţ i splátky jsou stanoveny na první den v měsíci (pokud vychází první den v měsíci na víkend, tak je splátka posunuta na poslední den předchozího měsíce). 3.6 Refinancování po 1. roce splácení hypotečního úvěru Nejkratší doba fixace je na českém trhu 1 rok. V tomto případě je dobré se rozhodnout pro delší dobu fixace. Situace na trhu značně kolísala a predikce byly nejasné. Pro klienty existovalo velké riziko, ţe po skončení doby fixace úrokové sazby přejdou na trţní sazbu, která byla daleko vyšší. Bohuţel ani při refinancování neměli velkou záruku, ţe si polepší. Spoléhat se na variabilní úrokovou sazbu hned od začátku splácení by také nebylo příliš vhodné, jelikoţ sazba klesala a rostla prakticky kaţdý měsíc. Mezi nejoblíbenější fixace patří fixace na dobu tří a pěti let. Zvlášť pokud je situace na trhu nestálá a klienti nevědí, co mají očekávat do budoucna, pak je pro ně velmi těţké se rozhodnout, jestli mají přistoupit na krátkou, nebo delší dobu fixace. Naprosto ideální je střední cesta a zafixovat si úrokovou sazbu na dobu tří nebo pěti let. Následující graf zobrazuje míru oblíbenosti dob fixace u klientů v roce 2010, který byl svým vývojem úrokových sazeb velmi podobný roku 2011, kdy by měl klient uvaţovat o refinancování. 34

41 Graf 9 Podíly hypoték podle volby doby fixace (srpen 2010) Zdroj: Hypoindex.cz.Dostupné z: ]. Doba fixace na 1 rok není vhodná pro kaţdého, a proto by mě klient nejprve popřemýšlet o tom, jak vidí svou budoucí situaci a jestli je nemovitost, na kterou si hodlá hypoteční úvěr sjednat jeho konečné bydlení, nebo jestli si hodlá časem pořídit něco vhodnějšího. Pokud by se totiţ klient rozhodl například pro koupi bytu, s tím ţe později pořídí domek, je pro něj výhodné si hypoteční úvěr zafixovat na co nejkratší dobu, protoţe to mu umoţní v průběhu splácení měnit výše splátek nebo úvěr předčasně splatit. Většina bank se netváří moc přívětivě na moţnost mimořádných splátek v době fixace úrokové sazby a mnohokrát jsou za to velmi vysoké sankce nebo poplatky, které téměř znemoţňují klientovi splácet jinak, neţ řádným způsobem nastaveným v podmínkách splácení. V některých případech banka povolí mimořádné splátky, ale jen do určité výše. Tento typ fixace úrokové sazby je vhodný spíš pro flexibilnější klienty, kteří počítají s moţností měnit během doby splatnosti podmínky úvěru. 52 Můţe se stát, ţe fixace na 1 rok bude pro klienta draţší neţ kdyby zvolil jinou variantu. Rozdíl v úrokových sazbách u hypotečních úvěrů s dobou fixace 1 rok a s ostatními dobami fixace, zejména na 3 a 5 let, je v některých případech i 0,5 %. To je způsobeno hlavně kvůli obavám banky z toho, ţe po skončení doby fixace přejde klient k jiné bance, která nabídne lepší podmínky a niţší úrokovou sazbu a proto nastavují podmínky tak, ţe často zvýhodňují úrokovou sazbu u delších dob fixace. Pro banky je výhodnější, kdyţ si u nich klient zafixuje úrokovou sazbu na co nejdelší dobu a ony mají potom jistotu pravidelného splácení po danou dobu fixace. Splátkový kalendář obsahuje všechny potřebné informace pro můj výzkum. Výše anuitní splátky se během doby splácení nemění, mění se akorát poměr mezi splátkou jistiny a splátkou úroků. Nejdříve půjde větší část na zaplacení úroků, v průběhu let se ale tento poměr změní a ke konci doby splatnosti bude větší část umořovat dluh. Velmi důleţitý je i sloupec, kde je vyjádřena částka jistiny, kterou je potřeba ještě splatit. Z tohoto sloupce lze vycházet v jednotlivých příkladech refinancování. Pro jistou a lepší orientaci v datech vţdy u kaţdého typu refinancování bude vloţen obrázek, který bude ilustrovat situaci v posledním půlroce 52 SVAČINA, L. Podle čeho si vybírat dobu fixace hypotéky? In: Hypoindex.cz [online] [cit ] Dostupné z: 35

42 splácení hypotečního úvěru. V prvním roce splácení bude vypadat splátkový kalendář následovně: Tabulka 5 Splátkový kalendář v prvním roce splácení hypotečního úvěru Zdroj: Vlastní zpracování V tomto případě si klient zvolil jednoletou fixaci a to pro něj znamená, ţe nejdřív na začátku roku 2011 můţe refinancovat. V roce 2011 došlo ke sníţení úrokových sazeb oproti roku 2008 na 4,26 %. 53 Klient by ale mohl při refinancování získat daleko lepší sazbu, vzhledem k tomu, ţe banka získá klienta s úvěrovou historií a také situace na trhu se v roce 2011 poměrně zlepšila a dovolila bankám nabízet lepší podmínky splácení. Těţko odhadnout, jak moc by banka vyšla klientovi vstříc. Na stanovení úrokové sazby má kaţdá banka své vlastní postupy. Nejlépe vývoj v roce 2011 zobrazuje graf, ve kterém můţeme vidět, jak moc nestálá byla situace v posledních letech. Úrokové sazby oproti roku 2008 výrazně poklesly a to klienty povzbudilo k refinancování svých stávajících hypotečních úvěrů s vidinou ušetřených peněz. 53 SVAČINA, L. Hypoindex únor 2011: Objem poskytnutých hypoték vzrostl o polovinu. In: Hypoindex.cz. [online] [cit ] Dostupné z: 36

43 Graf 10 Vývoj úrokových sazeb hypoték únor 2011 Zdroj: Hypoindex.cz Dostupné z: [cit ]. Při refinancování s novou úrokovou sazbou 4,26 % se výška splátky sníţí na 7 415,1 Kč měsíčně. To znamená úsporu 747,59 Kč měsíčně ,9*12*1 = , 36 Kč zaplatí celkově za první rok splácení, ,99 = ,01 Kč částka, která je umořena z dluhu za první 1 rok splácení, , ,01= ,79 Kč zaplatí na úrocích za první 1 rok splácení, 7 415,1*12*29 = ,8 Kč zaplatí celkově za 29 let splácení s novou úrokovou sazbou, , ,99 = ,81 Kč zaplatí na úrocích za 29 let splácení s úrokovou sazbou 4,26 %. Za 30 let splácení zaplatí na úrocích , ,81 = ,6 Kč (přeplatek za první 1 rok úročený 5,12 % plus přeplatek za 29 let úročených 4,26 %), coţ znamená, ţe ušetří na tomto refinancování celkově , ,6 = ,51 Kč. Začátkem roku 2011 došlo k nárůstu objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a to o 24 %. Tento nárůst byl nezvykle vysoký oproti situaci v minulých letech, coţ znázorňuje následující graf. Mezi hlavní důvody takového navýšení patřila zejména dobrá dostupnost hypotečních úvěrů a nízká úroková sazba. 54 Tento nárůst byl náhlý a překvapivý a pomohl k dalším optimistickým myšlenkám ohledně budoucího nárůstu počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. S tím jak se úroková sazba u hypotečních úvěrů sniţuje, se stávají tyto úvěry dostupnější pro lidi, kteří si je dříve nemohli dovolit. To mnoha lidem pomůţe k získání vlastního bydlení za příznivou cenu. Díky tomu se také postupně sniţoval minimální příjem, který je potřebný pro získání hypotečního úvěru. Kdyţ klesla úroková sazba pod 5 %, přestal stát dotovat hypoteční úvěry klientům. 54 SVAČINA, L. Hypoindex únor 2011: Objem poskytnutých hypoték vzrostl o polovinu. In: Hypoindex.cz. [online] [cit ] Dostupné z: 37

44 Graf 11 Meziměsíční změna objemu poskytnutých hypoték Zdroj: Hypoindex.cz Dostupné z: ]. Vzhledem ke kolísavé situaci na trhu v roce 2011 se dá předpokládat, ţe by si klient zvolil delší dobu fixace a to alespoň 3 nebo 5 let. Tyto doby fixace jsou mezi klienty nejoblíbenější a také nejčastěji vyuţívané. 3.7 Refinancování po 3 letech splácení hypotečního úvěru Pokud si klient zvolil dobu fixace na 3 roky, refinancovat mohl začít nejdřív Tato doba fixace patří k těm oblíbenějším, a proto je i často klienty vyuţívána. V roce 2013 je pokles úrokových sazeb významnější. Uţ v lednu byla úroková 3,17 % a v polovině tohoto roku se dostala aţ na 2,97 %. 55 V grafu je zaznamenán pokles úrokových sazeb hypoték od ledna 2009 do května Jednotlivé indexy zobrazují úrokové sazby při různých hodnotách LTV. Graf 12 Vývoj úrokových sazeb hypoték Zdroj: Golemfinance.cz Dostupné z: ]. 55 Sazby v červnu dosedly na dno. Očekáváme růst. In: Golemfinance.cz online] [cit ] Dostupné z: 38

45 Předpokládáme, ţe se klient rozhodl k refinancování jiţ na začátku roku, kdy byla úroková sazba 3,17 %. Nová splátka po refinancování činí 6 473,19 Kč měsíčně, to znamená, ţe klient ušetří na splátkách 1 689,5 Kč měsíčně. Tuto splátku bude klient splácet uţ jen 27 let a úroky jsou počítány ze zbývající jistiny ,21 Kč, coţ taky přispělo ke sníţení celkové anuitní splátky ,69*12*3 = ,84Kč zaplatí celkově za první 3 roky splácení úvěru, ,21 = ,79 Kč částka, která je umořená z dluhu za první 3 roky splácení, , ,79 = ,05 Kč zaplatí na úrocích za první 3 roky splácení úvěru, 6 473,19*12*27 = ,56 Kč zaplatí celkově za 27 let splácení, , ,21 = ,35 Kč zaplatí na úrocích za 27 let splácení s novou úrokovou sazbou 3,17 %, Za celou dobu splácení, za 30 let, klient zaplatí , ,35 = ,4 Kč (přeplatek za první 3 roky úročené 5,12 % plus přeplatek za dalších 27 let úročených 3,17 %). Pokud se klient rozhodne k tomuto refinancování a situace na trhu se nějak skokově nezmění, tak klient ušetří na úrocích za celou dobu splácení , ,4 = ,71 Kč. V tomto případě je moţné, ţe banka nabídne klientovi prodlouţení splácení o 3 roky a tím i sníţení splátky na 6 066,3 Kč měsíčně. Celkově by tak klient splácel hypoteční úvěr po dobu 33 let, a za tu dobu by přeplatil na úrocích ,08 Kč. Úspora v tomto případě, kdy klient celkově splácí 33 let je tedy ,27 Kč. Tento výpočet uspořené částky je jen orientační, úspora by ve skutečnosti byla daleko vyšší s ohledem na to, jak by se vyvíjela skutečná úroková sazba nabídnutá bankou. V příkladu se pro zjednodušení počítá s předpokladem, ţe se po další roky splácení úroková sazba nemění, ale na trhu je běţné, ţe se úroková sazba mění i kaţdý měsíc, takţe s ohledem na vývoj trhu minulých let můţeme říct, ţe úspora ,27 Kč je minimální moţná částka, kterou klient na tomto refinancování ušetří. Fixace na 3 roky patří spolu s fixací na 1 rok ke krátkým dobám fixace, s kterými se pojí určité výhody: - Niţší úrokové sazby neţ u delších dob fixací. (neplatí vţdy). - Některé banky nabízejí bezplatně moţnost jednorázového splacení po skončení doby fixace nebo moţnost sníţit mimořádnou splátkou úvěr. Hlavní nevýhodou je nejistota ohledně nové úrokové sazby po skončení doby fixace. 56 Jelikoţ se aktuální úrokové sazby (2015) nacházejí na svých historických minimech, je pro klienty výhodné zafixovat si úrokovou sazbu na co nejdelší dobu, protoţe se dá předpokládat, ţe úrokové sazby začnou růst s tím, jak se začne probouzet ekonomika. 56 RUML, M. Co dělat, kdyţ nevíte jakou dobu fixace úrokové sazby hypotéky zvolit? In: Finance.cz. [online] [cit ] Dostupné z: 39

46 Tabulka 6 Splátkový kalendář v druhém pololetí třetího roku splácení hypotečního úvěru Zdroj: Vlastní zpracování Pro klienta je v tomto případě výhodné refinancovat po skončení doby fixace. Hodnota uspořených peněţních prostředků je určitě víc neţ zajímavá. Pokud by se jeho další splácení odvíjelo uţ jen od vývoje trhu, čekalo by ho v dalších letech příjemné překvapení, protoţe sazby od roku 2010 klesly o polovinu. Refinancování by pro klienta bylo také přínosné v případě, ţe by se svou stávající bankou nevycházel. Nová banka by mu mohla vyhovět daleko lépe a to by vedlo ke spokojenosti klienta i banky. 3.8 Refinancování po 5 letech splácení hypotečního úvěru Pokud si klient zvolil dobu fixace ne 5 let, refinancovat mohl začít nejdřív Tato doba fixace patří k těm oblíbenějším, a proto je i často klienty vyuţívána. V roce 2015 je pokles úrokových sazeb významnější. Úrokové sazby koncem roku 2014 se dostaly na 2,37 % 57 a vše napovídalo tomu, ţe přijde další klesání. Uţ začátkem roku 2015 vytasily banky s nabídkami pod 2 %, kdy nejniţší sazbu nabízela UniCredit bank a to 1,69 % u tříleté a pětileté doby fixace a pouze do 85 % LTV. Hned za ní je mbank se sazbou 1,84 %, ale jen u tříleté doby fixace do 80 % LTV. V tomto roce začíná nový trend tzv. sedmileté fixace pro klienty, kteří poţadují fixaci na co nejdelší dobu. 58 Následující graf ukazuje vývoj úrokové sazby od roku 2003 po rok S úrokovou sazbou z prosince 2014 bude příklad dále počítat. 57 Hypoteční sazby nebrzdí. Rekordní rok byl završen královsky. In: finance.idnes.cz [online] [cit ] Dostupné z: /hypoindex.aspx?c=a150119_140359_pujcky_sov 58 HRŮŠOVÁ, M. Podívejte se na aktuální úrokové sazby u hypoték. Určitě mají ještě kam klesat? In: Hypoindex.ch [online] [cit ] Dostupné z: 40

47 Graf 13 Vývoj úrokových sazeb prosinec 2014 Zdroj: Hypoindex.cz Dostupné z: ]. Při refinancování po 5. letech bude pouţita úroková sazba 2,37 %, která je podloţena statistickými daty. Běţně se stává, ţe banky nabízejí při refinancování niţší úrokové sazby neţ novým klientům při pořízení hypotečního úvěru. Proto je moţné, ţe by se úroková sazba při tomto refinancování mohla dostat i pod 2 %. Nová měsíční splátka úvěru po refinancování bude podstatně niţší a to 5 986,65 Kč. Měsíční úspora při nové výši splátky oproti původní splátce činí 2 176,04 Kč. Nesplacená jistina je ,02 Kč a doba splatnosti bude 25 let ,69*12*5 = ,4 Kč zaplatí celkově za prvních 5 let splácení, ,02 = ,98 Kč částka, která je umořena z dluhu za prvních 5 let splácení, , ,98 = ,42 Kč zaplatí na úrocích za prvních 5 let splácení úvěrů, 5 986,65 *12*25 let = Kč zaplatí klient celkově za 25 let splácení úvěru, ,02 = ,98Kč zaplatí na úrocích za 25 let splácení s novou úrokovou sazbou 2,37 %, Za celou dobu splácení, za 30 let, zaplatí na úrocích , ,98 = ,4 Kč (přeplatek za prvních 5 let s úrokovou sazbou 5,12 % plus přeplatek za 25 let s úrokovou sazbou 2,37 %). Při tomto refinancování ušetří klient , ,4 = ,71Kč. Pokud by se klient rozhodl pro sníţení splátek a nataţení celého úvěru, úspora by byla podstatně niţší a splácel by celkem 35 let. Měsíční splátka se sníţí na 5259,43 Kč, doba splatnosti se tak natáhne na 35 let a klient celkově zaplatí ,2 Kč, ,91 Kč činí celková úspora oproti původní situaci, kdy by klient nerefinancoval. I v tomto případě se dá předpokládat, ţe by banka klientovi mohla nabídnout niţší úrokovou sazbu, ale to je na individuálním posouzení klienta bankou a závisí na tom hodně faktorů, například celková úvěrová historie klienta, nebo i to, jestli klient nesplácel se zpoţděním. V tomto roce byl zaznamenám zatím nejvyšší počet refinancovaných hypotečních úvěrů, to můţe být způsobeno hlavně významným poklesem úrokových sazeb během celého roku

48 Tabulka 7 Splátkový kalendář v druhém pololetí pátého roku splácení hypotečního úvěru Zdroj: Vlastní zpracování Pro klienta je výhodné refinancovat po skončení pětileté doby fixace. Úspora na úrocích činí minimálně ,91 Kč, coţ uţ můţe být pro klienta zajímavá suma. Celková výše uspořených prostředků se odvíjí od úrokové sazby nabídnuté konkrétní bankou a také na dohodnutých podmínkách. I pro banku, u které se rozhodne klient refinancovat je tato situace výhodná, protoţe získá klienta s pětiletou úvěrovou historií a také odkoupí pohledávku od jiné banky, coţ jí samotné zajistí pravidelný měsíční přiliv finančních prostředků. Podle mého názoru má v tomto bodě refinancování smysl. 3.9 Refinancování po 10 letech splácení hypotečního úvěru Při zvolení doby fixace ne 10 let, by klient mohl začít s refinancováním aţ v lednu V případě této doby fixace je velmi pravděpodobné, ţe banka nastaví vyšší úrok, neţ kdyby se klient rozhodl fixovat na 3 nebo 5 let. Tato skutečnost by se mohla ve výsledku výrazně prodraţit, a proto s ní tato práce nepočítá. Srovnání by bylo daleko komplikovanější a ne tak komplexní jak je potřeba pro splnění cíle této práce. Hlavním problémem je nedostatek informací o vývoji úrokových sazeb v roce 2020 a proto je velmi sloţité vyčíslit celkovou úsporu při refinancování hypotečního úvěru po 10 letech. Měsíční výše splátky by se určitě sníţila, pokud by nedošlo k nějakému rapidnímu zvýšení úrokových sazeb oproti sazbě 5,12 %, kterou měl klient zafixovanou na 10 let. V této fázi hypotečního úvěru se často stává, ţe banka nabídne klientovi nataţení doby splácení o 10 let a tím i sníţení měsíční splátky, nebo také navýšení úvěru o další peněţní prostředky. Otázka zní, jestli by nebylo výhodnější si úvěr sice natáhnout o dalších 10 let, ale rozdíl mezi starou a novou splátkou spořit a zhodnocovat určitým procentem a poté úvěr splatit předčasně. 42

49 Tabulka 8 Splátkový kalendář ve druhém pololetí desátého roku splácení hypotečního úvěru Zdroj: Vlastní zpracování Tabulka ukazuje, jaká bude situace v 10. roce splácení hypotečního úvěru. Nesplacená jistina je ve výši ,76 Kč, z této částky by se počítaly nové splátky při refinancování hypotečního úvěru. Anuita zůstává stále stejná, jen se postupně zmenšuje rozdíl mezi splátkou úroku a splátkou jistiny Refinancování po 15 letech splácení hypotečního úvěru Tato varianta refinancování nepatří mezi běţné a ani moc oblíbené. Je vhodná spíše pro klienty s konstantním příjmem, kteří nemají zájem úvěr předčasně splatit, anebo posílat bance mimořádné splátky. Fixace na 15 let je výhodná pro klienty pouze tehdy, kdyţ jsou úrokové sazby na svých minimech a nemají uţ kam klesat. V takové situaci se očekává pouze růst úrokových sazeb a proto klient, který chce na úrocích ušetřit, zvolí co nejdelší dobu fixace. Na druhou stranu, pokud je aktuální úroková sazba niţší, neţ ta, kterou má klient ve smlouvě, nastane problém. Klient zbytečně platí víc, neţ musí, ale refinancovat můţe aţ po skončení doby fixace. Hlavní nevýhodou je tedy nemoţnost měnit podmínky úvěru v době fixace úrokové sazby a to můţe být problém v případě, ţe u klienta nastane nějaká významná ţivotní změna a kvůli tomu bude potřebovat upravit podmínky úvěrové smlouvy. Za takové změny a úpravy ale banka poţaduje speciální poplatky a sankce, v některých případech musí klient bance zaplatit i tzv. ušlý úrokový zisk. Další nevýhodou fixace na 15 let je její nákladovost. U delších dob fixace banka stanovuje vyšší úrokové sazby neţ u těch krátkých. To ovlivní výši splátky, celkovou nákladovost hypotečního úvěru i to, kolik se podaří umořit z dluhu během prvních let splácení. Odborníci se celkově shodují na tom, ţe nejvýhodnější jsou pro klienty fixace na 3 a 5 let. Delší doba je riskantní. 43