Znalecký posudek číslo 239/18/2018

Transkript

1 Znalecký posudek číslo 239/18/2018 o ceně nemovitosti parc. č. 30/3 v katastrálním území Předhradí u Skutče, v obci Předhradí. Objednatel : Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník, soudní exekutor se sídlem 9. května Moravany Účel posudku : Ocenění nemovitostí cenou obvyklou na základě usnesení č. j.: 195 EX 2124/16-38 Oceněno ke dni : Posudek vypracovala : Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Staré Jesenčany Tento posudek obsahuje 8 stran textu a 6 stran příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení písemně a elektronicky do datové schránky. Datum vypracování :

2 OBSAH: A. NÁLEZ B. POSUDEK 1. Ocenění nemovitosti 2. Odhad tržní ceny nemovitosti C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Přílohy: Příloha 1 - Fotodokumentace ze dne Příloha 2 - Kopie výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 542 Příloha 3 - Kopie katastrální mapy Příloha 4 - Kopie mapy s umístěním oceňované nemovitosti Příloha 5 - Dodejky k oznámení termínu ohledání nemovitých věcí 2

3 A. NÁLEZ ÚKOL ZNALCE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. 30/3 v katastrálním území Předhradí u Skutče, obci Předhradí, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Jmenování - Ing. Petra Kolářová, Staré Jesenčany 94, byla usnesením o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Tomášem Voborníkem, Exekutorský úřad Pardubice ze dne ustanovena znalcem za účelem ocenění dále uvedeného nemovitého majetku ve vlastnictví povinné Antónie Vaculové, bytem Předhradí č.p. 50, Předhradí. PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou nemovité věci, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 542, k. ú. Předhradi u Skutče, obci Předhradí: parc. č. 30/3, zahrada s výměrou 1744 m2 PODKLADY PRO OCENĚNÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady: - Výpis z KN ke dni , LV č. 542 pro k. ú. Předhradí u Skutče - Kupní smlouva ze dne zaslaná panem Jiřím Plecháčkem ( tel ) - Šetření na internetu ( nahlizenidokn.cuzk.cz, mapy.cz ) - Místní šetření ze dne Fotodokumentace pořízená při místním šetření Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců a odhadců - Mapa obce a okolí - Usnesení o přibrání znalce č. j. 195 EX 2124/ Informace a sdělení získaná z místních RK, realitních novin, a internetového serveru PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne , oznámení termínu bylo zasláno písemně poštovní zásilkou do vlastních rukou osobám dle výroku IV. Usnesení 195 EX 2124/ Během místního šetření nebyl nikdo z obeslaných přítomen. 3

4 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU Předpoklady Běžně nedostupné informace o oceňovaných nemovitostech byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto posudku je kalkulováno pro účely uvedené v části Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Časové omezení Výsledná hodnota v tomto znaleckém posudku je stanovena na základě údajů o předmětu ocenění známých ke dni ocenění a informací o budoucím vývoji v době zpracování posudku. Za skutečnosti nebo podmínky ( možné odchylky v budoucím českém ekonomickém a politickém vývoji ), které se vyskytnou po datu zpracování tohoto posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. PRÁVNÍ STAV Vlastnictví Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že předmět ocenění vlastní: povinná Antónie Vaculová, č.p. 50, Předhradí Stavebněprávní stav Skutečný způsob využití souhlasí s právním staveb zapsaným v KN. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na předmětu ocenění zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ( viz. LV č. 542 k datu v příloze ZP ). Věcná práva Vlastnictví oceňovaných nemovitostí není podle výpisu z katastru nemovitostí omezeno žádným věcným právem. Nájemní vztahy Z dostupných informací nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. 4

5 CELKOVÝ POPIS Obec Předhradí s cca 450 obyvateli se nachází v okrese Chrudim, kraj Pardubický. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Chrudim. Obec Předhradí se rozkládá asi dvacet čtyři kilometrů jihovýchodně od Chrudimi a tři kilometry od města Skutče po silnici II. třídy č V obci se nachází mateřská škola, restaurace, pohostinství, prodejna potravin, česká pošta, autobusová zastávka, zámek s domovem důchodců, zámecký park. V sousedství obce se nachází krásná příroda, jedná se o vyhledávanou rekreační oblast. Oceňovaný pozemek se nachází na jihozápadní straně obce, okolní zástavbu tvoří rodinné domy, svažité volné pozemky, jihovýchodně dominanta kostela. Pozemek je svažitý k východu, oplocený, bez staveb, s několika ovocnými a okrasnými stromy různého druhu a stáří v neudržovaném stavu, severovýchodní hranice pozemku, sousedící s komunikací, je zpevněná kamennou opěrnou zídkou, v části polorozpadlou. Dle platného územního plánu je způsob využití oceňovaného pozemku vedený jako plocha zeleně soukromá a vyhrazená ( ZS ) 5

6 B. POSUDEK Cena obvyklá v české legislativě je užíván pojem cena obvyklá, která je zákonem č.151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu a metody ocenění Obvyklou cenu lze odhadnout jen tam, kde se obchoduje se srovnatelnými nemovitostmi. S předmětem ocenění se v daném místě běžně neobchoduje, popř. výjimečně. Obvyklá cena neexistuje. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice ceny obvyklé, určí se cena zjištěná = dle oceňovacího předpisu a odhadne se tržní hodnota. 1. Cena zjištěná - ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2. Tržní hodnota odhad realizované ceny na trhu, kterou lze považovat za hodnotu, která je v souladu s dobrými mravy. Vliv práv a závad na hodnotu nemovitého majetku Uvedená exekuce nebyla ve výsledné hodnotě zohledněna a zanikne v průběhu exekučního řízení, resp. dražby. 6

7 1. Ocenění nemovitostí Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena Název BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 30/ ,28 40,00 11, ,96 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: m ,96 Parc. č. 30/3 - zjištěná cena = ,96 Kč Porosty na oceňovaném pozemku nejsou průběžně a odborně udržované, jsou pěstebně zanedbané, nemají cenotvorný vliv. Opěrná zídka při západní hranici pozemku na konci životnosti, bez cenotvorného vlivu. 2. Odhad tržní hodnoty nemovitosti Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Takto definovanou tržní hodnotu převzatou z aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů ( IVS ) lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 zákona č. 151/97 Sb. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice ceny obvyklé, neboť se v daném místě a čase s takovými věcmi neobchoduje, určí se cena zjištěná = dle oceňovacího předpisu a odhadne se tržní hodnota. Při stanovení tržní ceny vycházím z ceny pozemku dle oceňovacího předpisu a odhaduji cenu na : ,- Kč 7

8 C. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Úkolem znalce je ocenit níže uvedené nemovitosti cenou obvyklou, a to včetně jejich příslušenství, dále pak ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, to vše podle cenových předpisů platných v době vypracování posudku: parc. č. 30/3 v katastrálním území Předhradí u Skutče, obci Předhradí, k datu místního šetření, tj. k , jako podklad v exekučním řízení. Tržní hodnota předmětu ocenění ,- Kč Hodnota práv 0,- Hodnota závad 0,- Ing. Petra Kolářová Staré Jesenčany Pardubice Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , Spr. 2293/82008 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specializaci nemovitosti, rozpočty stavebních prací. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 239/18/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 239/18/

9 9

10 LV přiloženo zvlášť 10

11 11

12 12

13 13