Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č rodinného domku čp. 17 na stavebním pozemku č. 34 v katastrálním území Bašť,okres Praha-východ Objednatel posudku: D r a ž b y p r o s t s.r.o. Mírové nám. 2/ Ú s t í n a d L a b e m Účel posudku: Dobrovolná dražba Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Michal Oliva Ondříčkova Praha Posudek obsahuje 11 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé hodnoty rodinného domku čp. 17 na stavebním pozemku č. 34 v katastrálním území Bašť,okres Praha-východ z důvodu dobrovolné dražby. 2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o přízemní,nepodsklepený rodinný domek bez stavebně upraveného podkroví postavený v roce Dům má tři obytné místnosti,kuchyň v bývalé verandě,koupelnu s WC,chodbu a dílnu. K domu je přistavěná zděná dílna,pozemek je oplocení cihelným plotem. Nemovitost je neudržovaná, z důvodu podmáčení pozemku,který je na hranici s místním rybníkem,objekt sedá a nosné zdivo je popraskané. Sedání pozemku je patrné i na zděném oplocení. Přestože v místě je možnost napojení na veškeré podzemní sítě,objekt je napojen pouze na elektrorozvod,voda z vlastní studně,splašky do žumpy. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu Praha-východ LV č údaje,sdělené vlastníkem nemovitosti - zjištění na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti: Miloš S t r o u h a l Nad Rybníkem 17 B a š ť 6. Dokumentace a skutečnost Na nemovitost není zachována žádná výkresová dokumentace,pro ocenění je užito skutečností a výměr na místě samém. 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný domek 2) Dílna b) Pozemky 1) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 0,950 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02 0,02

4 4 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,040 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný domek Jedná se o přízemní,nepodsklepený rodinný domek bez stavebně upraveného podkroví. Dům je zděný,krov dřevěný,sedlový krytý dvojitou taškovou krytinou,oplechování z pozinkovaného plechu, fasádní omítky vápenné,stropy dřevěné,trámové s rovným podhledem,schody na půdu dřevěné bez podstupnic,vytápění ústřední na pevná paliva,příprava teplé vody elektrického zásobníku,podlahy z volně položených textilních koberců na betonové mazanině,v koupelně a předsíni dlažby,kuchyňský sporák na PB. Dům byl postaven v roce Objekt je napojen pouze na elektrorozvod,ostatní sítě nejsou zavedeny. Voda je z vlastní studny,spalšky do žumpy. Technický stav domu je špatný. Objekt stojí nad místním rybníkem,který podmáčí podloží domu. Obvodové nosné zdivo je popraskané,v půdním prostoru je objekt svázán řetězy. Ve špatném stavu je i střešní krytina,kterou v některých místech protéká dešťová voda. Údržba domu nebyla v posledních letech prováděna a je zanedbaná. Objekt vyžaduje celkovou modernizaci a rekonstrukci i nosných zdí. Pro zabezpečení dalšího sedání stavby bude nutné provést statické zabezpečení podloží směrem k rybníku. Objekt obsahuje tři průchozí pokoje,kuchyně je umístěna v bývalé verandě,koupelna je společně s WC,kotel s boilerem je v chodbě. Součástí domu je i dílna. 2) Dílna K domu je přistavěna zděná dílna se sedlovou střechou krytou vlnitými eternitovými deskami,okna jednoduchá,dveře náplňové,podlahy betonové. Stáří 100 roků,technický stav odpovídá stáří, další životnost 30 roků. b) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o zastavěný pozemek s přilehlou zahradou. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Rodinný domek 35 Podlaží: přízemí Výška: 2,80 m Zastavěná plocha: 6,26 9,35+2,95 4,80+5,20 8,63 = 117,57 m 2 Podlažnost: 117,57 / 117,57 = 1,00

5 5 Obestavěný prostor (OP): rodinný demek 6,26 9,35 (4,10+2,20/2)+2,95 4,80 3,60+5,20 8,63 ( 3,20+1,90/2) = 541,57 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Bašť Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 5 563, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1906 Stáří stavby (y): 110 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,204 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 134,85 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 0,950 Index polohy (I P ): 1,040 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 541, ,85 0,950 1,040 = ,51 Kč Rodinný domek zjištěná cena: ,51 Kč

6 6 a.1.2) Dílna 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Podlaží: přízemí Výška: 2,80 m Zastavěná plocha: 5,10 10,15 = 51,77 m 2 Obestavěný prostor OP: přízemí (2,80+1,40/2) 5,10 10,15 = 181,18 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové stěny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Standardní 4. Krov 7,30 % Standardní 5. Krytina 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce 1,70 % Standardní 7. Úprava povrchů 6,10 % Standardní 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Polohový koeficient K 5 : 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0880 Základní jednotková cena upravená: = 2 349, Kč/m 3 Základní cena upravená: 181,18 m , Kč/m 3 = ,82 Kč

7 7 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 76,923 % Odpočet opotřebení: ,82 Kč 76,923 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,82 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,950 Index polohy: I P = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,82 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,988 Cena stavby: CS = CS N pp = ,25 Kč Dílna zjištěná cena: ,25 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný domek ,51 Kč 2) Dílna ,25 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,76 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný domek Jednotkové množství: Hlavní část : 541,57 jedn. Obestavěný prostor základů: + 25,00 jedn. Jednotkové množství celkem: = 566,57 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 5 100, Kč/jedn. 566,57 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 110 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 78,571 % Odpočet opotřebení: , Kč 78,571 % ,54 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,46 Kč Rodinný domek zjištěná cena: ,46 Kč

8 8 a.2.2) Dílna Jednotkové množství: Hlavní část : 181,18 jedn. Obestavěný prostor základů: + 15,00 jedn. Jednotkové množství celkem: = 196,18 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 900, Kč/jedn. 196,18 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 76,923 % Odpočet opotřebení: , Kč 76,923 % ,87 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,13 Kč Dílna zjištěná cena: ,13 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný domek ,46 Kč 2) Dílna ,13 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,59 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Bašť Název okresu: Praha-východ Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce III obyvatel 0,70 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,02 území obce Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 1,00

9 9 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 2 120, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 1 158, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky II. Snížená únosnost základové půdy 0,01 (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 0,990 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,01 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,071 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,007

10 10 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 166,1060 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 34 zastavěno ,06 65 zahrada ,49 Součet: ,55 Pozemky zjištěná cena: ,55 Kč

11 11 C. Rekapitulace Stanovit obvyklou cenu srovnávací metodou nebylo možné provést,neboť stavby v obdobném stavu,v jakém je oceňovaná nemovitost,nejsou v současné době na trhu. Obvyklou cenu z toho důvodu stanovuji na základě srovnávací metodiky oceňovacího předpisu a dle nákladových cen dle THÚ. Cena dle cenového předpisu je zaokrouhleně ,-- Kč a hodnota dle THÚ s připočtením hodnoty pozemku je zaokrouhleně ,-- Kč. Celkovou obvyklou hodnotu nemovitosti stanovuji na částku ,-- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů , Kč Cena pozemků , Kč Celková cena podle cenového předpisu , Kč Věcná hodnota objektů podle THU , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec,jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j. Spr.1938/85 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací nemovitosti. S odkazem na ustanovení 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, znalec prohlašuje, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku.