Nájem bytu v judikatuře českých soudů

Transkript

1 Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra občanského práva Diplomová práce Nájem bytu v judikatuře českých soudů MUDr. Dalimil Chocholáč 2008/2009 Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Nájem bytu v judikatuře českých soudů zpracoval sám a uvedl jsem všechny použité prameny. podpis:

2 Poděkování Chtěl bych touto cestou poděkovat prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc., který mi byl nápomocen jednak při výběru tématu práce, usměrňoval moji činnost tvorbou osnovy počínaje a finálním dotvořením práce konče. Po celou dobu vzniku rukopisu mi svými cennými radami velmi pomáhal při zpracování tématu a bez jeho nezištné pomoci by tato práce sotva kdy vznikla. Děkuji Vám, pane profesore. 2

3 Obsah Poděkování... 2 Obsah Úvod Historický a právní vývoj nájemní smlouvy k bytu Právní vztahy související s nájmem bytu Nájemní smlouva k bytu Práva a povinnosti pronajímatele bytu a nájemce Právní vztahy vznikající v souvislosti se společným nájmem bytu společným nájmem bytu manžely nájemním bytem v registrovaném partnerství služebním bytem, bytem zvláštního určení a bytem v domě zvláštního určení Zánik nájmu bytu Bytové náhrady Nájem bytu z pohledu pronajímatelů bytů a soudů Judikatura soudů související s nájmem bytu Aplikace 715 OZ v rozhodovací činnosti soudů Aplikace 712 OZ v rozhodovací činnosti soudů Aplikace 711 odst. 2 písm. b) OZ v rozhodovací činnosti soudů Závěr Summary Prameny Literatura Judikáty Ostatní prameny

4 1. Úvod Předpokladem nerušeného užívání nějaké věci movité či nemovité je nutnost mít k tomuto předmětu určité právo, např. právo vlastnické, právo vyplývající z nájemní smlouvy, právo vyplývající z věcného břemene apod. Obsahovou náplní mé práce je vztah k nemovité věci, v tomto případě k bytu, a to vyplývající z nájemní smlouvy, s ohledem na rozhodovací praxi českých soudů. Nájemní smlouva jako jeden z klasických institutů soukromého práva je v občanském zákoníku upravena v části osmé závazkové právo. Závazkové (obligační právo) je ta část občanského zákoníku, resp. širšího soukromého práva, kterou tvoří soubor právních norem o závazcích. Závazkem se v právní řeči rozumí dvojí: závazkový právní vztah jako jeden z významných druhů občanskoprávních vztahů neboli též závazek v širším slova smyslu a dále povinnost z tohoto závazkového právního vztahu vzcházejíci neboli závazková (obligační) povinnost (závazek v užším slova smyslu). V této souvislosti je nutné upozornit na to, že pojmy závazek ve druhém, tj. užším smyslu a povinnost nejsou zdaleka synonyma. Je mezi nimi vztah inkluze, a to v tom smyslu, že pojem závazek je zahrnut do pojmu povinnost. Tak se např. říká, že každý má povinnost nerušit vlastníka v jeho právech, nikoli však, že každý je zavázán ho nerušit, právě tak se říká, že zůstavitel má povinnost zanechat svým neopomenutelným dědicům jejich povinný díl, nikoli však, že je zavázán tak učinit. V prvním ani druhém případě se tedy neříká, že někdo má závazek tak učinit. Naproti tomu se ale např. říká, že nájemník má závazek neboli že je zavázán platit nájemné atd. (2) Funkcí závazkového práva je uspokojování lidských potřeb ve vzájemné součinnosti (kooperaci). Uspokojování lidských potřeb v moderní společnosti s rozvinutou dělbou činností spojenou s rozsáhlými převody věcí totiž součinnost vyžaduje. Dlouholeté zkušenosti i poznatky potvrzují, že docenění pevného právního rámce, i jeho zpětně motivující aktivní úlohy, je 4

5 zcela nezbytným předpokladem účinného působení společenského, myšleno zejména hospodářského systému jako celku. Toto právní zabezpečení vzájemné součinnosti (kooperace) osob zprostředkuje v právním řádě soukromé právo v čele s občanským právem a v jeho rámci především, právo závazkové, a to jak právo závazkové smluvní, tak deliktní. Závazkové právo tak tvoří vzhledem k předmětu své úpravy jednu z nejdynamičtějších částí občanského, resp. celého soukromého práva. (2) Obecná ustanovení o nájemní smlouvě jsou obsažena v OZ, v 663 až 684, zatímco ustanovení 685 až 723 představují zvláštní úpravy: nájem bytu ( 685 až 716) podnájem bytu či části bytu ( 719) nájem obytných místností v zařízeních určených k trvalému bydlení ( 717 až 718) nájem a podnájem nebytových prostor ( 720 ve spojení se zákonem a. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů) podnikatelský nájem věcí movitých ( 721 až 723). V našem právním řádu neexistuje (bohužel) obecně závazný výklad pojmu byt, pojem byt je vymezen pouze pro účely zákona o vlastnictví bytů v jeho ustanovení 2 písm. b) bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení 1. Je nutné mít ale na paměti, že se jedná o legální definici určenou pouze pro tento zákon. V případě výkladu pojmu byt je možné se opřít o judikaturu soudů, např.: Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu ust. 118 odst. 2 ObčZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je pak logicky předpokladem toho, 1 Zákon č. 72/1994, kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, 2 písm. b) 5

6 aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty 2. Lze říci, že nájemní smlouva k bytu je typovou smlouvou upravenou v 685 a násl. OZ. Kromě podmínek a obsahových náležitostí definovaných v ustanoveních OZ vymezujících tento konkrétní typ smlouvy, musí být rovněž respektovány obecné náležitosti kladené na právní úkony a dále taktéž obecné náležitosti kladené na kontraktaci smluv. Kontraktaci nájemní smlouvy k bytu je proto třeba chápat v kontextu celého OZ. Moje práce se bude zaobírat právem k užívání bytu, které vyplývá z nájemní smlouvy, a které ve svém důsledku může vyústit v žalobní návrh a následně v rozhodnutí soudu, které se poté stává součástí ustálené či méně ustálené judikatury. 2 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 2 Cdon 1010/97 6

7 2. Historický a právní vývoj nájemní smlouvy k bytu Potřeba lidí uspokojit nutnost bydlení jako ochranu před povětrnostními podmínkami, nebezpečím a předpokladem rozvojem komunity (rodiny) byla jedním ze základních požadavků rozvoje lidské společnosti. Podoba bydlení v nájemních domech tak, jak ji známe v současnosti, se datuje v poměrně mladé době, kdy měšťanstvo cíleně začíná stavět domy za účelem jejich pronájmu, stávají se zdrojem finančních prostředků pro pronajímatele v závislosti na rozvoji řemesel, obchodu a později průmyslu.(4) Lze říci, že již počátkem 12. století, je možno vystopovat první známky úpravy některých vztahů k nemovitostem, a to především s rozvojem městského práva. Městského práva proto, že města začínala být centrem politického, kulturního a hospodářského dění, rozvíjela se v nich řemesla, obchod a bylo nutno dát jasný směr vývoje společenských vztahů v nich, vztah k činnostem (konání trhu, výstavba a evidence nemovitostí, daně apod.). Městské právo, jako historický pojem označuje soubor práv, která vymezují vztah středověkého města k panovníkovi, resp. vrchnosti a vzájemné vztahy této komunity. Konkrétně se tato práva nejčastěji týkala správního řízení města, možností trestních a soudních pravomocí a osobních svobod obyvatelstva. Pouze město, které vlastnilo toto městské právo, mohlo být považováno za institucionální, přestože i jiné významné lokality s centrálními funkcemi mohly ve středověku plnit funkce s městem obvykle spojované. (5) Již během 12., ale především v 13. století také začínají vznikat desky veřejné a pomocné, souhrnně nazývané diplomatika. Tyto knihy byly prostředkem k zajištění právních potřeb městského obyvatelstva, k evidenci řízení městské aglomerace jako samosprávního celku. (5) O počátcích závazkového práva v našich zemích toho moc nevíme, první zvyklosti, o kterých jsme v závazkových právech informováni, se týkají zcizování svobodných nemovitostí. Soukromá práva na majetek (pozemky, stavby) si šlechta počátkem 14. století začala zajišťovat zápisem v zemských deskách. První písemný doklad o zápisech nemovitostí je ve formuláři zemského písaře z roku Podle českého vzoru byly na Moravě roku 1348 zavedeny desky zemské u soudu brněnského a olomouckého 7

8 a začátkem 15. století i ve Slezsku a u soudu opavského. Držebnosti poddaných (i domy ve vesnicích bývaly majetkem vrchnosti) si dávala vrchnost před rokem 1650 zapisovat do knih zvaných urbáře a podléhaly na rozdíl od majetku vrchnostenského daním, vrchnostenský majetek až do roku 1706 daním nepodléhal. (5) V roce 1650 se sněm království českého usnesl na tom, aby byly daně vyměřovány na spravedlivějším a věcnějším základě, začínají se formovat základy centrální evidence nemovitostí, které později vyústily ve vznik berních rul, lánové rejstříky, přes tereziánský a josefský katastr k pozemkovému katastru. (5) Nejpropracovanější systém závazkových práv vznikl v městském právu, kde se do jisté míry opíral o systematiku římskoprávní. Koldín v právech městských rozdělil obligace do tří skupin, přičemž nájem (locatio et conductio) zařadil mezi kontrakty konsenzuální (Pavel Kristián z Koldína, Práva městská království Českého, publikována v r. 1579). Obsahem nájmu vedle závazku pronajímatele (locator) poskytnout nájemci (conductor) užívání věci za úplatu, mohl být i závazek vykonat nějaké práce, od toho se později začaly vyvíjet pracovní smlouvy. Podle městských práv byly obě strany odpovědny za nedbánlivost, nepilnost, neumělost, omyl, ale také za přílišnou přísnost a ukrutenství. Pronajímatel měl právo odstoupit od smlouvy týkající se nemovitosti, když chtěl dům či statek opravovat či přestavovat nebo se nemohl s nájemcem z právem uznaných důvodů shodnout. (dle mého názoru lze říci s trochou nadsázky, že se jednalo o počátky vývoje dnešních 711 a 711a OZ). Nájemce se měl chovat řádně, nesměl mimo jiné přijímat lidí neřádných a podezřelých (analogicky předchůdce 687 a násl. OZ). Když se nájemce po skončení nájemní smlouvy nevystěhoval z pronajatých prostor či neopustil grunt, uvázal se tím v další nájem za stejných podmínek, jaké byly sjednány doposud. (analogicky dnešní 676 odst. 2 OZ) (5). Pokud byly v té době pronajímány místnosti k bydlení, docházelo tak na základě nejen výslovného projevu vůle (písemná nájemní smlouva), ale i na základě projevu konkludentního. Je zřejmé, že nebyla ani poskytována právní ochrana nájemce v dnešním slova smyslu, neboť vztah pronajímatele a nájemce byl řízen především jinými právními obory, než je občanské právo, 8

9 a to zejména předpisy živnostenskými a daňovými. Právní rámec nájemního vztahu, tak jak jej chápeme dnes, nebyl dán a objevil se později až v občanském zákoníku. Průlomem byl císařským patentem č. 946/1811 J. G. S. nový zákoník Všeobecný občanský zákoník. Zákoník, který platil ve všech zemích rakouského soustátí s výjimkou uherské koruny, nabyl účinnosti 1. ledna Poměrně rozsáhlý text vztahující se na soukromý poměr právní občanů rozčlenili do krátkého úvodu a tří dílů. Závazkovému právu je věnován mimo jiné díl druhý, obsahuje společná ustanovení o obligacích, jednotlivé smluvní typy a náhradu škody. Tento občanský zákoník představuje dominantní předpis celé moderní české právní historie se změnami z první poloviny 19. století (dědictví a rodinné právo), z roku 1848, z druhé poloviny 19. století (rozvoj podnikatelské činnosti) a novelizace ze druhého desetiletí 20. století a jako celek platil v českých zemích až do roku 1950 a některá jeho dílčí ustanovení ještě déle. (5) V této souvislosti nemohu pominout jeden významný právní kodex, který se ve své době (14. století) řadil k významným pramenům práva a ovlivnil jeho vývoj na území Moravy Právní kniha města Brna z pera notáře Jana, přičemž se pochopitelně soustředím jen na ty části, které jsou věnovány nájemní smlouvě. Postavení soukromého práva (ius privatum, viz Právní kniha města Brna, dále jen PK č. 353, 596) v soustavě brněnského městského práva nejvýrazněji charakterizuje jeho dynamický rozvoj. Jednoznačně dominovalo právo procesní a za ním, s výrazným odstupem, stálo právo trestní. Relativně malý zřetel na soukromé právo ovlivňovala skutečnost, že právní praxe v období do 13. století vystačovala se zvykovým právem. Rychlý rozvoj mladého města Brna s sebou na sklonku 13. století a zejména od 14. století přinesl stále zřetelnější doplňování původně skrovně vybaveného práva s pomocí práv cizích, a to vlastní judikaturou. Radikální krok vpřed učinil teprve notář Jan během svého funkčního období. Správně rozpoznal, že situace vyžaduje komplexní řešení v celé šíři soukromého práva. Nestačila již jen příležitostná pomoc některých dostupných práv a byla nutná podpora takového práva, které samo o sobě mělo tuto materii dobře propracovanou, samosebou se pro tuto potřebu nabízelo římské právo. Tehdejší praxe brněnského městského práva musela reagovat na změny, které s sebou přinášel rozvoj městské společnosti od 13. století a spolu s tím i na její práva. 9

10 Pro brněnské městské právo to znamenalo v oblasti soukromého práva vyrovnat se s odklonem od práva zvykového i s rostoucím vlivem práva kanonického (zvláště v právu rodinném) a propracovat do šíře i hloubky celý komplex soukromého práva na bázi práva římského. První doložené pokusy o shrnutí brněnského městského práva pocházejí z třicátých let 14. století, další jsou pak spjaty s osobou notáře Jana, který je sám dovršil v druhé polovině padesátých let vytvořením Právní knihy města Brna.(6) Nájemní smlouva (locatio-conductio, pronájem-nájem) prostupovala v tehdejším období rovněž už každodenní život a tím i jeho právní sféru, bezpochyby daleko více, než je zastoupena v dochovaných pramenech. Její relativně menší zastoupení v právu psaném (podobně jako je tomu u jiných obligačních smluv) je jen přirozeným důsledkem toho, že převážná část této materie je založena na individuálních ustanoveních, která vznikla po vzájemné dohodě obou stran a tvořila pak náplň příslušné smlouvy. Co tato smlouva obsahovala, bylo pro obě strany závazné a představovalo také základ soudního posuzování pro eventuální žaloby. Prostor, který tu zbýval pro rozvíjení jakéhosi právního zřetele v rovině obecné, byl proto poměrně malý. Nájemní smlouva se tu chápala jako jednotná právní instituce, která na společných základech (užívání nebo požívání cizí věci poskytnuté někomu za úplatu) respektovala rozmanité formy svého uplatnění. Zcela zřetelně tu vystupovalo její jádro, užívání (požívání) nemovitostí nebo movitostí (PK č. 283, a), tj. věcný nájem. Věcný nájem byl podle brněnského městského práva smluvním vztahem mezi pronajímatelem (locatorem) a nájemcem (conductor) o poskytnutí určité věci k jejímu dočasnému užívání nebo požívání za určitou roční úplatu. Nájemce takto přijímal dotyčnou věc do pouhé detence a mohl ji užívat (ius utendi) jen ve smyslu ustanovení smlouvy. Předmětem nájmu bývaly u budov byty a domy (včetně zahrady), přičemž konkrétní obsah nájmu vymezovala smlouva. Ta se vesměs přidržovala následujícího schématu: kdo pronajímá komu: jména pronajímatele (locator, qui locavit) a nájemce (conductor, nájemník inquilinus, pachtýř), co: přesné vymezení věci i určení její polohy, na jak dlouho: doba dvou a více let s počátkem od významného (v ohledu církevním, hospodářském apod.) svátku, 10

11 za jakou roční úplatu: pro septem fertonibus grossorum apod., někdy ve dvou splátkách (např. na den sv. Havla a den Narození Páně), za jakých podmínek: tato zvlášť důležitá část vykazovala značnou variabilitu rozsahu i obsahu podmínek. Četné smlouvy se však spokojovaly s přihlédnutím ke dvěma častým aspektům. Bývalo to především zdůraznění, že nájem platí jen tehdy, pakliže bude nájemce dodržovat obsah smlouvy, když jej bude porušovat a prokáže se to pak nájem okamžitě skončí. Oprávněně se též pamatovalo na opatření pro případ změny vlastnických poměrů v průběhu trvání nájmu. Zvláště v nájmu bytů se mělo pamatovat na dvojí možnost zániku nájmu, jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemce. Zásadně platilo, že od nájmu lze odstoupit jen výjimečně a z vážných příčin. Když si např. nájemce v průběhu nájmu koupil vlastní dům, mohl od nájemní smlouvy odstoupit před jejím ukončením jen tehdy, zaplatil-li celou roční úplatu. Jestliže naopak pronajímatel bytu, tedy vlastník domu, prodal dům před vypršením nájemní lhůty nájemníka, nemohl ho z bytu vykázat (PK č. 138, a). Jiné smlouvy připojovaly na tomto místě řadu různých povinností pro nájemce, např. opravovat stavení. slib: slib dodržování ustanovení smlouvy skládal nájemce, který také pro tento závazek stanovil případně i své ručitele, výhrady: v závěru smlouvy se někdy objevovaly důležité výhrady, např. že se pronájem sadu netýká stromů, nýbrž jen půdy pod nimi, nebo že se v pronajímaném domě vyhrazuje jedna místnost pro potřeby pronajímatele apod. Rozmanitost a četnost nájemních smluv poskytovala nepochybně dostatečný prostor k uplatnění žalob o nájemní smlouvy. Jejich hlavním zdrojem bylo porušování ustanovení nájemních smluv, jednak řešení mimořádných situací, které smlouvy nepředpokládaly a předpokládat nemohly a které si poté sporné strany vykládaly různým způsobem. Taková mimořádná situace nastala např. v okamžiku, kdy vlastník domu napadl nájemníka, ten se však bránil a v sebeobraně vlastníka domu zranil. Byla 11

12 respektována zásada, že z nájemní smlouvy může někdo jednostranně vystoupit jen ze závažných důvodů a dále, že by za dané situace nebylo obezřetné nechat takové nepřátele společně bydlet. Bylo rozhodnuto tak, že nájemce byl povinen zaplatit nájemné za uplynulou dobu, mohl také odstoupit od dosavadní nájemní smlouvy a odstěhovat se k jinému vlastníkovi domu (PK č. 138, b). Jindy při požáru města ztratil vlastník dům a přestěhoval se do jiného domu. Tehdy nájemce vznesl požadavek, aby i jeho do tohoto domu přijal. Nárok byl zamítnut s poukazem na to, že shořením domu skončil nájem i pronájem, z původní smlouvy je naopak nájemník zavázán zaplatit nájem za dobu jeho existence (PK č. 138, c). V případě rušení domovního míru platilo podle brněnského městského práva zásadně, že vstup do domu musí být určitým osobám za jistých podmínek povolen (i bez ohledu na vůli majitele) a nemůže být proto považován za protiprávní narušení domovního míru. Jednalo se o případy, kdy lidé pronásledovali zločince, resp. hledali jím ukradené věci. (6) Tento exkurz do historie nájmu se soustřeďuje namátkově na obsahové znaky nájemních smluv, které nalézáme modifikovaně i v naší současné právní úpravě, některé z nich budou v dalších textu zmíněny v souvislosti se současnou judikaturou. 12

13 3. Právní vztahy související s nájmem bytu 3.1. Nájemní smlouva k bytu Základní podmínkou platného vzniku smlouvy o nájmu bytu mezi pronajímatelem a nájemcem je shoda mezi těmito stranami o podstatných obsahových náležitostech této smlouvy. Předesílám, že se úmyslně vyhýbám takovým pojmům jako: způsobilost subjektu k právům a k právním úkonům, označení subjektů smluvních stran, omezení způsobilosti, režim nezletilců, plné moci, či písemná forma právního úkonu. Nejsou smyslem mé práce a jsou znalostním předpokladem dalšího mého pojednání. Níže uvedené rozbory 685 a násl. OZ jsou předpokladem pro uvedení do souboru problémů, které nastávají v realizaci výše označeného ustanovení právního předpisu konkrétními subjekty a následně v rozhodovací pravomoci soudů. Nemohu se v uvedení do problémů vyhnout určité popisnosti, neboť dikce zákona je závazkem, ale snažím se eliminovat ty plochy, které jsou obecně známé nebo načtitelné v nepřeberné řadě publikací zabývajících se problematikou nájmu bytu. Mezi obsahové náležitosti nájemní smlouvy k bytu patří: označení bytu a jeho příslušenství rozsah užívání bytu způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo přímo jejich výši určité vymezení doby, na kterou se nájemní smlouva sjednává 3. K jednotlivým náležitostem nyní poněkud podrobněji: Označení bytu musí být provedeno tak, aby z něj bylo nezpochybnitelné místo, kde se byt nachází, popř. číslo či jiné označení bytu; v praxi je doporučováno, aby v nájemní smlouvě bylo specifikováno i vybavení bytu. Rozsah užívání bytu je zřejmě nejméně konfliktní částí smlouvy. Problémem může být v praxi určení výše nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. Nejsnadnějším způsobem určení výše nájemného je dohoda mezi 3 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších novel, 686 odst. 1 13

14 pronajímatelem a nájemcem. V případě, že konkrétní nájemné převyšuje výrazně nájemné tržní (tj. nájemné obvyklé v dané lokalitě a daném čase), u neregulovaných nájmů, samozřejmě), lze je kvalifikovat jako nájemné odporující dobrým mravům a jako takové by mohlo být podle ust. 39 OZ stiženo absolutní neplatností. Odkazem na právní literaturu pokazuji na skutečnost, že např. ve Švédsku je za nemravnou výši nájemného považováno nájemné, které převyšuje více jak o 5 % nájemné tržní (1). V této souvislosti považuji za nutné se dotknout nalézací pravomoci Ústavního soudu, který zrušil právní předpisy regulující nájemné, a to zejména vyhlášku Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, cenový výměr Ministerstva financí č. 01/2002, kterým se vydává seznam zboží s regulovanými cenami (mimo jiné i ceny nájmů bytů), nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým se stanoví cenové moratorium nájemného z bytů. Lze konstatovat, že v právních vztazích ve věcech nájmu bytu, kdy nájemné bylo určováno pomocí právních norem, zůstával způsob jeho sjednání zakonzervován. Mnozí majitelé domů se proto domáhají u Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku svých práv, přičemž se odvolávají na rozsudek jmenovaného soudu z roku 2005 kauza: Hutten-Czapská versus Polsko 4. v rámci svých rozhodnutí odkázal na rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva v případě Mellacher, který připouští určité omezení vlastnického práva pronajímatelů (vlastníků bytových domů) včetně možnosti zavedení regulovaného nájemného: Nájemné však musí odpovídat rozumným podmínkám těchto právních vztahů a nemůže být 4 Rozsudek Velkého senátu ELSP ze dne ve věci Hutten-Czapska vs. Polská republika, stížnost č /97 14

15 konstituováno nepřiměřeně jednostranně v neprospěch pronajímatelů (vlastníků bytových domů) 5. (1) Poznámka: o obě tato rozhodnutí se v řadě případů opírají majitelé (pronajímatelé) bytových domů v ČR v současnosti při argumentaci k nutnosti rychlé deregulace nájemného. Dlužno poznamenat, že původně přijatý zákon zabývající se deregulací nájemného bude pravděpodobně novelizován ve směru zpomalení deregulace většiny nájemních bytů v době tvorby této práce prošel návrh na novelu zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (odsunutí konečné deregulace o další dva roky) do druhého čtení v PS PČR 6. Nájem bytu je vzhledem k velkému množství občanů ČR bydlících v nájemních bytech a vzhledem k jejich mnohdy existenční závislosti na možnosti nájemního bydlení chráněn přímo zákonem (nejčastěji OZ). Ochrana nájmu bytu spočívá konkrétně v tom, že: nájem bytu sjednaný na dobu neurčitou lze vypovědět jen ze zákonem stanovených důvodů ( 685 ve spojení s 711 a 711a), k výpovědi z nájmu bytu je v některých zákonem výslovně uvedených případech nutné přivolení soudu ( 711a) při výpovědi náleží nájemci ve většině případů bytová náhrada ve formě náhradního bytu či ubytování, jen výjimečně stačí nájemci zajistit přístřeší ( 711, 711a, 712), nájemné je státem regulované (ovšem směřuje k tržnímu nájemnému). Je třeba rozlišovat, jde-li o nájem nedružstevního bytu, nebo o nájem družstevního bytu. Tyto dvě skupiny bytů se liší, zejména jde-li o společný nájem bytu manžely, o úhradu nájemného a o zánik nájmu bytu. U nájmu družstevních bytů hrají významnou úlohu stanovy toho kterého bytového 5 Rozsudek ESLP ze dne ve věci Mellacher a ostatní vs. Rakousko, stížnosti 10522/83, 11011/84, 11070/84, publikován po označením A Horáček, Filip: Poslanci podpořili zpomalení deregulace [citováno ]. Dostupné z: /ekonomika.asp?c=a090318_173241_ekonomika_fih 15

16 družstva, které mohou specificky upravovat některé otázky (např. podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu, výši nájemného, úhrady oprav v bytě apod.) Nájemní smlouvu o nájem družstevního bytu lze platně uzavřít tedy za podmínek upravených ve stanovách bytového družstva ve shodě s občanským zákoníkem. Z použitelné judikatury: Smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. 7 Úvaha, podle níž účastníci uzavřeli konkludentně nájemní smlouvu ve smyslu ust. 685 odst. 1 o.z. ve znění před novelou č.264/1994 Sb., nutně předpokládá, že k danému dni nebyla nájemcem sporného bytu osoba jiná. Smlouva o nájmu bytu, jehož nájemcem je již jiná osoba, je absolutně neplatná. 8 Není-li pronajímaný byt při uzavření nájemní smlouvy ve stavu způsobilém k okamžitému odevzdání nájemci proto, že je dosud bez právního důvodu užíván jinou osobou, musí být v nájemní smlouvě dostatečně určitě stanoven časový okamžik, kdy v budoucnosti tento stav nastane, jinak je nájemní smlouva pro nemožnost plnění absolutně neplatná. 9 Smlouva o nájmu bytu na dobu určitou, uzavřená s nájemcem bytu, jemuž svědčí ke dni uzavření této smlouvy právo nájmu na dobu neurčitou, je absolutně neplatná pro obcházení zákona, nezajišťuje-li nájemci po skončení nájmu právo na bytovou náhradu na dobu neurčitou Práva a povinnosti pronajímatele bytu a nájemce Mezi práva pronajímatele bytu lze zařadit zejména tato práva: 7 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 26 Cdo 2396/ Usnesení Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 26 Cdo 467/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 26 Cdo 1898/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 2 Cdon 1401/

17 požadovat placení nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s nájmem bytu, požadovat odstranění provedených úprav a změn, které nájemce provedl bez souhlasu pronajímatele, vypovědět nájemní smlouvu při naplnění některého z výpovědních důvodů, požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů na opravy, které má provést na svůj náklad nájemce, požadovat přístup do bytu za účelem kontroly, užívá-li nájemce byt řádným způsobem. Mezi povinnosti pronajímatele bytu patří zejména povinnost: předat byt ve stavu způsobilém k bydlení, zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu, odstranit závady bránící řádnému užívání bytu (pokud nejde u závady, které má odstranit nájemce), zajistit služby spojené s nájmem, doložit na základě žádosti nájemce, že výše cen služeb odpovídá platným předpisům. Mezi práva nájemce bytu lze zařadit zejména tato práva: nerušeně užívat byt, společné prostory a zařízení domu, požadovat od pronajímatele provedení oprav, ke kterým je pronajímatel povinen, pokud tak pronajímatel přes upozornění nájemce neučiní, je nájemce oprávněn provést opravu v nezbytném rozsahu na své náklady a poté v prekluzivní lhůtě 6 měsíců požadovat na pronajímateli jejich úhradu, na přiměřenou slevu z nájemného (není-li odstraněna oznámená závada, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje užívání bytu či domu, či nejsou splněny sjednané služby nebo jsou plněny vadně). 17

18 Mezi povinnosti nájemce lze zařadit zejména tyto povinnosti platit nájemné a plnění poskytovaná s nájmem, platit poplatek z prodlení, pokud nájemné nebo poplatek za služby nezaplatí včas, odstranit stavební úpravy provedené bez souhlasu pronajímatele, umožnit pronajímateli po předchozí písemné výzvě provedení instalace a údržby zařízení pro měření a regulaci tepla, teplé a studené vody, jakož i odpočet naměřených hodnot, umožnit přístup k dalším technickým zařízením, pokud jsou součástí bytu a patří pronajímateli, při výkonu svých práv dbát, aby v domě bylo vytvořeno prostředí zajišťující ostatním nájemcům výkon jejich práv, nestanoví-li nájemní smlouva jinak, hradí nájemce drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou. Z použitelné judikatury: V řízení před soudem je možno domáhat se podle 161 odst. 1 obč. zák. toho, aby majitelé domu udržovali byt ve stavu způsobilém řádnému užívání (v souladu s kolaudovaným stavem). 11 Aby mohla koupelna plnit svůj účel, musí být vybavena zařízením na ohřátí vody. Jestliže však v rámci služeb, jejichž poskytování je spojeno s užíváním bytu, je dodávána do bytu vytápěného ústředním topením a do koupelny tohoto bytu teplá voda, je tím nahrazeno vybavení koupelny zařízením na ohřívání vody. Nejde-li o byt s dodávkou teplé vody, znamená nedostatek zařízení na ohřívání vody v koupelně neúplnost a nedostatek základního provozování zařízení bytu. Jen v takovém případě by byl dán nárok na odstranění tohoto 11 Bulletin Nejvyššího soudu č. 59 z roku

19 nedostatku a na takové vybavení koupelny, jež by umožňovalo ohřívání vody a tím i řádné užívání bytu. 12 Jestliže uživatel bytu odpojí sám radiátory ústředního topení ve svém bytě bez dohody s vlastníkem domu, nezbavuje se tím povinnosti platit úhradu za poskytování ústředního topení. Nejde-li o byt s dodávkou teplé vody, znamená nedostatek zařízení na ohřívání vody v koupelně neúplnost a nedostatek základního provozního zařízení bytu. Jen v takovém případě by byl dán nárok vůči majiteli na odstranění tohoto nedostatku a na takové vybavení koupelny, jež by umožňovalo ohřívání vody a tím i řádné užívání bytu. 13 Předchozí upozornění nájemce adresované pronajímateli, jež je předpokladem nároku nájemce na úhradu jim vynaložených nákladů na odstranění závad v bytě, musí obsahovat nejen upozornění na závadu a přiměřenou lhůtu k jejímu odstranění, ale i upozornění na to, že neodstraní-li pronajímatel závadu, učiní tak nájemce sám a bude po pronajímateli požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. 14 Za vážný důvod k odepření pronajímatelem zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě lze zpravidla považovat, jestliže by tyto úpravy měly vést k dlouhodobému či dokonce trvalému a podstatnému zhoršení kvality pronajatého bytu. Představují-li pronajímatelem zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě zachování dosavadní kvality bytu nebo její zlepšení, je na soudu, aby vymezil hypotézu ustanovení 695 věty druhé o. z. podle okolností jednotlivého případu. Soud při úvaze, zda stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě budou provedeny i přes nesouhlas nájemce, může přihlédnout k naléhavosti a významu úprav z hlediska stavebně technického 12 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 26 Cdo 659/ Sbírka rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. 29 z roku Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 33 Odo 380/

20 nebo funkčního, zda zamýšlené úpravy se dotýkají jen pronajatého bytu nebo celé nemovitosti, jaké náklady ze strany pronajímatele si úpravy vyžadují, k předpokládanému rozsahu a době omezení nájemce v užívání bytu, ke zdravotnímu stavu a věku nájemce, zda a jaké náklady si provedení úprav vyžádá na straně nájemce, zda se pronajímatel zavázal nájemci tyto náklady uhradit, jaké jsou vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem apod. 15 Uživatel družstevního bytu je povinen hradit nejen nutné náklady spojené s ústředním topením a s dodávkou teplé vody, ale všechny náklady v celém rozsahu, které byly skutečně vynaloženy. 16 Splatnost nedoplatku úplaty za ústřední či dálkové topení a za dodávku teplé vody ( 12 odst. 2 vyhl.č. 197/1957 Ú.l.) nenastává, jestliže vyúčtování nebylo provedeno řádným způsobem odpovídajícím 11 odst. 1 a 2 vyhlášky č. 197/1957 Ú.l. 17 Slevu podle 170 odst. 1 o.z. (nyní 698) lze uplatnit jen tehdy, jde-li o závady odstranitelné. Pokud by soud dospěl k závěru, že jde o neodstranitelnou závadu, která vznikla po určení výše úhrady za užívání bytu dohodou nebo administrativním rozhodnutím, šlo by o určení výše úhrady rozhodnutím národního výboru Právní vztahy vznikající v souvislosti se společným nájmem bytu Byt může být ve společném nájmu více osob, které mají stejná práva a povinnosti. Může vzniknout i dohodou mezi pronajímatelem, dosavadním 15 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 26 Cdo 1854/ Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , sp. zn. 26 Cdo 659/ Sbírka rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. 15 z roku Sbírka rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu č. 70 z roku