RADA EVROPY EVROPSKÝ SOUD PRO LIDSKÁ PRÁVA VELKÝ SENÁT

Transkript

1 RADA EVROPY EVROPSKÝ SOUD PRO LIDSKÁ PRÁVA VELKÝ SENÁT VĚC HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU (stížnost č /97) ROZSUDEK ŠTRASBURK 19. června 2006 Tento rozsudek je konečný. Může být předmětem formálních úprav. Pořízený překlad rozsudku do češtiny není překladem oficiálním.

2 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 1 Ve věci Hutten-Czapska proti Polsku, Evropský soud pro lidská práva zasedající ve velkém senátu ve složení pánové L. WILDHABER, předseda, C. L. ROZAKIS, J.-P. COSTA, B. M. ZUPANČIČ, paní pánové paní pánové G. BONELLO, F. TULKENS, P. LORENZEN, K. TRAJA, S. BOTOUCHAROVA, M. UGREKHELIDZE, V. ZAGREBELSKY, K. HAJIYEV, E. MYJER, S. E. JEBENS, DAVID THÓR BJÖRGVINSSON, paní I. ZIEMELE, soudci, A. WYROZUMSKA, soudkyně ad hoc, a pan T. L. EARLY, tajemník sekce, po poradě konané ve dnech 11. ledna a 17. května 2006, vynesl tento rozsudek, který byl přijat posledně uvedeného dne: ŘÍZENÍ 1. Řízení bylo zahájeno stížností (č /97) směřující proti Polské republice, kterou dne 6. prosince 1994 podala Evropské komisi pro lidská práva ( Komise ) občanka Francouzské republiky paní Maria Hutten-Czapska ( stěžovatelka ), na základě dříve platného článku 25 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod ( Úmluva ). 2. Stěžovatelku zastupoval pan B. Sochański, advokát zapsaný v advokátní komoře ve Štětíně. Polskou vládu ( vláda ) zastupoval její zmocněnec pan J. Wołąsiewicz z ministerstva zahraničních věcí. 3. Stěžovatelka zejména namítala, že za situace, kdy zákony omezovaly vlastníky nájemních bytů ve zvyšování nájemného a v ukončování nájemních vztahů vzniklých na základě správního rozhodnutí, docházelo k porušování článku 1 Protokolu č. 1 Úmluvy. 4. Stížnost byla předána Soudu dne 1. listopadu 1998, kdy vstoupil v platnost Protokol č. 11 Úmluvy (článek 5 odst. 2 Protokolu č. 11). 5. Stížnost byla přidělena čtvrté sekci Soudu (článek 52 odst. 1 Jednacího řádu Soudu). V návaznosti na jednání o přijatelnosti a odůvodněnosti stížnosti byla tato dne 16. září 2003 prohlášena za částečně přijatelnou senátem této sekce, který rozhodoval ve složení: Sir Nicolas Bratza, předseda, pan M. Pellonpää, paní V. Strážnická, soudkyně ustanovená k jednání za Polsko, pánové J. Casadevall, R. Maruste, S. Pavlovschi, J. Borrego Borrego, soudci, a dále pan M. O Boyle, tajemník sekce.

3 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 2 6. Rozsudkem ze dne 22. února 2005 ( rozsudek senátu ) Soud dospěl k závěru, že došlo k porušení článku 1 Protokolu č. 1 Úmluvy a že toto porušení má původ v systémovém problému spojeném se špatným fungováním vnitrostátního zákonodárství, které ukládalo a nadále jednotlivým vlastníkům ukládá omezení při zvyšování nájemného z jejich bytů, což jim brání vybírat nájemné v přiměřeném poměru k nákladům na údržbu jejich majetku. Soud k tomu uvedl, že k ukončení konstatovaného porušování systémové povahy musí žalovaný stát stěžovatelce a dalším osobám nacházejícím se v obdobné situaci zajistit prostřednictvím právních nebo jiných vhodných opatření přiměřenou výši nájemného nebo jim poskytnout jiný mechanismus vedoucí ke zmírnění uvedených důsledků státní regulace při zvyšování nájemného ve vztahu k jejich vlastnickému právu. Co se týče nároku stěžovatelky na náhradu veškeré materiální škody či morální újmy, která jí vznikla v důsledku konstatovaného porušení, Soud rozhodl, že za daného stavu nelze o uplatnění článku 41 Úmluvy rozhodnout a projednání tohoto nároku v celém rozsahu odročil, přičemž vládu a stěžovatelku vyzval, aby mu ve lhůtě šesti měsíců poté, kdy rozsudek podle článku 44 odst. 2 Úmluvy nabude právní moci, předložily písemná stanoviska k této otázce, zejména pak aby jej uvědomily o jakékoli dohodě, k níž by dospěly. Pokud se konkrétně jedná o článek 41, Soud dospěl k názoru, že otázku nelze vyřešit pouze s ohledem na možnost, že účastníci řízení dosáhnou dohody, ale také s ohledem na veškerá opatření individuální či obecné povahy, jež by vláda mohla přijmout ke splnění rozsudku. Soud odročil projednávání stížností založených na témž obecném důvodu do doby, než budou přijata příslušná obecná opatření (viz 196 rozsudku senátu). 7. Vláda dne 20. května 2005 požádala na základě článku 43 Úmluvy a článku 73 Jednacího řádu o postoupení věci velkému senátu. Kolegium velkého senátu této žádosti dne 6. července 2005 vyhovělo. 8. Složení velkého senátu bylo určeno v souladu s článkem 27 odst. 2 a 3 Úmluvy a s článkem 24 Jednacího řádu. Poté, co paní Strážnická, soudkyně zvolená k zasedání ve velkém senátu za Polsko, požádala o zproštění výkonu funkce (článek 28 Jednacího řádu), určila vláda jako soudce ad hoc paní A. Wyrozumskou (článek 27 odst. 2 Úmluvy a článek 29 odst. 1 Jednacího řádu). 9. Stěžovatelka a vláda předložily písemná stanoviska k věci samé. Každý z účastníků řízení se pak písemně vyjádřil ke stanovisku druhé strany. 10. Dne 11. ledna 2006 se v Paláci lidských práv ve Štrasburku konalo veřejné jednání (článek 59 odst. 3 Jednacího řádu), kterého se zúčastnili: (a) za vládu pánové P. STYCZEŃ, právní rada, J. WOŁĄSIEWICZ, vládní zmocněnec, Z. ŻYDAK, J. BAJOR, S. JACKOWSKI, paní A. MĘŻYKOWSKA, poradci; (b) za stěžovatelku pánové B. SOCHAŃSKI, právní zástupce, P. PASZKOWSKI, poradce. Soud vyslechl prohlášení pánů Sochańského, Wołąsiewicze a Styczeńě.

4 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 3 SKUTKOVÝ STAV I. OKOLNOSTI PŘÍPADU 11. Stěžovatelka, občanka Francouzské republiky polského původu, se narodila v roce Dlouhou dobu žila v Andrésy (Francie) a v současnosti má bydliště v Poznani (Polsko). Vlastní dům a pozemek v Gdyni (Polsko), které kdysi patřily jejím rodičům. A. Celková situace 12. Právní předpisy Polské republiky upravující regulaci nájemného jsou výsledkem souhrnu historických zvláštností, jakož i nedávných událostí. Právní úprava omezující práva vlastníků a upravující zvyšování nájemného existovala již před druhou světovou válkou. Níže uvedený popis celkové situace vychází ze závěrů, k nimž polský Ústavní soud (Trybunał Konstytucyjny) dospěl dne 12. ledna 2000 v jednom ze svých nálezů ve věci ústavnosti některých aspektů právní úpravy regulace nájemného. Ústavní soud se při této příležitosti podrobně zabýval historickým kontextem této právní úpravy a faktory, jež přispěly k zachování omezení pocházejících ještě z dob počátků komunistického režimu v Polsku. 13. Systém regulace nájemného byl nastolen v rámci politiky státní správy bytového hospodářství (publiczna gospodarka lokalami) zavedené bývalými komunistickými orgány (viz 67 až 70 níže). Obsahoval ustanovení drasticky omezující výši nájemného, která měla svůj původ v mimořádně rigidním způsobu rozdělování bytového fondu, příznačném pro prvních třicet let trvání komunistického režimu v Polsku. 14. Po pádu komunismu v roce 1989 se situace nikterak nezměnila; ve skutečnosti byla bytová situace v Polsku na počátku 90. let velmi svízelná, o čemž svědčil nedostatek bytů a jejich vysoká pořizovací cena. Státem regulované nájemné, uplatňované rovněž na soukromé subjekty, pokrývalo pouze 30 % skutečných nákladů na údržbu budov. Tyto sociálně-ekonomické faktory přivedly zákonodárce v roce 1994 k zachování jistých ustanovení z režimu zvláštního nájmu (szczególny tryb najmu) (viz 73 níže) nejen u bytů ve státním vlastnictví, ale také k dočasnému uplatňování této úpravy po dobu deseti let do 31. prosince 2004 u budov a bytů ve vlastnictví soukromém. Stručně řečeno, platná právní úprava v sobě spojovala omezení výše nájemného a omezení při ukončování nájmu, která se vztahovala i na nájemce, kteří nedodržovali smluvní podmínky. 15. Mezi podklady, o které se Ústavní soud opíral při vydání svého nálezu z roku 2000, byla obsažena i zpráva vypracovaná Úřadem pro bydlení a rozvoj měst (Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast). Z této zprávy vyplynulo, že v roce 1998, po čtyřech letech uplatňování systému regulovaného nájemného zavedeného v roce 1994, průměrné nájemné stanovené v souladu s tímto systémem pokrývalo pouze 60 % nákladů na údržbu bytových domů, přičemž zbývající náklady nesli vlastníci. Daná situace představovala závažný problém, neboť v této době bylo bytů (25,5 % z celého bytového fondu v zemi) z toho asi bytů ve vlastnictví soukromých subjektů pronajímáno za regulované nájemné. Celkový počet bytů v Polsku se odhadoval na přibližně Byty nacházející se v domech v soukromém vlastnictví a spadající do systému regulovaného nájemného představovaly 5,2 % polského bytového fondu. Ve zprávě se zejména uvádělo: Regulované nájemné, jehož výše byla stanovena radou ministrů, pokrývalo před rokem (...) [1994] přibližně 30 % nákladů na běžnou údržbu. V současné době, po čtyřech letech existence systému

5 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 4 regulovaného nájemného [od roku 1994], stanovují obce nájemné představující v průměru 60 % těchto nákladů. ( ) Zbývající náklady na údržbu domů ve vlastnictví obcí jsou kryty z jejich rozpočtu; pro tyto účely často využívají nadbytečných zdrojů získaných z nájmu nebytových prostor. Náklady na údržbu domů v soukromém vlastnictví, jež nelze pokrýt z regulovaného nájemného hrazeného nájemci, jdou k tíži vlastníků. 16. V letech 2003 a 2004, v souvislosti s přípravou návrhu novely zákona o regulovaném nájemném, vláda shromáždila značné množství aktuálních údajů o celkové situaci v oblasti bydlení v Polsku (viz 114 a další níže). Byl zjištěn závažný nedostatek domů určených k bydlení. Dle celostátního sčítání obyvatelstva a bytů z roku 2002 tento nedostatek stanovený jako rozdíl mezi počtem domácností a počtem bytů představoval okolo bytů. Zvláště akutní byl nedostatek nájemních bytů. 17. Údaje o celkových finančních poměrech domácností shromážděné Ústředním statistickým úřadem (Główny Urząd Statystyczny) ukazují, že v letech 1998 až 2003 šlo 14,5 % 15,4 % (18,6 % 19 % v případě důchodců) z celkových výdajů domácností na nájemné a na spotřebu elektřiny. Za stejné období vykazovalo 7 10 % polských domácností nedoplatky na nájemném (7,5 % v roce 1998; 7 % v roce 1999; 7 % v roce 2000; 10 % v roce 2002; 9 % v roce 2003). V roce 2000 žilo přibližně 54 % obyvatelstva pod hranicí chudoby, z toho 8 % pod hranicí extrémní chudoby. V roce 2002 se tento počet zvýšil na 58 %, respektive 11 %. 18. Různé zprávy získané Úřadem pro bydlení a rozvoj měst potvrzují, že ustanovení na ochranu nájemců, která byla v platnosti až do 31. prosince 2004 (viz 89 až 93 níže), omezovala nabídku nájemních bytů. Podle úřadů mělo zavedení komerčního nájemného neboli nájemného odpovídajícího zákonům trhu pobídnout soukromé investory k výstavbě domů určených výhradně k pronájmu, neboť toto nové opatření rušilo omezení při zvyšování nájemného v domech patřících soukromým osobám a zbavovalo je povinnosti poskytovat nemajetným osobám při skončení nájmu náhradní ubytování. 19. Vláda poskytla čísla, na jejichž základě lze odhadnout počet osob potencionálně dotčených systémem regulovaného nájemného. Vláda s poukazem na informace Úřadu pro bydlení a rozvoj měst uvádí, že se předmětná právní úprava vztahuje zhruba na vlastníků a nájemců. Jiné prameny uváděné vládou odhadují celkový počet osob spadajících do tohoto systému na přibližně vlastníků a nájemců. B. Okolnosti případu do vynesení rozsudku senátu 1. Události před 10. říjnem Dům stěžovatelky byl postaven v roce 1936 jako rodinný domek. Původně v něm byl dvoupodlažní byt, suterén a půda. 21. Během druhé světové války v domě pobývali důstojníci německé armády a v květnu roku 1945 byl zabrán Rudou armádou, která v něm na určitou dobu ubytovala své důstojníky. 22. Dne 19. května 1945 vedoucí bytového odboru Úřadu města Gdyně (Kierownik Wydzialu Mieszkaniowego Magistratu Miasta Gdynia) vydal rozhodnutí, kterým bylo první patro dvoupodlažního bytu přiděleno jisté A. Z.

6 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU V květnu roku 1945 nařídil Městský soud (Sąd Grodzki) v Gdyni vydání tohoto bytu rodičům stěžovatelky. Ti započali s opravami domu, když obdrželi příkaz k jeho vyklizení. V říjnu roku 1945 se do domu nastěhovala A. Z. 24. Dne 13. února 1946 nabylo účinnosti nařízení ze dne 21. prosince 1945 o státní správě bytového hospodářství a regulaci nájemného (Dekret o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu). Dům stěžovatelky, na nějž se vztahovala ustanovení tohoto nařízení, nadále spadal do režimu státní správy bytového hospodářství (viz 13 výše). 25. V roce 1948 se úřady marně pokusily prodat sporný dům v dražbě A. Z., která byla v té době zaměstnankyní Úřadu města Gdyně, jenž byl v době, kdy k těmto událostem došlo, pověřen státní správou bytového hospodářství. Přibližně ve stejné době se rodiče stěžovatelky bezúspěšně pokoušeli získat svůj majetek zpět. 26. Dne 1. srpna 1974 nabyl účinnosti zákon o bytech (Prawo lokalowe) zákon z roku 1974 o bytech. Ten nahradil státní správu bytového hospodářství režimem zvláštního nájmu (viz 14 výše a 69 níže). 27. V roce 1975, k blíže neurčenému datu, jistý W. P., který byl tou dobou vedoucím bytového odboru Úřadu města (Kierownik Wydziału Spraw Lokalowych Urzędu Miejskiego) Gdyně, usiloval o koupi domu od bratra stěžovatelky. 28. Dne 8. července 1975 vydal starosta města Gdyně rozhodnutí, jímž udělil W. P. oprávnění k výměně bytu, který měl v nájmu v jiném domě v režimu zvláštního nájmu, za byt nacházející se v přízemí stěžovatelčina domu. Toto rozhodnutí bylo podepsáno jménem starosty Gdyně jedním z úředníků, který byl podřízeným W. P. Rada města Gdyně na svém zasedání dne 28. ledna 1976 potvrdila, že tento byt byl W. P. pronajat na dobu neurčitou v souladu s ustanoveními o zvláštním nájmu. V 90. letech pak stěžovatelka usilovala o zrušení tohoto rozhodnutí, dosáhla však pouze toho, že toto rozhodnutí bylo prohlášeno za vydané v rozporu se zákonem (viz 44 až 49 níže). 29. Dne 24. října 1975 rozhodl vedoucí odboru samosprávy a ochrany životního prostředí Úřadu města Gdyně (Kierownik Wydziału Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska Urzędu Miejskiego w Gdyni) o zařazení sporné budovy do režimu státní správy (przejęcie w zarząd państwowy). Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 2. ledna K návrhu příbuzných A. Z. Okresní soud (Sąd Rejonowy) v Gdyni dne 3. srpna 1988 rozhodl, že po smrti A. Z. zdědila její dcera (J. P.) a její zeť (M. P.) nájemní právo k bytu v prvním patře stěžovatelčina domu. 31. Dne 18. září 1990 byla rozhodnutím téhož soudu stěžovatelka uznána za dědičku majetku svých rodičů. Tento soud také dne 25. října 1990 zapsal vlastnické právo stěžovatelky do katastru nemovitostí. 32. Dne 26. října 1990 vydal starosta města Gdyně rozhodnutí, jímž byla správa domu navrácena stěžovatelce. K 31. červenci 1991 bylo na stěžovatelku, která jednala prostřednictvím svého zástupce, převedeno právo dům spravovat. Toto právo do té doby vykonávala Rada města Gdyně. Krátce nato začala stěžovatelka s rekonstrukcí domu. 33. V devadesátých letech, k blíže neurčenému datu, založila stěžovatelka soukromou nadaci nazvanou Nadace Jantarová cesta (Fundacja Bursztynowego Szlaku). Stěžovatelka se od roku 1991 marně pokouší zřídit sídlo nadace ve svém domě.

7 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 6 2. Události po 10. říjnu Po převzetí správy domu zahájila stěžovatelka několik občanskoprávních a správních řízení ve snaze domoci se zrušení předchozích správních rozhodnutí a získat zpět užívací právo k bytům nacházejícím se v domě. a) Řízení před občanskoprávními soudy (i) Řízení o vyklizení nemovitosti 35. Dne 16. června 1992 podala stěžovatelka proti nájemcům u Okresního soudu v Gdyni návrh na vyklizení domu. Na návrh žalovaných bylo řízení v dubnu 1993 přerušeno. Dne 26. dubna 1996 byl návrh stěžovatelky zamítnut. (ii) Řízení o přestěhování nájemců a o náhradu škody 36. V dubnu 1995 podala stěžovatelka Vojvodskému soudu (Sąd Wojewódzki) v Gdaňsku návrh, aby Radě města Gdyně nařídil provést přestěhování nájemců z jejího domu do obecních bytů. Zároveň soudu navrhla, aby jí přiznal náhradu škody zejména za to, že úřady odňaly jejím rodičům a jí samotné možnost obývat vlastní dům, náhradu škody na majetku a náhradu za svévolné bránění v jeho užívání a také náhradu morální újmy. Dne 5. července 1996 vojvodský soud rozhodl, že zákon ze dne 2. července 1994 o nájmu bytů a příspěvcích na bydlení (Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych) zákon z roku 1994 žalovanému úřadu neukládá přestěhování nájemců do obecních bytů. Ve zbývající části pak soud stěžovatelčin návrh zamítl. Stěžovatelka se odvolala. 37. Po projednání návrhů stěžovatelky je Odvolací soud (Sąd Apelacyjny) v Gdaňsku dne 17. ledna 1997 zamítl. Soud uvedl, že žádné ustanovení zákona z roku 1994 městským úřadům nenařizuje, aby stěžovatelčiny nájemce přestěhovaly nebo jim na základě jejího návrhu poskytly náhradní ubytování (lokal zastępczy). Příslušná ustanovení zákona z roku 1994, a sice 56 odst. 4 a 7 (viz 77 níže), stanoví, že nájemce je povinen uvolnit byt pouze tehdy, jestliže mu pronajímatel nabídl jiné bydlení v domě ve svém vlastnictví nebo jestliže městský úřad souhlasil s poskytnutím náhradního ubytování, které mu patří nebo které spravuje. Co se týče návrhu na náhradu škody, již stěžovatelka požadovala z titulu finanční újmy způsobené napadenými správními rozhodnutími, odvolací soud poznamenal, že takový návrh lze soudu předložit pouze tehdy, jestliže jej navrhovatel nejprve podal správním orgánům a nebylo mu vyhověno. Odvolací soud vyzval stěžovatelku, aby využila ustanovení správního řádu (Kodeks postępowania administracyjnego) upravujících odpovědnost orgánů veřejné moci za přijetí vadného rozhodnutí. Ve věci návrhu stěžovatelky na náhradu škody způsobené na domě a na náhradu za nemožnost užívat dům odvolací soud uvedl, že žalovaný úřad nemůže nést odpovědnost za důsledky vyplývající z dříve platných zákonů. Orgány veřejné správy především nebyly odpovědné za přijetí poválečné právní úpravy, kterou byla zavedena omezující pravidla v oblasti nájmu bytů v soukromých domech a v oblasti státní správy bytů. Rovněž nenesly odpovědnost za nastolení režimu zvláštního nájmu zavedeného zákonem z roku 1974 o bytech, ani za uplatňování zákona z roku 1994, který obsahoval podobná ustanovení na ochranu nájemců z nájemních smluv k bytům v soukromém vlastnictví uzavřených na základě správních rozhodnutí (viz 71 a 72 níže). Závěrem soud konstatoval, že žalovaný úřad nemůže nést žádnou odpovědnost za škody, které stěžovatelce způsobili nájemníci. 38. Stěžovatelka podala dovolání (kasacja) k Nejvyššímu soudu (Sąd Najwyższy). Dne 13. listopadu 1997 tento soud dovolání stěžovatelky odmítl z procesních důvodů. Uvedl,

8 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 7 že stěžovatelka nesplnila předepsané formální náležitosti, zejména neupřesnila vady, jichž se dle jejího názoru měli soudci, kteří rozhodovali ve věci samé, dopustit při aplikaci hmotněprávních norem občanského práva. b) Správní řízení (i) Řízení o zrušení rozhodnutí ze dne 19. května V říjnu roku 1995 podala stěžovatelka k Odvolací komisi pro samosprávné celky (Samorządowe Kolegium Odwoławcze) v Gdaňsku návrh na zrušení rozhodnutí ze dne 19. května 1945 vydaného vedoucím bytového odboru Úřadu města Gdyně. Na základě napadeného aktu byl byt nacházející se v prvním patře domu přidělen A. Z. a toto rozhodnutí se stalo právním základem pro rozsudek, kterým bylo jeho dědicům přiznáno právo nájmu k předmětnému bytu (viz 22, 23 a 30 výše). 40. Komise dne 26. června 1997 tento návrh zamítla. Uvedla, že sporné rozhodnutí bylo přijato na základě předpisu, který v té době upravoval veškeré otázky týkající se bydlení, a sice nařízení Polského výboru národního osvobození o bytových komisích ze dne 7. září 1944 (Dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego o komisjach mieszkaniowych). Komise konstatovala, že napadené rozhodnutí bylo vydáno orgánem veřejné moci, který k tomu nebyl příslušný, a v důsledku toho bylo nezákonné. Současně však dospěla k názoru, že toto rozhodnutí nemůže prohlásit za neplatné (stwierdzić nieważność decyzji), ale pouze za vydané v rozporu se zákonem (została wydana z naruszeniem prawa), jak to umožňuje 156 odst. 2 správního řádu v případech, kdy byl nezákonný akt přijat před více než deseti lety. 41. Stěžovatelka se obrátila na Nejvyšší správní soud (Naczelny Sąd Administracyjny). Dne 15. ledna 1998 byl návrh stěžovatelky odmítnut s tím, že nevyužila povinného právního prostředku nápravy, když nepředložila komisi návrh na přezkoumání věci (wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy). 42. Stěžovatelka následně shora uvedený prostředek nápravy podala. Komise dne 23. června 1998 potvrdila své rozhodnutí ze dne 26. června Stěžovatelka se odvolala k Nejvyššímu správnímu soudu. Do řízení vstoupil vojvodský prokurátor (Prokurator Wojewódzki) v Gdaňsku, který podal opravný prostředek jménem stěžovatelky. 43. Nejvyšší správní soud dne 8. června 1999 oba návrhy zamítl. Potvrdil, že napadené rozhodnutí bylo nezákonné a mimo jiné poukázal na jisté vady řízení (zejména na skutečnost, že rodiče stěžovatelky nebyli o konání řízení uvědomeni a neměli žádnou možnost napadnout rozhodnutí, jehož právní základ ostatně nikdy nebyl specifikován). Připomněl však, že v souladu s 156 odst. 2 správního řádu nemůže napadené rozhodnutí zrušit, ale pouze prohlásit, že bylo vydáno v rozporu se zákonem. Soud mimoto uvedl, že procesní vady, jimiž rozhodnutí trpělo, mohou být odstraněny v rámci obnovy řízení. (ii) Řízení o zrušení rozhodnutí ze dne 8. července V roce 1992 podala stěžovatelka Odvolací komisi pro samosprávné celky v Gdaňsku návrh, aby bylo rozhodnutí ze dne 8. července 1975, kterým starosta města Gdyně přiznal W. P. právo nájmu bytu v přízemí dotyčného domu (viz 33 výše), prohlášeno za neplatné od samého počátku. 45. Komise dne 27. ledna 1994 tento návrh zamítla. Stěžovatelka podala kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu.

9 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU Nejvyšší správní soud její návrh dne 14. června 1995 zamítl. Shledal, že byty umístěné v domě byly pronajaty v režimu zvláštního nájmu zavedeném zákonem z roku 1974 o bytech, a starosta tak byl k vydání napadeného rozhodnutí příslušný. Soud dále uvedl, že bez ohledu na některé vady řízení, jichž se starosta města Gdyně dopustil (a které mohly být napraveny v rámci obnovy řízení), rozhodnutí mělo zákonný podklad, a nemohlo tak být zrušeno. 47. Dne 17. září 1994 podala stěžovatelka starostovi města Gdyně návrh na obnovu řízení a na zrušení předmětného rozhodnutí. Starosta návrh odmítl pro nedodržení lhůt. 48. Odvolací komise pro samosprávné celky v Gdaňsku dne 29. prosince 1995 obnovila řízení z úřední moci. Shledala, že předmětné rozhodnutí bylo přijato jménem starosty města Gdyně úředníkem, který byl podřízeným pracovníkem W. P. Komise dospěla k závěru, že tato skutečnost sama o sobě představuje dostatečný důvod k obnově řízení na základě 145 odst. 1 bodu 3 správního řádu a že vedla k přijetí nezákonného rozhodnutí. S poukazem na skutečnost, že od přijetí napadeného aktu uběhlo více než pět let, však komise uvedla, že na základě 146 odst. 1 správního řádu jej nemůže zrušit, ale pouze prohlásit, že byl vydán v rozporu se zákonem. 49. Stěžovatelka podala k Nejvyššímu správnímu soudu kasační stížnost, v níž tvrdila, že rozhodnutí nebylo nikdy vlastníkům domu doručeno a mělo být prohlášeno za neplatné od samého počátku. Dne 28. listopadu 1996 byl její návrh zamítnut. (iii) Řízení o zrušení rozhodnutí ze dne 24. října Dne 4. října 1994 podala stěžovatelka Radě města Gdyně návrh na obnovu správního řízení, které vedlo k vydání rozhodnutí vedoucího odboru samosprávy a ochrany životního prostředí Úřadu města Gdyně ze dne 24. října Na základě tohoto rozhodnutí byl její dům převeden pod státní správu (viz 29 výše). Stěžovatelka dále městské radě navrhla zrušení sporného rozhodnutí, které dle jejího tvrzení postrádalo oporu v zákoně, a to zejména proto, že dům byl neprávem označen za nájemní dům (dom wielorodzinny), ačkoli vždy byl a je rodinným domem a jako takový nespadá do režimu státní správy. K tomu dodala, že napadené rozhodnutí bylo přijato výhradně v zájmu W. P., který byl tou dobou vedoucím bytového odboru Úřadu města Gdyně, a jeho smyslem bylo potvrdit dřívější, rovněž nezákonné rozhodnutí ze dne 8. července 1975, na jehož základě W. P. nabyl právo k nájmu bytu nacházejícího se v jejím domě. 51. Starosta města Gdyně dne 7. prosince 1994 návrh stěžovatelky odmítl pro nedodržení lhůt. Odvolací komise pro samosprávné celky v Gdaňsku dne 12. června 1995 rozhodnutí starosty potvrdila. Stěžovatelka proto podala kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu. Ten obě rozhodnutí dne 14. listopadu 1996 zrušil s odůvodněním, že starosta města Gdyně nebyl příslušný o návrhu rozhodnout. 52. Odvolací komise pro samosprávné celky v Gdaňsku dne 27. února 1997 obnovila řízení, ve kterém bylo vydáno rozhodnutí ze dne 24. října Komise dne 28. dubna 1997 prohlásila, že toto rozhodnutí bylo vydáno v rozporu se zákonem, neboť vlastníci domu nebyli o řízení uvědomeni. Dále uvedla, že Rada města Gdyně nepostupovala s náležitou péčí, protože zejména nepodnikla žádné kroky k zjištění okruhu oprávněných dědiců vlastníků budovy, přestože v době, kdy k předmětným událostem došlo, stěžovatelka a její bratr městu řádně platili z této nemovitosti daně. Komise s poukazem na 146 odst. 1 správního řádu odmítla zrušit napadené rozhodnutí s odůvodněním, že od data jeho vydání uplynulo více než pět let. 53. V roce 2002, k blíže neurčenému datu, stěžovatelka podala návrh vojvodovi Pomoří (Wojewoda Pomorski) na zrušení rozhodnutí ze dne 24. října Tento návrh byl

10 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 9 postoupen věcně příslušnému orgánu, a sice Odvolací komisi pro samosprávné celky v Gdaňsku, která dne 13. května 2002 vyslovila jeho nepřípustnost, neboť uvedené rozhodnutí již bylo v právní moci. 3. Situace nájemců stěžovatelky a) Plocha bytů 54. Účastníci řízení poskytli navzájem se rozcházející informace ke skutečnosti rozhodné pro stanovení výše nájemného, a sice o skutečné využitelné ploše bytů nacházejících se v domě stěžovatelky. (i) Vláda 55. Vláda tvrdí, že využitelná plocha domu činí 196 m². K tomu předkládá protokol ze dne 1. srpna 1991 vyhotovený v souvislosti s převodem správy domu z Rady města Gdyně na stěžovatelku (viz 32 výše). Využitelná plocha budovy je v protokolu odhadována na 196 m², obytná plocha tam však není uvedena. Dle tohoto dokumentu se v předmětné budově nenachází žádný nebytový prostor. Jsou v ní čtyři byty, které čítají celkem dvanáct obytných místností, jejichž celková plocha činí 148 m². V protokolu se uvádí, že budova má celkem 255 m². (ii) Stěžovatelka 56. Stěžovatelka uvádí, že celková plocha bytů obývaných nájemci, za kterou tito platí nájemné, činí přibližně 250 m². Za tímto účelem předkládá potvrzení ze dne 28. května 2001 vystavené Sdružením vlastníků a správců nemovitostí (Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów) v Gdyni, které podle všeho spravuje její majetek. Dle tohoto dokumentu je předmětná budova přinejmenším od padesátých let rozdělena na tři byty pronajaté smlouvami na základě výše zmiňovaných správních rozhodnutí. 57. Za účelem stanovení výše platného nájemného byla využitelná plocha jednotlivých bytů vypočtena takto: byt č. 1 = 127,38 m²; byt č. 3 = 67,90 m² a byt č. 4 = 54,25 m². Celková využitelná plocha obývaná nájemci tak činí 249,53 m². b) Doklady o nájemném hrazeném nájemci stěžovatelky 58. V roce 1995, k blíže neurčenému datu, podal W. P. Okresnímu soudu v Gdyni návrh na stanovení výše nájemného, které měl platit. Dne 20. března 1996 vydal okresní soud rozhodnutí, kterým stanovil tuto částku na 33,66 polských zlotých (PLN) měsíčně. Stěžovatelce uložil náhradu nákladů řízení ve výši 528,90 PLN. 59. V potvrzení vystaveném dne 28. května 2001 Sdružením vlastníků a správců nemovitostí v Gdyni (viz 56 výše) jsou uvedeny tyto částky nájemného hrazeného nájemci stěžovatelce: za byt č. 1 (využitelná plocha 127,38 m²) obývaný J. P. a M. P.: 500,60 PLN; za byt č. 3 (využitelná plocha 67,90 m²) obývaný W. P.: 322,65 PLN; za byt č. 4 (bývalá půda; využitelná plocha 54,25 m²) obývaný J. W.: 188,25 PLN. Byt č. 2, který byl v minulosti patrně ložnicí rodičů stěžovatelky a později v něm byla prádelna, byl dříve obýván W. P. bez právního titulu, bez povolení a aniž by za jeho užívání poskytoval finanční plnění, což správce nemovitosti přimělo k tomu, že jej zavřel a zakázal do něj přístup. W. P. byl za užívání uvedeného bytu bez povolení zaslán příkaz k uhrazení částky 2 982,46 PLN pod hrozbou vystěhování.

11 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 10 Na jednání před senátem Soudu, konaném dne 27. ledna 2004, vláda uvedla, že nájemné hrazené J. P. a M. P. k tomuto datu činí 531,63 PLN. c) Finanční poměry nájemců 60. Na výzvu senátu k předložení podkladů pro posouzení situace nájemců stěžovatelky poskytla vláda potvrzení vystavené Okresním odborem sociální péče (Dzielnicowy Ośrodek Pomocy Społecznej) v Gdyni ze dne 19. února Z tohoto potvrzení vyplývá, že uvedený odbor od ledna 1993 vyplácí dávky W. P., že tento má obdržet pravidelný sociální příspěvek za březen a květen 1993 a že v roce 1992 obdržel příspěvek na bydlení. V potvrzení bylo mimo jiné upřesněno, že W. P. byl dříve uznán za osobu postiženou invaliditou druhého stupně a že stupeň jeho invalidity měl být lékaři opětovně posouzen v květnu Městský odbor sociální péče (Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej) v Gdyni dne 12. února 2004 na žádost polské vlády ohledně projednávané věci uvedl, že nájemcům stěžovatelky W. P., J. P., M. P. a J. W. nevyplácí žádné sociální dávky a že v posledních letech, tzn. od roku 1995, neobdrželi ze strany sociálních orgánů žádnou pomoc. 4. Výše regulovaného nájemného za metr čtverečný v Gdyni v letech , tak jak vyplývá z informací poskytnutých vládou 62. K otázce senátu ohledně výše částek, které stěžovatelka obdržela z titulu regulovaného nájemného od 10. října 1994, vláda uvedla, že jí nejsou známy podrobnosti o nájemném, které stěžovatelka v dané době vybrala. Poskytla však ukazatele používané Radou města Gdyně při určování výše regulovaného nájemného v podobných domech, jako je dům stěžovatelky. 63. Podle těchto informací bylo nájemné v prosinci roku 1994 stanoveno na 9,817 starých polských zlotých (PLZ) za jeden metr čtvereční; od ledna do listopadu 1995 na 1,04 PLN; od prosince 1995 do října 1996 na 2,11 PLN; od listopadu 1996 do prosince 1997 na 2,63 PLN; od ledna 1998 do ledna 1999 na 3,37 PLN; od února 1999 do ledna 2000 na 4,01 PLN; od února 2000 do února 2001 na 4,37 PLN a od dubna 2002 do října 2002 na 4,61 PLN. 64. Dne 10. října 2002 se stal vykonatelným nález Ústavního soudu ze dne 2. října 2002, což pronajímatelům umožnilo zvýšit nájemné za své byty až na 3 % hodnoty rekonstrukce bytů (viz 86, 102 až 104 a 113 níže). Od prosince 2002 do 30. června 2003 byl příslušný index pro přepočet hodnoty rekonstrukce bytů (viz také 75 a 85 níže) stanoven na 2 525,30 PLN. Od 1. července do 31. prosince 2003 pak činil 2 471,86 PLN. V roce 2004 byl index pro přepočet stanoven na 2 061,21 PLN. Jak uvedla vláda, hodnota rekonstrukce bytů v domě stěžovatelky byla vypočítána na základě těchto tří údajů: výše uvedená procentuální sazba 3 %, využitelná plocha bytů a příslušný index pro přepočet (2 061,21 PLN). Měsíční nájemné za jeden metr čtvereční v domě stěžovatelky odpovídalo 3 % indexu pro přepočet hodnoty rekonstrukce jednoho čtverečního metru děleno 12 měsíci (3 % x 2 061,21 PLN = 61,83 PLN/12), tedy přibližně 5,15 PLN za jeden metr čtvereční. S ohledem na využitelnou plochu domu, tak jak ji uvedla vláda, mohlo být maximální měsíční nájemné stanoveno na 1 009,40 PLN (5,15 PLN x 196 m²), vezme-li se však do úvahy plocha uvedená stěžovatelkou, mohla tato částka dosahovat až 1 285,08 PLN (5,15 PLN x 249,53 m²).

12 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU Výše tržního nájemného v Gdyni v letech , tak jak vyplývá z informací poskytnutých stěžovatelkou 65. Stěžovatelka uvádí, že v letech mohla výše tržního nájemného za tři byty nacházející se v jejím domě dosáhnout amerických dolarů (USD) měsíčně (800 USD USD USD podle velikosti bytů). Dle jejího tvrzení se tato částka v letech snížila na USD měsíčně (600 USD USD USD) a v roce 2003 na 900 USD (450 USD USD USD). Stěžovatelka upřesnila, že její výpočty pro snižování nájemného se opíraly o takové skutečnosti, jako je snížení hodnoty domu z důvodu zchátralosti, pokles poptávky a růst nabídky nájemních bytů na trhu. C. Skutečnosti sdělené vládou po vynesení rozsudku senátu 66. Ve svém návrhu na postoupení věci velkému senátu ze dne 20. května 2005 vláda sdělila Soudu, že se uvolnily dva ze stěžovatelčiných bytů, neboť W. P. se dne 2. června 2003 odstěhoval a J. P. a M. P. se přestěhovali dne 6. září Vláda zároveň uvedla, že úřady nedávno nabídly J. W. městský byt, do kterého se hodlá přestěhovat. Vláda na jednání upřesnila, že J. W. nadále bydlí v bytě stěžovatelky, nicméně jej má opustit v následujících týdnech. Dne 18. dubna 2006 vláda informovala Soud, že J. W. se dne 15. února 2006 odstěhoval do bytu ve vlastnictví města. II. PŘÍSLUŠNÉ VNITROSTÁTNÍ PRÁVO A PRAXE A. Státní správa bytového hospodářství a režim zvláštního nájmu 67. Nařízení vlády ze dne 21. prosince 1945 o státní správě bytového hospodářství a regulovaném nájemném (Dekret z 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu), které nabylo účinnosti dne 13. února 1946, zavedlo režim státní správy bytového hospodářství, který se rovněž vztahoval na byty nebo nebytové prostory v soukromých domech (viz 13 výše). 68. Dne 1. září 1948 nabylo účinnosti nařízení ze dne 28. července 1948 o nájmech bytů (Dekret o najmie lokali). Dle ustanovení tohoto nařízení vykonávaly orgány státu správu veškerých záležitostí v oblasti bydlení ve veřejném a soukromém sektoru a byly nadány pravomocí přidělit určitý byt v soukromém domě určenému nájemci. Znění nařízení obsahovalo rovněž pravidla regulace nájemného. 69. Zákon z roku 1974 o bytech zavedl režim zvláštního nájmu, který nahradil státní správu bytového hospodářství, aniž zásadním způsobem změnil zásady upravující nájemní právo. Například právo nájemců pronajmout si byt v domě spadajícím do režimu státní správy nevyplývalo ze smlouvy uzavřené podle občanského práva, nýbrž jim bylo přiznáno na základě správního rozhodnutí. Vlastník domu, na který se tento režim vztahoval, se nemohl vyjádřit k tomu, kdo může v jeho domě bydlet, ani k době trvání nájmu. Systém zvláštního nájmu se vztahoval na obytné domy i na nebytové prostory. 70. Rozhodnutí o přidělení bytu (przydział lokalu) v praxi odpovídalo přiznání práva nájmu bytu (nebo nebytového prostoru) v režimu zvláštního nájmu. Rozhodnutí přijímaly příslušné orgány obcí (v závislosti na reformě systému veřejné správy, která byla právě v účinnosti, nesly tyto orgán různé názvy, například odbor bytového hospodářství, odbor samosprávy a životního prostředí, bytový odbor atd.).

13 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 12 B. Zákon z roku Zrušení režimu zvláštního nájmu a zavedení nového systému regulace nájemného 71. Dotyčný zákon nabyl účinnosti dne 12. listopadu Jeho smyslem byla reforma právních předpisů upravujících vztahy mezi pronajímateli a nájemci. Zrušil sice režim zvláštního nájmu a zmírnil regulaci nájemného např. tím, že umožnil stanovení výše nájemného v nebytových prostorech s odkazem na tržní ceny a přiznal vlastníkům a nájemcům svobodu při stanovení nájemného v obytných domech na základě smluv dle občanského práva, zachoval však systém, kdy v bytech obývaných nájemci, jejichž nájemní právo vzniklo na základě dřívějšího správního rozhodnutí, bylo nájemné regulováno. 72. Zákon z roku 1994 nastolil systém regulovaného nájemného (czynsz regulowany) a vymezil přesná pravidla pro výpočet nájemného v obytných domech, která až dosud vycházela z režimu zvláštního nájmu. Ustanovení o regulovaném nájemném přijatá s cílem poskytnout právní ochranu nájemcům v tíživé finanční situaci v období přechodu ze státem regulovaného systému bydlení na systém tržní podléhající zákonům nabídky a poptávky, měla zůstat v účinnosti až do 31. prosince Zákon z roku 1994 nadále obsahuje, v mírně pozměněném znění, ustanovení o ochraně nájemců před ukončením platných nájemních smluv uzavřených na základě dřívějšího správního rozhodnutí a rovněž tak pravidla o přechodu nájemního práva na dědice. 2. Převod nájemního práva nájemce bytu odst. 1 zákona stanovil: 1. Smrtí nájemce bytu mohou do práv a povinností vyplývajících [z jeho nájemní smlouvy] na byt vstoupit jeho potomci, předci, dospělí sourozenci, osvojitelé či osvojenci nebo jeho druh či družka, jestliže s ním žili ve společné domácnosti až do jeho smrti a nevzdali se tohoto práva ve prospěch vlastníka. Toto ustanovení se nevztahuje na osoby, kterým v okamžiku smrti [původního] nájemce svědčí právo k jinému bytu. 2. Nájem zaniká, jestliže není nástupce, na kterého by mohla nájemní smlouva přejít, nebo se nástupci tohoto práva vzdají. 3. Regulované nájemné zní: 1. Nájemce je na základě nájemní smlouvy povinen platit nájemné. 2. V případech uvedených v tomto zákoně je nájemné stanoveno způsobem určeným v tomto zákoně (regulované nájemné). V ostatních případech lze nájemné sjednat volně. 3. Nájemné se stanoví v závislosti na stavu a výměře budovy, na stavu bytu a rovněž dle dalších ukazatelů zvyšujících či snižujících jeho hodnotu. 4. Strany smlouvy uvedou výši nájemného ve smlouvě , který se v souladu s 56 odst. 2 (viz 77 níže) vztahoval také na byty v soukromém vlastnictví spadající do dřívějšího režimu zvláštního nájmu, stanovil: 1. Nájemci obecních bytů, státních bytů, bytů právnických osob ve vlastnictví státu a bytů ve vlastnictví neziskových právnických osob spravujících obytné domy, které nejsou bytovými družstvy, platí regulované nájemné. Tímto nejsou dotčena ustanovení Roční výše regulovaného nájemného nesmí překročit 3 % hodnoty rekonstrukce bytu (wartość odtworzeniowa lokalu), za který se nájemné platí. 3. Hodnota rekonstrukce bytu odpovídá součinu využitelné plochy bytu a indexu pro přepočet za jeden metr čtvereční využitelné plochy v domě.

14 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU [Příslušný] vojvoda stanoví každé tři měsíce nařízením index pro přepočet za jeden metr čtvereční využitelné plochy v obytném domě. 4. Přeměna správních nájmů na nájmy smluvní 76. Přechodná ustanovení výše uvedeného zákona stanovila, že právo na nájem bytu, které nájemci vzniklo na základě správního rozhodnutí, musí podléhat stejnému režimu jako nájemní smlouvy uzavřené v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku. Nájemci bytů, na něž se tato ustanovení vztahovala, byli povinni platit regulované nájemné do 31. prosince zákona stanovil, že smlouvy o nájmu bytů uzavřené na základě správního rozhodnutí vydaného v souladu se zákonem z roku 1974 o bytech zůstávají v platnosti obsahoval další pravidla týkající se těchto správních nájmů. Jeho příslušné části zněly následovně: 1. Pro účely tohoto zákona se za smluvní nájem na dobu neurčitou dle ustanovení tohoto zákona považuje smluvní nájem založený na správním rozhodnutí o přidělení bytu, jakož i nájem opírající se o zákonný podklad [předcházející] v daném místě použití systému státní správy bytového hospodářství nebo režimu zvláštního nájmu. 2. Do 31. prosince 2004 včetně bude výše nájemného hrazeného z titulu nájmu bytu podle podmínek uvedených v odst. 1 v domech fyzických osob určována v souladu s ustanoveními, která se použijí pro regulované nájemné. ( ) 4. Hodlá-li se vlastník uvedený v odst. 2 vrátit se do svého bytu a bydlet v něm a opustí za tímto účelem byt, který měl až dosud v nájmu ( ) od obce, musí nájemce byt uvolnit a přestěhovat se do bytu [který mu bude nabídnut] pod podmínkou, že [stav tohoto bytu] splňuje požadavky tohoto zákona na náhradní ubytování. V takovém případě může vlastník ukončit nájem za podmínek vymezených v 32 odst. 2. ( ) 6. Hodlá-li některé z dospělých dětí vlastníka nebo některý z jeho rodičů bydlet v bytě, který vlastníkovi patří, použijí se ustanovení odst. 4 ( ) obdobně. 7. Nabídne-li pronajímatel nájemci náhradní ubytování, které je též v jeho vlastnictví, nebo poskytne-li obec nájemci takové ubytování na žádost pronajímatele, použijí se ustanovení odst. 4 obdobně. 5. Povinnosti vlastníků při údržbě domů zákona obsahoval podrobný výčet povinností vlastníků nájemních bytů. Vztahoval se jak na pronajímatele bytů, kde bylo nájemné stanoveno bez omezení na základě tržních mechanismů, tak na pronajímatele, kteří vybírali regulované nájemné. Zákon obsahoval také výčet údržbových prací, které byli vlastníci na základě nájemní smlouvy povinni provádět. Příslušné části 9 zněly následovně: 1. Pronajímatel ručí za řádný chod technického zařízení v budově; umožní nájemci používat v bytě světlo a topení; zajistí dodávky studené a teplé vody, řádné fungování výtahu, společného systému větrání a dalších zařízení umístěných v budově. ( ) 3. Pronajímatel je zejména povinen: 1. dohlížet na řádný chod a na čistotu prostor a společných zařízení v budově; to platí i pro její okolí; 2. provádět opravy v budově a v bytech, opravy zařízení a opravit každou stavbu, která byla poškozena bez ohledu na příčinu poškození; nájemce však hradí náklady na opravu škod, za něž nese odpovědnost;

15 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU provádět opravy v bytech, opravit nebo vyměnit jejich zařízení a také zařízení technická a zejména pak provést opravy, za které nájemce není odpovědný; především je povinen: a) opravovat a vyměňovat rozvody studené vody, teplé vody a plynu v domě, opravovat a vyměňovat odvody odpadních vod, ústřední topení (včetně radiátorů), rozvody elektřiny, telefonní rozvody a systém společného větrání kromě přípojek ( ) ( ). b) vyměňovat nebo opravovat kotle, zárubně, podlahy, podlahové krytiny a omítky. 6. Ukončení nájmu s regulovaným nájemným z důvodů ležících na straně nájemce 79. Nájemní smlouvu s nájemcem, který platil regulované nájemné a neměl nedoplatky za více než dva měsíce, nebylo prakticky možné vypovědět, ledaže užíval byt způsobem neslučitelným s jeho určením, poškodil jej nebo zhoršil stav budovy, jestliže opakovaným a zjevným způsobem rušil klid v místě bydliště, narušoval veřejný pořádek nebo přenechal byt do podnájmu bez předchozího souhlasu vlastníka ( 31 a 32 zákona z roku 1994). I když byl nájemce v prodlení s placením nájemného po více než dva měsíce, pronajímatel, který by s ním chtěl ukončit nájemní smlouvu, jej musel na nedoplatek písemně upozornit a poskytnout mu měsíční lhůtu k jeho úhradě a k zaplacení nájemného za běžný měsíc. Když po skončení nájmu nájemce byt neuvolnil (k čemuž docházelo velmi často z důvodu naléhavého nedostatku levných nájemních bytů a vysokých cen bytů nabízených ke koupi), musel pronajímatel podat žalobu na vyklizení. Po vydání rozhodnutí o vyklizení musel pronajímatel požádat příslušnou obec o poskytnutí náhradního ubytování nájemci, aby k výkonu rozhodnutí a vyklizení bytu vůbec mohlo dojít. Vzhledem k tomu, že bytů vhodných pro náhradní ubytování bylo velmi málo, výkon rozhodnutí a vyklizení bytů mohly trvat roky. Po nabytí právní moci rozhodnutí o vyklizení byl nájemce povinen po celou dobu, po kterou v bytě pobýval, platit náhradu za užívání bytu bez smluvního podkladu (odszkodowanie za bezumowne korzystanie) odpovídající 200 % platného nájemného. Pakliže tato částka nestačila ke krytí ztrát pronajímatele při údržbě bytu, mohl na nájemce podat žalobu na přiznání další náhrady škody. C. Nálezy Ústavního soudu, jimiž byla některá ustanovení zákona z roku 1994 prohlášena za neústavní 1. Nález ze dne 12. ledna Ústavní soud dne 12. ledna 2000 v souvislosti s rozhodováním o právní otázce, která mu byla předložena Nejvyšším soudem, prohlásil za neústavní 56 odst. 2 zejména ve spojení s 25 zákona z roku 1994 (viz 75 a 77 výše). Shledal, že tato ustanovení jsou v rozporu s článkem 64 odst. 3 (povolená omezení vlastnických práv) ve spojení s článkem 2 (právní stát a sociální spravedlnost) a s článkem 31 odst. 3 (zásada přiměřenosti) Ústavy (viz 107 a 109 až 110 níže) a také s článkem 1 Protokolu č. 1 Úmluvy, přičemž uvedl, že uvedená zákonná ustanovení představují neúměrnou a z hlediska povolených omezení vlastnického práva nadbytečnou zátěž pro výkon vlastnického práva ze strany vlastníků bytů spadajících do režimu regulovaného nájemného. Ústavní soud prohlásil, že neústavní ustanovení musí být zrušena k 11. červenci 2001, což v praxi znamenalo, že k tomuto datu měl parlament povinnost přijmout nový zákon upravující danou oblast způsobem slučitelným s Ústavou.

16 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU Ústavní soud si ještě před vynesením svého nálezu vyžádal od předsedy Úřadu pro bydlení a rozvoj měst (Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast) informace o aplikaci zákona z roku 1994, zejména pak o způsobu výpočtu indexu pro přepočet na jeden metr čtverečný využitelné plochy obytného domu uvedeného v 25 zákona. Poskytnuté údaje ukázaly, že regulované nájemné nikdy nedosáhlo zákonné horní hranice 3 % hodnoty rekonstrukce stanovené v 25 odst. 2 a že obce ji stanovovaly na 1,3 % této hodnoty, takže toto nájemné pokrývalo 60 % nákladů na údržbu dotčených bytů. Rozdíl pak zůstal k tíži vlastníků, kteří jej museli uhradit z vlastních zdrojů. Tato situace jim znemožňovala investovat do oprav domů. 82. Ve svém nálezu se Ústavní soud obšírně zabýval skutečností, že pravidla regulovaného nájemného přivodily situaci, kdy výdaje vynakládané vlastníky bytů byly daleko vyšší než nájemné hrazené nájemci a vlastníci neměli žádný vliv na způsob určování výše regulovaného nájemného. Dle názoru Ústavního soudu měla nedostatečná výše skutečně vybraného nájemného za následek postupné snižování hodnoty nájemních domů. Postupem času měl tento fakt obdobné účinky jako vyvlastnění. Obsáhlé odůvodnění uvedeného nálezu lze shrnout takto: Jedním z podstatných znaků vlastnického práva je možnost vlastníka těžit zisk z předmětu, k němuž vykonává vlastnické právo, které má v tržním hospodářství zvláštní význam. Zákonodárce má pravomoc regulovat a omezovat toto právo zejména s ohledem na sociální kontext, ve kterém dochází k výkonu vlastnického práva a k plnění povinností vůči společnosti, jež jsou s vlastnictvím spojené. V mimořádných případech ( ) je dokonce [přípustné] vlastníkům dočasně zabránit v tom, aby ( ) ze svého majetku pobírali příjem. Jestliže však omezení vlastnického práva zachází za tuto mez a zákonodárce přivádí vlastníky do takové situace, že pro ně jejich majetek nutně představuje ztrátu, a ukládá jim povinnost jej udržovat v určitém stavu, lze říci, že taková omezení představují zásah do samotné podstaty tohoto práva. ( ) Ústavní soud uvádí, že platné předpisy velmi závažně omezují možnost vlastníků užívat byty, které vlastní a na něž se vztahuje 56 odst. 1 zákona z roku 1994, a s těmito byty nakládat. Smyslem tohoto ustanovení je především přeměnit veškeré předchozí nájemní vztahy vzniklé na základě správních rozhodnutí o přidělení bytů ( ) na nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou ( ). Ústavní soud nebude přezkoumávat ústavnost těchto předpisů, neboť to není předmětem tohoto nálezu. Pouze konstatuje, že za daných okolností vlastníci domů nemají prakticky žádný vliv na výběr svých nájemců a na to, že smluvní vztahy, které s nimi udržují, musí pokračovat. ( ) Možnost [daná vlastníkům] užívat svého vlastnictví a nakládat s ním je tak značně omezena. Třebaže není zcela potlačena, neboť vlastníci mají nadále možnost své domy (byty) prodat nebo je zatížit hypotékou a neexistuje omezení v oblasti dědění, zásah do práva nakládat s byty zakotvený v zákonu z roku 1994 vede ke snížení tržní hodnoty domů. Stejně tak ostatní atributy vlastnického práva, jichž jsou vlastníci nositeli, jako například možnost užívat [majetek, který vlastní,] a nakládat [s ním], jsou zásadním způsobem omezeny do takové míry, že se toto právo stává iluzorním. Zákonná ustanovení vlastníkům domů zároveň ukládají nemalý počet nákladných povinností ( ). Nejenže jim většina platných zákonů ukládá zvláštní povinnosti, tyto zákony také stanoví různé sankce pro případ, že jsou tyto povinnosti zanedbány nebo plněny nedostatečně. Ústavní soud má za to, že zákon z roku 1994, a zejména způsob, jakým je prováděn, nepředstavuje odpovídající nástroj, který by dostatečným způsobem zajistil rovnováhu mezi náklady na údržbu domů, jejich vybavení a okolí na jedné straně a příjmy získanými z regulovaného nájemného na straně druhé. ( ) Ústavní soud považuje za nezbytné upozornit na další dvě související skutečnosti týkající se situace vlastníků. V prvé řadě nedostatečná výše regulovaného nájemného ve srovnání se skutečnými náklady na údržbu domů [vlastníkům] nedovoluje ( ) zajistit si úspory, ze kterých by hradili opravy a udržovali domy v řádném stavu, takže dochází k postupnému znehodnocování nájemních domů. Z hlediska majetkového je třeba tento jev hodnotit jako proces postupného pozbývání vlastnického práva, který časem dospěje ke stejnému výsledku jako vyvlastnění. Tento stav má rovněž obecný dopad na společnost,

17 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 16 protože u řady domů pomalu končí jejich doba životnosti, což bude pro vlastníky znamenat ztrátu svého majetku a pro nájemce ztrátu bydlení, tedy stav, který je zcela neslučitelný s článkem 75 odst. 1 Ústavy. V druhé řadě pak nedostatečná výše regulovaného nájemného ve srovnání se skutečnými výdaji na údržbu domů nebyla řádně posouzena z hlediska daňových zákonů ( ). [Daňové právo], které na vlastníky nahlíží stejným způsobem jako na podnikatele nebo na osoby pronajímající byty za účelem dosahování zisku, je nutí nést finanční dopady veškerých ztrát souvisejících s nájmem jejich bytů. ( ) [K zásadě přiměřenosti zakotvené v článku 31 odst. 3 Ústavy] ( ) lze považovat za legitimní stanovení výše nájemného na takové úrovni, která by nebyla v nepoměru k finanční situaci nájemců, a zajistit jim tak důstojnou (nebo alespoň minimální) životní úroveň po zaplacení nájemného. V souladu se současným pojetím sociálního státu je spravedlivé požadovat od všech členů společnosti, aby poskytli jistý příspěvek ve prospěch těch, kteří nejsou schopni zajistit své vlastní potřeby a potřeby svých rodin. Je přirozené, že rozsah tohoto přispění závisí na úrovni příjmu každého a že nejvíce zatěžuje ty nejbohatší. Je také samozřejmé, že vlastníci mohou být vyzváni k poskytnutí určité podpory v souladu s obecnou zásadou, že vlastnictví zavazuje. Nicméně rozložení zátěže mezi členy společnosti nemůže být stanoveno svévolně a musí probíhat v rozumných mezích. S ohledem na současnou situaci v Polsku zachovávání ustanovení omezujících vlastnické právo, a zejména pak těch, které jsou v protikladu se svobodou stanovit volně výši nájemného a dalších plateb hrazených nájemci, může mít opodstatnění v článku 31 odst. 3. ( ) Dokonce může být legitimní, přinejmenším po přechodnou dobu, prosazení ještě rozsáhlejších omezení vlastnického práva, dále upozaďujících svobodu brát užitky z vlastního majetku, a to tak, že výše nájemného bude stanovena způsobem, že pokryje pouze náklady na údržbu a zachování budov. Po posouzení zákona z roku 1994 je nicméně třeba učinit závěr, že uplatňovaná omezení jdou za tuto mez. Současné předpisy záměrně stanoví výši regulovaného nájemného pod úrovní nákladů a výdajů skutečně vynakládaných vlastníky domů. To by samo o sobě nutně nebylo možné považovat za neslučitelné s Ústavou, pokud by ovšem vedle toho existoval nějaký nástroj, jehož cílem by bylo nahradit utrpěné ztráty. Avšak žádný takový mechanismus zaveden nebyl. V důsledku toho jsou pak platná ustanovení založena na předpokladu, že vlastnictví musí až do konce roku 2004 pro vlastníka představovat ztrátu a že ten má zároveň povinnost nést výdaje na zachování majetku v určitém stavu. To znamená, že zákon z roku 1994 na vlastníky nemovitostí uvalil zásadní díl onoho příspěvku, který měla společnost poskytnout nájemcům, či přinejmenším těm nemajetným. Existovaly však i jiné možnosti, které nebyly využity, například financování údržby a opravy domů uvedených v 56 odst. 1 z veřejných prostředků, plné zohlednění ztrát a výdajů vynaložených vlastníky v daňových předpisech nebo úprava výše nájemného v závislosti na příjmech nájemců. Namísto toho se přistoupilo k nejjednoduššímu způsobu (z hlediska sociálního zřejmě nejméně nákladnému), a sice ke stanovení horní hranice nájemného na nízké úrovni a k pověření obcí stanovit z této horní hranice výjimky. Vlastníci jsou tak nuceni financovat schodek v nákladech na údržbu svého majetku z vlastních prostředků. Pokud jde o rozložení zátěže (přispění) mezi vlastníky a ostatní členy společnosti, neexistuje zde žádná úměra. Ústavní soud ještě jednou poukazuje na to, že za daných okolností je ochrana práv nájemců ústavně daným imperativem ( ) a že tomuto požadavku lze vyhovět zejména přijetím ustanovení, která povedou k omezení horní hranice nájemného. Ústava však nikterak nezakotvuje, že určité soukromé osoby vlastníci bytů mají nést zásadní díl zátěže, jakou představuje ochrana nájemců. Povinnost pomáhat nejpotřebnějším a [povinnosti těsně spjaté se] solidární solidaritou nepřísluší výhradně vlastníkům. Lze přijmout jiné právní nástroje vhodné k zajištění nezbytné ochrany nájemců a k současnému získání minimálních finančních prostředků, jež vlastníci potřebují k pokrytí vynaložených nákladů. ( ) Ústavnímu soudu nepřísluší určovat konkrétní řešení a rozhodovat o rozložení zátěže připadající v celkovém souhrnu na nájemce, vlastníky a společnost. Soud však konstatuje, že na ústavní úrovni neexistuje ospravedlnění pro to, aby vlastníci nesli podstatný díl této zátěže. ( ) 56 odst. 2 je proto neslučitelný s Ústavou. Omezení vlastnického práva ( ), které není nezbytné, neodpovídá ústavním požadavkům na přiměřenost.

18 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 17 [Další úvahy] S ohledem na závěr, že 56 odst. 2 je v rozporu se zásadou přiměřenosti, je již zcela zbytečné se zabývat otázkou, zda toto ustanovení představuje též zásah do samotné podstaty vlastnického práva, neboť [dodatečný závěr Ústavního soudu v tomto smyslu] nemůže mít dopad na věcnou stránku případu, který je předmětem tohoto nálezu. K tomu je pouze třeba dodat, že otázka, zda byla zachována podstata vlastnického práva, musí být též posouzena ( ) ve světle veškerých omezení tohoto práva. ( ) Mechanismus [regulace nájemného] zavedený v 56 odst. 2 ve spojení s ostatními ustanoveními vztahujícími se na domy ve vlastnictví soukromých osob, [ve svém důsledku] zbavuje vlastníky sebemenší výsady spojené s vlastnickým právem, které jim náleží. Ústavní soud tedy konstatuje, že právo vlastníků těžit ze svého majetku zisk, které je významnou součástí vlastnického práva, bylo zcela odstraněno a že další znak tohoto práva, totiž nakládání s majetkem, byl současně zbaven své podstaty. V důsledku toho se vlastnické právo stalo iluzorním a nezpůsobilým plnit funkci, jež mu přisuzuje právní řád založený na zásadách uvedených v článku 20 Ústavy [zásada sociálně tržního hospodářství, hospodářské činnosti, soukromého vlastnictví, solidarity, dialogu a spolupráce]. [K ústavním aspektům situace nájemců] Zákonodárci byla uložena jistá povinnost zachovat až do 31. prosince 2004 současnou podobu vztahů mezi pronajímateli a nájemci obecních bytů a bytů [soukromých] včetně výše nájemného [3 % z hodnoty rekonstrukce bytu] ( ) S ohledem na zásadu, dle které je nutno chránit důvěru občanů ve stát a jeho zákony, a na zásadu právní jistoty, které vyplývají ze zásady právního státu zakotvené v článku 2 Ústavy a zavazují pro zákonodárce, má Ústavní soud za to, že nerespektování této povinnosti lze ospravedlnit pouze v případě mimořádné veřejné potřeby, jaká však v současné době neexistuje ( ) Dále je třeba zmínit, že stanovení konečného termínu, pokud jde o provádění systému regulace nájemného v domech patřících soukromým osobám, zároveň ukládá zákonodárci povinnost ve prospěch vlastníků: a sice zrušit tento systém v jeho současné podobě ke konci roku Taková povinnost musí být zároveň posuzována z hlediska zásady ochrany důvěry občanů ve stát. [Závěrečné úvahy] Nesoulad mezi Ústavou a systémem, který umožňuje stanovit příjmy vlastníků pod určitou hranici, nutně neznamená zvýšení nájmů hrazených nájemci, neboť tento problém může být vyřešen prostřednictvím příspěvků z veřejných prostředků. 2. Nález ze dne 10. října V nálezu ze dne 10. října 2000 Ústavní soud prohlásil, že 9 zákona z roku 1994 (viz 78 výše), který upravoval povinnosti vlastníků, je neslučitelný s ústavními principy ochrany vlastnického práva a sociální spravedlnosti. Mimo jiné konstatoval, že toto ustanovení na vlastníky uvalilo tíživé finanční břemeno naprosto neodpovídající příjmům dosaženým z regulovaného nájemného. Nařídil, aby byl tento článek zrušen nejpozději k 11. červenci Navazující novelizace 84. Nálezy Ústavního soudu ze dne 12. ledna a 10. října 2000 přiměly parlament k přijetí nového zákona o bytech a o nájemních vztazích, a sice zákona ze dne 21. června 2001 o ochraně práv nájemců a nemovitém majetku obcí a o změně občanského zákoníku (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) (dále jen zákon z roku 2001 ), který nabyl účinnosti dne 10. července Tímto zákonem byl zrušen zákon z roku 1994 a režim regulovaného nájemného byl nahrazen novým právním nástrojem regulace nájemného, který omezoval možnost vlastníků zvýšit nájemné.

19 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 18 Zákon z roku 2001 byl několikrát novelizován. Nejvýznamnější změny přijaté parlamentem ve dnech 17. a 22. prosince 2004 nabyly účinnosti dne 1. ledna 2005 (viz níže). D. Zákon z roku Omezení při zvyšování nájemného zákona z roku 2001 obsahoval výčet případů, kdy mohl vlastník zvýšit nájemné. Příslušné části tohoto ustanovení platného do 10. října 2002 (viz 102 níže) zněly takto: 1. Nájemné a poplatky spojené s nájmem, s výjimkou těch, které nestanovuje vlastník [například elektřina, voda, ústřední topení atd.], mohou být zvýšeny pouze jedenkrát za šest měsíců; 2. Jestliže vlastník zvýší poplatky spojené s nájmem, které sám nestanovuje, je povinen předložit nájemci vyúčtování nákladů a uvědomit jej o důvodech zvýšení; 3. Roční zvýšení nájemného a poplatků spojených s nájmem, s výjimkou těch, které nestanovuje vlastník, nesmí ve vztahu k předchozímu roku překročit určité procento růstu indexu spotřebitelských cen uveřejněného v roce předcházejícím zvýšení. Toto procento je následující: 1) 50 % - jestliže roční nájemné nepřekročí 1 % hodnoty rekonstrukce bytu; 2) 25 % - jestliže se roční nájemné pohybuje od 1 % do 2 % hodnoty rekonstrukce bytů; 3) 15 % - jestliže roční nájemné překročí 2 % hodnoty rekonstrukce bytu. Údaje o zvýšení cen uvedené v první větě [tohoto odstavce] budou zveřejněny v úředních věstnících předsedy Ústředního statistického úřadu; ( ) 8. Hodnota rekonstrukce bytu je součin využitelné plochy bytu a indexu pro přepočet nákladů na rekonstrukci na jeden metr čtverečný využitelné plochy obytného domu. ( ) odst. 2 zákona z roku 2001 ukládal další omezení vlastníkům majícím v úmyslu zvýšit nájemné. Toto ustanovení, platné do 31. prosince 2004, převzalo hranici stanovenou již zákonem z roku 1994 (viz 81 výše) a stanovilo horní výši regulovaného nájemného na 3 % hodnoty rekonstrukce bytů. Toto ustanovení zůstalo účinné do 31. prosince 2004, což byl termín stanovený již zákonem z roku 1994 (viz 77 výše). Znění 28 odst. 2 bylo následující: Až do 31. prosince 2004 je roční výše nájemného, které je hrazeno na základě nájemních smluv uzavřených před vyhlášením tohoto zákona a které před datem nabytí jeho účinnosti spadalo do režimu regulovaného nájemného, stanovena na 3 % z hodnoty rekonstrukce bytu. 2. Ukončení nájmu zákona z roku 2001 obsahoval výčet případů, kdy vlastník mohl ukončit nájemní smlouvu uzavřenou na základě správního rozhodnutí. Příslušné části 11 odst. 1 a 2 zněly takto: 1. Vlastník je oprávněn dát výpověď z bytu nájemci, který za jeho užívání hradí nájemné, pouze z důvodů uvedených dále ( ) Výpověď musí být dána písemně, jinak je neplatná. 2. Vlastník může dát nájemci výpověď s jednoměsíční lhůtou v následujících případech, přičemž nájemní smlouva skončí ke konci kalendářního měsíce: 1) jestliže nájemce, bez ohledu na písemné upozornění, nadále užívá byt způsobem, který se neslučuje s podmínkami nájemní smlouvy nebo s určením bytu, a způsobí tím škodu; nebo jestliže ničí vybavení určené ke společnému užívání všemi obyvateli, nebo jestliže zjevně či opakovaně nedodržuje pořádek, a závažným způsobem tak narušuje (czyniąc uciążliwym) užívání jiných bytů; nebo

20 ROZSUDEK HUTTEN-CZAPSKA proti POLSKU 19 2) jestliže je nájemce více než tři měsíce v prodlení s placením nájemného nebo jiných poplatků spojených s nájmem, ačkoli byl písemně upozorněn na úmysl vlastníka ukončit nájemní smlouvu a neuhradil nedoplatek na nájemném a nájemné za běžný měsíc ani v poskytnuté jednoměsíční lhůtě; nebo 3) jestliže nájemce bez souhlasu vlastníka poskytl byt či jeho část do podnájmu nebo umožnil třetí osobě jej částečně nebo celý zdarma užívat; nebo 4) jestliže byt užívaný nájemcem musí být uvolněn z důvodu okamžité demolice nebo rozsáhlé opravy budovy ( ) 88. Na základě 11 odst. 3 může vlastník bytu, který vybíral nájemné nižší než 3 % hodnoty jeho rekonstrukce, ukončit nájemní smlouvu, jestliže nájemce byt více než dvanáct měsíců neužívá nebo mu přísluší právo k jinému bytu ve stejném městě. Podle 11 odst. 4 může vlastník ukončit nájemní smlouvu v šestiměsíční výpovědní lhůtě, jestliže hodlá byt získat zpět a sám jej užívat a jestliže nájemci zajistil náhradní bydlení (lokal zastępczy) nebo jestliže nájemci svědčí právo k bytu, který splňuje podmínky náhradního bydlení. V souladu s 11 odst. 5 vlastník, který hodlá získat svůj byt zpět, aby jej mohl sám užívat, avšak nemůže nájemci zajistit náhradní bydlení, může nájemní smlouvu vypovědět, přičemž výpovědní lhůta činí tři roky. 89. V 12 odst. 1 bylo nicméně zakotveno další omezení možnosti ukončit nájem. V souladu s tímto ustanovením vlastník mající v úmyslu ukončit nájemní smlouvu z důvodu uvedeného v 11 odst. 2 bodu 2 (neuhrazené nedoplatky na nájemném i přes zaslanou upomínku a poskytnutou novou lhůtu k zaplacení) nemohl dát výpověď nájemci, který by mohl s ohledem na své příjmy požadovat přidělení obecního nájemního sociálního bytu (lokal socjalny), aniž by tomuto nájemci nejprve navrhl dohodu o splácení nedoplatků na nájemném a na běžných nákladů. V případě, že nájemní smlouva skončila, avšak nájemce byt neuvolnil, musel vlastník stejně jako za dříve platných předpisů podat žalobu na vyklizení. A i když v řízení uspěl, nemohl byt získat zpět, dokud nebylo nájemci přiděleno náhradní bydlení od obce. 3. Povinná údržba a opravy 90. Zákon z roku 2001 platný do 1. ledna 2005 nikterak speciálně neupravoval povinnosti vlastníků a nájemců při údržbě a opravách bytů a obytných domů. Tyto povinnosti částečně vyplývaly z příslušných ustanovení občanského zákoníku (ten upravoval veškeré otázky, jimiž se zákon z roku 2001 nezabýval) a částečně ze stavebního zákona ze dne 7. července 1994 (Prawo budowlane) ( stavební zákon ), který upravoval obecné povinnosti vlastníků domů. 91. Příslušné části 662 občanského zákoníku, který je obecným ustanovením, zní: 1. Pronajímatel je povinen předat nájemci [pronajatou] věc ve stavu odpovídajícím účelu, ke kterému je určena, a po celou dobu nájmu ji v takovém stavu udržovat. 2. Nájemce provádí drobné opravy související s běžným užíváním [pronajaté] věci. 92. Příslušná část 675 občanského zákoníku stanoví: 1. Při skončení nájmu je nájemce povinen vrátit [pronajatou] věc v takovém stavu [v jakém se nacházela, když ji přebíral]; nenese však odpovědnost za zhoršení stavu věci v důsledku jejího běžného užívání.