ZNALECKÝ POSUDEK. č / 14

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 14 o obvyklé ceně nemovitých věcí bytové jednotky č.493/5 v budově č.p.493, 494 včetně spoluvlastnických podílů ve výši 746/10861 na společných částech domu a na pozemcích st.parc.č.731, 732, to vše dle LV 1296 pro k.ú.chválkovice, obec Olomouc, okres Olomouc, se všemi součástmi a příslušenstvím, právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.105 EX 197/14. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Pavel Vyžral, Exekutorský úřad Č.Budějovice, Brožíkova 6, Č.Budějovice Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.105 EX 197/14, vydal soudní exekutor JUDr.Pavel Vyžral, Exekutorský úřad Č.Budějovice Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl. č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č.vii VUT ÚSI Brno Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 4 vyhotoveních.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr.Pavel Vyžral č.j.105 EX 197/14, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí: Vlastnictví jednotky dle zák.č.72/1994 Sb. LV 1296, obec Olomouc, okres Olomouc, kat.ú.chválkovice A: Vlastník: Bittóvá Veronika, Chropyňská č.e.v.873, Kroměříž B: Nemovitosti: Jednotka č.493/5 byt Spoluvlastnický podíl na spol. částech domu a pozemcích 746/10861 Bytový dům č.p.493, 494, st.parc.č.731, 732 C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne za účasti nájemců Buldakových Vyhl.č.441/2013 Sb., vyhl.č.199/2014 Sb,zák.č.151/1997 Sb., zák.č.89/2012 Sb Informace RK o tržních cenách v dané lokalitě www Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád, O.S.Ř Prohlášení vlastníka budovy dle zák.č.72/1994 Sb., CMSP Info MÚ Olomouc, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je bytová jednotka č.493/5, včetně spoluvlastnických podílů na společných částech obytného domu a pozemcích, se všemi součástmi a příslušenstvím, v obci Olomouc na ul.chválkovická, v okrajové části k.ú.chválkovice, při výpadovce I/46 směr Šternberk. Bytový dům je zděný, 2 - vchodový, 4- podlažní objekt / 1.PP, 1.NP- 3.NP /, v 1.PP jsou sklepy, garáže, nebyt. jednotky, společné prostory, v podlažích 1.NP - 3.NP jsou bytové jednotky, objekt napojen na veř.vodovod, veř.kanalizaci, plynovod, elektrickou síť NN, příjezd po zpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 )

3 3 Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ) Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) - Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení.

4 Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. Pro výpočty je užívána metoda standardní jednotkové tržní ceny objektu ( SJTC ) nebo přímé porovnání nemovitosti jako celku Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb. Jedná se o byt dokončený, ve vlastnictví dle zák č.72/1994 Sb., v budově typu J nebo K bytový dům, ocenění jednotky porovnávací metodou dle 38, v některých krocích odborný odhad Pozemky stavební / 2, 4 / Popis st.parc.č m2 zast. plocha st.parc.č m2 zast. plocha Určení It, Ip, ZCU ZCU = 800,- Kč/m2 základní cena upravená stav. pozemku dle CMSP 4 IT = P5 x ( 1 + Pi ) = 1,00 x ( 1-0,20 ) = 0,800 index trhu dle 4 odst.1 i = 1

5 5 1.poptávka nižší nabídky P1 = -0,05 2.vlastnické vztahy stavba součástí pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů exekuč. řízení P4 = -0,15 5.ostatní neuvedené ne P5 = 0 P i = -0,20 5.povodňové riziko zanedbatelné P5 = 1,00 7 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,00 x ( 1 0,01 ) = 0,990 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby ČD rezidenční P1 = 1,00 2.zástavba rezidenční P2 = 0,04 3.poloha v obci okraj P3 = -0,05 4.inž. sítě všechny P4 = 0 5.občan. vybavenost vše P5 = 0 6.dopravní dostupnost kom. zpevněná, parkov. P6 = 0 7.hromadná doprava do 200 m P7 = 0 8.komerční využitelnost ne P8 = 0 9.obyvatelstvo bezkonfliktní P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní ne P11 = 0 Pi = -0, Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / cena / Kč / Pozemky podíl 746/ ,- Kč 2.6. Byt č.493/5 - / 38 / Popis Oceňovaná bytová jednotka č.493/5 je umístěná dle Prohlášení v úrovni 3.NP / dle skutečnosti 4.NP / zděného domu č.p.493, 494 ( budova typ K bytový netypový ), velikost bytu dle skutečnosti 3+1 s příslušenstvím / dle Prohlášení 2+1 / je následující:

6 6 chodba 7,89 m2 pokoj 22,05 m2 pokoj 17,55 m2 pokoj 11,36 m2 dle Prohlášení jídelna kuchyně 8,12 m2 WC 0,92 m2 koupelna 3,37 m2 sklep 3,32 m2 celkem 74,58 m2 sklep odpočet - 3,32 m2 sklep přípočet 3,32 x 0,8 = 2,65 m2 lodžie nezaskl. 11,17 x 0,2 = 2,23 m2 podlahová plocha PP 76,14 m2 pro ocenění bytu č.493/5 Příslušenství budovy, které není stavebně jeho součástí - vodovod. přípojka, kanalizační přípojka, plynová přípojka. Popis provedení a vybavení bytu domu - předpokládané provedení: pol.č.1. základy pol.č.2. svislé kce pol.č.3. stropy pol.č.4. krov pol.č.5. krytina střech pol.č.6. klempíř. kce pol.č.7. úprava povrchů vni. pol.č.8. úprava povrchů vně. pol.č.9. vnitřní obklady pol.č.10. schody pol.č.11. dveře pol.č.12. vrata pol.č.13. okna pol.č.14. povrchy podlah pol.č.15. vytápění pol.č.16. elektroinstalace pol.č.17. bleskosvod pol.č.18. vnitřní vodovod pol.č.19. vnitřní kanal. pol.č.20. vnitřní plynovod pol.č.21. ohřev vody pol.č.22. vyb. kuchyní pol.č.23. hygien. vyb. zákl. pasy zděné s rovným podhledem valbová střecha osink. šablony úplné z pozink. plechu vápenné omítky břizolit keramické betonové hladké ne plastová PVC, vlýsky, dlažby ÚT plyn světelná i motorová ano rozvod teplé i studené litinové potrubí zemní plyn kombi kotel /dle vyjádření pí.bulgakové koupila sama plyn. sporák umývadlo, vana

7 7 pol.č.24. výtahy pol.č.25. ostatní ne ne Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = ,- Kč/m3 - dle přílohy č.27, Tab.č.1 pro Olomoucký kraj, obec Olomouc 9 IV = ( 1 + Vi ) x V10 = ( 1 + 0,10 ) x 0,95 x 0,83 = 0,867 i = 1 index vybavení dle příl.č.27, Tab.č.2 1.budova zděná V1 = 0,10 2.společné části kolárna V2 = 0 3.příslušenství bez dopadu na cenu V3 = NP bez výtahu V4 = 0 5.ostatní svět. strany část.výhled V5 = 0 6.příslušenství - standardní V6 = 0 7.vybavení sklep, lodžie V7 = 0 8.vytápění ÚT plyn V8 = 0 9.kriterium další ne V9 = 0 Vi = 0,10 10.stavebně-techn.stav - byt v podprůměrném stavu - V10 = 0,95, dům není revitalizován, zatéká střecha, vadné stoupačky atd., nefunguje zde Společenství vlast. stáří cca 34 roků, koeficient stáří s = 1 0,005 x 34 = 0,83, smin = 0,6 ZCU = x 0,867 = ,79 Kč/m Výpočet ceny bytu - CBp CBp = PP x ZCU x IT x IP cena bytu porovnávací metodou IT = 0,800 index trhu dle 4 odst.1 viz. pozemky IP = 0,990 index polohy dle 4 odst.1 viz. pozemky PP / m2 / ZCU /Kč/m2/ IT IP cena /Kč/ 76, ,79 0,800 0, Cena bytu č.493/ ,- Kč ( Cena zahrnuje i cenu vybavení a příslušenství, které není stavebně jeho součástí viz. popis výše včetně podílu na společných částech domu )

8 Rekapitulace administrativních cen byt č.493/ ,- Kč pozemky podíl ,- Kč administrativní cena celkem ,- Kč Administrativní cena zaokr ,- Kč 2.8. Porovnávací hodnota - Cp Určení porovnávací hodnoty je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či nabídkovými cenami obdobných nemovitostí. V našem případě použity nabídkové srovnávací ceny CS / tis.kč / ze serveru s korekcemi vyjadřujícími reálné ceny ( kr ), lokalitu a podlaží ( kl ), velikost a materiál provedení ( kv ), opotřebení ( ka ), názor znalce ( kz ex. řízení ) výsledný koef. KC. Parametry oceňovaného bytu rovny 1,00, u srovnávacího objektu lepší kvalita ki, KC větší než 1,00, při horší kvalitě je ki, KC menší než 1,00, KC = klx kv x ka x kz, CO = CS x kr / KC viz.metodika VUT ÚSI Brno, CÚ popis srovnávací jednotky CS kr kl kv ka kz KC CO Byt Olomouc Na Zákopě ,85 1,05 1,00 1,10 1,15 1, nabídka m2, O.V., C, 2.NP/2, lodžie, sklep, pl. okna, nová linka, nová el. kamna, nová koupelna a WC, A = 30% Byt Olomouc ul.trnkova ,00 1,05 1,05 1,05 1,00 1, exekuční dražba bytu č.553/2 dne , ,8 m2, P, O.V., 1.NP/8, lodžie, sklep, dům po revitalizaci - termofasáda, pl. okna, výtah, A = 40%, příklep nabídce tis.kč Porovnávací hodnota bytu = průměrná hodnota ,- Porovnávací hodnota zaokr ,- Kč 2.9. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Porovnávací hodnota, která splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zák.č.151/1997 Sb., je posuzována jako zásadní hodnota při zjištění obvyklé ceny.

9 9 způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena ,- porovnávací hodnota ,- Obvyklá cena brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni zpracování ZP byly zjištěny závady spojené s nemovitou věcí účinná nájemní smlouva na byt č.493/5 pro nájemce M. Bulgaková, Leon Balgakov viz.příloha, s ohledem na výši smluvního nájemného pro rok ,- Kč/měs., pro rok 2015 a dále 8.000,- Kč/měs., když tato výše odpovídá nájemnému obvyklému v místě a čase, je hodnota závady rovna 0,- Kč. Hodnota závad spojených s nemovitostmi celkem - 0,- Kč Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na předmětných nemovitostech věcné břemeno. Obvyklá cena práv odpovídajících věcným břemenům - 0,- Kč Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny žádné výhod -práva spojená s oceň. nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi celkem + 0,- Kč

10 Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí Obvyklá cena brutto Hodnota závad Hodnota věcných břemen Hodnota výhod práv ,- Kč - 0,- Kč - 0,- Kč + 0,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí ,- Kč Obvyklá cena nemovitých věcí - bytové jednotky č.493/5, včetně spoluvlastnických podílů 746/10861 na společných částech domu č.p.493, 494 a na pozemcích st.parc.č.731, 732, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 1296 pro k.ú.chválkovice, činí zaokr ,- Kč slovy:jedenmilionkč Přílohy: 1. Usnesení č.j.105 EX 197/14, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 1296, 1235 k.ú.chválkovice -2xA4 3. Katastrální mapa 1xA4 4. Prohlášení vlastníka, info o řízení, nájemní smlouva - 3xA4 5. Fotodokumentace 2xA4 6. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /14 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /14. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech