Znalecký posudek č. 3642/2012

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3642/2012 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 23 umístěného na pozemku č. parc. St. 1/3 a pozemku tvořeného parcelami č. St. 1/3, St. 67, St. 84 a č. parc. 42/1, 42/2 a 42/3 s příslušenstvím a 1/2 stavby bez č.p. umístěné na pozemku č. parc. St. 1/4 a 1/2 pozemku č. parc. St. 1/4, to vše v kat. úz. Lhotka u Radnic, obec Lhotka u Radnic, okres Rokycany. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad Litoměřice Novobranská Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 8774/ prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 25 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 27 a 79 vedené Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, k.ú. Lhotka u Radnic, obec Lhotka u Radnic se stanovením ceny obvyklé v místě a čase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům 23 Lhotka u Radnic Lhotka u Radnic Region: Plzeňský Okres: Rokycany Katastrální území: Lhotka u Radnic 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 27, kat. úz. Lhotka u Radnic, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, vyhotoven dálkovým přístupem - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV č. 79, kat. úz. Lhotka u Radnic, Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list č. Kralovice 2-8/22 měřítko 1:1000, kat. úz. Lhotka u Radnic - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8774/07-4 ze dne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8774/07-26 ze dne usnesení o opětovném ustanovení znalce č.j. 124 EX 8774/ ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 27 a 79 viz. Příloha. 6. Celkový popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti - rodinný dům č.p. 23 s příslušenstvím jsou umístěny v severní části obce Lhotka u Radnic, cca 10 km od obce Radnice, cca 20 km od města Rokycany a cca 30 km od města Plzeň. Okolní zástavbu tvoří domy venkovského typu. Doprava autobusy a vlakem z obce Rokycany. V obci je základní obč. vybavenost, veškeré v Rokycanech či Plzni. Přístup je z jihovýchodu po zpevněné místní komunikaci. Pozemek je rovinný nepravidelného tvaru s možností napojení na elektrickou, kanalizační a vodovodní síť. 2

3 Přístup k domu je přes pozemek parc. č. St. 1/4. Tento pozemek spolu se stavbou je ve spoluvlastnictví Milady Kratochvílové a manželů Radových. Manželé Radovi vlastní sousední rodinný dům na pozemku parc. č. St. 1/1. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 23 a 2 ) Garáž (St. 67) a 3 ) Stodola b) Vedlejší stavby b 1 ) Hosp. stavba (42/2) c) Pozemky c 1 ) Pozemky (LV 27) c 2 ) Pozemek (LV 79) 8. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 23 Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 23 je umístěn na pozemku č. parc. St. 1/3 je samostatně stojící nepodsklepený, dvoupodlažní. Vnitřní vybavení a dispozice nezjištěny. Střecha sedlová, zalomená, krytina tašková, klemp. konstrukce pozink. plech. Svislé nosné konstrukce zděné, fasádní omítky vápenné stříkané, vnitřní omítky vápenné štukové, okna plastová, dveře dřevěné, vytápění na tuhá paliva. Napojeno na vodovod a kanalizaci. Stáří a užitná plocha stanovena odhadem. a 2 ) Garáž (St. 67) Jednopodlažní objekt přibližně obdélníkového půdorysu na pozemku č. parc. St. 67. Garáž je z cihelného zdiva, střecha pultová (prkenný záklop), krytina lepenka, vnejší omítky štukové místy opadané, patrný vliv vlhkosti, napojeno na elektrickou síť. a 3 ) Stodola Oceňovaná 1/2 nemovitosti - stodoly, která je umístěná na pozemku č. parc. St. 1/4 v kat. úz. Lhotka u Radnic. Stavba je samostatně stojící, nepodsklepená, dvoupodlažní. Střecha sedlová, krytina betonové tašky, svislé nosné konstrukce jsou zděné, vnější omítky škrábaný břízolit. Vrata dřevěná. Stáří stanoveno odhadem. b) Vedlejší stavby b 1 ) Hosp. stavba (42/2) Oceňovaná nemovitost - hospodářská stavba je umístěná na pozemku č. parc. 42/2 v kat. úz. Lhotka u Radnic. Střecha sedlová a pultová, krytina tašková, svislé nosné konstrukce smíšené (kámen, cihla), vnější omítky vápenné, klemp. konstrukce pozink. plech (na konci životnosti). Dveře dřevěné, okna kovová, vytápění na tuhá paliva, napojeno na Stáří stanoveno odhadem. 3

4 c) Pozemky c 1 ) Pozemky (LV 27) Oceňované pozemky č. parc. St. 1/3, St. 67, St. 84 a č. parc. 42/1, 42/2 a 42/3 jsou umístěny v kat. úz. Lhotka u Radnic, obec Lhotka u Radnic, okres Rokycany. Pozemek č. parc. St. 1/3 je v jihozápadní části mírně svažitý severozápadním směrem a je na něm umístěna stavba rodinného domu č.p. 23, ostatní pozemky jsou rovinné. Pozemek č. parc. 42/1 je zatravněný a částečně zpevněný (betonová dlažba) před garáží, na pozemku se dále nachází dřevěná stavba garáže s pultovou střechou. Na pozemku č. parc. 42/2 se nachází stavba kůlny na pokraji životnosti. c 2 ) Pozemek (LV 79) Oceňovaný pozemek č. parc. St. 1/4 je umístěn v kat. úz. Lhotka u Radnic. Pozemek je rovinný obdélníkového tvaru, s možností napojení na elektrickou síť. Na části pozemku se nachází stavba stodoly, zbytek pozemku slouží jako přístup k rodinným domům ve vlastnictví Milady Kratochvílové a manželů Radových. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6,00*11,00 = 66,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 66,00 m 2 3,80 m Obestavěný prostor: 1.NP: 16,50+250,80 = 267,30 m 3 2.NP: 145,20+34,65 = 179,85 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 447,15 m 3 4

5 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0, Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2, Schody: S 2,40 100,00 1,00 2, Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3, Okna: N 5,20 100,00 1,54 8, Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2, Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1, Vytápění: S 4,40 100,00 1,00 4, Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4, Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0, Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5, Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,60 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 98,71 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9871 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9871 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Základní cena upravená = 3 571,04 Kč/m 3 Plná cena: 447,15 m 3 * 3 571,04 Kč/m 3 = ,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 130 = 64,615 % ,21 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,33 Kč a 2 ) Garáž (St. 67) - 8 5

6 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 7,00*3,00 = 21,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 21,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: 1.NP: 48,30+3,15 = 51,45 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 51,45 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2,90 100,00 1,00 2,90 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Vrata S 6,80 100,00 1,00 6, Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7, Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 95,90 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9590 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9590 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená: = 2 357,11 Kč/m 3 Plná cena: 51,45 m 3 * 2 357,11 Kč/m 3 = ,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků 6

7 Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 80 = 67,500 % ,48 Kč Garáž (St. 67) - zjištěná cena = ,83 Kč a 3 ) Stodola - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,80*12,10 = 179,08 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 179,08 m 2 4,00 m 716,32 m 3 Součet 179,08 m 2 716,32 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 716,32 / 179,08 = 4,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 179,08 / 1 = 179,08 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP+střecha: 716,32+226,83 = 943,15 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 943,15 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací: S 13,10 100,00 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 100,00 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,70 100,00 1,00 2, Schody: S 1,80 100,00 1,00 1, Dveře: C 2,40 100,00 0,00 0, Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3, Okna: C 3,40 100,00 0,00 0, Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3, Elektroinstalace: S 6,10 100,00 1,00 6, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0, Ostatní: C 5,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 88,80 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8880 7

8 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 115,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9569 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8250 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8880 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1830 Základní cena upravená = 2 583,34 Kč/m 3 Plná cena: 943,15 m 3 * 2 583,34 Kč/m 3 = ,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 130 = 64,615 % ,69 Kč ,43 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Stodola - zjištěná cena = ,72 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Hosp. stavba (42/2) - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,00*5,50 = 49,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 49,50 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP + zastřešení: 123,75+33,41 = 157,16 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 157,16 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. 8

9 standardu [%] [%] podíl 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce P 1,90 20,00 0,46 0,17 C 1,90 80,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,90 100,00 1,00 4,90 8. Schodiště S 3,80 100,00 1,00 3,80 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3, Okna S 1,00 100,00 1,00 1, Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6, Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů: 98,27 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9827 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9827 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená = 2 305,57 Kč/m 3 Plná cena: 157,16 m 3 * 2 305,57 Kč/m 3 = ,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 100 = 84,000 % ,44 Kč Hosp. stavba (42/2) - zjištěná cena = ,94 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 23 = ,- Kč a 2 ) Garáž (St. 67) = ,- Kč a 3 ) Stodola = ,- Kč b) Hosp. stavba (42/2) = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 23 9

10 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: Množství jednotek oceňované stavby: 126,00 1) Nabízíme k prodeji rodinný dům na pozemku 339m2 o zastavěné ploše 180m2 v obci Vranovice u Břas, okr. Rokycany. Dům je jednopodlažní s možností půdní vestavby, dispozičně řešen jako 2+1 a je podsklepen. IS: el. 220/380V, voda-obecní vodovod, obecní kanalizace, plyn-přípojka na domu. Topení-lokální tuhá paliva. K domu přiléhá menší stodola. Lze financovat hypotečním úvěrem. 2) Prodej rodinného domu o dispozici 3+kk ( jedna místnost není zcela dodělána). Dům stojí na vlastním pozemku o výměře 417 m2. Proběhla zde rozsáhlá rekonstrukce ( střecha, elektroinstalace, rozvody vody, podlahy, plastová okna, kuchyňská linka, odizolování domu ). Z půdního prostoru možné vybudovat další místnosti. Vytápění - elektrické přímotopy, voda- obecní, kanalizace - septik, plyn - v ulici. 3) Prodej rodinného domu o dispozici 4+1 se zahradou (CV 1137 m2) a garáží s dílnou v obci Vranovice, v klidném prostředí v blízkosti řeky Berounky a Darovského Dvora. Dům je část. podsklepen, vytápěn ústř. topením plyn/tuhá paliva, vlastní studna, obecní voda, septik, el.220/380 V, půdní vestavba možná. Dům je velmi dobře udržován, k okamžitému nastěhování. Dostupnost D5 - Praha 78 km, Plzeň 24 km. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1) RD Vranovice ,- Kč 0,95 0,95 1,00 1,05 1,00 1,00 110, ,68 2) RD Radnice ,- Kč 1,05 0,95 1,05 1,05 1,00 1,00 135, ,75 3) RD Vranovice ,- Kč 0,95 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 205, ,46 Součet: ,89 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 8 463,30 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 6 240,46 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,75 Kč/jedn. Základní cena: 8 463,30 Kč 126,00 á 8 463,30 Kč/ = ,80 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,80 Kč b) Vedlejší stavby Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 23 = ,- Kč a 2 ) Garáž (St. 67) = 0,- Kč a 3 ) Stodola = 0,- Kč b) Hosp. stavba (42/2) = 0,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč 10

11 Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky (LV 27) Seznam porovnávaných pozemků: 1) Nabízíme Vám k prodeji pozemek k zástavbě v obci Němčovice,3 km od Radnic,kde se nachází veškerá občanská vybavenost.předmětem prodeje je pozemek dle GP 231/7 a část pozemku 231/8,sloužící jako přístup na pozemek.připojení na obecní komunikaci je již vyřešeno schváleným projektem,který je součástí prodeje.v obci je kanalizace a na pozemku 231/1 je připraveno připojení pro všechny 3 pozemky.plyn v obci není,pouze elektřina,která je v bezprostřední blízkosti.vodu je třeba řešit vlastní studnou. Doporučujeme pro stavbu srubu,veškeré info k těmto stavbách podrobně v RK.Zajistíme i prohlídku již obydleného srubu. 2) Pozemek ke stavbě rod. domu cca: 2.425m2 v Němčovicích na Rokycansku, 25km od Plzně. Elektřina ve sloupku, kanalizace na hranici pozemku. Pozemek lze prodat i oddděleně. Hezké, klidné místo za rozumnou cenu. 3) Nabízíme ke koupi stavební pozemek, který je situovaný na okraji nově vznikající obytné zóny v obci Němčovice na Rokycansku. Jedná se o rovinatou parcelu obdelníkového tvaru, která je dle vyjádření obce určená pro stavbu rodinného domu. Přístup je zajištěn z obecní komunikace. Budoucí stavbu bude možné napojit na rozvod vody z vlastní vrtané studny, elektřiny a kanalizace. Inženýrské sítě: elektřina, studna, kanalizace Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek Němčovice 247,- Kč/m 2 1,00 0,75 0,40 0,70 0,751, ,25 Kč/m 2 2) Pozemek Němčovice 300,- Kč/m 2 1,00 1,00 0,40 0,70 0,751, ,57 Kč/m 2 3) Pozemek Němčovice 163,- Kč/m 2 1,20 1,00 0,40 1,30 0,751,00 348,29 Kč/m 2 Součet: 3 345,11 Kč/m 2 / 3 Průměrná upravená výchozí cena: 1 115,04 Kč/m 2 Výchozí cena: = 1 115,04 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,50 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: * 0,40 D - obchodní resp. průmyslová poloha: * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,75 F - speciální charakteristiky: * 0,80 Výchozí cena upravená = 280,99 Kč/m 2 11

12 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č. St. 1/383 m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. St m 2 zastavěná plocha a nádvoří p.č. St m 2 zahrada p.č. 42/1 116 m 2 zahrada p.č. 42/2 117 m 2 zahrada p.č. 42/3 363 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 720 m 2 720,00 m 2 á 280,99 Kč/m 2 = ,80 Kč Pozemky oceněné srovnávací indexovou metodou - celkem = ,80 Kč Pozemky (LV 27) - výsledná cena = ,80 Kč a 2 ) Pozemek (LV 79) Seznam porovnávaných pozemků: Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek Němčovice 247,- Kč/m 2 1,00 0,75 0,40 0,70 0,751, ,25 Kč/m 2 2) Pozemek Němčovice 300,- Kč/m 2 1,00 1,00 0,40 0,70 0,751, ,57 Kč/m 2 3) Pozemek Němčovice 163,- Kč/m 2 1,20 1,00 0,40 1,30 0,751,00 348,29 Kč/m 2 Součet: 3 345,11 Kč/m 2 / 3 Průměrná upravená výchozí cena: 1 115,04 Kč/m 2 Výchozí cena: = 1 115,04 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,50 B - typ stavebního pozemku: * 1,00 C - třída velikosti obce podle počtu obyvatel: * 0,40 D - obchodní resp. průmyslová poloha: * 0,70 E - územní připravenost, infrastruktura: * 0,75 F - speciální charakteristiky: * 0,80 Výchozí cena upravená = 280,99 Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. St. 1/4528 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 528 m 2 528,00 m 2 á 280,99 Kč/m 2 = ,72 Kč Pozemek oceněný srovnávací indexovou metodou - celkem = ,72 Kč Úprava ceny: = ,72 Kč * 0,500 12

13 Pozemek (LV 79) - výsledná cena = ,36 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Pozemky (LV 27) = ,- Kč a 2 ) Pozemek (LV 79) = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitostí tohoto rozsahu v této lokalitě je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu - dobrá dopravní dostupnost c) parametry ponižující cenu - zhoršený stavebně technický stav některých objektů Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. 13

14 Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jeden milion šedesát šest tisíc Kč V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3642/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 333/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Výpis z katastru nemovitostí. 14