Znalecký posudek č. XXX/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. XXX/2014 Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/16 domu č.p. 103 na parcele parc. č. 576 a parcely parc. č. 576, a parcely parc. č. 577, včetně příslušenství, vše kat. území Veleslavín, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č. 139 Zhotovitel: Zadavatel: ASB Appraisal, s.r.o. (dále též jako Zhotovitel ) V Celnici 1031/ Praha 1 IČO: JUDr. Jan Fendrych (dále též jako Zadavatel ) Exekutorský úřad Praha 2 Hradecká 2526/ Praha 3 č.j. 132 EX 15418/10-65 Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Posudek obsahuje celkem 19 stran textu včetně titulní strany a 19 stran příloh. Zadavateli se předává ve třech vyhotoveních (Vyhotovení č. 1 až Vyhotovení č. 3). VYHOTOVENÍ č. 4

2 Souhrnná zpráva ke znaleckému posudku č. XXX/2014 Předmět a účel znaleckého posudku Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/16 domu č.p. 103 na parcele parc. č. 576 a parcely parc. č. 576 (dále též jako Rodinný dům ) a id. 1/16 parcely parc. č. 577 (dále též jako Pozemek ), včetně příslušenství, vše kat. území Veleslavín, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č. 139 (dále též dohromady jako Nemovitost ). Zhotovitel Znalecký posudek zpracoval znalecký ústav ASB Appraisal, s.r.o. se sídlem V Celnici 1031/4, Praha 1, IČO: , jmenovaný znaleckým ústavem na základě žádosti a v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Závěr: Na základě použitých podkladů a předpokladů uvedených v tomto znaleckém posudku jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena (tržní hodnota) Nemovitosti k datu ocenění činí: Kč Slovy: šest set deset tisíc korun českých Vybrané náležitosti znaleckého posudku, tj. otisk znalecké pečeti, podpis a znalecká doložka, viz str. 18 tohoto posudku. 2

3 Obsah: SOUHRNNÁ ZPRÁVA KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č. XXX/ NÁLEZ Účel a předmět ocenění Místní šetření Hlavní používané zkratky a pojmy Identifikace vlastníka Popis Nemovitosti Poloha Dopravní poměry Občanská vybavenost Infrastruktura Územní plán Cenová mapa pozemků Majetkoprávní vztahy OCENĚNÍ Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Analýza trhu Metody ocenění Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Volba metody ZÁVĚREČNÝ VÝROK ZNALECKÁ DOLOŽKA PŘÍLOHY Tabulky: Tabulka č. 1: Odhad výměr oceňovaného Rodinného domu... 5 Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel... 5 Obrázky: Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti... 6 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti... 7 Obrázek č. 2: Mapa s označením parcelních čísel... 7 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu... 9 Obrázek č. 3: Výřez z cenové mapy

4 1 Nález 1.1 Účel a předmět ocenění Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) id. 1/16 domu č.p. 103 na parcele parc. č. 576 a parcely parc. č. 576 (dále též jako Rodinný dům ) a id. 1/16 parcely parc. č. 577 (dále též jako Pozemek ), včetně příslušenství, vše kat. území Veleslavín, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č. 139 (dále též dohromady jako Nemovitost ). Vymezení předmětu ocenění je provedeno v kapitole č. 1.5 Popis Nemovitosti. Hodnota Nemovitosti je stanovena k rozhodnému datu ocenění: Místní šetření Místní šetření proběhlo dne za účasti zástupce Zhotovitele Ing. Ivana Korčáka. Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. 1.3 Hlavní používané zkratky a pojmy LV list vlastnictví KN katastr nemovitostí k. ú. katastrální území parc. č. parcelní číslo č.p. číslo popisné GP geometrický plán NP nadzemní podlaží PP podzemní podlaží ÚP územní plán Povinný ten, jemuž byla exekučním titulem uložena povinnost peněžitého nebo nepeněžitého plnění id. ideální podíl IVS Mezinárodní oceňovací standardy nemovitost pojem odpovídající pojmu nemovitá věc, jak je definována v občanském zákoníku č. 89/2012 Sb. 1.4 Identifikace vlastníka Podíl: 1/16 Jméno: Čadil Jaroslav Trvalé bydliště: V jezírkách 1544/14, Praha 4 - Chodov, Popis Nemovitosti Oceňovanou Nemovitost tvoří: id. 1/16 Rodinný dům č.p. 103 na parcele parc. č. st. 576, id. 1/16 Parcela parc. č. 576 o výměře 436 m 2, druh zastavěná plocha a nádvoří, 4

5 id. 1/16 Parcela parc. č. 577 o výměře 360 m 2, druh zahrada, včetně příslušenství, vše kat. území Veleslavín, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č Povinný ani po písemné výzvě neumožnil prohlídku Nemovitosti a proto muselo být ocenění provedeno pouze obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů. Stavba pro bydlení č.p. 103 a parcela parc. č Stavba pro bydlení je klasická stavba rodinného domu se zděnými obvodovými zdmi a šikmou střechou s L půdorysem. Podle vnější obhlídky má zřejmě 1. PP, 1. NPa podkroví. U domu na pozemku je umístěn i zděný přístřešek s pultovou střechou zřejmě původně garáž. Dům má novou střešní krytinu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu a komíny. Ostatní prvky jsou ve zhoršeném technickém stavu. Dveře a okna jsou dřevěná, neudržovaná. Fasáda je také neudržovaná, opadávající, v celé ploše známky vlhkosti zřejmě způsobené chybějící/nefunkční hydroizolací. Oplocení tvoří drátěné pletivo na zděných /kovových sloupcích. Tabulka č. 1: Odhad výměr oceňovaného Rodinného domu Typ plochy Výměra (m 2 ) Zastavěná plocha (ZP) 174,0 Počet podlaží 2 Koeficient UP/ZP 0,7 Užitná plocha (UP) 243,6 Pozn.: UP - užitná plocha, ZP - zastavěná plocha Protože nebylo umožněno zaměření Nemovitosti byla užitná plocha stanovena pomocí koeficientu z plochy zastavěné. Uvažováno s dvěma plnohodnotnými podlažími. Dle vnější obhlídky má dům zřejmě 1. PP, 1. NP a podkroví. Parcela parc. č. 577 Pozemek v současné době tvoří funkční celek s rodinným domem a je využíván jako zahrada. Je nezastavěný, mírně svažitý a osazen okrasnými a ovocnými dřevinami. V územním plánu je veden jako území OB - čistě obytné. Pozemek je přístupný z ulice Nad zahradnictvím. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem předpokládáme jeho možné potencionální využití jako samostatného stavebního pozemku k výstavbě rodinného domu. Tabulka č. 2: Výměry oceňovaných parcel Parc. č. Výměra (m 2 ) Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celkem 796 5

6 1.6 Poloha Nemovitost je umístěna v pražské čtvrti Veleslavín. Veleslavín je dnes městská čtvrť, část Prahy 6. V roce 1949 se stalo k.ú. Veleslavín součástí obvodu Praha 6 (s Dejvicemi, Sedlecem, Vokovicemi a s částmi Bubenče, Hradčan, Střešovic a Liboce) a zůstalo součástí obvodu Praha 6 i při reformě v roce V roce 1990 se území stalo součástí městské části Praha 6. Souřadnice GPS: 50 05'34.55"N, 14 21'46.86"E Obrázek č. 1: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti 1.7 Dopravní poměry Nemovitost je dostupná automobilem z místní komunikace Pod novým lesem napojující se na ulici Na Petřinách. Parkování automobilem je v omezené míře možné u Nemovitosti či na pozemku. Ve vzdálenosti cca 300 m od Nemovitosti, na ulici Na Petřinách, se nachází zastávka Vojenská nemocnice autobusové linky č. 216 a tramvajových linek č. 1, 2, 15 a Občanská vybavenost V okolí Nemovitosti je veškerá běžná občanská vybavenost. 1.9 Infrastruktura Nemovitost je napojena na veřejnou vodovodní, elektrickou síť a kanalizační síť. Připojení na další inženýrské sítě nebyla zjištěna. 6

7 Obrázek č. 2: Mapa s bližší lokalizací Nemovitosti Obrázek č. 3: Mapa s označením parcelních čísel 7

8 1.10 Územní plán Oceňovaná Nemovitost je v územním plánu města Praha vedena v ploše OB - čistě obytné (v minimální ploše také jako LR - lesní porosty) a stavba rodinného domu na tomto území je tedy v souladu s územním plánem. OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). LR - lesní porosty Pozemky určené k plnění funkce lesa. Funkční využití: Lesní porosty a porosty lesního charakteru, lesní školky, sady a zahrady, trvalé luční porosty, dětská hřiště. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, cyklistické stezky, jezdecké stezky, pěší komunikace a prostory. Komunikace účelové (sloužící stavbám a zařízením uspokojujícím potřeby území vymezeného danou funkcí), nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). 8

9 Obrázek č. 4: Výřez z územního plánu 1.11 Cenová mapa pozemků Oceňované pozemky jsou vedeny v cenové mapě stavebních pozemků s cenou Kč/m 2. Obrázek č. 5: Výřez z cenové mapy 1.12 Majetkoprávní vztahy Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost zatížena zástavním právem exekutorským a exekučním příkazem k prodeji viz Příloha č. 5: List vlastnictví. 9

10 2 Ocenění 2.1 Nejlepší a nejvyšší využití Nemovitosti Vzhledem k typu Nemovitosti a lokalitě považujeme využití Nemovitosti jako rodinný dům za nejlepší a nejvyšší. Pozemek parc. č. 577 o velikosti 360 m 2 je nezastavěný, s přístupem z ulice Nad zahradnictvím a územním plánu veden v ploše OB - čistě obytné. Je proto možné uvažovat o jeho samostatném prodeji jako stavební pozemek. 2.2 Analýza trhu Vzhledem k uvažovanému nejlepšímu a nejvyššímu využití Nemovitosti jako rodinný dům ve funkčním celku s pozemky, příp. samostatný stavební pozemek, je relevantním trhem pro tuto Nemovitost trh s rodinnými domy v Praze 6 a samostatné stavební pozemky. Tato lokalita je poměrně žádaná s přibližně vyváženou nabídkou nad poptávkou (omezenější nabídka vzhledem k zastavěnému území vs. vyšší požadované ceny). V tomto případě je však Nemovitost dle vnější prohlídky v horším technickém stavu (chybějící či nefunkční hydroizolace) a navíc v podílovém spoluvlastnictví. Vzhledem k těmto faktům předpokládáme stagnaci či mírný nárůst tržní hodnoty Nemovitosti v delším časovém horizontu. 2.3 Metody ocenění Hodnotu nemovitosti lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám oceňované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti). V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti, které lze sdružit do tří základních metod: nákladová, výnosová, porovnávací. V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. 2.4 Nákladová metoda Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. 10

11 Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání. 2.5 Výnosová metoda Tato metoda vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti výnosovou metodou je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.). Výslednou hodnotu nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého ročního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál. 2.6 Porovnávací metoda Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány. Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem je nutné brát v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, velikost, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost a další. 11

12 Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními koeficienty lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti. V případě, že není k dispozici dostatek údajů o realizovaných prodejích nemovitostí v blízké lokalitě, které se uskutečnily v nedávné době, je možné vycházet i z nabídkových cen. V tom případě je samozřejmě nutné tyto nabídkové ceny objektivizovat nabídkovým koeficientem, který zohledňuje obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami. 2.7 Volba metody Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání jednak podle srovnání s nabídkovými cenami na realitním trhu a dále podle Cenové mapy transakčních cen zpracované společností Společnost pro Cenové mapy ČR s.r.o., která zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů Metoda tržního porovnání s nabídkovými cenami na realitním trhu Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě Praze 6. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných Nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost apod.). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání výše uvedených parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit cenu obvyklou oceňované Nemovitosti. Porovnávaná nemovitost č. 1 1 Řadový rodinný dům se zastavěnou plochou 153 m 2, se zahradou o rozloze 438 m 2. Dům je v původním stavu a je vhodný k rekonstrukci. Dům má 2 podlaží a 2 bytové jednotky (každá 2+1). Dům je připojen na vodovod, kanalizaci a plynovod. V domě je 220V i 380V. Na pozemku je udržovaná zahrada se vzrostlými ovocnými stromy a keři. Vhodné k rekonstrukci a následnému bydlení v klidné a žádané pražské čtvrti. V dosahu je veškerá. Škola i školka je nedaleko, v dosahu je taktéž zdravotnické zařízení i obchody. 1 Zdroj: 12

13 Porovnávaná nemovitost č. 2 2 Ideální polovina rodinného domu v ulici Na Kocourkách v Praze 6. Celková rozloha nabízené ideální poloviny je 128,8 m 2. Tento celkový prostor se skládá z bytové jednotky 3+1 (v současnosti 3+kk) o velikosti 103 m 2, který zahrnuje dvě samostatné ložnice, plně vybavenou novou kuchyňskou linku, obývací pokoj s přípravou na krb, koupelnu a samostatné WC. Větší ložnice je vybavena plynovým krbem, šatnou a vstupem na dvůr francouzským oknem. Součástí nabízené ideální poloviny domy je i střešní garsoniéra 20 m 2 s patrem na spaní v prvním poschodí domu, v současnosti využívaná jako pracovna s kuchyňkou a WC. Byt i garsoniéra mají samostatné vchody. Dům je památkově chráněn a nachází se v krásné památkové uličce. Dostupnost do centra je bezproblémová, autobusová zastávka je 300 metrů od domu. Porovnávaná nemovitost č. 3 3 Rodinný dům o velikosti 160 m 2 v klidné vilové čtvrti Střešovic. Dům se skládá z 2 podlaží a sklepa. V prvním podlaží se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna, WC, pracovna, hala, pokoj pro hosty a komorou. Ve druhém podlaží jsou 2 ložnice, koupelna, WC a půdní prostor. Dům vytápí plynový kotel, který je ve sklepě. Výborná dopravní dostupnost i občanská vybavenost. MHD 50m od domu. 2 Zdroj: 3 Zdroj: 13

14 Porovnávaná nemovitost č. 4 4 Rodinný dům v klidné lokalitě Břevnova. Interiér domu prošel postupně kompletní rekonstrukcí. Dispozice: přízemí - zádveří, toaleta, kuchyň, obývací pokoj s krbovými kamny a přímým výstupem do zahrady. V patře jsou 3 samostatné ložnice a koupelna. Dům je ze 3/4 podsklepený, sklepní prostory jsou upravené. Dům má zateplenou půdu vhodnou pro půdní vestavbu. Objekt je ve velmi dobrém stavu, napojený na veškeré IS, zabezpečovací zařízení. Upravená zahrada s krytou pergolou poskytuje dostatek soukromí pro relaxaci. K dispozici projektová dokumentace, včetně platného územního rozhodnutí na rozšíření objektu na dispozici a dvě parkovací stání na pozemku. Klidná ulice, výborná dopravní dostupnost, MHD v docházkové vzdálenosti. Samotný výpočet viz Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Tržní hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení Kč. 4 Zdroj: 14

15 2.7.2 Metoda tržního porovnání podle Cenové mapy transakčních cen Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen má dynamický charakter, tzn., že zpracovává a porovnává data, která se mění v čase a to jak data o cenách, tak i data ovlivňující standardy bytových projektů. Cenová mapa představuje rozsáhlou databázi obsahující souhrnné, veřejně dostupné informace o lokalitách, developerských projektech, bytech, prodejích, cenách, standardech a vývojových trendech, je zaměřena na všechny segmenty rezidenčního trhu nové byty v developerských projektech, panelové byty, byty v cihlové zástavbě i rodinné domy, zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů, v Praze, Středočeském kraji a krajských městech sleduje všechny transakce dlouhodobě a po jednotlivých projektech/ budovách, u bytů v developerských projektech poskytuje informace jak o prvoprodejích od developerů ke klientům tak o následných přeprodejích mezi vlastníky bytů. Cenová mapa TC zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. Cenová mapa TC je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat a detailní analýzy jednotlivých bytových projektů, které byly realizovány v České republice od roku Tyto údaje byly průběžně sestavovány týmem Hyposervis v průběhu let 2000 až 2014 a detailně analyzovány v období let 2010 až 2014 společným týmem Deloitte a Hyposervis. Graf č. 1: Statistika skutečně realizovaných prodejů RD v okolí Nemovitosti 15

16 Po vyhodnocení skutečně realizovaných prodejů rodinných domův okruhu 3 km od Nemovitosti za rok 2014 viz Graf č. 1: Statistika skutečně realizovaných prodejů RD v okolí Nemovitosti lze konstatovat, že průměrná prodejní cena rodinného domu v této oblasti činila 11,1 mil. Kč). Pří vyloučení extrémních hodnot lze konstatovat, že se skutečná prodejní cena rodinných domů v této oblasti pohybuje v průměru cca 11,1 mil. Kč. 16

17 3 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění stanovena: a) Cena obvyklá (tržní hodnota) id. 1/16 domu č.p. 103 na parcele parc. č. 576 a parcely parc. č. 576 (dále též jako Rodinný dům ) a id. 1/16 parcely parc. č. 577 (dále též jako Pozemek ), včetně příslušenství, vše kat. území Veleslavín, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č. 139 (dále též dohromady jako Nemovitost ) činí: Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo Nezjištěno Věcná břemena Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena (tržní hodnota) Cena obvyklá (tržní hodnota) id. 1/16 domu č.p. 103 na parcele parc. č. 576 a parcely parc. č. 576 (dále též jako Rodinný dům ) a id. 1/16 parcely parc. č. 577 (dále též jako Pozemek ), včetně příslušenství, vše kat. území Veleslavín, obec Praha, zapsané na listu vlastnictví č. 139 (dále též dohromady jako Nemovitost ) činí k datu ocenění : Kč Slovy: šest set deset tisíc korun českých Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. 17

18 4 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme zpracovali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21, odst. 2 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 80/2013-OSD- SZN/9 pro znaleckou činnost v oboru Ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění: Ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, ceny a odhady motorových vozidel, strojů a zařízení, ceny a odhady cenných papírů účetní evidence, daně. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem XXX/2014 znaleckého deníku. Otisk znalecké pečeti: Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: Ing. Ivan Korčák Podpis za znalecký ústav: V Praze dne Ing. Andrea Paslerová 18

19 5 Přílohy Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 5: List vlastnictví Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet Příloha č. 7: Fotopříloha 19

20 Příloha č. 1: Obecné předpoklady a omezující podmínky

21 Tento znalecký posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Výše ocenění uvedená v tomto znaleckém posudku je použitelná po dobu 6 měsíců od rozhodného data ocenění a to v případě, že se výrazným způsobem nezmění tržní podmínky. 4. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 5. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 6. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 7. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 8. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 9. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku.

22 Příloha č. 2: Vymezení pojmu cena obvyklá a tržní hodnota

23 Definice tržní hodnoty dle Standardu 1 IVS 5 : Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS 6 odhadnutá částka - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery, by měl být majetek směněn - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, k datu ocenění - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, mezi ochotným kupujícím - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, ochotným prodávajícím - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, při transakci samostatných a nezávislých partnerů - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), po náležitém marketingu - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, a bez nátlaku - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace. S touto definicí je v souladu i aktuální definice obvyklé ceny uvedená v zákoně č.151/1997 Sb. Definice ceny obvyklé dle Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. 5 International Valuation Standards 2005, str MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., ISBN Tržní hodnota, s

24 Příloha č. 3: Podkladové materiály a použitá literatura

25 Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří: Usnesení o jmenování znalce, Výpis z katastru nemovitostí, Georeport limity využití území zpracovaný Útvarem rozvoje hl. města Prahy, Cenové mapy transakčních cen zpracované Společností pro Cenové mapy ČR s.r.o., Katastrální mapa, Místní šetření. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. Použitá literatura ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN ZAZVONIL, Zbyněk. Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou. Časopis Oceňování, roč. 4, č. 3, DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s. ISBN ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., s. ISBN Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. ISBN

26 Příloha č. 4: Usnesení o jmenování znalce

27

28 Příloha č. 5: List vlastnictví

29

30

31 Příloha č. 6: Porovnávací metoda - výpočet

32 Poř. č. Porovnávací nemovitosti Lokalita Celk. nabídková cena Plocha Nabídková cena Koef. nab. ceny Koef. Polohy Koef. tech. stavu Koef. vybavení Koef. práv. vztahů Koef. Celkem Upravená cena (Kč/měs.) (m 2 ) (Kč/m 2 /měs.) (Kč/m 2 ) 1 A, Praha 6 - Veleslavín, Nad hradním potokem Kč Kč 0,80 1,00 1,10 1,00 1,00 0, A, Praha 6 - Střešovice, Na Kocourkách Kč Kč 0,80 1,00 0,90 1,00 1,00 0, A, Praha 6 - Střešovice, Na zástřelu Kč Kč 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 0, A, Praha 6 - Břevnov Kč Kč 0,80 1,00 0,90 1,00 1,00 0, Průměr Oceňovaná Nemovitost (stavba k bydlení č.p pozemek parc. č. 576) Lokalita Cena obvyklá Plocha Hodnota (Kč) (m 2 ) (Kč/m 2 ) P, Praha 6 - Veleslavín, Pod novým lesem 103/ , Oceňovaná Nemovitost (pozemek parc. č. 577) Lokalita Cena pozemku celkem Plocha Cena pozemku/m 2 *) (Kč/m 2 ) m 2 (Kč/m 2 ) P, Praha 6 - k.ú. Veleslavín, parc. č Pozn.: *) cena dle cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy Spoluvlastnický podíl Částka Spoluvlastnický podíl 0, Kč Koef. vlivu spoluvlastnictví 0, Kč Celkem podíl zaokrouhleno Kč Zaokrouhleně Kč Pozn.: V případě, že daný parametr není znám, je použita hodnota = 1 V případě, že daný parametr oceňované Nemovitosti je lepší než u porovnávané nemovitosti, je použita hodnota větší než 1 a naopak v případě, že daný parametr oceňované Koeficient nabídkové ceny koeficient vyjadřující předpokládaný poměr mezi nabídkovými cenami a skutečně dosaženými prodejními cenami. Koeficient polohy koeficient vyjadřující polohu oceňované Nemovitosti vzhledem k širším vztahům (město, obec. samota...) Koeficient technického stavu koeficient vyjadřující relativní technický stav (nosné konstrukce, střecha apod.) oceňované Nemovitosti k porovnávaným nemovitostem. Koeficient vybavení koeficient vyjadřující vybavení (zařizovací předměty, vytápění, ohřev vody apod.) oceňované Nemovitosti k porovnávaným Koeficient pozemku koeficient vyjadřující relativní velikost a tvar pozemku oceňované Nemovitosti k pozemkům porovnávaných nemovitostí.

33 Příloha č. 7: Fotopříloha

34 Stavba pro bydlení č.p. 103 a parcela parc. č. 576.

35

36

37

38 Parcela parc. č. 577