Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Podnikání a oceňování Oceňování pro stanovení pojistné hodnoty Bakalářská práce Autor: Veronika Podobová oceňování majetku Vedoucí práce: Ing.Petr Ort, Ph.D. Praha únor, 2011

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. Ve Slaném dne Veronika Podobová

3 Poděkování: Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Dále děkuji Ing. Petrovi Macákovi za poskytnuté informace a konzultace.

4 Anotace V teoretické části práce se zabývám vysvětlením základních pojmů oceňování a pojišťovnictví. Popisuji základní moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech se zaměřením na problematiku oceňování za účelem stanovení pojistné hodnoty. Praktická část práce obsahuje dvě ocenění na trţních principech. Jedná se o byt v okrajové části města Slaný a o prodejnu společnosti Dachdecker v Kladně. V analytické části jsem se zaměřila na rozbor trhu s nemovitostmi v okrese Kladno. Annotation The theoretical part of the thesis deals with explaining the basic concepts of valuation and insurance. I describe the basic methods of modern valuation on market principles with a focus on valuation to determine the insured value. The practical part includes two property valuations. The first of it is an apartment on the outskirts of the city Slaný and the second is the store of company Dachdecker in city Kladno. In the analytical part I focused on analyzing the real estate market in the district of Kladno.

5 ÚVOD... 6 TEORETICKÁ ČÁST... 8 I. ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ... 8 I.1 MAJETEK, POZEMEK, NEMOVITOST, STAVBA... 8 I.2 HODNOTA, CENA I.3 METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH II. POJIŠŤOVNICTVÍ II.1 ZÁKLADNÍ POJMY II.2 FORMY POJIŠTĚNÍ II.3 POJISTNÁ RIZIKA III. METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V POJIŠŤOVNICTVÍ III.1 STANOVENÍ NOVÉ CENY III.2 STANOVENÍ ČASOVÉ CENY III.3 INDEXOVÁ METODA III.4 OCEŇOVÁNÍ STAVEB Z POHLEDU POJIŠŤOVEN ZÁVĚR SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY A PRAMENŦ PERIODIKA INTERNET LEGISLATIVA SEZNAM TABULEK PRAKTICKÁ ČÁST I. TRŢNÍ ODHAD RESIDENČNÍ NEMOVITOSTI II. TRŢNÍ ODHAD KOMERČNÍČNÍ NEMOVITOSTI ANALYTICKÁ ČÁST... 82

6

7 ÚVOD Dalo by se říci, ţe pojištění nemovitosti je v dnešní době takřka nutností. Otázkou ale je, na jakou částku si nechat náš majetek pojistit. Kaţdá pojišťovna má svoje vlastní postupy a metody, pomocí kterých určuje pojistnou hodnotu nemovitostí. U některých pojišťoven si můţe pojistník hodnotu nemovitosti sám určit. V takovém případě se jedná o cenu sjednanou. Na pojišťovně potom je, zda bude tuto částku akceptovat nebo zda si nechá vypracovat odborný znalecký posudek na danou nemovitost. Pojišťovací ústavy si nechávají vypracovat znalecký posudek, na základě kterého poté stanoví výši pojistné částky, pouze tehdy, jedná-li se o velmi vysokou částku nebo o neobvyklý předmět pojištění. Metody, podle kterých různé pojišťovny určují pojistnou hodnotu nemovitosti, se mohou lišit. Neexistují speciální znalecké metody, které by slouţily jako návod pro ocenění majetku za účelem pojištění. V této bakalářské práci se autorka zabývá především metodami, které jsou pro pojišťovny nejakceptovatelnější z hlediska stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Práce je rozdělena na teoretickou, praktickou a analytickou část. Teoretická část se pak dělí na tři kapitoly. Ve své první kapitole se zabývá vysvětlením základních pojmů z oboru oceňování nemovitostí. Jsou zde také popsány tři základní metody oceňování majetku. Ve druhé kapitole práce jsou popsány základní výrazy týkající se pojišťovnictví. Dále tato kapitola uvádí, s jakými různými formami pojištění se můţeme setkat na současném trhu. Je zde upřesněno, které stavby mohou být z pojištění vyloučeny a neméně prostoru je věnováno pojistným rizikům (interním i externím), na která můţeme podle pojistně technických podmínek sjednat pojistnou smlouvu. Třetí kapitola bakalářské práce se zabývá výhradně metodami a postupy oceňování nemovitostí za účelem stanovení pojistné hodnoty. Jsou zde popsány tři metody, které jsou nejčastěji pouţívány odhadci pracujícími pro pojišťovací ústavy. Jsou jimi stanovení nové ceny nemovitosti, stanovení časové ceny nemovitosti a indexová metoda. Dále se tato kapitola věnuje třem největším pojišťovnám na českém trhu, jejím základním produktům a postoji ke stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. V praktické části autorka zpracovala dva trţní odhady nemovitostí. V prvním případě se jedná o rezidenční nemovitost a to byt velikosti 2+kk o celkové výměře 42 m 2 v okrajové části města Slaný. Tento odhad je zpracován pomocí porovnávací metody a příjmové metody. Ve druhém případě byl zpracován odhad komerční nemovitosti- prodejny 6

8 společnosti Dachdecker spol. s.r.o. v Kladně. Tento odhad je zpracován kombinací tří metod. Jsou to porovnávací metoda, nákladová metoda a metoda výnosová. Analytická část bakalářské práce je zaměřena na celkovou analýzu trhu nemovitostí v okrese Kladno. Okres je zhodnocen nejprve jako celek a poté je rozdělen na tři části, a to Kladno, Slaný a ostatní obce. Jsou zde porovnávány ceny pozemků, budov a nájmů. Na závěr této části je zpracován celkový výhled na to, jak se bude trh s nemovitostmi na tomto území vyvíjet v krátkodobém aţ střednědobém časovém horizontu. Toto téma si autorka zvolila proto, ţe by se chtěla do budoucna zabývat oceňováním nemovitostí pro účely pojišťovnictví. 7

9 TEORETICKÁ ČÁST I. ZÁKLADNÍ POJMY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Před popisováním jednotlivých pojmů z oblasti oceňování majetku je nutné podotknout, ţe je moţné se v této oblasti setkat s různou interpretací. Sjednocení těchto pojmů mají za úkol různé národní i nadnárodní organizace pro oceňování. Mezi hlavní organizace patří Komora soudních znalců ČR, Česká komora odhadců majetku, Evropské sdruţení odhadců nemovitého majetku TEGEVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets), britské sdruţení odhadců majetku RISC (The Royal Institution of Chartered Surveyors), evropská asociace odhadců TEGOVA (The European Group of Valuation Association), mezinárodní sdruţení odhadců IVSC (International Valuation Standards Comitee) či německý spolek odhadců majetku BVS (Bundesverband Offentlich Besteller und Vereidigter Sachverstandiger e. V.). I.1 MAJETEK, POZEMEK, NEMOVITOST, STAVBA MAJETEK Majetek je právnický pojem, který je chápán jako soubor fyzických (hmotných) nebo psychických (nehmotných) statků náleţících určitému konkrétnímu subjektu, kterému přináší prospěch. Jak jiţ bylo zmíněno, majetek lze rozdělit na hmotný a nehmotný. Hmotný majetek se dále rozlišuje na movitý a nemovitý. POZEMEK Pozemek je část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 1 1 Dle 27 zákona č. 344/92 Sb., o katastru nemovitostí 8

10 NEMOVITOST Nemovitostí se rozumí pozemek nebo stavba, která je se zemí spojená pevným základem. 2 STAVBA I přes běţné pouţívání pojmu stavba v právních dokumentech dosud neexistuje obecně platná definice. Stavba můţe být chápána jako věc, někdy ale také jako proces. Zákon O stavebním řádu 50/1076 Sb. nám říká, ţe stavbou je kaţdé stavební dílo bez ohledu na účel uţívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. U budovy vzniká stavba, jestliţe jsou u ní patrné obrysy a dispozice prvního nadzemního podlaţí. Praxe vyţaduje nejméně jeden metr výšky stěn tohoto podlaţí. Naopak sníţíme-li výšku prvního nadzemního podlaţí pod tuto metrovou hranici, znamená to, ţe stavba zaniká. - Budova Za budovu je povaţována stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory. 3 - Byt Byt, neboli také bytová jednotka, je součástí domu. Jedná se o jednu nebo více místností propojených vhodným způsobem, které jsou oddělené od zbytku domu, jsou uzamykatelné a určené k bydlení. - Nebytový prostor Nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. 4 - Rodinný dŧm Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá poţadavkům na rodinné bydlení a v níţ je více neţ polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. 5 2 Dle 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku 3 ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s Dle 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů 5 Dle 3 vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu 9

11 I.2 HODNOTA, CENA Pojmy jako hodnota a cena se v oblasti oceňování pouţívají velmi často. I kdyţ jsou mezi nimi jisté rozdíly, často jsou zaměňovány nebo pouţívány jako synonyma. HODNOTA Hodnota je ekonomický pojem. Cílem odhadců je stanovit hodnotu nemovitosti, nikoliv její cenu. Cenu nemovitosti určí teprve trh průnikem nabídky a poptávky. V oblasti oceňování nemovitostí je nejčastěji moţné setkat se s pojmem trţní hodnota. - Tržní hodnota Podle definice EU 6 : Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Definice podle TEGEVOFA 7 : Tržní hodnota je částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním prodávajícím a stejně se chovajícím kupujícím. Obě zúčastněné strany mají přitom zájem na uskutečnění transakce, nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o jmění. CENA Cena je jedním ze základních ekonomických pojmů. Přesná definice vymezující tento pojem neexistuje. Zjednodušeně lze však říci, ţe cena je peněţním vyjádřením hodnoty. Cena ukazuje, jaké částky se člověk musí vzdát za účelem získání určitého statku nebo sluţby. Definice dle zákona 8 : Cena je částka, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo je vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům. V trţní ekonomice lze cenu rozdělit do dvou základních typů: - cena smluvní (dohodnutá kupujícím a prodávajícím) - cena regulovaná (stanovená či usměrněná cenovými nebo místními orgány) 6 HEŘMAN, J. Oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, The European Group of Valuation Associations 8 Dle 1 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách 10

12 Závěrem lze říci, ţe v českém jazyce je pojem hodnota chápán spíše obecněji a pojem cena je spíše vnímán jako konkrétní určitý objem peněz. I.3 METODY OCEŇOVÁNÍ NA TRŢNÍCH PRINCIPECH POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda je jednou z nejčastěji pouţívaných metod pro oceňování nemovitostí. Hlavní podmínkou pro její pouţití je existence databáze porovnatelných nemovitostí, která by měla mimo jiné obsahovat věrohodné ceny uváděných nemovitostí. Tato podmínka je důvodem, proč nemůţe být porovnávací metoda aplikována na nově vzniklých objektech. Hlavní roli v porovnávací metodě hrají korekční činitelé. Úkolem těchto činitelů je přihlédnout k rozdílům porovnávané a oceňované nemovitosti. Velmi důleţitým krokem v postupu ocenění nemovitosti porovnávací metodou je výběr nejvhodnější porovnatelné nemovitosti. Tento úkol nemusí být vţdy jednoduchý, obzvláště v případě, oceňujeme-li například administrativní budovu, či budovy občanské vybavenosti. Ve většině případů je dobré vybrat tři nemovitosti, se kterými bude oceňovaná nemovitost porovnávána. Tyto porovnatelné nemovitosti by měly splňovat několik základních podmínek: 1. Neměla by se příliš lišit cena za metr čtvereční celkové podlahové plochy u porovnávané nemovitosti od oceňované nemovitosti. Tuto cenu samozřejmě není moţné zjistit a tak musí být předem odhadnuta. 2. Ţádný korekční činitel by neměl překročit hranici 50%. Čím vyšší odchylka se v odhadu objeví, tím niţší je následná přesnost korekce. 3. Porovnávané nemovitosti je nutné vybírat tak, aby nebyly všechny lepší nebo všechny horší neţ oceňovaná nemovitost. Nejlépe je, kdyţ oceňovaná nemovitost leţí v rozmezí porovnávaných hodnot, tzn. Není nejlepší, ani nejhorší. PŘÍJMOVÁ METODA Příjmová metoda je na rozdíl od porovnávací metody méně časově náročná. Odvozuje hodnotu nemovitosti na základě budoucích příjmů, které je moţné z ní získat po dobu její ţivotnosti. Aplikace této metody ve většině případů slouţí pouze k ověření správnosti výpočtu hodnoty nemovitosti porovnávací metodou. 11

13 Příjmovou metodu je vhodné aplikovat pouze na nemovitosti určené ke komerčnímu vyuţití. Nemovitosti, které nejsou komerční nebo je jejich hlavní účel jiný, neţ komerční, by se touto metodou oceňovaly velmi obtíţně. Prvním krokem výpočtu hodnoty podle této metody je analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití majetku. Za nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku je povaţováno takové vyuţití, které je technicky proveditelné, investičně moţné, v souladu se zákonem a jehoţ výsledkem je maximální hodnota majetku. Druhým krokem příjmové metody je analýza čistého provozního příjmu (NOI) 9. Čistý provozní příjem získáme odečtením rezervy na renovace a provozních nákladů od hrubého příjmu. Třetí fáze ocenění se zabývá výpočtem kapitalizační míry (R) 10. Kapitalizační míra vyjadřuje míru zhodnocení kapitálu, který byl do podniku investován. Zjednodušeně by se dalo říci, ţe tento výpočet určí, za jakou dobu se majiteli vrátí kapitál, který do podniku vloţil. Čtvrtým a zároveň posledním krokem určení trţní hodnoty příjmovou metodou je výpočet kapitalizace. Tento výpočet se provádí dosazením čistého provozního příjmu a kapitalizační míry do jednoho z mnoha vzorců. Výběr vhodného výpočtu závisí například na tom, zda je příjem z podnikání dočasný nebo trvalý, zda je okamţitý či odloţený, konstantní nebo jiný v kaţdém roce. NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda stanovuje tzv. věcnou hodnotu, která udává výši současných celkových nákladů na znovupořízení nebo nahrazení oceňované nemovitosti včetně nákladů na pořízení pozemku. Na začátku analýzy věcné hodnoty je zapotřebí popsat a změřit majetek. Poté odhadce zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a na závěr předpoklad budoucího vývoje stavby (její ţivotnost). Stanovená trţní hodnota oceněné nemovitosti je poté rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení, s přihlédnutím na funkční a ekonomické nedostatky. 9 Net Operating Income 10 Return of capital 12

14 II. POJIŠŤOVNICTVÍ II.1 ZÁKLADNÍ POJMY Pro účely oceňování nemovitostí je zapotřebí vysvětlit několik základních termínů. Velmi významným pomocníkem bude v tomto případě zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě a o změně souvisejících zákonů. POJIŠTĚNÍ Pojištění je systém, který se snaţí tlumit negativní důsledky nahodilosti. Vztahuje se pouze na náhodné, předem dohodnuté a určité události, které se mohou s určitou pravděpodobností přihodit. Tyto události nemůţe pojištění nijak ovlivnit, můţe pouze eliminovat jejich dopad. POJIŠŤOVNA Pojišťovna je finanční instituce, která poskytuje pojistné sluţby a přebírá rizika. Jedná se o subjekt, který je ze zákona oprávněn vykonávat pojišťovací činnost. POJISTNÁ UDÁLOST Pojistná událost je nahodilá skutečnost blíţe označená v pojistné smlouvě nebo ve zvláštním právním předpisu, na který se pojistná smlouva odvolává, se kterou je spojen vznik povinnosti pojistitele poskytnout pojistné plnění. 11 POJISTNÁ HODNOTA Pojistnou hodnotou je cena pojištěné věci, která rozhoduje o výši pojistné částky v době uzavření pojistné smlouvy. Je to nejvyšší moţná majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat (zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě). Existují tři způsoby, jak můţe být pojistná hodnota vyjádřena: - Cena nová Nová cena je částka, která pojištěnému nahradí pořizovací cenu nového předmětu stejného druhu, rozsahu a kvality nebo opravu, která uvede poškozený předmět do původního stavu. 11 Dle 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě 13

15 - Cena časová Časovou cenu lze získat tím způsobem, ţe je od nové ceny odečteno odpovídající opotřebení či jiné znehodnocení věci. Je moţné také přičíst zhodnocení věci získané případnou modernizací nebo opravou. - Cena sjednaná Jedná se o dohodnutou cenu, která se blíţe specifikuje v pojistné smlouvě. PŘEPOJIŠTĚNÍ O přepojištění se jedná tehdy, je-li částka dohodnutá v pojistné smlouvě vetší, neţ skutečná pojistná hodnota majetku, který je předmětem pojistné smlouvy. PODPOJIŠTĚNÍ Jedná se o situaci, kdy je částka dohodnutá v pojistné smlouvě niţší, neţ pojistná hodnota pojištěného majetku. POJISTNÉ PLNĚNÍ V případě pojistné události dochází k vyplacení peněţní částky pojistitelem. Můţe se jednat o výplatu pojistného plnění podle sjednané pojistné částky, nebo o úhradu vzniklé škody. POJISTNÁ ČÁSTKA Pojistná částka je veličina, která udává výši pojistného plnění, či jeho horní hranici. II.2 FORMY POJIŠTĚNÍ Formy pojištění určují závislost výše odškodnění (pojistného plnění) na výši škody. Tuto závislost udávají pojistné podmínky a pojistná smlouva. Pro jednotlivé druhy pojištění jsou tyto formy velmi důleţitým prvkem, neboť se podle nich stanovuje, v jaké výši bude vyplaceno pojistné plnění. Formy pojištění Pojištění obnosová (sumová) Pojištění škodová (zájmová) DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.praha: Ekopress, s.r.o

16 A. POJIŠTĚNÍ OBNOSOVÁ Obnosové pojištění je soukromé pojištění, jehoţ účelem je získání obnosu, tj. dohodnuté finanční částky v důsledku pojistné události ve výši, která je nezávislá na vzniku nebo rozsahu škody. 13 Tomuto pojištění se také občas říká pojištění na pojistnou částku. Pojistná částka je stanovena v pojistné smlouvě a udává maximální výši pojistného plnění. V případě, ţe dojde k pojistné události, je vyplácena celá pojistná částka nebo pouze určité procento z této sumy. Výše pojistného plnění není závislá na výši vzniklé škody, proto se skutečná výše potřeby nezjišťuje. Tato skutečná výše potřeby by se totiţ dala zjistit pouze velmi obtíţně, neboť se v případě této formy pojištění jedná o krytí abstraktních potřeb, u kterých lze ohodnotit a vyjádřit škodu jen stěţí. Rizika, u kterých není škoda přesně peněţně vyčíslitelná a kterých se hlavně toto pojištění týká, jsou například pojištění invalidity, pojištění pracovní neschopnosti, pojištění smrti, pojištění osob, pojištění na doţití. Pro velikost sjednané pojistné částky ani pro počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika neexistuje ze zákona ţádné omezení. Obecně ale platí pravidlo, ţe čím vyšší je pojistná částka, tím vyšší obnos peněţních prostředků musí pojistník vynaloţit na pojištění. B. ŠKODOVÁ POJIŠTĚNÍ Škodové pojištění je soukromé pojištění, jehoţ účelem je náhrada škody vzniklé v důsledku pojistné události. 14 Na rozdíl od obnosového pojištění, u škodového pojištění pojistné plnění závisí na výši nastalé škody. Dojde-li k pojistné události, výše odškodnění je menší nebo rovna výši škody, nikdy však nemůţe výše pojistného plnění převýšit výši škody. Škodové pojištění existuje pouze za účelem náhrady vzniklé škody. Pojistník se nemůţe na základě tohoto pojištění obohatit, protoţe, jak bylo jiţ zmíněno výše, pojistné plnění nemůţe být větší neţ škoda. Stejně jako u předchozí formy pojištění, ani u škodového pojištění není omezen počet pojištění sjednaných pro krytí jednoho rizika. I v případě sjednání více pojištění na jedno riziko ale výše odškodnění nepřesáhne výši vzniklé škody. Jednotlivé pojišťovny by si 13 Dle 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě 14 tamtéţ 15

17 celkové pojistné plnění rozdělily v určitém poměru, aby celková částka odškodnění nepřevýšila velikost škody. Přesáhne- li přeci jen pojistné plnění škodu, jedná se v tomto případě o pojistný podvod. Pro vzájemný vztah pojistného plnění a škody existuje relace nazývána intenzita pojistné ochrany ( i ), pro kterou platí: i = pojistné plnění / škoda kdy i = 100% => plné pojištění i < 100% => podpojištění (se vztahem i > 100% se neuvaţuje) Škodové pojištění se nejčastěji uplatňuje při pojištění majetku či odpovědnosti a lze ho rozdělit na tři základní formy pojištění. Škodové (zájmové) formy pojištění Ryzí zájmové pojištění Pojištění na první riziko Pojištění na plnou hodnotu Ryzí zájmové pojištění Tomuto pojištění se také někdy říká pojištění bez pojistné částky. Pojistná částka se v pojistné smlouvě totiţ neuvádí a škoda je u této formy pojištění kryta plně, tzn. ţe výše pojistného plnění je rovna výši škody. pojistné plnění = škoda Intenzita pojistné ochrany v případě ryzího zájmového pojištění je rovna jedné. Škoda je tedy pojištěním kryta v plné míře. i = 1 15 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.praha: Ekopress, s.r.o

18 Ryzí zájmové pojištění je vyuţíváno v případech, kdy je u pojišťovaného předmětu určitelná maximální moţná škoda (například pojištění dopravního prostředku, pojištění skel). V praxi se vyuţívá tato forma v kombinaci s nějakou další doplňkovou formou pojištění. 2. Pojištění na první riziko Tato forma škodového pojištění je také někdy označována jako ohraničené ryzí zájmové pojištění, a to z toho důvodu, ţe je zde stanovena pojistná částka, která plní úlohu horní hranice pojistného plnění. Nepřekročí- li škoda výši pojistné částky, je kryta v plné výši. Pokud je ale škoda vyšší neţ částka určená v pojistné smlouvě, pojistné plnění je pouze ve výši takto stanovené pojistné částky. pojistné plnění = škoda, pokud: škoda < pojistná částka pojistné plnění = pojistná částka, pokud: škoda pojistná částka 16 Intenzita pojistné ochrany u pojištění na první riziko je závislá na výši sjednané pojistné částky a řídí se pravidlem, ţe: i = 1, pokud škoda pojistná částka i < 1, pokud škoda > pojistná částka 17 Forma pojištění na první riziko je vyuţívána v případech, pro které jsou typické časté malé škody a velké škody jsou pouze ojedinělé. Pouţívá se tedy například pro pojištění domácností nebo při pojištění odpovědnostního typu. 3. Pojištění na plnou hodnotu Při tomto druhu pojištění pojistné plnění závisí na určené pojistné hodnotě. Hodnotu pojišťovaného majetku i s ohledem na změny způsobené ekonomickým vlivem během doby pojištění je nutné zjistit předem. Horní hranice a zároveň intenzita pojistné ochrany je zde určená pojistnou částkou. Při pojištění na plnou hodnotu můţe nastat podpojištění v případě, ţe pojistná částka < pojistná hodnota. 16 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.praha: Ekopress, s.r.o tamtéţ 17

19 V případě sjednání pojistné částky na niţší úroveň neţ je skutečná hodnota majetku jsou splátky pojistného sice menší, ale v případě pojistné události je pojistník krácen na pojistném plnění. pojistné plnění = škoda, pokud: pojistná částka pojistná hodnota pojistné plnění < škoda, pokud: pojistná částka < pojistná hodnota 18 Intenzitu pojistné ochrany lze vyjádřit vztahem: i = pojistná částka / pojistná hodnota Intenzita pojistné ochrany v případě pojištění na plnou hodnotu můţe být rovna maximálně jedné. Platí tedy, ţe: i = 1, kdyţ pojistná částka pojistná hodnota (plné pojištění) i < 1, kdyţ pojistná částka < pojistná hodnota (podpojištění) Princip pojištění na plnou hodnotu převaţuje mezi ostatními formami pojištění při pojištění majetku. DOPLŇKOVÉ FORMY POJIŠTĚNÍ V praxi se většinou základní formy pojištění kombinují s některým doplňkovým pojištěním. Hlavními důvody, proč pojišťovny přistupují k těmto doplňkovým formám pojištění, jsou motivace pojištěných ke zmenšování počtu a rozsahu škod a vyloučení drobných škod z pojistného plnění. Doplňkové formy pojištění jsou výhodné jak pro pojistitele, tak pro pojištěného. Uplatnění těchto forem pojištění sniţuje velikost pojistného plnění a v případě vyšší hodnoty spoluúčasti nebo franšízy sniţuje pojistníkovi výši pojistného. Mezi tyto doplňkové formy pojištění se řadí procentní spoluúčast, excedentní franšíza a integrální franšíza. - Procentní spoluúčast Jak jiţ můţe být patrné z názvu tohoto pojištění, pojištění se při pojistném plnění podílí na úhradě škody určitým stanoveným procentem. Od pojistného plnění je poté odečtena 18 DUCHÁČKOVÁ, E. Principy pojištění a pojišťovnictví.praha: Ekopress, s.r.o

20 částka odpovídající procentu spoluúčasti. Tohoto typu pojištění se nejčastěji vyuţívá při havarijním či zemědělským pojištění. - Excedentní franšíza Excedentní franšíza je peněţní částka, kterou se pojištěný podílí na pojistném plnění. Většinou se jedná o určitou předem dohodnutou částku či procento. Tato forma doplňkového pojištění je nejvíce uplatňována při dopravním pojištění. - Integrální franšíza Integrální franšíza je peněţní částka, do které není pojistné plnění poskytováno. Přesáhne-li výše škody tuto částku, pojistné plnění je vypláceno podle základní formy pojištění. Důvod, proč se této metody vyuţívá, je ten, ţe se pojišťovny snaţí vyloučit z pojistného plnění drobné škody. Integrální franšíza je pouţívána převáţně v rámci pojištění podnikatelských rizik. II.3 POJISTNÁ RIZIKA Pojem riziko lze charakterizovat jako moţnost vzniku nějaké nahodilé události, která s určitou pravděpodobností odchýlí výsledek od cíle. Rozdíl mezi skutečným a předpokládaným výsledkem můţe být jak kladný, tak záporný. Pojistné riziko můţe být definováno jako takové riziko, které se podle pojistně technických podmínek můţe stát předmětem pojistné smlouvy. Pojistné riziko je míra pravděpodobnosti vzniku pojistné události vyvolané pojistným nebezpečím. 19 Zjednodušeně lze tento pojem vysvětlit jako nějaký předmět nebo situaci, která můţe zapříčinit škodu (např. povodně, havárie, poţár). Vzhledem k pojistným rizikům lze pojištění rozdělit na základní pojištění a dodatkové pojištění. Základní pojištění Při základním pojištění vzniká nárok na pojistné plnění pouze tehdy, byla-li na pojištěném majetku způsobena škoda poţárem, úderem blesku či výbuchem. Dodatkové pojištění U tohoto druhu pojištění má pojištěný právo na výplatu odškodnění i tehdy, byl-li pojištěný majetek poškozen nebo zničen záplavou, krupobitím, povodní, vichřicí, sesuvem 19 Dle 2 zákona č. 363/1999 Sb., o pojišťovnictví 19

21 půdy nebo lavin, zřícením skal nebo zemin, tíhou sněhu nebo námrazy, pádem letadla, stromů, stoţárů. V oboru oceňování majetku se odhadce můţe setkat také s poţadavkem na odhad pojistného rizika. V tomto případě se doporučuje rozdělit analýzu na dvě části, tj. interní a externí rizika. Interní rizika Jak napovídá název, jedná se o taková rizika, která se nacházejí uvnitř posuzovaného objektu. Mezi nejběţnější interní rizika patří: Nefunkční bleskosvod rozpadlé zemnící tyče, porušené svodné vedení. Vadný plynovod poruchové nebo doţilé plynové spotřebiče, špatné potrubí. Střešní konstrukce masivní zatékání a šíření dřevokazných hub, oslabení nosnosti. Vadná elektroinstalace doţilý stav vodičů a dalších zařízení, amatérské zásahy. Trhliny v nosném zdivu špatné základy, porušené věnce, přetíţení nástavbou. Externí rizika Externí rizika sice působí z prostoru mimo pojištěný objekt, ale i přesto mohou způsobit škodu. Mezi nejrozšířenější externí rizika patří: Záplavové území vzhledem k častému výskytu povodní na našem území v minulých letech přijaly pojišťovny různá opatření, mezi která patří také vyloučení majetku v záplavovém území z pojištění. Mapy těchto území je moţné získat na příslušných úřadech či v organizacích spravujících povodí jednotlivých toků. Letový koridor dopravních letadel větší pravděpodobnost pádu letadla. Poškození sněhem toto riziko je moţné zmenšit vhodným výběrem například střešní konstrukce, která odolá většímu náporu a zatíţení sněhem. V horských oblastech by tato opatření měla být samozřejmostí. Sesuvné svahy a skály, padající kameny nebezpečí vyplývá nejen z padajících kamenů, které mohou poškodit stavební konstrukci či jiný majetek, ale také z porušení stavby na sesuvném svahu ORT, P. Oceňování nemovitostí na trţních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s

22 III. METODY OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V POJIŠŤOVNICTVÍ III.1 STANOVENÍ NOVÉ CENY III.1.1 Stanovení nové ceny pro budovy a haly V charakteristice této metody oceňování nemovitostí se vychází z následujícího základního vzorce uvedeného v oceňovací vyhlášce v 3 Budova a hala: ZCU = ZC. K 1. K 2. K 3. K 4. K 5. K i. K p, kde ZCU je základní cena upravená (Kč/m 3 ), ZC základní cena podle účelu pouţití stavby (Kč/m 3 ), K 1 koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, K 2 koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy, K 3 koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky, K 4 koeficient vybavení stavby, K 5 koeficient polohový, K i koeficient změny cen staveb, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 100), K p koeficient prodejnosti. Nová cena stavby CN se poté určí ze vztahu: kde OP je obestavěný prostor. 21 CN = ZCU. OP, Takto určená cena nová se ale můţe lišit od nové ceny stavby jako pojistné hodnoty. Pro výpočet této ceny CNP je nutné provést několik korekcí. Jako první musí být vyloučen koeficient K p, který vyjadřuje prodejnost stavby. Jelikoţ nová cena pro pojištění nemovitosti nemá trţní charakter, není tento koeficient důleţitý. 21 Dle vyhlášky č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 21

23 Další úpravy se budou týkat koeficientu K i, který udává změnu cen staveb. Namísto něj bude pouţívám koeficient K ip, který je aktuálnější a napomáhá tak minimalizaci rizika podpojištění nemovitosti. Zbývající koeficienty zůstanou nedotčeny a výpočet ceny CNP se tedy provede podle vzorce: CNP = ZC. K 1. K 2. K 3. K 4. K 5. K ip. OP, kde hodnoty ZC, K 1, K 2, K 3, K 4, K 5 jsou stejné jako ve výpočtu ZCU, K ip aktuální cenový index ČSÚ. Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce K 1 je k nalezení v oceňovací vyhlášce č. 364/2010 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti prŧměrné zastavěné plochy K 2 nelze vyčíst v ţádných tabulkách. Pro jeho výpočet se pouţívá vzorec: K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP, kde PZP průměrná zastavěná plocha podlaţí oceňované nemovitosti. Průměrná zastavěná plocha podlaţí se vypočítá tak, ţe se sečte zastavěná plocha všech podlaţí objektu a vydělí se celkovým počtem podlaţí. PZP = (zp 1 + zp 2 + zp zp n ) / n, kde zp i zastavěná plocha daného podlaţí n celkový počet podlaţí. Koeficient přepočtu základní ceny podle prŧměrné výšky K 3 musí být také vypočítán, a to podle vzorce: K 3 = 2,10 / PVP + 0,30, kde PVP průměrná výška podlaţí. Průměrnou výšku podlaţí oceňovaného objektu lze získat výpočtem podle vzorce: PVP = zp 1. v 1 + zp 2. v 2 + zp 3. v zp n. v n / zp 1 + zp 2 + zp zp n, 22

24 kde zp i zastavěná plocha podlaţí v i výška nad největší zastavěnou plochou v podlaţí. Koeficient vybavení stavby K 4 má pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti významnou úlohu. Tento koeficient bere v potaz nadstandardní nebo podstandardní provedení konstrukce, popřípadě konstrukce chybějící. Pro výpočet koeficientu K 4 jsou důleţité cenové podíly konstrukcí a vybavení k celé stavbě (a i ). a i =Cena prvku na stavbě / Celkový součet cen prvků na stavbě Pokud jsou pouţity podíly podle standardního provedení, jak je uvedeno v přílohách oceňovací vyhlášky, platí, ţe Ʃa i = 1. Kdyţ a i označuje upravené cenové podíly pro nadstandardní a podstandardní prvky, dále pro prvky neuvedené v přílohách standardního provedení a konstrukce chybějící, platí pro koeficient K 4 : kde i = (1, 2, 3,... 26) pro budovy i = (1, 2, 3,... 25) pro haly. n K 4 = Ʃ a i, i = 1 a i a i. 0,46 pro konstrukci standardní pro konstrukci podstandardní a i = a i. 154 pro konstrukci nadstandardní cpk pro konstrukci neuvedenou nebo výrazně jinou neţ standard 0 pro chybějící konstrukci Hodnota cpk udává cenový podíl konstrukce a vybavení k celé stavbě pro stavby, které jsou vybaveny konstrukcí neuvedenou v příloze. Tento podíl je nutné určit zejména v případě dodatečného technického zhodnocení stavby a vypočítá se podle vztahu: cpk = ck. 1/ OP. ZC. K 1. K 2. K 3. K 4. K 5. K ip, kde ck cena neuvedené konstrukce (hodnota faktur za provedené práce) NĚMEČEK, A., JANATA, J. Oceňování majetku v pojišťovnictví. Praha: C. H. Beck,

25 V případě ceny neuvedené konstrukce, neboli hodnoty faktur za provedené práce je nutné odečíst bourací práce a vícenáklady za ztíţené podmínky, aby nemohlo dojít k přepojištění majetku. Koeficient polohový K 5 lze vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka 1 Polohový koeficient K5 Název, resp. skupiny měst a obcí Koeficient K 5 Praha, Brno, Ostrava 1,20 aţ 1,25 Ostatní statutární města a katastrální území lázeňských míst typu A 1,10 aţ 1,15 Města, která byla k 31. prosinci 2002 sídly okresních úřadů a 1,05 katastrální území lázeňských míst typu B Ostatní města 1,00 Ostatní obce 0,85 Zdroj: Příloha č. 14 oceňovací vyhlášky III.1.2 Stanovení nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy Výpočet nové ceny pro rodinné domy a rekreační chalupy se provede podle vzorce, který je v mnohém velmi podobný vzorci pro výpočet nové ceny pro budovy a haly. Tento vzorec podle oceňovací vyhlášky vypadá následovně: ZCU = ZC. K 4. K 5. K i. K p CN = ZCU. OP, kde ZC základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků, K 4 koeficient vybavenosti stavby, K 5 koeficient polohy, K i koeficient změny cen staveb, K p koeficient prodejnosti. Pro uţití tohoto vzorce v praxi je nutné provést stejné úpravy jako u vzorce pro budovy a haly. Koeficient prodejnosti K p je z výpočtu vyřazen a koeficient změny cen staveb K i je nahrazen koeficientem K ip, aktuálním cenovým indexem ČSÚ. 24

26 Základní cenu za metr krychlový obestavěného prostoru rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků je moţné vyčíst z tabulky uvedené v příloze č. 6 oceňovací vyhlášky. Tato základní cena musí být vynásobena několika koeficienty. Prvním koeficientem je koeficient vyjadřující náklady na účelové vyuţití podkroví: Tabulka 2 Koeficient účelového vyuţití podkroví Stavba S jedním nadzemním Se dvěma nadzemními podlaţím podlaţími a) Podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí 1,05 1,04 b) Podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí 1,09 1,075 c) Podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaţí 1,12 1,100 Zdroj: Příloha č. 6 oceňovací vyhlášky U řadových rodinných domů se základní ceny násobí koeficienty: - 0,90 u vnitřních řadových RD, - 0,95 u koncových řadových RD. III.2 STANOVENÍ ČASOVÉ CENY Časová cena je cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí. Stanoví se z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem. 23 K určení časové ceny stavby se v praxi pouţívá oceňovací vyhláška. Časovou cenu je moţné určit pomocí lineární nebo analytické metody. Pro obě tyto metody je velmi důleţitým faktorem opotřebování stavby. Lineární metoda výpočtu opotřebování stavby Při aplikaci lineární metody se vychází z faktu, ţe opotřebování stavby je rovnoměrně rozděleno na celou dobu předpokládané ţivotnosti stavby. 23 Dle 3 zákona č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě 25

27 Podle přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky je ţivotnost při běţné údrţbě uvedena takto: U budov, hal rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, monolitickými nebo ţelezobetonovými a ocelovými svislými nosnými konstrukcemi 100 let, u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně U rekreačních a zahrádkářských chat - Zděných 80 let - Dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných 60 let - Ostatních 50 let U inţenýrských a speciálních pozemních staveb 50 aţ 100 let podle druhu konstrukce U vedlejších staveb a garáţí - Zděných 80 let - Dřevěných oboustranně pláštěných a montovaných 60 let - Ostatních 50 let Při pouţití lineární metody pro výpočet opotřebování staveb nesmí opotřebování překročit 85%. Lineární metoda určení opotřebování stavby je při výpočtu časové ceny pro stanovení pojistné hodnoty pouţívána nejčastěji. Tato metoda ovšem není vhodná v případech oceňování staveb po rozsáhlých rekonstrukcích, kulturních památek a provádění nástaveb, přístaveb a vestaveb, zejména překračuje- li stáří budovy 85 let. Analytická metoda výpočtu opotřebování stavby Analytická metoda výpočtu opotřebování staveb je zaloţena na rozdělení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle jejich cenových podílů. Opotřebování je vypočteno pro kaţdou část stavby zvlášť a výsledné opotřebování je pak váţeným průměrem pro celou stavbu. Analytická metoda výpočtu opotřebení se pouţije vţdy v případech, kdy je: a) stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běţnou údrţbu, b) stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, c) výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstiţný nebo opotřebení je objektivně větší neţ 85 %, d) oceňována kulturní památka, e) provedena nástavba, přístavba, vestavba Dle přílohy č. 15 k oceňovací vyhlášce 26

28 III.3 INDEXOVÁ METODA Indexová metoda stanovení pojistné hodnoty vychází z cenových indexů uvedených v tabulkách ČSÚ. Pro novou cenu stavby platí jednoduchý vztah: CNP = PC. K i, kde PC pořizovací cena stavby, K i cenový index stavebních děl. Tato metoda je vhodná pro stavby, které byly předány do uţívání po roce 1994, jelikoţ od tohoto roku uveřejňuje ČSÚ cenové indexy. Základním údajem pro výpočet ceny je pořizovací cena stavby, která se nejlépe odhadne pomocí nákladové metody pro oceňování nemovitostí. III.4 OCEŇOVÁNÍ STAVEB Z POHLEDU POJIŠŤOVEN Při stanovování pojistné hodnoty nemovitosti většina velkých komerčních pojišťoven na českém trhu preferuje reprodukční hodnotu, kterou vypočítá nákladovým způsobem. Cílem kaţdé pojišťovny je zjistit, za kolik by bylo moţné stavbu znovu postavit. Takovéto posudky pojišťovna zpracovává aţ tehdy, kdyţ dojde k realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového pojištění. Pojistné plnění se nemusí vţdy rovnat nákladové kalkulaci škody. Záleţí na typu škodného pojištění zda se jedná o pojištění na první riziko, na plnou hodnotu nebo o pojištění ryzí zájmové, dále také na výši sjednané pojistné částky a dalších faktorech. Většina pojišťoven v České republice je sdruţena do České asociace pojišťoven. Rozhodla jsem se podrobněji rozepsat produkty tří největších pojišťoven podle předepsaného pojistného na českém pojistném trhu. Jsou to Česká pojišťovna, a.s., Kooperativa pojišťovna, a.s. a Allianz pojišťovna, a.s. - Česká pojišťovna, a.s. Česká pojišťovna je univerzální pojišťovnou s dlouholetou a bohatou tradicí v ţivotním i neţivotním pojištění. Od r je největší pojišťovnou na českém pojistném trhu. Česká pojišťovna nabízí svým klientům několik pojistných produktů pro pojištění majetku. Pojištění domu chrání před škodami vzniklými působením ţivlů, ale i odcizením věcí nebo jejich úmyslným poškozením. Při úplném zničení stavby hradí pojišťovna náklady na postavení stavby nové. Náhrada škody se dostává v tzv. nových cenách. V případě úplného 27

29 zničení stavby pojištění uhradí náklady na postavení nové stavby. Horní hranici plnění představuje stanovená pojistná částka, kterou si určíme na základě hodnoty pojištěného majetku. Kromě výjimečných případů se prohlídka pojišťovaných objektů nekoná. Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek České pojišťovny, a.s.: 1) Pojistník stanoví v pojistné smlouvě horní hranici plnění na vlastní odpovědnost. 2) Pojistné plnění je omezeno horní hranicí. Horní hranice se určí pojistnou částkou nebo limitem pojistného plnění. Pojišťovna poskytne pojistné plnění maximálně do výše: určené pojistné částky ke kaţdé pojištěné věci uvedené v pojistné smlouvě nebo určeného limitu pojistného plnění. Rozhodující je niţší částka. 3) Výše pojistné částky má pro kaţdou pojištěnou věc nebo soubor věcí v pojistné době odpovídat pojistné hodnotě pojištěné věci nebo souboru věcí, nejedná-li se o limit plnění. 4) Pojistná hodnota je nejvyšší moţná majetková újma, která můţe v důsledku pojistné události nastat. Pojistnou hodnotu lze vyjádřit způsobem dále stanoveným: a) novou cenou, tj. cenou, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. Je-li pojištěnou věcí stavba, je nová hodnota vyjádřena novou cenou, tj. cenou nové stavby, kterou je třeba obvykle vynaloţit k vybudování novostavby téhoţ druhu, rozsahu a kvality v daném místě, včetně nákladů na zpracování projektové dokumentace; b) časovou cenou, tj. cenou, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí; stanoví se z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo k zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem; c) způsobem, který podle pojistného nebezpečí a druhu pojištěné věci stanoví doplňkové pojistné podmínky nebo způsobem ujednaným v pojistné smlouvě. 5) V pojistné smlouvě mohou být sjednány limity pojistného plnění pro jednotlivé pojištěné věci, soubory věcí, náklady a pro jednotlivá pojistná nebezpečí. 6) V pojistné smlouvě lze sjednat limit plnění jako pojištění prvního rizika. Sjednání prvního rizika musí být v pojistné smlouvě výslovně uvedeno. 28

30 7) Pojištěním prvního rizika se rozumí případ, kdy je stanovený limit plnění zároveň horní hranicí úhrnu pojistných plnění pojišťovny, sníţených o částky dohodnutých spoluúčastí, ze všech pojistných událostí nastalých v období dvanácti po sobě jdoucích měsíců od počátku pojištění nebo jeho výročního dne nebo v době určité, na kterou bylo pojištění sjednáno. Pokud bylo ujednáno pojištění prvního rizika, pojišťovna pro toto pojištění prvního rizika neuplatňuje podpojištění. Pojistnou částku i pojistné, které bude následně po sjednání pojištění pojistník platit se dá zjistit pomocí on-line pojištění. Je potřeba vyplnit jen několik základnách údajů o pojišťované nemovitosti. - Kooperativa pojišťovna, a.s. Kooperativa pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group je druhou největší pojišťovnou na tuzemském trhu. Byla zaloţena v roce 1991 jako první komerční pojišťovna na území bývalého Československa. Pojištění nemovitosti u této pojišťovny poskytuje pojistnou ochranu před ţivelními pojistnými událostmi (včetně povodně, záplavy, vodovodních škod), nárazem dopravního prostředku, odcizením, vandalismem, aerodynamickým třeskem. Ve nabídce pojišťovny můţeme najít dvě varianty pojištění a to PRIMA a KOMFORT: PRIMA zahrnuje ţivelní pojistná nebezpečí (včetně vodovodních) a pojištění elektromotorů ( např. čerpadel, ventilátorů a elektromotorů slouţících k pohonu otevíracích systémů) na zkrat nebo přepětí. KOMFORT zahrnuje ţivelní pojistná nebezpečí (včetně vodovodních), pojištění elektromotorů (např. čerpadel, ventilátorů a elektromotorů slouţících k pohonu Otevíracích systémů) na zkrat nebo přepětí, odcizení (krádeţ, loupeţ), úmyslné poškození nebo úmyslné zničení věcí (vandalismus), poškození nebo zničení věci aerodynamickým třeskem při přeletu letadel. 25 Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek Kooperativa pojišťovny, a.s.: 1) Pojistná hodnota je hodnota věci rozhodná pro stanovení pojistné částky. 2) Pojistná hodnota věci můţe být vyjádřena jako:

31 a) nová cena, tj. cena, za kterou lze stejnou nebo srovnatelnou věc, slouţící ke stejnému účelu, znovu pořídit v daném čase a na daném místě jako věc novou (pojištění na novou cenu) b) časová cena, tj. cena, která se stanoví z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení nebo ke zhodnocení věci, k němuţ došlo opravou, modernizací nebo jiným způsobem (pojištění na časovou cenu) c) obvyklá cena, tj. cena která by byla dosaţena při prodeji stejné, popř. obdobné věci v obvyklém obchodním styku v daném čase a daném místě (pojištění na obvyklou cenu) 3) Pojistnou částku stanoví pojistník tak, aby odpovídala pojistné hodnotě pojištěné věci v době uzavření pojistné smlouvy. Pojišťovna Kooperativa poskytuje produkty v on-line podobě. Po zadání základních kritérií je schopna stanovit minimální pojistnou částku na m 2 a následně spočítat hodnotu domu. - Allianz pojišťovna, a.s. Allianz pojišťovna je stoprocentní dceřinou společností předního světového pojišťovacího koncernu Allianz SE. Na český trh vstoupila v roce 1993 a během svého působení v České republice se vypracovala mezi tři největší české pojišťovny. Allianz má v nabídce několik pojistných produktů pro pojištění majetku. Pojištění nemovitosti je ve třech variantách Normal, Optimal a Exklusiv. Varianta NORMAL se vztahuje na škody způsobené poţárem, výbuchem, úderem blesku nebo zřícením letadla, vichřicí nebo krupobitím, vodou z vodovodního zařízení, krádeţí vloupáním, loupeţí. Varianta OPTIMAL zahrnuje zároveň škody zmíněné ve variantě Normal a dále zahrnuje škody způsobené povodní nebo záplavou, náhlým sesuvem hornin a zemin nebo zřícením lavin, tíhou sněhu, pádem stromů, stoţárů a jiných předmětů, nárazem vozidla, mrazem na topném systému a vodovodním zařízení, zemětřesením, rozbitím skla. Varianta EXCLUSIVE zahrnuje zároveň škody zmíněné ve variantě Optimal a dále se vztahuje na škody způsobené rázovou vlnou způsobenou nadzvukovými letouny, kouřem, vystoupnutím vody z odpadního potrubí, přepětím, vandalizmem, ztrátou vody,zkratem v elektromotorech

32 Výňatek ze všeobecných pojistných podmínek Allianz pojišťovny, a.s.: 1) Pojistná částka vyjadřuje pojistnou hodnotu pojištěného majetku. Pojistnou částku stanoví na vlastní odpovědnost pojistník. Pokud není pojistník současně pojištěným, stanoví pojistník pojistnou částku po dohodě s pojištěným. 2) Pojistník je povinen pojistnou částku stanovit tak, aby odpovídala pojistné hodnotě pojištěného majetku v době sjednání pojištění. Dále je pojistník povinen dbát, aby pojistná částka odpovídala pojistné hodnotě pojištěného majetku i během trvání pojištění. Na ţádost pojistníka můţe být výše pojistné částky v průběhu pojistného období změněna. Zpětná platnost změny je vyloučena. 3) Pojištění se sjednává na novou cenu nebo na časovou cenu pojištěné věci. 4) Novou cenou se rozumí cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase věc stejnou nebo srovnatelnou znovu pořídit jako věc stejnou nebo novou, stejného druhu a účelu. 5) Časovou cenou se rozumí cena, kterou měla věc bezprostředně před pojistnou událostí; stanoví se z nové ceny věci, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení anebo ke zhodnocení věci, k němuţ došlo její opravou, modernizací nebo jiným způsobem. 6) Pojistná hodnota spoluvlastnického podílu k věci se určí podílem z pojistné hodnoty věci odpovídajícím velikosti spoluvlastnického podílu. 7) Převyšuje-li pojistná částka pojistnou hodnotu pojištěného majetku (přepojištění), můţe pojistník nebo pojistitel na vrhnout, aby byla pojistná částka sníţena při současném poměrném sníţení pojistného pro další pojistné období, následující po této změně. Pokud návrh na sníţení pojistné částky nebude pojistitelem přijat ve lhůtě 1 měsíce ode dne jeho obdrţení, zaniká pojištění uplynutím posledního dne této lhůty. 8) Nelze-li určit pojistnou hodnotu, nebo dohodnou-li se na tom pojistník a pojistitel, stanoví se na návrh pojistníka horní hranice pojistného plnění z jedné pojistné události limitem pojistného plnění. Ustanovení čl. 22 odst. 7 se v tomto případě neuplatní. 9) Je-li v pojistné smlouvě dohodnuto, ţe se pojištění vztahuje pouze na část hodnoty pojištěného majetku (zlomkové pojištění), stanoví se na návrh pojistníka v pojistné smlouvě limity pojistného plnění pro jednotlivé pojištěné věci nebo jiné majetkové hodnoty a pojistná nebezpečí. 31

33 Pojistné produkty pojišťovny Allianz jsou dostupné také v on-line formě. Skutečnost, ţe lze v dnešní době sjednat pojištění prostřednictvím internetu je velkou výhodou. Pojišťovny se snaţí svým klientům pomáhat formuláři dostupnými na svých internetových stránkách. Do těchto formulářů klient vyplní základní parametry nemovitosti, kterou chce pojistit a za několik málo minut můţe zjistit hodnotu nemovitosti a výši pojistného. Nejdůleţitějšími parametry pro stanovení této hodnoty jsou například typ nemovitosti, stáří nemovitosti, zastavěná plocha podlaţí, počet podlaţí. Bohuţel pojišťovny málokdy přihlíţejí k lokalitě nemovitosti, čímţ můţe snadno dojít k podpojištění nemovitosti. Řešením je poté vynásobit hodnotu určenou pojišťovnou polohovým koeficientem dostupným v oceňovací vyhlášce. Hodnoty nemovitosti stanovené pojišťovnami jsou pouze doporučené, případně minimální doporučené hodnoty. Záleţí čistě na pojistníkovi, zda-li povaţuje tuto hodnotu za dostačující, či se domnívá, ţe jeho majetek má hodnotu vyšší. V takovém případě není problém uvést vyšší hodnotu pojišťované nemovitosti. Pojistník by ale měl počítat s tím, ţe čím vyšší pojistná hodnota nemovitosti, tím vyšší pojistné. 32

34 ZÁVĚR Ve své bakalářské práci autorka řešila stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Tato problematika oceňování majetku pro účely pojištění je v pojistné praxi řešena ve všeobecných pojistných podmínkách kaţdé pojišťovny. Kaţdá pojišťovna stanovuje pojistnou hodnotu nemovitosti podle svých vlastních postupů a metod. U některých pojišťoven je ale běţné, ţe stanovení této hodnoty přenechávají plně v rukách klienta pojistníka. Cílem práce bylo analyzovat různé způsoby určení pojistné hodnoty nemovitosti, ať uţ více, či méně pouţívané v praxi. V první kapitole této bakalářské práce se autorka zaměřila na základní pojmy váţící se k problematice oceňování nemovitostí. Účelem kapitoly bylo správně definovat pojmy, které se dále vyskytují v celé práci. Dále zde byly popsány způsoby oceňování nemovitostí na trţních principech. Byly to porovnávací metoda, příjmová metoda a nákladová metoda. Druhá kapitola byla věnována taktéţ základním pojmům, tentokráte ale z oboru pojišťovnictví. Dále se tato část bakalářské práce zabývala různými formami pojištění a pojistnými rizika, na která je moţné sjednat pojištění. V poslední kapitole práce se autorka zaměřila na metody stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Byly zde popsány tři základní metody, a to jsou stanovení nové ceny, stanovení časové ceny a indexová metoda. Dále jsou zde ve stručnosti popsány základní produkty tří největších pojišťoven na českém trhu. Většina pojišťoven odhadce na pojišťovanou nemovitost neposílá. Pojistnou hodnotu určuje převáţně zaměstnanec pojišťovny podle vnitřních pravidel toho daného pojišťovacího ústavu. V dnešní moderní době narůstá počet případů, kdy si lidé sjednávají pojištění přes internet, kde si hodnotu majetku určí pomocí formuláře sami. Nejčastěji se vyskytující metodou stanovení pojistné hodnoty bývá ocenění na cenu novou, coţ je cena, za kterou lze v daném místě a v daném čase pořídit věc novou nebo srovnatelnou, stejného druhu a účelu. Druhým nejrozšířenějším způsobem je ocenění na cenu časovou, která se stanoví z ceny nové, přičemţ se přihlíţí ke stupni opotřebení nebo jiného znehodnocení, či zhodnocení věci. Podmínkou vţdy je, ţe pojistná částka musí odpovídat pojistné hodnotě pojištěného majetku v době sjednání pojištění. Rozhodujícím kritériem pro pojistníka bývá však nejčastěji výše pojistného, coţ není dobře. 33