ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo ZP-7241

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CEN OBVYKLÉ íslo ZP-7241 NEMOVITÁ V C: Pozemky, Pozemek Prost ední Bludovice Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Karviná, obec Horní Bludovice, k.ú. Prost ední Bludovice Adresa nemovité v ci Horní Bludovice, OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ú EL OCEN NÍ: EXEKUTORSKÝ Ú AD KLATOVY, JUDr. Dalimil MIKA, LL. M., soudní exekutor Za Beránkem 836, Klatovy Znalecká spole nost s.r.o. Palackého 715/15 715/15, Praha 1 - Nové M sto I : telefon: DI : CZ fax: Exeku ní ízení. j. 120 EX 5911/14 (ocen ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA K Datum místního šet ení: Stav ke dni : Po et stran: 10 stran Po et p íloh: 7 Po et vyhotovení: 1 V Praze, dne

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocen ní cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 (jedna t etina) na pozemku parc.. 109/1 (lesní pozemek) v kat. území Prost ední Bludovice, obec Horní Bludovice, okres Karviná, zapsáno na LV 141. Ocen ní je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon (zákon o oce ování majetku), ve zn ní pozd jších p edpis. Výklad pojm a popis metod ocen ní: 1) Majetek a služba se oce ují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zp sob oce ování. Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trh, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným zp sobem oce ování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základ je a) nákladový zp sob, který vychází z náklad, které by bylo nutno vynaložit na po ízení p edm tu ocen ní v míst ocen ní a podle jeho stavu ke dni ocen ní, b) výnosový zp sob, který vychází z výnosu z p edm tu ocen ní skute n dosahovaného nebo z výnosu, který lze z p edm tu ocen ní za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zp sob, který vychází z porovnání p edm tu ocen ní se stejným nebo obdobným p edm tem a cenou sjednanou p i jeho prodeji; je jím též ocen ní v ci odvozením z ceny jiné funk n související v ci, d) oce ování podle jmenovité hodnoty, které vychází z ástky, na kterou p edm t ocen ní zní nebo která je jinak z ejmá, e) oce ování podle ú etní hodnoty, které vychází ze zp sob oce ování stanovených na základ p edpis o ú etnictví, f) oce ování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny p edm tu ocen ní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oce ování sjednanou cenou, kterou je cena p edm tu ocen ní sjednaná p i jeho prodeji, pop ípad cena odvozená ze sjednaných cen. 3) Nižší obchodovatelnost spoluvlastnických podíl

3 V p ípad oce ování spoluvlastnického podílu na nemovité v ci musí být p i stanovení ceny obvyklé zohledn na jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých v cí jakožto celku. De facto je však v první ad nutné konstatovat, že v podstat neexistuje v tuzemských podmínkách trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitých v cech, což velmi zt žuje nejen jejich prodej, ale i již samotné ocen ní. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzork podobných nemovitých v cí nabízených k prodeji (nebo již zrealizovaných prodej ), obecn tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitých v cí, avšak nemovitých v cí nabízených i již prodaných jako celek. A koliv stav, kdy se nemovité v ci nachází ve spoluvlastnictví více osob, není nijak neobvyklý, tak vesm s se jednotlivé spoluvlastnické podíly na nemovitých v cech, až na vzácné výjimky, ve ejn neobchodují, nebo na realitním trhu je tak ka mizivá poptávka po takovýchto ástech nemovitých v cí. Tato faktická neexistence trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých v cech je p ímým d sledkem nízké obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl na nemovitých v cech. Skute nost, že v podstat nejsou k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podíl na nemovitých v cech, nýbrž pouze srovnatelné obchodované nemovité v ci jakožto celky, musí být jako taková rovn ž zohledn na p i ocen ní spoluvlastnického podílu na nemovité v ci, kdy se tak d je prost ednictvím užití koeficientu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl. Vedle výše zmín ného problematického aspektu p i obchodování se spoluvlastnickým podílem na nemovitých v cech spo ívajícím v n kdy až absentujícím trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých v cech je rovn ž nutné zmínit, že situace, kdy p edm tem obchodní transakce není celá nemovití v c, nýbrž pouze spoluvlastnický podíl, p edstavuje pro p ípadného zájemce o koupi nemovité v ci zna ný zdroj potencionálních potíží, a to z toho d vodu, že se po nabytí daného spoluvlastnického podílu nestane výlu ným vlastníkem nemovité v ci, tedy nebude oprávn n rozhodovat o osudu doty né nemovité v ci zcela libovoln dle vlastního úsudku ani s ní takto nakládat, nýbrž bude do budoucna nucen vždy n jakým zp sobem kooperovat s ostatními spoluvlastníky. Tyto nep íjemnosti, které jsou spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu na nemovité v ci, se následn odrážejí v zájmu potencionálních kupujících p i nabídce spoluvlastnických podíl k prodeji, který je obecn nižší v porovnání se situací, kdy je nabízena celá nemovitá v c, v d sledku ehož je rovn ž i dosahovaná prodejní cena spoluvlastnického podílu nižší, než by napovídala velikost konkrétního spoluvlastnického podílu tedy nap íklad u spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 je jeho prodejní cena nižší než polovina celé nemovité v ci, u velikosti 1/3 je jeho prodejní cena nižší než t etina celé nemovité v ci atp. Nejinak je tomu i v p ípad prodeje spoluvlastnického podílu v exeku ním ízení formou ve ejné dražby, naopak skute nost je taková, že v tomto p ípad jsou výše zmín né problematické charakteristiky spoluvlastnického podílu kupujícími vnímány dokonce ješt intenzivn ji, nebo se s ostatními spoluvlastníky zpravidla neznají a riziko p ípadných budoucích neshod mezi nimi je tím pádem ješt akcentováno. Tato snížená obchodovatelnost musí být p i oce ování samotného spoluvlastnického podílu na nemovité v ci samoz ejm zohledn na a tato komplikace musí být promítnuta do zjišt né obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatn vyplývá i z dikce ustanovení 2 odst. 1 zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku: Obvyklou cenou se pro ú ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby

4 S ohledem k výše nastín né obecn obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovité v ci nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjád ení hodnoty podílu z celku. Nelze tudíž výslednou cenu stanovit pouze jako sou in velikosti spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné nejen zjišt nou obvyklou cenu celku p ed korekcí ceny vynásobit spoluvlastnickým podílem, nýbrž ješt cenu dále ponížit, a to koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podíl. P ehled podklad Usnesení soudního exekutora JUDr. Dalimila Miky, LL. M. o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne pod.j. 120 EX 5911/ Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace po ízena p i prohlídce, zjišt ní skute nosti a zam ení posudkem dot ené nemovité v ci dne Výpis z geografického informa ního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních spole ností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z ve ejn dostupných zdroj. Literatura: Bradá, A.: Teorie oce ování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradá, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oce ování a právní vztahy - 4. p epracované a dopln né vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Ho ínkové a Jana Tulá ka, Praha 2007 Bradá, A., Krej í, P., Scholzová, V.: Ú ední oce ování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradá, A., Kledus, M., Weigel, L.: P edpisy pro oce ování nemovitostí s komentá em díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oce ování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oce ování majetku, Praha 2011 Ort, P.: Oce ování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha

5 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: Oce ování nemovitostí podle cenových p edpis, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis Obec Horní Bludovice se nachází v Moravskoslezském kraji, cca 4 km jižn od m sta Haví ov, cca 13 km západn od m sta eský T šín a cca 14 km jihozápadn od m sta Karviná. Obcí protéká eka Lu ina. Jedná se o obec s rozvinutou infrastrukturou a s nízkou nabídkou ob anského vybavení. Rozší ená nabídka ob anského vybavení je dostupná ve výše zmín ných m stech. Oce ovaná nemovitá v c se nachází v severní okrajové ásti obce Horní Bludovice v blízkosti rodinného domu.p Stav posuzovaných pozemk Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná p da trvalé travní por. zahrada jiný P ístup k pozemku: z ve ejné komunikace p es vlastní pozemky zajišt n v cným b emenem jiné zajišt ní p ístupu k pozemk m právn nezajišt n Využití pozemk : RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna pr myslová zóna nákupní zóna mimo obec SOU ASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV P ípojky: voda kanalizace plyn P ípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. p íjezd elektro telefon zpev. p íjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut p šky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t. silnice II.,III.t Poloha v obci: okrajová ást - zástavba RD Celkový popis Jedná se o pozemek parc.. 109/1, který je v Katastru vedený jako lesní pozemek. Pozemek je nepravidelného tvaru. Celková plocha pozemku je m 2. Pozemek je ur ený k pln ní funkcí lesa. Les je p evážn listnatý (buk, javor, smrk). Stá í lesa je cca 70 let. Pozemek je svažitý k severu. P ístup na pozemek je po místní zpevn né komunikaci (parc.. 866/1) a dále p es obecní pozemky (parc.. 131/1 a parc.. 109/4). Sou ástí nemovité v ci jsou porosty. Tyto skute nosti jsou zohledn ny v celkové obvyklé cen. P íslušenství nemovité v ci nebylo zjišt no. Nájemní smlouvy a v cná b emena nebyly zjišt ny. Ohledání bylo provedeno dne

6 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité v ci: Pozemek je ádn zapsán v katastru Pozemek není ádn zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí P ístup k nemovité v ci p ímo z ve ejné Není zajišt n p ístup k nemovité v ci p ímo z komunikace je zajišt n ve ejné komunikace Rizika spojená s umíst ním nemovité v ci nejsou Nemovitá v c není situována v záplavovém Nemovitá v c situována v záplavovém území území V cná b emena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentá : V cná b emena nebyla zjišt na. Ostatní rizika: nejsou Komentá : Nájemní smlouvy nebyly zjišt ny. Pozemek Porovnávací metoda OCEN NÍ Výpo et hodnoty pozemk Základní popis oce ovaných pozemk Jedná se o pozemek parc.. 109/1, který je v Katastru vedený jako lesní pozemek. Pozemek je nepravidelného tvaru. Celková plocha pozemku je m 2. Pozemek je ur ený k pln ní funkcí lesa. Les je p evážn listnatý (buk, javor, smrk). Stá í lesa je cca 70 let. Pozemek je svažitý k severu. P ístup na pozemek je po místní zpevn né komunikaci (parc.. 866/1) a dále p es obecní pozemky (parc.. 131/1 a parc.. 109/4). P ehled srovnatelných pozemk : Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastav ní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Lesní pozemek Rychvald Vým ra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ K ] [ K /m 2 ] [ K C ] [ K /m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,90 Parcela.: ,56 0,84 23,93 Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek nacházející se na okraji obce Rychvald u zástavby rodinných dom. Celková plocha pozemku je m 2. Les je listnatý. P ístup na pozemek je po obecní komunikaci

7 Lokalita: Lesní pozemek Návsí KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,05 KUV: 0,90 Parcela.: ,18 0,85 20,62 Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek nacházející se v obci Návsí. Celková plocha pozemku je m 2. Les je p evážn jehli natý (smrk). Stá í lesa je cca let. V lese byla provedena áste ná t žba napadených strom. Lokalita: Lesní pozemek Pet vald KRC: 0,95 KMP: 0,85 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 0,90 Parcela.: ,00 0,62 31,07 Popis pozemku: K prodeji lesní pozemek nacházející se v obci Pet vald. Celková plocha pozemku je m 2. Les je listnatý. Stá í lesa je cca 100 let. Pr m rná jednotková cena 25,21 K /m 2 Stanovení a zd vodn ní jednotkové ceny pozemk Koeficient KRC zohled uje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých v cech. Koeficient KMZ zohled uje možnost zastav ní oce ovaných nemovitých v cí vzhledem k nemovitým v cem srovnávacím. Koeficient KMP zohled uje velikost oce ovaných nemovitých v cí vzhledem k nemovitým v cem srovnávacím. Koeficient KIV zohled uje intenzitu využití oce ovaných nemovitých v cí vzhledem k nemovitým v cem srovnávacím. Koeficient KPP zohled uje polohu nemovitých v cí v rámci územního celku (velikost sídla, ob anská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým v cem srovnávacím. Koeficient KVP zohled uje vybavení a p íslušenství oce ovaných nemovitých v cí vzhledem k nemovitým v cem srovnávacím. Koeficient KDD zohled uje dopravní dostupnost oce ovaných nemovitých v cí vzhledem k nemovitým v cem srovnávacím. Koeficient KUV zohled uje obtížnou prodejnost nemovitých v cí na sou asném realitním trhu. Postup výpo tu Pr m rná jednotková cena oce ovaných nemovitých v cí (JTC 0 ) je vypo tena aritmetickým pr m rem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitých v cí (IJTC s ). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTC s ) jsou vypo teny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu K c. Koeficient K c je vypo ten jako násobek jednotlivých koeficient. Obvyklá cena oce ovaných nemovitých v cí byla vypo tená jako násobek pr m rné jednotkové ceny srovnávacích nemovitých v cí (JTC 0 ) a celkové vým ry p íslušné oce ované nemovité v ci

8 Druh pozemku Parcela. Vým ra [ m 2 ] Jednotková cena [ K /m 2 ] Celková cena pozemku [K ] lesní pozemek 109/ Obvyklá cena p ed korekcí ceny Velikost minoritního spoluvlastnického podílu * 1,00 / 3,00 = ,33 Nižší obchodovatelnost minoritních * 0,70 = ,83 spoluvlastnických podíl Celková vým ra pozemk Hodnota pozemk celkem REKAPITULACE OCEN NÍ Porovnávací hodnota Sou asný stav K Obvyklá cena K slovy: Patnácttisíc K zpracováno programem Komentá ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemk : P i zjišt ní ceny obvyklé klademe d raz na srovnání nemovitých v cí nabízených k obchodování v daném míst a ase se skute nostmi zjišt nými místním šet ením. P i stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údaj uvedených v informa ních zdrojích realitních kancelá í, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 8 porovnávacích nemovitých v cí, z nichž jsme vybrali 3, které nejvíce odpovídaly oce ovanému objektu co do lokality, velikosti, stá í a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité v ci byly následn použity pro výpo et obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovn ž obtížná prodejnost nemovitých v cí na sou asném realitním trhu. Ur ení ceny nemá za cíl zjišt ní tržní, obecné i jinak stanovené ceny nemovité v ci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá v c hodnotu, za níž m že být skute n prodána, se ukáže teprve v dražb. Záv r I. Nemovitá v c, které se výkon týká: - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 (jedna t etina) na pozemku parc.. 109/1 (lesní pozemek) v kat. území Prost ední Bludovice, obec Horní Bludovice, okres Karviná, zapsáno na LV 141. II. P íslušenství nemovité v ci, které se výkon týká: - nezjišt no

9 III. Výsledná cena nemovité v ci (I.) a jejího p íslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši ,- K. IV. Známá v cná b emena, vým nky a nájemní, pachtovní i p edkupní práva, která prodejem v dražb nezaniknou: - nezjišt ny. V Praze Znalecká spole nost s.r.o. Palackého 715/15 715/ Praha 1 - Nové M sto Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká spole nost s.r.o., se sídlem v Praha 1 Nové M sto, Palackého 715/15, PS , I , zapsaná MSpr R.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. 21 odst. 3 zák.. 36/1967 Sb. a 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis, do prvého oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepi ka Ing. Jan Petrásek Za Znalecká spole nost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. ( 22 zákona o znalcích a tlumo nících) Znalecký posudek byl zapsán pod po.. ZP-7241 znaleckého deníku

10 SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a p ílohy po et stran A4 p íloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovité v ci

11

12

13

14