ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2019 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka č.637/312 v ulici U vrbky č.p.637 Horní Bříza Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-sever, obec Horní Bříza, k.ú. Horní Bříza Adresa nemovité věci: U Vrbky 637, Horní Bříza Vlastnické údaje: Jindřich Kravar, U Vrbky 637, Horní Bříza, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Dražební společnost Morava s.r.o. Dlouhá 4433, Zlín Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko 31, Bystřice p. Hostýnem IČ: telefon: j.fojtu@seznam.cz DIČ: CZ fax: odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Za přítomnosti:, zástupce objednatele Počet stran: 15 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Bystřici pod Hostýnem, dne Ing. Jaroslav Fojtů

2 NÁLEZ Znalecký úkol ocenit bytovou jednotku č.637/312 zapsanou na LV 2459 v k.ú.horní Bříza jako podklad pro dražbu Přehled podkladů 1) výpis z LV č.2459 ze dne Místopis Obec Horní Bříza na trase Plzeň - Teplice asi 8 km severně od Plzně.V obci základní občanská vybavenost a kompletní infrastruktůra. Bytový dům č.p.637 v ulici U Vrbky asi 300 m severně od centra obce ve stávající rezidenční zástavbě. Oceňovaná BJ č.637/312 ve III.NP bytového domu - viz. situace v příloze. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 247/1 Město Horní Bříza, Třída 1. máje 300, Horní Bříza Celkový popis Bytový dům a objekt občanské vybavenosti ( podzemní garáže) postavený na pozemcích st.1118 a st.1119 v ulici U Vrbky. Bytový dům sedmipodlažní s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími obsahující celkem 106 BJ v osobním vlastnictví. Standartní panelový dům ze 70.let minulého století,dispozičně řešen se středovou podélnou chodbou a jednotlivými byty po obou stranách chodby. Dispozice jednotlivých podlaží je stejná. Vstup z jihu do centrálního schodiště s výtahem, v každém podlaží vstup do podélné chodby s jednotlivými byty Bytový dům v původním stavu, v rámci revitalizace provedena výměna oken a izolace ploché střechy. V bytovém domě je pečovatelská službou a lékařem. Bytová jednotka 637/312 řešena jako 1+kk. Vstup do čtvercové chodby,vpravo koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, za koupelnou spl. WC, v čele vstup do pokoje,který má po pravé straně kuchyňskou linku. V čele pokoje je výstup na lodžii. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území - 2 -

3 Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: viz. LV v příloze Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitá věc není pronajímána Komentář: - 3 -

4 1. Věcná hodnota staveb 1.1. bytová jednotka 637/ Hodnota pozemků 2.1. pozemek 3. Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 637/ Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 637/312 OBSAH - 4 -

5 1. Věcná hodnota staveb OCENĚNÍ 1.1. bytová jednotka 637/312 Věcná hodnota dle THU Typový panelový bytový dům s osobním výtahem, nová plastová okna a nová izolace střešního pláště. Bytová jednotka 637/312 v původním stavu - plastová okna,dřevěné dveře do ocel. zárubní,betonové podlahy a PVC a koberce,původní typové umakartové bytové jádro,sprchový kout, umyvadlo a spl. WC. Centrální vytápění a otopné panely, standartní rozvody ZTI a elektro. V bytě nová kuchyňská linka se sporákem. Užitná plocha Název Užitná plocha užitková plocha bytu 22,45 m 2 22,45 m 2 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Konstr. výška [m] Zastavěná plocha užitková plocha bytu 2,70 m 2 0,00 m 2 Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 0,00 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné, svařované, vícevrstvé 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů typová úprava 8. Úprava vnějších povrchů typová úprava 9. Vnitřní obklady keramické chybí 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod - 5 -

6 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo, sprchový kout 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání,slp,pož.vodovod 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Jednotková cena Kč/m 2 Množství 22,45 m 2 Reprodukční cena Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy vč. zemních prací 5, ,49 2. Svislé konstrukce 18, ,51 3. Stropy 8, ,55 4. Krov, střecha 4, ,98 5. Krytiny střech 2, ,34 6. Klempířské konstrukce 0, ,71 7. Úprava vnitřních povrchů 5, ,80 8. Úprava vnějších povrchů 2, ,95 9. Vnitřní obklady keramické 1, , Schody 2, , Dveře 3, , Vrata 0, , Okna 5, , Povrchy podlah 3, , Vytápění 4, , Elektroinstalace 5, , Bleskosvod 0, , Vnitřní vodovod 3, , Vnitřní kanalizace 3, , Vnitřní plynovod 0, , Ohřev teplé vody 2, , Vybavení kuchyní 1, , Vnitřní hygienické vyb. 3, , Výtahy 1, , Ostatní 5, , Instalační pref. jádra 3, ,76 Upravená reprodukční cena Kč Množství 22,45 m 2 Základní upravená jedn. cena (JC) Kč/m 2 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 0-6 -

7 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 22 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 0,00 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * UP) Stáří roků 49 Další životnost roků 51 Opotřebení % 49,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Hodnota pozemků 2.1. pozemek Porovnávací metoda Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a st , / nádvoří zahrada 0 0,00 0 zahrada 0 0,00 0 zahrada 0 0,00 0 Celková výměra pozemků 703 Hodnota pozemků celkem Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 637/312 Obvyklé nájemné v místě a čase: 3 000,- Kč měsíčně Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Obytné prostory ,00 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 0 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) - 7 -

8 Daň z nemovitosti Kč/rok 500 Pojištění 0,10 % * RC Kč/rok 883 Opravy a údržba 2,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,00 Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i Výnosová hodnota Cv Kč Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 637/312 Oceňovaná nemovitá věc Porovnávací hodnota propočtena z nabídky místních RK. Užitná plocha: 22,45 m 2 Plocha pozemku: 703,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Popis: BJ Kaznějov Prodej bytu m2 ulice Poštovní, Kaznějov Kč k prodeji byt 2+1 o výměře 50 m2, v 1. patře. Byt je po kompletní rekonstrukci - ve vysokém standartu která byla dokoncěna leden Užitná plocha: 50,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší poloze 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou 1,05 Zdroj: RK Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší poloze; Provedení a vybavení - v horším provedení a ST stavu; Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: BJ Třemošná Popis: Prodej bytu m2 ulice Budovatelská, Třemošná Kč Byt 2+1 s lodžií v 2. NP panelového domu v Třemošné, ul. Budovatelská, 3 km od Plzně. Jednotka s podlahovou plochou 62 m2 (+ lodžie 5 m2) prochází rozsáhlou rekonstrukcí, která skončí koncem dubna. Užitná plocha: 67,00 m 2-8 -

9 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší lokalitě 1,05 K4 Provedení a vybavení - v horším provedení a St stavu 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj: Neuvedeno K7 Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou 1,05 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší lokalitě; Provedení a vybavení - v horším provedení a St stavu; Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou; Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C , , Název: Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] BJ Kaznějov Prodej bytu m2 ulice Školní, Kaznějov Kč Nabízíme k prodeji byt 2+1 o obytné ploše 61 m2 v ul. Školní, v obci Kaznějov v osobním vlastnictví. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci - plastová okna, ostatní v původním stavu Užitná plocha: 63,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka RK 0,90 K2 Velikosti objektu - oceňovaná BJ 1,00 K3 Poloha - v lepší lokalitě 1,05 K4 Provedení a vybavení - v podobném provedení a St stavu 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - oceňovaná BJ; Poloha - v lepší lokalitě; Provedení a vybavení - v podobném provedení a St stavu; Úvaha zpracovatele ocenění - v domě s peč. službou; Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 K C , , Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 22,45 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 9 -

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Věcná hodnota staveb 1.1. bytová jednotka 637/ ,30 Kč 2. Hodnota pozemků 2.1. pozemek 6 289,- Kč 3. Výnosová hodnota 3.1. bytová jednotka 637/ ,- Kč 4. Porovnávací hodnota 4.1. bytová jednotka 637/ ,90 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Výnosová hodnota Kč Kč Kč Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV 2459 v k.ú. Horní Bříza by se mohla pohybovat v rozpětí od ,- do ,-Kč V Bystřici pod Hostýnem Obvyklá cena Kč slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Ing. Jaroslav Fojtů Bílavsko Bystřice p. Hostýnem telefon: j.fojtu@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č.j.spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze fotodokumentace 3 snímek z PM 1 situování 0 výpis z LV

12 prostory I.NP lodžie obytná část místnosti výstup do lodžie kuch.linka mobilní přepážka mezi kuch.částí a obytnou částí koupelna s WC

13 prostory I.NP a půdní prostory sklepkoupelna a vstup na WC dtto společenská část v bytovém domě vstup do BJ 637/312 centrální chodba společenská část

14 exteriéry uliční pohled z J strany uliční pohle- detail celkový pohled

15 - 15 -