ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015 O ceně nemovitosti - rekreační chalupy ev.č. 62 v k.ú. Tanvald, obec Tanvald v okrese Jablonec nad Nisou

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně nemovitosti - rekreační chalupy ev.č. 62 v k.ú. Tanvald, obec Tanvald v okrese Jablonec nad Nisou Objednatel znaleckého posudku: Jan Trinner Rýmařovská Praha Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec telefon: info@realservis.com Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Liberci

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol O ceně nemovitosti, rekreační chalupy ev.č.62 v k.ú. Tanvald, obec Tanvald v okrese Jablonec nad Nisou, aktualizace k datu Základní informace Název předmětu ocenění: Stavba pro rodinnou rekreaci Adresa předmětu ocenění: Tanvald eč Tanvald Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Tanvald Katastrální území: Tanvald Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 715,70 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne a Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN, LV č.368 pro k.ú.tanvald - katastrální mapa - informace a výměry zjištěné prohlídkou 5. Vlastnické a evidenční údaje Pro provedení aktualizace nebyl předložen aktuální výpis z KN, ani nebyla provedena vnitřní prohlídka nemovitosti pouze vnější. Znalec vychází ze stavu a prohlídky k datu , předpokládá nezměněný stav. 6. Dokumentace a skutečnost Nedoloženo

3 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je samostatně stojící rekreační chalupa umístěná v okrajové části města Tanvald v řídké zástavbě rodinnými a rekreačními domy. Dále se oceňují související pozemky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rekreační chalupa 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05-3 -

4 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné III -0,05 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,800 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 11 i = Rekreační chalupa Předmětem ocenění je samostatně stojící rekreační chalupa umístěná v okrajové části města Tanvald v řídké zástavbě rodinnými a rekreačními domy. Objekt je umístěn uprostřed pozemku svažitého severovýchodním směrem. Veškerá občanská vybavenost je ve městě Tanvald. Příjezd k nemovitosti je místní obslužnou komunikací a částečně po nezpevněné cestě. V blízkosti se nachází rekreační lyžařské středisko Špičák - Jizerské hory. Stavba je roubená na kamenné podezdívce se sedlovým krovem a střechou krytou asfaltovými pásy na dřevěném bednění. Okna dřevěná rámová dvojitá, podlahy betonové, dlažba a dřevěné. Schody do podkroví dřevěné. Celkové vybavení standardní. Objekt je napojen na přípojku el.energie 220/380 V, vodovodní přípojku z pramene a vybírací jímku, Vytápění je zajištěno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem a lokálními topidly, v hlavní obytné místnosti jsou kachlová kamna. Ohřev vody el.bojlerem. Dům je přízemní s obyvatelným podkrovím, není podsklepen (využíván je zemní sklep v přístavbě). Koupelna je vybavena umyvadlem, sprchovým koutem a WC, v kuchyni sporák na PB. Dispozice: 1.NP: vstup přes zastřešené zádveří do chodby se schody do podkroví, po pravé straně koupelna s WC, vlevo hlavní obytná místnost s galerií, dále proti vstupu kuchyň a průchod do chodby s přístupem do zemního sklepa. Podkroví: dvě ložnice a dále volný půdní prostor malé světlé výšky. Stáří a stav: Přesné stáří objektu se nepodařilo zjistit, je možné předpokládat, že původní stavba je přes 200 let stará a v průběhu let zaznamenala pouze dílčí úpravy. Je prováděna dostatečná údržba a dům je v celkově uspokojujícím stavu

5 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 200 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 997,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 6,20*11,50+2,30*2,50+4,00*7,00 = 105,05 m 2 podkroví: 6,20*11,50+2,30*2,50+4,00*7,00 = 105,05 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 105,05 m 2 2,10 m podkroví: 105,05 m 2 2,00 m Obestavěný prostor vrchní stavba: (6,20*11,50+4,00*7,00)*2,10+(2,30*2,50)*2,2 = 221,18 m 3 0 zastřešení: (6,20*11,50)*4,20/2+(4,00*7,00)*2,85/2 = 189,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 410,81 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 105,05 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 210,10 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ L zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu IV 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 200 let: - 5 -

6 s = 1-0,005 * 200 = 0,000 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,605 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,800 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 997,- Kč/m 3 * 0,605 = 1 208,19 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 410,81 m 3 * 1 208,19 Kč/m 3 * 0,990 * 0,800= ,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,53 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky uvedené na LV č.368 pro k.ú. Tanvald a to stpč.231 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 105 m 2, která je zcela zastavěná objektem ev.č.62 a dále ppč.1570/2 trvalý travní porost o výměře m 2, která je využívána jako zahrada u domu. Pozemky jsou značně svažité severovýchodním směrem, příjezd k pozemkům je z části po nezpevněné cestě, je zde možnost napojení pouze na el.síť NN a nacházejí se v rozsáhlém chráněném území. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,800 6 i = 1-6 -

7 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,800 = 0,792 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,70 0, ,83 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 566, ,15 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 1570/ ,00 566, ,87 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,02 Pozemky - zjištěná cena = ,02 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rekreační chalupa ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třimilionyšestsetdvacettisícšestsettřicet Kč - 7 -

8 Obvyklá cena objektu je stanovena porovnávací hodnotou z nabízených nemovitostí. Dle nabídkových cen porovnávaných objektů v lokalitě snížených a cca 20 % lze stanovit obvyklou cenu nemovitosti, která se pohybuje ve výši 2,0 až 2,1 mil. Kč. Oceňovaná nemovitost nemá slabší stránky, který by limitovaly případný prodej nemovitosti. Objekt lze po drobných úpravách využívat též k trvalému bydlení. Pro porovnání je v současné době v nabídce chalupa v Tanvaldě Šumburku za částku ,-Kč s m 2 pozemků. Dále je v nabídce chata v Tanvaldě Šumburku (před rekonstrukcí) za částku ,-Kč, též s velkým pozemkem m 2. a dále chalupa ve Smržovce s pozemkem m 2 za částku ,-Kč. (porovnávací objekty jsou uvedeny v příloze) Ceny nemovitostí zhruba kopírují ceny roku 2013, proto Obvyklá cena oceňovaného objektu, stavby pro rodinnou rekreaci č.e. 62 včetně pozemku za předpokladu vyklizené nemovitosti bez omezení vlastnických práv zapsaných na LV č. 368 je s ohledem na výše uvedené skutečnosti stanovena znalcem ve výši celkem ,- Kč slovy: dva miliony Kč V Liberci Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec telefon: info@realservis.com - 8 -

9 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím MS ČSR, č.j. 811/84 ze dne 5.října 1984 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č V Liberci Ing. Zdeněk Nosek nám. Sokolovské 310/ Liberec E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: LV Katastrální mapa 1 porovnávací objekty 3 Foto 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -